投资商铺五大常胜秘籍

    在经济超速发展过程中，尽管各种形式的投资渠道频繁推出，但作为固定资产的商铺投资，依然以其稳健的投资性成为世界各地投资者持久不衰的选择，近年来商铺投资之风已达到高潮。无论是个人，还是专业公司，以及近年来风靡全球的房地产基金，都无一例外地加大了对房产物业的关注与投入。但是，当房地产投资热持续升温的时候，一些商铺投资在2002 ~ 2001年出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺价值及投机性等行为，让刚刚兴起的商铺投资潮流受到了严重打击，以致出现了商铺投资质量大幅锐减的状况。针对目前很多投资者想做商铺投资却又心存顾虑的现状，接下来我们归纳总结出了商铺投资五大常胜秘籍，帮助投资者解决这一头痛的难题。

    （1）鉴别投资回报合理性

    任何事情都要讲究一个度，商铺投资更是如此。那么什么样的投资回报才算合理呢？

    首先是回报率。当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%。世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩。

    其次是回报资金以什么样的方式交到投资者手中。投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则。非现金的物品或其他有价券都不能算做合理的投资回报形式。既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须以严格的方式来督促、规范，以保证按期、足额、现金形式支付。

    最后是约定回报时间。因为许多商铺投资者多为非物业使用投资，通常将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。因为商铺投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强。

    （2）开发商实力与开发业绩并重

    但凡房地产企业要销售楼盘，都很注重企业实力与信誉的宣传。但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓大大小小成千上万家房地产企业的经营发展情况，这给大众投资者辨别旺铺与否带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘实例。

    拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验。他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域内的独特经营能力、经验以及社会资源。

    （3）理清投资担保机制

    很多投资产品在销售之初都会有各种形式的无风险甚至低风险承诺，但投资者千万不可就此头脑发热，因为许多承诺往往是建立在对未来预期的一种假想中，暗藏的危机非常之大。近年来，一些开发商为了急于收回资金，采取了成立资产管理公司担保、委托银行理财等多种方式，建立起一套看似很公平合理的担保机制，但当出现了问题后却不顾投资者的利益而不信守承诺。以往各种实例均证明了许多方式不过是开发商的自圆其说，真正抗风险的担保无从谈起。什么样的承诺和投资保障体系才算完善呢？

    首要的是关于商铺的所有手续及承诺都必须经得起法律的考验，因为即使出现问题，投资者还可以根据相关约定向开发商追讨损失。受法律保护的投资，相对来说风险系数要小得多。目前有一些商铺采取将承诺的投资回报率写进合同，并在公证处进行公证等方式，也不失为保障投资者利益的有效途径。

    （1）认真把握物业本身价值

    房产的价值除了建筑物本身外，还主要体现在物业口岸以及是否具备经营性并能够持续、良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定着不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。

    作为住宅底商，一般只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线将决定其口岸优势。

    作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中了数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，这些都决定了该类商铺较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力。

    而作为市区集中的超大型商业圈，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围以及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较大，一般人很难准确地把握其投资方向，这样的商铺往往适合大手笔投资机构长线持有。

    除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好的经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建而尚未投入经营的，同时许多人又很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，所以很多投资者习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身就具有一定的风险性，尤其是许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。

    （5）挑个优质承租人是商铺投资获利的关键

    投资位于商厦内部的分割铺位，相对来说，所面临的风险会较一般情况下的投资多一些。因为位于商厦内，所以商铺经营会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。

    投资此类商铺首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。不要急于入手刚刚空租的位置，因为这些铺位的位置大多不够理想。此外，全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。

    当然，每一个投资商铺的人都希望自己的店铺能够生意红火，但经营上的失误或者竞争对手的存在都会给商铺经营带来风险，从而使承租者因亏本而选择退场。此时作为投资者所面临的风险是：第一，他可能已经拖欠了好几个月的房租；第二，寻找新的租户不可避免地要增加铺子的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为上一任经营者的失败，大大影响到继任承租人的信心，对新的租金会产生影响；第四，也许会因为拖欠房租而卷入法律诉讼。所以，在投资商铺以后，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意，对投资者来说十分重要。

    商铺投资不只看宣传

    “商铺银行，投资零风险”、“实行12年返租策略，年回报8%，12年赚一铺”、“投资15万元，赚298万元”、“一切以赚钱为基本原则”……在各种广告载体上，常能够见到一些商业地产项目如此进行销售宣传。承诺能在3年中收回商铺投资成本，商铺的宣传册上描绘着周边的远景规划……面对五花八门的商铺推介，一些投资者几乎被迷花了眼睛。在这些推介里，到底是馅饼还是陷阱？

    提醒投资者要保持警惕，在目前房地产市场尚不成熟的条件下，这样的宣传只能停留在“神话”的层面上，实现的概率几乎是零。

    （1）“迷你”商铺赚大钱

    一开发商向投资者推介：小商铺的回报率比大商铺高。如果用手上的30万元购买一个市中心的面积为15平方米的迷你商铺，然后再将这个“迷你”商铺租出去，每个月的租金就能收到2万多元。

    并不是所有的商铺都是越“迷你”越好，最主要看商铺周边的商业配套以及所经营的业态。尤其对很多社区商铺而言，只有具备适中的面积，才能开设一些社区商业的连锁便利店。

    （2）轻轨站头就在商铺边

    王先生在一新兴居住小区的商铺宣传册上，看见一个轻轨站头的标志似乎离小区近在咫尺。销售小姐在推介时，也毫不含糊地介绍该小区离轻轨只有不到10分钟的步行距离。可实际上，这条轻轨要到2019年才开始建造，等到投入使用大概要在10年之后。如果一冲动买下，这个商铺就要在自己手上捂上10年才能捂热。

    如今很多开发商提早透支了很多交通规划，投资者面对开发商所设计的美好蓝图很容易失去理智的判断。建议投资者最好到实地进行查看并咨询相关政府部门，得到比较可靠的信息后再作抉择。

    （3）商铺傍着美景

    某开发商称旗下商铺旁边是一个规划中的风景区，该景点人气旺盛，能给商铺带来巨大的客流。但对于诸如商铺规划、商铺业态发展等信息，开发商却三缄其口。

    购买此类商业房产，投资者不能仅仅看景色是否美丽，还要看景区内涵是否吸引人。尤其是针对这种“话只说三分”、“有所保留”的开发商，投资者更要提防他们的项目是否真的具备良好的前景。

    （1）看周边房地产发展趋势

    对于门面房投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程外，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的情况及趋势将对商铺的价值起到核心做用。

    我们所谈的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、分析配套设备、政府规划性景观项目等各类房地产项目，那些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，添加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

    商铺投资者如何判断拟投资商铺未来周边房地产发展的趋势呢？不同的商业房地产项目，其所面临的周边规划差别很大，投资者必须结合具体项目具体进行个案判断。

    以上对商铺投资原理中的各项参数进行了简要介绍，如果商铺投资者在商铺投资过程中能够将上述各因素都搞清楚，相信其投资是不会失败的。

    淘二手商铺“六步走”

    除了新兴的房产物业，投资者不妨注意那些二手商铺的动态，其实二手商铺也是有金可淘的。在京沪穗等一线城市里，有为数不少的二手商铺进入房产交易市场，其中不乏一些成熟的街铺，这对于投资者来说，除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外，二手商铺也是不错的选择。

    二手商铺的投资潜力清晰可见，因此投资者可多加关注，但其投资方式应与一手商铺有所区别，其中还是有着不少的投资选择技巧。相对一手商铺来说，投资二手商铺有着诸多的不同，比如如何考察商铺的实际价值，其交易环节要规避的风险有何不同等。

    投资二手商铺实际上比投资新物业需要更加专业的眼光。投资二手商铺需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。在此结合具体案例，重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容。

    （1）商铺性质要了解

    商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。

    江先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过“居改非”，改变土地的使用性质而成了商铺，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。

    目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”价格出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临商铺被取消的风险。

    因此建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以建议不要购买此类商铺。

    （2）价值评估要精确

    有别于一手商铺，二手商铺的价值是可以评估的，而对于投资者来说，如何精确地确定二手商铺的价值，这关系着投资的成败。

    江先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价15000元／平方米，江先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。

    投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者仅仅根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。

    投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）／单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月，空置1个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如江先生所考察的商铺月租金能达到7元／平方米／天的话，则适合投资。

    在此需要提醒的是，投资者在考察商铺的租金价格时，不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多收集一些信息进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精确地评估商铺价值，在此建议聘请专业的评估公司进行评估，投资者可以根据专业公司提供的风险评估报告，再来决定是否投资。

    （3）租赁状况要摸清

    租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。

    卖家告诉江先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但江先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。

    江先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。

    首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前3个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内，对买家是有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题，争取提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。

    其次对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

    （1）规划变更要当心

    商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。

    江先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也会面临此类问题。

    对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。曾有投资者购买了街铺之后，却面临着被拆迁的尴尬局面，这对投资者来说就要承担不小的损失了。因此江先生了解规划变更信息是十分必要的，建议投资者不妨到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。

    （5）税费问题先理清

    税费如何承担，要提前了解。

    江先生很担心税费问题，因为他了解到买家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以他还是想了解一下，税费是不是全部包括在房价里面？

    江先生的做法看似多余，但实际上很有必要。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，税费如何承担，就需要双方共同协商来决定，否则后期会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

    对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。

    （6）资金准备要充裕

    如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。

    最后，江先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。

    目前对商铺贷款审核比较严格，最低标准是面积超过50平方米，总价超过10万元，大多为临街具有独立产权的商铺，而对于分割型的商铺，则属于控制范围内。此外，商铺按揭贷款的成数也不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价格的5成，如果评估价格低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。

    向品牌店学习商铺选址的“成功法则”

    肯德基和麦当劳在中国的每一个城市几乎都是生意火爆，究其原因，它们的选址本领非常值得称道。当投资者为所拥有的品牌选好一个店面以后，如果选址不理想，即使投资者在今后的陈列、导购管理、订货等各方面做得非常好，也很难做到理想的销售业绩。而如果想去换店面，将花费很多的人力、物力和财力，店面的更换非常麻烦，并且会给投资者带来较大的损失。所以，店铺的选址非常重要。那么，店铺选址应遵循什么原则呢？下面就结合品牌店的选址案例来加以分析阐述店铺选址所应遵循的原则。

    （1）店铺选址地段与面积的关系

    由于近几年来市场的竞争越来越激烈，而店铺之间的竞争也同样在不断加剧。所以在店铺选址的时候除了考虑地段以外，面积也是非常重要的。理想的店铺当然是最一流的地段、双门面以上面积的店铺，如果投资者所选的品牌从盈利的角度适合这样去操作，投资者也有这样的经济资源，那么这样的店铺当然最好不过了。但是如果从找店铺的难度以及盈利角度来看，未必是每个人每个品牌都可以达到投资者的目的。

    那么，单单就地段与面积来讲，哪一个更重要呢？这要根据品牌的发展历程和品牌实力来定。由于现时人员的流动性较大，对于知名度较高的品牌，面积的重要性大于地段。一来该类品牌不需要做太多的宣传，一些顾客会因为品牌而主动前来；二来面积大可以把形象做好，更有利于“大品牌”形象的树立。对于一些中小城市来讲，某些知名度较高的品牌的进驻甚至会改变当地的商业街局势。对于知名度一般的品牌，需要大量的人流来接触到这个品牌、认识这个品牌。如果在投资者无法找到地段跟面积都很满意的店铺的时候，就结合所拥有的品牌实际情况作一个判断。

    （2）店铺选址的关键词———有效人流量

    人们通常在店铺选址时找人流最集中的地段，认为人流量越大地段越好。有些人看租金，认为租金越贵店铺就越好。其实这些认识都还不够。找店铺的时候仅仅看人流量或者租金有些时候会把投资者带入误区。人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的品牌的有效人流量。那么，什么是有效人流量呢？有效人流量应同时具备以下两个因素。

    ①顾客的行走目的。

    有些时候，即使该地段的人流量较大，投资者所选品牌的定位也相符，但店铺选址的结果仍不理想，这是为什么呢？仔细分析一下，不外乎是因为该地段的顾客的行走目的有问题。如一些大型超市（如家乐福、沃尔玛等）客流量较大，超市的营销策略也开辟了一部分位置来做服装店。休闲装和运动装品牌由于购买的随意性和冲动性的特点，往往会收到较为理想的效果。但对于同样人流量较大的部分超市，某些加盟商因为超市的人流量较大而开设服装专卖店，由于该超市的整体定位等原因，并没有服装的商业氛围，其效果就可想而知了。分析其原因，就是因为该商圈的顾客群体行走时是以购买日用百货为主要目的。

    对于某些特殊的街道而言，其租金和人流量都是完全相同的，但由于品牌分布、历史文化、建筑格局等特点，前后相差两三个门面或者街道的两边由于其顾客行走目的不同可能进店率和购买力就会发生很大的差别。所以在选址过程中不能盲目看路名是不是最繁华的商业街的名字，而要仔细分析人流行走目的的微妙区别。

    在店铺的选址过程中，既要看该地段的人流量是否与你所选择的品牌定位相符，又要考虑该部分人流的行走目的是什么。所以如肯德基，通常会选择在商业步行街、大型超市或中低端的百货商场，而对于一些高端定位的商场（如连卡佛等），虽然其地段的人流量也非常大，但由于该商圈的主流人流量并非与其定位相符，肯德基也不会选择。

    ②主流人流量与品牌定位相符。

    比如，服装品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。如休闲风格低价位、休闲风格高价位、时尚风格中价位、时尚风格高价位等。不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位，而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等，而休闲风格高价位的品牌一般适合于已参加工作且收入较高的群体等，这两部分顾客的年龄结构可能差不多，但在收入、职业等方面就会有明显的差异。目前中国所操作的国内品牌主要有男装正装（如雅戈尔、七匹狼等）、中高档女装（如马天奴、哥弟等）、休闲装（如美特斯邦威、以纯等）、运动装（如李宁、安踏等）。其中休闲品牌与运动品牌的顾客定位基本相同。

    一般在大城市会根据品牌定位自然划分为两条主商业街，一条适合于中高档女装，一条适合于休闲装。如上海的休闲装主要分布在南京路，而中高档女装主要分布在淮海路。而在中小城市一般只有一条主商业街，但绝大多数也有一个自然的划分，如上半段主要是休闲装和运动装，中间段主要是男装，下半段主要是女装，或者马路的一边是休闲装和运动装，另一边是中高档女装。一般来讲，休闲装最集中的街道或地段是当地租金最贵也是人流量最大的街区。我们在选址过程中就必须先给自己所加盟的品牌作一个定位的分析，再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区，而不是盲目地通过人流量的大小和租金的高低来衡量地段的质量。

    小区底层商铺投资抓好四要诀

    商业地产的发展势头这几年来是有目共睹的，作为社区商业的重要组成部分，住宅的沿街底商由于受到各种因素的影响，投资回报也有很大区别。在此，我们就这个问题作一个简单介绍。

    （1）目标客户

    住宅底商的目标客户主要以社区居民为主，如果是繁华地段的社区还将包括周边居民，甚至区域消费者。因此，投资这类商铺时要谨慎判断哪个位置的商铺客流量最大、比较大，但需要注意的是，跟前面内容强调的一样，不能够将人流量错误地判断为客流量。

    （2）地理位置

    底商大多是环绕小区而建，商铺的价值与所处位置有很大关系，一般小区出入口是最贵的位置，或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高。由于住宅底商主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。但是停车条件还是值得重视的，由于餐饮业尤其是中等规模的餐饮业是底商的主要客户。

    （3）经营业态

    住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品、餐饮及相关服务。

    住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。

    （1）客观价值

    商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售人员等对该社区商铺包装后，偏离了商铺实际价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火爆将为他们打开广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。

    住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以得到很好的保证。

    投资商铺如何傍大盘

    大型社区内的商铺（以下简称大盘商铺）值得投资吗？根据以往的实际案例分析可知，不管是从政策角度来看，还是从未来城市向外扩张的趋势来看，大盘商铺都具有不小的发展空间。

    （1）投资大盘商铺有机会

    在新开发的居民区设立的、为居民就近提供各种生活服务的商铺，正在以其良好的升值潜力和巨大的投资潜力而受到投资者的青睐。大盘商铺之所以得到如此的青睐，主要源于其与生俱来的诸多优势。诸如大盘商铺一般以一个大型社区为依托（周边可能围绕数个小型社区），销售社区居民生活必需的日用品，具有外在卖场所不具备的便捷性，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，投资回报也会稳步上扬。同时由于这些新建小区原有配套设施匮乏，区域内必然存在空白点，而这正是大盘商铺投资的关键点所在。

    从政策角度来看，发展社区商铺将是今后乃至很长一段时间内的重点内容。2001年，商务部在《全国商品市场体系建设纲要》中特别提出，要加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。也就是说，政府已提出要重点发展方便居民日常生活的社区商业，这为社区商铺投资提供了长期的发展空间。与此同时，由于国家政策对住宅投资的打压，如营业税、二手房交易个税、期房限转、银行停办转按揭业务等，都对住宅投资极为不利，因此投资者将会转移注意力，将目光投向收益稳定的社区商铺。

    未来新增商业用房供应中，社区型商业随着住宅的建设放量和城市化进程加速外延，已经获得较大发展空间。而作为社区商铺中的一个重要组成部分，大盘商铺没有理由不会借此机会得到发展。

    （2）先入为主赚取成长空间

    投资大盘商铺有何技巧可言？据调查结果可归纳为几个要点，主要表现在寻找市场空白点、逢低吸纳、眼光放长远、少碰大面积铺位等方面。

    ①寻找市场空白点。

    投资社区商铺可尽量寻找新建的社区。新建社区的居民数迅速增长，目标客户较为固定，从而给商铺的价值升值创造了有利条件。而且周边的商业网点越少，商铺升值的空间也就越大。但是同时提醒投资者要着重考察社区内居民消费能力，因为居民的消费能力将决定商铺的成长性，也决定了商铺自身价值的升值空间。

    ②逢低吸纳。

    投资大盘商铺，要逢低吸纳，也就是说，看准之后，要果断下手。很多投资者当时由于自己有些犹豫，没有在最低价时购进，为此多支出了一大笔购房开支。逢低吸纳的商铺，在租赁市场上更具竞争力，相对来说比其他高价购买的商铺，更容易出租。虽然租金水平看似较低，但是其投资回报率已经达到高位，而后期以高价购进的商铺，即使能够以差不多的租金水平出租，其投资回报率也不过5%左右。

    ③眼光必须长远。

    投资大盘商铺，社区的发展前景应是投资者所关注的重点内容。一些品质较好的楼盘，能够保证投资者的长期投资收益，其商铺即使目前的年收益率未能达到公认的合理程度7%左右，但如果未来的升值潜力很大，即使是低一些也是可以接受的。

    与临街商铺不同，大盘商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖比较强。社区商铺过去的主要功能是满足一定区域内居民就近购物，但是在现代居住区中，仅有这些已经远远不够。为了提升居住品质，新建社区必须要有超前的新型商业设施，以满足人们日益丰富的消费需求。

    ④大面积铺位要当心。

    这样一个现象很普遍，即一些面积较大的商铺容易形成空置。投资者应尽量避免购买面积较大的商铺。大面积商铺对于经营者的要求较高，这会变相使得客户群偏少，空置下来之后便会难以及时出租，由此给投资者带来损失。要快乐投资，而购置大面积商铺会使得投资者背负较重的债务，也有违投资初衷。

    “养铺”是商铺投资的制胜法宝

    投资商铺是一种理财的良好思路，在市场条件下，投资者想要取得商铺投资的良好收益，“养铺”是达到这一目标的重要途径，投资者可以通过“养铺”取得租金、房价双双上升的叠加收益。

    时下商铺市场上的投资有两种基本的类型可以选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。对于投资者而言，要在短时间内作出选择十分困难，因为前者虽然收益确定，但是相邻关系复杂，权属概念含糊；后者虽然可控制性强，权属明晰，但收益前景不明朗，所以惑从此生。不过，一般情况下，往往建议投资者选择街铺，因为街铺的自主性强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行“养铺”，以时间换得（升值）空间，从而使得投资收益最大化。

    商铺投资中的“养铺”原理说起来并不复杂，“铺”的先决条件是选铺，即投资者选择什么样的商铺进行“养铺”。投资者应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施“养铺”计划。在投资者落实前期选址之后，按照投资学中关于适用性的原理，在经营商铺时，注重商铺不同时段的使用价值，从而进一步培育商铺附加价值，不断提升商铺内在价值，使商铺各阶段的收益最大化。

    比如我们选择了某一个新开发居住区内商业街的商铺作为“养铺”的选址，怎么进行“养铺”呢？

    首先，我们可以制订如下的“养铺”计划：在居住区刚建成的两年里，可以选择引进经营装潢、五金、电器或建材等行业的经营者，因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

    而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平但尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务。而在此时，大型零售企业尚未进入，可以考虑把商铺出租给便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金提高，超过建材装潢行业的租金水平，商铺的使用价值得以体现，市场价格开始向上攀升。当商业街市进入成熟市段以后，主力商业纷纷进入附近，不妨给商铺设定个性化强、替代难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店，除了避免与主力商业正面竞争，减少收取租金的风险之外，更重要的是提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种，在取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制定商铺的市场价格的。

    通过上述演示，我们再按现行市场行情进行模拟对比，可以清晰地看到两种收益变化的轨迹：一种是大商场分割型的委托出租的商铺，一般年回报率为10%，那么产租收益曲线平移10年，10年的收益率为投资额的一倍，房价并没有发生变化；另一种曲线是“养铺”的租金走势曲线，它低开高走，逐渐推升，升高的租金不但指示着投资者租金收入增加，而且提示房价的上涨。

    通过“养铺”，投资者可获得数倍于大商场分割式的委托出租商铺的收入，达到购置商铺、财富增值的目的。

    商铺投资高手大起底（一）

    说到商铺投资，提醒投资者要“头势清爽”。“头势清爽”意思是头发的纹路清晰可见，现在慢慢成为头脑活络和思路清晰的代名词了。在商铺投资上要想获得最大的收益率，“头势”就一定要清爽了。

    商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见具有投资收益的商铺投资机会。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。能够在众多的商铺中找到适合自己投资和持有的“聚宝盆”确实需要掌握一些专业知识，这个绝对是个技术活。下面就来看看各位投资高手的投资兵法，投资者不妨借鉴他们的经验。

    （1）投资关键是市口，铺子大小不强调

    投资者：康丽，某品牌代理公司接待部经理，33岁。

    5年前，康女士在某小区投资了一个7平方米左右的商铺，总价13万元。现在，她把商铺委托给了一家房屋中介公司，每月租金1500元。谈起这个商铺，康女士最欣慰的是，小资金也可以投资商铺，现在不少社区有很小的“袖珍”商铺，实际上，这样的商铺常常在转角的地方，位置相当不错。其实，商铺投资关键是市口，大小有时候并不重要。她认为，小商铺需要的资金不多，投资10多万元，可以实现每个月一定的固定收入，是很不错的投资体验。康女士心里还盘算着，现在有菜市场、产权商和一些社区商铺，都会有些小商铺推出，投入资金不大，这是家庭理财的一种新选择。

    投资兵法：以小博大，博得好产业的投资手法，其实这也适合于商铺投资。倘若投资者选择一个好市口的小商铺，是家庭理财的又一大保险而放心的手法。

    （2）商业广场商铺，聚宝盆一个

    投资者：赵书亚，某服装代理销售商，12岁。

    3年前，赵先生投资了某高档小区内的生活广场商铺，商铺面积是10平方米，该商业广场的商铺太贵了，经营休闲店的话，压力是相当大的。但是一楼广场市口很好，位于十字路口，可以辐射周边的多个小区，是周边小区业主日常餐饮娱乐消费的中心。商铺还没有交房，就已经租出去了，每个月租金拿到了近5000元，在当时已是“天价”了。广场开业后，一直以来，人气就相当好，是区域的不夜城。两年之后，他把商铺转卖出去了，赚到了近30万元。尝到了投资商业广场的甜头以后，赵先生继续搜寻商业广场内商铺进行投资。

    随后，他又在两个繁华的商业广场先后投资了铺子，在1 ~ 2两年中，商铺单价就有1000 ~ 5000元／平方米的增值空间。赵先生并不贪，商铺一般持有2 ~ 3年就出手，为什么呢？他认为商铺增值的第一波幅度是较大的，随后商铺的增值就小多了。

    投资兵法：赵先生不吝于分享他的投资经验，“社区商铺我也会考虑，不过，我对商业广场商铺投资经验多一些，因为商业广场一般都比较能聚集人气，而社区商铺的价值关键在于社区的业主的消费能力要强，限制数量的住宅人数限制了社区商铺的发展和升值。”我们知道，商业广场大多是大众消费的地方，因此，人流量比较大，很容易聚集人气和财气，自然会推动商铺快速收到回报和增值。

    （3）买个社区商铺，家庭开支有保障

    投资者：张红松，自由撰稿人，38岁。

    2006年，张先生在某新城社区投资了一个社区商铺。现在该商铺已出租给某美容品牌连锁店，月租是2500元／月，每半年收一次租金。该商铺是55平方米，全产权，独立铺面。他回忆当时的情景说，那时，他看到了商铺销售广告，说的是有几个全产权商铺，200米长商业街。他来到该商业街，看到街道宽敞整洁，对面也是商业街，还有2 ~ 3层楼的品牌餐饮，周边全是新修的社区。

    他分析，周边肯定有具备强大消费能力的业主，这里也应该是整个片区最集中、最高档的社区消费中心。他从售楼人员处获知，价格是9500多元／平方米。经过讨价还价，张先生以每平方米8500多元购买。当时投入的资金为16万元多，现在每年可稳定收租30000元。据了解，该商铺单价现可卖到18000元／平方米。“每月租2500元，这个费用可以保证家庭的基本生活费用了。现在能长期租出去，应当说得益于我对周边区域消费能力的准确分析和判断。”张先生不无自豪地跟人分享他的经验。

    投资兵法：投资社区商铺时，投资者一定要分析区域业主的消费能力，他们的消费能力，意味着商铺的价值和潜力能否得到有效的释放。

    （1）市政规划暗藏财富商机

    投资者：李女士，成都商人，33岁。

    2002年，李女士在成都投资购买的商铺位于春熙路。当时纯粹就是为了投资，因为就个人情况来说，她做了几年生意，也赚了点儿钱，想用一部分来做一些收益比较大、相对比较稳定的长线投资。成都这些年的房地产市场发展非常引人注目，房价一直在攀升，但李女士当时认为，住宅价格的上涨总是有限的，现在经济形势好，商业发展潜力无穷，投资回报效益应该说比较大，于是就把目光投向了商铺。

    李女士选择春熙路，是因为这里的商业基础较好，是成都的一条老商业街，商业格局完整，店铺的经营内容非常丰富，而且商铺所在位置靠近规划中的成都地铁二号线，建成后的地铁会给春熙路的商业发展带来更多的人气和商机。而她自己也比较喜欢这一地段，觉得这里的环境好，投资前景好。

    当时，这处商铺的售价要30000元／平方米。在她决定购买时，成都的朋友跟她说：“这里房价太贵，现在买让别人赚得太多，不划算。”但是，李女士考虑更多的是买进后自己能赚多少钱，而不是被别人赚了多少钱。

    一年多来，她又购买了位于成都市区的两处商铺，收获颇多。其中春熙路的这处商铺，除了租金收益外，价格已涨到了50000元／平方米左右。

    投资兵法：李女士投资制胜的关键在于她有良好的心态。商铺投资其实和炒股一样，必须得在自己的能力范围内行事，否则，心态很容易受周围的影响而变得不知所措，错过绝好的投资机会，尤其是市政规划所带来的商机更是可遇不可求、稍纵即逝的好商机。

    商铺投资高手大起底（二）

    （1）成熟小区的现房商铺风险小

    投资者：黄先生，北京人，31岁。

    黄先生的眼力在朋友圈中一向是出了名的厉害———一出手绝不落空。他最擅长的就是从社区商铺中“淘金”。目前，黄先生手上总共有1间商铺，分别位于北京的朝阳区、海淀区、昌平以及金源燕莎。

    之所以会选择在北京朝阳区买商铺，是因为黄先生原来的老房子就在那里。搬了新家之后，怎样处置老房子，他一直想不好。出租吧，每个月收上千元租金，好像少了点；卖掉吧，如果售房款只是用来还银行贷款，也不太划算。

    思前想后，有着商铺投资成功经验的黄先生最终决定卖了老房子，得来的钱在老房子附近买间商铺。之所以选择在老房子附近，是因为他觉得自己对朝阳区一带的商业环境比较了解。

    黄先生的选择果然没有错。商铺买下没多久，就有一家美容院以11万元／年的价格租下他的店面。黄先生暗地里算过一笔账：这个店面总价70多万元，首付35万元，余下35万元10年按揭，月交不到1000元。商铺年租金11万元，即每月可得租金9000多元。他的投资款只要6年半的时间就可以收回了。

    不仅是朝阳区的商铺，其在海淀区、昌平、金源燕莎的商铺分别租给了蛋糕店和小饭店、小超市，生意相当火爆，并且目前商铺的价格已经上涨了50%。

    投资兵法：商铺的人气聚集很重要，并非所有社区商铺都能聚集起大量人气。黄先生认为，相对而言购买大型社区的商铺比较安全，毕竟商业需求会比较大；而小型社区、别墅区和高级公寓的商铺风险则相对较大。

    此外，现在很多新建小区开盘时都还在图纸上，在这类小区中购买期房商铺不仅资金积压时间长，而且风险更大，因为即使小区交付之后商铺成了现房，也还存在一个入住率的问题。因此，投资社区商铺时，应该尽可能地选择成熟小区内的现房商铺。

    （2）相信自己，敢于出手

    投资者：项先生，石家庄商人，15岁。

    2001年，项先生决定购买郑州德化街商铺的时候，德化街并没有像一些繁华的商业路段那么闹猛，一般人也不大敢把目光转移到这里来。但他认为，德化街是郑州市区的一条交通干道，与市区多条重要的商业道路相连，周边正在开发的楼盘也多，人气、商机都不缺，有非常大的商业发展潜力。另外，当时德化街商铺的售价只要10000元／平方米出头一点，在他的承受能力范围内。同时，德化街品牌晋升“中国著名商业街”的消息，也加强了他购买的决心。

    于是，他不顾家人的反对，购买了这处位于德化街的商铺。果然，德化街品牌晋升之后，这里的商业格局愈加完整，商铺价格也水涨船高。现在，他所购买的德化街商铺售价已经比原来翻了一个跟头还不止；按目前的市场发展行情看，以后肯定还会上涨。

    投资兵法：听取周围人的建议，观察商铺本身的特性固然重要。但是投资者在收集和综合分析各种信息以后，只有相信自己的眼光作出恰当的选择才不会错失良机。

    （3）商铺投资，财务分析是关键

    投资者：徐总，上海某公司老总，10岁。

    来自上海的徐总很有些理财天赋，尤其擅长投资品种的有效组合。这些年，无论股市、债券买卖、分红型保险市场，还是服装、皮包生意场，他都积极投入，收入颇丰。但最让徐总满意的还数两年前的那次商铺投资。

    上海城隍庙福佑门商厦正式揭牌开张时，徐总看准了底楼的两套铺面，只可惜手头资金未回笼，一时愁眉不展。后来经人指点，他到建行某支行申请了个人商铺贷款。首付50%之后，办理了80万元的5年期贷款。精明的徐总是经过仔细核算才做出行动的，一年期以上的商铺贷款，还贷以按月等额还款来偿付，拿商铺租金收入还贷，还有盈余。

    对徐总而言，最困难的是开始的两年，由于福佑门商厦属于将旺未旺型的商铺，当时还处于预热期，因此租金收入情况不理想，还款压力比较大。不过，该铺位处于好的地段。城隍庙旺盛的人气，不久就让徐总的铺位成了抢手货，租金还一直上涨。

    投资兵法：徐总的经验值得很多投资者借鉴，商铺投资作为高投入的投资产品，在决定购买前必须进行投资理财和收益预期规划，切忌跟着感觉盲目入市。

    （1）小铺加大铺，面积巧妙拓宽

    投资者：杜萍，提前内退自谋职业者，13岁。

    杜萍两年前投资了一个社区底商，一楼底商面积是10平方米。同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积150平方米。她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。她现在自己在经营家常菜馆，顾客都是小区的业主，由于杜萍热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有顾客上门。平时，杜萍的菜馆还可以提供各式外卖。看到顾客们整天满意而归，杜萍开心地分享她的经验：“一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。后期，也可以有效地降低经营成本。”

    投资兵法：做社区的生意，一定要想办法降低成本来提高收益，倘若服务好、价格低，肯定会受到众多新老顾客的欢迎。所以，这种“一楼小底商+二楼大商铺”的组合，不仅可以降低房租成本，而且也可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。

    （5）只要商铺在成熟商圈内，就不怕价格昂贵

    投资者：周宏，某销售公司财务总经理，55岁。

    1年前，周先生在某商业街投资了一个82平方米的商铺，总款达320万元。当时，该商铺已经是当地商铺的“天价”纪录了。然而，周先生经过深思熟虑下定决心投资了它。高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，周先生就以1000元／平方米／月的价格租出去了，每月租金达到8万多元，他一年的租金坐收接近100万元。这样，不到1年，周先生就可以完全收回投资。

    投资兵法：商圈是否成熟是决定商铺价值的核心，只要商圈市口好，价格就会贵。在上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万元／平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。因此，商铺位置好，租金高，售价自然就高。

    淡市如何选铺才有赚头

    商铺投资市场经济也有高潮低迷的起伏，在淡市时期，尽管商铺市场受经济形势的冲击出现了低迷，但长期来看，商铺投资依然是高回报的选择，淡市中以低价选个好商铺才能在旺市中大有赚头。与住宅相比，商铺的投资回报率一向是比较稳定的。投资者如果希望抄底，应尽量挑选一线地段的优质商铺，而不要图便宜去买一些二线甚至三线地段的商铺，因为这些地段的商铺物业抗跌能力不是很强。

    一般而言，商铺形态可分为：商业中心商铺、社区商铺、商业街商铺、地铁商铺。由于受地理位置、商业氛围、客流量等因素影响，各类型商铺的投资回报率不能一概而论，这些商铺投资回报率的主流区间为6%~ 7%，但也有低于5%、高于10%的例子。当然，如果涉及时间问题，比率就不在此范围了。若是早期以低价买下的商铺，现在大幅升值，其回报率便尤为明显了。

    根据以往的案例研究，现在几种商铺在淡市下各有优劣，投资者在投资时应多方考虑。

    （1）商业区（写字楼、专业市场或商场）商铺

    优点：如果是临街的独立商铺，而且商场的规划或者招商工作做得很出色，升值潜力和租金回报是所有商铺类型中最高的一种，有极强的稀缺性，可以永久持有。

    缺点：因为稀缺性过强，所以出售的商铺很少，价格昂贵，可遇不可求。一般只能在该商业区未成熟前购入，这样就会很考验投资者的眼光和判断力。另外，这种类型的商铺一般都会以商场为主，除了独立临街的商铺之外，其他的商铺很受整个商场招商结果的限制和影响，个人操控能力不强。

    （2）新开发的住宅或商业片区的商铺

    优点：升值潜力很大，如果投资得当，当这个片区成熟之后，价格会有2 ~ 1倍上涨。保守的投资是选择商业区附近的住宅新区来投资，或者比较靠近市中心的住宅商业区。

    缺点：在该片区还没有成熟的阶段，空置率较高，出租的回报率只有2%~ 1%。如果对新区的规划或建设速度判断错误，将要面临积压资金和承受高贷款利息、高空置和高成本的风险。

    （3）密集型住宅区商铺

    优点：价格适中，不会特别昂贵，而且有很大的租赁市场和潜力，特别是大型的住宅区或者是豪宅、优质楼盘附近，空置率会比较低，很多与生活息息相关的行业，如地产、发廊、饮食、便利店、超市等肯定会进驻的，这是最基本的生活必需配套。随着入住人群的增加、成熟，租金和价值也会随之而增加。

    缺点：租金回报只能是合理适中，不能期望太高，因为毕竟只是生活的配套，服务对象和主要消费人群是住户，是重复消费，因此人流和利润也会有一定的限制。

    高房价下如何投资商铺

    从近年来的形势看，商铺投资者面临着多种投资选择，可投资的商业地产包括各种商铺（含各类型店肆）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市／年夜卖场（含仓储中心）、购物中心、酒店式公寓、底商等几种分类形式。

    当全国各地房价高涨，在这种气象下，可选择哪些商铺进行投资？投资商铺应注重什么？商铺种类多，该选哪一个？这些问题都是投资成功与否的关键要素，下面我们就带着这些问题来了解在高房价下如何投资商铺是最划算的。

    （1）选择两头铺，打造黄金屋

    投资街铺前，必然要看准街铺门前是否有人流量，这人流量不是交通人流，最好是休闲人流。当然，有休闲人流的街铺，也不是家家都会财源滚滚。若是街铺处在一排街铺的中心，被其他街铺包抄，生意上相对难以打开局面。因为客流分散、人们购物乐趣下降、行走体力不支等原因，往往会令街道中心的商铺经营非常艰苦。

    一般来说，十字路口、街两头和街角的街铺财运要旺一些，因为这些位置容易汇聚四方人流，人们休息时间比较长，人们有乐趣、有时间高密集地逗留在这些处所。从路人的视觉上来说，这些处所的商铺更热闹，更容易吸引人的目光。

    好的商铺经营规模较广，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。还有，同一条街道，门对门的商铺生意都有区别，一般宜选择人流较多、向阳的一面。商摊平面结构也很重要，要有较宽的门面接触顾客。当然，铺面的安插也尤其重要，投资者可按照经营品种安插店面，让顾客心旷神怡，有采购欲望。

    （2）成熟老商铺，收益有保证

    如今，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的目光，于是大量培植商铺，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边售卖、一边招商商铺。对于这样的商铺，投资者一定要稳重投资，因为其人气难以展望，经营回报周期可能太长，若是经营目标不清晰，投资者的资金就有被套住的危险。

    投资者投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般获利会有保证，如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或相关公司数年的经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了兴旺的人气和商气，投资回报不变。

    投资者切记，理性投资，理性经营，任何时候都不会有错。

    （3）投资不能急，街铺好获利

    由于市场日益变幻，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不能“一蹴而就”，不可能很快就收回投资，是需要耐心和良好的心态，要按照商铺的投资特征进行持久投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报。

    投资商铺之前，最好分析一下商铺所属地域近年内的城市成长规划，若是将会被拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特征。好商铺都有配合特征，即交通便捷、商铺合用行业普遍、所处位置人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。

    若是投资者的投资财力有限，适合选择街铺。一般街铺的可节制性与自立性都很强，受其他因素的影响较小。投资者可按照商铺的价值转变规律进行恰当的转变，或者选择自己经营，或者出租，从而使得投资收益最大化。例如电脑一条街、服装一条街、茶叶一条街上的商铺等，或者一些零星的街铺，投资者都可选择。

    好铺的“第六元素”

    购买商业地产时，名目繁多的商铺投资项目让投资者挑花了眼，到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在购买过程中对六项必究元素多较点真儿。

    （1）项目规模与消费人数匹配

    在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且在产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万人左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在0. 5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

    （2）定位专业水平决定收益

    确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。例如，坐落于某中低档居住区附近的商业项目如果选择高档的商业项目，那么与周边的大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、小百货等日常用品经营商业项目。因此，建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，才能获得更长久的经营利益。

    （3）周边消费要具持续的支撑力

    商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。

    （1）过滤噱头求实质性回报

    承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。可是实际操作中，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，也就是开发商在确保获得尽量多的贷款之后，除去了税费成本返还给投资者的部分利润，投资者在此前交纳的房款中已经包含了这部分费用。

    （5）商业内容须有引人之处

    以引进消费者熟知或习惯于购买的品牌开发旗舰店为例，这是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为100元左右、以20岁左右的消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定项目的旗舰品牌，和旗舰店摆位对于自己铺位的影响范围等，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。

    （6）布局应能构成人流交织

    正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动品牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然内堂也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1／1。还有一些项目，虽然品牌店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。

    非热点区域淘铺也能创收

    在我们的传统观念中，买铺就要买金角银边、黄金地段，那些城市边缘地区或者非热点区域的商铺没有什么投资前景，不值得购买。

    我们知道，买房最重要是地段，这是不动产投资的铁律，因此，买房一定要尽量买热点区域，而且要买成熟地段。事实上，地段定律本身并没有错，但错的是对它的理解上。成熟地段固然会带来稳定的投资回报，但高成长性的区域则意味着更高的回报预期。

    地段的成长性是该地段的市政投入和改造力度。比如，北京早年的方庄、亚运村以及后来的望京，曾在一段时期具有很强的成长性，得到了市场的关注，但近年由于交通、商业、教育等配套的相对滞后，加上地段楼盘相对饱和，成长的势头得到了遏制。而一些非热点地区，由于得天独厚的整体规划，便捷的交通路网，以及周边辐射的商业氛围，随着建设的逐步完善，成长性会进一步得到提升。

    因此，在一个区域尚未成为热点区域的时候，购买那里具有开先河的楼盘，则有着巨大的潜力。

    赵先生在两年前购买了位于北京郊区的一处商铺，两年过去了，商铺的租金依然不能达到预期的水平，而且商户在经营的时候效益也相当一般。这让赵先生在购买类似边缘组团商业的时候杯弓蛇影。目前，有朋友推荐他购买位于城郊外的一处临街底商，经过实地考察后，他颇为动心，区域良好的人口结构和购买力让他对商铺未来的“钱”景很看好，但购买非热点区域商铺赔钱的前车之鉴让他在决策的时候心存疑虑。那么，究竟淘商铺是否一定要遵循“金角银边”、黄金地段的定律呢？非热点区域的商铺怎么淘？

    实际上，对于实力不强的个人投资者，在非热点区域“淘”出黄金铺，也是十分划算的投资选择，但必须谨记“一二三”原则。

    （1）一个“明确”

    投资是目的性很强的商业行为，必须先明确自己的获利途径。可从商铺升值获利和出租赚取租金两种渠道来获取利润。前者需要具备先于市场发展的眼光或消息来源，能够在非热点区域的起步阶段购得好铺，从而获得较大升值空间；后者则能够站在租户的角度考虑问题，事先了解所在区域及适合的商铺类型，再根据实际可达到回报率来决定是否购买。

    （2）两项调查

    两项调查即调查区域商铺普遍售价、调查政策规划信息。其中尤其以调整宏观背景更为重要，如道路交通规划、房地产开发规划等方面。这对于提升整体区域价值，人流量的汇聚以及经营方式的选择非常必要。

    （3）三项计算

    首先，计算投资能力。量力而行是投资成功的关键，在决定投资之前，投资者应当算清楚能够承受的首付款、还贷额度、空置期、收回投资期限等问题，以免在资金出现问题的情况下仓促转让，无法实现应有的投资收益。

    其次，计算商业比例。投资人在购买之前应当先估算一下项目的商业投放量。比如，社区商业较为合理的比例为10%~ 20%，以百万平方米的住宅项目为例，5万~ 10万平方米的商业面积正好能够得到社区内部消费力的支持，如通过合理规划吸引社区外部客流，则投资潜力更好。

    最后，计算人流量。在决定购买前，对于商铺周边的交通线路，投资人最好分时段实地考察一下经过的人流量，而不要仅听销售人员的一面之词。在后面的章节，我们将为投资者详细介绍如何使用人流量测试方法。

    社区商铺要分阶段调整投资策略

    随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自“执政”从而导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其中。

    一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。社区商铺只有“正本清源”后，真正起到为社区服务的目的，才能实现市场健康有序的发展。

    （1）你的商铺适合租给谁？

    投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商，投资者在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如，想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。

    （2）不同阶段应该寻找什么样的商家？

    正如前面的章节内容强调的，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家，这是很多投资者容易忽略的一个方面。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平但尚未达到高峰时期，引进便利店是最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店等。

    （3）如何计算商铺的合理价格？

    投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺良好的出租率。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。

    商铺选“熟”慎“生”

    在商铺投资中，通常建议投资者选择投资“熟铺”而避免“生铺”。那些在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气、商气，投资回报稳定的商铺在行业里被称为“熟铺”。优先选择熟铺的原因是这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。

    通常情况下，商业类的地产进入经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年、长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态，而熟铺的培育期都已过去，培育期中存在的风险都由开发商承担，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的欢迎。

    “生铺”，则是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业，生铺一般通过项目区域美好的远景规划及短期（通常是返租3 ~ 5年，不低于10%）的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。

    所以，选择“熟铺”一般而言是比较稳妥的投资选择。但是，就算是生意最旺的街道，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店铺。有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找到一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。接近人们聚集的场所，如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面不仅可以吸引出入行人经过，另一方面也容易使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易吸引其他的顾客来光顾。此外交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道通常被马路隔开，形成两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，经过调查分析后以行人多的一边开店为好。

    不过，要注意公用分摊面积按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在出现问题时顺利维权。

    投资者在购买商铺前，要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少3年以内的城市发展规划，即使商铺当下收益率高，但若不久要拆迁或者改建，直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外，还要多方打听一下交通环境方面是否有规划，比如本来商铺处于人行区域，但未来要修成临车辆通行的街道，那么客流量会受到直接影响，商铺难以保值增值。

    上面了解了“熟铺“的特点和注意方面后，下面教投资者几招挖掘“熟铺”的技巧：

    ①了解商铺周边民众的实际购买力。

    ②要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招徕顾客。

    ③了解开发商周边交通是否便利，在理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，可以查看商铺周边是否拥有轨道交通、公交车站点，还有停车场。

    ④选取自发形成某类市场的地段。在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么作出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成销售某类商品的“集中市场”。

    商铺投资需谨慎掌握技巧赚钱不难

    商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以应该慎之又慎。

    （1）商铺投资的目的

    购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

    另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

    （2）租用还是买产权

    产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。

    这一点在目前金街商圈上表现得尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。

    （3）商铺投资的方向

    根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

    一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

    住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。

    纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以备受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

    （1）商铺投资，几时出手最划算

    一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。

    随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。

    看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

    温州人成群炒铺有攻略

    投资商铺，正悄然成为温州人这几年来的投资选择，他们很多已从炒房、炒车、炒煤等投资中抽资，然后携大量资金成群结队穿行于各地城市，主攻商铺投资。

    然而，今天的商铺投资已告别“买铺必赚的神话时代”开始进入“智力取胜的技术时代”。温州商人以其特有的投资智慧和眼光在商铺投资领域中不断地创收，那么让我们深入了解和学习温州人的那些投资智慧，用以挖掘出商铺淘金热中的金块。

    （1）温州人悄然成群炒铺

    2005年元旦假期后，陈先生和他带队的一支“温州商铺投资考察团”开始了新一轮的商铺投资考察。

    事实上他们这支25人的团队，仅是元旦前后从温州出发的最小一支队伍。他们先溯长江而上走上海、南京、武汉、重庆四城，然后转道成都、西安、昆明、海口等地，在沿途各地温州朋友或商会的帮助下，专门考察可投资的中小面积商铺，一旦看准了就果断下手成批吃进。

    挑好位置后，陈先生他们一“吃”就是一排。比如2001年在上海的投资房产博览会上看中上海松江的一个新建商业街商铺项目，他们一下买进30间门面，占了整个项目商铺数的60%，当场让开发商目瞪口呆。

    陈先生坦言，现在他们温州人已不怎么炒商品房了，转而把商铺当成了投资主业。如今各地的房价都已很高，这样投资商品房的风险变大且今后较长时期都难有大的获利空间了，而大家目前一致认为商铺赚钱的空间还很大，所以纷纷结队到各地城市捕捉商铺的投资机会……至于炒煤、炒出租车牌照等，事实上真正做的温州人其实很少，一则那些项目不大众化、当地限制又多，不是每个温州人都能搞，二则前段时间被媒体曝光后当地部门肯定又加强了监控与限制，这样能炒煤、炒车的更少了。

    （2）带头炒铺，数钱数得手发抖

    陈先生带队的这支小规模“温州炒铺团”，其实成员全是他的温州苍南县同乡。温州同乡之间信息互通，而陈先生是最早从温州苍南走出来的商铺投资成功者，于是便成为了家乡人外出炒铺的“带头大哥”。

    在温州苍南，陈先生原是一位有些名声的乡间木匠，1990年到杭州打天下开了一间“前店后厂”的办公家具店。

    2000年杭州开始扩展城市规模，在原来的城乡结合部开始大兴土木。但当时耸立于杂草丛生之中的住宅房入住率都很低，那些商铺更是无人问津。

    此时陈先生却大胆出击，把10年辛苦生意所得的50万元血汗钱，加上借来的30万元，作为50%首付，在那些新区中精心挑选了总值160万元、每套在20 ~ 30平方米上下、均价每平方米7000元的9套商铺。他的10年期银行贷款总额是80万元，每月需还款8700元左右。

    陈先生将所有商铺简单粉刷之后即挂牌出租。最初半年，出租情况很不好，他日子难过。但半年之后情况开始好转，租金能勉强抵消月供。

    一年之后，他每套出租平均月收入2000元，除抵消按揭月供后，9套商铺每月还能给陈先生带来利润约9000元。在此之后，租金更开始节节上涨。

    2001年2月，陈先生的商铺所在地已变成了繁华的城市闹市区，商铺价格猛涨了2倍，均价2. 5万元。

    陈先生把9套商铺以610万元的总价悉数抛出，净赚560万元。两个月后，他又和几位苍南同乡相约潜入商铺“洼地”苏州，以560万元作本钱，再次吃进一批闹市商铺，刚过半年，又是涨声一片，他又赚了100多万元，手头的现金资产一下上了千万元。

    “10年做生意千难万难挣了50万元血汗钱，但却不及第一次炒铺时赚的零头。当时第一次有了这么多钱时真傻气得不行，居然胆战心惊地把赚来的560万元全取回家关着门数钱，结果数钱数得手都发抖！”说起初战大捷，陈先生现仍忍不住兴奋地做了个极度夸张的手势，“这钱膨胀得就像爆爆米花———嘭！”

    温州人有了好项目就会消息互通，很快，陈先生周围聚集起了这支“老乡炒铺团”，先在杭州及周边，继而在全国寻找猎物，并以团体优势从开发商或代理商那里拿到优惠价格。

    （3）成群结队的炒铺攻略

    陈先生以及熟悉温州投资客的朋友透露，温州人炒铺攻略自有一套。

    职业炒家一般只在自己熟悉的城市进行投资，包括熟人朋友的聚居地，或者是有着很深人脉的地方。他们抱成团后的投资金额一般在千万元以上，除了像陈先生第一次买“低价商铺原始股”那样之外，如今他们更敢看大势追涨，甚至是在铺价较高的地方也仍然在买进。

    而温州人群中，半数以上喜欢独立购买50万元以下的小商铺，另有一小部分喜欢合股购买数百万元甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。

    一般而言，温州人流行的炒铺手法主要有三种：

    ①炒号，这属于纯粹的短线操作，一般是温州购房者在听到开发商有放号风声就迅速出动，把拿到的选铺号在炒家间流通，或是卖给想买铺行动慢了一拍的本地投资人。

    ②温州购铺者首先支付定金，选中了位置好的铺面，在尚未签订最后的购铺合同前，将铺脱手，这也是一种短线操作。

    ③温州购铺者付了首付、办理按揭合同后，待商业环境成熟铺价上涨之后，再从容出手。

    其中采用①、②手法的温州客多采用自有资金，而自有资金主要是温州人多年来的原始积累以及通过自发的地下钱庄筹集取得。通过第③种手法的温州客多数是通过银行贷款拿到的资金。因为炒铺者通过银行取得贷款的方式多种多样，从而取得的资金量也各有不同，如仅以自有资金与贷款资金按1：1比例计算的话，温州炒铺军团约有2000亿~ 3000亿元的资金在全国各地“纵横”。

    近几年来，中小规模的生意越来越难做，股市风险大，商品住房价格也炒到很高，上涨空间越来越小，而投资商铺应还有一些高回报的机会。如今这种机会吸引的也不仅仅是温州人，各地也有一些敏锐的投资者投资商铺，只是温州人的闲置资金比较多一些、集中一些、投入量大一些而已，自然造成的影响效果更大。

    但是现在也不是买铺必赚了，需要有一些选铺、比较等技术含量在里面！这也是陈先生一直给予自己和其他商铺投资者的警告。

    看香港人是怎样投资商铺的

    香港房地产业界流传着这么一种说法———投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。

    作为当前房地产市场上的两大主要投资形式，投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别，笔者在此予以对比和总结。

    （1）投资类型

    商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的，投资者用商铺来经商或租给客户去经商，其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。

    （2）地点和环境

    商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外，具体位置，商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅，而商铺需要人气鼎盛。

    （3）租客和租期

    客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造，并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金，也需要稳定地长期经营生意，就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以，商铺的一次租约的租期往往会达到3 ~ 5年，甚至5 + 5年（5年选择权）。并且，商铺租客的生意越好，其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子，一般租期也短。

    （1）租金

    商铺的租金可以用单位面积平方英尺／年的租金来计算，也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳总租金，也可让租客只交纳净租金，然后让租客自己去交纳其他种种费用（如管理费以及水、电、气、保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定，在续租约时租金涨幅则会随行就市，不受政府限制，故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算，租金中往往包括管理费或水、电、气等，每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。

    （5）利益

    商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好，租客的投资回报越好，则物业主的投资回报会水涨船高，商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺，商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多，容易被损耗，则该民宅的升值性会深受影响。另外，如果商铺租客欠租，有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具，不让租客做生意。而民宅租客欠租时，物主（房东）不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租，房东是不容易处理的。

    （6）投资回报

    商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅，在目前房地产市场，住宅投资收益率约为3%~ 6%，商铺的投资收益率一般约为7%~ 10%，其增值空间更大。记住：小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺，10年前买期房时的商铺只需6万元左右，现在普遍以20余万元甚至30万元成交。

    （7）投资风险

    毋庸讳言，投资商铺一般比投资民宅更具风险。如新商铺刚开始可能“淡”，出租收益率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租。而民宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比民宅为高（如高一个百分点左右）等。但正因为较高风险才会有较大的回报。世界上没有十全十美的事。如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小，但价位就高，进一步的增值空间可能也小。当然，风险是应该和可以尽可能规避的，盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。

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