各种盈利的商铺投资项目在中国已成为发展迅速、市场空间最大、投资者最关注的领域。从当今的市场发展环境来看，到底哪些行业最热最具前景呢？
从目前各行业连锁经营的发展态势和投资者的加盟热点来看，便利店、服饰店、汽车养护、家装、房屋中介、教育培训、美容健身、餐饮、洗衣店等已成为投资热门。
（1）零售业，便利店是亮点
据商务部的统计数据显示，在百货、超市等零售业态毛利大幅缩水的情况下，便利店已成为我国连锁业发展模式中最新出现的亮点。
在我国，扣除各种开支之后，便利店毛利率也在25%左右。除去每个月的工资、水电等高达2万元的费用后的净留存，加盟便利店的老板每个月挣个万儿八千的是没有问题的。这种诱惑对加盟者的吸引力是可想而知的。
但是，便利店的投资也不能盲目跟风，投资者一定要精心挑选总部。强大的总部应该有一套可供复制的开店支持系统，包括加盟店选址的市场调研、店铺陈列、区域物流配送等。
（2）服装与饰品行业，突破平庸
服饰行业是连锁加盟的积极参与者和实践者。在传统行业中，服装、饰品行业是个永恒的朝阳产业。中国是世界上最大的服装、饰品消费国。很多城市月光族们的消费清单上，至少有1／3是为了追求靓丽而血拼服装、饰品的开支。
与其他行业相比，服装、饰品行业的投资门槛低，不需要太多的专门技术，几万元就可以开个不错的小店，而且如果能选择一个正确的专业性加盟总部，即使没有创业开店的经验，也可在连锁总部的指导下较为轻松地获得创业成功，而面临的市场风险则相对较小。
（3）餐饮美食，理性发展
餐饮连锁是连锁加盟的主导力量，在连锁经营领域的发展中一直起着火车头的作用。
在快速扩张的同时，餐饮连锁企业逐渐暴露出品牌管理缺失、加盟商纠纷增多、人力资源匮乏、培训力量薄弱、配送技术落后、产品标准化难等内部问题，再加上火锅底料、苏丹红等外部食品安全危机问题的困扰，餐饮连锁企业不得不在困境中不断寻求解决方案，艰难地走向成熟。
（1）洗衣行业，稳中求胜
洗衣连锁店作为一个实体，持久性较强，每年均有一个趋于上升的稳定利润回报；没有库存积压及欠款纠纷；开业运营步入正轨后经营管理模式简单，运营成本较低，是目前我国连锁经营中应用最为广泛、市场发展也较为稳定的行业。
（5）汽车养护，潜力巨大
据统计，汽车的销售利润在整个汽车利润的构成中仅占20%，零部件供应的利润占20%，而50%到60%的利润是从汽车服务业中产生的，尤其是在汽车养护业。在国内，全国私人汽车的保有量已占汽车总量的1／3以上，在北京等大城市私人汽车拥有量还在大幅度地增加。
所以，汽车养护业作为我国的一种新兴行业发展势头日趋迅猛，而对于投资者来说，投资这个行业也是一个不错的选择。
但是，值得注意的是，汽车养护用品目前还没有一个统一的国家标准，市场上的产品鱼龙混杂，因此，投资者事先要对总部进行正确的评估和挑选。
（6）家装行业，良性发展
目前，我国的住宅装饰装修业已经成为国民经济发展的重要支柱产业，每年家庭装修消费和装饰用品消费都是非常庞大的数字。
家装行业开展连锁经营从2001年正式开始。但是这几年来我国家装行业的连锁经营还没有形成完整意义上的规范，整个家装市场还处于一个相对滞后、混乱的市场格局。
但是，家装连锁经营模式前景十分广阔，其近6000亿元的巨大商业空间受到了越来越多投资者的青睐。而目前，企业也普遍地把精力从几年前的重数量扩张转向现有的重支持、提升连锁系统、实现系统的良性发展上，从而为加盟商提供了更为广阔的利润增长空间。
（7）房产中介，诚信是关键
近几年，房地产中介服务行业也迎来了一个黄金发展时期。据了解，在国外，90%以上的房屋流通都是通过中介企业完成的，存量房的成交量远远超过了增量房，达到了5：1。而在中国市场上，增量房的消费仍是主体，部分城市达到了1：50，二、三级市场非常活跃的城市也只不过1：1左右。无论是1：50还是1：1，要达到国外的5：1的水平，中介在此中的商机是无比巨大的。
调查还显示，房产中介连锁经营企业的店铺数量和收入两项指标均高于连锁行业平均增长水平，店铺数量达到了两倍以上，收入更是在三倍以上。丰厚的投资回报刺激着中介连锁店如雨后春笋般出现在大街小巷。
（8）美容美体，专业是保障
《中国美容经济调查报告》显示，美容美体业正成为中国继房地产、汽车、旅游和电子通信之后的第五大消费热点。近年来美容美体经济一直以每年15%以上的速度持续增长。
由于美容美体业导入连锁经营相对较晚，目前多以产品代理或设备销售为主，因而美容美体行业成功的关键在于其专业性和技术性以及售后服务的情况。
上面是我们经过调查对一些热门行业的简单介绍。下面将对相关内容进行详细的分析，希望投资者能从这些投资项目中得到更多的经验启发。
餐饮业的商铺投资分析
在各类商铺经营业态中，最受欢迎的业态之一就是餐饮商铺。餐饮商铺不仅是易租易售，且租金售价高于其他类型商铺。乐意购买餐饮商铺的人很多，而且购买餐饮商铺要比其他类型商铺需要有更高的“技术”。但是大多数的投资者并不熟悉其中的“行规”，所以不少购买餐饮商铺的投资者处于事务纠纷中而无法获利，乃至投资失误造成损失。
餐饮业创业指南：开店选址要因地制宜。
由于餐饮业有着自己的行业特色和要求，而且不同地段的特征对餐饮业的要求也不同。下面介绍的六大地段比较适宜餐饮店铺选址，当然要注意不同地段的经营方式也大不相同。
（1）人来人往车站地段
如果经营者选择在车站附近经营，其主要顾客群便是来往的乘客，包括上班职工、学生等。在此地段最适合开设快餐店。其中，投资者要慎重处理的是定价问题，针对不同的消费对象而设定不同的价格范围。如成都小吃、丽华快餐等都是比较成功的餐饮商铺投资。
（2）闹市区
投资者选择在商业闹市区经营餐饮，因为这些地段是约会、聊天、逛街、休息的场所，当然是开店不错的地点。该地段无论对什么类型的餐饮店都较适合，但是一定要有自己的特色。如星巴克、麦当劳及各类西餐厅等。
（3）工业办公区
如果商铺开在写字楼集中区，最主要的顾客为上班职工，其光临的目的不外乎洽谈生意或聊天。因此，开在此处的餐饮商铺应该将如何应付午餐高峰时期的顾客以及如何处理假日及周末生意清淡时的局面作为选择该地段要考虑的重点。例如九州渔港（茶餐厅）、湘鄂情、上岛咖啡等中高档品牌兼备。
（1）大学附近
如果选择在学校街道经营餐饮，学生便是此地段的主要顾客。商铺一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异，但季节性的差异却相当大。学生来餐饮店，除了聊天、消遣之外，还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利，并准备一些书报杂志。如小土豆、麦当劳、肯德基都是很不错的餐饮业态。
（5）住宅区
如果选择在住宅区开餐饮店，必须明确体现亲切温暖感以及提供新鲜美味的餐饮。如设置布告栏，主办交友、比赛等趣味性活动，都可以达到这种效果。例如天外天烤鸭店、好利来蛋糕店等。
（6）市郊区
如果选择在市郊路段经营餐饮，在该地段餐饮店必须设有停车场，并且要有醒目吸引人的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐厅，提供有特色的餐饮将是此地段的营业重点。如大宅门中式酒店、树吧等各类农家院及主题休闲餐饮场所。
便利店小“超人”欲占大市场
在商业零售业态中，家乐福、伊藤等国际大型连锁超市独霸一方；红旗、互惠等中型连锁超市盘踞四周；而在离市民最近的“前沿阵地”，多年来一直是形形色色的杂货店、夫妻店唱着主角。如今，这种状况正在悄然改变，社区连锁便利店瞄准了这个市场空白，加快了发展的步伐。
在很多消费者的眼里“便利店”被理解为“杂货店”或将其定义为“小型超市”。其实便利店与传统零售店和小型超市并不相同。便利店是深入社区的商业网点，是一种满足顾客应急、便利需求的新型商业零售业态。便利店的选址一般多在居民住宅区等人口流动量大的地区，商圈范围不超过500米，顾客5 ~ 7分钟步行就能到达。便利店营业时间一般都长达15 ~ 21小时，具有连锁化经营网络，主要经营日常必需商品，口味和品牌迎合大众需求，其特点是即时消费、小容量和应急性。
（1）市民青睐的就是方便
对于越来越多的社区连锁便利店，许多市民都持欢迎态度。不仅店面风格和销售特色比较独特，而且可以购置许多快速消费品，连电话卡、报纸杂志都能买到。
周小姐说：“自从我们社区有了21小时营业的便利店后，我不仅可以在任何时候去选购商品，还可享受免费送货上门服务，这让我感觉特别方便。”
习惯于过夜生活的李先生说：“我家附近的wO wO里竟然还有热狗架以及点心蒸笼，半夜里可以享受到热腾腾的食物实在是令人感动得要掉眼泪！”
王女士：“虽然我家附近就有两个大超市，但还是觉得不便。因为大超市客流量大，所以购物、付款都要排队，买一次东西要花很多时间，很累人。如果不是特别急的话，大都是到周末才去超市进行采购，平时有啥日常需要就去便利店买。”
有商业专家指出，其实，买一批东西去超市，买一件东西去便利店，是很多商业发达城市的网点布局模式。超市经营的是家庭生活用品，而便利店是满足没有计划的、临时性的消费。大型超市的主要功能是面向大宗消费，便利店则是深入百姓生活细节，两者具有互补作用。便利店给市民带来的方便和实惠主要体现在距离的便利性、购物的便利性、时间的便利性、服务的便利性等几个方面，因此能适应市场需求，有着巨大的发展潜力。
（2）起点就与国际接轨
在商业零售业态竞争日趋白热化的情况下，市场还未饱和的社区连锁便利店便引起了商家的重视。比如在四川发展神速的wO wO，自2005年11月开出第一家门面店后，四川wO wO超市连锁管理有限公司逐步从重点到成都南门和西门发展，转变为向城中心迈进，加快了开店的速度和发展的步伐。四川wO wO超市连锁管理有限公司有关负责人表示：“随着中国零售业全面向外资开放，各种国际性大卖场纷纷抢滩中国市场，‘7 - 11’等21小时便利店在沿海城市快速扩张，作为准备在成都市场一展宏图的wO wO，自然不会等闲。但是，便利连锁店的发展需要很多条件的支撑，对软件、硬件都有很高的要求。
此外，有着很大发展潜力的社区连锁便利店也引起了红旗连锁、互惠、成商集团等商家的重视，均已在不同程度上涉足其中，发掘着在社区里凸显的市场空间。
（3）适应“单位人”向“社区人”的转化
随着国家住房制度等一系列改革的实施，消费者从以前的单位人变成了现在的社区人，大量的经济活动都将在社区内完成。社区便利连锁店的发展将是商业经济发展的一个趋势。不过，每个社区的消费层面都不尽相同。众商家如果缺乏对社区的考察，一窝蜂地在社区圈地，肯定是要吃亏的。
这样的担心不无道理。按照众商家目前的发展态势，市区社区便利连锁店将不断地趋于饱和，新一轮的商战在所难免。提醒社区连锁便利店的经营者们注意，在忙于“社区圈地运动”的时候，更需要的是在提供更多人性化的增值服务上下工夫，如提供代收公用事业费、代订车票和飞机票、代冲胶卷、速递等服务，更好地发挥便利店在贴近市民生活方面的优势，才能在市场竞争中占得先机。
（1）投资便利店三大法则
法则1：选择最佳店址。
曾进行过一些便利店调查，据调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成。因而在店址的选择上切忌操之过急。尽可能地将几家预选店址商圈内的居民数、流动人口量、消费水平、消费习惯、车辆动线等条件一一列出，并进行详细对比，在大致测算出此店址营利情况的前提下，让便利店公司网点发展人员进行实地勘察和判断，最后确定店址的选择。
法则2：比较分析加盟政策。
在决定投资便利店后，需要花一定的时间和精力去比较所有便利店公司推出的加盟政策。品牌效应固然需要考虑，但选择一个最适合自己的加盟政策对于投资者来说，更为重要。
法则3：积极态度，创造“双赢”。
无论投资者曾经有无开店经验，都应遵照加盟商制定的加盟政策执行。避免出现因经验性判断失误和随意性操作流程，造成各种不利于加盟双方的后果，加盟者应保持良好的合作心态，严格按加盟商各项规章规范操作，积极配合加盟商开展各项运营工作。双方共同的努力才能达到“双赢”效果。
买小商铺去
调控持续加码，住宅市场的投资降温，而商业地产却似乎走向了黄金时代。对普通投资者来说，商铺投资成了更为现实的选择。
2011年6月16日，中国人民银行发布的《2011年第二季度储户问卷调查报告》显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选，其他依次为基金、债券和股票投资。调控持续加码，住宅市场的投资降温，商业地产却似乎走向了黄金时代。对普通投资者来说，商铺投资成了更为现实的选择。
不知从何时起，上海人流量较大的地铁口，多了一群房产中介的年轻面孔，他们身着正装，手里拿着宣传单，口里不停地喊着“大小商铺写字楼”，颇有叫卖的意味。接过他们手中的宣传单，能看到“小商铺，大投资”，“投资少，风险小，不到一万投资商铺”等醒目又诱人的口号。在持续升温的商铺投资中，小商铺更是惹人关注。
（1）“小商铺，大投资”
有研究机构表示，由于看中商铺投资的回报率，加上房产限购政策的限制，从2010年开始，商铺投资的市场需求就一直在不断扩大，在有些城市地段较好的地方，甚至一度掀起一轮轮“抢铺热”。而小商铺投资的行情更是被一直看好，一些热衷于商铺投资的中小投资者们将其视作保值增值的极佳选择。
据上海一家房产公司工作人员介绍，目前选择投资商铺的人越来越多，而小商铺投资起点低，中小型投资者更为青睐90平方米以下的小商铺。一位上海的投资者就通过他们公司，买了一间10平方米左右的小商铺，位于金山，总价50多万元。他还介绍，目前在上海周边地区，小商铺的投资价格每平方米几千元到几万元不等，一般的商场铺及社区铺，多数为每平方米1. 5万元左右，位于高档商业区以及有特殊用途的商铺，其投资起点则是每平方米2万到5万元不等。
一些上了年纪的老年夫妇也加入小商铺投资的大军，他们由于平日开销不大，手中有一些积蓄，便拿出来投资一间小商铺，以备养老之需。
因地区不同，小商铺投资的回报率1%到16%不等，一度超过住宅的投资回报率。网络上给出了这样的公式：如果按照没有贷款的一次性投资来计算，年租金收入＝（税后月租金-每月物业管理费）×12，年投资收益率＝年租金收入÷购买商铺总价。如果按照贷款投资的收益来计算，年租金收入＝（税后月租金-按揭月供款-每月物业费）×12，年投资收益率＝年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）。
（2）社区小商铺普遍被看好
随着繁华地段的商铺售价不断走高，其投资风险也开始增大，一些持币观望的投资者就将目光转到居住区商铺上。
事实上，在前几年，上海曾出现一些盲目炒作社区商铺的情况，炒作之后，无人问津的商铺被人戏称为“伤铺”，但这并没有影响投资者继续看好社区商铺。据房产公司介绍，近期居住区商铺成交比较活跃，购买者主要用以出租，并对租金收益普遍持乐观态度。
拥有固定的消费群是社区商铺的一大优势，这也决定了它对社区的入住率以及居民的消费能力依赖度较高，因此，人流量集中的成熟社区更受投资者青睐。
虽然在上海的嘉定、宝山等地区，少数商铺曾打出每平方米3万元~ 1万元的价格，远远高于住宅的价格，但是极少有空置现象。一些交通便利，靠近成熟商圈的社区商铺即使打出较高的价格，也不用担心销路问题。
据专家分析，居住区商铺对于老年投资者来说，也比较合适。这种类型的商铺因为地处不成熟的市场，投资金额较小，随着未来居住人口的增多及人流量增大，具有较好的升值空间，投资风险相对较小。但是，投资商铺也需谨慎，并不是地段好、人流量多的商铺就有绝对的投资价值，投资前需要做足调研，同样不能盲目投资。
社区商铺投资便利好赚钱
买商铺，到底买什么类型的铺好获利呢？不妨考虑投资社区商铺。由于城市战略重心转向居民生活区，社区商铺成为投资者追捧的投资项目。
社区商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础，社区商业地产更高的开发和投资空间也令众多开发企业和投资者趋之若鹜。而投资成本低、回报高，拥有强有力的消费力支持，又使社区商业成为投资商业地产的重中之重。但不管是投资自用还是炒作出租，商铺投资者都必须直面社区商铺投资高回报的诱惑和已经凸显的风险。
下面我们来深入剖析一下社区商铺，让投资者有个明确的投资方向。
（1）什么是社区商铺
从性质上来说，社区商铺体现的是一种区域化的商业功能，即针对居住区的居民，而非中心的供应；从建筑形态上来说，它是一种住宅加商业的结合；从业态来说，主要业态分为人们就近消费、日常消费，比如美容、干洗、餐饮。那么这就从功能、建筑形式、业态组合三个方面界定社区商铺必须以社区居民消费为主的商业投资。
（2）社区商铺的特点是什么？与其他商业商铺有哪些区别
社区商铺的主要特点是体量规模是以区域可支撑市场为依据，供给与需求是一定要成对等的，如果体量太大，可能区域人口不足，导致消费不旺，那么里面商铺会有空置。另外一个方面，它的建筑形式是分割的，比较小型的，便于后期经营、招商和销售，商铺面积从规模来说是比较小，适合于投资和租赁。
社区商铺与其他商业投资之间有明显的区别。一方面，一般商圈商铺经营很广泛，有的可能从外地过来，有的从别的区域过来，主要是看中商铺的位置和出于对人流的考虑，而且业态做的也比较全，不受社区消费业态的限制。另一方面，其他商业租金水平可能因为不同业态差距很大，有的租金能力特别强，而对于社区商业来说，租金相差就不多了。另外社区商铺覆盖的人群比较有限，以区域为主。
此外，常规性的、不确定的人流给商圈商铺经营带来的机会也不一样。而相对社区商铺来说这样的机会就比较少，消费群体是比较固定的。
（3）投资社区商铺要考虑哪些因素
社区商铺有一个“五、十、十五”原则。如果说五分钟路程会吸引到那些消费者群体，那么这主要看消费者所辐射到的五分钟附近有哪些商业点。投资者不仅要判断周边住宅档次，是中高还是中低，而且要观察消费者的消费形式是怎么样。从投资角度来说，要从商业点的习惯性的人群来源作为着手点，可能一些消费者到这个商业点是五分钟，到别的商业点也是五分钟，至于最终怎么选择就要看个人的消费习惯。
另外，10分钟就涉及商圈或者购物中心，购物中心的投资灵活性比较差，这主要是看主力消费人群，其他可能是一个渗透。比如五到十分钟，有一些人就想到你这来，但这是渗透，不能视为主力人群，主要是看你的物业的位置，另外投资者要分析人群到达你这里的频率，还有你物业的优势，就是你这个环境能够吸引人来。如果你商铺很小，很孤单，有一些人可能吃完饭会去买包烟，而你这餐饮很少，所以他会去看周边其他地方。
商铺的规模以及未来消费的群体的定位，这是应该考虑到的。规模的考虑是看将来的商业氛围，对于覆盖人群应该是主力消费群的是哪些。第二要考虑消费人群，然后再判断进行投资。
（1）如何正确计算社区商铺的投资回报率
投资回报率有个统一的算法，不管是投资写字楼、商铺还是社区商铺，用年收益除房子总价然后乘100%。这是一般的算法，但是要注意到这里是忽略了契税以及利息。如果用纯年收入除总成本，这是更为准确的计算方法。但是，我们通常所说的是毛收入，利息、税是不在考虑范围内的。
（5）社区商铺投资过程中存在哪些投资风险？应该如何规避
投资风险中最主要是财务风险，财务风险是可以尽量避免的。在投资者选择之前会对不同地段租金的增值进行判断，有的可能是正确判断，有的可能是错误的判断，就要看投资者对这个区域的了解有多少，对区域未来发展的预测是准还是不准，这些是在选择之初就要解决的问题。
在选择之后，投资者是否能够独资经营控制这个商业也是很重要的，比如租金是多少以及营业时间，看投资者是否能够单独控制这些因素。如果是大型商业就不可能自己控制。另外，在投资管理过程中，投资者的租金回收的情况也是财务风险之一。比如投资者租给了商家，商家付出的持续性和经营的能力是否能够让出租期间无断档期，这对于投资者的收益稳定性也是很关键的。
还有，投资者要考虑目前的市场租金水平与当时投资时算出的收益率是否合理。如果发现租金满足不了最基本的还贷水平，那么肯定要吃亏，现金流就会出现问题。
（6）在商铺市场成熟度逐渐提高的基础上，投资者在投资的过程中应该注意哪些投资策略
首先，要有一个财务做后盾，就是以投资者的经济实力做后盾。其次，投资者还要有一个投资额的控制。最后，就是后期的管理经营，这是关于时间和精力问题。很多投资者未必都在本地，他可能仅仅做投资，包括后期租金收取都不是靠自己来实现的。这时候可能有一个新的物业出来，你可以马上购买下来，它是物有所值的，但是后期经营、出租都出现了问题，过两年你没有时间了，但是商铺要还贷的，所以这里要考虑你后期经营的时间和精力的问题，这也是风险。
另外，在投资者有良好的财务做后盾的时候，注意投资额度要适合你的经济状况，再后来要看到市场的变化，就是商铺周边环境的变化、市场的变化所带来的正面、负面的影响。有的可能周边竞争项目出现，导致商铺的租金水平和商铺入驻率开始下降，这也是投资风险的关键。有个关键的要点是，要看商业市场后期商业氛围是否良性的，注意消费场所是否在转移。这时候如果业态不再适宜社区的发展，则可能要进行业态升级，这也是一种风险，除此之外，消费者业态兴趣的转变也会是一种风险。
所以投资者在投资之后，不但要保证有足够的精力去经营管理，另外也要随着市场的变化来调整商业业态。可能投资到一定水平后，商铺要转手或者售卖。这还要看周期，来决定继续经营还是转卖，在任何环节上如果不去作良性的判断，那么都可能会出现风险。
（7）社区商铺投资实战四问
①哪些商铺易升值？
从投资者购买期铺到商铺交付使用，这个阶段商铺的升值主要取决于商铺房产价值的增值。
那么，何种社区商铺最容易看涨呢？据悉，社区商铺的房产属性决定了商铺升值的空间。整个社区商铺数量越少，所能服务的顾客数量越多，其价值就会因为稀缺而比较高；如果单个独立经营的商铺面积在50平方米以下，其投资价值也越高；单个商铺的门幅越宽，进深越浅，铺内立柱越少，其价格就越高；位于小区居民出入口处、马路转角、靠近车站位置的社区商铺，其价值较高。
②哪些行当最赚钱？
商铺买好了，经营内容如何决定呢？一般来说，不同业态决定了不同的获益期限，租金收入差异达10%~ 15%。成熟阶段的商铺业态一般可分为四类：生活类、服务类、休闲类和维修类。不同的业态大致可分为两类：
一类是租金低、租期长、获利小，但收益较稳定的行业，如便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等；
另一类是租金高、租期短、获利大，但收益不稳定的行业，如棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴、音像制品等。
据悉，社区商铺中高获利的业种有：建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等，但是提醒社区商铺投资者要根据自身情况选择经营自己比较熟悉的行业。
③自己做还是别人做？
许多投资者在购买社区商铺时，往往更多的是从投资回报角度去考虑，但在经营方面缺少经验。很多投资者由于对很多行业不熟悉，因此经营的商铺不仅经济效益差，而且还可能因为其店铺形象差、经营的商品档次参差不齐、卫生条件不好等原因，而收到小区物业的“驱逐令”。很多社区开发商，为了尽快回收投资成本，同时也为消除投资者的后顾之忧，纷纷推出了有产权但无经营权的商铺，同时还对商铺的投资回报率给予一定的承诺。社区中的所有商铺，均由开发商进行统一的设计和经营管理，因此，投资者若无经营经验不妨可以考虑让别人来经营。
④社区商铺涌向何处？
在众多的商铺中，如何觅到称心的物美价廉的社区商铺？投资者不妨从以下途径多加留心：在旧区改造中新建的社区商铺，这是由一些沿街企业、仓库和一部分住宅等非居住用房改建成的商铺，但是这类商铺存量的挖掘数量有限，特别是在大规模的旧区改造后，这部分存量的供应量将日益减少。所以很多投资者不得不转战到机会较多的新建的社区中去寻觅商铺。
商务楼商铺的商业氛围
商务楼商铺投资蒸蒸日上，这从城市中不断拔地而起的高楼和铺天盖地无处不在的房地产广告就可见一斑。特别是写字楼项目，多位于繁华地段，或高耸巍峨或外观新颖独特，已成为城市钢筋混凝土丛林中一个个独特的风景。
商务楼投资被称为是个人投资者的新“金矿”，甚至有人预言商务楼投资将掀起新的个人投资热潮。那么，什么样的写字楼比较适合个人投资者呢？下面就来为投资者详细分析一下其中的投资条件。
（1）商务楼的区位
因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据城市规划政策规定的限制，很难再有新的高层写字楼供应，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于城市的主中心区，是衡量一栋商务楼档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
（2）商务楼的档次形象
看准档次形象，也就是说，个人投资商务楼时要瞄准客户群来投资。选择商务楼办公的目的之一，就是为了提升企业形象。大部分知名企业和实力企业在选择商务办公处时都将商务楼的档次形象作为仅次于区位的主要考虑的因素之一。
（3）商务楼的品质
对于更注重实际用途的使用的企业来说，商务楼的品质至关重要，它必须能够满足相关的方便的条件。如交通的便利程度、能否四通八达、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用，都需要逐一比较。投资者在选择之前就要综合考虑这些因素了。
（1）软件配置与物业管理
一流的硬件设施，只有匹配一流的软件配置，才能更加焕发光彩。在软件配置方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定投资保值和增值的至关重要的因素。
首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键要看该管理公司是否能做到谨慎、安全、细致、周到、快捷等。地处八一广场的南昌财富广场在江西省内首次提出建设3S第三代商务楼的新概念。
（5）置业门槛和投资回报
置业门槛的高低决定了投资者的资金投入的大小。投资者可考虑是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小博大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察商务楼入驻公司的类别层次。
交通设施商铺的创业结构
交通设施健全的地方，能吸引强大的人流，而且具有巨大的消费群体等等有利的因素，那么投资者自然不会错过如此具有前景的投资项目。下面我们就为感兴趣的投资者深入分析这类投资项目的特点和要注意的事项。
（1）交通设施内部商铺的特点
①规模特点。
交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个人商铺的规模整体主要以中、小型商铺居多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。
以北京首都国际机场为例，依托庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在80 ~ 200平方米之间，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺有较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便利店的面积较大的在200平方米左右，较小的是80平方米左右，中餐厅所占面积较大，大约500平方米。这些商铺成为服务于广大乘客的重要商业设施。
②规划设计特点。
交通设施的规划设计应该从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面有利于提高商铺的“可视性”，以此提升商铺的价值。
③运营特点。
交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。
④商铺特点。
商铺的形式：交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。
投资回收形式：交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。
（2）交通设施外部商铺的特点
①规模特点。
交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定。机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。
交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。
②规划设计特点。
交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其“可视性”。
③运营特点。
交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。
④商铺特点。
商铺的形式：交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其“可视性”价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不菲。
投资回收形式：交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好以出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求而将商铺出售，较少属于开发商开发，整个项目进行出售的情况。
（3）道路两侧商铺的特点
①规模特点。
道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。
②规划设计特点。
道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，追求个性化的同时不可违背商业规律。
③运营特点。
道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。
④商铺特点。
商铺的形式：道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。
投资回收形式：目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然“变成”的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。
道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。
（1）投资策略
交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价过高，租金收益率低于10%~ 12%，那么建议商铺投资者要谨慎考虑。
交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施所服务的乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，若该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。
学校周边的商铺投资分析
按数十年生意人一贯的看法，在高校旁边做师生的生意是一个好买卖。但最近几年，随着高校纷纷外迁和学校规章制度的限制，在高校旁边好做生意的传统认识却被彻底颠覆。下面就以一个高校周边投资失败的案例加以分析，为投资者投资学校周边商铺提出参考意见。
（1）新高校旁边投资开店却遭遇血本无归
①错觉来源：传统高校经济误导投资。
2年前，经营服装生意的陈先生在一所新建高校校区旁边投资近10万元开了一家店。原本以为，上万高校学生所产生的商机会让他财源滚滚。但没想到，不到1年时间，陈先生的店就因生意冷清而倒闭，10万元几乎全赔了进去。
高校的到来或许会提升当地经济，但这并不意味着我们商家就有利可图。陈先生的投资一开始就是个错误，但生意的失败并不是因为经营上的问题，更不是因为投资太过草率。
在投资开店前，陈先生仔细考察了市区内几所高校周边的生意。一到晚上各种酒吧、餐馆一路铺排上百米长，生意火暴，类似的繁荣还同时出现在周边其他校区周围。
市区三所传统高校周边市场生意都兴旺，为什么在高校区外迁后，类似陈先生这类商家跟着过去淘金却以惨败告终？
②校园外面：商业街生意很冷清。
在正校门处对面有一排商铺，目前并没有商家入驻，一排商铺空荡荡的。一个三轮车师傅说，都几年了，以前也有人在这里开过铺子，但根本没生意，好多商家都撤走了。
紧邻高校宿舍区的商业街除临街商铺已经出租营业，在步行街的中央，无论是一楼还是二楼，几乎空空荡荡。而在最里面一排商铺，许多商家都在落地玻璃窗上贴上了“旺铺转让”字样，转让店铺多达15家。
③校园里面：商业街生意很火暴。
从该高校侧门进入，在男女宿舍之间，就是一条商业步行街。整条街大约几百米长，从冷饮到服装再到超市甚至连数码影院都有。
这条步行街与校外的步行街有着天壤之别，随处可见学生穿梭在各个超市和冷饮店之间，异常热闹，而目前，该校还未正式开学。走进一家胶卷冲洗店，这间店铺不到10平方米，老板说每月要交几千元的租金。但老板却并不担心价格太高：“这段时间学生放假，生意不是很好，但能保证盈利，开学后，生意会火起来的。”
④步行街售楼部：隐瞒高校封闭管理。
来到该高校校外商业步行街售楼部。售楼小姐很热情，详细地向记者介绍当地围绕该高校的经济发展情况，如“周围有多少拆迁房建成”，“该高校将会发展到几万学生”，“现在买铺面价格会有多低”。不过，售楼小姐始终没有提及该校实行封闭式管理。当记者将此事抛出后，售楼小姐立刻转了口风：“学校执行封闭式管理，是为学生安全着想。但高校的发展趋势都不会是封闭式，所以，只要耐心等几年，肯定会有变化。”
⑤投资分析：投资高校先做情报专家。
很多和陈先生一样的投资者失败的致命原因是当初不了解高校是否实行封闭管理。那么，其他没有实行封闭式管理的外迁高校周边，生意是否都好做呢？
投资高校如同博弈，商家若不能对该地区进行深入调查和摸底，很容易血本无归。对于陈先生的遭遇，这充分说明了商家的准备工作不足，贸然下手，必然失败。目前很多高校自身也组建了后勤公司等经济实体，自古就有句话叫“肥水不流外人田”。
在高校周边投资还有一个风险，就是学校方面可能会随时出台一些规定，比如说突然改变一个校门的使用状态，这将对校门周边的商家构成致命的打击。
同时，“一所高校带动一个地区的发展”并非不可能，但商家应谨慎，不要盲目投资。因为大学生虽然是一个巨大的消费群体，但每名大学生个体的消费实力却并不强。如果商家不把这些都充分考虑进去，投资失败是很容易的事情。而且，商家在投资高校周边地区时，还应该考察当地的消费群体及发展方向。一句话，投资高校经济，商家们最好在各方面情况都调查清楚后再下手。
（2）如何投资学校周边商铺获益？
学校周边，每到中午休息或下午放学，小店就挤满了学生———买零食，吃午饭，喝汽水，吃雪糕……这情景很多人还是印象很深的。漫长的暑假，又到了“学校铺”的休整期。投资学校周边的店铺，不仅生意好，而且升值潜力大。准备在学校周边选择商铺及经营行业的投资者，应注意以下几点：
①在选择商铺位置的时候，注意靠近学校旁边或位于学生上学放学的必经之路上，这样可尽可能吸引更多师生光顾。
②在选择经营的行业上，由于老师、家长和学生是其主力的消费群，因此选择与学生学习、生活息息相关的行业，如小食店、杂货店、精品店、文具店或书店等中档消费的行业，这样能更贴近主力消费市场的需求和经济承受能力。
③最好是周边同时有几所学校分布的路段，可得到更多的消费力作支持。
④由于商铺的具体价格水平需视多个因素而定，不同情况会导致价格差异较大，故商家还需注意商铺的各项细节问题，如除了注意考虑租金之外，还要考虑物业管理费、装修情况、地理位置、铺面大小等，这些都将影响盈利情况。一般来讲，越靠近学校大门的店铺，生意越好。
⑤商铺的装修风格上一定要迎合消费群的审美品位，如在中小学附近开设小食店、精品店或文具店，宜采用迎合目前青少年喜好的色彩亮丽、风格活泼的装修。
⑥在学校附近经营饮食商铺，一定要选择有饮食经营许可的铺位，要实地考察店铺的排污、煤气、水、电等设计，与开发商或业主确认店铺具备饮食功能，一般具有饮食功能的店铺在其房产证上会有注明。
⑦专门经营饮品店也是一个不错的选择，例如牛奶屋、雪糕屋、饮品店，需要的面积不大，技术成本也不高，并且很受学生欢迎。
总之，投资学校周边的店铺，应以薄利多销为经营原则，因为学生多，所以盈利总额也相当可观。
旅游区商铺的广阔前景
前有小桥流水，后有长街曲巷……这种依托“绿色环境”、倡导“自然生态”的旅游商铺目前深得人们的青睐，在商铺投资领域中异军突起。顾名思义，旅游商铺就是将旅游与商业房产结合为一体。此类商铺主要是位于旅游风景区，以游客为主要的经营对象，在经营上一般体现为人流量相对集中，且消费需求旺盛。
旅游房产大多出现在一些景区，其中包括旅游商铺、旅游产权式酒店等，这些旅游房产项目靠景点来提升其房产的品质，而景点中的游人又能带动整个房产的人气，很多旅游房产甚至和景区开发融为一体。
（1）旅游商铺定位有差异
旅游房产之所以受到大众的欢迎，其主要原因在于旅游业是国内发展极为迅速的支柱产业，具有良好的发展前景，人们生活和消费品位的提升，也使大打“自然生态”牌的旅游商铺更符合消费者对绿色健康的心理需求。
而从国内经济发展形势来看，近几年仍旧是旅游行业高速发展时期，以旅游服务为主要经营内容的旅游商铺必然存在广阔的发展增值空间，从而备受投资者的关注。同时，旅游商铺大多位于城市的周边地区，目标市场定位上的差异也使其在很大程度上避免了与市中心各类商铺进行激烈竞争，从而使其能够在极短的时间内异军突起。
（2）尚处于市场培育期
不过，由于很多旅游房产位于城郊处的景区，尚处于市场培育期，因此部分商铺的价格还未疯长。据调查显示，一些成熟景区的商铺价格，其攀升速度相当迅速。如在2007年年终商铺展中展示的古镇周庄的一些商铺，其价格已从几年前的7000元／平方米上升到1. 3万元／平方米。在这个占地面积为70亩的公园中，各种仿古建筑所组成的度假酒店、特色商铺、艺术馆、酒吧区错落有致，而和古镇相通的河水悠闲地环绕在每幢建筑的门口。很多投资者都被这种田园式的宁静所打动，一时间纷纷产生了想要购买其中商铺、度假酒店的冲动。正如一位上海投资者说的那样，这种商铺对都市人来说，不仅有一定的投资价值，退休后在那里养老也不错。
现在各大旅游景点的主要路线最具人气，所以越来越多的旅游商铺项目开始在景点“必经之路”上做文章。
（3）专家：投资前细思量
购买旅游房产，不仅看景观是否美丽，景区内涵是否吸引人也至关重要，同时还要关注整个景区的发展前景，比如周边是否有高速公路，公共交通是否便利，是否有大规模的旅游规划等。旅游房产的开发商也很重要，投资者要关注开发商的实力，同时看开发商是否具有持续经营的能力。如果卖完房子就走人，则要引起警惕，因为今后的整个商区经营有可能完全改变；另外，开发商的经营理念也是一个很重要的因素。
地铁商铺投资潜力巨大
从住宅投资角度讲，地铁沿线楼盘的价格一般要比非沿线楼盘高出25%至30%。“地铁房”的快速升温同样波及周边区域的商铺物业市场，沿线商铺随着地铁的延伸其价值逐步被抬高。从前几年地铁沿线商铺市场走势看，这些商铺物业的升值空间一般都在30%~ 50%。
（1）地铁商铺的辐射效应
人们称地铁商铺是“交通流动性物业”，其特点就是客户多而集中，但即时流动性很强，想依靠地铁站点长时间留驻顾客是困难的。因此，地铁商铺投资应重点考虑商铺顾客的集聚距离。一般来说，轨道交通对商业房地产市场的辐射效应大致可分为三个圈层，即“地铁核心圈层”、“地铁上盖圈层”（即地铁出入口空间区域）、“地铁辐射圈层”。
“地铁核心圈层”指的是位于商业繁华地区的地铁站点及周边范围区域，该区域对商铺物业影响力最大。特别是坐落在核心圈层附近热闹的商业街区，无论是商铺、办公楼还是酒店式公寓等都十分兴旺。因为地铁交通带来一定的客流量，加上商业街原来就拥有的往来购物人群，双倍客流量无疑直接给“地铁核心圈层”商铺带来较好的收益。
“地铁上盖圈层”指的是直接坐落在地铁站上方的商铺物业，这里的“过路消费”是此类商铺最显著的特点。上盖圈层商铺直接受益于大批地铁客流，量虽大，但消费欲望不一定大。因为这里主要还是以交通客流为主，他们一般不会长时间地驻留购物。因此，对这类商铺抱过高的期望是不现实的。不过，由于商铺以中青年客户为主，比较适宜于开设一些小型时尚化而又便捷化的商铺。
“地铁辐射圈层”主要指的是地铁站周边几个街区或者更远的区域范围，这些商铺是否兴旺视地铁站坐落的区域位置而定。该圈层的地铁站点越是在郊区，辐射范围也就越广。当然，由于距离过远，人气较弱，其价值集聚效应也就越小。然而，此类地铁站还要看途经和滞留的客流情况，客流多的话消费量就高，反之就低。
（2）地铁商铺投资的特点
地铁商铺投资必须抓住两大明显的特点。一是并非任何地铁商铺都是快速“成长股”。地铁站点客流人群呈“漏斗效应”，来往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人气的驻留时间和消费欲望决定了地铁商铺的价值。
另一个明显特点是“时尚化”和“便捷化”，由于来往客流绝大多数是年轻人。因此哪个地铁站点换乘线路越多，这里的商铺生意也就越是兴隆。地铁站都是多条线路的换乘站点，因为客流多，消费几率也就大大提高。目前，此类枢纽站点商铺租金都比其他站点每平方米高出500 ~ 1000元。估计未来一些新建地铁枢纽站点的商铺市场必定会有较好的增长潜力，目前这些站点商铺虽然租金有所上涨，但还是一铺难求。
（3）地铁商铺投资成功的因素
投资地铁商铺也会受到诸多因素的制约。如果操作不当，也会遭遇风险，甚至失败。地铁商铺投资能否成功，主要取决于5个要素：地段、人流量、位置、成长性以及管理能力。
①地段。
地段的好坏与否，直接决定投资的成败。商铺价值与地段密不可分，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。有些站点地处人流量较小的区域，同时周边商业氛围冷清，这样的铺位，会因为地段价值差而毫无价值可言。因此投资时对地段的考量绝不能放松，应尽量寻求位于地段价值较高的站点进行投资。
②人流量。
人流量也在一定程度上决定商铺品质的优劣。失去了人流量的支撑，犹如无本之木，没有基础，其余的都是空谈。对于人流量的考量，应该考察其有效到达量，如有些站点虽然地处闹市区，但是由于其有效人流量不足，一时也难以变成旺铺。由于站点的人流无法转变成商铺的客流，因此其经营状况并未如当初所设想的那样火热起来。如果地铁人流能够有效转换成商铺客流，那么经营状况肯定不错。
③位置。
同属一区的商铺，但是靠近过道的租金最高，缘何如此呢？这就是位置因素所起的作用。因为越靠近过道，所能接触到的人流量也就越大。由此可见，地铁商铺对于位置也非常讲究，选择好的位置，投资回报相对要高。
④成长性。
就商铺的属性来说，如果其成长性一般，自然会限制未来的升值潜力，因而投资价值会大打折扣。考察地铁商铺的成长性，可以与周边发展潜力综合起来考虑。目前一些在建的地铁枢纽站值得重点关注，建成之后，人流量必定大增。
⑤管理。
商铺管理方的管理能力也是投资者关注的一个重要因素。比如，上海市位于人民广场站附近的香港名品街，不少从地铁上下来的乘客，会专程前去购物。借助其精确定位，已步入良性循环，商铺租金不断上涨，目前连摆放在走道上一个长约1. 2米的化妆品柜台，月租金也达到了12000元（或者按照营业额的28%提成），但仍然一铺难求。可见管理方能力的高低，也决定了商铺未来升值的潜力大小。地铁商铺大都把对象定位在都市白领，如果管理方引导不善，很容易导致同质化竞争，这是投资者需要注意的。
连锁加盟商铺投资分析
商铺投资最稳妥的投资项目是什么？
很多有经验的投资者会选择连锁加盟，因为连锁品牌不仅拥有自身的知名度，同时也有成熟的营运体系，就连店面设计也有统一标准。商铺的经营在于选择一个良好的投资组合，即无论是自主经营（创业投资）还是资产投资，都要选择一个合适且良好的经营业态，不断提升商铺的核心价值。这种情况下，不免让很多投资者会认为开连锁较为省心。一般而言，连锁分三类，诸如沃尔玛为直营连锁，一些企业自愿组合在一起的为自愿连锁，加盟肯德基的为特许加盟（加盟连锁）。在这三类连锁中，特许加盟对一般商铺投资者来说吸引力更为强盛，然而，在目前的市场环境中，连锁经营也并不是意味着只涨不跌、稳赚不亏。在选择连锁加盟时，还需要中和连锁品牌的成熟度以及商铺选择的契合度。
（1）“肯德基式”的加盟类型更为成熟
各行业不同业态存在着不同品牌的连锁企业，然而，连锁并不意味着该品牌从自身价值到管理经验就是成熟的。每个成功的品牌都要经过年代的洗礼，市场上存在太多不成功的连锁经营案例。有些连锁加盟品牌并不像宣传的那样好，投资者切勿轻易投资加盟，下面就让我们来看看一些投资加盟连锁品牌失败的原因。
①放任自流，全无管理。
这类品牌对于加盟商无任何投资建议，从商铺的选址，到店面的装饰，再到经营方式全不介入，只要加盟商按期支付加盟费，再按需从其名下购买一些必需的材料即可。这类品牌或许较有知名度，但完全不将成功经营的经验传授给加盟商，最终可能或由于选址失误抑或是经营不利导致加盟失败。
②窃取经验，自立门户。
这类品牌会给加盟商提供相应的经营建议，在加盟店面稳定运营一段时间后，由于加盟商对利益的追逐，选择照葫芦画瓢自立门户，以同质化的形式开店，甚至连店名都含混相近。但李鬼终究不是李逵，总有一些连锁品牌核心的价值是其学不会的，因此自立门户的品牌只怕也不会有超越的可能，而且还会在一定程度上对连锁品牌产生负面影响。
③区域内同质化严重。
该类品牌是没有做好区域规划，导致在同一个区域相近的地段内同时出现几家加盟店，虽然这说明此处确实适合该品牌的经营，但由于各加盟店自负盈亏，因此，相互之间的恶性竞争也会产生，这将成为品牌的经营的不利因素。
鉴于一些不成熟的加盟模式，投资者在选择时一定要注意对加盟品牌规划能力和管理能力的考察，选择一个对自己投资有助力的品牌。如肯德基，它在中国推行的加盟方式有点儿类似于“保姆式”，即依托自身成熟的经营模式，选择合适的地址、店铺，培训合格的服务人员，先将店面开设起来，之后，如果投资者看重该店，就可以全盘购买，之后只要按期支付相应的费用即可，与此同时，加盟商还可以根据自身的经营实力与总部签订合约，规定合适区域内不再追加其他店面。这样的加盟模式既省去了投资者找铺时的麻烦和风险，还大大增加了投资成功的概率，当然，肯德基对于加盟商自身的要求也很高。
（2）儿童教育等成为近几年商铺投资的景气行业
在最新的景气行业调查中，儿童教育、医疗保健、中式快餐等都呈现出快速上升的发展势头。对于此类行业的选址，投资者要选择那些社区成熟度高、社区住户收入相对较高，同时面积大而租金低的铺位。
投资固然最讲求回报，然而，回报对于教育性质的加盟来说，却也很危险。比如，儿童教育的区域服务性相当强，目前的区域需求也相当强，也就意味着只要选对了地方，幼儿园就不愁生源，不会轻易关门。例如，著名的“名山幼儿园”在设立时也选择了连锁之路，但开园之后，却迟迟没有将品牌连锁付诸实际。我们知道，连锁在一定程度上就是快速扩张，同时还得保证内在品质的相同。可是，儿童教育不能走快速扩张之路，特别是在目前国内儿童教育业不发达，行业内没有成熟的管理模式，经营范畴内也没有成熟的快速拓展之道的时候。而且，目前我国儿童教育业的人才输出不是很顺畅，儿童教育体系也不是很完整，对于非公立机构来说，很多尝试都得一步步慢慢来，寻求成功的突破口。这样的发展现状，也不允许人们看到利益前景就不顾一切地搞连锁。
教育是长线职责，儿童教育亦是如此，该行业的发展景气日益高涨能够形成一定的助力，当然，对于行业的投入也是需要有利益产出的，因此，投资者在选择的时候要兼顾教育品质和利益回收的平衡。
（3）好位置不等于好效益，先选品牌再选地址
连锁加盟的投资成功自然也少不了选择好地段这一环节。举个简单的例子，同样是咖啡零售，星巴克的店铺总是出现在繁华的街头，与客流量较大和人员流动性较快的百货业相连接，而上岛咖啡则选在拥有宽裕停车位、相对安静的地区。而且，两者对于店面的要求也截然不同，最直观的就是星巴克从店铺面积到家具摆设都狭小拥挤，而上岛咖啡则宽敞舒适。这些不同都是由于它们经营定位和服务对象的不同所致的。
因此，创业投资者首先要明确想经营的业态是什么，如果是加盟连锁，就要首先与连锁品牌进行交流，从经营者的立场上选择合适的铺址；而资产投资者也要结合自己所购店铺的位置、面积、户型等特质，明确该店铺最适合经营的项目，再进行出租，才能保证商铺的营运质量，拓展商铺的升值空间，取得较高的收益。
农贸市场商铺投资贴士
商铺投资者的眼光近几年来也开始投向“农贸市场”。农贸市场之所以如此受宠，主要归功于：目前股市的低迷，及央行加息导致住宅地产市场的委靡，越来越多的投资者收回投入股市和房市的资金持币观望，这时，契合中小投资要求的“农贸超市”适时而生，正好迎合了手握闲散资金却无处花销的“财主”。
有需求就有市场。综观农贸市场，主要因两大特点吸引眼球。
（1）门槛低
据调查，农贸市场的平均价格在每平方米1万元左右，一个铺位大约5万~ 10万元，有的铺位2万~ 3万元就可以买到，适应了大批做小本生意的业主进入，因此受到广大中小投资者的追捧。
（2）回报高
各大农贸市场都采用类似“返租”的形式吸引投资者，有的承诺5年左右收回成本，有的是七八年或10年左右。
如此美好的前景吸引住了诸多中小投资者。孰不知，魔鬼总是与天使为伴。农贸市场在疯狂扩张的同时，潜藏着更大、更深层次的危机。因此提醒广大投资者：警惕，农贸市场投资也有陷阱！
（1）要看自己的投资能力
同一个市场的农贸市场铺，其差价也不小，临街铺的价格往往比不临街的铺位起码贵一倍。是选择临街铺还是非临街铺呢？一要看自己的投资能力，因为临街铺的经营收益虽然高于非临街铺，但它单价较高，面积往往也较大。投资额可能是其他铺位的四五倍甚至更多。二是受消费习惯的影响，不少消费者在买菜的时候都希望货比三家，因此，在农贸市场里面，如果是经营同一类型商品，位置又靠在一起的话，临街铺不见得有很大的优势。
（2）未来经营状况要了解
农贸市场未来的投资收益，和市场本身的经营状况有很大的关系，因此，了解市场的经营状况和未来的发展非常关键。投资者在买铺前，要留意该农贸市场铺位的出租状况和租金水平。同时，还要注意周边的人口总量及未来的人口变化、周边人群的消费能力和消费习惯。
有的农贸市场铺周边的居住人口很多，居住人口的素质也似乎挺高，但市场的经营业绩却迟迟上不去，为什么呢？这和人群的消费习惯有关。以某农贸市场为例，虽然周边居民都是以收入较高的白领甚至金领为主，但这些人要么很少下厨，要么习惯于到购物环境更好的超市买菜，农贸市场的经营状况自然不佳，因此，这样的市场就不沾也罢。
（3）位置相近价格可能相异
在农贸市场里面，即使是位置接近的铺位，价格也会有很大的差异。这是由于在农贸市场内不同的铺位往往被指定了不同的经营内容，像禽鸟、水产、蔬菜等等，由于不同的经营内容，其利润率往往有很大的差异，这也就带来了租金水平的差异和铺位售价的差异，这是投资者需要额外关注的。
此外，提醒投资者，如果一些农贸市场在进行升级的装修改造，不妨选择已经改造完毕的市场会比较划算，一是省下一笔资金；二是可以减少装修的控制期。
专业商业街商铺人多好聚财
一条著名的专业商业街商铺肯定是既“经典”又兴旺，优越的商业氛围、稳定的客流量决定了此类商铺经营收益颇丰。投资此类商铺是值得的，但其租金或单位面积价格也是高不可攀的。例如上海七浦路商业街、地铁商业街等，都形成了特色强、人气旺的优势，但往往也是千金难买一铺。
一般而言，专业商业街具有以下特点：规模体现市场需求和所经营的商品的特点；商铺沿街两侧布置，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；长度不能太长，超过600米时消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉；名称往往体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素等。
专业商业街商铺的形式各异。例如北京的专业商铺街，有些完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街等。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可运营面积减少。物品业态商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，取得成功的概率很高。
专业商业街的主要投资回收形式为出租经营，也有个别商业街的商铺采取出售的方式，有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取使用权出售的方式。
商铺投资原理中的各项因素对专业商业街商铺投资决策的影响力度是不同的，综合来看，商情因素处在首要地位：商铺投资者应该选择至少具有区域市场基础，交通方便，周边客流量大，所在地区房地产发展活跃，所经营的商品附加值高，管理商水平良好，而且整个商业街的规划设计比较合理的项目。
商铺投资者在一条专业商业街选择商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”，首选铺面，次选铺位，尽可能选择一层的商铺；以客流量、交通条件为考虑参数，进行深入挑选；再对商铺内部的硬件条件进行分析比较；停车条件可以作为可适当考虑的因素；最后结合选择商铺的上述条件，和开发商进行购买价格或租金的洽商，并最终对商铺投资的收益率做出预测。
如果投资者要投资新开发的专业商业街、商业中心的商铺，又应该考虑以下因素。
（1）地段、交通是首要的
正如前面一直强调的，商铺投资绝对离不开好地段，投资专业商业街更是如此。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
（2）开发商对于业态的规划、定位很重要
开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。
（3）整个商业街是否实行统一管理
商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，导致产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。
（1）商业街的推广有无完整计划
一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2 ~ 3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，都会影响商业街未来的发展。
（5）同一地段商业街是否过于雷同
同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。
商业街的业态组合研究
商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定的结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。
商业街的正确定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。
（1）商业街的定位
①商业街的商业主题。
商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如，在北京，以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过20年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的71%，而境外人士占了26%。
与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。
②商业街的社会主题。
即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市的大概风貌。
例如，广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如，北京前门的大栅栏商业街，根据业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。
（2）选择最佳业态组合
商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占10%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。
但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由200多家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。
通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。
主题小商铺投资选“对”的才能成功
对于雨后春笋般冒出来的主题小商铺，如何选择有潜力的铺位，十分考验投资者的眼光。有地产专家表示，除了传统的看地段、价格、产权是否清晰等硬性因素外，还需要看发展商的软实力，看经营定位是否符合区域的发展规划，看运营商有没有长远经营的觉醒等。
商场案例：马会家居体验式消费开创家居销售新模式
位于珠江新城的马会家居，自2010年5月底开业以来，客流、营业额可谓是稳步提高。但此项目的成功绝非偶然。在地理位置上，珠江新城一直有大型高端家居卖场集中营之称，广州人想到买高档家具、装饰材料等，率先想到珠江新城。在交通方面，该项目就在地铁5号线出口处。地段和交通的优势是马会家居的成功的首要因素。其次，在经营模式方面，该盘为了更好地统一运营，采取只租不售的模式，同时吸取国际“体验式消费”先进理念，打破传统被动购买的模式。也就是说，马会家居提供的不仅仅是家具，更是新的生活方式、泛家居休闲消费。
此外，马会家居还倡导“环保家居绿色生活”，以全新业态和高端卖场标准，引入500多个国内外一线品牌同场经营，为消费者全线提供陶瓷、厨卫、地板、家具及精致饰品等名牌产品，开创了国际级家居生活新境界。
作为高端家居卖场领军企业的马会家居，在经营众多国际知名家居、建材产品之余，亦不忘经营慈善公益事业。如狮子会、一滴水公益网等；关注行业动态，积极加入众多行业协会，如广东省家具协会、深圳市家具行业协会等；同时也热心于科教事业，成立中山大学润泽哲学发展基金会等。
投资案例：投资客出手半年就收租
有好的商铺，也还需要有实力的拥趸。张小姐是商铺投资的新手，但实践证明，她的眼光还不错。
2010年8月，张小姐以61万元的总价买下了位于越秀区越秀中路的宝贝城的一间格子铺，面积为11. 1平方米，算下来单价约为1. 5万元，“我买的是第二期，那时候价格已经涨了不少，第一期的单价才3. 5万元左右，后来调控政策不停出台，但这里的价格还是涨了，10月份我这样铺的总价又涨了两三万元了。”
说到投资主题小商铺的出发点，张小姐归纳为三点，一是为了资金保值，这样的铺子总价不高，方便投资；二是她留意到当时广州市区内妇婴一体化的概念商场还没有；三是开发商与电视台有推广合作，令她看好宝贝城的未来运营。张小姐说，买铺时，开发商的承诺也很吸引人，“开业后就能收租，由开发商经营10年，可收回八成成本，就算剩下的20%没收回来，还有个铺在那里，我至少不会亏。”
据了解，宝贝城50%的物业将由发展商自持经营，今年1月正式开业，进驻的品牌包括迪士尼、乐高等多家知名品牌，目前南方电视台少儿频道也在此设立了少儿演播中心，每周有一个小时的直播节目。上周六记者到现场采访发现，商场的人气还不错，聚集了不少带着孩子来逛的父母，各个小铺吸引了很多妈妈级的买家。在儿童游乐区，很多孩子在开心地玩耍。
“我现在的租金基本上可以抵每个月银行的月供，到了明年，每个月还有几百块钱的进账。”张小姐告诉记者，她出手后半年，宝贝城便如期开业，她也开始收租，由于她只付了一半首期，剩下的钱从银行贷款，第一年开发商按6%的比例返租，基本没有供铺的压力，到了明年，返租率将提高至7%，第3年至第9年返租率将升至8%，第10个年头将按照9%的比例来返租。
“开发商还承诺1 ~ 6年内会将商场上市，如果上市的话可以原价的3. 5倍回购。”张小姐说这个承诺未必能这么快实现，但就目前来看，商场的人气还不错。
选铺法则：锻炼选铺眼力“四看”
骏誉投资总经理助理李路杰：
对于商铺投资客来说，好的眼力也需要理性的分析作为基础。投资商铺要有保障，最重要从四个方面入手分析：产权、地段、销售价格和开发商经营实力。投资者在买商铺时必须看商业项目大产权证是否齐全，不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题，最好能选择黄金地段和成熟商圈的项目，同时应看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。
最后，李先生指出，投资者在投资时应认真分析商业项目的销售价格是否合理，因为目前市场上的确存在着商业项目虚高价格的现象，投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租。从广州商业地产发展历史来看，因返租而出现的纠纷经常可以见到。
资深商业地产专家陈瑞标：
首先，鉴别该商铺所在区域的商业价值。对一般家庭式投资客来说，由于投资商铺次数少，可能不会做专业的分析，但起码要对该商城的周边环境有一个粗略的认知。“零售看走鬼、批发睇车仔！”通过此方法，或多或少、或有或无，聪明的商贩会给你答案，市调的结果以及物业价值的高低也在此充分体现。
其次，要考究发展商的经营定位是否与该地段现状和未来发展相符，以及发展商预留了多少面积自营，以及有无实际的行业龙头企业入驻。对于未来营运管理，发展商有无具体操作方案等等。
再其次，认清出售商铺的发展商与返租或营运商的关系在法律上是否有关联，购铺合同与返租合同是否不可分割，一旦租金断付、经营承诺谁来履约和担责等，这些问题都要清晰化，并且尽可能在合同中有所体现。
最后，要了解清楚是否可以马上办理产权证手续等，尤其一些曾经“烂”过或仍在“烂”的项目，是否属于合法性销售、未完工的可否有能力完工验收交付使用，否则一切都是浮云。
网络调查：超五成网民投资主题小商铺犹豫中
住宅限购，买铺投资的广告宣传风生水起，主题小商铺近来更是被炒得热火朝天。在高投资回报、低入市门槛的“诱惑”下，你动心了没有？你会选择概念商铺来投资吗？近日本报与网易联合发起了一次网络问卷调查显示，超过五成的市民想过投资主题小商铺，但还未出手，正处于犹豫之中。
此次网络调查的结果显示，有高达81. 1%的市民接到过各类主题小商铺的广告信息，当被问到“是否想过投资此类主题小商铺”时，有55. 1%的被调查者表示“想过，但还未出手”，有16. 8%的市民“已经投资”了。
在投资原因的分析上，有36%的被访者表示三大原因皆有，这些原因分别是“总价低”、“投资回报高”和“住宅限购没找到其他的投资渠道”，但在投资主题小商铺首要考虑因素中，选择“投资回报率”的被访者最多，高达36%，其次为“未来预期”。
对于已经投资商铺的市民，被问到对于投资回报的评价时，有15%的人认为投资回报“一般，基本满意”，有13. 3%的被访者表示“比较差，我很失望”，仅有11. 7%的投资者认为投资回报率“很高，我很满意”。
投资客心理：投资商铺各有小算盘
在明知道投资商铺有风险的情况下，投资客为什么还屡屡出手？投资商铺已有10余年的张超告诉记者，就固定资产投资来说，商铺市场回报周期短，并且回报率相对要高。“如果选择‘对’的商铺，一铺真的可以养三代。”据了解，张超和其老公目前拥有10余个铺，多数位于荔湾、越秀老城区。
一直热衷于投资住宅的余下，在住宅限购后，近期准备转向商铺市场。他告诉记者，在通货膨胀预期下，房地产住宅市场限购、股市又振荡，还是投资商铺比较妥当。商铺不同于住宅随着时间流逝还要计算折旧费，相反，商铺与时间是成正比的关系。
生意人投资商铺也有自己的想法。做餐饮业的温伟告诉记者，投资商铺主要是为了避税，买商铺或是写字楼能有效避税，因为目前房产的相关税率远比经营所得相关收益的利率要低。
百货商场、购物中心商铺投资指南
很多投资者青睐于百货商场、购物中心等大型商场的商铺投资。不仅因为这些项目的可观投资回报率和安全系数较高，而且具有专门的管理队伍对商铺进行管理和经营，这让投资者少了很多的担心，还有其他的有利因素吸引着投资者纷纷加入。投资者在投资这些项目时，最好先了解一下这些投资项目的特点和相关事项，做到有的放矢，才能事半功倍。下面是关于百货商场商铺和购物中心商铺的投资指南，供投资者参考。
（1）百货商场商铺的特点
①百货商场规模特点。
一般情况下，百货商场规模在2万平方米左右，如北京赛特购物中心的面积为1. 8万平方米。
②百货商场规划设计特点。
百货商场通常采用3 ~ 5层的多层建筑，不需要对设计荷载作过多考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括P O S机系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
③百货商场运营特点。
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
④百货商场商铺特点。
商铺的形式：百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
投资回收形式：百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分来区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
（2）购物中心商铺的特点
①购物中心规模特点。
目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心项目具有不错的收益率。值得商铺投资者进行投资，但是首先要对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。
②购物中心规划设计特点。
购物中心规划设计所牵涉的技术内容很多，包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败起着决定性作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。
也许投资者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些都对购物中心的规划设计提出了高要求。
总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。
③购物中心运营特点。
绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。
当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再以回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，但需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少有散户投资者。
④购物中心商铺的特点。
商铺的形式：购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几万平方米不等。
投资回收形式：购物中心牵涉到的经营业态比较多样化，有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型的数量不同，其中超级购物中心里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1. 5万~ 2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。
购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成结合的方式。
（3）投资策略
百货商场类商铺投资比较适合投资机构，因为投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。
购物中心商铺主要适合投资团体或具有专业能力的投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作，而系统化运作正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面可以吸引个人投资者进来；另一方面可以考虑管理商“返租”等方式，以最大程度地保证项目经营管理的整体性。
对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目在将来面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。所以，投资者要理性地对待看似有良好前景的项目投资，要有长远的眼光。
（1）地下商铺逐步走俏
随着城市中心土地的短缺、地价的飙升，以及交通和环境状况的恶化，地下商城作为经营地下空间的重要部分在国外得到了很好的发展，现在日本、美国、法国等国在城市地下空间利用领域已达到了相当的规模和水平。目前地下商城已经成为地上商业的一部分，将对整个区域商业体起到补充作用，填补地上商区无法提供的商业服务，向地下发展已经成为新趋势。
据了解，地下商城建设可以免去地价成本，享受到成熟商圈的人流优势，并且开发商投资回本期较短，风险比较低，增值也比较快。
地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺沿着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。
随着成都地铁的开通，庞大的乘客群体让人们开始重新看好地铁商业的投资前景。
而目前成都在售的地下商城项目大多都与地铁相连，地铁也成为商家对外营销的主要卖点之一。
但是不少业内专家指出，地下商铺要比地面的更难经营，因为空调、通风、安全通道等营运成本要比地面商铺高，而且大的品牌一般都不会进驻地下商城。所以，对于投资者来讲，选择地下商铺就等于同机遇和风险热舞，不确定因素较多，投资者须谨慎。
投资服装商铺选址应注意事项
服装店铺的成功经营涉及的环节众多，这些环节环环相扣，缺一不可。但在其中最重要也是首当其冲的是———选址。假如这个首要环节做得不好，即使在后续的订货、陈列、导购治理、销售服务等各方面做得非常好，也很难做到目标销售业绩。
一般来说，做得比较成功的服装经营店在店址选择上都有一些共同的特点。投资者应该注意服装店铺选址一些重要事项，以免做出错误的投资决策。
（1）选址应瞄准商业活动频率高的地区
这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，则营业额必然较高。这样的店址就是所谓“寸金之地”。在这类地区，物流快，对于服饰业来说，服饰的趋势很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，所以商业活动频繁的地区对服饰店店址的选择来说是绝佳的地点。
（2）选址应聚集在人口密度高的地区
在居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们进店里的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有。对于卖哪种款式或类型的服饰的选择比较容易，都会有较多的顾客。而且，由于人口的流动量一直都很大，容易了解每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以保证店铺稳定而丰厚的收入。
（3）选址不放过客流量多的街道
店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或交通的影响，以选择最优地点。对于一些客流量多，但是因为是交通要道，都是上下班的地方，则不是服饰店地址的很好选择。
（1）选址务必在交通便利的地区
要交通便利，顾客才愿意光顾，愿意坐车去。一般来说，附近有汽车站，或者顾客可以步行不到20分钟的路程可到达的店铺是最优的。
（5）选址应倾向于人们聚集或聚会的场所
如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有许多人会来消费。服饰的流行快，样式多，只要能购进独特款式而且流行的服饰，人们就会因在别的地方买不到而买下它。而且来这类娱乐场所的大都是年轻人，他们追求时尚的心理很强，所以，在这些地方开一家时尚的服饰店，会吸引大批追赶潮流的年轻顾客。
（6）选址应集中于同类店铺聚集的街区
对于服饰这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。例如，成都的科甲巷一条街是成都高档服装的聚散地，生意相当火爆；东玉龙街，是皮衣一条街，天气转凉或寒冬将至时，选购皮衣的人都要来这里逛逛，生意兴隆自不必说。
一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能够综合大部分条件，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资。
其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有利可图。
因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间做不做得了黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活。如果实在是初期资金不足，且其他地区也还有好店址可选择，只要能经营得当，也一样有利可图。
保健型美容店成投资热点
从美容行业获悉，目前保健型美容店成为投资热点。不过，要提醒广大投资者，投资保健美容店需要谨慎选择加盟商家。
（1）投资个案：3年内开了2家分店
黄小姐在自己居住的小区租了个两房一厅（面积60平方米，租金2500元／月，押金5000元，简单装修费用7500元），以加盟的形式（加盟费用2万元，人员招聘费用5000元），总共投入大概5万元开了一家小型的保健美容院。黄小姐的定位非常清晰：专门为亚健康女性提供保健型美容项目，以刮痧、拔罐、经络按摩、排毒体刷等具有医学背景的美体项目，兼做面部美容护理。美容院一年基本回本并略有利润，现已在海珠区和东山区住宅小区开了两家分店，每月每店利润大概5500 ~ 7300元。
（2）一家小型保健美容院投入回报表格
投入：租金2500元／月；押金5000元；简单装修费用7500元；加盟费用2万元；人员招聘费用5000元；总共投入约5万元。
回报：1年内有2家分店，每月每店利润大概5500 ~ 7300元。
（3）投资准备：选址最为关键
选择地址是最重要的投资准备。小型保健型美容院可选择在成熟的社区，以具有一定消费能力的白领为主；也可选择写字楼群，因为这里有一大群亚健康人群。在选择店铺时要对该区的人员流动情况、消费能力、消费心理等做相关的调查分析，以确定今后的经营方式如促销手段等。选择好地址后就可携个人身份证等资料到工商部门申请营业执照，由于美容院发牌已经放开，所以这类申请的费用不高、时间也不长。
据了解，目前市场上加盟费用有不同的规格，为了适应小本创业的市场需求，一两万的加盟模式占大多数。
（1）风险分析：谨慎选择加盟商
每个行业都有其投资风险，相对投资小的保健型美容坊也是如此。以下是给投资者的相关告诫：
①谨慎选择加盟商家。
在选择加盟品牌时，不要单看该商家的价格以及他所许诺的加盟支持，产品和技术是选择的关键，最好自己亲自使用一段时间后再作决定；其次是该加盟商家的信誉度，可以通过上网以及询问行业人士了解，对于被媒体曝光过的不诚信企业一定不可选。一定要签订详细的加盟合同，尤其注意回单条件等细节。
②做好投资前期准备。
投资保健型美容院存在技术失误、消防问题、卫生条件等隐患，在投资前一定要做好准备，并准备应对方法和具备相关的应对资本。
③勿轻易打“价格战”。
对于竞争比较激烈的美容院行业，价格战是竞争对手的惯用方法，在新店开业后有可能遇到周围竞争对手的价格打压，所以对自己的价格体系一定要准备充分。勿以店小而低价，美容卫生环境、美容用品的消毒清洁工作一定要做到位，产品质量和技术一定要有保障，千万别以低价格作为竞争的手段。
④确定开业的营销策略。
美容院刚开业时都会面对如何吸引新客户的问题，所以在决定投资时一定要确定开业期间的营销策略。
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