傅蔚冈

    国庆长假前一天，也就是9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，绝大多数公众认为这个通知的本质就是“认贷不认房”，就是给房产企业放水。

    具体来说，通知是这么规定的，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施”限购“措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”换句话说，二套房的首付再也不需要六成了。

    不少房企确实抓住了这个机会。当天晚上微博就有人爆料，绿城集团连夜下发文件，要求各项目公司“趁着央行和银监会昨天放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格。10月8日起，全面梳理货源，对价格进行5%~10%的价格上涨”。绿城的这个举措，有网友说是趁火打劫，甚至有人称之为“败类”。

    绿城之所以敢涨价，大概是基于两个原因：

    第一，“认贷不认房”的新规增加了房产的需求，原先很多已经被限贷的群体这次能够以首付三成的方式获得银行信贷，一下子创造了很多需求。在原有的房贷标准下，二套房需要六成首付。一套总价500万的房子，首付六成需要300万。这么多的首付，恐怕绝大多数居住改善型的家庭都无法承担。但如果降为三成，那么还是有很多人可以负担，一下子把需求面给扩大了，在供应基本不变的情况下，需求增加确实会导致价格上涨。

    第二，首套房利率最低可以打七折减轻了购房者的负担。一套150万的房子，按照首付三成30年按揭计算，如果按照基准利率每月需要还款6671.28元。但在信贷放松之后，即便房产商涨价5%~10%，购房者的负担还是能减轻不少。如果是涨价10%，除了首付款从45万涨到50万，每月的按揭款却减到了5888.54元，与原先6671.28元相比减轻了13.23%。更为重要的是，以前房价上涨前的房贷总额是2401660.25元，而在涨价之后却降到了2119874.21元。既然提价也不影响购房者的支出，房产商当然有意愿提价了。

    也正是如此，谋划涨价的不只是绿城，据说恒大、碧桂园、绿地和新城等房产公司又被传言区域公司涨价。不过在我写稿时止，恒大、绿地和新城已经向外界表示称传言的文件不存在。当然，也有市场分析人士认为这是房产公司做的饥饿营销，也或许是为今后的涨价探询市场反应。

    但无论是饥饿营销还是探询市场反应，或是真的提价，在我看来，这并不意味着这些房产商是“败类”，相反，这些能在房贷新政后第一时间提价的公司是市场反应最为灵敏的公司，能把握市场跳动的脉搏，洞悉市场的真正需求，真正践行了“让市场在资源配置中起决定性作用”。

    在相当长一段时间内，公众总是戴上一副有色眼镜来打量房产商，认为房地产是世界上最容易挣钱的行业，甚至是躺着都能挣钱的行业——媒体上到处充斥着房产商“暴利”的报道。但如果真的做过房地产行业，就会发现公众对地产的了解实在是太过于浅薄了。房地产不仅是一个周期长——一个房产项目从拿地开始到最终交付给顾客至少需要3~5年的时间，同时还面临着各种不确定因素——各种各样飘忽不定的宏观调控都可能让房产商先前的投入打水漂。如果再看下2014年上半年上市房企的财务报表，会发现房企的利润率居然接近平均水平——14.17%，平均净利率和2013年A股上市公司14%的平均营业利润率相差无几。

    为什么房地产的真实情况和我们预想的并不一致？一个可能的原因是在房地产业确实存在着一些权钱勾结行为，通过媒体的报道放大了这种现象；而另一个原因则是日益上涨的房价使得公众认为房地产商获得了巨额利润。但事实上，房地产业的研究早已表明，房价构成中有近60%的成本是包括土地出让金在内的各种税费。换句话说，最大的好处是政府拿了，房产商尽管也获得了一部分利润，但绝不是大头。

    甚至，我们可以说房地产业是中国最为自由的行业。这一点可能会遭致很多人的异议，因为在绝大多数人看来，在一个土地供给都是由政府控制的行业，怎么可能是最为自由呢？尽管一级土地市场是由政府控制，但这个行业却不存在着行业准入，也不需要发改委的各种批文，因此竞争者非常激烈——甚至用白热化来说也不为过。前几年房地产业利润高，因此引发无数企业涌入。根据全国经济普查结果等公开数据显示，2004年末，全国共有房地产开发企业法人单位5.9万个。到2008年末，全国房地产开发企业法人数量为8.8万个，达到顶峰。从商品房的投资额来看，2013年商品房的投资额为58950.76亿元，而在2004年仅为8836.95亿元，10年间涌入整个行业的金额居然超过6倍多。

    准入不设门槛，意味着泥沙俱下，但这恰恰是市场竞争最为神奇之处。就像本文开头提到的绿城，是中国房地产行业豪华商品房的领军者，但由于该公司对市场大环境产生误判，因此其主打的豪宅市场在缩水——当然很大程度上这是受限购政策影响，因此今年被融创并购。融创的创始人孙宏斌更是一位传奇人物，能够在一个公司失败之后再次起来，重回中国房地产前十强。无论是绿城被融创兼并，还是孙宏斌东山再起，这都说明房地产是一个充分竞争的行业，在这个行业里民企和国企能够较为公平地展开竞争。在我看来，这也是这个行业能给出这么多中国首富的原因。

    更为重要的是，在其他各个行业都在为去过剩产能而苦恼的时候，房地产业却以市场的方式表明了该以何种方式退出。上面所说的绿城被融创兼并实际上是今年房地产业大洗牌的一个缩影。据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“逃离房地产”。

    当一个行业不存在着行业准入，同时也存在非常市场化的退出机制时，我们有什么理由再拿着有色眼镜来看待这个行业？也正是如此，众多房企在得知房贷放松之后的调价也不过是一个非常正常的市场反应。只不过，太多的误导蒙蔽了我们的双眼，甚至因此得出“房地产商的身上也应该流着道德的血液”的结论。

    也正是如此，我们不妨把诸多房企对房贷新政所做出的价格调整视为是“让市场在资源配置中起决定性作用”，至于这些房企的调价是否做对，市场自然会对此做出反应，它们也会接受相应的惩罚——A股市场上诸多企业从房地产业逃离就是一个明证。

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