傅蔚冈

    解释楼市的涨跌永远是公众关注的热点话题，无论是早先的“丈母娘推升房价”，还是更为常见的城镇化推动房价，每一个理论都有各种各样的支持者。尽管现在房地产已经不再火爆，但是新理论新观点还是层出不穷。

    最新的一个解释是说小学生数量可以成为楼市风向标。地产研究者刘晓博日前发现了一项有趣的“小学生理论”，即小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。以厦门为例，从2008年至2013年，厦门小学生人数增长了37%；而今年8月，厦门成为国家统计局监测的70个大中城市中，唯一一个房价环比上涨的城市。当然，“小学生理论”要成立，还需要更多的证据：在过去5年中，上海、苏州、深圳等城市小学生增速均超20%，房价上涨也格外明显；而那些小学生明显减少的城市，房价涨幅并不明显。

    如果只看这几个城市，那么我们就会发现“小学生理论”是成立的，但是如果再看看东莞、泉州和杭州等城市，却发现“小学生理论”并不成立：东莞的人口净流入位列全国第四，过去5年小学生数量增加了24.9%，但这些城市的房价与区域内的两个副省级城市深圳和广州有较大的距离。过去5年泉州小学生数量增加了15.4%，但泉州的房价只有厦门的1/3左右。杭州在过去5年小学生数量也增加了7%，但今年房价却领跌全国。

    为什么“小学生理论”在这些城市就不适用？为此我们必须回到“小学生理论”的源头上来。小学生之所以会成为不少楼市的风向标，很重要的一个原因就是小学生是各个城市的影子人口。尽管目前统计局都会统计各个城市的常住人口数量，但是公众对这个数字却有所怀疑。一是因为统计手段没有能力统计出这个城市的真实人口数量，由于各种各样的原因，很多人即便在一个城市里生活也不会向官方主动登记其状态，因此官方也就无法知晓具体的人口数量；二是不少地方政府有着各种各样的激励隐瞒或者增加人口数量行为。自从人均GDP按照常住人口数量统计之后，那些作为人口流入地的经济发达地区会有激励隐瞒人口数量的行为，这样人均GDP不至于降低；而那些人口流出地政府则会激励增加人口数量，这样可能有助于其向上一级政府申请各种各样的补贴。于是，各个城市的人口数量就会成为一个“谜”。

    但小学生人数则是相对容易统计的数字，因为这些人数都是登记在案的，而且每次变动都有案可稽，根据家庭规模，小学生人数就可以在侧面上推算出一个城市的总人数。众所周知，城市人口的增减可以影响房产的需求，于是小学生和城市的房产需求就这样发生了联系：小学生人数在增加，意味着这个城市人口在增加，那么对房产的需求也会随之增加；小学生人数在减少，意味着这个城市的人口规模在缩减，自然会影响对房地产的需求。换句话说，小学生人口数是测量一个城市房产需求的“影子标准”，就像有人说的“小学生是一个比较滞后的人口指标，但胜在容易精确统计”。

    为什么很多城市的小学生数量在增加，比如说东莞、佛山和中山，但房产价格却变动不大？有人认为是因为产业结构因素所致。比如说在珠三角地区，广州和深圳第三产业占比分别为64.6%和56.5%，但东莞、佛山和中山则为53.8%、36.1%和42%。

    众所周知，第三产业占比高的城市白领较多，而第二产业高的城市则制造业工人——换句话说农民工多，尽管东莞、佛山和中山的人口总量较大，但由于产业工人的购买力有限，因此房产的上涨空间也不大。

    这个理论听起来似乎成立，但如果仔细推敲也有漏洞。最为简单的例子是杭州和厦门。根据统计局的数据，2013年杭州第三产业占比为52.9%，厦门为51.6%，按理说杭州的楼市表现应该好于厦门，但是从数据来看，无论是从房屋均价还是房价增长比例，厦门均比杭州要高。这是为什么？

    我们不妨先来看这样一组数据。以杭州和厦门的商品房施工面积为例。2013年厦门市商品房施工面积3785.86万平方米，增长5.8%；而杭州商品房施工面积为7746.86万平方米，增长11.53%。需要注意的是，杭州市2013年常住人口为884.4万，约比去年增加0.48%；而厦门的2013年末常住人口则为373万，但是比2012年末增加6万人，增长率为1.63%。厦门的常住人口增长率约为杭州的3.40倍，但商品房的施工面积却只有杭州的0.50倍。在城镇居民人均住房建筑面积相差不大的情况下（2013年杭州的数据为34.68平方米，而厦门为32.75平方米），决定两个城市房价的增长量可能就取决于需求增加量和需求供应量的比率，很显然，与杭州相比，厦门市供应量赶不上需求量。而这，恰恰是解释厦门房价上涨幅度为何比杭州大的最主要原因。

    “小学生理论”之所以能够成立，主要是因为其能够测量出这个城市的房产需求量。但是不要忘记的一个事实是，只有抛开供应讨论需求，才能解释需求量的增加会导致价格上涨。为什么近年来杭州房价上涨缓慢？很重要的原因就在于，与这个城市的需求量相比，它的供应量实在过于巨大。事实上，不独杭州如此，佛山、东莞、中山等人口流入大城市，房价之所以不高，很大程度上就是因为有着天量的供应量。

    “小学生理论”尽管动人，也解释了某些城市的价格变动现象，但由于忽视了供求端，因此也就无助于整体把握房地产价格变动趋势。那么，决定房价的因素是什么？还是得回到供需比这个最基本的问题上来。就此而言，“小学生理论”只是盲人摸象而已。

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