1.为什么要提出土地经营的概念，并且那么看重土地经营，以至于土地经营在我们的城市建设中所处的位置那么高，发挥的作用那么大？
我们还是从自己身边的事情谈起。江西变化最快、最大的起点，是从进入21世纪开始的。过去不能说江西没有变化、没有发展，而是说变化很小、发展很慢。我们从几个主要的经济指标来分析。第一个指标GDP。江西省2000年的GDP总量是2003亿元，到2004年增长到3500亿元，短短四年增长了1500个亿，年均递增率为15%；上饶市2000年的GDP总量为173.4亿元，到2004年增长到301.1亿元，四年也增长了差不多130个亿，年均增长率为14.8%。上饶的增长幅度与全省的平均水平是差不多的。而同期全国的GDP增长率每年基本稳定在7%~8%之间。江西的GDP增长速度是非常快的，如果按照这样的速度再连续奔跑五年，五年后的江西一定会让全国人民刮目相看！第二个指标城市居民和农民年人均收入。江西省2000年的城市居民人均收入是5104元，农民人均收入是2135元，到了2004年城市居民人均收入达到7560元，农民人均收入达到2953元，年均递增分别达到10.3%和8.4%；上饶市2000年的城市居民人均收入是4897元，农民人均收入是2038元，到了2004年城市居民人均收入达到7573元，农民人均收入达到了2912元，年均增长分别达到11.5%和9.3%。上饶的城市居民收入和农民人均收入情况是好于全省平均水平的。第三个指标财政收入。江西省2000年的财政收入是172亿元，到了2004年增长到349亿元，年均递增19.4%；上饶市2000年的财政收入是15.7亿元，到了2004年增长到26.8亿元，年均递增14.3%。第四个指标城市化率。江西省2000年的城市化率是27.67%，到了2004年增长到35.7%，四年之内增长近8个百分点；上饶市2000年的城市化率是18.6%，到了2004年增长到25.0%，四年之内增长6.4个百分点。大家不难看出，进入21世纪之后，江西的城市化率增长很快，上饶也大变样了，变得越来越有魅力了。城市面貌变了，过去啥样，现在如何，完全是两重天地、两个局面。原来的城市有几条马路，现在是一个什么样的框架，绝对不可以同日而语。就拿上饶来说，城市的框架拉得很开，主干道四通八达；夜景也不一样，过去每到晚上都是黑灯瞎火，行人稀少，现在是灯火通明，许多公共场所汇聚着很多休闲的市民。这几年，江西的各个区市都在你追我赶，谁也不甘心落后，各项经济指标增长很快，有的指标在全国都可以说是超常规的增长。这几年，全国GDP增长速度每年都在7%~8%，用这样的速度再跑上几年，未来的上饶一定会更加不得了！江西每年都有新亮点，每年都有让人眼睛一亮、心头一热、精神为之一振的地方。在全国来说，过去一提起江西，一些人直摇头，现在再提起江西，表情绝对不一样。现在北京国家部委工作的干部都争着抢着到江西出差、到江西看看，为什么？主要是因为江西变了，变得越来越好了。同时，这种变化也让广大的干部群众增强了自信，而这份自信则是改革开放带给江西人民的又一伟大成果和财富。
江西为什么在短短几年之间会有这么大的变化，是什么支撑了江西这么大的变化？我们知道，长期以来江西的国民经济基础薄弱，特别是工业基础薄弱，再提出以开放型经济为基础，以工业化为主战略，也需要有一个时间过程。而工业化也需要有一个好的载体、一个好的外部城市环境，这就提出了一个快速建设城市的课题和任务。其实，今天江西大好局面的形成，与城市土地经营有着非常直接的关系。2000年江西的城市化率只有27.7%，到2004年城市化率便达到了35.7%，短短四年时间，城市化率就提高了8个百分点。可以说是城市政府经营土地立了大功、作了大贡献，而且城市是集中反映生产力进步的地方，也是社会面貌发生变化最大的地方，这些年在群众中赢得了很多好的声誉。工业化和城市化是经济发展的两个轮子，必须同时驱动，而不能“一条腿长，一条腿短”，否则就不会形成协调和快速发展的好局面。与全国相比，江西无论城市化还是工业化，都有很繁重的“补课”任务。
为什么要经营土地？我们在这里也不用讲太多的大道理，也用不着讲一大堆的理论。大家能够这么认真地坐在这里，听我讲土地经营的问题，这本身就说明土地经营的重要性。土地不但可以经营而且必须经营，还要尽可能地经营出高水平、高标准和高效益。因为，要建设全面小康社会、改善城市面貌和城市环境、提高市民的居住条件和生活质量，没有钱是办不到的；要招商引资，主攻工业，改善城市软环境和硬环境，没有钱也是办不到的；要落实中央提出的科学发展观，以人为本，建设和谐平安社会，没有钱更是办不到。没有一项事业是不需要钱的。那么钱从哪里来？对于我们这样一个欠发达地区的城市政府来说，从财政上是挤不出多少资金的，靠从牙缝中挤出几个小钱来搞建设也是不现实的。同样，单纯依靠领导支持，天天等着上级援助，我们也是无法打开工作新局面的。怎么办？只能靠自己的区域优势、市场空间、大脑智慧，而最最根本的、最后成为落脚点的，还是要靠我们政府拥有的宝贵的土地资源，靠我们脚底下的这片土地。可以说，没有土地我们什么都谈不上，什么都办不到。
在全国，如果谈到优势，我想江西最大的优势就是生态优势，江西是中国最后的香格里拉，是江浙等沿海发达地区、发达城市的后花园。我说这话一点也不过分。现在，浙江、上海每个周末都有大批游客来到上饶，体验景点和乡村的生态休闲生活。在江西，很多城市都有河流经过，也可以说江西的城市是沿江河而建的。我们知道，但凡有水的地方就有灵气，既是成功人士喜欢生活居住的好地方，也是有志之士钟情投资创业的热土。古代有一句话叫做“仁者乐山，智者乐水”。这就是江西城市的魅力所在。就拿上饶市来说，在城区内就有一山、两江、十一湖，还不用说其他的人文景观（包括东岳庙、双塔、书院、集中营等等），既有青山绿水，又有深厚的文化底蕴和内涵。山水是一个城市的灵魂，文化是一个城市的品位，上饶就是这样一个既有灵魂又有品位的城市，如果全部开发、包装起来，本身就是一个大品牌、就是一笔巨大的财富。可以说，我们是在守着一座金山银山。特别是上饶城区的11个湖泊，现在虽然不是很好，但却是非常好的潜在城市资源，只要稍加开发、治理，就会呈现出许多“凭水临风”的景观，给城市增添许多妩媚和温柔的风情。所以，经营城市、经营土地，在上饶、在江西大有前途、大有作为。我们说，有品位的人都愿意生活在有品位的城市里，而有品位的人又多是成功人士，一个城市里有品位的人多了，这个城市就会很有希望。所以，我们经营城市、运作土地，一定要把自己的城市建设成为一个有品位的城市。
当前和今后的一段时期是江西一个难得的“黄金发展期”。处于发展中的江西是有志之志建功立业的好地方，只要大家工作努力、发展得法，都能作出好成绩、大贡献。在社会进步的同时，我们也实现了自己人生的最大价值。过去在相当长的时期内，江西观念落后，信息闭塞，发展没有起步，你有劲使不出来，即便使出来，也用不到正经地方。如今的江西那就不同了，可以说是政通人和、风正气顺，发展定位准确，指导思想明确，方向道路正确，只要大家抓住主战略心往一处想，劲往一处使，不争论、不走调、不分心、不走神、不松劲，用不上几年时间，江西就一定会有一个更快的发展、一个更大的变化。从我个人的感觉来说，这是一个好环境。但凡想做事的人都有机会，会做事的人都有舞台，做成事的人都有地位。这是我个人的切身体会，我也有发言权。只要你是好和尚、念好经、办好事、办成事、不出事，无论你走到哪里，都会受到欢迎、得到认可、获得尊重。作为一个城市建设的组织者和管理者，看到自己所处的城市在一天天变大、一天天变美，我感到高兴，感到人生充实、富有意义。
2.如何经营城市土地，并不断地使土地经营推陈出新？如何在土地经营中出品质、出效益，以至于最后经营出一种先进的、科学的境界来？
经营土地在江西的时间不是很长，谁也没有多少经验，再加上干部观念落后，怕担风险、怕犯错误，总是小心谨慎，动作和步子一直不是很大。这毕竟是大家比较陌生的一个领域。主要表现是，遇到事情都坚持按政策办、按程序办，依法办事，缺乏变通精神和变通能力。与浙江相比，江西干部的创新意识明显不足。大家当个干部不容易，谁也不愿意为了公事犯错误。于是，解放思想被停留在口头上，天天焦急地等着中央出台新政策、好政策，天天盼着中央作出英明决策。我认为，这种思想状况、心理状态，不可能使江西快速发展起来。中央的好政策从哪里来？不是从天上掉下来的，也不是凭空想象出来的，更不是闭门造车造出来的，而是从实践中来的，是从各地丰富的实践、试点中总结出来的。生活中总有第一个爬山的人，总有第一个过河的人，总有第一个吃螃蟹的人。我们不敢做第一人、第二人，总可以做第三人吧。睁着眼睛不起床，最后恐怕连末班车也赶不上。在日常工作中，我们大家是不是会遇到这么一种情况？上上下下提倡的依法办事，有的时候却办不成、办不好。碰到这种依法办事办不成事的情况怎么办？我们认为，依法办事只是说上级提供了一个政策框架，工作中还存在一个创新的问题。我们有一个基本的认识，那就是靠已经出台的全国统一的土地政策，江西只能取得一般性的发展，绝对迎不来大的发展、大的跨越，更不会成为全国经济发展的“领头羊”。
在上饶，大家提起我，不少人都知道我为上饶争取了多少多少的项目、多少多少的资金，但我认为最重要的还不是这些项目资金，不是这些有形的东西。我认为最重要的是，我与大家一起探索形成了城市建设中一套比较好的经营思想、经营理念和经营方法，如何更好地经营城市、规划城市和建设城市，找到一条越建设越有钱、越有钱越建设的良性循环的城市建设道路。如何把城市经营出水平、经营出境界，需要战略思维和世界眼光，需要全局意识，需要不断的更新观念、与时俱进。
在地方国有企业改制基本完成之后，土地就成为城市政府手中掌握的最大国有资产。经营城市在相当程度上来说就是经营土地。经营土地，我们首先需要的是要有战略思想和战略眼光。第一，在一个城市里，最基础的是土地资源，它就在我们的脚下，我们天天走在上面，感觉它平凡得不能再平凡，普通得不能再普通。关键是要从不起眼的地方看出机遇、看出潜在的优势、看出富有希望的经济增长点来。这就需要我们用战略眼光来观察，从大处着眼，要睁大眼睛看世界，眯起小眼睛是看不出什么名堂的。“世界并不缺少美，只是缺少发现的眼睛”，机遇往往是外来的，要把城市放在区域合作和交往中来看待，否则就是盲人摸象找不到北。所以眼睛要先往外看，往外看了之后再往内看，这样才能实现内外的结合。这种结合才有可能产生机遇。就拿上饶来说吧，如果不往外看，我们就无法知道我们所处的位置、所应担当的角色和所应发挥的作用，就不知道“我是谁”“我在哪里”这些最基本的问题。上饶处于什么位置——“四省交界”，是承接江浙经济产业转移的前沿阵地，这就是上饶的优势。知道这些优势，我们就知道该发挥什么作用、该怎么干，就知道劲该往哪里使。第二，要引进新思想，学习新知识，没有新思想就没有新理念，没有新知识就没有新概念，没有新概念就不会有新思路，没有新思路遇到问题就只能干着急没办法。时代在发展、在前进，同样是一个事物、同样是一方土地，说不定站高处一看、经名人一指点，就会让人眼睛一亮、心头一热，产生“顿悟”，“黄土也能变成金”。也许一个概念，就可以搞活很多个城市。当初有位城市策划者提出了一个“腾笼换鸟”的概念，就让很多的城市领导者眼睛一亮，发现了“金子”。如果当初没有这个概念，一些城市的老城区改造就可能完不成，新城区建设就没有钱，产业升级换代的成本就降不下来。第三，经营土地必须从大处着眼，从小处入手。在经营土地中能够做到从大处着眼，就会发现哪里有钱、哪里有财富。从小处入手，找到具体的办法，创造财富和聚集财富。这就要解决桥和路的问题。细节决定成败，操作非常重要。我们可以想一想，在我们的身边，在我们的视线之内，虽然在同一个区域内，几个县、区面临的机遇也差不多，但就是因为操作方法不同、操作水平有差别，土地的收益效果就大不同。关于这一点，大家都有体会。2004年，上饶有两个县因为土地供应数量悬殊，效果截然不同。一个县城区供地150亩，均价每亩168万；另一个县城区供地1200亩，均价每亩19万。今天，在经营土地方面多数人都还是学生，绝对称不起老师。不过，做学生也不可怕、不要紧，关键是要肯学、真学、真用。学习是为应用而学习的，学以致用，而不是为了作报告，装潢门面。
在新的世纪，在新的形势下，我们必须坚定这么一个认识：不经营城市，不通过运作土地建设城市，整个国民经济的发展是行不通的。21世纪是中国城市化的世纪。特别是21世纪初期，更是中国城市化步伐最快的时期。这说明什么？说明在经济社会的发展中，城市将扮演主要的角色，成为经济社会的主体。中国虽然是个农业大国，但农业毕竟成不了主角，只能处于附属地位或者从属地位，我倒不是说农业不能在社会发展中有所作为。没有农业是不行的，农业长期弱下去终归不是办法，也不会是我们国家的政策取向。即使政府要统筹工农业发展、统筹城乡发展，但城市不兴旺，火车头马力不大，是带不动整个经济发展的，至少带不快。江西是农业大省，城市化的任务更重。农业大省变成农业强省的过程，就是城市化进程不断加快的过程。农业要强起来，没有工业的带动是不可想象的。所以，我们应该更加主攻工业，加快城市化的步伐，为工业化提供更好的条件，为农民的非农化提供更加广阔的空间。没有城市化，江西在中部地区的崛起是难以想象的，江西经济崛起的关键在于城市。
我在这里还要提一个问题，就是，现在各个地区在靠什么竞争，就是地区竞争的主体是什么？我认为是城市。让我们一起回顾一下我国经济竞争的几个主要阶段：第一个阶段竞争的表现形态是产品竞争，第二个阶段竞争的表现形态是企业竞争，第三个阶段竞争的表现形态是城市竞争。大家看是不是这么几个阶段，当然在各个阶段竞争的表现形式是不一样的。在第一阶段，在我国市场经济发展的头几年，大家一谈竞争，一般指的就是产品之间的竞争。产品的质量如何、外观如何、价格如何、供需状况如何等等。在这一阶段，大家比的是产品。再后来，在一个企业，竞争起来往往不是靠一个产品，至少不是靠一个产品，而是一个产品系列，比如金利来，一开始其主打产品是领带，后来它又生产出西服、皮鞋、袜子、腰带等，那是一个系列。还有梦特娇、鳄鱼等牌子，也是这样。人们知道的不再仅仅是一个品牌，而是一个系列，是这家企业。于是，经济竞争进入到第二个发展阶段。随着国有企业改革的步伐加快，政企也分开了，政府的主要职责不再是照顾自己的国有企业，政府的财政收入、主要税源也不再主要依靠国有企业纳税，也不再一定要依靠本地企业纳税，而是面向所有在本地从事经济活动的企业和个人。政府的主要工作是培育和建设一个优质的服务体系，建设一个优良的投资环境、一个能够吸引外来投资的硬环境和软环境。于是，所谓的竞争开始变为城市之间的竞争，变为城市政府之间的竞争。政府的目标就是要培育和增强本城市的综合竞争能力。城市与城市之间的竞争、地区与地区之间的竞争将成为今后竞争的主要表现形式，而竞争的主体将是城市政府。所以，在市场经济深入发展的形势下，在基本确立了市场经济体制框架的情况下，在政企分开的情况下，政府的作用、政府的职能不应该削弱，而应该加强，政府会更加有所作为。
3.应该树立什么样的经营城市土地的思想？没有科学的经营思想、经营思路，只管低头干行不行？
刚才我们说，经营土地很有学问，要经营出一种境界肯定是不容易的。如果没有战略思想、战略头脑和战略眼光，是决然达不到“境界”这一层次的。一时赚两个小钱那叫利益，而绝对称不上成功，千万不要将经营土地理解为投机取巧，真正意义上的经营土地最能体现大智慧、大手笔、大策划。
我们先弄清楚几个基本的现实，这样更有利于我们树立基本的概念。第一，城市政府手中的“王牌”只有土地，别的什么都指望不上，特别是对于欠发达地区的城市政府来说更是如此。政府能经营什么，当然主要是经营国有资产了。现在政府手里还剩下什么？国有企业改革、改制的步子很快，在欠发达地区，地方所属的国有企业差不多都改完了，股份制的股份制，卖掉的卖掉，纯而又纯的国有企业越来越少。有的困难企业现在虽然仍在惨淡经营，但已经是零资产或负资产，包袱多，负担重，改制都困难，甚至是一身的债务，甩都甩不掉，一点油水你也就别指望了，要想从这里面拿出资金搞城市建设门都没有。看来看去，人民政府就只剩下脚下的土地了。土地是城市政府最大的国有资产，也是城市政府最有经营价值、最有经营潜力、最有经营前景的国有资产，是城市政府最后的家当。据初步估计，全国建设用地的现状总资产额是7000万亿元（这个数字不见得准确，我也没有从有关权威资料上印证，只是凭大脑记忆的，下来大家可以查一查）。当然这只是国有土地静态的价值量，而不是动态的价值，这里面的潜力是巨大的。对于欠发达地区的城市政府来说，你说不经营土地你能经营什么？所以，不管社会上和理论界对经营土地的非议有多少，我们这样的城市仍要坚定地高举经营土地的大旗不动摇。第二，城市土地经营是有道的，不是无道的。过去，有句成语叫做“点石成金”。今天我们也说，只要经营有道，进入境界，“点土也能成金”。坐在这里的同志大多是与城市建设有关系的领导同志，城市经营的如何、城市规划的如何、城市建设的如何、城市管理的如何，与我们这些人有着非常密切的关系，因为我们的工作在其中发挥着非常重要的作用。现在说，一个地方的发展变化大，主要看的就是城市面貌，而不是看农村面貌。农村面貌变化是比较缓慢的，城市面貌则不同，每年可以说都有新看点、新起色、新亮点。我们这些人可以说是幸运的。因为从事城市建设的同志容易被社会关注，看到我们身边的城市在一天天变化、一天天成长、一天天变美，而且这种变化、这种进步、这种发展都与我们的工作有关，所以说我们这些人是幸运的，是自豪的。我们会感到人生充实，富有意义。同时，我们这些人也会感到有压力。被人关注是件好事，但意味着更大的社会责任，意味着更重要的社会义务，意味着我们必须付出更多的辛苦和努力。如果我们把事情办砸了，那也意味着更大的罪过。
有些人说了，欠发达地区经营城市没有什么高招，不就是买卖土地嘛。说的没错，但要知道倒腾土地也是很有学问的。过去江西不少地方的土地都是协议出让的，2003年国务院到江西来检查整顿的时候，许多同志还有些想不通，甚至一些人在思想上还存在抵触情绪。大家过去习惯性的做法是“以地换项目”，要修路了、要建桥了、要搞广场了，政府没有钱，就在旁边划一块土地给开发商，签订一个协议，就这么干了。事情最后虽然也办成了，但政府公共投资带来的经济效益落入了开发商的腰包，政府实际上吃了一个大亏。比如一条路的建设需要资金2000万，由投资商出资建设，周边给投资商划300亩地，从当时的情况看，这块地并不值钱，也许只能卖1000万；但是这条路建成之后，这块地马上升值到7000万。这前后一算账，政府吃了个大亏！问题出在哪里？主要是出让的土地是按现价核算的，而不是按期价核算。为了学习经营土地，各个城市的政府向开发商上交了十分高昂的学费。当时，大家都以为这样做就是经营城市、经营土地。我们也不能说这样做就不是经营土地、就不叫做经营土地。如果可以称得上经营土地的话，这是最原始、最初级的一种经营方式。回过头来看，虽然我们吃了亏，但我们毕竟从教训中发现了城市土地的巨大价值，并在很短的时间内使我们的城市面貌发生巨大的变化，城市政府纷纷打起经营土地的大旗。后来，带着这个课题，根据市委、市政府的安排，我讲了一课，题目叫做土地收购储备与城市土地金融。这个讲座在市里还是产生了一些影响的，就在最近开展的保持党员先进性教育活动中还有不少人要求我多介绍一些这方面的知识。下面我讲几个观点和做法，与大家一起探讨。
第一，经营土地首先是经营规划。
土地与规划是紧密相连的，没有土地，所有的规划都是空的；反过来，如果没有规划，土地就不值钱，就只能是资源，而变不成资本。如果规划出来的土地都不值钱，或者效益很低，那么这样的规划肯定是一个失败的规划。规划就是政府的财富投资计划。大规划，大财富；小规划，小财富；没有规划等于找不到财富；有了规划不执行或者破坏规划，就是损失财富，就是犯罪。可以说，在规划层次上的土地经营是最高层次的土地经营，经营规划可以经营出大的手笔，甚至可以经营出奇迹。我们认为，要做好这个层次上的规划，是一件十分严肃的大事情，不是随便请几个“臭皮匠”、花几个小钱就可以做出来的，必须请到真正的“诸葛亮”。这种规划必须实现自然山水的灵与历史文化的魂的深度结合，需要用一些崭新的概念把众多杂乱无章的自然的、社会的和历史的碎片有机地串起来，浑然天成才行。有人说，我这个城市既缺乏自然山水，又谈不上深厚的历史文化传承，我如何策划呢？深圳，是一个新城，以前只是一个小渔村，现在已然是一座现代化的新城市，就属于这种类型。可是它提出了一个“城市中轴线”的概念。这个概念非常响亮，一提出来就很吸引人。同样带动了周边地价的升值，也带动了这座城市的升值。
城市的规划为什么有这么大的作用？首先，城市规划对土地经营起导向作用。城市的规划控制着城市土地的出让总规模、城市用地的性质、土地开发强度、空间布局和重大基础设施等，是实现社会经济协调发展的、具有较高权威性的重要手段。通过城市规划，可以实现对房地产市场的有效调控，促进房地产事业的健康发展。如果没有城市规划的控制与引导，要想保证房地产市场的健康发展是不可想象的。同时，通过城市规划的执行，还可以实现房地产开发与城市固有人文资源的有效结合和融合。如果没有规划，任凭房地产开发，想到哪开发到哪，想怎么开发就怎么开发，没有长期打算，缺乏总体设计，一个原本很有希望、很有潜力的城市就会被搞得不成样子。所以，必须始终坚持“先规划，后出让”的原则。
其次，城市规划控制着土地经营的重要环节，土地经营则对土地出让的时序和空间定位进行调控。城市规划执行的过程，就是土地利用的过程，也是土地经营、土地增值的过程。在这一过程中，体现着土地供应与需求的关系，同时也在调节着土地供应与需求的状况。最好的结果是形成城市规划与土地经营的良性互动。
谈到城市规划问题，我们说，没有规划的城市是没有生命和灵魂的城市。过去，我们虽然也有规划，但是过去规划的指导思想落后，所以说规划也是落后的。最近几年，我们是制定了不少的规划，但是这些规划是修改了再修改，可以说是规划不如计划，计划又赶不上变化。一个明显的特点是，人为修改规划的问题非常突出。不同的人有不同的想法、有不同的看法。这虽然与一个城市的领导者有非常大的关系，但规划本身的不完善、滞后却是其中一个重要的问题。毕竟我们人的认识随着眼界的开阔、观念的更新也在逐步提高，在逐步深化。今后怎么办？要分几个层次：第一个层次上的规划是概念性规划；第二个层次上的规划才是一个又一个的具体的规划。特别是这个概念性规划，是高层次的，具有长期指导性的，必须请资深的策划设计机构完成。为什么一些欧洲国家的规划能够坚持一两百年不变，关键是编制规划的指导思想不落后。我们的概念性规划，也要借鉴他们的经验，至少努力保证50年不落后！当然，我们经营城市也不能理解为一步到位的城市规划，也不能简单地学习国外的新加坡和国内的大连，而结合自己在区域关系和城市群中的方位坐标，从深层次上考虑城市的个性。同时做到长计划、短安排，伴随着时代形势的变化做出相应调整，就像滑雪和溜冰一样，要善于在运动中前进、在动态中把握平衡。要有这种规划的动态概念。
去年年底，我遇到了这么一件事。一个大开发商在上饶要建设一个现代化的批发市场，合同也签了，控制性规划也批了，总投资有20个亿。后来他发现“控规”里面部分内容有问题，提出要进一步完善，要求政府研究批准。当时是我负责这项工作，我感到为难。因为调整控规非常敏感，再说也不能随便调整。但我听了两次汇报并亲自到现场考察之后，也觉得提得有道理。一是大的指标、比例、结构没有变，只是功能分区作了调整，二是规划调整之后各方面的景观效果的确不错，开发商的经济效益也提高了一块。我想，既然控规调整产生了效益，而且这种调整是由政府作出的，这效益就不能由开发商独享。后来我与有关部门研究，想请开发商作点贡献，为政府修条路，做点公益事业。一算账，修这条路差不多需要2000万。开发商起初虽然不乐意，但他毕竟是最会算账的，关键是你要算的他服气才行。我这样做，不是赖他帮助修一条路，而是因为规划是政府的权力，而且是专利，是政府的无形资源。调整规划是一种市场行为，为什么说是市场行为？我认为，有需求就有市场，有市场就有价格，有价格资源就可以拿来换钱。开发商因为政府调整规划增加的经济效益，就不能独享，就要分一部分给政府，要体现“双赢”的原则。我们这样做虽然没有政策依据，却有理论上的道理，也许这就叫创新吧。可以说，在有些方面是必须创新的，不创新就没有办法开展工作。不创新固然不犯错误，但不创新绝对也做不出好的成绩。我想，对于那些没有政策依据的，但可以带来政府最高利益，并能兼顾到人民群众的根本利益和长远利益，这样的事情就可以干、就可以做。这种事情，一个人只要出以公心，不谋私欲，并能创造公利，创造出好的公利，政府就会肯定你，群众就会接受你。
第二，经营土地不能搞短期行为，更不能唯利是图。
经营土地虽然是一个新课题，人们对它还摸不透。但它确实有自己特定的规律性，要讲周期、讲时机，不能乱来。我们要揣摩它、要研究它、要分析它。
经营土地虽然是一种经济行为、是一种市场行为，但经营土地毕竟不是做小买卖，给钱就卖。经营土地的主体是政府，而且是一项政策性很强的政府行为。既然是政府行为，就不能仅仅追求经济效益，更不能仅仅追求短期效益；它必须正确处理好当前利益与长远利益的关系，正确处理好全局利益与局部利益的关系，正确处理好经济效益与社会效益、生态效益的关系，这其中失地农民的问题、改制企业职工社会稳定的问题等等，都需要妥善处理好。所以，搞土地经营不同于一般的做生意，唯利是图是万万要不得的。
土地到底什么时候出让、什么时候出手，有一个时机问题。只要是一个龙头出水、一个渠道供地，政府垄断一级市场，政府就有主动权。作为具体操作部门的土地收储中心，必须网罗一批有眼光、高水平的操盘手。不能像土财主一样，有钱就赚、有利就干、有财就发。过去，我们搞企业改制，等着用钱、急着用钱，许多企业和单位只考虑自己的压力，往往以维护社会稳定为名求着政府、逼着政府，连求带逼的，把企业用地尽快推向市场。现在想起来，在这一过程中，政府或多或少都吃了亏。
这两年国有企业改制是工业企业和商业企业改革的主要目标。而改制的主要内容是，厂房、仓库、机器设备等这些地面上的附属物都不值钱，卖不出几个钱，只有脚下的这块土地，便成为广大干部职工眼巴巴盼望兑现的国有资产。过去的一般做法是：第一步，政府将划拨土地改变用地性质变成出让用地。划拨用地不值钱，也不能随便转让，不管你有什么想法，都只能通过改变用地性质来实现。第二步，土地进入收储中心，公开挂牌，出让金收入扣除交易成本和必要的税费之后，全部返还给企业用于改制，安置职工。这样做的毛病有几条：一是企业改制等着用钱，来不及统一规划，也来不及拆迁配套，不能把生地整理成熟地，根本卖不出好的价钱。二是出让土地挂牌，由于大多属于被动出让，不是最佳时机，同样卖不到好价钱。三是出让土地一般都是单块土地，不成规模，小打小闹，形不成规模效益。四是土地出让金全部返还企业改制，由于地块位置不同，面积大小不等，土地出让收入有高有低，全部返还同样会造成苦乐不均的问题。哪家企业所处的地界好一些，所得的收入就多一些，哪家企业所处的地界差一些，所得的收入就少一些。同样，面积大小也存在这样的情况。五是由于企业改制地块规模局限，整体改造谈不上，把老城区搞得马蜂窝似的，破坏了整体景观，老城区总整不出个好样子来。对此，我们总结经验教训，提出“零星收储，统一规划，整体出让，成片开发”的思路，这种提法一经抛出，大家都认为有道理。可真要改变这种情况，还要做很多的努力、工作。其中障碍性的因素很多，因为作为独立的个体，考虑自己的因素多一些，考虑微观的要求多一些，考虑宏观的、大局性的要求少一些。
总结企业改制的经验教训，我们在企业改制方面是付出了很高的代价、很高的成本的。一是企业改制的包袱全部由政府来背，造成了沉重的财政负担。虽然政府也成立了改制工作领导小组，但企业的改制成本一般是以企业为主进行测算的，企业之间的债权、债务有相当一部分是久拖不决的，有的是“三角债”，有的甚至是呆账、死账，特别是在处理与银行的债务时企业的机动性和主动性都很强，空间都很大。在剃除改制成本的“水分”方面，努力和不努力是大不一样的，下决心与不下决心是大不一样的，下工夫与不下工夫是大不一样的。企业改制的包袱由政府全部背下来，不利于企业挖掘潜力，不利于降低改制成本。二是改变用地性质是政府的权力，由此而提高的经济收益是纯政府收益，在企业改制中却全部返还给了改制企业，这也是不合理的。因为，改变土地性质的收益应该是全民的利益，应该为公众谋利益、谋福利，这样整个进入了改制企业，为部分人所有，为解决一部分的问题而使用，显然是不公平的。因此，我们应该有这样几个结论：第一，企业改制是个全局性的问题，绝不是某一家企业的局部问题，必须统筹考虑，统筹安排。这样，全市改制企业一把尺子、一个标准，也便于操作。第二，企业占用的土地只有使用权，没有所有权和处置权，因此改变土地性质带来的收益应该归政府所有，由政府统一支配。第三，改制工作主要由改制工作领导小组负责，一个企业成立一个改制工作领导小组，改制成本、改制标准在企业与企业之间会产生不同，有时差别还挺大，群众对此有意见。因此，改制成本必须由财政部门统一核定，只有这样才能做到一视同仁，避免苦乐不均的现象。第四，即便改制资金来源于土地出让收入，也不能全价返还，只能按土地现状、现价收储，不足部分由政府统一考虑。特别是改制成本中的债务部分，有相当部分的呆账、“三角债”是可以商量的，这方面的潜力很大，能挖则挖。
有一件事在市里影响很大，说的是土地的时机价格问题。上饶的火车站要搬迁，据初步测算，老火车站可以腾出存量土地1800亩，如果与周边的土地统一规划，加以必要、科学的整合，可以达到3000亩。去年6月份，这块地的每亩均价是40万。因为建新火车站需要钱，有人提议把这块土地按期价卖掉。我们考虑，在老城区能有这么一块完整的存量土地是非常宝贵的，而且是不可多得的。这是上帝送给上饶的礼物，带给上饶的福音。就这么一块地，今后肯定会涨价，而且会大涨，不能卖，不如先拿这块地到银行抵押贷款搞建设。最后政府研究决定，卖地不如融资，融资我们付的只是利息，卖地我们失去的将不仅仅是经营土地的利润，还有发展方面的机遇。后来我们这么做了，现在这块地每亩均价是70万，不到10个月的时间，就从40万升到70万。如果当时我们把这块土地卖了，我们可能要成为历史的罪人。
第三，经营土地要提高质量。
在我们国家，多年以来无论是在生产方面，还是在消费方面都强调质量标准、质量意识。应该说大家对质量问题是非常熟悉了。但今天谈到土地的质量问题，大家未必十分清楚。
从这几年土地经营的实践来看，在城市，毛地、生地一般是卖不上价格的。我想这一点大家都有体会。拆迁工作没完成，土地没整理好，必要的水、路、电等基础设施没有配套，开发商知道拆迁难度大、麻烦事情多，也知道水电路等基础设施配套的工作量非常大，自行打理起来前景不明，各种不确定性因素太多，心里只打鼓，土地是拍不出高价来的。在江西，这种情况非常普遍，撤地设市时间不长，城市化建设的时间不长，政府依法行政的时间不长，政府驾驭市场、规范运作的时间也不长，里面七七八八的事情很多，有的事情、有的时候是开发商自身无法控制的，也是力所不及的。这一点开发商非常清楚。而在这方面，政府则有着极强的权威性，做这些工作的优势很多。如果政府凭借自己的优势把这些工作做好，每亩地的纯利润至少在10万以上。从去年下半年以来，我们就开始这么做了，在部门工作中做了分工，国土部门负责土地收储，房管部门负责拆迁整理，其他一些职能部门负责水、电、路等基础设施配套建设，各司其职，利用自己的部门优势发挥好自己的作用。在条件成熟的时候，还可以成立专业性的土地整理公司，这样更有利于规范化运作。土地是需要整理的，只有通过整理，生地才能变成熟地，熟地才能变成宝地。在日常工作中，我是有体会的，既碰到过麻烦事，也尝到过甜头。我遇到过这么样一件事情。2002年我们市里出让了一块土地，大概是七八亩地，出让价是472万元。由于当时在小区开发规划条件方面没有明确是不是建封闭式小区，也没有考虑到周边群众和单位的出行道路问题，待进行开发建设时，这些问题都摆出来了，开发商做不下去，找政府找了两年多时间，开发商要求退回土地价款并赔偿利息损失，一直没有得到解决。最近，我没有办法，召集有关部门进行协调。解决办法是由规划局通过市场调查，重新出具土地开发条件，底价就是原来的出让价，由原购买者保底挂牌。开发商要政府退钱，政府哪有钱退给他？这也是没有办法的办法了。在现实中，有比这更简单的事情，也有比这更复杂的情况，既花费了我们大量的时间和精力，也暴露了我们过去政府工作的疏漏。
第四，土地经营要控制总量。
在一个城市，在一定的时间内，房地产市场、商业性市场的容量可以说是一定的。虽然也存在一个弹性空间问题，但毕竟有一个度的把握。所以，对于用地的供求就存在一个关系问题，就存在一个适量的问题。这是最简单不过的道理。如果过量供地，土地价格就会下降，搞不好还会造成“圈地”现象。没办法，我们提出了“饥饿供地法”，让房地产商总感到吃不饱，逼着他们抬高土地价格。这一招还挺灵验。上饶就有这么两个县，做法不一样，效果大不同。一个县去年在城区供了150亩地，均价是每亩186万；另一个县在城区供了1200亩地，均价是每亩只有19万，差别就这么大。不说有人就是不明白，其实说白了道理非常简单。还是拿上饶市的情况来说，我们当前经营性土地出让的前景并不乐观。据初步了解，现在市本级土地市场上的存量土地还有5000亩。这些土地闲置在那里，就像一只老虎一样，非常危险。所以，我们在考虑和安排土地供应数量的时候，必须考虑到这个现成的土地存量，否则的话，就有可能造成过量的土地供应。问题的关键是，这5000亩的存量土地流落在社会上，而不是掌握在市场手上。怎么办？我们要对这批土地进行具体分析，分门别类梳理一下，看有什么办法没有？如果要开展土地市场的治理整顿，就首先要开展一次调查。具体该怎么办，这里就不谈这个问题了。
在江西不少地方，直到现在还不知道控制经营性土地数量的概念。可以说我们落后的不是一点半点，而是很多。早在2002年下半年重庆市政府就做出决定，从2003年1月1日起，对房地产、商业性等经营土地出让实行总量控制制度。根据这一制度，重庆市近郊9区3个开发区将根据土地的自然供给能力，市场对房地产、商业性用地的需求，科学预测房地产商业市场供需状况，编制年度土地开发供应计划。报市政府批准后的土地供应计划必须对外公示并落实到具体的地块，原则上不再供应非计划用地。与此同时，应实行积极的土地收购、储备、整治供应政策。对因实施规划而征用的土地、闲置土地、违法土地、非法转让的土地、低于市场价的转让土地、危改项目涉及的用地以及机关事业单位进入市场的多余土地，由政府统一收回，经过整理储备起来，然后再有计划地在市场上供应出去。可以说，重庆在土地运作方面是远远走在我们前面的，当我们还在协议出让土地的时候，他们市场化运作土地的水平已经很高了。而且从那时候起，他们就知道经营性土地要适量供应的问题，懂得“饥饿供地”“半饥饿供地”的办法。我们的很多同志应该很好地向他们学习。从2002年下半年到现在差不多要三年时间了，直到现在，我们的一些同志经营土地的观念还停留在别人三年前的水平上，实在是一种遗憾，更是一种损失。想一想，在信息化高速发展的年代，三年是很长的一段时间！
至于年度土地供应的数量问题，究竟多少为宜、为最佳数量，可以得到最好的效益和结果，如何进行测算，的确是大家最为关心的问题。可以说，到目前为止，理论上还没有现成的公式、程式和模式，在实践中各地的做法也不一样。但有一点是可以肯定的，那就是这个出让土地数量不是想当然得出来的，不是一厢情愿定出来的，更不是根据建设投资方面的需求倒推出来的。那种有多少建设任务，需要多少钱，最后就出让多少土地的做法是不科学的，也是最蹩脚的实用主义。我想，有几个基本的情况要搞清楚：一是土地的自然供应能力；二是城市的总体规划和土地利用总体规划；三是房地产和商业性用地的需求情况；四是当前土地市场上的存量还有多少；等等。要把这几个问题、这几个情况搞清楚，不是随随便便开个会碰出来的，也不是凑出来的，必须当成一个课题认真地研究，要组织专门的课题小组。在这个小组里面，不但有我们自己的同志参加，也要请专家参加，如果能请到发达地区的操作高手参加，提点意见就更好了。这个事情非常值得做，要作为一项重要工作来做，政府的土地收储中心要把这项任务担当起来。
第五，经营土地要与城市道路建设、广场建设、景观建设相结合。
经营城市、建设城市，要形成良性循环，不能光出钱不进钱。光出钱不进钱这是过去的做法，这种做法不仅给政府背上了沉重的负担，也得不到群众的拥护和支持。自从经营城市的概念提出来之后，便给城市的领导者和建设者带来了新的视野和可以大有作为的新天地。建设城市也是一种投资，城市也可以增值。中国城市经营的先行者——大连给许多的城市带来了希望，特别是观念上的更新。不是说每一笔投资都一定要有足够的回报。但是，但凡有回报，从原则上来讲，政府公共投资带来的、产生的经济效益必须重新集中到政府手中，而不要流失到开发商或者个别人手里。这样就需要土地收储工作跟得上，要在项目建设的规划设计阶段就要完成周边土地的低价收购。一般来说，公共设施没有建设之前，土地价格是比较低的，而一旦建设了公共基础设施，周围的土地就会大幅涨价。土地的收益集中之后政府可以继续用于城市建设，如此周而复始，便可以形成越建设越有钱、越有钱越建设的良性循环。不能再靠财政拿钱搞城市建设了，这样的套路不行，那样不仅会拖垮政府的财政，建设资金难以为继，而且最后还会失去民心。既然我们的财政是“吃饭财政”，在当前形势下，就要坚决地保吃饭、保稳定，而不要把搞建设作为我们财政的主要任务。
2004年，上饶市里对一条老街进行了改造，就是大家非常熟悉的水南街。当时边上一块50亩的土地，政府已经收储，每亩地价40万元，政府改造街道的资金非常紧张，我们考虑到街道改造之后周边的土地价格一定会上涨，硬是咬牙挺过来了。街道改造完成后，这块土地的价格每亩涨到100万元。这样的涨幅是非常明显的。这还可以从这个片区的房地产开发市场中得到印证。有这么一个开发商，开发了几幢楼房，他原打算每平方米卖到900元，结果街道改造之后每平方米卖到了1400多元。这个开发商大大地赚了一笔，可以说卖出一个惊喜价，发了横财，这是他当初做梦也想不到的。街道改造之后，这个片区的市民拍手称快，说政府为他们办了一件大好事、办了一件大实事。如果说，街道改造体现了“三个代表”的要求，体现了中央以人为本的思想，给市民带来了方便，是应该的。但是街道改造却给开发商带来了暴利，则是政府的一笔损失。因此，今后公共基础设施的建设必须要有计划、有步骤地进行，各项工作必须协调进行、超前运作，否则政府就会流失更多的经济效益。
第六，积极运用土地期价融资的方法。
这种方法，既是土地经营的一种方法，也是融资的一种手段，现已成为各地经营土地方面的热门话题。但对于这个概念的内涵和要领的理解却不一样。许多地方的做法是：融资双方以特定的一块土地为对象，先商量确定一个基价，投资方先付给政府；同时约定一个时间，在将来的某个时间点把土地挂牌出让，其溢价部分双方按比例分成，算是利润分配了。套路基本上就是这么个套路。但环节、细节十分重要且十分讲究。
（1）作为政府一方，是融资方；作为开发商一方，便是投资方。所以，期价融资，既是融资活动，又是投资行为。作为政府，融资主要是为了搞建设；作为开发商，投资是为了图回报，追求投资利润。
（2）融资的种类主要有两种：一种是按存量土地进行期价融资；第二种是将未审批土地进行期价融资。一般来说，人们习惯选择第一种方式，而回避第二种方式。因为第二种方式不受法律保护，投资商对未报批的土地没有把握，缺乏信心，心里感觉不踏实。其实，为了树立开发商的信心，对未报批的土地，可以采取预征地的方式，作出报批计划。我想，不管国家宏观政策多么严格控制，这条渠道还是通的，没有也不可能被封死。再说，征地对于农民来说，只要补偿到位、工作到位，解决好他们的后顾之忧，土地的报批手续与他们是没有什么关系的，关键是要做好工作，要创造性地做好工作。在树立开发商的信心方面，政府必须做到诚信，承诺的事情一定要办到，或者是基本上做到，除非是碰到国家的“寒流”政策，没办法。
（3）如果是用存量土地进行融资，首先就要跟到银行抵押贷款进行比较，看哪个更合算、更划算，看哪个能融到更多的资金、哪个能融的资金期限时间更长。如果银行的条件更好，我们就没有必要采取期价融资的办法。因为采取期价融资的办法，政府付出的代价往往更大。
（4）搞土地期价融资，从政府的利益角度出发，如何最大限度地保障政府的效益，回避风险，把损失降到最低水平，要注意两点：一是土地的基价问题。对于基价的评估一定要到位，尽量往高评、往高定，当然也不能随意评，要评之有据、评之有理。只有这样，才能把土地的拍卖利润空间降到最低，才能最大限度地保障政府的利益，保障政府的利益不流失、少流失。二是对土地拍卖的溢价部分不要采取简单分成的办法，五五分成或者四六分成，而要采取级差分成的办法，把利润段设成若干个区间，在不同的区间规定不同的分成比例。这样也能最大限度地降低政府的风险和损失。
据了解，在江西的一些地方，已经采取了土地期价融资的做法，在上饶市有的县也尝试了这种办法，到底效果怎么样，自己可以总结一下，以利于今后把工作做得更好。
第七，经营土地必须归口管理。
现在，对于政府垄断土地一级市场的做法，大家是统一认识的，也是这样做的。但各地的具体做法、具体表现是不一样的。刚才，我们讨论了“以地换项目”的做法，大家也知道其中的毛病。今天，我们在这里提一个经营土地归口管理的问题。在生活、工作中，我们发现了这样一种现象：各个地方每年政府都要向市民承诺办若干件实事，其中不少都是城市基础设施。这些也都是市民所盼望的。通常的做法是每个项目成立一个项目部，由项目部考虑建设资金的来源，是财政拿钱做，还是靠土地市场运作，接下来就是物色开发商或者投资商，先谈个初步的意向，划出一块地来，约定一个具体的时间，政府将土地公开挂牌，土地出让收入用来归还项目建设资金。土地收储中心虽然名义上是代表政府运作土地的专门机构，但由于土地条件大多是由项目部考虑的，具体过程也是项目部运作的，收储中心对情况并不熟悉，工作起来非常被动，再加上时间紧迫、工期要求等方面的原因，一块块土地就这么粗放式的经营掉了，事情虽然也办成了，这其中的损失却是不可低估的。
我们具体分析一下，有这么几点值得注意：
（1）土地经营实际上大部分工作在项目部手上完成，土地收储中心只是办办手续、走走程序而已。
（2）项目部的主要职责应该放在协调和监督项目建设方面，对土地运作从经验上来说并不专业，土地收储中心虽然熟悉土地运作，但他仿佛置身圈外、游离在外，发挥的作用并不是很大。这是一种典型的职责“错位”，看起来像是部门之间互相帮忙，最后反倒越帮越忙。
（3）项目部由于职责方面的原因，注意力往往放在如何千方百计地完成建设任务上，经营土地运作资金只要工程建设资金够用，至于是不是效益最大化，老实说它并不十分关心。单就这一点而言，也不能怪项目部，项目部毕竟是一个临时性的机构，项目完成之后，项目部也就随之解散了，你不能指望他给你考虑长远性的事情。
（4）项目部运作土地具有很强的时间性，一般都是在工程完工之前、工程主体框架完成的时候，就要把周边对应的土地公开挂牌拍卖，这时候的土地还没有真正变成熟地，看相很差，属于“半生不熟的夹生地”，地价不可能是最好的价格。比如建一座桥需要5000万，政府拿不出钱，就在旁边划出200亩地交给项目部运作。工程主体框架快完成的时候，这块土地挂牌，每亩卖25万，正好是5000万。桥建成之后，再过半年，这块地完全变成了熟地，重新进行评估，每亩可以卖到35万。前后也就是半年多的时间，土地价格每亩上涨10万元，对于政府来说也是一个很大的损失。
（5）由项目部分散运作土地，还有一个副作用就是，土地运作缺乏整体规划，地块破碎，形不成规模，不但整体效益上不去，还会影响城市的规划和景观。特别是在“软规划”时期更容易出现这种问题，这也是城市规划执行中普遍存在的问题。这样做的直接结果，是职责不清，你干了我的活，我做了你的事，大家都感到很累，效果却并不理想。怎么办？我们进一步分析。我们说的通过土地市场化运作完成项目建设的任务，也就是说建设资金是从土地上来的，没有土地，资金就无从谈起，所有的资金都是从倒腾土地中得来的。我看，今后在经营土地方面，必须职责清楚，该谁干的事情谁干，各走各的道、各练各的兵，建设部门就专心搞建设，搞出一流的工程、一流的项目，土地收储中心就专门运作土地，搞融资，经营出高水平、高标准、高效益，把建设工作与融资工作分开。这样一来，可能收储中心的力量会显得不够。力量不够不要紧，不够就加强，需要什么类型的人才由政府进行调配。还有一点比较重要的是，收储中心运作土地不是简单抵押，也不是简单出让，而要把大量的精力和时间放在土地项目的策划和包装上。这个策划和包装非常重要，要有新概念和新思想，要有专门的人才，要有一套全新的营销理念、营销策略、营销手段和营销办法。
4.如何在把城市做大做强的过程中把城市做美、做实、做旺？
这两年，江西的许多地方都在提如何把城市做大做强的问题，这是江西把发展的目光从农业转向工业、从农村转向城市之后提出的重大课题，也是江西的社会经济进入城市化轨道之后提出的重大任务。这至少是当前这个时期人们的基本认识。
长期以来，我们似乎经历了这么一个思维定式：过去，提发展农业的时候，我们讲要把农业做大做强，变农业大省为农业强省；提发展工业的时候，我们也讲把工业做大做强。今天，我们提推进城市化的时候，同样也讲把城市做大做强。只要一提倡发展什么产业，一提倡做什么事情，就说把什么产业、什么目标做大做强，大家已经习惯了这样的思维、套路。这种说法本身并没有错，问题在于怎样做，怎样做才能真正把城市做大做强。我认为，在城市发展中，要通过做大规模来创造空间，要通过做美城市来增添魅力，要通过做活产业来做强城市。否则，做大做强城市，将是一句空话。没有内容，没有充满活力的内容，城市再大，也只能是一座“空城”。在这一过程中，要注意两点：
第一，把城市做大是对的，关键是要“大而实”，而不是“大而空”。城市不是几个空洞的概念，也不是几个美丽、漂亮、好看的符号。同样，城市也不是多搞几条宽马路、多修两个大广场就是把城市做大了，也不是多圈几块地搞个大工业园区就意味着把工业发展起来了。城市有着自己特定的概念、特定的要求、特定的发展规律，在这一点上，我们允许大家在认识上有一个逐步提高的过程。一开始，作为城市人，不懂得如何建设城市也是正常的。我是这样认识的。
在城市道路上，既要有大路，也要有小路，同时还要打通“丁字路”“断头路”，形成完善的城市交通网络。大路虽然好看，固然重要，但市民总不能天天把大量的时间放在走大路上，真正方便市民出行、办事的是小路，特别是在下雨天，所以要多修小路，小路与市民的日常生活最密切。近几年，上饶市城区每年都要改造几十条里弄小巷，就深受广大市民的欢迎。我认为，政府这样的决策是非常正确的，这是“以人为本”思想的重要体现。我们天天讲贯彻落实“三个代表”的重要思想，我看政府多做些群众高兴的事情，把群众身边的事情办好，就是把事情真正做到人民群众的心坎上。所以，把“丁字路”打通、把“断头路”修通，不仅是完善城市的交通功能，更是把路修到市民的心里。这是沟通政府与老百姓的“心路”。把“心路”修通了，心里就亮堂了，这个社会就和谐了，就稳定了，就真的政通人和了。
在城市产业上，要主攻第二产业，积极发展第三产业，特别是金融保险业和信息服务业。可以说，城市离开产业是不可想象的。没有产业，这座城市就是一座空城。城市化与工业化是同步的，是相辅相成的，谁也离不开谁。我们必须有这样一个基本的认识，很简单，没有产业，就谈不上就业至少谈不上很好的就业。特别是第二产业的工业，是扩大就业的主渠道，是政府财源的主渠道，是一个城市生存发展的“主心骨”。还有第三产业，第三产业是功能层次最高的产业，也是最活跃的产业，是汇聚商气、提高人气指数的产业，也是市场面最广、关联度最高、沟通性最强的产业。从某种意义上讲，它是一个落后地区实现超常规发展的机遇性产业。这是一个新概念，实践中大家虽然有认识，在理论上还没有定位，也就是有现象无理论。现实中这样的情况很多。大家可能看到过这样的现象，一个地方的发展非常的偶然，既没有资源优势，又没有资本优势，只是凭着一条信息、一个机遇建立起一个企业、形成一个基地，最后建立起一个产业或者一组产业，这种产业就是机遇性产业。像全国几个大的中药材市场，规模都很大，可哪个市场是由生产基地形成的？没有，原材料都来自全国各地。
在市政公用设施上，要在完善功能上下工夫，把市场、学校、医院、公厕、垃圾中转站、污水处理等规划到位，建设到位。城市是一个庞大而复杂的系统工程，它要正常运转，就需要各种各样的功能，功能不全、功能不强都是毛病。现在投资商的投资活动都是有选择的，不但要能够赚到钱，而且还要方便、舒适地生活。一个入学就医困难、到处脏乱差、满大街找不到一个休闲娱乐场所的城市是缺乏吸引力的。今后，招商引资、区域竞争，大家拼的不再是优惠政策，也不是请客送礼，而是响当当、让人满意的硬环境和软环境的竞争。
第二，我们身边的城市，黄山、衢州、南平、赣州等城市，现在都在提建设区域中心城市的问题，都有基本近似的定位和一致的目标，都表示要发挥龙头作用，要发挥各方面中心作用，比如商业中心的作用、金融中心的作用、休闲中心的作用、信息中心的作用等等。在这种功能定位需要的形势下，各地都想把城市尽量做得大一点。应该说，你有各种各样美好的想法都可以，但必须把大城市做成“大而美”的城市，而不是“大而脏”的城市、“大而乱”的城市和“大而差”的城市，否则你什么美好的设想都兑现不了。一是要在拉开城市框架的同时，要认真做好亮化、美化、绿化和净化的工作。从目前的情况看，江西的各个设区市，都是具有一定规模的，城市的框架拉得还是比较开的，主干道四通八达，广场也非常的气派，晚上的大道上灯火通明。但是，小路上往往没有安排灯具，黑灯瞎火，一是行人感到害怕，二是也容易发生危险，自行车撞树、掉沟里的现象时有发生，被坏人偷抢的问题也有，妇女遇到不测、遭到侵犯的情况也有。由于经济方面的原因，没有钱，美化、净化和绿化方面的工作就更成问题了。我们不少人都到过杭州，这个城市是非常漂亮，当然我们与它有很多不可比的地方。我想说的是，它是我们努力的方向，学习的榜样，我们必须有这样的思想才行。二是要坚决治理“城中村”，防止“城市乡村化”。这几年，各个地方的城市化进程都非常快。也可能是因为太快了的原因，有好多事情还没有来得及做好，“城中村”的现象和问题就产生了，而且在有的地方还相当的严重。主要表现有：一是城郊的农村被纳入城区体系之后，农民身份虽然变了，由农民变成了城市居民，但生活习惯没有变，随地吐痰、天黑找个地方就随意大小便、穿着拖鞋满大街乱跑、光着膀子说脏话，甚至还有小偷小摸的毛病；二是农民进城了，地也没有了，或者不再以土地为生了，但管理方式还没有变，用的还是“村委会管农民”的办法，而不是“居委会管理居民”的办法，卫生工作抓不上去，计划生育管不住，赌博成风，等等；三是有了新身份的农民没有实现很好的就业，一整套的社会保障，低保、医保、养老保险等还没有很好地建立和健全起来，农民参加新生活后的生计和发展问题没有真正或者根本性的解决。这个“城中村”的问题，是与城市化进程相违背的。所谓的城市化是指农村的城市化，不是简单地把一大批农民圈在城市就意味着农村的城市化，更不是城市的农村化，这样做只会扯城市发展的后腿。真正的城市化是一个实实在在的过程，我们必须少讲形式、多讲实质、多讲内容。“城中村”是城市的毒瘤，必须铲除。要把城市化的推进与“城中村”的治理同步规划、同步实施。三是要加大违章建筑整顿力度和卫生管理力度，不断刷新城市面貌。违章建筑多、难治理是个普遍性的问题，也是一个“老大难”的问题。不管是发达地区的城市，还是欠发达地区的城市，对治理违章建筑问题，都一样的感到棘手、难办。这里面原因很多，有主观方面的问题，还有客观方面的理由；有群众的原因，也有干部的问题；有国家宏观形势的压力，也有地方内部体制、机制不顺，整治不力的问题。关于这方面的讨论很多，原因虽然多，却是清楚的。追求利益、追求超过成本的补偿是其中一条重要原因。于是大家提出了“疏堵结合”的办法，要疏有道、堵有方。这里我们就不多探讨了，相信大家在实践中会创造出更多的好办法、好经验。
5.在一个地区，特别是一个以经济联系为核心的地区，对城市土地的经营必须有一个强有力的宏观调控机制。我们要不要有这样一个调控机制？存不存在一个宏观调控的问题？如果有，如果需要，那么如何建立这样一套先进、实用的调控机制？
在上面的篇章里面，我们讨论到，在一个城市里存在土地供应的数量问题，现在我们研究一下在一个紧密型的经济区域里面到底存不存在一个土地供应数量问题，什么叫紧密型的经济区域？我认为，第一，紧密型的经济区域首先是指经济联系比较紧密的区域，而不是指政治联系比较紧密的区域。在谈联系的时候，我们一定要强化经济关联，弱化政治联系和行政区划，这是时代发展的要求；第二，紧密型的经济区域是指以市场为核心、为纽带的联系。是不是紧密型联系的区域，不要看别的，主要应该看的是统一的区域市场有没有形成。在江西，现在提得比较响的是上饶的“半小时经济圈”和赣州的“一小时经济圈”。到底多长时间的“经济圈”属于紧密型的经济区域，不能一概而论。“长三角”经济圈大不大，“珠三角”经济圈大不大，大家回答肯定大。我们认为，只要真正能“圈”得起来、转得起来，信息流畅通、资金流畅通、人才流畅通，没有体制、机制方面的障碍，就是政府要加大协调的区域，就是我们说的紧密型经济区域，就是要实行宏观调控的地方。我在这里说明一点，实行宏观调控不是意在弱化下级的权力，更不是要剥夺下级的权力，也不是想着要违法操作，而是要实现上下同心同德，努力下好“同一盘棋”。如果这盘棋赢了，大家都会赢；如果这盘棋输了，大家都会输，甚至会失去整个地区的发展优势。“一枝独秀”的时代基本上结束了，要学会“共存共荣同发展”，要学会做更大更好的“蛋糕”。这不仅是中国的基本形势，也是世界性的基本形势。
上饶市“半小时经济圈”概念的提出。以上饶市城区为核心，在半小时之内，有7个县城实现了快速通达，实现了沟通无障碍，实现了资源共享。如果在半小时之内，我们真的能够实现重大基础设施，包括市政公用设施和公共交通设施安排、市场集散、产业分工等方面的统筹布局，实现了资源共享、功能互补、协调发展，避免了各自为政、各自为战、恶性竞争和资源浪费，就能为全上饶市社会经济的发展提供更加广阔的市场空间，提供更高的人气指数和商气指数。在这半个小时之内、7个县城之间，只要真正建成绿色空间相隔、快速通道相连、设施功能互补这种局面，上饶就一定能够建成一个没有大都市的臃肿却有大都市的气魄，动静相宜、环境优美、适合创业又适合人居的“城市片区”。上饶能否成为赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区，“半小时经济圈”小城市群概念的提出，具有相当重要的意义，而这个小城市群的真正形成和发展，将会起着至关重要的作用。思路决定出路，今天我们设想的地位，也许就是明天的实际地位。“半小时经济圈”范围内的单个小城市由于力量单薄，在竞争中是处于弱势，但联合起来的小城市群则具有明显的优势。在这个“半小时经济圈”里，集中了上饶230万的人口、创造着上饶半数以上的GDP和财政收入，是上饶最具商气和活力的经济板块。所以，这个概念一经提出，有人就立即发现一个巨大的市场“冰山”悄然浮出水面，只等有心人去挖掘、开发、塑造。试着想一想，这个统一的大市场本身就是一个最大的优势，有市场就有需求，有需求就会有人来，有人来就有人气、商气，有人气、商气就会带来机会、机遇，有机会、机遇，就会有希望、成功、发展。
在这个“半小时经济圈小城市群”中，上饶市是区域经济的增长极，是整合有效区域资源的主导力量。在经济圈中，上饶市作为中心城市，就如同一个人的心脏一样，心脏越发达，周边的城市作为四肢就越有活力，正如没有上海脱胎换骨的巨变，就不会有今天华东经济圈的繁荣一样。所以，我们市里提出“建设区域中心城市和快速发展地区”的战略是非常正确的。谈到这里，上饶在发展定位中，还要跳出江西看上饶，把自己作为江西融入“长三角”经济圈的桥头堡，强化自己的江浙意识，而不是“江西意识”，并在区域分工协作中做最早、最快、最大的受益者。在不断汹涌澎湃的“长三角”经济浪潮中，在这场前所未有的经济整合中，做到先知先觉，主动挖掘和寻找发展良机，准确把握经济大势，抢先一步，享尽天时、地利、人和等诸多优势，在发展中脱颖而出！
经营土地，我们在上饶市范围内作一个比较。在上饶市里面，有一个信州区，还有一个上饶县，就是说在一个城市里面有一个区和一个县。但是在土地管理方面，区、县的权限是不一样的。县政府具有土地出让独立的审批权，而区政府却不具备这项权力。从2004年的情况看，市本级共出让了400多亩土地，而上饶县却出让了1100多亩土地，市本级的土地出让均价为53万元/亩，而上饶县的土地出让均价只有19万元/亩，为什么差别这么大？一目了然。一是土地数量上的原因，二是县、市之间的快速连接点还没有打通，如果一旦打通，上饶县出让的土地势必冲击市本级的土地市场，这也正是市里所担心的。2005年春节刚过，市委、市政府就进行认真的研究，决定对上饶县的土地市场进行宏观调控，上收土地出让审批权，上饶县的土地出让要经过市里研究批准，并在此基础上，提出了中心城区的概念。上饶县的同志可能有些想不通，我们必须明白一点，就是区、县已经连在了一起，同在一个城市里，休戚相关，必须统筹考虑安排。按政策来说，县里应该具有独立的土地审批权，但是鉴于县、区同城的原因，鉴于县、区一体化的原因，必须统起来。统则两利，分则两害，这就是我们今天的观点。这一点请上饶市放心，上饶县是上饶市的上饶县，是上饶市的有机组成部分，双方是共存共荣的关系，应该坚决避免此消彼长、你强我弱的状态。我认为，市委的决定是非常正确的，是在坚持“双赢”的原则，是在追求共同的利益。今年，市里与上饶县的三个连接点打通之后，市本级与上饶县之间就只有五分钟的路程，“一城两区”的局面就完全形成，“统”的意识在人们的头脑中就会更浓。年后，市里调整了市土地收购储备委员会的组成人员，增补信州区和上饶县政府的主要领导为成员。信州区和上饶县的要求可以在会上得到充分的表达，以市长为组长的土地收储管理委员会会充分考虑区、县的实际情况和正常要求。
6.土地经营的主体是政府，土地经营不等于一般性的土地商业开发。在这里，在城市土地的经营中，我在这里给大家介绍一个政府的最佳战略伙伴。这个战略伙伴是谁呢？就是已经见诸报端的城市运营商，又称为一级半土地开发商。
经营土地是一件非常严肃的事情，不仅是当前的事情，更是长远的事情。所以，经营城市土地要尽可能避免走入“误区”。我们知道，误区是多由误解产生的，没有误解就不大可能导致误区。那么经营土地最容易犯的错误是什么呢？土地经营不等于一般性的土地商业开发。在相当一段时间内，也有相当一部分人，往往把土地经营等同于一般性的商业开发。我们认为，商业性的土地开发追求的是经济效益，追求的是最大化的经济利润。商业性的土地开发是完全市场化的东西，它的经营主体是企业，它可以不考虑公众利益、生态利益和社会效益。土地经营则不同，它的经营主体是政府，它必须在追求经济效益的同时兼顾到社会的整体发展，兼顾到环境生态效益。土地出让金只是政府在进行土地资本经营运作体系中的阶段性收益，土地经营的最终目标是追求社会总福利的提高，最重要的是用地企业源源不断地纳税、生财，而不是搞一锤子买卖、一次性收入。大家可以对照一下，我们过去是不是这样做的。我们是共产党的干部，应该有比较高的觉悟，不能追求短期行为、追求一时的政绩，更不能追求唯利是图的“炒买炒卖”。我们必须树立正确的政绩观，务求长远，务求根本，务求百姓的福祉。所以说，经营土地绝不是简单的“以地生财”。土地既是资源，也是资本，又是生产要素。作为资源，必须开发有度；作为资本，应该让它动起来，而不是停下来，要使它成为政府源源不断的重要财源，要追求可持续的运作；作为生产要素，要实现市场化的高效配置，要成为最活跃的生产力因素，要成为政府最赚钱的工具，要成为政府调控经济的重要手段。
过去，一提城市建设，一提房地产开发，大家都知道投资商和开发商。大家对这一概念已经非常熟悉了，冷不防提出城市运营商，大家可能感到陌生，就更不用说“一级半土地开发商”这个不伦不类的名词了。今天，我就重点介绍一下城市运营商的概念。城市运营商是介于政府与市场之间的一个角色，政府对土地一级市场进行垄断经营。现在对土地市场的规范提法是，垄断一级市场，放开二级市场，搞活三级市场。城市运营商承政府之上、启市场之下，介于一级市场与二级市场之间，我们就称做一级半市场，做了一部分政府因为某种情况一时做不好的事情，发挥了弥补政府缺憾的作用。
城市运营商与过去传统意义上的房地产开发商有着本质的不同，不是同一层次上的概念。第一，城市运营商与房地产开发商虽然都追求经济效益，但城市运营商会在追求经济效益的同时，一定程度上兼顾到社会效益和公众利益。房地产开发商不会考虑社会效益，房地产开发商凡事“利”字当头，只知道政府禁止做什么，只要不犯法什么事都可以做，而不会主动帮助政府做点什么。相反，城市运营商则对政府的意图有着比较深刻的，甚至是比较透彻的了解和理解，它更不会做政府反对的事情，可以说它是与城市建设一起发展、共同成长的。城市运营商与政府一般都有着比较长期、友好的合作，对政府的意图揣摩比较到位。第二，城市运营商与一般的房地产开发商在处理与政府的关系方面，手段也不同。一般的房地产开发商往往满足于和政府一团和气，关系暧昧，不断地请客吃饭，有时还要靠送点红包、回扣等手段达到自己的目的。城市运营商则不同，如果说他们都与政府跳“双人舞”的话，有些房地产开发商跳的是“贴面舞”，让人总感到是一种比较暧昧的关系，让人疑神疑鬼的；城市运营商跳的则是“交谊舞”，是一种高层次的交流，是神交，感觉上就不一样，也能说得清楚、道得明白。第三，城市运营商与房地产开发商相比，一般规模都比较大，资金也比较雄厚。它同时具有非常强的资金运作能力，可以通过成片的土地开发，带动城市的发展、区域经济的发展。可喜的是，我们的房地产开发商也在成长，有个别的优秀的房地产开发商正在成长为初步的城市运营商。无论是从眼界，还是从心胸气度上说，城市运营商都是一般房地产开发商所不能比拟的。就上饶来说，真正意义上的城市运营商还没有产生，但是个别比较大一点的、优秀的投资商、房地产开发商已经具备了城市运营商的基本品格。在上饶的一年多时间里，我协助分管城市建设工作，因为工作上的关系，我接触了几位投资商和房地产开发商，我观察他们对待政府的态度是有不同的。这几年，由于国家土地政策方面的原因，我们市里在处理土地遗留问题的时候，开发商的态度是不一样的。以2002年7月1日为界，之前经营性土地可以协议的形式进行出让；之后经营性土地必须公开招标、拍卖和挂牌。同样条件的一块土地，出让的时间虽然只差一天，结果利益却是天壤之别。有这么一个开发商，它有一个大品牌，有着非常强的投资实力和融资能力。他与政府官员的交往是比较纯洁的，他也与我们一起探讨问题，他最想从政府那里得到的不是优惠政策和特殊条件，他说自己不想沾这方面的便宜，他想得到的、注意观察的是政府的立场和态度、是政府的意图，特别是政府的战略设想，这是他最想捕捉的信息。他说，作为一个优秀的开发商，要靠自己的眼光、判断赚钱、智慧赚钱，这样赚的钱干净，也让人感到自豪，不能靠不正常的关系赚钱，靠使用不正当的手段赚钱不是真本事。这样的开发商对人生成功的理解已经达到了一个很高的境界。他们最熟悉政府的意图、最了解政府的政策，他们在贯彻执行政府的宏观意图和规划要求的过程中实现自己的经济利益。他们说，要善于与政府跳“双人舞”，既把政府的事情办好，也把自己的钱赚到。这也符合政府的口味，通过政府搭台、企业唱戏，解决了政府想办办不成，也办不好的事情。其实，现在上饶正面临着一个很大的机遇，也是上饶城市扩张的一个大好机会。2004年5月份，铁道部与上饶市政府正式签订协议，在浙赣线铁路改造和全线提速的过程中，实行城区段火车站的搬迁，为城市的发展拓展新的空间，这就是大家早已非常熟悉的铁路北移工程。铁路北移工程是上饶市第一号工程，市里没有几个人不知道这回事。新的火车站片区总面积10.8平方公里，作为上饶的一个新区进行建设，是上饶未来的一块热土。对于这个片区的建设和发展，上上下下都寄予了厚望。大家对老城区的改造有着沉重的思想负担，制约性因素太多，这也动不得，那也动不得。新区则不同，它是在一片空白中起步，完全可以高起点规划、高标准建设、高水平运作，一切现代化的理念都可以贯彻其中、体现其中。这个火车站新区对上饶来说是一个新的经济增长点，对于投资商来说也是重大的机遇。现在新火车站片区的发展规划已经完成，也经过了专家评审通过。从发展规划看，新火车站片区不仅要完成城市功能的基本配置，而且还要考虑与老城的关系，考虑如何使之具有造血功能和服务功能。在考虑引进投资商的时候，不能局限于片区的土地开发，还要科学的谋篇布局和进行项目设计。蓝图已经绘定，到底谁来操盘？我们真诚地希望、真诚地盼望高屋建瓴的城市运营商来这里创业，与我们的城市一起成长、共同发展！这可是一个“大盘”，本身既富有机遇，更富有挑战，它可以带给你财富，更可以带给人们成功！从某种意义上来说，成功比财富更重要！
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