商铺预租的6个步骤

    近几年来由于商铺比较紧俏，预租的现象越来越多。为了保障商铺交易双方的权利，商铺预租应具备以下6个条件：

    ①商铺预租的前提是该商铺已经符合商品房预售的条件，并且开发商已经依法取得房地局核发的商品房预售许可证。

    ②在符合上述前提条件下，承租人应当与开发商签订具备下列详细条款的《商铺预租合同》：租赁当事人的姓名或者名称、住所；房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途；预租房屋的交付使用日期；租赁期限；预付款的金额、支付期限；租金数额、支付方式和期限；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；违约责任；争议的解决方式等。

    ③《商铺预租合同》签订后，承租人与开发商应当在15日内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案。

    ④开发商只有在预租的商铺竣工并取得房地产权证后，方可与承租人订立预租商铺使用交接书，交付房屋。

    ⑤承租人与开发商房屋交付后，持已登记备案的预租合同及预租商铺使用交接书，向房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。

    ⑥下面这三种情况是不允许发生的：开发商不得将已经预售的商铺预租；商铺预购人不得将预购的商铺预租；商铺未经初始登记、取得房地产权证前，承租人不得将预租的商铺转租、房屋承租权转让或者承租权交换。

    商铺租赁注意十大问题

    商铺租赁时一定要注意细节，签订合同之前要作调查。下面的10个比较寻常的问题希望商铺投资者一定要认真查看，以免日后留下问题。

    （1）调查商铺的档案

    承租商铺之前，应当到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

    ①房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

    ②房屋权利人，以确保与房屋权利人或者由其他权利人签署租赁合同。

    ③房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    （2）免租装修期

    商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后发现实际不能办公或营业，需要对房屋进行装修才能投入使用，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”是非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除所不用支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

    （3）租赁保证金

    俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“耍赖”行为。

    （1）税费承担

    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

    ①出租：

    营业税及附加租金×5. 55%

    房产税租金×12%

    个人所得税所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

    印花税租金（总额）×0. 1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）

    土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

    ②转租：

    营业税及附加转租收入×5. 55%

    印花税转租租金（总额）×0. 1%

    在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

    虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

    （5）营业执照

    承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

    ①原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

    ②商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

    ③房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

    ④涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格并取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

    ⑤因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

    对于上述第①、②、③、⑤条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第④条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

    （6）装修的处置

    商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

    ①明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

    ②解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

    ③明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

    （7）水、电、电话线等

    因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。

    （8）租赁登记

    租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

    ①登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效；

    ②经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

    因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

    （9）转租问题

    商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

    ①转租必须取得出租人书面同意，同样，承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也需要征得出租人同意。

    ②原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让操作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除前提。

    （10）买卖与租赁

    许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全不必担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两种特殊保护：

    ①出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

    ②即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

    （11）其他注意事项

    在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免承担不必要的违约责任。

    投资商铺收益率这样计算

    投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的熟悉来判定，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但似乎总是缺乏科学的根据。那么投资房产有没有比较科学、正确、适宜的投资分析方法呢？

    商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

    特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资者在购买商业地产时应注意。

    下面介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，投资者不妨试试。

    （1）租金回报率分析法

    公式：（税后月租金-每月物业治理费）×12／购买房屋总价

    这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

    优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

    弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，对按揭付款不能提供具体的分析。

    （2）租金回报率法

    公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款+期房时间内的按揭款）

    优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

    弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

    （3）ⅠB B法（内部收益率法）

    公式：ⅠB B＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费

    （备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）

    优点：ⅠB B法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。ⅠB B收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ⅠB B则是按复利计算。

    不过，通过计算ⅠB B判定物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。唯有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。

    作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ⅠB B的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否正确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的要害。

    当然，假如投资者觉得上面介绍的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一处物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

    据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

    假如该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

    假如该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

    商铺投资相关的政策性规定

    商铺投资能否成功，对政策的研究是一项十分重要的工作。如果政府对某个地段的业态有种种的限制，那么这个地方的商铺的租赁效果和升值空间必然受到较多的限制，投资时要予以关注。

    如在虎门镇一繁华商圈的一处生活小区外墙上曾有过这样的一块提示牌：“请勿接手餐饮店或重新设立餐饮项目”。因为该小区店面与住宅楼相邻且不具备餐饮业的专用烟道，因此，这里的餐饮业产生的油烟、噪音污染大，居民投诉量也大。因此由街道办、工商所、环保部门共同拟定了这个提示牌，劝诫那些看中这里的餐饮投资者。

    据了解，根据相关规定，环保部门确认这个小区的店面将不得新设立餐饮项目，这样一来，新投资者将因无法办理环保的前置审批手续而无法办理营业执照，导致出现无照经营餐饮的现象。

    从这个事例不难看出，要投资商铺并非把钱拿出来买商铺就结束，在购买之前还要了解各类政策，尤其是环保、工商等部门的相应政策，投资者都要了解清楚。

    与商铺投资有关的政策性规定主要有下面七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关，分别在不同时期要加以注意。

    （1）在前期购买环节应注意的问题

    ①商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有10年。

    ②在贷款政策方面，例如住宅底商的贷款是6成10年，利率是6. 25%，这仅是参考数据，具体数据投资者仍需要咨询贷款银行。只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。

    ③住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散卖的。

    （2）在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的问题

    ①水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费。

    ②物业管理费高于普通住宅，一般在10元／平方米／月左右。

    ③根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。

    ④由于按面积出租，良性的空置是住宅底商经营不可避免的。

    商铺抵押贷款政策

    商铺投资需要大额资金的支持，并不是所有的投资者都能完全承受，所以向银行进行抵押贷款不失为一种有效的筹款方式。商铺抵押贷款是指借款人购买商业用房，并以其所购商业用房作抵押向银行申请贷款的贷款品种。

    （1）贷款条件

    ①借款人年龄在18 ~ 65周岁之间，具有完全民事行为能力。

    ②借款人具有稳定的职业和收入，信用良好。

    （2）借款额度和期限

    ①贷款额为评估价值的50%。

    ②贷款期限最长不得超过30年。贷款期限与房龄不得超过30年，贷款期限与贷款人实际年龄不得超过65年。

    （3）所需材料

    ①消费贷款所需材料：

    房产证原件及复印件。

    借款人及产权人夫妻双方身份证、户口本、结婚证，单身者提供离婚证、离婚协议、单身证明原件及复印件。

    借款人夫妻双方收入证明。

    贷款用途证明。

    ②经营贷款另需提供：

    个体类：营业执照；个体工商户流水（近期）一整页，国税、地税单；如有其他收入，如房租年底分红等可同时提供。

    公司类：在本市有固定经营场所，提供营业执照；完税证明；组织机构代码证；税务登记证；验资报告；公司章程；购销合同；上年末及近一期财务表；近三个月的银行流水账户。

    （1）贷款流程

    ①选择贷款种类；

    ②准备身带材料；

    ③配合评估机构看房评估；

    ④到银行签订贷款合同；

    ⑤在签字银行开户；

    ⑥银行审批；

    ⑦到房管局办理抵押登记手续；

    ⑧到房管局领《房屋他项权证》；

    ⑨银行放款。

    商铺投资市场调查方法

    市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市场调查或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度也会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。下面是关于投资集团的市场调查方法，供个人投资者参考。其中有很多方面包括调研方法、调研思路、调研手段等等，还是对个人商铺投资者有很好的指导意义。

    （1）市场调查分类

    商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

    ①按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查。

    ②按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查。

    ③按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查。

    ④按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察。

    （2）市场调查准备

    无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。一般市场调查的准备工作有以下几项：

    ①明确任务———明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求。

    ②团队分工———明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系。

    ③工作计划———why、wha t、whe r e、whe n、who、H o w、M o ne y（5w1H 1M）。

    ④资料预热———有关调查城市区位（商圈、项目书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）。

    ⑤配齐工具———准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等。

    ⑥考察线路———前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排。

    ⑦时间安排———市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

    （3）基本概念理解与应用

    在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词，需要有共同的界定：

    ①区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标。

    这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

    区位———带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

    板块———住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

    商圈———零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简而言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50%~ 80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15%~ 25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5%~ 25%顾客的范围）。

    显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧义的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

    商业中心———规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

    地段———传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

    节点———规划学用语，指观察者步行人进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

    地标———与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

    应用这些术语要注意：

    上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围。

    上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

    出书面正式报告时，应使用准确、学术性用语。

    ②业态、业种。

    零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

    业态———指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国10多种。

    业种———指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用这些术语要注意：

    策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功。

    市场调查必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析。

    传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如建材、ⅠT、文仪、药品、图书等业种。

    零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如美食街、自助式咖啡店、量贩式K T V、旅行社超市等。

    （1）市场调查内容和考察次序

    商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

    市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

    当然，不同的内容需要采取不同的观察方法。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

    调查过程及内容，按当时的要求分工来细定，但调查结果均要反映下述内容：

    ①商圈范围、业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌、重点商户经营概貌。

    ②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）。

    ③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）。

    ④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性。

    ⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性。

    ⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度。

    ⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）。

    ⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管理水平等。

    （5）市场调查的方式

    在进行市场调查的时候，我们主要采用简便、实用的方式方法。

    ①实地观察法。

    通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

    ②访谈法。

    通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

    ③问卷法。

    通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

    ④参展法。

    参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会，大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向，收集营销推广材料及区域市场信息。

    商圈意识成就商铺投资

    商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。

    它有助于选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。

    但是，从实际调查出发，商圈分析需要大量的资料，一般的商铺投资者是做不到这些内容和步骤的。不过商铺投资者可以借鉴参考以下商圈投资的一些重要事项。

    （1）商圈形态

    对商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

    ①商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大、流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

    ②住宅区。该区住户多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

    ③文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多，消费金额普遍不高，休闲食品、文教用品购买率高等。

    ④办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

    ⑤混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

    （2）商圈的确定

    对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

    但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

    尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

    （3）商圈内容的组成

    商圈分析的内容主要由以下部分组成：

    ①人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

    ②劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

    ③供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

    ④促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

    ⑤经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

    ⑥竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

    ⑦商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

    ⑧法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。

    ⑨其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。

    （1）商圈内容的分析

    下面是对商圈内容具体的分析。

    ①人口特征分析。

    关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

    ②竞争分析。

    在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

    在计算饱和指数时可以借助于以下公式：ⅠB S＝C×B E／B F

    式中ⅠB S———商业圈的零售饱和指数；

    C———商业圈内的潜在顾客数目；

    B E———商圈内消费者人均零售支出；

    B F———商圈内商店的营业面积。

    假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有111000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：

    ⅠB S＝100000×25／111000＝￥17. 36

    这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

    ③对商圈内经济状况的分析。

    如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业的波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

    商铺财富之源——客流测评

    商铺投资广告中不乏一些让人热血沸腾的商铺广告语，常常让投资者怦然心动，然而有效的客流才是判断商铺未来价值的关键所在。

    《孙子兵法》云：“知己知彼，百战不殆。”通过合理的客流测评可以为后续商业项目经营提供真实可靠的统计数据，投资者亦可根据评估报告的结论，作为未来商业运作的发展方向。下面为投资者详细阐述商业地产客流测评的原则与方法。

    （1）投资者进行客流调查的意义

    投资者在进行商业地产投资时，首先要了解所在区域商圈的整体经营状况。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径，形成圆形的消费圈。商圈之大小视其业态种类之不同而有所区分，以零售业为例，一般以方圆500米为主商圈，方圆1000米为次商圈。

    投资在了解项目所在商圈的整体经营情况后，还必须观察周边相似物业的经营水平，经过判断后测定在此开设商铺的可行性，并采取客流测算方法来确定投资利润的实现状况。

    客流调查的意义是可以根据目标商圈的客流监测的统计数据，进一步了解影响该商业区零售额的各种因素和零售额构成的变化，通过深入分析该商圈客流、人流的结构，以及消费者对商业区建设的建议、愿望和需求，为进一步改善消费环境，促进该商业区的健康发展，以及进行商业区结构调整提供参考依据。

    （2）客流调查的前期准备———商圈竞争评估

    了解目标投资商铺所在商圈内同类项目的饱和度，有利于投资者判断在此经营项目的可行性，也是进行客流调查的前期准备。

    在做商圈竞争评估时必须考虑多种因素，在前面的商圈内容我们已经详细分析了，并且介绍了商圈竞争评估的方法，投资者不妨借鉴。

    （3）客流测算方法的全面解析

    在了解所在商圈的饱和指数后，投资者应该根据所选择的商业项目类型，采取不同的测算方法来进行客流评估。

    ①新型商业项目的客流测算方法。

    有很多的新型商业项目离开传统的商业圈，选择在成熟商业圈的周边作为自己的建址之所。而此时进行客流调查时划定的测算范围则比较大，基本覆盖于一级商圈1公里以上，二级商圈2 ~ 3公里的范围内。在确定测算范围后，要明确能够到达项目所在位置的所有交通路线的网络布局。投资者应该以一公里为半径画圆，明确这个范围内包括写字楼、商业、住宅、公园等建筑设施的布局情况，了解哪些路能使消费者经过本项目，了解哪些岔路口会导致人群分流，为客群测算做好前期准备。

    对于新型商业项目而言，它的客流测算步骤有以下几点：

    渗透法：即本项目对其他商圈的人流吸引力，通过计算可以得出其他商圈，未来可能会到达本项目的人群数量。

    车流计算法：通过计算日常经过本项目的机动车和非机动车（自行车等）数，以及可能会在本项目停驻的机动车和非机动车的数量，以此来判断本项目潜在的消费客群数量。

    岔道计算法：由于项目附近会分布很多交通路线，而岔道的出现可能会导致人群的分流。因此要计算有多少条道路能直接到达项目本身，以便掌握第一手的真实客群数据。

    细节调研法：在对投资项目进行细节调研时，调查者会在平常时间内分四个阶段，每个阶段一个小时，以进入商业区人数为标准，每隔一个时间段清点一次，分时来测算客群的通过数据，然后根据营业时间推算全天客流量，力求做到不重不漏。

    例如，以早上8点到9点的上班高峰期，测算经过本项目的人数和车辆数。然后根据一天之内几个时间段的统计数，计算出一天的平均值，即当日经过本项目的人流量。针对周末人流量较大的情况，这时测算就应多选择几个时间段，计算周末的客流日平均值。最后将调研时期的客流日平均值汇总计算，得出这一段时间节点内的日平均客流量，作为投资该项目的数据支持。

    ②成熟商业项目的客流测算方法。

    成熟商业项目由于已经拥有一定的客群支持，因此投资者选择以此作为商铺经营之地时，在测算客群流量的同时，还要掌握客群的构成结构，以便根据客群的实际需求，有的放矢地设置最适合该区域人群消费习惯的商铺经营方式。

    成熟商业项目主要采取的测算方法是竞争对手调研法：其调研方法与细节调研法的方法大致相同，也是分平日和节假日两个时间节点，在商铺选址地附近的同类商业项目中，选取一定的时间段作为调研基准，以半小时为计算时间段，来测算进入商业主体的日均客流数量。

    该种方法除了计算出到达本项目的日均客流数外，还进一步计算实际购物的人数总量。调研者一般可以在商铺收银台作为样本采集点，以10个人为样本采集区间，观察几个人的消费是零星消费还是大宗采买，以此来核算有效消费者在整个样本区间内所占的比例，作为开设商铺的原始数据支持。

    调研者还可以对实际购买者进行拦截式的访问，了解消费者居住区域与本项目的距离远近，是否是本项目所在商圈的覆盖范围，是否是该项目的长期消费者。调研时一般会以210个消费者作为标准样本，核算出来自本商圈覆盖范围内的消费者比例和偶然性消费者的比例，以获得常态消费、随机消费的实际比值。投资者在进行商业规划时，可以将随机消费的客群作为销售的吸引增长点，进一步扩大商业项目的目标客群范围。

    在对客流量进行调查的同时，还应该对消费者的构成结构、消费意向以及对商业区的总体评价等内容采取随机问卷的方法进行了随访。同时注意调查样本在年龄、性别方面的分布情况，作为商铺经营的原始数据储备。

    对于一个商业项目而言，其所在区域的自然人流、人群的特征及消费水平是体现项目价值的重要因素。不少商业项目在规划之初，都对本项目所在地客流情况进行实地测算，以此作为商业规划方向。

    （1）有效评估客流情况的分析方法

    在了解客流测算的基本方法后，投资者还应该分析在实际计算的客群流量中，哪些是有效的客流数量，此时就应该采取以下几种方法。

    ①人流动线分析。

    投资者在进行客流测算时一定要关注目标客群的购物动线情况。即在测算客流整体状况时，还应该确定人流动线的分布状况是怎么样的。比如，在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内有多少人经过该位置。

    人流动线对于商家的可持续经营起着至关重要的作用。如果由东向西的客流较多，而项目在相反的南北位置，即使区域日均客流量很高，由于人们购物动线的习惯性，也会使项目的有效消费者大打折扣。

    另外，投资者在进行客群测算时，还要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。因为人们现在对品牌的忠诚度还没达到只对一个品牌情有独钟，除非是消费别无选择，否则商家的目标客户很有可能被在同一交通动线上的其他相同类型的商铺所吸引。因此，分析人流的主要动线，有助于商家获得更多的潜在客户。

    ②交通状况分析。

    投资者在进行项目客群测算时，除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只计算骑自行车的数量，开车的不在计算范围。是否计算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算。当路宽超过一定标准，一般有隔离带的，顾客就不可能再过来消费，就不能计算在实际的人流量中。统计人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。因此路面的宽度，交通拥挤程度以及有无交通管制等，与有效客流量的大小有直接关系。

    通过以上的客流评估方法的介绍，相信可以为正在准备进行商铺经营的投资者提供详尽的客流调研方法，而投资者只有了解项目所在地的实际客流情况，才能根据具体情况合理地安排经营项目和商铺位置，为日后项目的可持续经营起到事半功倍的效果。

    实际案例：麦当劳的客流测算方法

    麦当劳作为全球最大的快餐食品连锁店，在进行客流测算时有自己独特的评估方法，下面介绍麦当劳的测算方法，为广大想要进行商铺经营的投资者提供借鉴范本。

    （1）确定商圈范围

    麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1 ~ 2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下通道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。

    商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。

    因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能的净利进行分析。

    在商圈地图上，他们至少要注上下列数据：①餐厅所在社区的总人口、家庭数。

    ②餐厅所在社区的学校数、事业单位数。

    ③构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）。

    ④餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向。

    ⑤有无大型公寓或新村。

    ⑥商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等。

    ⑦街道的名称。

    （2）进行抽样统计

    麦当劳在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。

    抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7点开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群，等等，然后换算为每15分钟的数据。

    （3）实地调查

    除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。实地调查可以分为两种：一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。

    以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。

    通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料———载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定商圈的客流分布情况。

    商铺售价如何确定

    商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下公式表达：

    商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益+未来出售所获增值收益

    希望投资者能正确了解所要投资商铺的市场租金———为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是———租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式：

    投资回报率＝商铺购买价值／租金收入

    这里所提到的商铺是指一般意义上的社区型商铺，也就是一般投资者最可能投资的沿街商铺。根据上海信义房屋对于那些购买商铺的投资者用途所作的统计数据显示：超过90%是投资出租的，只有不到10%买下商铺自用的。而要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。

    目前在一般商铺估价最经常采用的方法———市场比较法。

    （1）搜集交易实例

    多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。

    注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。

    （2）选取可比实例

    即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3 ~ 10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。

    （3）建立价格可比基础

    包括5方面内容：

    ①统一付款方式；

    ②统一采用单价；

    ③统一币种和货币单位；

    ④统一面积内涵；

    ⑤统一面积单位。

    注意：这中间很容易将实际使用面积和建筑面积混淆———差之毫厘，谬以千里。

    （1）进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正

    在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：

    ①毛租金和净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担，业主同意每年给承租方一定期限的免租期，租金中包含物业管理费等。

    ②开价和实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。

    ③楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。

    其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。

    注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。

    （5）综合评估决定估价额

    这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的———即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是———买卖不破租约！

    注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。

    总体来看，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。

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