六十年代中期，港岛的货运方式发生革命，九龙半岛沿岸的面貌，开始发生巨变。    六十年代以前，九龙半岛沿岸主要是码头、货仓、船坞；    当时，尖沙咀一带是九龙仓的旧式码头货仓，沿岸而上，在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位，供货船和趸船使用；    从尖沙咀向东沿着海岸线延伸，是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓；    再继续沿着海岸线向东延伸，则是庞大的黄埔船坞（红磡），与本岛的鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。    这些地方的沿岸，是各种为航运服务的店铺，充斥着麻绳、机械及各种船舶用品；    此外，就是专供水手使用的酒吧、餐馆、旅店。    然而，六十年代中期以后，香港航运进入了货柜化时代；    环球集团的葵涌一二三号货柜，抢占了大量的业务；    九龙仓、蓝烟囱的原有功能式微，业务萎靡。    在1967年，长江实业仅用7500万港币就拿下了尖东位置最靓的蓝烟囱，标志着尖沙咀的变革大幕，将徐徐展开。    ........    1968年5月初，长江实业正式发出通告，将在蓝烟囱旧址上修建‘新世界中心’，振奋港九地产业。    （PS：郑裕彤是1970年成立的新世界发展公司，所以新世界中心不会重名。）    而新世界中心的设计蓝图，经过5个月的时间，集齐了世界各地几十名著名设计师的心血，最终在五月份也新鲜出炉。    整个新世界中心建筑设计，和吴光耀的初稿相差很大，当然吴光耀也提供了一些自己的想法；    吴光耀毕竟不是专业的设计师和规划师，根本没有考虑的太仔细；    如果按照吴光耀的最初设计，那么将浪费30%以上的土地，这是黎星的原话；    吴光耀当时就承认了自己的错误，浪费30%的土地，岂不是损失几百亿？    哪怕是吴光耀身家丰厚，也不得不肉痛。    长江实业有感于中环商业区尽管商厦林立、繁荣无比，但是一到黄昏下班后便变成行人疏落的街区；所以长江实业的设计理念是：延续长江中心的设计理念，兴建一个包含高级住宅、商场、写字楼、酒店、康乐中心为一体的‘小城邦’。    整个新世界中心的的修建方案是：在尖东50万平方尺的土地上，计划修建3幢豪华住宅、3幢高级写字楼、一座超豪华帆船酒店，三层高的大型购物中心和完善的康乐设施（游乐园）。    该地段由于受到香港机场条例的管制，建筑物高度不能超过61米，因此地盘面积和建筑物高度不甚对称。    为了解决这一外观问题，设计师们决定在整个蓝烟囱旧址上，分成三组不同形状的建筑物；    首先，帆船酒店建在蓝烟囱的西侧（靠香港艺术中心一边），独享15万平方尺的土地；    然后，3幢高级住宅楼、3幢甲级写字楼，一共6幢建筑物；利用一个超庞大的3层高裙楼（购物中心），连接在一起。    6幢建筑物均高17层，坐落在庞大的裙楼上方，各大厦各自独立，实际上彼此连成一片；    而且，6幢建筑物分为两组形状，形成C、Z两个字母。    首先，C字形状的建筑群，是由三幢甲级写字楼组成。三幢写字楼形状都是三个小扇形，正好组成了一个C字形状的建筑群（备：三幢小扇形建筑物有几米的间距，但是高空望去，好似连接在一起，组成C字母；通俗一点，C字母分三段的建筑群）；    其次，Z字形状的建筑群，是由三幢高级住宅楼组成，两幢一字型高级住宅楼和一幢斜线高级住宅楼，正好组成了一个Z字形状的建筑群（通俗一点，Z字母三段建筑群）。    最后，从整体效果来看，就是一个帆船形状、一个C字母形状、一个Z字母形状，共同组成了‘新世界中心’。    当这个效果图出来的时候，港岛的人无不为他欢呼！    太靓了！    其实，这里面有吴光耀的一个构思：帆船酒店象征着乘风破浪、C字母形状象征着英文China的首写字母、Z字母形状象征着拼音中国的首写字母。    吴光耀想用此表达，自己对祖国的拳拳爱国之心。    可惜，能理解自己的又有几人呢！    恐怕新世界中心的含义，还会埋没二十年。    考虑到在兴建过程中，各项成本会逐渐增加；    吴光耀预估，整个新世界中心修建费用预计在5亿港币左右（不封顶）。    要知道，长江中心的建筑费才7000多万港币；    其实很好理解，建筑材料费、人工费会在这几年大量增加。    建筑费增加的同时，地产业自然也是水涨船高，毕竟资本家永远不会做亏本买卖；    据吴光耀所知，今年的中环甲级写字楼每月租金为1.24港元；    但是到了1972年底，中环的甲级写字楼月租金将达到5港币；    五年间，中环的甲级写字楼租金涨幅为400%。    而长江中心在1968年的租金预计为3500万港币，但是到了1972年，租金可能达到1.2亿港币。    只需一年，就能把所有的成本赚回来，这是何等的高回报！    当然，长江中心在五十年代末，就开始了修建，当时地皮和建筑费低了太多太多。    .......    长江实业同时修建三个大项目，分别是新加坡的长河商业综合体、中环四幢商业大厦（甲级写字楼）、新世界中心；    而资金方面，陆陆续续的有3亿港币左右的资金，这显然是不够的；    不过三个项目的费用支出，毕竟是陆陆续续的支出，而不需要一次性支出接近10亿港币的费用。    至于后续的费用，吴光耀已经想好了，那就是发新股，定向增股（吴氏家族）。    长江实业的股价目前是16港币每股，总市值7.7亿港元，这远低于长江实业的实际价值；    当然，这里面也有一个情况，那就是去年股市暴跌后，长江实业的股价是率先反弹的蓝筹股；    1967年8月，长江实业股价暴跌为12港币每股，在港岛地产业还没有开始反弹的情况下，长江实业的股价已经升值到16港币每股，涨幅为33%；    可想而知，吴光耀的金子招牌，有多么的发光！    而随着新世界中心的开始建设，这个股价会直线上涨，预计年底就能回升到历史最高水平——28港元每股，总市值为13.5亿港币；    这还是港岛的股市和地产，没有开始上升的情况下。    长江实业自然不可能这个时候去发新股，毕竟怎么也得等到1969年才会考虑。    资金方面不用发愁，贷款是个很好的办法，光大银行带给长江实业，如同左手倒右手。

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