第1章店铺选址的喜与忌 (1)
根据经营特色选择相应的商业区
商业区是指区域性商业网点集中的地区，一般位于城市中心交通方便、人口众多的地段，通常围绕着大型批发中心和大型综合性商场，由数量繁多不同类型的商店构成。不同的商业区会有不同的消费习惯和主要客户群。开店选址的时候，一定要对开店的场所有预设的目标，没有哪个商业区是适合任何一家商店的。很多人往往只看到某个商业区内客流量大，就盲目的决定在这里开店而造成不必要的损失。
刘小姐经营一家民族风格的服装店，根据以往顾客的评价，价格适中款式也很新颖，可是却很少有人光顾，原因就在于选错了商业区。刘小姐第一次选在了一个社区内开店，改社区人口多租金便宜，可是居住人口主要是离退休的老人，对民族风格的服装没有购买欲望。于是第二次刘小姐选在了年轻顾客较多的闹市，但这次选择的是以酒吧、夜总会聚集的商业区，同她服装店的风格、气氛都不相符。刘小姐第三次选择了一个车站附近的店面，临近住宅区与商业街，但是该商业区都是以经营宠物用品为主的，风格不符且租金不菲，顾客依旧有限。最后，经过慎重的思考和深入的调查，刘小姐选择了一处以白领为主的年轻社区，同时店面临近大学城，很多过往的大学生也会来光顾，生意有了很大起色。
由这刘小姐的经验可以看出，流动人口多的地方不见得就是开店的黄金地段，关键还是在于客户群的分布、商业区的氛围是否同自己的经营特色相符。并不是说所有商业区都适合开店，如果店址的选择不把自己经营的类别同当地居民的喜好相联系，就会同刘小姐一样，数次搬迁，浪费了大量的时间、金钱、精力，而达不到预期的收益。如果商业区没有选好，商店再大，再豪华，商品再全，再精致也是没有用处的。
相反的，如果能找对了适合自己特色的商业区，就掌握了赚钱的先机。商业区常常集购物休闲与一身，因此租金费用较高，并且各行各业密集分布，竞争性也强，必然增加运营的成本与风险。我们之前提到小店开在小巷子也能赚钱，并不是说小店就不能开在商业区了，如果是特色鲜明的小店，选择合适的商业区能够有效的增加商业效益。
比如说那些大型国际酒店的聚居地带，该地区多是以旅行、商务为主的消费者，不同于一些平价旅店聚集区的是，该地区内的消费一般较高。而这些短期停留的旅客不可能仅将酒店作为消费场所，因此在周围开设KTV、酒吧等娱乐场所或者商品品质较高的便利商店、土特产店等都会比较大的发展空间。再如那些分布在郊区的别墅区、高级住宅区，租金相对便宜，同时地区内的居民不可能所有消费都到市中心进行。因此利用较大的空间开设大型生活用品卖场、精品服饰店、家用电器专卖店等，都能吸引到周围的客户，外加充足的停车空间，附近社区的居民也会到这里消费。而那些以上班族为主的写字楼地区，客户的流动时间比较集中，因此开设小型店面的服务业既不用承担太贵的租金又能迎合客户的消费时间。如办公用品店、附带外卖服务的快餐店、涵盖了开业庆祝和节日赠送的花店等等，都能够获得很好的盈利。
在挑选商业区时，地理位置是首要考虑的因素。该商业区的交通、通讯状况，人口流动数量、潜在客户的数量，人们的消费水平以及其他服务业的设置情况都需要考虑。该商业区的店铺数量、道路形状特点、行业种类等也应当掌握。其次要考虑商业区的发展态势，发展期时的租金较便宜，但需要承担发展是否顺利的风险；鼎盛期的租金较贵，可是市场已经比较成熟；衰败期的租金也较便宜，但此时已经没有了发展空间。其他地区的商业发展状况是否会对该商业区产生积极或消极的影响等。整个商业区的商业精神状态，是唯利是图只顾眼前利益，还是有长远的战略发展眼光都是极为重要的。再次要考虑商业区所属的城市状况，城市的规模和城市人口，城市的地区特征和影响力，城市商业状况，城市对附近区域的辐射状况等都制约店铺的发展状况。最后最重要的一点，就是要有独特的眼光发掘看似普通的商业区中适合自己商店的一面，需要敏锐的市场洞察力和大胆的前瞻构思。
某摄影工作室的特色是以影视古装造型为主要风格的艺术摄影。这个工作室没有像其他店铺一样选在影楼林立的“影楼街”开店，而是选择了城市中一处独特的仿古商业街。由于十分符合古装摄影的氛围，加上很多影视剧也会在这个街道取景，许多顾客慕名前来。同时这条仿古商业街是有名的旅游景点，许多游客在经过这个工作室的时候也会被其特殊的风格吸引，在店内拍照留念。
由此可见，在店铺选址时要充分考察选择的商业区的氛围是否与自己商店的特点相契合，结合商店经营的特色选择合适的商业区才能够带来更多的经济效益。
充分分析店铺周围的客源情况
某个店铺在这个位置生意冷清，换个位置且原班经营管理都不换，生意却大有起色；而另一个店铺认为赚了钱，换个位置扩大规模却赔得血本无归，这是怎么回事呢？不同位置的客源变化起了决定性的作用。商店在开店前必须对店铺周围的客源情况做一个充分的调查，这是店铺开业后是否能够兴旺的关键因素。但是人流量并不等于客流量，人口集中的地点并不意味着客流量就大，必须进行具体分析。
调查客源情况要先了解自己店铺的客源定位，一个店铺周边的客源大体上可以分为三种类型：
1．店铺本身吸引的客源：是指那些专门为购买某种商品而来来店铺所形成的客源，如专门经营宠物用品的商店，顾客就是为了购买宠物用品而来的。
2．派生客源：是指那些顺路进入店铺而并非专门来店购物所形成的客源。比如北京动物园大型的服装批发市场，顾客前去购物大多数并不会冲着某个店铺而去或是仅仅光顾一家店铺，很多是随机性的路过而光顾的。
3．互补性客源：是指一家店铺与邻近店铺商品互补，从邻近店铺的客源中获得的客源。例如北京中关村，这里经营各种类型的数码产品，有卖电脑、手机的，也有卖电脑、手机配件的，还有进行电脑、手机维修的，当顾客来购买数码产品时也很有可能需要购买配件进行维修等，商品的互补令客源也能够互相补充。
在了解了自己店铺主要依靠什么样的客源之后，就要对周围人群展开调查.首先要从周边社区、小区总人口以及人群的变化情况入手。周边小区固定人口有多少，人口流量有多少，有多少能够成为潜在客户等等因素都在调查范围之内。第二要了解人口构成情况，社区内是以老年人口居多还是青年人口居多，是普通打工者居多还是白领居多，都能决定所开设店铺的倾向。第三要了解人口性别结构。如果社区内以女人居多，那么服饰店、化妆品店等对她们有较大的吸引力，如果是以男性居多，则应考虑便捷实用的产品。第四要了解所在地成年人就业情况。是就业率高还是失业率高，就业率越高，则购买力就会越强，失业率高则购买力弱。店铺通常都会选择开在就业率比较高的地方，这样才能保证顾客的购买力。第五要了解地区内的民族构成，这个因素虽然不具有普遍性但是在某些地区还是十分重要的，例如在穆斯林聚焦地区，开设餐厅就要考虑当地人的饮食禁忌等问题。第六要了解人群婚姻、生育的状况。通过研究人群婚姻、生育状况，能够投其所好而开店。例如育龄夫妇比较多的社区，开设玩具店、婴儿用品店等都会有较多的客源。
在初步了解周围社区的人口情况后就要开始调查顾客目的、速度和滞留时间，分析客流量。比如在火车站、汽车站等公共场所附近，车辆流通大，客流规模也很大，但是顾客停滞的时间非常短，主要目的不是为了购物，因此开设需要挑选耗费时间的店铺如服装店等不合适，而用时短方便携带的如便利店则比较好经营。
集中经营地段也是客源较多的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。当然同类聚集的地方必须保持自己的特色，否则就没有竞争力。
第1章店铺选址的喜与忌 (2)
另外，要结合街道的地形特点，分析周围街道的客流规模。不同的街道有不同的特点，即使是同一条街道，道路两侧的客源情况也不一样。比如某些单向行驶的街道，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，右侧的客源就比左侧的客源多。要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。要选择较少横街或障碍物的一边。尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点，这样会给顾客带来方便，客源自然相对较多。
别避而不选同行密集的地方
同一种行业聚集的地方意味着竞争更加激烈，因此有的店主认为同行密集的地方不宜开店。然而市场上很难找到一种没有竞争对手的行业，一个学校内会有两三家便利店，一座写字楼周围会有四五家小吃店，一个火车站周围会有八九家旅馆。然而中国人有句古话，“同行密集客自来”，说的是行业的密集反而能带来更多的效益。当同类的生意扎堆的时候，生意会更加兴旺，容易形成品牌效应。因为人们如果要购买某一种商品，自然而然首先会想到这些地方。而对于顾客来说，众多店面集中在一个地方，可以比较质量、价格，有更多的挑选余地，更加的放心、方便。因此人们也更愿意到聚集区购物。
陈小姐是一家贸易公司的助理，公司常常需要给同事和客户送花。公司楼下就有一家大的花店，除了特别紧急的时候会光顾那家店，平时陈小姐都是去5公里外的一个大型鲜花市场去买。因为那里的摊位多；鲜花品种齐全；很多商家都有自己的种植园，保证了花的新鲜；同时由于是批量经营，价格也便宜的多。
可见店主完全不用害怕在同业附近开店。同行越多，人气就越旺，生意也会越好。在商业经营中，在某一些街道或地点，集中经营同一类商品，商品品种就更齐全、服务配套也更完善。许多同行聚集也容易形成商业街，比如北京的动物园服装批发市场、后海酒吧街、潘家园书市等等。尤其是那些选择性大、选购数量多、耐用的商品，顾客为了货比三家即使路途远，也喜欢去商业街选购。比如说当大家买电脑时，很少会去单独一家的店购买，最常见的就是去中关村这样的数码商业街反复对比后才购买。
但是同行密集必然使竞争更加激烈，也必须承担更多的风险。在这里提供几种与同行竞争的手段，希望你能够在激烈的竞争中脱颖而出。
1．模仿对手
这个方法比较适合缺乏经验的创业者，当不了解成功模式的时候，不妨就去模仿。跟随竞争者的脚步，学习别人成功的模式可以减少市场风险，也可以减少摸索的时间。一个新店开张总是存在着很大的经营风险的，我们周围不乏一些小店开业不久就关门大吉的例子。如果能模仿出同行成功的基本模式，就能有效的躲避风险。模仿手段很简单，商品内容、空间大小、店面设计、商圈位置都可以效仿同行。等都模仿竞争对手。但是简单机械的模仿是没办法长远的，当一个成功赚钱的生意出现的时候，市场上很快会有一批新的竞争者一窝蜂的涌入，如果只模仿到了皮毛很容易被这些后来者淘汰掉。在一个既定的市场中，成功的同行已经创建了一定的名声和客户群，模仿者很容易被贴上“第二”的标签，如果不能确定自己的核心竞争力，不仅不会取代成功者的地位还会使自己陷入尴尬的境地。所以模仿不能只停留在表面，要学习成功的经营模式并创造自己独特的方法，小店才能不被更多的模仿者淘汰。
2．适时躲避
这个方法比较适合经营了一段时间的小店。因为小店毕竟实力、资金都有限，当遇到同类的大型商店时，就要避免和较强的竞争对手相抗衡，躲开正面冲突，另辟蹊径。可以寻找不同的市场，不与主要竞争对手抗衡，例如竞争对手是经营西式快餐的肯德基、麦当劳，你完全不用去效仿对手的做法，可以利用你擅长的拉面、炒饭等打造中式快餐；在运作中可以躲避同一个客户群，比如同样是儿童英语补习班，同行的客户都是工薪阶层家庭的儿童，你可以专门针对高收入家庭的儿童，提供一对一的服务和高品质的教学；避免和同行提供一模一样的商品，当周围的美容院都以各种先进的美容仪器作为卖点时，你可以提供传统的中医美容。
3．主动攻击
这个方法比较适合经营比较稳定具备一定实力的店铺。商业竞争，有时候单凭守是守不住的，如果遇到合适的机会就要敢于出招，主动攻击对方，强调对方的缺点突出自己的优点。比如周围都是经营牛肉面的店铺，你可以指出其他家的牛肉面里只有少量牛肉，而自己的牛肉则是块大量足。如果同样都是婚纱摄影，你可以强调别家的底片都需要付费，而你的店铺对于所有拍摄的底片都是百分百免费赠送。再如同样都是理发店，你可以强调别家使用的药水都是低价的容易对头发造成损害的，而你的理发店使用的药水都是植物型的不易伤发的。
总之，同行聚集对于消费者方便，对于经营者也更有利。但是想要在同行密集的竞争中立于不败之地，就要提供更好的商品和服务，创造自己的特点吸引顾客。
店铺选址的喜与忌
店铺选址的重要性毋庸置疑，“种好梧桐树，引得凤凰来”，店铺选择就如同种梧桐树，选择好店铺才能引得生意来。怎样的店铺是好店铺，对于不同的商家来说有不同的标准。但是在店铺选址的时候还是有一定的喜好与禁忌的。
1．店铺选择要长期
我的朋友们向我介绍饭店时，会说哪条街上有一家很好吃的店，但却常常说不出这个店的准确名字。对于一个店铺，老顾客回头客首先记住的是这个店在哪，至于店名往往摆在第二位。因此店址的选择不能是短期的，这个月在海淀区，下个月又搬到朝阳区去了，这样的店铺是没办法留住老顾客的，店址的选择应该是一个长期性投资。在选择店铺的时候，尽量不去选择可能存在争议的地段去，比如市政规划可能要变化的地段，或是可能在短时期内要被拆迁的店面。现代城市发展快速，旧城改造是经营中很可能遇到的，开设店铺可以去市政部门调查和了解当地城市的长远规划情况。有些地点目前来看，可能是店址的最佳选择，但随着城市规划和改造，可能就不适合了，在选择店址是要避免容易面临拆迁等问题的地区。相反，有些地点目前可能并不理想，但在市政规划中可能很有发展前景，这就要求店主在选址上要有长远规划的眼光。如果一个店要长期发展，尽量去签订较长时间的合约比较合适。
2．拐角的位置优势明显
拐角位置是指两条街道的交叉处，能够产生“拐角效应”，是开店比较有利的位置。拐角位置的优点是：拐角两侧都可以作为橱窗，增加陈列的面积，可以使行人更清楚地看到店内的商品、气氛；是两条街道的交汇处，有较多的过路行人光顾；拐角处可以设置两个出入口，能够缓和人流的拥挤。
同样道理的还有十字路口，或一些交通便利与过街天桥、地下通道、地铁站口和轻轨等公共交通设施相邻的地方，一般都有可视性好，人流量大的优势，更容易吸引客源。
3．三岔路口是好选择
在三岔路正面的店面是十分显眼的，开店同样被认为是非常理想的。但是，处于这一有利位置的店铺在店面的设计上应尽量发挥自己的长处，店铺的招牌不要只朝着一面或者太小太隐蔽，比较适合三面立体式的招牌，能够让来往行人都看的清。而店正面入口处的装潢、展示橱窗也要精心设计，抓住顾客的消费心理，否则过往的行人很容易匆匆路过而不进到店铺中来。
4．坡路开店不大可取
店铺如果开在不利于顾客进出的位置，是不大可取的。比如在坡路上，来往车辆不方便停靠，尤其是商品不容易携带或购物数量比较大的商店如超市等不适合开设。但是如果店铺不得不设在坡路上的话，例如在山城重庆，就必须要在店铺与路面间的适当位置设置方便进出的入口，在通道设计、商品陈列方面也要考虑顾客的方便。
在地下、楼上等道路平面与铺面地面高低有悬殊的店面，也是不太理想的。因为不在顾客行走的视线范围之内，很容易被忽略；进入店铺要经过楼梯，顾客进出不方便，尤其是老年人、孕妇和残障人士。因此小型便利店、老年人服装店、孕妇用品店等最好不要选在这些地方。但是这些店面的租金一般比较便宜，一些经营潮流服饰、动漫用品之类的小店可以考虑。但遇到这种情形时，必须要设计鲜艳醒目的招牌吸引顾客，通道设计要合理，方便出入。
在挑选店铺时一定要谨慎，对于转让的店铺切勿轻率接手。不能看到一个转让的店铺，觉得门面不错，租金也便宜，便贸然接手。一些经常贴着转让的店铺，往往频繁的更换店主，因此在接手前一定要进行仔细的市场调查。事实上，店铺地址的好坏都是相对的，影响开店位置的因素很多。一些偏僻地段的店铺生意兴隆，而一些繁华地段的店铺却生意冷清。店铺位置、经营方式、商品质量都决定了生意的好坏。现代城市的变化日新月异，其中一些微小的改变就会导致黄金店面变得无人问津。因而，在选择店铺地址时，可以遵循一些小窍门，但总的来说还要根据经营的特色挑选。同时必须有长远的眼光和预见性，注意周围的变化，避免风险的发生。
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