在经营城市的过程中，城市规划的作用越来越大。经营规划是最高层次的经营城市，规划不仅让城市出形象，更让城市出效益。城市经营的主体——政府，必须不断更新理念。新的理念会给城市政府带来新的生产力。

    规划决定土地价值

    在城市经营中，首先要明确规划与土地的关系。规划是规划，土地是土地，为什么要把规划和土地联系起来，而且还要紧密地联系起来？一方面，如果没有规划，所有的土地都只能是资源而不是资本，就不能进入市场运作，就不能变成钱。从另一个方面来讲，如果没有土地，所有的规划也是空的，如果规划出来的土地都不值钱，这样的规划肯定是一个非常失败的规划。

    谈规划与土地的关系，我们举一个事例。2000年某县政府在一条重要城市道路边上（当时这条路还没有修）为一家个人公司颁发了一本土地证，面积是17亩多一点；2003年市政府与一外商合作，准备开发建设一个大型市场，也颁发了一本土地证，面积是1048亩，那17亩地就包括在这里面。这是一起典型的土地重复发证行为。2005年底这位私营老板一纸诉状把市人民政府告上了法庭。案情非常简单，结果肯定是市政府败诉。法院判决市政府要作出经济补偿。这位老板也是得理不让人，一张口每亩地就要价80万，算下来这17亩就是1000多万，政府哪来这么多钱给他！政府想通过协商解决这个历史遗留问题。主管部门认真研究政策之后，找这位老板商量，谈了两个要害问题。第一，虽然你的土地证上明确是出让用地，但并没有明确具体的规划条件，要开发，必须重新到政府办理规划条件。比如你做房地产开发，如果允许你建8层、10层，你可能会赚一大笔钱；如果只许你建1层，你可能赚不到什么钱；而到底是批8层、10层，还是批1层，则完全是政府的职权范围。第二，市里正在进行城市总体规划的修编，如果你拒绝与政府合作，政府将建议设计部门把这块出让用地调整为城市绿地，这块地就会变得一钱不值，而且还要求你必须把树给栽上，到时候你哭都来不及。这位老板知道了其中的利害，答应与政府协商解决。话说回来，我们也要讲道理，也要给他出路，不能往死胡同里逼。最后，政府在附近重新给他找一块面积、情况差不多的土地进行置换，这样他不会吃亏，政府也不用直接拿钱了。从这件事来看，规划可以决定土地的价值。

    规划的成功是最大的成功

    规划的成功是最大的成功、规划的失败是最大的失败，规划的节约是最大的节约，规划的浪费是最大的浪费。对这几句话，我们的认识越来越深入，也越来越深刻。规划的成功的确是关乎长远、惠及子孙后代的大事情，规划的失败有时候会成为无法弥补、不可饶恕、不可原谅的大错误；规划的节约有时候虽然让人感觉不出来，但却是经得起时间考验，并能不断的释放社会能量和经济效益；规划的浪费是令人伤心的浪费，是令人痛心的劳民伤财，有时候还可能是需要付出巨大代价和惨痛教训的犯罪。这些年，我国一些城市走过多少弯路，有的楼房是建了拆、拆了再建，有的马路是修了挖、挖了再修，折腾来、折腾去。这说明什么？至少说明一条，我们的规划不到位，也说明规划的节约与浪费之间到底有多么大的区别。其实，很多城市的规划存在着严重的管理分散问题，没有做到集中、统一和归口管理，这也是一种“软规划”问题、一种规划管理失控问题。在这种情况下，本位主义往往“兴风作浪”，强调部门观点和部门利益。

    经营城市重在经营规划

    经营城市重在经营规划，城市规划越严密、越成体系，财富的聚集效应就越强。编制规划要用经营城市的理念来编制，要放在城市竞争和特色塑造上来编制，要编而有用、编而致用，而不是编而无用、编而不用。过去我们编制了不少规划，也花了不少钱，为什么总感觉发挥不出应有的作用，我们分析原因很多，但是有一点可以肯定，就是规划的实用性太差。怎样做才能使规划更加具有魅力？怎样做才能让人觉得眼睛一亮、心头一热、精神为之一振？除了遵循规划编制的一般特点、要点和套路之外，还要在经营城市和创造财富上有哪些体现？如果我们的规划能够给社会创造财富、给政府带来效益、给百姓带来实惠，如果我们的规划能够在最短的时间之内最大的聚合人气、提高商气、创造出无限的投资与发展机遇，如果我们的规划能够不断地唤起群众精神、调动群众热情、融入群众智慧，那么，规划的前途和命运肯定将是另外一种局面。所以，城市规划除了要坚持科学性、合理性之外，还要充分体现其经济性和效益性，要能够聚人气、提商气、养地气，最后落脚点就是要促进经济成大气。

    调整规划就是调整利益

    调整规划就是调整利益，调整规划就是一种财富的再分配。规划部门必须要有这样的理念。2004年底，某城市一个商贸城提出要调整《项目控规》，调整内容主要是功能分区，不涉及敏感性的指标、比例和结构变动。规划部门经过分析认为，规划调整方案有利于改进项目的景观效果，也有利于商家提高经济效益。既然调整控规可以产生经济效益，而且这种调整又是由政府做出的，政府就应该在调整中拿一块利益。在这种思想和理念支配下，政府就与开发商协商，最后开发商同意为政府出资2000万元修一条路。在这次规划调整的过程中，体现了经济效益的合理分配、体现了“双赢”的原则。从这件事情可以看出，规划条件的调整是很厉害的，它是政府的一项权力，也是政府的一种无形资源，资源在合适的条件和场合下就可以换来经济效益。沿着这样的思路出发，站在为政府创造财富的角度，当前政府对于掌握在个人手上的存量土地，可以做两件事：一是对没有设定规划条件的存量土地，在进行开发建设之前，必须重新到政府办理具体的规划条件。规划部门在研究时，不能仅仅满足于《规划导则》的技术要求，还要想办法为政府多争取一些经济利益。二是对已经明确规划条件的存量土地，要根据国家土地集约利用的新要求和建设紧凑型城市的新理念，通过聘请专家论证，与开发商协商，对规划条件进行重新调整定位，政府要尽可能把规划调整新增加的经济效益拿回来、尽可能地多拿一点。

    总之，搞好城市经营，贵在更新理念。如果大家都能不断更新理念，我们的城市建设者就可以站在一个更高的起点上开展工作，就可以清醒做事，做明白事，而不是做糊涂事，在城市建设中就会不留遗憾或者少留遗憾。

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