导读：

    在当下的时代，世界上许多国家都在“疯狂”地进行着工程建设，而中国的建设热度，更是令其他国家望尘莫及，在2009年全世界的混凝土用量中，大约有一半被中国占据，而那些从高炉中喷涌而出又冷凝下来的钢材，也有超过三分之一的比例为中国的建筑业所吞没。在这个过程中，中国房地产业所起到的作用，绝对占据了绝大多数。

    看起来，中国的房地产业对于GDP增长的贡献之大，似乎是其他任何一个产业都难于比拟的。然而，在这里我们要说的是，处于高昂房价下的房地产业，不仅不会如一部分专家与学者所说的那样，成为拉动中国经济的火车头、充当动力角色，而且会成为中国前进道路上最大的绊脚石，最难于克服的障碍。

    高房价是阻碍内需的最大因素

    在过去的2009年中，我们常常谈论到的一个话题就是促进消费，拉动内需，一件很明显的事实是，当一个国家的经济发展严重依赖出口、严重依赖外部需求的时候，就意味着这个国家的商品，实际上已经处于买方市场的格局下，国外的消费者掌握着商品消费的主动权，就一个国家而言，这种情况的存在对于经济安全无疑有着莫大的威胁。

    当这种情况存在的时候，为了能弥补产能过剩的问题，更为了能让我国商品能够在与周边国家的竞争中保持竞争力，让国外的消费者能够继续消费我们的商品，政府就必须要在电价、水价、油价等方面对企业进行财政补贴，让我们的商品继续在国际市场上维持成本优势，以取得最终的价格优势。

    乍一看上去，这样的补贴政策对我们的企业形成了一些好处，实际上，当这些商品被国外消费者购买的时候，其形同以我国财政间接补贴国外的消费者，用中国万千纳税者的钱来为国外消费者买“打折货”，而这样的好处却是我国民众无缘享受了的，无疑意味着国民消费福利的大幅度外流。

    当国外的消费者大量购买中国廉价商品的时候，无意之中又造成了一个意想不到的问题，这就是由此造成的对华贸易逆差，于是，外国政府往往以此为理由，指责中国倾销商品，并借此制定出带有制裁性质的贸易政策。

    正因为如此，即便是那些出口政策的鼓励者，也开始意识到依赖出口最终会对国家经济造成巨大伤害，在过去的一年里，如何拉动内需就成为了一个上至政府高层，下到亿万民众的公共话题。

    我们知道，拉动内需只是一个表面上的说法，其真实的指向并非是“内部具有多少的需求”，而是“内部具有多少的消费”。基于这一点，想要解决内需不振的问题，其实只需要在刺激消费之上做足文章即可。

    然而，一个突出的问题就是，中国民众空有消费的愿望，却没有消费的能力！这也就是说，绝大多数的中国民众，都还处于一种“看得起，买不起”的经济状况中。

    那么，中国民众的钱又到哪里去了呢？

    答案仍然是：被投入了购房消费、房贷消费。近年来，在高房价的束缚之下，前者迫使民众将积蓄转化成房地产商卖房所得的暴利，转化成地方政府卖地所得的暴利，而后者则迫使民众将积蓄间接转化成放贷银行的暴利。

    根据不完全估计，在98年国务院颁布的房改政策生效之后，到2009年楼市小阳春到来为止，在这10年多的时间里，民众为上述几方面的暴利，总共付出了超过10万亿元的代价！其总数相当于3个“4万亿救市计划”！

    在这里，我们的遗憾似乎应该是，如果这些庞大的资金能够不被转化成既得利益集团的暴利，如果这些资金能够投入到它本应投入的地方，或许许多产业将会被彻底地资本化，或许将会获得更大的经济活力。

    而当这些巨额资金被集中在开发商手中，被集中在地方政府手中时，这样的构想显然成为了泡影，而巨额财富向少数人集中所带来的结果，又进一步促使两极分化日趋严重，贫富差距愈演愈烈，许多社会现象也由此而生，对于实现“共同富裕”目标，无疑又构成了一个巨大的障碍。

    在这里，也许有人会说，既然房地产业的恶性膨胀，已经对民生和国民经济造成了如此之大的威胁，那么，这一明显缺乏道德与经济理论支持的产业，为什么还没有被马上遏制呢？

    这种想法的存在，恰恰是因为我们对于房地产业的残酷性缺乏了解而产生的，一旦我们尝试着从资本的角度来了解它的本质，就会得出一些全新的认识。

    为什么说中国房地产业是投机

    关于房地产业是否等于投机的讨论，曾经进行过许多次，直到今天，这样的讨论仍然在持续着，并且众说纷纭、莫衷一是，始终没有能够得出一个准确的结论。

    从讨论开始直到今天，连一个准确的结论尚未得出，可见在这一命题上，涉及到的是非并不多，涉及到的利害关系却是不少。

    那么，为了能更清楚地看清这一问题的实质，我们不妨暂时从讨论中跳出来，用横向对比的方式，来看一看中国的房地产企业，究竟有什么样的特别之处。

    在美国，最大的房地产企业，是成立于1956年的帕尔迪集团，这一集团拥有着一整套成熟的设计、施工、销售、配套服务公司，能够承担从房屋设计到物业服务的全流程。而在这些流程之中，最核心的部分——施工环节，尽管会有可能外包给专业的建筑公司，但却丝毫不影响它是一个完善的建筑企业这一事实。

    那么，中国的房地产企业又是怎样的呢？

    在中国房地产的产业链条中，其操作流程大致是下面这个样子的：

    首先，规划工作由政府的土地规划部门负责，设计工作由大大小小的设计院、设计公司来负责，到了现场营造、即施工环节，则由专门的施工单位来承担，而在这个过程中，房地产商所负责的，就是在政府提供商业用地时前往招标，在房屋建设中出售期房，在房屋建成后出售现房。

    这样看起来，在整个产业链里，众多大小开发商所扮演的角色，实则只是一个简单的贸易公司，对于房地产业而言，这实际上是一个没有任何社会价值的企业模式，在开发商的业务范围中，有的只是土地倒卖、资金易手、成品房屋出售等等。这些行为归结起来，只能算作是住宅开发的组织管理部分，正因为如此，将房地产开发商认定为中间商、皮包商的角色，是丝毫不为过的。

    从资金的来源角度上看，中国的房地产开发商，也与国外的同业者，有着完全不同的态势。而正是这样的区别，才最终决定了中国的房地产业注定不可能成为一个为社会输送价值的行业，注定了它具有极大的投机成分。

    在中国的房地产开发商中，能够自拥资金，自行构建项目的简直凤毛麟角，绝大多数的开发商，不是让施工单位垫资、就是通过向消费者预售期房来筹措资金、或者是向银行直接贷款，抑或是通过三种方式同时进行的方式来维持经营。

    在这方面，曾经在中国房地产界名动一时的顺驰公司，堪称房地产业中投机的典型，其资金之少，运作项目之大，比例已经到了令人瞠目结舌的程度。

    以顺驰曾经操作的一个项目为例，该项目的土地款项为9.05亿，在项目开盘的时候需要付30%，年底再付30%，余下的费用在第二年付清，而运作这个项目的总投入，大概需要20亿元左右。

    那么，顺驰公司又是如何操作这个项目的呢？

    顺驰从银行贷出3亿元，作为该项目的启动资金，而在前6个月规划与开建期内所需的资金，全部由承建商垫付，在开盘的当天，就开始通过销售期房所得的销售回款来支付工程款和地款。从开盘到年底的不到一年时间里，顺驰公司就以此回笼了6亿多元的资金，不仅足够供给这个项目的拥堵，还得以腾出手，去购置新的土地，按这样算起来，整个过程中，资金的杠杆效用率，竟然达到了惊人的1：7！

    在顺驰最为鼎盛的03到04年里，其现金总流量中有高达78%的份额是销售回款，另外有10%的部分来自银行贷款，12%的部分来自合作单位，可以说，在整个过程中，顺驰通过让施工单位垫资，将成本和风险转嫁给建筑企业，通过预售期房，将成本与风险转嫁给消费者，通过向银行贷款，将成本和风险转嫁给金融机构。

    为了能够贯彻这样的方案，绝大多数的房地产开发商，都极为重视资金的利用效率，不仅最大幅度地缩短建造和交付的时间，还在财务预算上将现金的流动和运用加速到极致，包括几家业内顶级的房地产开发商在内，绝大多数的房地产企业都建立了极其严密的考核体系，保证资金不断流，保证以最快的速度完成销售，保证以最快的速度收回资金。

    类似于这样的资金运作策略，粉饰一些叫做紧绷资金链，坦白一些说，则是赤裸裸的投机行为，而在当时直至现在，几乎每一家房地产开发商都在使用这样的资金运作策略，而这个行业的投机性、这个行业的暴利潜规则也正是隐藏于此。

    支柱还是蛀虫？

    现在，到了我们回答前文中所提问题的时候，为什么国家始终不对房地产行业进行遏制，迟迟不愿对高房价进行打压呢？

    想要回答这个问题，看似需要一番复杂的论证，但实际上答案却非常简单，简单到只需要用三个英文字母就可以作答。

    这三个英文字母就是——GDP！

    说明白一些，就是在现行的条件下，国家需要房地产行业对GDP的贡献率，需要以此来实现GDP数据上的增长。

    我们仅以北京为例，在2001年到2008年的8年时间内，房地产业对于北京市GDP的贡献率，始终保持在50%以上，最高者为58%，最低者为48%，像这样的比率，在任何一个国家内都是难觅其踪的。

    在一个国家的经济发展期内，最需要的就是能够拉动整个宏观经济、国民经济的“火车头”型产业，这个火车头的含义是指，不仅能够在所属行业内创造巨额利润，还能够以本行业为依托，带动其他行业的共同繁荣，发展，在数据上实现拉动经济的功能。

    按照这样的思路，房地产行业似乎是最符合“火车头”定义的。

    在开发商们为自己所进行的辩护中，常常喜欢引用这样的一组数字：

    2004年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员158.5万人，房地产开发经营的利润总额为1035.2亿元，平均每个房地产开发企业获取利润1754576.27元，人均利润65312.30元。

    依靠这样的数字，房地产开发商们便堂而皇之地将这一产业包装成“提供了160万个就业岗位，创造利润千亿之多”的龙头行业。这样的数据的确没错，但是这仅仅是《第一次全国经济普查主要数据公报》中数字的一部分，接下来的数据是这样的：

    同一时期，全国共有建筑业法人企业单位12.8万个，就业人员2791.4万人；建筑业个体经营户56.5万户，就业人员461.6万人。2004年利润总额为826.7亿元。平均每个企业获取利润119292.9元，人均利润2533.56元。

    透过这两组数据我们看到了什么呢？

    在整个房地产链条之中，建筑业以800多亿的利润，创造了将近3000万的就业岗位，而房地产业以1000万的利润，却只创造出160万个就业岗位，其平均利润是建筑业的14.7倍！房地产开发行业人均利润是建筑企业人均利润的25.8倍！更重要的是，房地产业隐瞒利润已经不是什么秘密的新闻，当需要交纳利税的时候，房地产企业往往提供一套低的多的数据，当它们在股市上融资的时候，才会将自己真实的数据表露出来。

    不过，我们在此无异于追究房地产企业数据上的遮掩行为，唯一想要证明的问题是——拉动中国经济的是建筑行业，而非坐享其成，攫取高额利润的房地产业。反过来，房地产业的高利润不仅不会对经济造成拉动，反而会拽经济发展的后腿。

    打个简单的比方，假如一套房子的售价是10万元，那么可能会有10个家庭有能力购买，那么它对经济的拉动将会是10套房子的贡献，而当房地产业企图攫取巨额利润，将房价恶意炒作到100万元的时候，可能买得起的家庭就只剩下一个，那么，这些被扼杀掉的需求难道不足以证明，究竟是谁在谋杀中国经济吗？

    其实，关于这个问题的讨论，已经没有太多的必要，其论断早在1980年的时候，就已经由中国经济的总设计师邓小平高瞻远瞩地提出过，在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中，邓小平明确指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，因此在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”

    从这个角度来看，房地产业对于经济的蛀蚀作用，已经是题中应有之意了，然而令人不曾想到，也绝不敢设想的是，在当下中国的经济环境下，房地产业的热度已经达到了前所未有的高度，其对经济的危害，也绝不仅仅是“拉拉后腿”这样的简单，因为房地产业的存在，使得中国经济正萌生出前所未有的危机，而这个危机就是为我们熟知的通货膨胀！

    房地产过热是通货膨胀的总根源

    谈到房地产诱发通货膨胀的问题，还要从土地说起。

    我们都清楚的一件事情是——房地产，顾名思义，要建房就要有土地，而在中国的特殊国情之下，土地是从属于政府的财产，想要获得土地，就需要从各级地方政府手中购买，于是，房地产商购地建房的行为，其实质无疑就成为了为地方政府增收的重要途径。

    根据统计数据显示：仅仅在2001到2003年的三年度时间里，全中国的地方政府的土地出让金收入总额就高达9100亿元之巨，而在经济形势最糟糕的2009一年之中，中国的土地出让收入总额也达到了1.5万亿元的天文数字。

    不需要有任何投入，只要几纸文书，就可以坐拥数以亿计的资金，为地方财政解决掉最大的麻烦，这样的增收途径，自然成为各级地方政府所乐于为之。除此之外，房地产业所带来的巨额利润中的一部分，还可以以税收方式转化进政府的财政收入中，在分税制改革之后，地方政府的财权被大幅度削弱，只保留了原来的事权，导致其财政上出现巨大的缺口，于是，地方政府就必须通过土地出让金这笔收入，来弥补财政上的缺口，也就难免对中央的调控政策阳奉阴违，而这种情况的存在，也正是为什么去年中央政府在出台了《限制土地发放》政策之后，各级地方政府又陆续实施针对性处理意见，用来对抗中央政策的原因所在。

    在这里，很简单的一个道理是，假如地方政府严格执行中央政策，严格限制开发商拿地，严厉打击开发商囤积土地，那么在这样的情形下，开发商竞标土地的积极性就必然会受到打击，地价也会随之急转直下，这样一来，地方政府靠卖地获取的收益就减少了许多，这自然是既得利益者不愿意看到的事情。

    反过来，地方政府对中央政策“打一打埋伏”，把手中的地块限流限速销售，在吊足了开发商胃口之后卖出更理想的价格，更何况，拿到土地的开发商则可以在这样的“土地缓供、限供”背景下享受土地升值的收益；对交易双方都是有大利可图的，靠这种关系所构成的利益联盟，其坚固程度绝对超乎我们的想象。所以说，想要让地方政府去处罚地产商，无疑相当于让同一条战壕里的战友自相残杀，是很难发生的事情，因此无论法规、政策如何纷至沓来，效果却极其有限，监管部门的手无论举得多高，却总是轻轻落下。

    就另一方面而言，即使在中央政府的宏观调控中，也很难割舍掉房地产业所带来的巨大诱惑。

    众所周知的是，大规模的公共工程建设，对于GDP有着非常强的拉动作用，这也正是国家为何热衷于进行诸如铁路、机场、高速公路等项目建设的原因，因为只有规模巨大、投入巨大的工程建设，才能够促进银根的流动。而房地产业的存在，恰好能够很好地作为国家在这一方面的补充。

    在这里，有一个另类的例子，可以很好地解释这一现象。

    喜欢看NBA篮球比赛的读者，一定对“刷数据”这个词不陌生，这个词的含义指的是球员为了追求数据上的可观性，弃整支队伍的胜负于不顾，只专心将个人的数据冲到较高的层面，用以维持表面的虚假繁荣。

    在这里，国家管理者为了能够在GDP数值上实现稳定增长，维持GDP连续多年的繁荣，对房地产行业的放纵也就成为题中应有之义了。

    另一方面，当房地产业持续处于火爆状态时，势必会引发新项目建设的高潮，而工程建设又会对水泥、钢筋、混凝土等原材料构成需求，促进这些原材料生产行业的火爆，这种对其他行业的拉动效应，自然也使得各级政府出于宏观因素与财政上的双重考虑，放弃掉对房地产业的遏制，放弃掉对高房价的打压。

    然而，正如我们所知道的那样，数据往往只能反映表面上的问题，在数据背后，暴露出的深层隐患，才是值得我们忧虑的问题。

    当房地产的火爆，成为了一个时代的象征时，势必会为房地产从业者带来巨额的收益，相比之下，资本在其他行业的投资收益，就显得越发微薄。这样一来，具有逐利本性的资本，就一定会放弃掉相比之下收益率低，风险较大的其他产业，转而投向利润巨大，收益率更高、风险更低、技术门槛更低的房地产产业，或者是以更直接的方式，直接投入楼市的炒作之中。

    当大量的资本以投机的心态进入房地产、进入楼市的时候，势必会造成更大的泡沫，并且，房地产过热的结果，也会直接拉动生产资料价格的大幅度上扬，一个很简单的道理就是，当房价在节节攀升的同时，土地价格、建筑材料、装修材料、房屋租金等因素，都会受其影响而直线上升；而在这其中，尤以土地价格的上涨最为可怕，作为一个整体概念而存在的土地，是绝不会有耕地与商业用地、住宅用地的严格区分的，在一定的条件下，土地价格的上涨，势必会造成土地资源的稀缺，而土地资源的稀缺，又会拉动以土地作为生产基础的粮食价格。

    由此可见，当粮食价格、生产资料价格的大幅上扬已成沸腾之势时，所带来的直接后果只有一个——通货膨胀。从历史的角度来进行观察，这样的结论绝非是危言耸听的空穴来风，而就在本书写作的同时，这种通货膨胀的势头已经初现端倪，更加验证了房地产过热所造成的悲剧性影响。

    另一方面，我们不妨做一个极端的假设，那就是当全部的资本都一窝蜂地涌入房地产行业时，那么作为国民经济根本的制造业，势必会面临断血之虞，而当资源因为误导，而转向了投机的话，其带给国家、民族的负面影响是不堪设想的。

    在日本的房地产泡沫时代，从1986年到1990年的时间里，全日的商业用地的平均价格激增了67.4%，而与民生直接挂钩的住宅用地，在四年的时间里也上涨了60%之多，在东京、大阪这样的城市中，涨幅甚至达到了100%。地价的疯狂上涨，房地产业的过于火爆，为当时的日本酿成了巨大的房地产泡沫。

    在这种泡沫的笼罩之下，尽管有着旨在发展经济的扩张财政政策，但全日本的资本却并未能流入实体经济，而是进入了楼市这样的虚拟经济，帮助房地产商将泡沫越吹越大。而无论泡沫的光环多么美丽，当阳光照射下来的时候，都会破碎的无影无踪。

    果然，在日本的房产泡沫破碎之后，这些由投机心态而聚集起来的财富，在一瞬间便灰飞烟灭，而随之带来的经济大衰退，整整持续了十年之久，日本在七十年代经济腾飞的成果，也几乎随之葬送殆尽，基于此，在日本的经济史中，整个九十年代都被称为“失去的十年“。

    正因为如此，我们在这里才认定，房地产行业的过热现象，必然会带给国民经济的可持续发展以极大的制约，为此，为政者在这个问题上务必报以谨慎的态度。

    然而，实际的情况却是，当国家将房地产看作是GDP重要支柱时，是万难痛下决心进行调整，万难痛下决心进行产业转移，这也就是说，在新的国民经济增长点被挖掘到之前，国家很难也很不情愿对房地产行业进行遏制，而这样的情形持续地越久，就会有越多的资本涌入到房地产行业中来，挖掘新的经济增长点也就变得越困难，国家也就更难有决心，有能力来实现产业转移。

    即使从横向的角度来进行观察，也不难得出房地产很难成为国民经济支柱的结论，在经济较为发达的国家中，绝难找到这样的范例。对于此，我们不妨看一下经济学家黄卫平教授的论断：

    “在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列……凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”

    冲破房地产迷雾的唯一出路

    在这里，也许有人会提出这样一个问题——既然房地产拥有如此的暴利效应与投机本质，那么，为何还会出现大量的“炒房团”？

    还有，既然房价已经高昂到离谱的境地，从单纯的消费品、准公共产品演变成为投资品、奢侈品的时候，民众对此也存在着清醒认识的时候，为何还要继续购房呢？

    以上情况的存在，难道不能说明，尽管房地产泡沫已经到了吹弹即破的程度，但却仍然拥有调剂民生，储值增值的作用吗？

    在这里，我们的答案是——这种现象的存在，恰恰说明了房地产行业的投机性质，更说明了房地产行业暴利效应的存在，是恶化民生的总根源。

    在中国的现有经济环境下，民众集体穷困的现象已经成为了共识，正如前面我们所说的那样，造成这种情况的原因有很多，但最主要的原因则是，面对时刻可能到来的通货膨胀，在货币购买力持续下降的压力之下，我们的民众却缺少有效、稳定的投资渠道来致富。

    在公认为经济状况最为发达的美国，由于建立起了完善健全的社会福利保障机制，美国民众可以投资养老保险的方式，来取得相当不菲的收益与回报。

    再者，美国拥有堪称全世界最健全、最发达的股票市场、期货市场，在这样的市场中，行情的跌涨是很难由少数机构、个人所操纵，更是很难为政府所左右，基本上要取决于市场的自身规律。在这样的情况下，美国许多专业机构、经济门类的学校，都会向普通民众传授一些判断行情的方法。

    以美国的大学为例，他们在教学中向学生所传授的几种股票估值法（例如DMM模型、DCF模型等等），其古老历史甚至可以追溯到本世纪初，其简单程度保证了即便是文化水平较低的民众，也能够较轻松地掌握，而这些股票估值法的准确程度之高，往往可以达到95%以上，足以令任何一个中国股民惊叹。

    然而，当这些股票估值方法被移植到中国来的时候，往往就会失去效用，变得不再灵验，这其中的原因，就在于中国的股票市场尽管已经行进了将近30年的时间，却始终没能够摆脱其“政府融资平台”的尴尬身份，由于受宏观经济政策的影响过大，和市场法则掺杂在一起之后，就变得扑朔迷离，难以判断。

    证券市场的风险过大，储蓄型投资的风险虽小，收益率却实在太低，在这样的情况下，投身楼市自然就成为了亿万升斗小民最理想的选择。

    房价虽然高高在上，但是却看不到下降的趋势，整个房地产市场的火爆，使得民众认定了房价只会上升绝不会下降，由此纷纷将储蓄投入楼市，希望通过炒房的溢价，来弥补通货膨胀所造成的损失。在这些旨在增值的投机性资金的刺激下，楼市如同被打入了一针又一针的兴奋剂，在源源不断的资金推动下，冲击着一个又一个房价的制高点。在这种社会资源严重倾斜之下，本应当以保障性住房为主的房地产市场，最终蜕变为旨在寻求利益的投资平台，而其带给社会、带给国民经济的负面影响，也就在“买房增值”的前提下被淡化了许多。

    那些更有效的措施

    当我们对房地产行业有了以上的了解之后，就应当明白这样的一个道理——仅仅是反思与批判，对解决现实问题的意义并不大，更对房地产行业还原民生本质，实现房价的理性回归无所裨益。

    因此，无论是对于促进国民经济的良性发展也好，还是提高民众生活品质也罢，最应当为我们所关注的，应该是寻求一条切实可行的出路。

    事实上，为了为中国的高昂房价寻找解决方案，许多学者已经针对我们所提出的三大因素，进行过极大程度的努力。

    针对问题产程的根源，的确有许多措施，比现时采取的短期性政策更为有效。

    首先，在许多金融学者看来，快速调节汇率，是解决流动性过剩的最直接手段。当汇率被调节到一个适当的比例时，平衡进出口贸易就不再是难乎其难的事情，一直居高不下的贸易顺差，也就会得到解决，当政府不必从出口企业手中购买大额外汇的时候，也就意味着货币投放量将会被降低到前所未有的程度，其对房地产市场中汹涌流动的资金，无疑会起到釜底抽薪的功效。

    其次，放开产业投资空间，同样能够缓解流动性过剩的问题。

    当国家放松对大型投资方向的垄断和控制时，无疑代表着为中国民间资本找到了一条全新的出路，比如说，打造一个全国性的通信网络、或者是建立一个大面积的私营航空网络，无疑会将巨额资金从楼市中引导出来，一下子减少几千亿的流动性资本，同时还会起到促进产业良性竞争的作用。

    再次，通过产业政策引导，就意味着在空间上放开了资金的扩张领域。

    当国家对经济欠发达地区的投资环境给予优化的时候，无疑可以让产业投资的空间广阔度提高，同时也令投资者的回报率得到提升，对于可投资渠道的狭窄现象，意味着巨大的改善。

    最后一条，也是最重要的一条就是，对现行的分税制与政绩考核标准进行修改。当这一点实施开来的时候，也就意味着将房地产市场结构的弊端彻底摧毁。

    正如我们前面所说的那样，在94年进行了分税制改革之后，地方政府的财权大为减少，而事权却反而增加，这就代表地方政府的财权与事权变得明显不对称，呈现出一种“小马拉大车”的态势。由于受制于利益因素，使得地方政府绝不愿意认真执行房地产调控政策，绝不愿意放弃手中的既得利益。因此，想要解决这一问题，只有使财权向地方财政倾斜，或是由中央政府承担一部分归属于地方政府的事权，改革现有的利益分配格局，才能让地方政府在财权得到保障的同时，认真地落实中央的调控措施。

    除此之外，只有对现行的政绩考核标准进行改革，才能从根本上消除地方政府对于房地产业的保护心态。

    我们知道，在初步满足了温饱，得尝利益果实之后，中国民众很快便接受了一套全新的价值观念，这就是以金钱为核心利益的概念，社会基础也很快地从意识形态转移到了财富。而在这个转变过程之中，政府的决策在很大程度上起到了决定性的作用，这其中，对于国民经济影响最大的，大概要算是各地政府的“GDP”主义。

    在中国的经济发展指导思想中，对于GDP的重视已经超过了世界上绝大多数的国家，即使在对官员进行考核的时候，也将GDP作为衡量政绩的硬性标准。于是，许多地方官员为了获得更高的GDP增速，便十分热衷于将地价、房价推往极不理性的高度，以此来提升其所辖区域内基础建设的动力与能力。

    然而，在真正的经济学中，GDP只是一个衡量经济活动的指标而已，GDP增长速度快、增幅高的国家，其民众幸福指数未必高，反之，GDP增速慢、甚至出现负增长的国家，其民众幸福指数未必就低。而当地方政府单一重视GDP，甚至在经济活动中极度热衷于“GDP”主义的时候，无疑相当于一种本末倒置的行为。

    以上各种措施中的任何一条，都拥有着更长远的考虑，也拥有着更理想的效果，然而正如我们在上一章末尾中所说的那样，许多积重难返的事情，并不会遵循着其他方面的期望，也不会考虑到自然存在的规律，一旦固定下来的事情，想要做出更改就会变得很艰难。

    因此，上述建议中的大部分，在现时的条件下不被重视，也就是很自然的事情了。然而，许多建议可以不被重视，民生问题却不能有片刻的迟疑，对于已经成为弱势群体的大部分中国民众而言，放弃了最后的努力，就意味着这种弱势处境的长期继续，所以，权衡到各个方面的因素，提出最具备可行性的方案，仍然是研究者不可推卸的责任。

    法律必须成为住房上的保障

    我们知道，无论古今，无论任何一个国家，住房的问题都是关系到社会稳定与经济可持续发展的重要依托。正如美国总统罗斯福所言：对于一个居者有其屋的国家而言，是没有什么能够战胜它的。

    正是基于这样的认识，在世界上绝大多数的发达国家中，无不深谙安居乐业之道，自然也就将政府在住房建设方面的责任，以法律的形式给予明确。

    比如说，西欧发达国家之一的荷兰，早在上世纪伊始，就颁布了专门的《住房法》，其中明确规定——政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性的角色。而在其宪法中，更是强调”提供充足住房”是政府的责任。

    在1974年，荷兰又将这一政策贯彻到底，在著名的《租房与补贴白皮书》中，明确规定“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。在这样的硬性规定下，荷兰政府总共建造了将近240万套公共住房，而直到今天，荷兰的总人口才不过1600万人，以这样的比例来看，240万套公共住房的数字，几乎可以保证每两个家庭当中，就可以有一个家庭享受到这种保障性政策的优惠。

    同样的，作为老牌发达国家之一的英国，在这方面也同样给予了高度重视。

    早在1919年，英国就颁布了著名的《阿迪逊法》，在这部又被称为《住房和城镇规划法》的法律中明确规定，解决住房问题属于公共事物，政府应对公共住房建设提供支持。于是，在这样的背景下，从第二次世界大战结束到朝鲜战争开始的6年时间里，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%，在这样的努力之下，由于战争破坏而造成的居民住房短缺问题很快便被解决。

    在社会保障体系更加完善的美国，政府对于住房的重视程度也自然更高。

    在刚刚渡过经济危机之后的1937年，美国联邦政府便匆匆通过了《住房法案》，授权给地方政府成立公共住房委员会，专门负责低收入家庭的公共住房建设，那些处于贫困状态中的低收入家庭，在入住的时候只需要支付很低的房租。而在1949年经过修订的《住房法案》，则以更大的力度直接批准政府建造公共住房。在这一次大规模公共建设中，全美一共建设了130万套公共住房，更重要的是，这些住房中的绝大多数，都集中在市中心交通便利的地区，而非像我们的经济适用房那样，总是选择在城乡结合地带。

    从这些事实我们不难看出，想要在一个社会体系内实现住房保障这样的目标，仅仅依靠政府的主观意愿是万难达成的，只有在专门的立法机构选择以法律的形式，将政府的职责规定下来，才能够确保保障性住房的建设会成为一条不可逾越的底线。

    金融化是解决房地产问题的终极出路

    当我们的探寻进入到尾声的时候，有关如何拯救民生，如何拯救高房价下民众的问题，实际上已经演变为一个默认高房价，转而寻求其他出路的问题。

    那么，既然高房价已经成为了既定事实，那么唯一的选择就是让民众变得富裕起来，让富裕起来的民众能够承受这样的高房价。

    按照这样的思路，想要让民众富裕的最佳办法，就是在我们的经济活动中，让金融化的程度更高。

    在过去的岁月中，每当我们谈到金融的时候，每当我们谈到与之相关证券市场的时候，总是下意识地将其认定为企业层面的经济活动，将其认定为企业乃至政府的融资平台，而发展金融、发展资本市场的意义，也仅仅是为了能让企业拥有更大的发展空间，拥有更充裕的资金来源。

    然而，在这里我们必须说的是：对于任何一个普通民众而言，这种发展都是具有决定性意义的。

    正如我们前面所说的那样，类似于在美国这样的发达国家，其金融市场的繁荣程度、成熟程度决定了美国民众可以拥有许多投资渠道，而这就注定了拥有多种证券品种可以随便选择，需要考虑的只有怎么组合、搭配、排列这些已有的证券品种，以便能够根据自己的实际情况来最大化地获取利益，妥善地安排退休、养老、规避生活中遭遇的各种突发情况。

    巧的是，在现代金融学的理想模型中，恰恰总是假设已经有许多的证券品种，人们需要做的只是纯粹的数理分析，为适合自己的最优组合进行投资。然而，在中国的社会条件下，我们的民众却很难得到这样的服务。

    得不到，并不代表不需要，正如我们前面说的那样，房地产市场的火爆，除掉开发商的恶意炒作之外，民众的投资也在其中起到了推波助澜的作用，而民众之所以会顶住高房价的压力进入楼市，很大的一个原因就是将获利的希望寄托于房屋的升值上，选择这样的方式并不是因为它是最优选择，唯一的一个原因就是这种投资方式的收益风险比较高而已。

    抛开民生问题不谈，单就经济效率的损失角度而言，金融的欠发达所带来的后果也是相当严重的，由于缺乏良好的金融工具进行融资，使得政府不得不采用增加税费的方式来筹集资金，依靠此种方式筹来的资金，将企业手中的资金吸引出来，除了酿成企业自有资金不足，发展失去持久力之外，更会令政府规模膨胀，最终造成诸如腐败、浪费等多种弊病。

    实际上，对于中国这样一个长期禁止民间金融，长期漠视金融发展的国家来说，给予民众良好投资渠道的难度，丝毫不下于从根本上解决高昂房价。而在中国的经济体系之内，由于有垄断利益的存在，使得收入分配不均的现象长期存在。

    从这一点上来看，想要实现金融化的目标，想要实现国内消费强劲的目标，最关键的问题还处在如何能够让收入分配变得均衡起来的层面上，关于这个问题的讨论，实际上已经属于另外的一个话题，而这正是我们后面部分中所要进行的猜想——中国消费。

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