近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。
（1）买哪里的商铺比较稳妥
第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。
通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺，买这样的商铺容易出租。
第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。
古语云：“一步差三市”，意思是相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。
第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。
交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。
（2）买商铺有哪些注意事项
①购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
②在签订商铺买卖合同时注意。
房屋用途。看是否确实为商铺用，并在合同中注明。
公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%~ 10%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。
③相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。但房地产市场风险相对较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。
④贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税等
（3）商铺投资需谨慎
同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。
承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。
另外，这里提醒购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实地可操作性。
看商铺如何防“变脸”
商铺投资具有高回报性，同时也有着一定的风险性，尤其是在我国商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。下面这些“变脸”情况投资者尤其要注意了。
（1）无人问津型
所谓商铺投资无人问津型是指当发展商把商铺卖完后，就做甩手掌柜甚至拍屁股走人，商场产权分离，投资者各自为政，经营一盘散沙。比如某发展商开发的一条“香港步行街”，在销售完毕之后，没有任何的定位、招商、经营手段，小业主拿到商铺后不知所措，一头雾水，只好在门外挂了一个大大的招租标志，一年半载都无人问津。
其实，零售业已经是供大于求，而这种自发式（无人管理）的商业街，在供大于求的市场中如果缺少起码的商业定位和营运，其结果就只能是被市场无情湮没，如果开发者能够肩负起项目经营管理的责任，根据当地零售市场的特征，细分出女人街、儿童街、数码街等主题经营，经营不至于这样惨淡。
（2）昙花一现型
所谓商铺投资昙花一现型，是指发展商对销售的商铺包租2年左右，然后在这2年左右的培育期承诺：自己如何提供给商户优惠政策、如何管理商场、如何投入重金实施商场经营推广等等。很多发展商在项目推广中，以买铺即免收几年租金来吸引投资者，以免租多长时间来吸引商户，这样的宣传方式亦可加以运用。
可实际当中，往往代理公司只管销售，不负责后期的市场管理，这样销售公司的销售方案与后期的市场管理是完全脱节的，商场经营可能会弄得面目全非。这种类型的商场开业时虽然是轰轰烈烈，但只是昙花一现，开业之后商场就开始走下坡路，乃至关门歇业。
（3）虚拟产权型
所谓商铺投资虚拟产权型是指发展商以虚拟产权式商铺、以长期包租的方式，去满足投资者建立一个稳定长期的取款机的目的。很多投资者以为像这种类型的商铺引进了龙头主力店，经营有保障，每年都有高比例的回报，孰不知这个高额的回报背后隐藏了一颗“定时炸弹”，仔细考虑一下，就会发现危机四伏。
一方面，这种长期包租的商铺是建立在大商家经营良好、发展商资金链不出问题的前提下，如果大商家经营不善欠租、发展商资金链断裂，业主的投资回报就会失去保障；另一方面，由于商场承租给开放式经营的大商家，投资者根本就不能在商场中找到自己的铺位，这种虚拟产权式商铺经营一旦出现问题，就会迅速土崩瓦解，所谓高额回报的取款机会被炸得烟消云散了。
其实，商铺投资不能仅仅看某一方面是多么有保障，最终还是要综合考虑商铺的客观条件、商场的经营定位、竞争环境、促销手段等，只有这样，才能让自己投资的商铺日进斗金。
购买商铺，不可忽视产权问题
投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中，对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况，就需要投资者具备一些与产权相关的知识，了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。
（1）了解商铺产权的内容
所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过招标、拍卖、挂牌的方式将国有土地使用权出让给开发商，由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发，开发商获得的只是土地使用权，而不是土地的所有权，所以投资者从开发商那里购买的商铺，其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。正常情况下，房屋登记过程中土地和房屋管理部门合署办公，投资者拿到的房产证都是两证合一的，即一个房产证中包括《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》两个证书。
投资者购买商铺后获得的产权，是从开发商手中取得的，在商铺盖好完成验收之后，开发商要对它开发的所有商铺进行初始产权登记，投资者与开发商签订《商品房买卖合同》之后获得的产权，从法律上是通过房屋产权的转移登记取得的。作为投资者，要想顺利地拿到商铺的产权证，必须关注开发商在开发过程中是否按照各项法律法规的要求进行开发，是否在开发过程中存在违规现象。如果开发商在开发过程中有严重的违规现象，开发商是无法获得商铺的初始产权的，作为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办到产权证。开发商在开发过程中不遵守国家的政策法规，违规进行房地产开发的现象是非常普遍的，例如在天津市，在2005年9月1日《天津市房屋权属登记条例》生效之前，天津市由于开发商违规操作导致老百姓购买的房屋无法取得产权证的在存量商品房中的比例高达30%，这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的，其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使，也影响承租者的工商登记和正常经营，所以作为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。
（2）查看开发商是否具备“五证”
了解开发商在开发过程中是否有违规操作，关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”，所谓“五证”是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房屋销售（预售）许可证》，这当中投资者应该重点关注《国有土地使用权证》和《房屋销售（预售）许可证》这两个关键证书。
关于《国有土地使用权证》，投资者需要关注两个问题。一是土地的用途及年限。我国对不同用途的土地使用权的年限规定是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地10年；综合用地或其他用地50年。商铺开发的土地使用权的用途必须是商业用途。开发商取得土地使用权的方式，国家规定，2001年8月31日以后，商业用途的土地使用权出让形式必须采取招标、拍卖、挂牌三种形式中的一种，通过协议出让方式取得商业用地的土地使用权的方式在2001年8月31日（俗称“831大限”）以后是被禁止的。在土地方面最经常出现的情况就是开发商浑水摸鱼，经常在其他用途的土地上进行商业开发，比如有的开发商在工业用地上盖起了商业中心，有的把教育用地盖成了写字楼，这都是严格禁止的，如天津王顶堤附近某大学在国家行政划拨的土地上盖了一栋国际交流中心，并且作为写字楼对外出租，这是严重的违规行为。投资者购买这样的项目最终是无法合法取得房屋产权证书的。
另外一个值得投资者重点关注的证书就是《房屋销售（预售）许可证》，按照规定，开发商在取得《房屋销售（预售）许可证》之前必须要取得其他四证，但很多时候由于政府行政环节存在没有按规定顺序审批的行为，往往有开发商在没有取得前四证的时候就取得了《房屋销售（预售）许可证》，有的甚至在没有拿到《房屋销售（预售）许可证》之前就以所谓内部认购、发展俱乐部会员收取高额会员费等形式进行变相销售，这都是不允许的，而且容易给未来投资者正常取得产权证留下隐患。所以这就需要我们的投资者掌握更多的相关政策法规知识，增强自我保护意识。
（3）全面了解产权具有哪些权利
投资者在顺利购买商铺之后，对于产权具体有哪些权利也需要作一个了解。商铺的产权包括基本权利和他项权利，基本权利包括占有权、使用权、收益权和处分权，其他项权利主要包括典权和抵押权。
投资者在购买完商铺后取得产权证书即成为业主，业主如果将商铺用于自营，这些权利完全在业主自己手中，如果业主将商铺出租给其他人，这时候，业主拥有商铺的占有权，而使用权则转移到承租者手中，承租者向业主缴纳房租，业主享有收益权，至于处分权，比如转租，要看双方签订的合同对转租条款的约定，通常都是承租方拥有带条件的转租权，即在业主同意的情况下将房屋转租给第三方。如果承租方在业主同意的情况下将商铺转租给第三方，这时原承租方与业主之间的租赁合同和承租方与第三方之间的转租合同是两个不同的合同，二者同时生效，第三方要按约定向原承租方缴纳房租，原承租方按约定向业主缴纳房租。在这种情况下，占有权仍然在业主手中，使用权从原承租方手中转移到第三方手中，收益权则发生微妙变化，即业主享有原始租赁合同的收益权，而承租方则享受转租合同中约定的收益权，这就是二房东的由来。
不论哪种情形，业主都享有抵押权、典权、出售权等权利，但这些权利的行使要受业主与承租方签订的租赁合同的约束，即要看双方签订的租赁合同对此是否有相关约定，一般情况下，租赁合同通常会要求业主在出售或抵押商铺之前要征得承租方同意，并且在出售的情况下，承租方有权在同等条件下具有优先购买权，如果承租方不购买，业主将商铺出售给第三方之前，要遵循“买卖不破租赁”的原则，获得商铺产权的第三方必须执行承租方与原业主签订的租赁合同，如果新的业主要解除租赁合同，必须按照承租方与原业主签订的租赁合同进行赔偿。如果业主在将商铺抵押给其他第三方之后没能成功按时解除抵押，从而导致商铺产权被转移，获得产权的一方也仍然要遵循“买卖不破租赁”的原则。反之，投资者准备购买正处于出租状态的二手商铺时，如果你购买完商铺之后不准备继续出租给原承租方的话，你必须在购买二手商铺时与原产权人就解除租约的赔偿问题达成一致，否则，你在获得二手商铺的产权后不能随意将原承租方赶走，如果提出与原承租方解约，你必须承担违约责任。
四招让“商铺”变“伤铺”
在连续不断的房地产新政的调控下，住宅市场所受影响较大，商业地产发展却越来越红火。其中商铺作为商业地产的重要组成部分，身价顿时水涨船高。
据业内相关人士介绍，商铺是一种回报率和风险率都高的“双高类”房产投资项目，在住宅限购的阶段，颇受投资客青睐。
现在的商铺项目繁多，各大开发商也纷纷采用所谓的一些“高回报率”的标语来吸引投资者。
商铺不同于住宅，在选择项目上也和住宅不同，绝对不能用挑选住宅的方式来挑选商铺。要想只赚不赔，投资者一定要修炼出一双“火眼金睛”。
沈阳的张小姐，前几年在铁西热点区域投资购买了2套商铺。张小姐看中了商铺所处地段位置，觉得这个地段人流量大，交通便利，开发商之前也开发过几个住宅项目，口碑也还不错，而且开发商再三承诺一定会做好相关的前期招商和后期运营工作，并给业主免除3年的物业费。结果，开发商并没有兑现当初的承诺，卖了所有商铺后便不管业主。现在商铺物业无人管理，整个商铺也只剩下十几家商户，张小姐和其他业主非常发愁，投资这个商铺不但没赚钱，还面临着将要关门的窘境。
现在有不少投资者都像张小姐一样，投资的商铺不但没能赚钱，还赔了不少，商铺由于无法继续营业，转手也成了问题。为了避免这种情况，在前期选择商铺上一定要下足工夫，做好调查，切勿让商铺变“伤铺”。
由于商铺形态各异，所处地理位置不同即商圈环境不同，很难准确回答某一商铺投资的可行性。但看到很多投资商铺的人被套牢，因此很有必要对商铺投资存在的一些风险进行分析，给商铺投资者一些帮助，也希望能有更多的投资人慧眼识铺。
有些商业项目在销售时往往给投资者算了一个很好的回报。但这些回报却是在商铺一定能租得出去的前提下，而预估租金也一定是在理想状态。很多初次投资商铺的人对购得的商铺能否顺利出租很难有经验判断，而购得后商铺却难以出租又不知原因何在，这让很多投资者备受打击。一般情况下，商铺难以出租原因主要有以下四个方面。
（1）商业生地，商家不会进入
第一个原因是商家开业经营非常理性，不会赔钱经营。对生地的投资选择要非常谨慎，如果让一个生地成为一个繁华闹市，可能需要很长的培养期，在这期间商家往往要贴钱经营。因为很少有商家愿意持有经营，所以，一个刚刚建成的社区，投资者进驻后很难立刻投入运营。
为什么有些商铺零租金也难以吸引商家？因为一旦入驻，装修、人员费用及经营管理成本一样会有。所以商家的入驻是很理性的。这就是为什么商家要等到滞后人群入住了才进驻。在这种情况下，新购买的商铺难以出租是正常的。投资者也许要等上两三年或者四五年。所以，投资者在投资商铺之前一定要想好，三五年内租不出去怎么办？资金方面有没有问题？如果没问题，投资也无妨，毕竟不会因一个商铺的投资失误给未来生活带来太大麻烦。所以我们一直强调投资商铺选“熟”慎“生”。
（2）区域商业面积过大，新商业难以开业
区域商业经营面积饱和也是商铺投资的一大硬伤。区域内商业用房面积供应超过需求，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。所以在投资前应了解一下项目的商业规模，再了解一下周边商业经营情况。如果周边已有大量商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事。假如是一个大型社区，投资者可以算一算社区可以居住多少人，如果这个社区供应的商业面积超过了每人1平方米，那这个社区的商业面积已经过量了，再加上周边原有商业，投资这个社区商业肯定会有危险。如果一定要投资，则一定要选一个交通要道或进出人流量很大的地方，小区深处的商铺还是最好放弃。
（3）商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租
第三个原因是商铺过高的售价拉高了房租。由于有些商铺售价很高，投资者为了尽快收回投资，常常将商铺的出租价格定得不合理，高过了周边正在经营中的成熟商铺的租价，这样的商铺是难以出租的。因为过高租金增加了商家的经营压力。
那么，商铺的投资者如何判断租金的高低和商铺售价的高低呢？其实，这一点儿也不难。一是到商铺周边问一问正在经营着的商铺的租金情况，然后投资者再问一问欲投资项目商铺的售价，假设商铺投资回报期为10年，通过一个简单的除法就可算出即将投资商铺的租金水平，与周边目前经营中的商铺租金进行对比，如果高于周边商铺的租金水平很多，那么这个商铺投资压力就大了，也就是说不好出租了。如果将租金调低到周边商铺租金水平，无疑将大大延长投资回报期。这样的商铺投资价值已打折扣。当然，如果投资者不在乎投资回报期，投资这类商铺也无妨。但有一点，以上计算还并不太准确，如果加上物业管理费、利息等，这个回报期可能还要延长。
这说明什么呢？如果投资者不将租金降低，你的商铺可能租不出去。
（1）商业用房结构有问题
第四个问题是商铺的结构出现了问题而使商铺难以出租。这个问题对投资者而言是最危险的，问题出在开发商，而伤害的却是投资者。商业用房的最终用途是商家经营使用，但很多商业地产项目开发对后期商家使用功能重视不足，导致了建成的商业用房商家无法使用，出租自然是困难的。
例如，开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位分为1 ~ 3层或1层，两个单元之间是承重墙结构，造成了店铺之间互不相通。这种结构就是只考虑销售方便不考虑商家使用要求。商业业态的不同，对经营面积、规划布局等使用要求也不用。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、面宽、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业商铺门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要远比非商业用房设计复杂得多。尽管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。对商业使用而言，框架结构比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说的单元式结构失去了按照商业使用功能重新布局的可能。另外，很多社区商业街由于是与住宅连在一起，结构是为了照顾住宅，很多底层商业与楼上住宅结构是一样的，众多的承重墙落地，对绝大多数商家而言，这样的结构是无法经营使用的。
说实话，“一铺养三代”的观念确实成全了一些投资人，但也有很多人因此受到了伤害。因为这个观念完全建立在投资后的商铺可以租出去的假设上，一旦投资的商铺难以出租，由于投资额巨大，而月供又不等人，最终有可能“商铺”变“伤铺”！
数字游戏设陷阱
“商业旺地，30万元／间，投资回报率高达10%！”类似这样的商铺宣传口号随街可见，仅从字面上看，商铺投资确实很吸引人。实际上，住宅限购之后商铺的火爆，确实和宣传中的低总价有很大关系，一二十万元、二三十万元甚至100多万元就能购置一间位于传统商圈的商铺，相对于一套住宅起码要几百万元，这样的商铺售价对市民来说确实是有很大的诱惑力。
其诱惑的根源，还在于商家口中的大收益，8%、10%的高投资回报，简直就是信手拈来。
然而，在商铺投资回报率已经普遍降至1%~ 5%的眼下，还真能这么轻易就获得如此高的回报吗？而且所需支付的仅仅是数十万元？天底下当然没有那么多馅饼掉下来？其实在众多的宣传口号中，倒是有不少数字游戏需要投资者警惕的。
数字游戏1：高返租≠实际有高回报率
返租是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%或10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的3年或5年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。其实，不少投资者是冲着商家口中的8%或10%这样的高回报率出手买铺的。实际上，真的有那么高的回报率吗？不一定。
荔湾区康王路的一个裙楼商铺，产权清晰，尾货一口价1. 5万元／平方米，同样采用返租的形式进行销售，销售人员说：“前两年由商家统一经营，每年的回报率是8%，成交时以打折的方式在商铺总价里扣除了，1. 5万元的单价就是折后的一口价。”那么假如以上述价位购得该负一层的商铺，以后的租金会是多少？“每平方米五六百元是没有问题的。”销售人员说。不过，记者走访该场周边的商铺了解到，该路段不少位于二楼商铺的租金仅为200元／平方米月，新场的负一层商铺租金往往会比较低，若以二层商铺租金的七折即110元／平方米月计算，其投资回报其实还不到1%，远低于商家口中宣传中的8%。
投资提醒：返租其实是羊毛出在羊身上
“返租”的回报率看起来很高，但“羊毛出在羊身上”。投资者最需要警惕的是，有的商家是先抬高了商铺售价后再进行返租优惠的，即是说，在推铺以前，商家就已把返租租金加到商铺的售价里了，“一般会将售价提高三成左右再卖。因此，即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也是不会亏本的。如果能顺利再将商铺租出去，开发商还可另外赚一笔；而投资者不但得不到返租期的租金收入，更有可能因为高价透支了本应属于投资者的升值空间，可谓是双重损失。”一位投资管理公司的负责人说：“投资者入市之前，一定要了解清楚周边商铺的售价和租金，千万不可因总价低就冲动入市。”
数字游戏2：返租期满≠租金只涨不跌
对于投资者而言，自己的商铺能收多少租金是非常关键的。目前在商家的营销方式中，有一种方式是让投资者先把商铺交给商家统一经营数年，期满后商家便会将铺交还给投资者自己操盘。经纪在卖铺时往往信誓旦旦：“由我们统一经营，实际上就是等于让我们先把商场做旺，然后再还给你们自己打理，所以说你们是没有任何风险的。”这样的说辞的确让不少投资“初哥”心动的。
在人民北路的某广场商铺，目前被包装成“××二期”对外销售，销售人员说，开业前两年投资者可以将商铺交给商家统一经营，但也可以选择由自己经营，“若选择统一经营，售价还可多打一个8. 1折，这就相当于这两年每年都有8%的回报”。该商场旁边的金门大厦商业裙楼潮坊，同样也是如此，销售人员介绍：“开业前三年由我们统一经营，到2015年1月返租期满后，就交给业主自己经营。现在很多知名网店都签约进来了，以后商铺的租金一定会向上涨的。”据介绍，该场也是每年返租8%，会直接在售价中扣除。
如果能实现旺场升租的承诺，那自然是投资者最乐意看到的事情，但这个如意算盘真能打得响吗？不一定。
东山百货边有一个商场，就是由商家统一经营5年后交还给业主自理的。有业内人士回忆道，在2006年开业时，商家将约10平方米的小铺打通，扩大至几十平方米至上百平方米后统一招商，吸引不少品牌商家进场。随着返租期满，商家将商铺恢复至原来出售图纸的状态交还给小业主自行放租，结果，大铺变细铺，场内的业态随即改变。加上同一时间有上百间商铺同时放租或放售，一些小业主为了争夺客源，甚至将原本1000元的租金大降一半，导致了恶性竞争。
投资提醒：统一经营需有专业经验
统一经营期满往往是商铺能否持续经营、投资者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商场，租金才有可能水涨船高。因此进行统一经营的操盘手或商家就非常重要了。骏誉投资人士表示，商场要如期开业就必须招商顺利，而招商顺利与否就和招商团队是否专业、是否有资源紧密相关。投资者在买铺时就需留意，到底这个商家有没有成功的招商经验。一个有经营的操盘者，能带动商场价值不断走高，例如，比较旺的某广场，二三楼租金要500多元／平方米月，2003年零散经营时，其负1层商铺的租金仅60元／平方米月。另外，商场的定位也很关键，从定位可见商家的市场经验，有些大场不断更换定位，难以把握市场消费动向，致使路段很好的物业也没有起色。
数字游戏3：低总价≠低风险
这一轮商铺热潮形成的原因，一是因为住宅限购，资金流向了不限购的商用物业，二是因为这一批商铺的入市门槛不高，出于抗通胀的考虑，不少师奶和老公公老婆婆等投资经验不足的买家便被吸引入市。
据了解，目前市场上在售商铺的总价一般都不高，大多在二三十万元左右，低的十几万元就有交易。这批商铺多数为裙楼铺，要么是被整体重新包装后再推的产品，要么是在经营中的专业市场铺，要么则是新场铺。这些商铺有一个共同点，就是面积小，且楼层分布广，并非街铺。
例如，目前在售的××城6楼、9楼商铺，××商贸城等，建筑面积在7 ~ 10平方米，单价从2万多元／平方米起，贵一些的单价为10万多元。有业内经纪介绍，一些买家手握着三四十万元想投资，这类商铺的“身材”就正好迎合了他们的资金需求了。白领曹先生近期购买了荔湾区一间总价10万元的二楼商铺，他说：“钱放在银行不值钱，住宅买不了也买不起，所以选择低总价的商铺，起码能保值。”这类低总价的投资，风险会比较低吗？不一定。
假如操盘手不行，商场做不旺，那么其中的商铺自然也会贬值。
投资提醒：蚊铺难经营
商铺营销资深人士认为，蚊铺的好处是总价比较低，但买这样的商铺买家更应谨慎。因为商场铺的实用率通常只有四五成，一些七八平方米或面积更小的铺位，实用面积只有两三平方米甚至更低，连人站在里面都比较困难，做生意就更难了。当然，除非你本身就有稳定生意、稳定客源的商家，这就另当别论。正因如此，商家统一经营时往往会将若干个小铺打通变成大铺，于是就能顺利招商了。一位有经验的投资人士也提醒：“不要天真地认为地段好的就是好铺，高楼层其实也意味着高风险，经营不当很容易造成空场，现在广州的商业旺地某南路上的某大厦不就是有很多铺位闲置吗？”
闹市也有人气孤岛
在商业地产投资领域有一铺养三代的说法，选对了地方固然可以实现一次投资几代人受益，但也不是没有看走眼的时候。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，它对投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节全面把握上有较高的要求。对于投资商铺业内专家提供以下建议作为参考。
（1）人气旺是好铺的基础
各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。选铺要注意，旁边人气旺，不等于铺的人气旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人的问题一定要尽可能弄清楚些。
现场蹲守是最笨的办法，却是最实用的办法。全球知名的大型快餐连锁在选择新店地址的时候，通常会在新址周边分几个角度进行1 ~ 3个月的人气调查统计，以降低新店风险。作为普通投资者，从早到晚看上一个星期，对于这个铺的情况就会有个大致的了解。
有些商铺的人气是分时段旺盛，有的商铺白天人群摩肩接踵，但是到了晚上8点钟之后，就逐渐安静下去。而有的商铺白天平淡无常，到了晚上就兴奋起来。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测他可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。
（2）纵深比约1：2的商铺较好用
有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内也采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。善于经商的潮汕人对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。
但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般1米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。
（3）了解周边的未来规划很重要
投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。
周边规划往往对商铺的发展带来很大的影响，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。
售后返租，不可盲目跟风
太原市住宅市场因“限购令”影响而陷入低谷，与此同时，商铺销售却被空前拉动，各类主题商场和专业市场纷纷入市，曾经被明令禁止的“售后返租”销售方式也再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达10%的回报率吸引投资客。
“商铺返租”究竟有什么吸引人的地方？投资者购买带返租回报的商铺风险大不大？出手前要提防些什么？
某商铺项目宣称：“最高10%返租回报率，5年内回本近半。”该项目商铺类型从70平方米到1000多平方米应有尽有，集餐饮、服装、娱乐、休闲于一体，产权为10年。据销售人员讲，目前已有90%的商铺出租完毕。“以最小面积70平方米的商铺为例，售价是110万元。您只要交了钱，后期运营就不用操心了，只等坐地收钱。开发商会和客户签订10年的售后租赁合同，每年返还客户房款的9. 5%，也就是9. 5万元，10年基本上能收回大半成本。”销售人员的说法让很多投资者动心。
其实，“售后返租”并非新事物。早在2001年，××市××街一商铺就曾经采取这种营销方式。这个项目的1 ~ 1层全是商铺，约1000平方米，5层以上是写字楼。2001 ~ 2005年，100多位业主购买了大小不一的商铺，总面积约2850平方米，并与开发商签订了协议。
按照协议，5年之内，业主们所购买的商铺由开发商代为出租、经营，每年业主们可以拿到各自总投资额8%的返利。但由于种种原因，商铺出租率并不高，到合同期结束，开发商仍然拖欠业主们8个月的返利。从合同期结束至2011年年底，这些商铺再没有出租出去，业主们也就没有拿到应得的返利。
对此，市房管局非住宅管理中心的相关负责人称，“售后返租”是投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的3 ~ 5年内每年给予投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种高回报必定伴随着高风险。
此外，这种营销方式也是违规的。国家住建部《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
对于“售后返租”这种诱惑力极大的赚钱方式，投资者该如何选择？事实上，这种所谓高回报的投资，最大的风险是商业项目的地理位置及经营定位。而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。
此外，这种高风险高利润模式的运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、管理等各个环节，对开发商的综合运营能力要求极高。一旦出现问题，投资得不到回报，商铺有可能被连环抵押，吃“苦果”的还是投资业主。
作为10年前的小康之家，如今的中产阶层，李阿姨的投资意识很早就有。2001年，和平村附近建起了一个商场，当时那里已经形成了很浓的商业氛围，看准地段优势，李阿姨以每平方米1万元的价格买了2楼的一间9. 2平方米的商铺，商场要求业主不能自行经营或者出租，要服从商场统一经营规划，“当时承诺租金每月650元，我算了一下，一年就有7800元，12年就能收回成本了，还是不错的”。
然而事与愿违，从2002年开始，商场经营每况愈下，最后直接关门大吉。由于商铺位于商场2楼，在整体歇业的情况下，李阿姨也没有办法出租，只能在毫无收益的情况下苦苦等待了几年。
“后来这个商场终于有了新的经营方，当时宣传做得很大，我们估计可能要火了。”李阿姨回忆，这个关闭已久的商场几年后终于重新开业，销售服装百货，定位为中低端，“本来以为这些小东小西生意应该不错，可不知道为什么还是很冷清”。李阿姨无奈地表示，现在这个商铺每个月租金在300元，一年3600元，“买个商铺10年不但没有升值，租金还在下降，多像一个笑话，投资真的要谨慎”。
投资者虽不是专业人士，但也要学会对比周边商业业态，投资时不要盲目相信返租和投资收益的承诺，要尽量选择有规模、有信誉的开发商。业内流行“五不选”原则，同质化严重的，不选；品牌比不上周边商家大的，不选；大商场交通不便利的，不选；缺乏规划支撑的大商场，不选；小区内街铺，不选。
投资城市综合体商铺，选择很重要
从长远投资来看，投资城市综合体商铺，增值空间大，风险相对小，位置的选择则显得很重要。
在某市政府已公开的项目中，计划中城市综合体就有15个，不少业内人士都认为这个数字对某市这个200多万城市人口的小城市来说有些过剩，建议投资者要有所选择，避免盲目疯抢。投资者一铺难求，往往都是看着图纸选店，很多人为了抢到店铺，没有做足功课就来投资太过盲目。
（1）扶梯附近的店铺不一定好租
从对某市甲公司的调查来看，甲公司自有物业室内步行街均为满铺出租，而在招租或出售中的商铺主要集中在室外步行街的扶梯背后一侧。相比室内步行街，室外步行街的人流原本就少，位置不好的位置不好出手；外加上商铺原本售价就高，租价也跟着水涨船高，面对一般位置的店面，商家认为这个价位不值得。
（2）单价高不一定性价比最高
单价过高则意味着更高风险。在此次对甲公司商铺的调查中发现，其租金价格一般都在200 ~ 300元／平方米，售价的跨度却比较大，低至3万多元／平方米，高则7万~ 8万元／平方米，绝大多数集中在1万~ 5万元／平方米。从数据分析来看，靠近曙光路一侧的店铺性价比最高，面积不大，每平方米在3. 1万元左右，月租金200元／平方米，当前回报率已达到7. 71%，前期投资成本相对小，性价比高，未来还有升值空间。
（3）看准商铺买一手是关键
对于城市综合体商铺投资，业内人士的选择也有所不同，有人十分看好乙公司，认为未来5年内，金山万达商铺价格翻一倍没什么问题；也有人则选择驻守在甲公司，期望随着海峡金融街的成型，能给生意带来更多增值空间。但在对购买商铺的理念上，他们是一致的。
业内人士认为，投资综合体商铺一定要有超前眼光，不能待商铺已经火起来了才想着要投资。一手投资最有价值，二手买进价格太高，还要考虑交易成本，直接降低回报率。
（1）投资综合体周边商铺也是出路
在某市商铺网上，一家中介挂出出售“万达正对面门店”的消息，并煽情的称“买不着万达里边的，买个万达对面的，一样的跟着赚钱”。11平方米的门店卖到180万元，均价1. 09万元／平方米。而业内人士普遍认可这种说法。分析人士认为，城市综合体虽然有发展前景，但也不要盲目哄抢店铺，可以考虑投资周边商铺。成本相对低，升值的潜力也比较大。
一个城市综合体的成功会让周边的土地升值。城市综合体有助于带动整个区域的人流，过去鳌峰洲给人的印象就是“批发市场”，人流不大。受鳌峰洲万达影响，如今对面的花鸟市场一侧的店铺人流量增加了，租金价格也普遍涨了30%，出售价格则直接翻了一倍。
对于商铺投资者来说，首先，设定投资方向，资金充裕的，可以在核心商圈、成熟社区中寻找熟铺及优质写字楼；资金有限、投资经验不多的，建议跟着大开发商、大的开发项目走。其次，对于老城区、老商圈来说，位置为王；而对于新区、新项目来说，开发商的实力及过往开发的经验，是投资者必须参考的要素。最后，可以借助专业机构，这些机构的铺源广。
盘店要关注10点风险
对于小本投资开店铺的投资者来说，投资时面对的最重要问题，就是如何选择到合意的铺位。是“坐享其成”花几万元顶手费选择那些急于转让，较现成并即可营业的店铺呢，还是一切从头开始，自己选铺面、装修和办证经营？彼此有何优劣？
盘店是一种创业快捷方式，因为从无到有已经有人替你完成，只要稍加装潢修饰就可以当老板，不但可节省不少开店支出，而且可以缩短开店前的准备期，因此，也成为创业族最爱的创业方式之一。当翻开报刊分类小广告时，经常会发现许多生意转让广告，咖啡店、早餐店、餐厅、小花店，甚至是培训班。电话询问转店的理由时，大多会以准备出国、身体不佳等为理由，而且转让的费用乍听之下也相当划算，怎能不令投资者怦然心动呢？
仔细分析，接手他人转让的铺位确实有不少的好处，主要表现在：节省了前期寻找场地、办理开业手续等方面的时间和费用，对现有的经营情况也容易有直观、明确的了解，包括地理位置优劣、商铺规模大小、客流量大小、竞争对手密集程度和实力比较等情况，都可以通过实地观察和比较而掌握。
我们一般都认为自己开店所需要的花费比盘下店铺花费更多，盘下的商铺本身已经具备相关的商铺经营物品，而且马上可以营业。然而，事实并非如此，盘下商铺所要投入的也不少，甚至更多，其中因转让而必须支付的附加费很多，甚至是附加在月租中，长期下来就是一笔不小的金额。
但盘店也有门道，关注一些细节方面的运作有助于大大降低投资风险。只要投资者花点心思研究，问题是很容易解决的。因为这些转让店正是创业族创业的捷径，所以争相投入，但最热门的行业也意味着竞争激烈，许多人争相投入之后，才发现其利润没有想象中那么丰厚，甚至每个月还要自己贴钱，因此，才会忍痛将店转出去，停止亏损、减少损失。但是当你打电话咨询转让原因的时候，大半的理由都是类似的，要么是转行不做，或者回老家之类的理由。所以提醒投资要留心注意这些细节内容。
另外，还有许多不为人知的盘店内幕，如有些商铺生意表面上看起来相当不错，每天来的客人也很多，地点选择得也不错，但却因为租金太高，所赚来的钱给了别人，要想回收可能要等待很长的一段时间，等不及的人也会想要把店让出去；或者是此行业已开始渐渐没落，利润大不如从前，有些聪明的店主，会及时地将商铺转让出去，不仅可以大捞一笔，又可避免走向往后凋零之路……这些绝非创业新人可知晓的，盘店风险多得不可胜数。
下面一些盘店风险，投资者只要稍加留心就可以发现不妥之处。
（1）转让借口不诚实
转让人可能会以一些不真实的借口，来说明其转让商铺的原因，如身体不适、搬家、移民之类的话语。所以在盘店的时候，你一定要详查是否有其他有碍商店经营的原因。像有些行业的投资金额相当大，比如现在上班族最爱开的咖啡店，其投资往往要花费10万元以上，但若是选择地点不对、人流不多，很容易导致利润不高、回收期拉长，有些店主会将商铺便宜转让出去，因此，想要盘店的人要多加注意才行。
（2）行业风险要注意
光看转店人所提出的财务报表，不足以了解此行业之趋势，可能其账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡并无前景，而聪明的转让人发现苗头不对，便在商铺生意巅峰时将商铺转出去，转让人也很欢迎欲盘店者来店里看，没经验者查看当前生意也相当不错，而高价把商铺盘下来，事后才发现与期望相左，但这一点却是外行人不易察觉的，因此盘店前，应要切实调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡路。
（3）商铺租金契约要确认
有些商铺的生意表面上看起来很好，每天来商铺的客人相当多，商铺坐落的位置也相当地好，但还是有人想把店转出去，原因何在？可解释的原因一般是在租金方面出了问题，这样的金商铺相对应的租金也是相当高，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，剩下的一部分还要付薪资、杂费等，所剩的有限。另外，在盘店前一定要与房东确认租期、条件是否延续，有些租约已快要到期，房东可能会涨价甚至不再租给人，这些都必须事先了解，在了解承租条件后比较附近承租行情，才不会判断失误。而商铺的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助及时更换负责人。
（1）经营模式有个性
许多商铺虽然坐落的位置不错，但是商铺缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来，若将这样的商铺盘下来，延续同样的经营模式，也很难逃脱关店的命运，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。
（5）盘加盟店需考量
如果投资者盘的是一间加盟店，其要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人？需不需要与加盟店总部另订新约？加盟条件是什么？加盟店约束多，适合投资者的规划及个性吗？等等，都需考虑在内，以免与自己的期望背道而驰。
（6）人力资源管理很重要
近年来，服务业已跃升为主流，对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时对人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力，而使得业务停摆，所以在人力资源方面，多加注意为妙。
（7）保持业务上的人脉
原有店主有其自己的人脉关系网络，由于投资者刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有相当大的影响，不要一相情愿地以为原本的人脉会持续保持，应主动积极与这些业主打招呼，或换成本身熟悉的业务类型，以避免业务衔接出现断层。
（8）商铺内硬件需要注意
在盘店时需要仔细检查设备或机器是否有故障或不能使用的情形。许多投资者原本心底盘算着，盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用，去看商铺时只着眼于有哪些设备，也没有仔细去查看这些设备的使用状况，使用的年限还有多久，是否需要经常维护，维护费用是否很高，是否太过老旧等。另外，也要注意其商铺本身结构是否完好、有无漏水情况等，商铺本身有无太多地方需整修，以免入驻后还要花费一笔为数不少的修缮费。
（9）警惕财务纠纷
转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是投资者无法从财务报表中得知的，以至于接手后才会出现状况，不幸时可能导致投资者还要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。
（10）注意有无假账
报表与账单的做假相当容易，过于漂亮的账面，可能有问题！所以在盘店前须注意报表与账单是否实在，别让假账冲昏头。若是投资者不清楚的，可以询问较有经验者，可避免一些无谓的风险。
商铺投资法律问题勿忽视
商铺买得好，自然有优厚的租金收益，买得不好却会陷入无尽的烦恼之中。由于商铺的特殊性，在购买时除要注意买住宅房的一般法律问题外，还要注意买商铺的特殊法律问题。
归纳起来，有以下几个方面要特别重视。
（1）对投资回报的估算不具法律效力
开发商在期房预售时，为吸引别人购买，常常会在宣传资料里计算投资回报率，然后得出诸如“八年全部收回投资”“年投资回报率10%”的结论。购买人一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容，如果达不到，开发商在法律上也不承担任何责任。更何况，投资回报是随市场环境的变化而变化的，不能由开发商单方决定，存在投资风险。因此投资者应当根据自己的经验和投资习惯作出自己的判断，千万别被开发商的“投资回报率”忽悠了。
（2）对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束
开发商为突出所售商铺的优势，往往会对外宣传说将建成某某商圈、某某商城，对此，一定要冷静判断。曾有一个相关的案例，一个投资者看到开发商宣传要建成“上海最大的电子商场”，结果交房两年多，招商一直招不进来，商铺也租不出去。还有一个投资者购买了某“服饰商厦”，结果遇到楼盘烂尾。
开发商预售商铺时对商铺的宣传，只不过是一个构想，是否能如愿以偿仍然要看市场反应。商铺不像住宅，建好就可以入住，商铺建好后还要进行对外招商，如果得不到市场的认可，开发商的定位只不过是一相情愿。
（3）售后包租涉嫌违法
开发商对售后包租的承诺也要冷静判断。售后包租是指购房人在与开发商签订预售合同时，另签一份《委托出租合同》。《委托出租合同》的内容一般约定交房后每年给购房人固定回报，在委托期间，开发商有权对外招商、转租，委托期3年或5年不等。《委托出租合同》有时是与开发商签订，有时是与其他公司签订（这些公司一般都是与开发商有合作关系，将来对商场直接进行经营管理的公司）。
其实，这种包租行为是违法的。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”2006年5月22日，建设部还专门发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章，还不是行政法规，开发商顶多承担的只是行政责任，根据《合同法》的规定，虽然不会导致《委托出租合同》无效，但是，一旦发生逾期交房，开发商就有可能拒付租金，因此，应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金，还应当承担投资者租金的损失。
（1）要约定套内面积误差的处理方式
商铺不像住宅，住宅的公用分摊面积比较少，得房率高，而商铺的分摊面积比较多，得房率低。正常情况下，住宅的得房率一般是70%~ 90%，而商铺的得房率一般也就50%~ 60%。因此，在总价不变的情况下，分摊面积越多，实用（套内）面积的单价也就越高，分摊面积越小，实用（套内）面积的单价也就越低。因此，投资者不仅要根据总价和建筑面积算单价，还要根据总价和实用（套内）面积算单价。
另外，要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。假设一个建筑面积10平方米的商铺，价格是100万元，单价是25000元。如果得房率60%，那套内面积就是21平方米，分摊面积就是16平方米。如果预售合同中仅有总的建筑面积误差的处理方式而没有套内建筑面积的误差处理方式，那么，在总的建筑面积不变的情况下，得房率每降低一个百分点，套内面积就少了0. 1平方米，投资者的损失就是10000元。虽然这个问题在购买住宅中也存在，但是住宅的面积大，单价较低，得房率高，所以问题没有商铺这么严重。如果投资商铺对此问题不进行特别的约定，投资者的损害可能会比较大。
（5）一层变两层有风险
有的商铺个别层高超过标准层高，达到五六米，开发商宣传时说买的是一层，可以搭建成二层，实际使用面积就增加了一倍，这对投资者还是很有诱惑力的。不过，如果规划时就是一层，投资者以后再搭建一层的话，很有可能因为消防等原因被认定为违法而被强制拆除。有个商铺投资者，也是听信了开发商一层变二层的许诺，结果交房时才发现二层全是管道，根本不可能使用。
（6）承租人的权利不容忽视
如果购买的是二手商铺，还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明，才能签订购房合同，否则，一旦承租人主张优先购买权，那购房合同可能被法院确认为无效合同。
另外，如果卖方与承租人的租赁合同还未到期，那承租人有权继续承租到合同期结束。因为，法律上有“买卖不破租赁”的规定，产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此，还应当要求卖方提供租赁合同，并到承租人处进行核实，弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系，防止其中有层层转租的情况。
（7）铺位不能买
“铺位”一般不能独立成套，甚至只是地面上几个钢钉来标注位置。购买这样的铺位存在很大的法律风险。例如，2001年1月9日，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会联合发文《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，规定：
①商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。
②房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。《城市房地产管理法》也规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由于铺位是开放的，没有四至界限，不能彼此分开，因此不是《城市房地产管理法》所定义的房屋，开发商擅自分割转让的，也不能取得房产证。
（8）土地使用年限应为10年
通过查阅商铺产权，不仅要弄清权利人的基本情况，有无抵押，还要弄清楚商铺的土地使用期限和房屋用途。住宅的土地使用期限是70年，工业用地50年，商业用地10年，只有10年商业用地性质才符合商铺的用地要求。
（9）物业管理要重视
物业管理公司的管理水平、资质、物业服务费的收费标准也要详细了解，此外，由于涉及公用部位的水电费用分摊，要弄明白是按建筑面积还是按实际用量来分摊的。
商场经营的好坏和物业公司的管理水平也有很大关系，因此这个问题不能忽视。
（10）有特殊要求的商铺
如果购买的商铺是用来做餐饮的，要特别注意烟道、排污、消防、环保、广告、空调、电容、煤气等问题，必要时要在合同中作出明确约定。如果购买的商铺是社区商铺，那就要特别注意与周围建筑的相邻关系，如车位、采光、通风等。总之，因这些商铺有特定的用途，所以要根据用途作出综合的评估。
投资市场变幻莫测，异地买铺要谨慎
商铺投资凭借其高收益的特点越来越受到人们的广泛重视。其中，异地商铺作为一个特别的类别，更是得到了许多投资者的青睐。道理很简单，相对低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。
例如，2008 ~ 2009年广州商铺的平均销售价格在20000 ~30000元／平方米，而外地的商铺大多都在3000 ~ 8000元／平方米。低位价格确实让不少投资者心动。不可否认，不少二三线城市的商铺价格比像上海、广州这样的一线城市的商铺价格低得多，但商铺的含金量却不比这些一线城市的商铺低。因此，也正是这种比价效应，才使得投资者趋之若鹜。而且根据目前的政策和市场情形来看，投资商铺的好处是投资住宅所不可比拟的。
但是，投资市场变幻莫测，机遇和风险并存。尤其对较不熟悉的二三线城市，投资风险更高。由于二三级城市的投资环境与一级城市是无法相比的，不少投资者只是硬生生把在一线城市的投资经验搬到二三线城市去使用，岂有不栽跟头之理？“樱桃好吃树难栽”，对于投资者来说，异地买铺还要谨慎小心，不要单单因为价格便宜而投资。
据某投资者的实战经验介绍，相比一线城市，投资二三线城市的商铺一定要注意其商业规则的不完善所带来的隐患。一般而言，不少二三线城市的商铺存在以下几方面问题：
①擅自改变项目性质及建房用途，把一般工业用房当做商铺出售，给将来办产权证带来困难。
②虚假广告宣传，把建设规模、投资回报、业态经营等说大、说高、说好。
③虚报投资额，资金无保障。
④用鸟瞰式效果图误导。
由此，这些城市不少商铺销售存在着虚实不清，投资者如同雾里看花，容易上当。对此，投资者在投资前一定要做好功课，对该城市有较为深入的了解，最好有委托人或者“眼线”，一来可以得到真实的、及时的情报，二来可以帮助照看商铺，及时反馈需求、租赁状况，省得来回奔波。假如投资者对该城市实在陌生，还分不清东南西北，那么，奉劝投资者要谨慎行事，别轻易乱投资扑个空。
一是不要贪图便宜。某投资者投资经历中，大多价格偏低，低的分价不过15万元左右，高的也不过是三四十万元的水平，明显有“贪便宜”的心理。这些商业房产往往有比较细的产权分割，有些分割并不在政策允许范畴内，因而产权归属也并不是很清晰，很容易出现问题。
二是投资期房要谨慎。期房一般投资额大，周期长，投资者对房产证等后期管理的难度，要有脚够的估计。由于异地购房，更要查清销售商是否有开发商品房的天分，是否有《商品房预售许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程项目许可证》等证件，还要了解相关公司近年来商品房销售方面的信誉。不然一旦出现昆山那样的购买1年半却不见动工的情形也无计可施。
三是异地购房不偷懒。投资不是“省心”的举动，在投资过程中也不要盲目跟风，要多听多看；每个购房团最好聘请有业内人士或律师同行，认真调查住房质量、推敲购房合同；同时，如果本人来回当地的成本过高，能够委托当地熟人、朋友代为访察，经常了解楼盘的开发状况，以做到对投资了然于胸。
出售型商铺的五大软肋
大大小小、林林总总的商铺如雨后春笋，花花绿绿、风风光光地亮相。除了少数被开发商持有外，绝大部分是冠以“出售”、“租售”或“出售后返租”的标签而被卖出去，即所谓的出售型商铺。然而，有关商铺转让不顺、租售失利、回报率低、投资风险大的消息屡见报端，而众多商铺“关门谢客”，甚至“全年空置”的现象也时有发生。
当投资者走访一些带有出售型商铺的楼盘，发现开发商谈得最多的是未来良好的收益预期，而对未来经营、管理可能出现的各种变数，只字不提或者语焉不详。究其原因，主要还是在于出售型商铺大多只求“卖完就好”，而正是因为这样，出售型商铺天生存在不可避免的五大软肋。
（1）开发商与投资客“分家”
一般情况下，开发商售完商铺后，至于后续该如何投资、如何经营则是买方或承租方自己的事了，开发商可能拍拍屁股就不管了。这就难免会令开发商与购买者或投资者“劲不往一处使”。
一方面，开发商只是想把建造出来的商铺赶紧卖出去，而且还要卖个好价钱。探查其中的原因，可能是由于开发商实力不足，急于资金回笼，也可能是因为开发商“看人下菜碟”，一心只顾着去做大买卖，或者开发商根本没意识到该设身处地去为商铺经营着想：什么样的商铺格局才会更人性化？什么样的临街距离才能更吸引消费者？什么样的商业业态更适宜？开发商没有从这些看似细节却十分关键的方面为投资者解决问题。某商业地产权威专家这样定义成功的开发商：“真正的商业地产商会将20%至30%的盈利空间让予租售后的商铺老板，或帮他们规划、策划他们的经营。只有商铺生意红火了，商业地产开发商才算真正成功了。”
另一方面，投资者在购买商铺时，可能更多的是想着如何把商铺收入囊中，想着如何从商铺中赚取更多的钱，而往往忽略了最重要的一点：怎样才能真正而长远地经营这个商铺。一般商铺投资细节很多，如人流量、消费层次、进货渠道，甚至连货车怎么开进来都得一一想个清楚。另外，商铺投资者的耐心与实力也极其关键，尤其是一些新开发的商铺至少得养三年左右才能真正开始获利。
城市建设需要规划，地产开发需要规划，我们的商铺建设与投资也一样，而且还要事无巨细、成熟地去规划。这样可能就不会出现“开发商卖得不开心，投资人买得也揪心”的尴尬局面。
（2）开发模式转型不彻底
商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱、定位重复，这一状况在大型商铺地产项目中尤其突出。
另外，导致商铺品质低的一个重要原因就是开发商的转型不彻底。虽然有部分开发商意识到商业与地产是两个不同的、专业的概念，但转型并不彻底，很多开发商依然以住宅开发的模式来做商业地产，根本不考虑后期的经营管理。比如，社区底商的商家就像走马灯似的，换了一家又一家，理发店、洗衣店等大量充斥其中，有些甚至连一些必需的中高档商店都没有。
据《楼市》市场研究部的调查显示，虽然2006年商铺的销售量比2005年猛涨了80. 6%，成交价也略有上涨，但整体招商和经营情况却很不乐观。主要表现在两个方面：一是商铺的空置率居高不下；二是商业经营惨淡。
因此，2006年销售势头虽然良好，但仍有不少商铺处于“待售”状态；同时，更有不少商铺虽已销售，但仍空置一旁，没有投入经营。虽然一些商场由于酒店、展览中心、会议中心整体的规划使其具有独特的优势而形成成熟的商务中心，但是鲜有其他运营非常成功的商业地产项目。
（3）急功近利追求回报
“急功近利”这一点在现今的开发商与投资者身上普遍存在。做商业地产对心态的要求很高，如果开发商过于追求高回报，必定会给商业地产的长期发展埋下隐患。许多商业项目之所以取得成功，关键在于开发商有“定力”，不贪图眼前的利益，始终持有所有商铺的产权，并挑选合适的租户。
比如，大型零售品牌在进驻商铺时通常把价格压得很低，这时开发商就要做出决策：是让利引进品牌商家，还是保住自己的高利润？如果选择后者，那么商铺的长远经营必然不会乐观。有些商铺最初凭借优越的地理位置以及交通，报出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后来发现没有知名品牌商家的吸引招商变得很困难，迫于资金压力，开发商只好降价招租，杂货店、美容店之类的都来者不拒。最后既没有得到预想的高租金，反而影响了商铺的市场口碑。
有的小开发商实力欠缺，如果选择独自持有经营则很难顺利熬过商铺培养期。但除了临街店铺，一般商铺如果缺乏统一的规划、管理和经营，就会很难成为一个优良的商业体。巨库等产权式商铺的失败案例已不在少数。除了那些适合打散经营的商业形态，开发商最好是与专业的经营公司合作，通过持有的方式开发经营。
（1）无序的“独立产权”之痛
2006年3月，某项目二期“一房两卖”的事件曾引起业界广泛关注，而关于商铺业主投诉开发商欺诈的诉讼案也是频出不断。所以，独立产权并不像预想的那样让业主轻松赚钱。
我们知道，出售型商铺的一个关键在于买产权，无论是50年、70年或100年，最后商铺的产权归属及使用权都归购买者，目前，出售型商铺往往采用的是产权式商铺出售的形式。
一般而言，产权式商铺常分两种： “虚拟”产权式商铺，独立产权商铺。
先说“虚拟”产权式商铺，它通常是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者只是认购了其中一定面积的商铺，然而投资者却无法自行经营的商铺销售模式。
虚拟产权式商铺是将所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，常常会引发纠纷。所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张空头支票而已。通常，虚拟产权式商铺存在两大弊病：铺位分割与实际经营卖场不吻合；包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。
再说独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，它是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑风险相对降低。
产权式商铺投资共有投资者、管理经营公司和业主三个利益主体。投资独立产权商铺仍旧面临两大方面隐忧：第一，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失了对整体项目的掌控权，业主各自为战，经营品种混乱，造成租金普遍下滑，甚至出现无人问津的局面。第二，商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难的局面。
（5）专业运营商缺失
在四川成都的东方时代商城，一家著名火锅店租赁的铺位就由28个小业主所有；广西玉林生活广场内的陶然居，租赁的商铺就分属于11个小业主。这些商城选择的是分割产权出售，而且这一带是当地的商业人气旺地。
在投资者眼里，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略。而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。失败的大型商铺，可能是因为有开发商、市场管理的经营失策，还有因为投资人对投资回报的期望过高，不懂得投资的中间环节。如果这些避免了，产权式商铺的成功经营应该不成问题。
产权式商铺往往吸引来了很多非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，这样无疑更加需要有专业的运营商来保障投资者的收益。而且对于投资者而言，投资也要十分谨慎，一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智的投资者在进行投资时都应考虑的。
专业市场商铺投资三大注意
专业市场作为市场经济的特殊产物，其强大的经济拉动能力和产业整合能力从义乌、永康等地的市场发展便可见一斑。专业市场对投资者而言有很大的吸引力，一方面市场份额巨大；另一方面不少专业市场类商铺频频创造销售“天价”。
从理论上说，专业市场类商铺的主要形式为铺位形式和少数的铺面形式，专业市场类商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的，通常投资回收形式差别较大。
但与其他商铺投资不同的是，专业市场类商铺的规模大小和经营的商品类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
不同实力的投资商即使在同一个地区投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。但总体而言，投资者在投资专业市场商铺时要注意以下三个方面。
（1）生财有道，专业商铺收益稳健
不论投资哪一种商铺，最重要的首先是看“商”从哪里来，因为不论是统一经营还是零散经营，最终还是要看谁愿意为你支付租金。观察社区商铺和专业市场的招商对象就不难发现两者的区别，社区商铺招商时大多是各房东根据租金高低自主选择商户，新铺形成商气一般需要长期的市场培育；而专业市场的招商对象则相对固定，一旦市场成型，管理方根本不需要花大力气去搞招商宣传和推广，“商源”大多都排队等着进场，可能上午刚有商家撤柜，下午就有新的商家入驻。
另外，判断一个商铺的投资价值还需要考察其“生财能力”，因为商家给投资者付租金的前提是他能赚到期望的利润值。专业市场的经营是以批发为主，所经营的实际上是一种商贸渠道，虽然利润空间有限，但销售量比较恒定，经营风险非常小。“只有做垮的企业，没有做垮的行业”，一个成熟的专业市场实际上就是一个行业的缩影，不管商家如何更替，但市场却是永远存在的，专业市场商铺的投资价值由此可见一斑。
（2）投资摸底，不看热闹看“门道”
由于目前在售的专业市场项目有些是经营多年的成熟市场，懂行的投资者在决定“下单”前，都会对市场的运营情况作实地调查，由此规避投资风险。
所谓“外行看热闹，内行看门道”，曾从事了十多年内衣批发生意的张先生在判断商铺位置的投资价值方面早就练就了一双金睛火眼，“我买商铺从来都是做熟不做生”。在得知与火车北站相距不过百米的内衣城将出售的消息后，张先生第一时间赶来，在内衣城走了几圈后就决定拍板下单。“你不要看这里进出的人不多，其实大家的生意都非常好，连挑货的‘棒棒’一个月都可以挣三四千元，商家年营业额上千万的更是大有人在，铺面肯定租得出去。”
（3）投资回报，并非“多多益善”
一些投资者认为，市场管理方目前对商铺的租金定得太低，影响了自身收益，希望大幅提高租金。投资者这种“一锄挖个金娃娃”的心态，无异于杀鸡取卵，商铺的租金收益其实是一柄双刃剑，过高的租金会将经营者逼上绝路，一旦出现铺面的空置，损失最大的还是投资者自己。作为市场的管理方，必须要懂得“平衡艺术”，既要最大程度保证投资者的收益，又要确保商家经营的可持续性。随着市场的繁荣，投资者的收益自然也“水涨船高”。
除上述三个方面要注意之外，需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。
其次应对专业市场的远景规划有一个了解，市场日后的繁荣程度将直接决定投资者的投资收益。尤其投资远郊的商铺，选择前期投资比较好，市场发展后，获得的利润回报也比较可观。
产权商铺投资利好与风险分析
产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报———租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2001年开始，随着一个个项目的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，下面就为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。
（1）产权式商铺的四大优势
产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点。
①进入门槛较低。
产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了众多投资者置业投资的梦想。
②投资回报稳定。
与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为大部分投资者都可选择的一种投资方式。
以著名案例“第三极文化中心”为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。
③减缓资金压力。
对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。在实际案例操作中，大规模的商业经营不仅需要业态的支撑，而且需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
④降低经营成本。
经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，所以减少了流动资金的占用，也省却了市场运营所需的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。
（2）产权式商铺存在的三大风险
产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴涵着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。
①开发模式的风险。
市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，通常为了促使资金的迅速回笼而自行抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为地改动了商业业态的自然升级。
有些开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但在商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯，而产生“水土不服”的情况。
②经营不善的风险。
在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。以某楼盘的碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。
此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。
③承诺担保的风险。
在承诺回报的情况下，很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8%~ 10%的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。
有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。
（3）产权式商铺规避风险的原则
产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。
①了解开发商的实力。
具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。
投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。比如，在商铺投资界中较为出名的第三极文化中心，它的发展商是北京中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。
②调查经营管理水平。
从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。
业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系，使业主的利益不受损害。
③明晰产权分割情况。
为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保，并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。
商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，同时存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主如果成立一个统一的组织，如业主委员会，将有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。
随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，将产权式商铺可能存在的风险降到最低。
商铺投资“十大陷阱”
由于投资存在着诸多不确定的因素，各种投资活动都具有一定的市场风险。目前，商铺投资的风险除了不可预测的因素之外，还有一些投资之外的“可控因素”误导市场，为了让投资者在可控的范围内尽可能减少风险，我们通过检索国内商铺的营销状况和形式，总结出十大商铺投资陷阱，供投资者参考。
（1）招商造势的陷阱
从2001年开始，特别是大城市，商铺项目的营销普遍比较困难，投资者需要警惕，真实的营销状况并非像2002年、2003年那么好。很多项目开发商进行强势招商宣传，出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它的实际招商营销问题。很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者误认为有很多的商家关注这个项目，但实际上并没有解决实际存在的根本问题，只是造成一种“热销”的假象。客观地讲，开发商在营销前期狂轰滥炸的招商广告只是为了造势，不足以成为投资的依据。所以提醒投资者要理智对待这些广告。
（2）假的社区商业陷阱
一些开发商故意混淆社区商业与区域商业的概念，从而误导了众多的投资者误认为住宅旁边的商铺是具有前景的社区商业。
所以，有必要提醒投资者在投资社区商铺时需要牢记一个指标———50万：1万，即社区商业以社区消费为主体，50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。
如果开发商进行了10万平方米的商业开发，虽然这个商业在住宅的旁边，但是它的经营特点已经不是一个社区商业，因为它所在社区的消费群体已经不能满足它的需要，需要把远处的消费者吸引过来，这样的商业地产已经成为一个区域商业。区域商业需要开发商进行统一的定位、规划、招商乃至管理，任何一种商业规模达到了2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。
社区商业对外部的市场依赖不强，但是区域商业不行，开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作，才能保证这个项目的成功。正是因为社区商业风险比较低，普遍受到投资者青睐，开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目是社区商业以此混淆投资者的视听，投资者分不清真伪，盲目地跟进肯定会产生问题。
（3）专家的陷阱
很多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者，比如利用专家的说法是一种常用手段。很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者，使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断。投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议，并非专家讲的都是对的，尤其是有些专家在配合开发商作宣传，投资人需要谨慎关注。跳出专家营造的美好“幻象”，从多个方面去综合评估投资项目的价值。
（1）无效招商的陷阱
商业项目有序经营是投资者收益的保障，而有序经营的基本前提是开发商必须很清楚这个项目未来60%~ 70%营业额来自哪些消费者，他们的消费水平和年龄区间确定后，才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌，并把这些品牌招进来至少占据20%~ 30%的面积，这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。
如果对这个不做判断，开发商前期的招商就是无效的。目前有很多商业项目很快开业又很快关门，就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些，项目需要的商家是哪些，这就产生了只要是商家就招进来的现象，这种招商是无效的招商。比如早些年大家很关注的北京××中心，与项目相匹配的30%的商家没有形成，只是不断地开了再关，关了再开，不断地调整，所以这10年××中心的商业一直无法良好运转。
投资者不能简单地认为这个地方招满了，就没有问题。如果没有弄清楚这个项目以后的市场主导群体和匹配的商家，这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。这些问题如果没有彻底解决或者方向不对，那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重，开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常，所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。
（5）管理商的陷阱
有些开发商出于营销目的，为了吸引更多的投资者，设置了一个颇有架势的“管理”团队出来。细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管理，不仅拥有几十年的管理经验，而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。
客观地看，确实有很成功的商业管理商，但是好的管理商基本上都是在做直营管理，比如赛特、恒隆、国贸等。我们也不排除国内外有专业素质的人士介入和启动管理市场，但是投资者要认清一个现实，目前国内的商业管理市场处于起步的阶段，不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。
中国的商业市场跟国外市场的情况完全不一样，在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了，但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事，洗浴中心项目的规模也如此。中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行，所以国外的管理商对这些业态的管理元素的了解比较有限，所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。
（6）回购陷阱
中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大，大多依靠银行贷款，同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄，所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。最终能否真正实现回购却是存在很多的变数，而且这些变数就是风险所在，所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。
（7）假的“统一管理”的陷阱
项目的后期经营管理是一个很重要的环节。很多开发商注意到了这一点，所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理，商铺经营成功与否直接影响未来的收益。比如，在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制，但是这只是管理所涉及的较为基础的层面，在实际管理中还是具有很大的局限性。
任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地说这个地方只能用来做什么，这是违反市场规律的。中国的市场在快速发展，居民的收入水平在提高，每一个商业市场的周边都在发生很大的变化。人们的住宅条件在不断地提升，从过去的平房到楼房，有些甚至住进了别墅。任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化，开发商开发的侧重点也就有所不同。所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。
不少项目为了热炒，大多打出“项目统一经营管理”的旗号，但是在实际的操作当中并非如此，实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据，投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。
（8）返租期的陷阱
现在全国各地返租期有三四年的，有十年的，也有无限期的，总之五花八门。是否长期的返租期就有保障，就没有风险了呢？答案是否定的。开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押，但是如果开发商破产了怎么办？在此，提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作，保证项目能有一个持续稳定的经营，而不是开发商所保证的资产抵押。所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情。如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题，投资者在家就可以坐享其成。否则，问题解决得不好，很多时候是血本无归。
（9）担保的陷阱
国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景和实力。投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了，一定要去了解担保的内容、担保的时间和担保的期限。一般的投资者可能并不太了解这些内容，开发商因此可能会在担保的内容上做手脚，投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保，而忽略了担保的期限、担保的内容，这些内容可能跟你完全没有关系。担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识，所以怎么样甄别担保是否对自己有效，这是投资者需要关注的问题。
（10）媒体的陷阱
2003年，北京的几个媒体都给商业项目“巨库”颁发了各种奖项，致使众多投资者前来投资。可是最后不少投资者因为“巨库”遭受了很大的损失，在谈及他们为什么购买“巨库”时，很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响，看到媒体给巨库颁发的各种奖项，既然媒体大众都对这个项目有信心，自然是一个不错的投资选择。可是，投资者往往忽略了一个事实，中国的媒体市场正在一个发展的阶段，很多媒体为了推动它的广告营销，对开发商更多的是一个配合的角色，所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容，不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。
以上是对广大投资者如何躲避商铺投资陷阱提出的10点建议，希望能够对投资者进行商铺投资时提供参考价值。
投资商铺别轻信“包租”承诺
现在的人们不再以捂着钱包或存银行作为主要的致富手段，懂得了充分利用“闲钱”来创造更多的收入。用“闲钱”投资商铺是一个时尚又赚钱的好办法。可是，投资商铺在获取高额利润的同时，也伴随着高风险。所以，提醒众多的商铺投资者，只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。
（1）明确业态方向
首先，投资者要明确自己想投资的业态方向。一般来说，大型的商场或者商业街的投资价值跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者一旦确定了自己的投资方向，就应潜心考察这一方面的情况，不要什么都一把抓，以免最后扑个空。
（2）长线投资要了解政策
经营商铺的关键是要意识到是长线投资。投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解其他相关信息，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等，而且商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。
（3）正确看待商铺价格
在分析商铺价格时，不能独立地作横向比较，而应该要把多种因素结合起来。一般来说，在同等条件下，面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜，因为它的利用率相对较低。例如，在北京市场上，几十平方米至100平方米的商铺占主流地位。
（1）别轻信“包租”承诺
现今流行的一种经营方式是从开发商那儿买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可是很多开发商不具备商场经营经验，不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者就在承担开发商的风险。
（5）识别售后包租方案
A：售后包租的1 ~ 5年，收益率5%；5 ~ 15年及以后，固定收益率7%至8%。
评价：收益率较低但比较稳定。
B：售后包租的1 ~ 5年，收益率5%；5 ~ 15年及以后，在5%收益率基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。
评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。
C：售后包租5年之内，固定收益5%；5 ~ 15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。
评价：折中方案，中等风险。
D：承诺包租3年，收益率为5%，收益额在交易的总额里一次性抵扣。
评价：更像一种营销骗局，承诺包租的3年之中，业主其实得不到任何收益。
商铺租赁纠纷“绸缪”方案
商铺租赁是投资市场的一大热点，市中心一些热门地段那是一铺难求啊，但是也并不是所有商铺都那么让人如意，不同区域因配套交通等不同条件也会造成冷热不均的局面。就在商铺租赁日渐趋热的同时，也产生了这5类新型纠纷，可称为商铺租赁过程中的典型。
（1）保障独家经营权
商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过约定独家经营权，来实现自己在一定范围内的独家经营。但独家经营权如果约定得不明确，纠纷就在所难免。下面就通过一个独家经营权的案例，提醒投资者在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。
甲乙双方就A商铺签订租赁合同，约定乙方租用A商铺用于装饰装潢业务。由于乙方不希望有其他装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻B大厦后，甲方保证B大厦中将不再有其他装潢公司从事装饰装潢业务。乙方入驻不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。首先，“家居公司”并不等同于“装潢公司”，该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。
投资分析：
要保证商铺租赁中独家经营权的实现，约定条款中必须包含下列内容：
①明确独家经营权的含义。比如本案中，应明确任何其他公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
②明确违约责任。如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额的违约金。如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。
（2）承租方的解约权
在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，投资者既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。否则，当投资者由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。
吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。
投资分析：
对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况：
①出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。
②由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同时，承租方应得到一定的补偿。
③由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己的投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中作特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。
（3）特殊用途
做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因发现这一类的店根本不能实现自己的租赁用途。回头要退租，却并不那么容易。
张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。
投资分析：
不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。
在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：
首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；
其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；
再其次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；
最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。
（1）承租人优先承租权
生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受这种无形的损失。为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。
租客彭某与某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的E 20号门面。经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。
投资分析：
优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。
①因为行使优先承租权有两个前提：
租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。但对于什么情况才算继续出租没有规定。出租人在期满后自用3个月算不算继续出租？如果算的话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租？
承租人在同等条件下，才有优先权。而什么是同等条件没有规定。例如原来的租金是10000元，那么10010元算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？
②要保障自己的优先承租权，承租人可以用合同条款来弥补法律原则规定的不足。
明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。
约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租，这样就防止各种侵害优先承租权的情形出现。
（5）约定装修条款
在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。
某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。出租方也同意了该公司的请求，但是要求该公司不得撤走或破坏该商铺内的所有硬装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。为此，双方就装修补偿部分发生争议。
投资分析：
建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定：
①装修范围。根据目前的有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先，应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
②装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
③装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
④租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。
此外，双方在租赁合同中还应明确装修更新和维修的责任由谁承担。
慎买虚拟产权式商铺
虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑、系统地进行招商，从而实现商业楼盘整体规划。
虚拟产权式商铺在一定程度上成了一些开发商资金回笼的工具。虚拟产权式商铺市场还存在一些问题，投资风险较大。
（1）怎么个“虚拟”法儿
戴先生在报纸上看到位于某市西太康路上的一家商业地产项目的广告，“3年租金即刻拿”、“抢钱计划”等文案诉求，让人很是动心，于是电话咨询。
销售员给戴先生解释，他们是5年一个托管期，前3年的租金冲抵铺款，只需要几万元便可在黄金地段拥有一套10平方米左右的商铺。当戴先生问5年后怎么办时，销售员解释说，5年后再由专业经营公司进行租金确定，由他们统一经营、统一出租。听到这儿，戴先生越听越玄乎，似乎问题有点复杂，但基本的内容已搞清楚，就是说我花钱买了商铺，具体经营什么、租金多少，我说了不算。我是有独立产权，可以“坐享其成”，但干预不了具体运营，就像把自己风筝的线交到别人手里一样。
说实话，商业地产这块蛋糕不容易吃到，对于“虚拟产权式商铺”的概念，刚开始戴先生也有点儿不太清楚，对于一般的投资者来说就更迷糊了。后经查证资料和请教专家，才对“虚拟产权式商铺”的“虚法儿”有了个了解，比较生涩，但还得硬着头皮看下去，否则，投资者很难探个究竟。
目前，国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念：
第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。
第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营的一种商铺销售模式。
可以看出，第一种概念强调投资者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。
那么，第二种概念，由于投资者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，投资者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的“虚拟”本质。
虚拟产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
可以总结出，虚拟产权式商铺的基本模式是：虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。
首先，我们先来了解产权式商铺是怎么一回事。在我国，产权式商铺的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。
产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为大部分投资者都可选择的一种投资方式，而由此吸引来的非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，无疑更加需要有专业管理保障的产权式商铺。虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划。然而由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，引发的纠纷种类多，而且业主之间存在着共同利益，常常发生集体诉讼。
（2）既然充满变数，何以火暴
对于一般过日子的老百姓来说，做什么都喜欢落个踏实。“虚拟”一词让大多数人心里没了底儿，总觉得明天可能会出什么事儿一样。
“虚拟产权式商铺”风险的确很大。虚拟产权式商铺事实上成了不少开发商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租10年。而真正的问题在于，10年包租期内会不会出问题，10年包租期满后业主怎么办？因此，虚拟产权式商铺就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了隐患。以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于开发商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法轻易协调的，所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张“空头支票”。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。
其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何继续招商经营？
另一方面，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，普通业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？到那时，投资的价值又如何体现？
虚拟产权式商铺既然风险如此之大，那为什么还大行其道呢？这主要是利益在作怪。从开发商角度来讲，虚拟产权式商铺回笼资金快，销售速度快；从购买者角度来讲，虚拟式商铺总价较低，购买门槛低，再加上开发商的“收益诱惑”，很容易掏钱。
其实，“虚拟产权式商铺”不是不可以赢利。“虚拟产权式商铺”如果操作得当，是可以投资的。
①首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。
②开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售做出8%甚至更高的投资回报率的承诺这往往是不切实际的，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值，剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。
堵住买铺合同漏洞
投资者购得了满意的商铺，别以为就可以坐收渔利了。接下来的“纸上谈兵”任务依旧很重要，不然之前所做的努力就会白费了。所以，关于合同上的问题投资者千万不能掉以轻心。
买过房的人都知道，由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。国家新颁布《合同法》规定：“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款。”所以，补充协议比正式合同更重要。
一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消或者变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的补充条款，而这些条款偏偏对投资者是很不公平的，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。
（1）补充合同中的常见漏洞
①关于不可抗力。
导致发展商逾期交付房屋的原因很多，“不可抗力”即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如，将施工过程中出现的重大技术问题或其他发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。
对此投资者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时，发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件，才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，投资者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
②关于分摊建筑面积。
作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响投资者实际获得的使用面积。对此尽管相关法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积来调整实测面积和暂测面积的误差。投资者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当发展商交付的房屋如果达不到约定的标准，投资者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
③关于装修标准。
对于商铺来说，原先的装修标准已经显得不是特别重要，因为大部分商铺都会重新按照自己定位装修，但是有关发展商是否负责接入煤气等问题要规定明确，因为日后若要自己去申请煤气，将是一件相当麻烦的事情，并且费用不菲。而是否接入煤气也决定了今后商铺经营方向的限制。
对于预售商品房，特别是约定了精装修的预售商品房，投资者一定要明确该类商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
以上是投资者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及投资者个性的多样化，投资者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。
例如房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商做出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保投资者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，投资者还可以退房并要求发展商承担由此给投资者造成的经济损失。
同时，由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、投资者本人的资信状况等因素。如果投资者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷款得不到批准，则投资者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。
（2）为自己度身定做补充协议
在购买商铺的时候，投资者可能被其吸引的最大原因，就是开发商所做的五光十色惹人眼球的广告，一些广告中对于投资回报吹得天花乱坠，看了之后颇为让人神迷，但商铺真的出了问题的时候，开发商却又置若罔闻，似乎原先的广告跟他们完全不搭界。
按照我国《合同法》的规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如，商铺所在市场何时开张，入驻不满是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；开发商将如何为市场进行整体营销宣传；开发商将如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等。
最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理，这是不妥当的。譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价，或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。
在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男性服饰可以吗，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。
商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。譬如，有些市场内，时不时要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。
投资商铺是为逐利而来，如果市场行情看好，则什么规矩、制度、合同等等，不需要花费那么多工夫去处理。诸多矛盾和纠纷，被大发展所掩盖。而一旦市场行情平淡，这些被掩盖、被忽视的问题就会集中爆发。大多数情况下，受伤害的总是规模和实力比较弱的投资人。
投资商铺市场应关注哪些金融风险
投资者在商铺投资时对各方面要求都很高，不仅仅是眼光的判断和信息的收集，还要对当前的各种局势进行把握。商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中最重要的是人民币升值、银行加息和货币政策。
（1）就怕“速战速决”
人民币升值对投资商铺市场有着广泛的影响，目前最担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断升值，促使国内投资性物业不断升值，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。
随着人民币汇率进入“6时代”（对美元比价为6：1），已经有一批外资开始对人民币升值的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。
（2）担心“物业积压”
从行业上看，受加息影响最大的要数房地产业。原因有两个：一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。
由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的融资成本，他们的预期利润当然也随之下降。这就会促使开发商尽快从商铺市场抽身，而中小投资者则会望风而逃。长此以往的话，商铺也就成了积压产品。
（3）“货币从紧”持续
2006年以来，由于商铺市场已经出现供过于求状况，商铺投资风险已经显现。2007年下半年国家实施货币从紧政策之后，更是令投资和投机客雪上加霜。这批人缺乏资金以后，第一时间想到的就是向银行借贷。然而，眼下国家货币从紧政策不但没有“松口”，相反调控力度越来越强，致使不少投资和投机客陷入进退两难境地。如果国家今后再推出更为严厉的“限贷”政策，商铺物业风险就可能出现。
聚合中文网 阅读好时光 www.juhezwn.com
小提示:漏章、缺章、错字过多试试导航栏右上角的源