经营土地的数量、质量观
经营性土地开发存在一个“数量”问题。土地过量供应，市场价格、效益就会下降。2004年，江西上饶有两个县因为土地供应数量悬殊，效果截然不同。一个县城区供地150亩，均价每亩168万；另一个县城区供地1200亩，均价每亩19万。同处一市，经济发展水平相差不是很大，地价不应该如此悬殊。因此，土地经营中存在适度供应问题。据初步了解，市本级土地市场上还有5000亩存量没有开发建设，存在一定“圈地”问题。虽然有些存量土地尚不具备开发条件，但今后安排土地出让计划时，仍要考虑这个存量因素。至于年度供应多少土地为宜，不是想当然、拍脑袋的结果，也不是根据“实用主义”原则、按照建设投资需求倒推出来的数字。反思江西许多城市制定土地出让计划的做法，都严重表现出这样的倾向和思想。但到底土地供应数量多少合适，确实需要组织专门小组进行具体测算。在编制年度出让计划时，要引入“饥饿供地”和“半饥饿供地”的经营理念。这个理念是发达城市摸索出来的，也是被实践证明十分有效的办法。从长远看，经营土地确实需要专业人才。
土地供应同样存在一个“质量”问题。实践证明，城市毛地、生地是不值钱的。这些年，江西许多城市土地出让带有很大的被动性。企业改制时间要求紧、安置任务重、社会政治压力大，土地还来不及拆迁整理，便在职工们的吵闹声中被动挂牌。城市建设在加速前进，社会的期望值很高，年初政府向市民承诺的一件件实事、好事要办，建设资金迟迟没有着落，项目部的报告一次次告急，就这样一块块生地还来不及“三通一平”就被仓促出让。有人算过一笔账，像江西上饶这样的二级城市，如果拆迁、整理、基础设施配套到位，每亩土地单单在整理环节的纯利润至少要在10万元以上，实际上这一块效益政府等于自动放弃了。任何的忽视和轻视，实际上都是有意、无意地造成国有资产的流失。怎么办？在土地收购储备中，各有关部门要在政府的统一领导下，从职能上安排好拆迁、整理和基础设施配套工作。条件成熟的地方，还可以成立专业性的土地整理公司。只有通过整理，生地才能做成熟地，熟地才能做成宝地。一般来说，按照土地的质量和成熟度，可以分为三个阶段：生地、夹生地和熟地。目前上饶经营出让的基本上属于“夹生地”性质，土地效益流失还是比较严重的，可以挖潜的空间很大。
经营土地的时机观
经营土地是一项政策性很强的政府行为。经营土地既不能搞短期行为，更不能唯利是图。这虽然属于宏观层面的要求，但又直接影响土地的微观具体操作。经营土地虽然是市场行为，但毕竟不同于做小生意，给钱就卖、有钱就赚、有利就干、有财就发。必须处理好当前利益与长远利益、全局利益与局部利益以及经济效益与社会效益、生态环境的关系，其中失地农民问题、企业改制问题等都要妥善解决。在实际工作中，干部的思想意识、观念眼光，甚至党性觉悟都发挥着重要作用。在企业改制中，由于过分强调职工安置问题，放弃了对土地出让最佳时机的选择，往往在拆迁整理工作没有完成、遗留问题积压成堆的情况下就仓促推出挂牌，不仅土地效益大量流失，而且也严重影响了政府形象。土地收储部门要树立“大土地”意识，做到统筹兼顾、有序出让，资金安排要打破企业限制、一一对应的做法，做到科学调度和资源整合，要立足于全市存量土地，算大账、算总账。只有大盘子，才有大容量；只有大容量，才有大空间。经营土地要讲究时机，从一定程度上来说，时机就是机遇。
有一件事情在上饶市影响很大。根据浙赣铁路电气化改造方案，上饶火车站要整体搬迁北移，可以腾出1800亩土地。市里专门作了一个土地整合规划，与周边土地科学衔接，可以整合土地3000亩。2004年6月份，火车站核心位置的土地评估价格为40多万元/亩，当时有人建议予以期价出让，以筹措新火车站建设资金。政府考虑到在土地形势紧缺形势下，在老城区能够有如此完整的存量土地不可多得，继续涨价势在必行，最好待价而沽，最后决定，卖地不如抵押融资，融资只是支付利息，直接出让土地将失去更大利益。短短一年时间，到2005年6月份，这块地已涨到60多万元/亩，到2007年这块土地差不多已经涨到每亩100万。
经营土地与城市建设的结合观
自从经营城市的概念提出之后，城市领导者和建设者便有了新视野和可以大有作为的新天地。城市建设绝不是纯花钱的事情，它也是一种投资，通过建设城市可以实现固定资产的增值。
从原则上讲，政府公共投资产生的经济效益要重新集中到政府手中，不要流失到开发商或个别人腰包里。这不但从理论上可以站得住脚，而且在实践中也能够办到。这就要求政府在城市建设项目规划设计阶段完成周边土地的低价收储。待公共基础设施建成之后，周围土地大幅涨价，由此增加的土地收益由政府集中起来继续用于城市建设，如此周而复始、滚动开发，便可以形成一种越建设越有效益、越有效益越建设的良性循环道路。这应当成为今后可以体现可持续发展观的新型城市化道路。
2004年4月，上饶市进行水南街改造。街边有一块50亩的收储土地，单价40万元/亩，尽管当时资金紧张，但考虑到改造后周边地价一定上涨，为避免造成损失，硬是咬牙没有挂牌。水南街改造完成之后，地价上涨到80万元/亩。这种地价变化同样可以从水南片区的房地产开发市场得到印证。有一个开发小区，楼盘价格由建设前的900元/平方米上涨到1400元/平方米，一夜之间每平方米上涨500元，开发商着实赚了一笔。水南街改造，是政府办的一项“民心工程”，广大市民拍手称快。遗憾的是，街道改造给开发商带来的暴利，却是政府实实在在的损失。同样吃亏的还有市委党校门前的信江南岸道路改造项目，边上也有一个正在动工的房地产楼盘。现在这条道路改造完成了，这个房地产楼盘原来预测的每平方米2800元，现在卖到3500元，而且是一抢而空。今后城市公共基础设施建设要跳出“就事论事”的传统做法，按照有序性的原则，做到有计划、有步骤地进行，周边土地收储工作必须超前运作，把城市建设的过程变成土地增值的过程，否则政府就会流失更多的经济利益，城市建设就会缺乏后劲。
经营土地的期价融资观
土地期价融资，现已成为各地经营土地的热门话题。一般地方的做法是：融资双方以特定地块为对象，先行商定一个基价，由投资商支付给政府；同时约定一个时间，在将来的某个时间点把土地挂牌出让，其溢价部分双方按比例分成。期价融资作为一个事物的两个方面，既是政府的融资活动，又是开发商的投资行为。这是在结束“以地换项目”做法之后，各地城市政府围绕土地创新经营的又一融资办法。
期价融资虽然存在争议，却是非常时期政府可以采取的“非常办法”。关键是在期价融资过程中如何最大限度地保障政府利益，回避风险。要注意两点：一是土地的基价要评估到位，把土地挂牌利润空间降到最低；二是土地挂牌溢价部分要设置若干区间，不同区间规定不同分成比例，不能简单采取固定分成的办法。比如，每亩溢价5万采取五五分成比例，每亩溢价8万采取四六分成比例，每亩溢价10万采取三七分成比例。同时对于基价和溢价具体分成比例都要采取公开竞争办法，尽可能压缩政府利益流失空间。上饶县在修建滨江路的时候就采取了期价融资的办法。
向开发商进行期价融资作为“寅吃卯粮”的一种预支方式，是不得已采取的办法，在城市建设中要做到有计划、谨慎使用。过多使用期价融资办法，可能会导致土地经营风险，造成过量投放土地，价格下跌。同时，毕竟期价融资与其他融资方式相比，政府可能付出的代价更高。一般来说，期价融资的土地挂牌事先都约定了一个时间，基本上都是约定在工程项目主体框架即将完成的时候。这时候的土地还属于“夹生地”的性质，仍然卖不出最好的价格。当然，我们也不能简单否定期价融资办法，它毕竟是特定时期经营土地、推进城市建设的一种办法，今后的关键是及时更新理念，从期价融资中感悟出更多的道理，找到更好的土地经营办法。
经营土地的归口管理观
每年政府都要向市民公开承诺若干个“重点工程”。对应每项重点工程，都要落实一个承担协调工作的项目部，并在项目的附近划上一块土地用来市场运作。在建设资金缺乏财政保障的情况下，往往由项目部物色开发商采取土地期价融资或者抵押融资的办法来建设。这是2003年下半年以来，“以地换项目”做法被中央禁止以后，政府在城市建设中经常采用的一种办法。
我们对这种土地运作方式进行分析。土地收储中心虽然是代表政府运作土地的专门机构，但由于土地抵押标准和出让条件多是由项目部与开发商洽谈，土地收储中心对具体过程既不参与也不熟悉，工作往往陷于被动。虽然最后还是由土地收储中心履行挂牌程序，但土地分散、粗放经营迹象已很明显，而且相当严重。有几个问题值得注意：第一，项目部作为临时机构，主要职责是在规定时间内完成政府交办的工程建设任务，土地运作往往只是满足于工程建设的资金需要，完全没有必要、事实上也没有很好地考虑土地经营的最佳效益。土地挂牌时间一般确定在工程主体框架基本完成的时候，此时的土地尚没有真正变成“熟地”，不可能卖出最好价格。比如建一座桥需要5000万，政府拿不出钱，就在旁边划出200亩地交给项目部运作。工程主体框架快完成的时候，这块土地挂牌，每亩卖25万，正好是5000万。桥建成之后，再过半年，这块地完全变成了熟地，重新进行评估，每亩可以卖到35万。前后也就是半年多的时间，土地价格每亩上涨10万元，对于政府来说也是一个很大的损失。第二，项目部分散运作土地缺乏整体规划，地块破碎，形不成规模效益，甚至影响城市景观。特别是在“软规划”时期更容易出现这种问题。在实践中，规划往往受委屈，经常被调整。长期这样，城市景观和品位必然受影响。许多城市的老城区越改造，麻烦事情越多，效果总不理想，从这里就可以找到原因。第三，这是一种典型的职能“错位”。负责协调和监督职能的项目部，把主要精力放在自己并不熟悉的土地市场运作上；拥有土地运作经验的土地收储中心，却似乎置身和游离在土地运作圈外。看起来部门之间互相帮忙，结果反倒“越帮越忙”“越忙越乱”。这种“土地与项目”对应挂钩的做法，虽然比“以地换项目”的做法前进了一步，但还是没有从根本上摆脱“以地换项目”做法的影响，政府财富流失的程度虽然有所减轻，但政府财富流失的问题仍然存在。
认真分析之后，可以得出一个结论：既然完成工程建设任务的资金都来自土地运作，确实存在一个归口管理和统一经营的问题。那么，今后，在职能上部门之间就要由“错位”转为“归位”，建设与融资分开，从而有利于建设部门创出一流的工程，土地部门经营出最高效益的土地。
经营土地的规划策划观
在现实生活中，土地与规划是紧密相连的。规划是为土地提供定向、定性、定位坐标的，没有坐标、没有规划条件的土地只停留在资源的层面上，而不能进入市场运作，带来经济效益。土地因为规划而具有价值。比如，同样一块土地，如果规划成城市绿地，它的经济价值就很小；如果规划成商住开发用地，它就可以实现十几甚至几十倍的经济效益。同样是经营性开发用地，具体的容量率、红线间距等规划条件不同，其出让的经济效益也相当悬殊。
规划决定价值，在土地交易市场上“挂土地”实际上就是“挂规划”。一个科学、亮丽和成功的规划条件，完全可以使一块土地升值，相反一个蹩脚、失败的规划条件则会弱化投资者的购买欲望。因此，作为两个可以为政府创造财富和效益的重要部门，国土和规划部门要紧密配合，把土地的规划条件策划好，要组织一批眼光超前、思维发达、知识结构合理的专业人才按照项目的要求，进行认真挖掘、包装，甚至把规划设计做出来，把未来的建设蓝图描绘出来，切实做到高水平、高标准、高效益。
过去，土地出让没有树立规划策划的观念，只是给予比较简单的规划条件，一“挂”了之，产生了很多的负面影响。一是在相当程度上导致土地项目竞拍的“封闭性”。虽然是公开挂牌，但因为项目不能在更广阔的层面上产生影响，外地参加竞拍的投资商比例很少，影响了土地出让的开放度，拍不出高价甚至出现“流拍”的现象。二是对房地产开发形不成比较严格的约束条件。由于规划条件过于简单，规划过程中缺乏策划环节，没有进入到比较严格、明确的设计层面，容易被个别不法的房地产开发商“打擦边球”甚至“钻空子”。三是如果出具的土地出让规划条件不准确，还有可能给违章违规行为提供“口实”，给政府效益带来损失。
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