一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。下面简单谈一下商铺投资的特点。
（1）商铺投资的稳定性特点
投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3 ~ 5年或更长。承租户对商铺的装修投资、盈利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
（2）商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，一般它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓“无价”。
（3）商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%~ 20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%~ 8%，但商铺的投资回报率仅租金收益就可能达10%~ 15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着住宅区的业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
对于商铺投资者需要特别注意的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。
（1）商铺的投资潜力
近几年来商铺投资已经在国内热烈地展开了，但事实上商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远达不到成熟市场情况下1：5 ~ 1：1这样的比率，可见商铺价格还有较大的上涨空间。当然，商铺投资者不可以简单依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等因素将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
（5）商铺可出租，可经营，方式灵活
一般商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的投资者是为了出租后盈利而购买商铺的，而出于自营目的购买商铺的投资者为35%，另外有10%的投资者纯粹是为了在买进卖出中赚取差价，这几年来上海市场商铺投资的回报率为10%~ 11%。
虽然，商铺投资能够给投资者带来诱惑力很强的回报，但是，一切投资都是有风险的，投资者还需谨慎操作，最好根据一定的专业指导作为投资引导。
商铺投资门外汉的“触礁”
在商铺投资业内流传着这样一句话，“做铺的不买铺，买铺的不做铺”。意思是真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。大多数非商铺投资者认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往不是自己用作经营，一般的目的是出租获利。如果能顺利租出去，而且租户经营得又好，就能获得不错的租金回报。可是，如果商铺租不出去，业主的损失也就可想而知了。
任何商铺投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者，自然可获得丰厚的回报，甚至可以“一铺养三代”。可是，商铺投资一旦失败，所带来的亏损就不是普通业主所能承受得了的。
商铺投资已经日渐走入普通大众的视线，商场铺更是得到许多投资者和商家的青睐。然而，投资商场铺并非如“门外汉”想象得那么简单，投资稍有不慎，“触礁”事件随时可能发生。
通过下面两个商铺投资案例的分析，为各位打算投资商铺的人士提供一些专业的建议。
位于××市北京路商圈内近年涌现的大型百货商场，照常理，旺地商铺很容易做旺的。然而，该商场早期的经营一波三折，无论是对发展商还是商户来说都造成了经济损失。
该商场从开发到完成建设耗时超过10年，导致发展商资金回笼周期加长，以至于该商场一建成发展商就选择了散卖场内商铺以图快速回笼资金的经营下策。业权分散为商场日后的统一经营埋下了隐患。
其次，该商场的经营定位不准，最初的定位为中高档的传统百货，租售金额均较高。事实上，若从事传统百货业，该商场的实力未必赶得上在北京路稳扎稳打多时的其他百货商场。而且，他们也忽略了北京路步行街的临街铺更是其有力的竞争对手。
某商业城也是北京路商圈中又一个刚开始就卖散了的商铺，导致日后难以统一经营，这也是个一直半红不紫的典型案例。该商业城从推出开始就标榜项目为“地铁交汇站上盖物业”，吸引了不少中小型投资者纷纷进场。而发展商急于套现，把商场进行了整铺散卖，使商场的门面铺全部出售一空，致使商场落成后很长一段时间内无法进行统一经营，最终导致商场难以全面开业。
商铺投资入行需慎重
商铺投资入行需要有两个条件：
第一是有资金。
目前商铺价值很高，资金当然是基本前提，特别是长线投资的投资者更要有足够的支付能力，否则难以为继。
第二是必须熟悉一个或几个行业。
①商铺不是古董，不能空泛地凭个人好恶去把玩观赏。商铺必须用于一个或若干行业的经营才会产生价值，否则，投资就没有意义。如果商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够在作出投资决策前，确定商铺未来的适用行业，这样有利于投资者向可能的承租客户传递信息并详细了解反馈意见，有效避免投资的盲目性。
②商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够对这些行业在商铺所在地区的市场前景事先进行调查和判断，如果这些行业在商铺所在地区具有较好的市场前景，商铺投资者的长期回报就能够获得一定保障，从而降低投资的风险。
③商铺投资者熟悉一个或几个行业，有利于投资者对商铺的格局、面积（大小）和所在位置进行评判，如果商铺的设计完全适合这些行业，投资者未来的出租难度就会大大降低。
④商铺投资者熟悉一个或几个行业，就会对这个行业的盈利能力进行相对客观的判断，从而帮助投资者制订相应的价格方案，避免因价格过高或过低而造成的损失。
之所以强调商铺投资者必须具备上述两个条件，不是因为商铺投资本身有什么神秘性，而是开发商对商铺的规划设计一般不成熟。开发商在对商铺设计规划时比较偏重投资者的支付能力，开发商对于局部地区商业结构的主观判断，这就可能使得商铺市场出现问题。有些大型住宅项目的商铺规划很令人头痛，处于商务区的商铺，面积过大，格局采用跃层、复式等，在出租时，给承租人的成本和使用都带来很多问题。而在一些中低档住宅区，商铺的设计偏小，使得超市、餐饮等生活服务行业难以选择。开发商对商铺定位的不准确，对商铺投资者本身就是一种误导，从而增加了投资风险。
在西方发达国家，有很多商铺投资者原本是从事某一个行业的，例如餐饮、洗衣、酒吧等。由于多年经营的积累，转而投身商铺投资的行列，但他们所投资的商铺的用途一般都是他们曾经从事的行业。所以，他们对某一个行业在局部地区的市场潜力和面积、格局、位置等因素把握得很准确，加上他们在某一个行业内部积累的人脉，可以准确快捷地传递商铺信息，从而保证商铺的出租率和投资回收期。面对不成熟的开发商，商铺投资者个人必须具备以上条件，才能够有效避免投资风险，提高投资收益率。
投资商铺初体验
商铺投资在近年的火热，使很多投资者陷入盲目跟风中，缺乏投资商铺的必要知识。对于初次涉足商铺投资的投资者，最好事前做足准备工作。下面是一些需要注意的准备工作。
①在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算一下投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%左右，该商铺即值得投资，否则不值。
②和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺最长只有10年的使用年限，投资时必须考虑这个因素。
③在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、位置、人流量、适宜经营的业态等。
④关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率其实是很低的，基本在50%左右，使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果，越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。
这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率不高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而对商场使用者的经营能力的要求提高。
四类人“吃”商铺
商铺是一个长线投资产业，回报期长，必须由具备强大资金实力的投资人来操作。不像炒股票，可以一夜暴富。但是，谁要是在旺地买了间铺面，随着城市的发展和时间的拉长，其升值潜力会更大。不要细算到底可以从中得到多少回报，基本上而言，下半辈子衣食无忧是最低限度的“福利”。由于商铺投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多的人怦然心动。
到底，谁能在商铺投资中分得一杯羹呢？首先我们还是来分析一下这一群体的特点，一般而言，投资商铺的人群大致分为四种。
（1）有采办少量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主
有一种投资者在炒商铺，但其做法与炒股的低进高抛大有不同。这样的投资者经常会购买下商铺后转租，待人气高生意旺时，提高租金。经过几轮的涨价，一个商铺往往就变成了两个商铺。
（2）包租客
包租客以批发价的房钱“吃”进相当数目的商铺，经由恰当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。
批量经营的包租客多为非当地投资者，但包租这种投资模式发育得比较成熟且利润可观，正常情况下包租客所获毛利润平均可达30%以上。
（3）自营商铺
自营投资者以购买店铺用来自己经营为主。某品牌店认为，买商铺开店，虽然投入大，但可以增加企业的固定资产。
与其他投资项目不同，商铺具备两种增值手段。一是可以转租，二是可以自营。很多人将商铺作为创业基地，自己经营。如果家庭人手不够或没有精力经营，还可以把商铺租出去，从中收取租金。一般而言，相对于银行的低利息，如果投资小型商铺，其租金的收益绝对高于把钱存入银行的利息，其门面的升值的可能性同样存在。
（1）利用商铺投资来养老
有种商铺投资者的目的是为了投资养老。曾经有一个70多岁的老太太，拥有6套住宅、3辆奥迪，身价2000万元，用700万元买下一间商铺，一次性现款付清，像这类人投资旺地商铺，只要坐收租金就好了，相当于给自己买了份养老保险。
资金决定商铺投资规模
投资商铺规模的大小，直接由资金决定。资金对购铺的影响主要体现在商铺的位置、面积、规模以及付款方式和投资模式上。对于手中持有50万元、100万元、150万元或更多资金的中产阶层来说，可以选择投资商铺的类型不尽相同。无论手中资金多少，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，承租方能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等问题。同时，还要考虑和调查清楚，商铺适合什么样的行业，是餐饮、中介、干洗店、专卖店还是小超市，这样的地段和周边的消费水平能支撑什么水平的品牌，在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在除去其他成本后还能盈利。如果不把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从某些人的“忽悠”，投资难免失败。
（1）持有50万元或50万元以下资金
持有50万元或50万元以下资金的投资者，可以主要考虑投资社区商铺。虽然一般社区商铺的投资回报率不及中心商业区高，回报周期比中心商业区稍长，但其售价低，投入少，回报较为稳定，风险也相对较低。
（2）持有100万元左右的资金
持有100万元左右的投资者可选择的商铺类型较广，专业市场和社区商铺是其首选的投资类型。专业市场如茶叶市场、建材市场、汽车市场、家具市场等，其特点一般是位置较偏，交通方便，投资金额可大可小，从几十万元到几百万元都有。原来就是市场或者周围有市场氛围而进行改造的这类市场投资风险相对较小，而原来没有市场基础的，往往需要较长的市场培育期，投资风险较大。但如果选准市场，回报率将倍增。投资者投资这类商铺，应该多做调研。
（3）持有150万元资金及以上资金
对于持有150万元资金及以上资金的投资者而言，一般要求较高的投资回报率，因此可选择临街商铺、综合商场或专业市场进行投资。在临街商铺的投资中，其投资回报率高，增值潜力大，但其投资门槛较高，可选择城市中心商圈内具备良好态势和发展前景的商铺。比如从昆明的商铺投资市场来看，大部分商铺的面积在50 ~ 100平方米，按均价3万元／平方米计算，一套商铺投资大约在150 ~ 300万元。不同的临街商铺，由于区域、道路、地点、人流、绿化、铺型、整体环境配置、经营类别等不同，每一种因素都会对商铺价值的高低产生很大影响。
投资商铺的黄金法则和六大置业锦囊
投资商铺已经成为时下最热门的投资方式。然而市面上商铺有很多，如何选择，如何投资更小、回报越高，是每个投资者都最为关心的问题。
商铺投资的黄金法则是什么？我们以中港城时尚创意街区为例，为大家揭秘商铺投资法则、教大家如何选到黄金旺铺。
（1）看地段
地段一定要选准最有增值潜力的地段。中港城，就很符合这个标准。在常州，如果投资南大街这种传统老商圈，投资成本高企，大大透支了利润空间。如果投资偏远地段，难以保证收益，价值无法快速上涨。比如中港城正好位于常州的黄金一公里，是常州市政府“十一五”重点工程，定位城市C B D，升值前景不可估量。
（2）看业态
要投资潜力业态。业态定位精准，是商铺成功运营的基础。中港城集家居家饰、礼品工艺品、休闲餐饮娱乐一体，定位为常州市场创意第一街。时尚创意街区，在上海、南京等地发展极快，该类业态拥有广阔的市场需求和商业前景，然而常州在这块却是空白。中港城的出现，填补了这一空白，必将比肩沪、宁市场创意街区。
（3）看商家
要有龙头商家积极带动。中港城，目前已有多个龙头商家进驻，如美克·美家、中国工商银行等行业领先品牌。龙头商家进驻，不仅给中港城带来了精品业态，同时确保市场长期兴旺，对中小商家具有极强的凝聚作用，确保整个市场良性运转、越滚越大。
（1）看培育
要有稳定的培育、稳定的收益。商铺前3年是一道坎，这3年经营得好快直接决定未来市场走向，因此需要大力扶持培育。中港城，前3年统一经营管理，引入金质运营商进行运作。给予投资者3年21%收益，一次性到手抵房款，这样市场经营旺、投资收益稳。
初涉商铺投资的投资者，起初必然会遇到各种各样棘手的投资问题。经验的积累方能不断提升个人的投资眼光和实战能力。下面为商铺投资初体验的投资者简单介绍一些投资置业锦囊，使其大体了解商铺投资市场需要注意的问题和蕴藏的商机，这些内容在后面的章节将会更加详细地讲解。
第一，进行商铺投资，首先要过资金关。
如果投资商铺自有资金不足，一般买家都要选择银行按揭，需要提醒投资者的是目前银行对于商铺投资一般只提供五成按揭。
相对于写字楼最高六成按揭和商品住宅最高八成按揭来讲有些低。这主要是房地产泡沫高涨时期，由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面呆账坏账情况比较严重，使得银行在提供这类贷款时比较谨慎，因此所设的门槛也就相对较高。
第二，老城商铺与新区商铺风险各有不同。
由于老城区的商业气氛比较浓，因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%~ 20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高，而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之内，随时面临拆迁的危险，因此购入这种商铺很考验投资者的眼光。购入这种物业，要考虑其“值博率”高不高。一般来讲，如果能够在短时间内取得一定的租金回报，再加上拆迁补偿的资金，能够收回成本的物业，投资价值就比较高。
第三，商业讲究成行成市，买铺要看商业气氛。
购买商铺也要“借力”，选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺，商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长，达到15年至20年，因此其周围的商用物业租金比较有保障。另外，买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”，因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业，虽然其“人气”很旺，但购入时需考察其产权情况。
第四，选择在大型居住区内投资有保障。
一些大型居住区内的商铺，由于其居民购买力持续和稳定，其商机一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳，会达到保值升值的效果。
第五，选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。
例如，某城市人民南路是该市区传统的商业旺地，人民路的街铺售价在每平方米1万多元，如果将来拆除高架桥有望升到每平方米3万~ 1万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过，现在这一地段的租赁市场还比较活跃，投资回报率能达到8%，买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在的“执平货”将来会有变数。
第六，选择商场铺一定要慎而又慎。
现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力，铸造品牌。在国内的大型商场铺，有的经营就很成功，有的就马马虎虎了。一些新的商铺，一般也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之，买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高，所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益，再决定投资与否。
解开商铺投资的六大心结
随着住宅市场的政策调控，特别是限购令的执行与延伸，住宅类房地产项目的投资已经被投资瓶颈所限制，同时伴随着商业房地产业在中国的强劲发展，商业房地产的投资、开发成为目前中国房地产市场关注的热点。对个人投资者而言，商铺投资进入难度更大、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析，使自己的投资更有针对性和科学性。
（1）传统商圈还是新兴商圈
目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区，过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路和北京路、深圳的老街。它们都是城市中传统的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱，在类似的区域内即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。
（2）社区底商还是商街店铺
从目前各个地产项目的情况来看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以备受青睐和追捧。但是前期价格高、负担重，又使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
（3）选百货商场还是购物广场
目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，SHOPPING MALL此时应运而生。一般在类似的商业广场中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道1米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。
（1）租用还是买产权
产权商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。这一点在目前各个商圈上表现得尤为明显，优越地理位置的商圈，极其缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以此类市场中的产权商铺更具投资价值。
（5）出租还是转手
购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段未来进行转手，考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
（6）买期房还是熟铺
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出得就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
买商铺缺钱怎么办
随着股市的起伏不定，市场对于商铺的关注趋于升温。但对于实力不太雄厚的中小投资者来说，如果经济实力有限，那么贷款买商铺不失为一个好办法。
开店做老板，什么成本最高？有经验的老板会告诉你：店铺租金。一个20平方米的店铺，每个月总收入约2／3需要用来支付房租。其实，只要投资者巧移“头寸”，向银行贷款买一个旺铺，每月的收入不仅能够还贷，还能有足够的赚头。
由于投资商铺与普通住宅不同，很多银行对这种风险比较高的项目贷款都比较谨慎。借款人除了需要向银行提交必需的身份证件、购房证明、收入证明等资料之外，还需要向银行提供可供参考的经营情况说明。一般情况而言，以户为单位购买的商铺为第一套，其购置商铺的首付款比例不得低于商铺总价的50%，贷款利率实行央行规定的最低基准利率上浮10%，月还款额与家庭月收入之比不超过50%。
据银行关人士介绍，目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷5成，贷款期限最长不能超过10年，按现行商业贷款利率，较个人住房贷款利率高一点。
针对个人商铺贷款，各家银行均推出了商业贷款。中国银行天津市分行有关人士介绍，商铺贷款在设计时充分考虑到创业者的实际需求，贷款条件非常宽松，只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份，已经与开发商签订购买商业用房合同或协议，具有偿还本息的能力，都可以申请。
与个人住房贷款一样，商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的贷款期限在1年以内（含1年）的，可以到期一次偿清贷款本息或按月还款。贷款期限在1 ~ 10年的（含10年），借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。
如果投资者的申请被拒绝，很可能是因为银行认为你的投资项目风险过高，在这时作为投资者也可以重新核定一下你的投资回报，毕竟银行在评判投资项目的风险性方面还是比较专业的，如果投资者认为投资项目可行，完全可以通过房产抵押贷款或者个人投资经营贷款来实现。
购买商铺属于一项相对高投入、高产出的投资行为，相伴而行的便是高风险。商铺投资的成败与其所处地段、价格及价值比、周边环境、政府政策等因素都密切相关，一旦某个因素生变，商铺投资便会面临困境，银行贷款也会遭遇危机。
所以，有了个人商铺贷款也不是一切都高枕无忧了，个人在申请这种贷款时，应该像银行一样对其中的风险有预先的估计和准备。
专家同时提醒投资者，贷款购买商铺对自有资金要求较高，每月还款压力比起个人住房贷款来更大，因此还须谨慎对待。
商品房限购，买商铺贷款利率通常上浮20%至30%，不少人在投资商铺时，考虑起用信用卡的分期功能来购买商铺，以减轻压力。
周女士看中了汉阳的一处小商铺，支付了一半的首付款后，银行工作人员告诉她，另一半贷款10年，利率要上浮30%，达8. 81%，投资成本不低。周女士的同事知道后，提醒她可以用信用卡来解决部分商铺资金，比办理贷款手续更省钱。
周女士及先生有多家银行的信用卡，经多方了解选定了一家。这家银行3年分期利率按刷卡总金额收取7. 1%，每月等额还款。而银行办理贷款手续，利率达8. 81%，相比之下，刷卡更划算。最后，周女士夫妇一共刷卡25万元。
银行相关人士介绍，按目前相关政策，购买商品房是不许用信用卡的，而对买商铺没有明文规定不可以刷卡。投资者购买商铺用信用卡，一定要货比三家，因为不同银行的信用卡分期，利率相差非常大，甚至相差数倍，如部分银行信用卡分期1年期就是7. 2%，2年分期利率达15%。
10什么样的商铺投资中介合你心意
对于大多数产品与服务的经营者来说，拥有合适且条件良好的商铺是其经营成功与否的关键。其实，好商铺的选择是一个复杂的过程，需要较高的专业知识、深入的行情把握和方方面面的关系处理，而一般的商铺需求者对于选址可能会有“人流量较大、同行比较多的地方为宜”等诸如此类含糊的概念，少有系统、专业的认识。
应运而生的商铺中介在研究与实践的基础上，有其客观、规范的选址依据、标准和技巧，能给各类商铺需求者以正确的指导和有益的帮助，因此受到广大投资者的欢迎。以下介绍几点选择商铺中介的技巧，供广大商铺投资者参考。
（1）一般条件
适合作商业经营中介的最基本的条件包括：有足够的销售量与利润及费用支持的项目、具有良好的竞争环境、可在市场中建立声誉与知名度等商业经营条件。
（2）房产条件
商铺物业是所属建筑物主体房产价值的反映，商铺中介所持有的商铺信息非常重要。好的铺面离不开以下几点：商圈客户多、购买力强；地理位置与交通状况优越；有利的购物环境与商圈构成；有力的竞争优势；优秀的物业管理；良好的租约条件等。
（3）经济因素
对选择商铺进行合理的经济预算与周到细致的投资分析也必不可少，包括商圈评估、绩效分析、租户构成、费用与成本估算、前期固定投资等。商铺中介在这方面要能给投资者一定的建议。
（1）自然环境
商铺的环境因素是地段与配套的综合。主要包含：位置的竞争性、可见度、便利性、停车空间，店铺大小、宽度、结构，有利的商业环境氛围等。
除了以上四个需求条件外，把握好租期与租金、转让与转租、产权面积与使用面积、公用区费用分摊、押金与付款方式、租赁登记、租赁税及其他费用、招牌悬挂与发布费等内容的租约谈判也十分重要。
另外，不容忽视的是，一般好的商铺中介还会协助客户办理相关手续，为客户的选择画上圆满的句号。
11高薪家庭可尝试商铺投资
商铺投资拥有如此诱人的回报率，让许多家庭投资者摩拳擦掌跃跃欲试。下面不妨参考一个高薪家庭投资商铺案例的分析，或许会对你有所启发。
（1）高收入高消费家庭的资产分析
田先生今年36岁，供职于北京某大型国有企业，硕士研究生学历。爱人崔女士今年31岁，在某集团下属物业公司工作。孩子今年正在上小学3年级。
家庭月平均收入约1. 1万元（田先生每月约1. 1万元，崔女士每月约0. 3万元），田先生年终奖约3万元，平均每年可支配收入约为20万元。家有存款约30万元，存款类型较单一，以定期存款为主，另有少量的人民币理财产品投资。
目前有单元房一套（约10万元），家用汽车一辆（约11万元），单元房已付清房款，取得房产证。家庭月支出需0. 35万元，像汽车维护和通信费均可由田先生的单位报销，不需从收入中列支。
①资产分析：家庭资产配置处于“亚健康”。
田先生一家的财务状况是比较理想的，房子、车子都已齐全，家中没有任何负债，综合收入处于北京地区较高的水平，家庭支出占收入比例的10%，可以说是高收入高消费家庭。
虽然资产负债比例较合理，但具体到资产上就显得有些比例不协调了。目前，田先生一家有存款30万元，存款类型单一，以定期存款为主，投向单一，资产配置不协调，必然使收益大打折扣。
②理财目标。
尝试非金融产品投资。为了提高收益，田先生希望改变投资方向，尝试非金融产品投资，并将这一计划定为今后家庭理财的首要规划。
记账式国债。
目前，大多数个人投资者还是将国债定为自己投资的首选，但3. 11%（3年期）左右的收益率并不能满足田先生的投资预期，希望尝试其他种类的投资。
（2）理财建议
商铺投资无疑是热点。
目前，大众（个人）投资者可选择以下几类商铺作为投资对象：
一是底商。它有独立的门脸，通常是在社区里，有一定的基础消费支持，比如社区的便利店、彩扩店等。
二是步行街商铺。它对周边大环境依赖性相对较小，经营的业态相对丰富，通常是在较繁华的街区，比如餐饮街等。
三是小商品市场。这类商铺投资回报相对较高，租金较低，风险要比前两类商铺小。
四是商业广场。商业广场对周边大环境依赖性较强，经营业态丰富，通常是在繁华商业区。
①选择底商类商铺。
就田先生一家现在的状况，田先生夫妇都在工作，而且正处于事业成长期，尤其是田先生，有学历又年轻，以后还有提高的空间。如果家庭准备做商铺投资，建议他们选择社区底商类的商铺。
底商有独立的门脸，有的底商还是临街的，其自发生存能力强，对专业化的要求不高。一般来说，位置较好的底商租金在2元／天每平方米~ 5元／天每平方米，起租1年以上，最长10年。在社区开店，受众对象应该是长期居住或工作的业主，可以从事菜市场、便利店、洗衣店、音像制品、饮料批发等。目前，田先生一家最多可用投资资金为30万元，他们投资开一家洗衣店或彩扩店还是比较合适的。
租金方面，按照“押三付三”的惯例，即需要向开发商缴纳3个月的押金，支付三个月的租金。如果开一家彩扩店，对于店面的面积要求并不是很高，30平方米就足够了，按照每天租金约100元计算，那么3个月租金约1. 8万元。此外，一次性添置配套设备、招聘店员、物业费等营业费用支出不会超过6万元，那么开一家店只需8万元左右。
②规避商铺投资风险。
开一家社区商铺虽然启动资金不是很多，但其经营的好与坏对投资者建立投资信心至关重要。大多数投资者习惯了金融产品投资，对于做生意显得并不是很有信心。实业投资与金融产品投资在投资和运作方式上有很大的不同，投资方向的选择、经营的方式等都直接关系到投资的收益。与部分金融产品投资“零”风险相比，实业投资是有风险的。比如开发商的信用和管理、商铺招商定位模糊和过度炒作、商铺的硬件及交通条件、商圈不佳与消费资源不足等外部风险和投资者自营“养铺”、转租等内部风险。风险系数从底商、步行街、小商品市场到购物中心和物流中心逐级递增。
③如何化解风险。
选择商铺投资所遇到的第一个风险就是开发商的信用和管理风险。所以田先生一家投资时一定要关注或了解开发商过去开发过的项目的业绩和管理能力。有的开发商将商铺销售完毕后，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。经营管理是商铺投资成败的关键，一个无商家经营的铺位，其价值为“零”。所以田先生一家在投资前一定要选择信誉良好，且经营管理能力强的开发商，要多了解开发商的信誉。
由于田先生一家是首次经商，处于创业的摸索期，我们管处于这一时期的商铺为“生铺”，而“生铺”要成为“熟铺”需要一段时间，这段时间里，投资回报率低，有可能没有回报甚至是负回报，就有可能出现资金周转不灵、营业成本大幅增加的状况，一旦出现这种局面，应该分析和逐步调整经营策略。
④其他考虑的方面。
投资商铺需要花费诸多心思。从选址、装修、招聘员工到管理、税务等诸多环节，每一个投资选择均需要花费相当的时间去思考、选择。要是想趁着年轻好好享受生活，实业投资就很耽误时间，因此要将这一矛盾考虑清楚后再做决定。
实业投资最好能和自己的爱好联系起来，这样既快乐，又赚钱。现在一些私人俱乐部的出现，就是这种形式。要是单纯为了赚钱去做实业投资而完全忽略个人感受，对一些投资者来说最终会有不划算的感觉，所以田先生如果要进行商铺投资也要将类似的因素考虑在内。
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