1.购房前及签订合同时需要了解房产的哪些情况？

    【宣讲要点】

    购买房屋对大多数人来说都是一件很重要的事情，所以在购房时一定不要急于求成，盲目购买。房屋买卖本身需要提防的风险有很多，一旦考虑不周匆忙购买，就可能会引来无穷无尽的烦恼。

    首先，在买房时购房者必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。

    所谓“五证”，是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证（如果是现房销售，则为商品房销售许可证）。开发商只要完全具备上述条件，购房者便可放心购买。

    其次，在购置房产时购房者应注意，卖房人是否真正拥有房屋的处分权。

    尤其是购买二手房时，应当仔细辨别房产证的真假，注意卖房人是否是真正的房屋所有人。还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内，否则很有可能最终无法办理过户手续，拿不到房产证。如果这样，购房者的权益就无法得到法律保障。一旦出现问题，购房者极有可能处于“财房两失”的境地。

    再次，购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况，清楚所要购买的房产是否设定了抵押。

    因为设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售；即使经过了同意，这样的房产还是容易出问题，抵押权人一旦要求实现抵押权，购房者的利益就得不到保障，还有可能陷入一场官司中去，被拖得心力交瘁。

    另外，购房者在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产，即使是允许出售的房屋，购房者也应该向有关部门查询一下，看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买，否则购房者所签订的房屋买卖合同很有可能被确认为无效，购房者的利益同样会受到损害。

    【典型案例】

    贾某和其女朋友准备结婚，经多处挑选，选中某开发商的一套两居室。开发商的售楼广告承诺配备车库、幼儿园等配套生活设施，另外还附赠全套精装修。贾某和其女朋友非常满意，决定与开发商签订合同。可是，阅读合同以后，贾某却发现合同内容非常简单，只涉及售楼广告中所说的水、电、煤气、热水等基本设施，而且大部分都是规定购房者的义务。看到这样的合同，贾某心理觉得不踏实，可是开发商说房子非常抢手，而且马上又要涨价了。购房心切，贾某无奈，只好签了字。事后，贾某十分后悔，觉得自己的行为太草率，后来听朋友说，除了合同，购房的时候还应当查看开发商是否有预售证等。贾某为此十分担心，怕如果以后出现什么纠纷，自己的权益受到损害时也没有办法维护。

    【专家评析】

    开发商在其售楼广告中所提到的车库、幼儿园等配套生活设施在合同中只字未提，日后，开发商可能会以合同中未明确约定为由不配备这些设施。

    虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房销售广告和宣传资料中，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，亦当视为合同内容，当事人违反应承担违约责任。但是，其规定的上述两个条件需要购房者自己举证，这对购房者来说非常不利，而且如果举证不能，还有可能导致败诉。

    因此，贾某在签订房屋买卖合同时，应该把保障自己权益的细节补充写入合同中。不仅要将煤气、热水、配套设施和装修质量等内容加以明确，而且还应将售楼广告中提及的幼儿园、车库等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任。另外，您还提到开发商附赠精装修，在合同中一定要对房屋内外装修水平，如地板、顶棚、门窗、灯具、厨具以至装饰装修材料的质量和品牌都加以明确规定。如果是参照开发商的样板装修，则应该规定自己房屋的装修水平和材料品牌同样板间一致。如果开发商以合同已统一不便更改为由让贾某放弃上述条款，根据我国《合同法》第61条的规定，补充协议与原合同具有同等效力，故贾某可以要求与其签订补充协议来维护自己的合法权益。

    【法条指引】

    《合同法》

    第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

    第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

    《城市商品房预售管理办法》

    第6条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    2.购买期房时需要注意哪些问题？

    【宣讲要点】

    我们平时所称的购买“期房”，实际上就是指的商品房预售。商品房预售是与现房销售相区别的一个概念，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。期房的售价一般来说比现房的售价要低，较现房而言，购买人承担的风险较大。因此，现实生活中，房屋买卖中出现问题最多的就是期房买卖。

    具体来说，期房的买卖主要存在以下几方面问题：

    第一，逾期交房。

    开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足，致使工程拖延。

    第二，房屋质量出现问题。

    房屋的质量问题也是极易出现的，购房者如果做好前期的准备工作，损失也是可以避免的。

    第三，交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。

    这个问题只能在交房后才可以发现，所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定，以减少自己的损失。

    第四，交房时发现与预售的广告宣传不符。

    房地产开发商为了促销，不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传，其中不乏一些虚假广告，而购房者往往会被这种令人眼花缭乱的广告所迷惑，从而签订房屋买卖合同，交付房款或定金，等见到真正的楼房会大失所望，发现其与广告宣传完全不符。这种受骗上当的经历在期房的购买中发生的几率非常大。

    总之，消费者在购买期房时，一定要做到理性消费，切不可盲目签约。现在的商品房买卖，动辄二三十万，甚至五六十万上百万，而房地产市场本身并不十分成熟和规范，开发商也良莠不齐，因此，消费者应切实做好签约前的准备工作，尽力控制购房的风险。

    【典型案例】

    阮某是一名大学教师。2013年年初，为了方便孩子上学，阮某和妻子商定购买一套离学校近一点的房子，但是学校附近现成的楼房价格都很高，阮某承担不起高昂的房价。于是，在经过多方比较并考虑再三，他们决定买某开发商开发的期房。可听许多亲戚朋友说，由于购买时，期房还在建设当中，因此存在较多的陷阱，如果贸然购买，利益很可能受损。这可又让阮某犯了难。

    【专家评析】

    对于期房买卖，为了减少购房人的风险，法律对房屋预售规定了比较严格的规定。开发尚必须满足以下条件方能进行房屋预售：

    (1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。

    (2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。

    (3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。

    (4)预售人已经取得了商品房预售许可证。

    未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。购房者在购买期房时应当查询开发商是否已经具备以上条件。

    另外，在期房买卖中，购房者应当注意以下细节问题：

    首先，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，譬如其资金实力，其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。另外，在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚，以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任，这样才能做到有备无患。

    其次，在选择楼盘时，就应打听一下开发商以前做过哪些项目，项目的口碑如何等，做到防患于未然。在签订合同时对质量条款约定要尽量细致，尤其对具体出现哪些问题可以要求退房等。

    再次，在订立合同时，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。

    最后，如果交房时发现与预售的广告宣传不符，此时涉及到了广告公司、房屋销售商、开发商三方，在要负法律责任时三方就会互相推诿。我们认为，解决这一问题的办法主要包括：(1)在合同约定时就将广告中的内容写进合同；(2)如果发生上述问题，可以直接找开发商要求其承担责任，因为其是订立买卖合同的一方。

    除了上述问题，在期房买卖中购房者还会遇到各种各样的问题，所以最关键的就是要重视合同。在购房者利益受损的时候，有权依据合同约定，要求开发商支付违约金并赔偿损失。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    3.未能订立商品房买卖合同，预交的款项能退吗？

    【宣讲要点】

    商品房买卖合同订立之前所预付的款项在正式的买卖合同最终未能订立的情况下应否退还，是一个比较复杂的问题。决定退还与否，不但要看这种预收行为是否合法，还要看预收款项的法律性质以及导致买卖合同未能订立的原因。

    一般来说，正式商品房买卖合同订立之前的预收款项有多种性质，其既可以是作为房屋价款首付款的一部分，也可以是留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金，当然还可以是定金。在这里需要注意一点，如果是定金。一方违约后，根据定金罚则，其有可能不予退还；如果是其他性质的款项，则根据《商品房销售管理办法》第22条的规定，无论未能订约的原因何在，该预收款项都必须退还。另外需要注意的是，预收款项的性质是否属于定金，必须在合同中有明确的约定。

    作为订立主合同担保的定金，并非只要主合同未订立就必然按照定金法则适用。定金是否适用，关键要看是否具备适用的条件，即一方当事人拒绝订立主合同的行为是否具有过错。而在商品房买卖合同未能订立的原因中，一方当事人是否违反了先前的认购协议书约定的内容，是区分其拒绝订立主合同的行为是否具有过错的客观标准。

    【典型案例】

    今年8月份，吴某与某房地产开发商签订了一份商品房认购协议书，约定吴某应在签订认购书之日起7个工作日内签署正式的商品房买卖合同，如逾期未能签订，预交款项不予退还。在签订认购书后，吴某查明该开发商商品房销售手续齐全，于是便预交了一部分现金。随后，吴某曾多次到售楼处，与开发商就签订正式的商品房买卖合同一事进行商谈。由于双方对认购意向书中未予明确的交房时间未能协商一致，最终没能订立正式的商品房买卖合同。当吴某要求开发商退还吴某预交的款项时，开发商却以吴某违约为由拒绝返还，并提出如果吴某同意购买该开发商在另一处的楼盘，预付款项也会跟着转过去充当首付款的一部分，否则他们只能将预付款没收。对此，吴某认为开发商无权没收自己的预付款，多次找开发商索要预付款，但开发商始终不予以退还。为此双方发生纠纷。

    【专家评析】

    本案中，开发商预收款项时已经具备商品房销售条件。开发商要想其预收款项的行为具有合法性，就必须先具备《商品房销售管理办法》第7条规定的商品房现售条件。如果不具备这些条件，开发商不得进行商品房销售，当然也就不得收取任何预订款性质的费用。本案中，吴某已经查明了开发商拥有营业执照、资质证书、土地使用权证书或批准文件、规划和施工许可证等，并且商品房已经通过竣工验收，拆迁安置也已落实，配套基础设施和公共设施具备了交付使用条件，物业管理方案完全落实。这就说明该开发商商品房销售手续齐全，根据《商品房销售管理办法》第22条的规定，开发商向吴某预收款项的做法是合法的。

    本案中，由于双方签订的认购协议书中有“逾期未能签订(商品房买卖合同)，预交款项不予退还”的条款，则根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第118条的规定，可以认定双方对于该预收款项属于定金的性质已经有了明确约定。

    吴某拒绝订约的原因是双方在交房时间上未能达成一致，而交房时间在认购协议书中并未明确，所以吴某没有违反认购协议书的约定，也就是说，吴某和开发商双方都没有过错。既然未能订约的原因不可归责于双方，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，定金法则不适用于本案，开发商应当将预收款项返还给吴某。

    提醒大家的是，认购书中经常会出现“订金”、“押金”、“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”等字样。这些名称是否具有定金效力，要根据具体情况而定。根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第118条规定，对于仅有上述称呼而没有在认购书中约定它们具有定金性质的，不具有定金效力。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第22条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

    符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

    最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》

    第118条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    4.向房地产公司交付的房屋认购金是否具有定金的性质？

    【宣讲要点】

    这个问题是众多购房者在房屋买卖中经常遇到的问题，有些开发商和销售商利用购房者对法律规定的理解不是很清楚来偷换概念。

    所谓定金是指，在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金区别于我们生活中所说的订金。

    定金应当满足两个条件，首先，合同双方当事人应当约定，其次，定金的“定”不应当为“订”。定金必须在合同中写明。我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

    定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。

    【典型案例】

    王某与某房产销售代理商签订了《房产认购意向书》。该意向书规定王某先支付6万元的房屋认购金（楼房总价为25万元），并约定在20天内签署《预售商品房买卖合同》。后来，王某不想购买了，要求其退还6万元认购金。可销售商却说房屋认购金就是认购定金，根据法律的规定，合同双方由于自身原因要求解除合同，定金将不予返还。对此，王某疑惑不解。

    【专家评析】

    就本案的情形而言，王某所签的《房产认购意向书》中所提及的“房屋认购金”并不属于定金，王某所交付的钱款也可悉数要回。

    第一，王某签署的《房产认购意向书》中根本未出现“定金”的字眼。根据我国《担保法》第89条的规定，定金的前提是存在“双方约定”、“定金”等两个要件，这两个要件是必须明确在合同中写明的。因此所谓的“房屋认购金”充其量也只能算预付款，而预付款交付后当事人不履行合同的，并不发生丧失预付款的效力。

    第二，根据我国《担保法》第91条的规定，王某所签订的意向书约定的6万元已经超过了全部购房款即25万元的百分之二十，以这个角度看销售商所持的“房屋认购金即定金”的观点也是站不住脚的。

    综上，王某可以要求销售商退还王某交付的6万元钱款。

    法律法规没有直接规定认购书应具备的主要条款。一般认为，认购书具备“当事人、签订买卖合同的时间、地点、认购的房屋位置、面积及价格”等条款，便可认定为有效。定金作为合同担保条款，从理论上讲，不是认购书的必备条款。但是，没有定金条款，认购书起不到有效的约束作用，失去其意义。所以，实际操作中定金与认购书密不可分。

    【法条指引】

    《担保法》

    第89条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    第91条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

    5.交房屋钥匙等于产权过户了吗？

    【宣讲要点】

    房地产交易中，交钥匙只是老百姓观念中的交房概念。事实上，只有到房产部门办理房屋产权登记后，购房者才能享有房屋所有权。

    我国《物权法》规定不动产交付依法必须进行过户登记，而房屋作为不动产，必然需要进行登记。否则，即使入住也并不等于取得了房屋的所有权，只有房产商将产权过户到购房者名下，购房者才算在法律上真正取得房产所有权。因此，购房者一定要及时办理房屋产权手续，以保护自己的合法权益。根据《房屋登记办法》第11条的规定，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

    我国的房屋权属证书（房产证），是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的唯一合法凭证。目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本为普通商品房和经济适用房两类。而且上述两类房产证的购房者所享有的权利不完全相同，其主要体现在使用和交易上。商品房的产权证拥有全部的权利：房屋的使用权、占有权、处分权和收益权；经济适用房的房产证拥有的权利和普通商品房基本一样，只是在出售房屋时购买人要承担土地出让金。

    【典型案例】

    许某看中了某房地产开发公司的一套房子，并与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，房产商于去年5月1日交房，并于交房一年之内为许某办理商品房产权证。但直到今年5月1日，房产商只是将房屋的钥匙给了许某，并没有给许某办理房产证，许某多次找房产商协商，要求尽快办理房产证，但房产商始终认为，钥匙已经给了许某，现在房子就是许某的了。许某无奈，于是将房产商告上了法庭。在法庭上，房产商依然声称已经将钥匙交给许某，房屋已经交付。法庭经过认为审理，认为房产商将钥匙交给许某，并不代表着房屋所有权转移到购房者名下，因此判决房产商在合理期限内为许某办理房屋过户手续。

    【专家评析】

    本案中，某房地产开发公司仅仅将钥匙交给许某的行为并不构成房屋的交付。房地产公司只有在为许某办理房屋过户手续后，才构成房屋的交付。

    现实生活中，由于房屋买卖和过户登记存在一定的时间差。很多开发商为了赚取更多的利润，经常会将同一套房子卖给不同的人。这也就是我们所说的一房二卖。为了防止一房二卖，我国《物权法》规定了预告登记制度。

    所谓预告登记是指，在房屋买卖过程中，为防止卖方在房屋登记前将房屋另售他人，双方可按合同约定将房屋买卖事项向房管部门进行预先登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

    如果购房者在买了房子后赶快到房管部门进行预告登记，并在能够正式办理过户登记之日起3个月内进行登记，他就能够实现订立合同的目的，并获得法律的保护。

    办理预售商品房预告登记所需材料如下：

    (1)登记申请书原件；

    (2)申请人身份证明；

    (3)已登记备案的商品房预售合同原件；

    (4)当事人关于预告登记的约定原件；

    (5)预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；

    (6)设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

    【法条指引】

    《物权法》

    第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

    第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

    《房屋登记办法》

    第11条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

    申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

    申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

    6.“一房二卖”的合同有效吗？

    【宣讲要点】

    在现实生活中，“一房二卖”的现象很多，可能是房地产公司管理上的疏漏，也可能是原房主为了自身利益而明知故犯，将房屋再次出卖后从而获取利润。但不管什么情况，都可能令购房者的合法权益受损。

    通常情况下，合同自双方签署之日起生效，房屋买卖合同也不例外。合同生效的主要法律意义在于：该合同对双方产生了强制的约束力，如果任何一方在合同生效后再反悔，或履约过程中违反了合同的约定，都必须要承担相应的责任。如果合同没有签订，自然不生效，也就不需要承担任何责任。

    房屋买卖合同签订后生效，但此时，房屋的所有权并没有转移。我国法律规定，房屋所有权的转移应当进行登记。也就是说，购房者在买房时，除了要签订买卖合同，还应当和买房者一起去办理房屋登记手续，这样，房子才能真正归购房者所有。

    【典型案例】

    为了给儿子购买结婚用房，张某和妻子看遍城里所有的住宅小区。最后，张某和妻子选中位于市中心的一套商品房。那套房屋地理位置好，房屋设计及采光等条件都符合张某与妻子要求的标准，于是张某很快与房主马某商定以58万余元的总价成交。2013年3月，张某与马某签订了该房屋的买卖协议，约定张某先支付30万元的房款，入住后再支付剩下房款，房屋过户手续于入住1个月以后办理。

    两个星期后，张某和妻子请装修工人去装修该房屋，结果发现该房屋正在被他人装修。张某这才知道，马某将房屋卖给自己后，见房价上涨，便把该房屋以62万元的价格又卖给了李某，并与李某办理了房屋产权登记手续。对于马某的做法张某十分气愤，遂找到马某要求将该套房屋收回来归自己所有，但是马某以张某与马某之间签订的房屋买卖合同没有办理房屋过户手续应归无效为由拒绝了张某的要求。张某气不过，于是将马某告上了法庭。

    【专家评析】

    就本案的情况而言，首先，张某与马某之间的房屋买卖合同有效。张某看中马某位于市中心的一套房屋后，便与马某商定以58万余元的总价成交，并且双方已经签订了该房屋的买卖协议，因此张某与马某之间的房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第35条的规定，张某们双方的房屋买卖合同自合同成立起生效。再者，虽然按照我国《合同法》第35条的规定，房屋所有权转移应当办理批准、登记等手续，但是有关房屋买卖的法律、法规中并没有规定房屋买卖合同自办理过户手续后才生效，因此，即使张某与马某没有办理房屋买卖过户手续，房屋买卖合同也合法有效。

    其次，该房屋应该归李某所有。虽然买卖合同有效，但是张某和马某并没有根据《城市房地产管理法》第35条的规定办理房屋权属过户登记，所以，房屋所有权没有转移为张某所有，张某与马某之间的房屋买卖行为不发生效力。而马某与李某之间的房屋买卖行为虽然发生在张某与马某签订房屋买卖合同后，但是他与李某办理了过户手续，而且，张某也没有什么证据证明两人是恶意串通行为，因此该房屋的所有权应归李某所有。

    最后，张某可以要求马某承担相应责任。张某们签订的房屋买卖合同有效，马某就应按照《合同法》第60条的规定，及时交付房屋，并办理房屋产权过户手续。对于他不履行义务，又将该房屋卖给李某的行为，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，返还张某已经支付的30万元房款及利息，同时还可以要求他承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    由于马某违反合同义务而使得张某与其之间的房屋买卖行为不发生效力，所以张某可以要求马某承担一定的责任，如果马某拒绝承担，可以根据《合同法》第128条的规定，通过协商、调解、仲裁、诉讼等途径解决纠纷。

    【法条指引】

    《城市房地产管理法》

    第35条国家实行房地产成交价格申报制度。

    房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

    《合同法》

    第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    第128条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

    当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

    （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    7.面对开发商的“一房二卖”行为先购房者如何更好的维护自己的合法权益？

    【宣讲要点】

    “一房二卖”是指开发商先后签订了两份商品房买卖合同，将同一特定房屋(拆迁安置房除外)卖给两个不同的购房人的现象。“一房二卖”产生的纠纷是我国房地产纠纷中较为常见的一类。

    在我国，“一房二卖”的具体情形大致有以下三种：

    (1)开发商就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同后，只对后购房者履行了合同义务，并为其办理了房屋产权证；

    (2)开发商与购房者签订商品房买卖合同，双方合同义务履行完毕，但开发商在为购房者办好产权证后，又就同一处房产与他人签订了房屋买卖合同；

    (3)开发商先后就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同，但是都未办理产权证。

    对此，如果双方签订的商品房买卖合同中有约定的，则依照其约定；没有约定的，则按照以下原则处理。

    对于上述第(1)种情形，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，先购房者可以请求解除合同。此时，开发商应当承担违约责任，返还购房者已付购房款及利息、赔偿实际损失；除此之外，还要按照不超过先购房者已付购房款一倍以内的标准向先购房者支付赔偿金。

    对于第(2)种情形，由于开发商已经为先购房者办理了产权证，先购房者便因此取得房屋的所有权，之后开发商再不能处分已经属于购房者的房屋。如果开发商在此之后又将房屋卖与他人，则侵犯了先购房者对房屋的所有权。但是，这种情形一般不会对先购房者造成实际经济损失。当然，如果先购房者因此受有实际经济损失的，则开发商应当予以赔偿，如先购房者为证明自己权利，在搜集证据过程中付出的材料费、公证费、交通费、差旅费，等等。

    对于第(3)种情形，开发商一般应当向先购房者履行合同义务，同时还要赔偿先购房者的实际损失。

    【典型案例】

    陈先生为了上班方便，决定在单位附近买一套房子，后来看中了距离单位五分钟车程的一套房子。在实地看房后，陈先生便与开发商签订了商品房买卖合同。陈先生按照合同约定预付了60％的房款，并领取了房间钥匙，其余房款则约定在陈先生领取房产证时结清。但是，陈先生并没有如期拿到房产证。事后才知道，开发商在和自己签订合同后，又以更高的价格与刘某签订了商品房买卖合同，并为刘某办理了房产证。陈先生很生气，认为自己先和开发商签订合同，房子应该归自己所有。于是，陈先生已诉诸法院，要求开发商履行合同，为自己办理房产证。可是，法院在审理以后，并没有支持陈先生的请求。

    【专家评析】

    在房地产买卖关系中，房地产公司“一房二卖”不但违反了市场交易中最基本的诚信原则，更是对购房者合法权益的严重损害。我国法律为了保护房地产交易的安全，维护市场经济的正常秩序，以法律的形式规定了惩罚性赔偿责任，目的是为了惩罚开发商恶意欺诈性的“一房二卖”行为。因此，购房者应当积极利用这一法律规定，有效保护自己的合法利益。

    实践中，先购房者遇到“一房二卖”的情况一般都会非常气愤，常常忘记考虑当时的具体情形，也不顾及法律的具体规定，只是一味要求开发商向自己履行合同义务，为自己办理产权证。这样做，不但不能维护自己的权利，反而会使自己的利益再次受损。如本案中，陈先生要求开发商向自己履行合同，为自己办理产权证。该请求显然不会得到法院的支持，原因在于陈先生的诉讼请求不当。这是因为，开发商为后购房者王某办理了产权证，已经无法向陈先生履行办理产权证的合同义务，而开发商应承担的违约责任是返还已付房款及利息、支付赔偿金的责任。诉讼请求应当和被告所应承担责任的形式相吻合，不能要求被告承担法定责任形式之外的其他责任。

    遇到这种情况，先购房者首先需要确定的是主张自己合同的效力问题。在此基础上，再提出与这一主张相适应的其他诉讼请求。如：在第(1)种情形下，先购房者只能主张该合同无效，并要求开发商返还自己已付的房款及利息，赔偿自己的损失，还要向自己支付已付房款一倍的赔偿金。在第(2)种情况下，先购房者一般可以主张自己的合同有效，并要求开发商赔偿自己的损失。在第(3)种情况下，先购房者可以根据具体情况选择，如果主张合同有效，则不能要求开发商支付不超过已付房款一倍的赔偿金，只能要求实际损害赔偿；如果主张合同无效，则可以要求开发商支付不超过已付房款一倍的赔偿金。

    购买房屋尤其是在购买二手房时，一定要及时办理房屋产权手续，以免自己买的房却到了别人手里。另外，为了防止房屋被二次出卖，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

    （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    8.商品房买卖合同解除而按揭合同并未取消，购房者该怎样处理？

    【宣讲要点】

    现实生活中，很多购房者无力一次性支付全额房价，于是通常选择按揭的方式来购买房屋。而商品房买卖合同是房屋按揭合同的前提和基础，商品房买卖合同的解除势必对房屋按揭关系产生巨大的影响。

    商品房买卖合同的解除使得买受人购房目的落空，进而导致用银行借款支付购房款的目的不能实现。然而，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同作为两个独立的合同，房屋买卖关系的解除，并不当然导致购房者与银行之间的按揭贷款合同解除，而是需要依据当事人的合意或者行使法定解除权。

    根据我国相关司法解释的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。既然司法解释第24条具有法定解除权的性质，因此，买受人可通过书面通知的方式行使解除权。

    如果房屋买卖合同解除，而房屋按揭合同未能及时解除，由此产生的损失，可以按照下列方式处理：

    一是，由开发商对银行承担返还已收受购房款的责任，即买受人应当归还的按揭贷款本金及利息。同时，开发商对买受人承担返还首付款及利息的责任。

    二是，若因买受人或其他非开发商原因造成商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，由过错方承担损失。

    三是，对于诸如房屋装修损失、房屋产权过户的税费及房屋价格损失等其他损失，由合同双方按照过错大小承担责任。

    【典型案例】

    年初，李某在某小区购买了一套尚未建成的商品房，与开发商签订了商品房预售合同后，又在某银行办理了按揭贷款，并交纳了首付款。后来，由于楼盘设计不是很符合李某的要求，李某便想退掉这套房屋。开发商十分爽快地退还了全部首付款，也没有要求李某支付违约金，李某大为感激。没想到一个月之后，李某收到了银行寄来的一张催款通知单，被告知已经拖欠银行利息及按揭月供款数千元。经询问得知，原来李某与开发商解除购房合同之后，开发商并没有同银行办理解除按揭合同的手续，也就是说，开发商一直还在使用银行的数十万元贷款，而贷款利息和按揭的月供款归还责任却仍然落在李某的身上。

    当李某再次去找开发商的时候，发现建筑工地上冷冷清清，没有任何生气，而开发商的售楼处已经不知去向。听人说开发商的经济已经陷入入不敷出的困境，开发建设的工程由于缺少资金被迫暂时停工。李某为此伤透了脑筋，却不知道该如何是好。

    【专家评析】

    本案中，开发商在与李某解除购房合同之后，不仅未能解除银行按揭合同的手续，相反还一直在使用银行支付的贷款，这确实属于一种诈骗行为。

    李某应该向银行请求解除按揭合同。一般来说，以按揭贷款的方式购买商品房时，购房者往往要与多方当事人发生不同的合同关系，包括与开发商签订购房合同、与银行签订按揭贷款合同、与保险公司签订保险合同等。虽然李某与开发商解除了购房合同，但这并不意味着李某也就当然地解除了与银行的按揭贷款合同。

    作为按揭合同的当事人，李某应该亲自去银行办理解除按揭合同的手续，而不能要求开发商办理。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，李某应该尽快凭开发商开具的购房合同已经协议解除的证明，到银行办理解除按揭合同的手续。

    李某因未及时解除按揭合同而受到的损失，可以向开发商追偿。由于李某未能及时到银行办理解除按揭合同手续，致使银行在李某和开发商解除商品房买卖合同之后仍然认为该合同有效，而继续向开发商提供贷款。在此案件中，银行本身没有任何过错，因为李某仍然是按揭合同的当事人，所以，银行向李某催缴月供及利息也就是合理的。在开发商与李某已经解除购房合同的情况下，对于银行因不知情而支付的按揭贷款仍然收受不辞，其行为没有合法根据，构成不当得利。因此，在向银行交纳所欠的月供及利息后，李某可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，向开发商追偿李某遭受的损失。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第24条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

    第25条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

    9.卖方逾期不办理房产证房屋买卖合同被解除后还能扣除房屋折旧费吗？

    【宣讲要点】

    签订房屋买卖合同后，卖方逾期不办理房产证，导致房屋买卖合同被解除的情形中，卖方的行为构成违约。卖方不但不能扣除所谓的折旧费，还应承担违约责任，赔偿购房者因此而造成的损失。

    我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，签订房屋买卖合同后，双方都应当积极履行自己的义务。如果因卖方不积极协助买方办理房产证过户手续，导致房屋买卖的目的不能实现时，买方可以解除合同。另外，还有一种情形，即如果房屋买卖合同双方在合同中约定，卖方逾期不办理房产证，则买方可以解除合同时，此时，属于买卖双方约定了合同解除条件。根据我国法律规定，当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

    合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    目前我国的法律还是以房产证的取得来作产权所有标准的，所以在没有拿到房产证，未办理房产过户手续时，尽量不要进行装修，以免在解除合同、返还房产时出现更大的麻烦，以致自己的利益受损。

    【典型案例】

    2013年9月，王某购买了罗某位于市郊的一处房屋，并与其签订了房屋买卖协议。协议约定房价为27万元，交齐房款即可入住，并约定在3个月内办理房产过户手续；如逾期不办理，王某有权解除此房屋买卖协议。

    同年10月，王某交付全部房款后携全家搬入新房。但在此后两个月的时间里，罗某迟迟没有同王某办理房产过户手续，王某三番五次找他，他却总是以种种借口推脱，这使王某对房子的产权产生怀疑。2013年底，王某打电话通知罗某，如不在约定的最后期限内办理过户手续，王某就解除合同。然而3个月过去，罗某依然没有任何表示。无奈之下，王某提出退房，并要求其返还王某27万元房款。罗某满口答应，但最后却只还给王某26.7万元，剩余3000元说算是房屋折旧费，还说王某在这3个月内对房屋的使用产生了损耗，使他遭受损失，王某的行为在法律上被称为不当得利。这令王某十分气愤，他认为自己并没有违约，为什么自己还得承担这部分费用？

    【专家评析】

    本案中，罗某所持的观点并不正确，其不但不能扣除所谓的房屋折旧费，而且还应承担相应的违约责任，赔偿王某因此造成的损失。

    第一，王某的行为并不构成不当得利。

    我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”这就是我国法律对不当得利的规定。所谓不当得利，就是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。据王某所述，王某与罗某在双方自愿的基础上签订了房屋买卖协议，也并不存在合同无效或可撤销的条件，所以该协议真实有效。虽然双方并未办理房产过户手续，但王某仍可依据有效的合同行使居住权，王某的行为不符合不当得利的构成要件。

    第二，至于折旧费，更是无从谈起。

    我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当王某和罗某约定的“逾期不办房产证，王某有权解除房屋买卖协议”的条件成立时，王某当然有权解除合同。同时，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据王某所说，王某已交纳了全部房款，罗某也将房交给了王某，双方之间的房屋买卖合同已全部履行，王某退房时，已实际在该房内居住了3个月，对罗某确实造成了一部分损失（如房租），但这些损失的造成实际上是由于罗某自身的过错导致合同解除的，而且在房屋买卖协议中也未规定有关“折旧费”的条款。所以，罗某向王某主张的3000元折旧费于法无据。

    另外，我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果王某因此而遭受损失，也可据此要求罗某进行赔偿。

    【法条指引】

    《民法通则》

    第92条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

    《合同法》

    第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

    依法成立的合同，受法律保护。

    第93条当事人协商一致，可以解除合同。

    当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

    第97条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    10.未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效？

    【宣讲要点】

    所谓房屋买卖合同是指以房屋为对象，出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征的特点主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋交付给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的条件。房屋买卖合同的成立及房屋所有权的转移是两回事。即使买卖合同有效，也不意味着房屋所有权的转移。

    由于房价不断攀升，有些房屋出让者以利益为重，在已签订房屋买卖协议后，未办理过户手续之前反悔，将房屋出售给另外的出价高者，从而侵害到买方的利益。但法律是公正的，这种情况下，只要双方签订的买卖合同不违反我国法律的强制性规定，则合同就成立并生效。但是，房屋买卖合同有效，并不代表房屋所有权就已经转移到买房者手中。只有办理房屋过户登记手续，房屋的所有权才转移。

    办理房屋登记手续时，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明，到房屋所在地房管机关办理手续。所以房屋过户手续是购房者是否取得房屋所有权的要件。

    【典型案例】

    王某离开家乡到外地打工，经过多年的努力，王某打算利用自己的积蓄在郊区购买张某的两间平房做点小生意，并签订了房屋买卖协议。协议上明确约定，张某愿将其两间平房以5万元的价格转让给王某，在王某交清房款之日起房屋的所有权归王某，并约定第二天办理过户手续。当王某按照合同的约定交付了房款后，张某便将房间钥匙给了王某，但是对办过户手续的事却推托说有事改日再去。

    谁知没过几天，张某居然打电话告诉王某，说他不愿意卖给王某这两间平房了，愿将5万元房款退还给王某，另外再给王某500元钱作为补偿。对此，王某坚决予以反对，为了装修，王某已经买好了地板砖和沙子、水泥等装修材料。就这样，事情僵持了下来。事隔半个月，王某突然收到了法院的传票。原来张某以房屋未办理过户手续为由，要求法院判令王某和其所签房屋买卖协议无效。

    【专家评析】

    本案中，王某所遭遇的情形是许多购房者所遇到过的问题。现实生活中出现像王某这样的情况时，法律对此作出了补救性的规定。最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”

    本案中，王某与张某签订的买卖房屋协议均为双方自己的真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，也无《合同法》第52条、第54条规定的合同无效或可撤销的要件，所以此房屋买卖协议是合法有效的。况且，王某交付了全部房款，张某也交付了房屋的钥匙，视为双方已履行合同。所以按照我国《合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故王某与张某签订的房屋买卖协议有效，且受国家法律保护，王某只需同张某补办房屋过户手续即可。

    这里提醒广大购房者，虽然法律对没有办理房产过户手续的房屋买卖协议在特殊情况下也承认其效力，但是在买卖房屋时，不能为了省钱、省事而不办理房产过户手续，只签订房屋买卖协议，而是应该及时办理相关的过户手续，否则一旦发生纠纷，举证非常困难，合法权益很难得到保障。

    【法条指引】

    《合同法》

    第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

    依法成立的合同，受法律保护。

    第52条有下列情形之一的，合同无效：

    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

    （三）以合法形式掩盖非法目的；

    （四）损害社会公共利益；

    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

    （一）因重大误解订立的；

    （二）在订立合同时显失公平的。

    一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

    《房屋登记办法》

    第33条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

    （一）登记申请书；

    （二）申请人身份证明；

    （三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

    （四）证明房屋所有权发生转移的材料；

    （五）其他必要材料。

    前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

    11.开发商自编房号导致购房者在签合同时理解错误，现在能否要求退房？

    【宣讲要点】

    在我们的生活中，难免产生误解的情形。在法律行为中，有个专门的术语叫做“重大误解”。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。

    因重大误解而订立的合同一般具有以下构成要件：

    (1)误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。

    这类合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背.

    (2)当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成重大误解。

    如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解。同时，对订约动机的判断错误也不应构成重大误解。

    误解必须是对合同的内容发生误解，并导致了合同的订立；同时，误解还必须是重大的。所谓重大的确定，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。

    (3)误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。

    合同一旦履行，将会使误解方的利益受到损害。

    (4)重大误解与合同的订立或合同条件存在因果关系。

    如果没有这种误解，当事人将不会订立合同或虽订立合同但合同的条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。

    因重大误解订立的合同，当事人有权申请法院撤销，这样合同将归于无效，双方不必再履行各自的义务。

    在签订购房合同时，购房者应该仔细理解每一条款的内容，如有异议，应和开发商讨论并签订补充协议，以保障自己的合法权益。

    【典型案例】

    王某看中了某开发商开发的房子，并与开发商签订了商品房预售合同，合同中明确约定了自己购买位于15层的某套房屋。没想到，交房时才发现房屋位于第13层。王某经过了解才知道，开发商给楼层编号时，有意取消了第4层和第13层两个不吉利数字的楼层编号。这样，王某特意避开这些不吉利数字舍近求远而选择的第15层，实际上就是第13层，对于这种编号的猫腻，售楼人员从来就没有告诉过王某。在王某等待交房期间，该地段的房价已经一路飙升，该开发商此处的房产也已经被抢购一空，所以，现在王某也无法再换到其他的房子。王某不知道这种情况下，自己是否能够解除合同、退还房款并要求赔偿自己因重新购房所遭受的机会和价位损失。当时为了简单起见，王某与开发商在预售合同中约定了一切纠纷应通过仲裁解决。但王某还是向法院起诉了。

    【专家评析】

    本案中，王某有权以重大误解为由要求解除该商品房预售合同，并要求开发商退还房款、赔偿损失。

    第一，王某有权请求撤销该商品房预售合同。

    本案中，王某未能获得满意的房屋，既不能归因于合同约定不明，也不能简单地归责于开发商故意欺骗。开发商自己有特定的一套楼房编号规则，而王某对于该编号规则并不了解，以致对合同内容发生了误解，造成了王某的真实意思与现实中真实情况的完全不符。这种情形在法律上被称为重大误解，而重大误解却是合同变更或者撤销的法定事由之一。因此，根据《合同法》第54条第1款的规定，王某可以请求法院或者仲裁机构变更或者撤销该商品房预售合同。

    第二，开发商应该承担缔约过失责任。

    如上所述，虽然王某有权请求变更或者撤销该商品房预售合同，但由于开发商在此处的房产已经被抢购一空，通过变更合同调换其他房屋的想法已不可能达成，因此，现在只能请求撤销该合同。而根据《合同法》第58条的规定，该商品房预售合同被撤销后，开发商因该合同取得的房款及利息，应当全部予以返还。王某因产生重大误解解除商品房预售合同，导致自己失去了购房机会，由于房价上涨可能会给王某造成一定的经济损失，但是，这些因素都应当属于商业风险范围，并不属于王某一定会得到的预期利益，因此，开发商不承担这部分损失的赔偿责任。

    第三，根据《合同法》第57条的规定，合同被撤销，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的仲裁条款的效力。

    所以，王某必须接受该仲裁条款的约束，向该仲裁协议所规定的仲裁机构申请仲裁，而不能直接向法院起诉。当然，如果王某有确切的证据能证明该仲裁条款在签订时有法律规定的无效情形；也可以向法院或者仲裁机构申请审查其效力。经法院或仲裁机构审查，认定该仲裁条款无效时，就可以向人民法院提起民事诉讼了。

    【法条指引】

    《合同法》

    第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

    （一）因重大误解订立的；

    （二）在订立合同时显失公平的。

    一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    第57条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

    第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    12.购房未取得房产证能否要求解除合同？

    【宣讲要点】

    购房者在买房时，协助购房者办理房产证是开发商的主要义务。我国法律规定，开发商作为房地产开发企业，在购房者购买其所售房屋之后，有义务在法律规定的期限内协助购房者办理房产证，并提供所需要的各种证明文件。如果开发商拒绝帮助购房者办理房产证，则其行为违法，购房者有权要求与其解除合同。不过，需要特别提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去。

    退房流程一般分为三步：首先向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。其次，在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。再者，将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

    在此提醒大家，购买房产时必须做好充分准备，因为实际购买房屋的过程中会遇到各种各样复杂的问题，令人防不胜防，措手不及。只有在平时掌握各方面的知识与法律有关规定，才可以在购房时避免不必要的麻烦。

    【典型案例】

    去年“五一”期间，某市举办了一次大型的房展会，期间展出了很多不错的楼盘，经过挑选，雷某决定购买某楼盘当中的一套现房。与开发商洽谈之后，雷某与开发商初步达成了购买意向，雷某当场支付了2万元的订金并约定在两个星期以后，也就是5月18日与其签订正式的房屋买卖合同。2013年5月18日，雷某如约前往该楼盘所在地与开发商签订了合同，并当场支付了剩余的房款，领到了钥匙，开发商则向雷某承诺在3个月之内帮雷某办好房产证。经过简单的装修，雷某在7月份挑了个好日子搬进了新居，现在唯一放心不下的就是房产证的事情了。于是雷某找到该开发商，要求按照签约时的承诺帮雷某办理房产证。不想开发商拿了钱之后就变了脸，雷某几次三番地找到他们，都被他们以各种理由推脱掉了。眼见已经入住新居一年多了，可房产证却还没拿到手，雷某不禁着急万分，只好向法院提起诉讼，要求与该开发商解除房屋买卖合同。

    【专家评析】

    本案中，开发商无故拖延办理房产证违反法律规定，雷某有权要求解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

    第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，该开发商有义务在法律规定的期限内协助雷某办理房产证，并提供所需要的各种证明文件。

    此外，本案中，该开发商在雷某签订房屋买卖合同时曾承诺，在合同签订后3个月之内帮助雷某办理房产证，因此帮助办理房产证也是该开发商的约定义务。

    第二，开发商拒绝帮助雷某办理房产证的行为既违法又违约，雷某有权要求与其解除合同。

    本案中，在房屋买卖合同签订一个月之后，雷某曾数次找到该开发商要求其实现当时的承诺，帮助办理房产证，但却遭到开发商的无理推脱。该开发商的行为既违反了法律的规定，又违背了合同的约定，因此雷某完全有权按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，要求与其解除房屋买卖合同。

    第三，雷某有权要求开发商赔偿损失。

    根据照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，雷某在请求与其解除合同的同时，还可以要求该开发商就无故拖延办理房产证一事给自己造成的损失进行赔偿。需要注意的一点是，虽然雷某有权要求解除合同，但鉴于雷某已经搬进新居居住了一年时间，并且在此期间并无其他任何不满意之处，我们建议雷某仅就损害赔偿及请求法院责令其尽快帮助其办理房产证两个方面向法院提起诉讼，避免因解除合同搬迁房屋带来的各种麻烦。

    【法条指引】

    《城市房地产开发经营管理条例》

    第33条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    13.售楼广告名不副实开发商是否应该承担责任？

    【宣讲要点】

    现实生活中，很多人买房时都轻信于报纸、杂志、电视等媒体上刊登的房屋销售广告，认为该广告中承诺的内容就是实际房屋的情况，却不重视与开发商签订的正式房屋销售合同。实际上，这种做法是错误的，由于一般的房屋销售广告不等同于房屋销售合同，因此一旦出现问题，还是要以房屋销售合同为准。

    售楼广告关于商品房及相关公共设施所作的说明和允诺应当视为具体的合同内容。合同要想成立，首先由希望订立合同的一方发出要约。要约是法律术语，通俗点讲，要约是自己向他人发出订立合同的意思表示，在合同订立过程中，只有要约的内容才会构成最终的合同条款，一旦对方对要约的内容表示了同意，双方即成立合同，要约也就具有了法律约束力。而要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示，其内容一般只是概括性的介绍，并不会构成合同的具体条款，因而没有法律约束力。

    一般说来，商品房的销售广告和宣传资料是一种商业广告，在性质上属于要约邀请，并不构成商品房买卖合同的具体内容。但是，这种情况也不是绝对的。如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    【典型案例】

    今年2月份，高某在某售楼广告的吸引下，与开发商签订了一份商品房预售合同，以当时较高的价格购买了某住宅小区的一套房子。但在交房时高某发现，售楼广告的宣传资料上注明是儿童游乐场和绿化带的地方，现在已经建起了停车场，围墙也在不该建的地方建了，而该建的设施却没有建。另外，小区大门的位置也发生了变化，整个小区的附属设施建设与当初开发商在宣传资料上宣传的情况大相径庭。

    宣传资料中公共设施的设计正是当初小区最具有吸引力的地方：儿童游乐场可以为孩子提供广阔的户外活动场所，围墙可以保证小区的安全，大门的位置方便了居民的出入……但现在这些布局、设计都已经被改变得面目全非，住宅小区的吸引力也因此丧失殆尽。

    高某认为，开发商擅自变更小区规划属于违约行为，便要求开发商恢复原状，支付违约金。开发商则辩称，规划设计变更已经经过了规划部门的批准和设计单位的同意，而售楼广告只是一种宣传资料，并非合同，故其不存在违约问题。于是，高某向法院提起诉讼。

    【专家评析】

    本案中，可以肯定的是，开发商擅自更改小区公共设施建设的行为确已构成了违约，应该承担相应法律责任。因此，高某有权向人民法院提起民事诉讼。

    本案中，该开发商打出的售楼广告就已经不是限于泛泛而谈的笼统介绍，而是对儿童游乐场、绿化带、围墙和大门等规划设施进行了明确说明和具体允诺。而正是这种说明和允诺对你购买较高价位的商品房具有重大影响，成为高某签订房屋买卖合同的动机之一。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，售楼广告中的这些内容应当视为要约，即使其未载入你与开发商签订的商品房买卖合同，也应该视为合同内容，具有法律约束力。

    规划设计变更经过了批准和同意并不能成为开发商免责的抗辩事由。商品房预售之后，在实际建设过程中，开发商由于种种原因，需要对规划设计进行某些变更，这在现实生活中是不可避免的。但是，这种经过了批准和同意的规划设计变更行为并不能成为开发商免予承担违约责任的合法理由。根据我国《商品房销售管理办法》第24条的规定，开发商在变更确立之日起10日内，应当书面通知你和其他的买受人；购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；如在15日内未作书面答复，则视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。本案中，高某在事先并未接到开发商的变更通知，显然开发商没有履行自己的通知义务，所以，高某有权退房并要求由开发商承担违约责任。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    14.开发商逾期交房是否应该承担法律责任？

    【宣讲要点】

    购房合同一经签订，房地产公司应当严格依照合同约定的期限交付房屋，如果逾期未交付，就要承担违约责任；如果逾期未交付达到一定的期限，购房者可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。

    在何种情况下可以认定为开发商逾期交房，应以买卖双方签订的商品房买卖合同对交房期限作出约定的明确期限为准。但是，现实中仍有一些房屋交付期限不明的情况。在这种情况下，购房者可以根据实际情况，要求开发商交付房屋，但是应当给开发商以合理的准备期限。如果超过合理期限，开发商仍然不能交付房屋，则可以认定为逾期交房。

    房地产开发商逾期交付房屋是一种违约行为，应当依法承担违约责任。具体分以下两种情况分别予以说明。

    第一，购房者接收了开发商逾期交付的房屋。

    这里需要分两种情况予以说明。首先，如果双方签订的商品房买卖合同对房地产开发商逾期交付房屋的违约责任作出了明确约定的，则按照合同约定处理。其次，如果双方在商品房买卖合同中对此没有约定或者约定不明确的，则开发商应当向购房者支付违约金或者损失赔偿，具体数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交付房屋的期限从合同约定的交付期限最后一日的次日起到开发商实际交付房屋的前一日止。

    第二，购房者拒不接收开发商逾期交付的房屋。

    开发商逾期交付房屋的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以单方解除合同，拒绝接收房屋。购房者要求解除合同的，开发商应当将收取的购房款本金及相应的利息返还给购房者。同时，购房者仍然可以要求开发商承担损害赔偿的责任，具体数额按照有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    【典型案例】

    去年10月份，王某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，并一次性支付了全部购房价款。当时该商品房正在施工建设之中，何时竣工尚难确定，所以，根据售楼人员的提议，王某们在合同中对交房日期并没有明确约定。但在签订合同时，售楼人员曾经口头承诺他们最迟在合同签订一年内交房。为了稳妥起见，王某用带有录音功能的手机悄悄录下了签订合同时的全部谈话内容。一年后，王某向房地产公司询问交房事宜，房地产公司称因其所开发的房屋是精装修商品房，本身工期就比普通商品房要长，再加上装修设计的调整，要推迟3个月交房。无奈，王某只好又等了3个月。眼看3个月已经过去了，房地产公司仍然没有通知王某拿新房钥匙。当王某亲自去房地产公司售楼部要求其如约交房时，却被告知还要再等几个月。并且他们还说合同本来就没有规定交房日期，因此，他们什么时候交房都不算晚。由于不能住进新房，王某现在还在租房居住，每月租金也是不菲，这更加重了王某的经济负担。

    【专家评析】

    虽然王某和房地产开发公司在商品房预售合同中并没有约定具体的交房日期，但售楼人员在签订合同时的口头承诺仍然具有法律效力。房地产公司逾期交房的行为已经构成违约，王某可以退房或要求房地产公司赔偿。

    第一，售楼人员的口头承诺具有法律效力。

    房屋的交付使用日期一直以来都是一个非常重要的必备条款，必须被明确写入商品房买卖合同之中。本案中，由于待售的商品房尚在施工建设，具体竣工验收日期难以确定，所以，购房者在签订合同时并没有将该不确定的交付日期写入条款。但是，因为售楼人员对最迟交付期限作出了口头承诺，而该承诺又是非常明确具体的，对王某最终决定接受该房屋、签订该买卖合同具有决定性的影响。所以，售楼人员的口头承诺仍然构成了合同的内容，对房地产公司具有法律约束力。

    第二，王某可以要求退房或者请求赔偿。

    如上所述，由于售楼人员关于最迟在签订合同一年内交房的口头承诺具有法律效力，所以当房地产公司未能按照承诺如期交房时，有权要求其承担违约责任。具体来说，王某可以选择以下两种方式解决遇到的纠纷：

    一是，如果王某认为继续履行合同已经不符合自己的购房目的，可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，请求房地产公司解除合同，退还房款。如果房地产公司没有催告，王某可以在1年内行使这种解除权；如果房地产公司进行了催告，则王某必须在3个月内行使。逾期不行使，该解除权消灭。

    二是，如果王某仍然愿意继续履行合同，则可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向房地产公司进行索赔。

    对于房屋可能出现的一系列问题，无论是大是小，都要尽可能在购房合同中加以约定，这样才能更好地维护自己的权益。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第15条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

    法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

    第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

    逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    15.购买的房屋实测面积与约定面积有误差该怎么办？

    【宣讲要点】

    开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，在商品房买卖合同纠纷中极其常见。对于房屋的测量依据和误差处理结果，法律有明确规定。

    第一，商品房建筑面积的测算依据。

    商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，而商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

    第二，如果确实发现面积“缩水”情况，开发商应该返还多余的房价款并赔偿损失。

    在确定实测面积是否确实小于协议中所载面积之后，双方可以按照合同约定或者法律规定进行处理。

    如果双方在合同中约定了实测面积与协议中所载面积发生差异时的处理方式，则按照合同约定进行处理；如果合同没有约定或者约定不明确，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定处理，即如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3％以内(含3％)，则开发商应该按照合同所约定的面积单价据实退还房款；如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3％以外，购房者有三种选择，一是有权退房，开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还并支付同期银行存款利息；二是购房者有权不退房，面积差值在3％以内(含3％)部分的房价款由开发商返还给购房者；三是如果面积差值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还给购房者。

    【典型事例】

    王某与某房地产开发商签订商品房买卖协议，其中明确约定了房屋的建筑面积，并以此计算出房产总价格。开发商交付房屋之后，经过实测，发现净空面积比合同所写的面积要小一些。王某想了解一下，房屋的建筑面积到底以何种面积为准？如果房屋实际面积真的比合同面积小，王某起诉，并提供了相关证据，最终法院支持了王某的诉讼请求。

    【专家评析】

    在签订房屋买卖协议时不仅要详细约定房屋质量、交付日期、房款等重要事项，而且对房产的性质也应加以明确约定，防止开发商在此做手脚。

    本案中，开发商应该赔偿王某的损失。根据《商品房销售管理办法》第2l条的规定，王某和开发商应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。在进行实际测量的时候，首先必须弄清王某和开发商在协议中明确约定的房屋建筑面积到底是何种面积，其次要注意自己的测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。

    王某主张开发商所交付的商品房实测面积比合同约定面积要小一些，必须提供充分的证据证明这一点。该案中，根据《民事诉讼法》第63条第1款的规定，王某必须提供权威的房地产测量部门所作出的面积测量鉴定结论。该鉴定结论作为证据，还必须具备以下要求：一是独立性，即房地产测量部门必须是中立的，不受任何机关或者个人的干预；二是结论性，即测量的结果必须对面积是增加了还是减少了作出明确的回答；三是范围性，即面积测量鉴定结论仅限于两个面积是否相符，而不涉及法律的具体适用。只有满足以上要求的证据，才能够被法院采纳。

    【法条指引】

    《民事诉讼法》第63条证据包括：

    （一）当事人的陈述；

    （二）书证；

    （三）物证；

    （四）视听资料；

    （五）电子数据；

    （六）证人证言；

    （七）鉴定意见；

    （八）勘验笔录。

    证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

    《商品房销售管理办法》

    第21条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    16.商品房出现质量问题该怎么办？

    【宣讲要点】

    房屋质量纠纷是人们在日常生活中经常会遇到的问题。一般来说，开发商在将商品房交付使用时，应当向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其中，住宅质量保证书中应当列明该住宅工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房屋交付后，开发商还应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

    在正常使用条件下，承包人对建设工程的最低保修期限为：

    (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

    (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

    (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

    (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

    (五)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

    建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

    房地产商对所售商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；如果存续期少于下列期限的，保修期不得少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明制度的规定))第5条中规定的期限，即：

    (1)屋面防水3年；

    (2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

    (3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

    (4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

    (5)门窗翘裂、五金件损坏1年；

    (6)管道堵塞2个月；

    (7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

    (8)卫生洁具1年；

    (9)灯具、电器开关6个月；

    (10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发商与用户自行约定。

    房地产商对所售商品房的保修期从交付之日起计算。

    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。同时，房地产商具有以下两个免责事由，即：(1)不可抗力造成；(2)住户使用不当。对于这两种情况造成的损坏，房地产商不承担赔偿责任。

    【典型案例】

    常某买了一套新房，刚装修完还没入住，房屋的天花板和内墙面就开始大量渗水，吊顶、装饰灯、墙面、壁柜和木地板等都受到了水渍不同程度的影响。因此，常某找到开发商就维修和赔偿问题与其交涉，但开发商却声称室内渗水属于室内装修质量问题，与开发商无关。请问：开发商的答复是否有道理？如果现在不进行及时维修将会造成更大的财产损失，而如果常某先自行或者委托他人修复，又会破坏原状，使常某的财产损失索赔无据，常某向法院起诉，法院最终支持了常某的诉讼请求。

    【专家评析】

    本案中，常某遇到的房屋渗水等情况，就是典型的房屋质量问题，属于开发商的责任范围，此时，开发商有责任进行维修并赔偿常某的财产损失。

    本案中，常某房屋的天花板和内墙面在常某还未入住时就开始大量渗水，而根据常识，这显然是屋面防水工程和外墙面的防渗漏装修工程出了质量问题，并不是房屋内部装修的原因。根据我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的规定，屋面防水工程和外墙面的防渗漏装修工程在正常使用条件下的最低保修期限为5年，从该工程竣工验收合格之日起计算。由此可见，现在房屋屋顶和墙面渗水明显属于开发商的保修范围之内。

    由于房屋的天花板和内墙面大量渗水，常某一直未能实际居住，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，目前有三种方法可供常某选择：一是解除合同，要求开发商退还房款；二是要求开发商在一定期限内承担修复责任；三是自行或者委托他人修复，所需费用由开发商承担。此外，由于房屋的吊顶、装饰灯、墙面、壁柜和木地板等都受到了水渍的影响，使常某遭受了较大的财产损失，所以，常某还可以根据《房屋建筑工程质量保修办法》第14条的规定，向开发商提出财产损失的赔偿要求。

    提醒大家，对于房屋装修的质量一定不能马虎，尤其是对开发商赠送的所谓精装修。因为在利益的驱使下，许多开发商用不合格的材料进行装修，从而给您带来健康上的隐患。应该在入住前先对房屋进行环境检测，看其是否达标，最好隔几个月再入住，尤其家中有孕妇、老人和儿童的更应多加注意。

    【法条指引】

    《房屋建筑工程质量保修办法》

    第7条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

    (一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

    (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

    (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

    (四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

    (五)装修工程为2年。

    其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

    第14条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律常干问题的解释》

    第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    17.购买的房屋被开发商抵押，购房者该如何应对？

    【宣讲要点】

    在现代经济生活中，房屋抵押是很常见的现象。但是，一些开发商却将已经出售或者即将出售的商品房进行抵押，这样的行为是不合法的。在购房者并不知道该抵押设定的时间是在购房者之间的商品房买卖合同订立之前还是之后时，分以下两种情况处理：

    如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么，在订立该商品房买卖合同过程中，开发商有义务告知购房者。如果开发商未履行这一告知义务，并且是其故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据法律规定，该开发商出售抵押房屋的行为可变更、撤销。购房者可以按照法律规定，解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿购房者的损失，同时还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

    如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，此时商品房买卖合同有效，购房者同样可以请求解除该买卖合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    鉴于此，购房者在买房之前，一定要了解开发商是否有商品预售许可证，是否在房屋上设定了抵押。否则，一旦出现问题，购房者的利益将会收到很大的影响。

    【典型案例】

    去年年底，彭某与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同中约定，彭某向该开发商交纳一定的房产证代办费，开发商则须为彭某办理房产证。现在，房款早已交清，可房子一直没有交付，房产证也没有发放给彭某。彭某多次向开发商询问交房和办证事宜，开发商总是以各种理由搪塞。最近，彭某忽然听说该楼盘早已被抵押，现因开发商没有偿还到期贷款，银行正准备将楼盘拍卖。彭某震惊万分，赶忙过去打听，没想到售楼处已经人去楼空，开发商早就远走高飞了。据彭某了解，其他购买该幢商品房的业主也遭遇了与彭某相同的情况。

    【专家评析】

    本案中的开发商将所售房屋进行抵押的行为属于恶意欺诈，彭某有权要求其承担退款和赔偿的民事责任；另外，本案涉案数额巨大，社会影响恶劣，开发商携款逃匿，已经构成诈骗罪，彭某应该向司法机关报案。

    如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据我国《合同法》第54条的规定，该开发商出售抵押房屋的行为可变更、撤销。彭某可以按照我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿购房者的损失，同时还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

    如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，彭某同样可以请求解除该买卖合同。如果购房者是在房屋抵押设定之前订立的商品房买卖合同，那么该合同就具有法律效力。但是，在尚未交付房屋并为彭某办理产权证之前，开发商仍然拥有该房屋的所有权，因此，其在自己拥有所有权的房屋上设定抵押的行为是有效的，而银行根据有效的抵押合同行使抵押权的行为也是受法律保护的，并且这种根据抵押合同获得的拍卖权在法律效力上优先于彭某根据房屋买卖合同所拥有的权利。这样一来，彭某就不能根据有效的商品房买卖合同获得该房屋，当初订立该合同的目的也就无法实现了。此时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，彭某可以请求解除该买卖合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    【法条指引】

    《合同法》

    第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

    （一）因重大误解订立的；

    （二）在订立合同时显失公平的。

    一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

    （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

    （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

    （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    18.按套购买预售房屋的实际面积“缩水”该怎么办？

    【宣讲要点】

    商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套或者单元计价以及按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

    如果按套购买房屋的实际面积与合同约定的面积不符，解决问题的关键在于双方签订的商品房买卖合同是否对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作了明确规定。

    首先，双方签订的商品房买卖合同已经对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作了明确约定的情形。对于按套计价的房屋预售合同，房地产开发企业应当在合同中附上所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变。若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中约定了处理方式的，按合同约定方式处理；合同中未约定处理方式的，购房人可以要求退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

    其次，是双方签订的商品房买卖合同没有对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作出约定或者约定不明确的情形。在这种情况下，如果出现面积误差，按照以下原则处理：一是面积误差在3％以内的(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，此时，购房者不得请求解除合同；二是在面积误差超出3％的情况下，如果是房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差在3％以内(含3％)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，但是所有权归购房人；如果房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还购房人，超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。购房人也可以要求解除合同、返还已付购房款及相应的利息。

    【典型案例】

    2012年，王某与某房地产开发商签订了一份复式房屋的预购合同。合同约定，该预售房屋按套计价，整套房屋总价为88万元，套内建筑面积为110.2平方米，分摊的共有建筑面积为24.01平方米，面积误差不超过2％，误差超过2％的部分多退少补。2009年初，王某接收房屋时发现，开发商提交的检测报告中关于房屋面积的测量结果为107.57平方米。比合同中的约定面积少了2.63平方米。于是，王某要求开发商返还多交的2.63平方米的房款，但开发商以房屋按套计价出售，且面积误差没超过2％为由，拒绝返还。现在，王某打算将该开发商告上法庭，维护自己的合法权益。

    【专家评析】

    商品房买卖是百姓生活中的一件大事，因此我国法律对商品房买卖的规定也相对较为严格。现实生活中，开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，是商品房买卖合同纠纷中极其常见的一种情形。

    本案中，由于王某与开发商签订的合同对法律规定的各项内容(如套内建筑面积、分摊的共有建筑面积，以及误差的处理办法)均作出了明确约定，因此王某根据合同可以要求开发商返还误差范围内的差价。

    提醒大家，购房时，一定要重视违约责任条款。应该尽量在签订合同时就将可能发生的纠纷写进合同中加以规范，对违约行为约定违约金，这样在发生纠纷时事情就变得容易解决，避免不必要的麻烦。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第18条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

    按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

    第19条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

    按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    19.购房者能否以开发商预期违约为由而要求双倍返还定金？

    【宣讲要点】

    所谓预期违约，是指在合同约定的履行期限届满之前，一方当事人明确表示不打算履行合同，或者虽没有以口头、书面等形式明确表示，但其行为表明了不履行合同的态度，如根本就没有履行能力、始终不组织生产、转移财产逃避义务等。

    在一方当事人明确表示违约情况下，当事人一方可以直接解除合同，使合同关系消灭，并可要求预期违约方承担损害赔偿责任；也可以等待合同履行期的到来，在另一方当事人实际违约时，依照实际违约请求对方当事人承担违约责任。在默示预期违约时，一方当事人可以中止履行合同（如果已有合同义务的履行时），要求预期违约方提供充分的保证，如果在合理的期限内默示违约方未能提供充分担保的，另一方当事人可以解除合同，并可以要求损害赔偿。

    为能买到称心的房子，在买房前做有关调查是有必要的，如开发商的资质、信誉、资产等，这些都反映出开发商的履约能力。有了这些了解后，再决定是否与开发商签订购房合同。另外，在签订合同时，开发商通常会给您提供合同范本，对此您务必要逐条解读，以防开发商以合同条款规避责任。

    【典型案例】

    2012年2月20日，陈某与某房地产开发公司签订了一份《购房预订协议书》，约定由陈某购买该公司开发的一栋高层住宅楼的住房一套，开发公司承诺在2012年5月底之前与陈某签订正式售房合同，并于2013年12月31日前将房屋交付使用。此外还约定，陈某必须交付5万元的定金，其余购房款分期支付。

    但直到2012年6月，开发公司并没有通知与陈某签订正式售房合同，陈某多次打电话催促，但其以未取得商品房预售许可证明为由予以拒绝。陈某心生怀疑，前往工地了解情况，却发现工地施工标牌上标注该住宅楼工程的竣工日期为2014年8月20日，而开发公司与陈某签订的《购房预订协议书》中约定，其于2013年底将房交付陈某使用，显然其到时不能兑现此承诺。于是陈某找到该公司，提出解除合同、双倍返还定金的要求。但开发公司却声称：公司没有取得商品房预售许可证明，所以与陈某签订的商品房预售合同应为无效。对于无效合同，公司只需退还5万元的定金即可，不同意双倍返还定金。此外，还称时间还未到2013年12月31日，所以不能认定其构成违约。

    【专家评析】

    本案中，开发公司的说法并不正确，其已经构成预期违约，应当承担双倍返还定金的责任。

    第一，陈某与开发公司签订的《购房预订协议书》的性质及效力问题。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。从陈某所述事实看，陈某与开发公司所签订的《购房预订协议书》正好适用上述规定。而开发公司认为该协议是属商品房预售合同，应适用有关商品房预售合同的规定，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定的出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。所谓商品房预售合同是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者，而与购买者所签订的协议。而事实上，陈某与开发商所签订的《购房预订协议书》只是双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。它应当是商品房预售或买卖合同的预约合同，不能适用上述解释第2条的规定，作为无效合同处理，应该认定购房预订合同有效。

    第二，开发公司是否构成预期违约的问题。

    据陈某所述，陈某与开发公司约定开发公司于2013年12月31日交房，而建设工程却于2014年8月20日才能完工，这显然已经表明，开发公司不能履行按期交房的义务，所以其行为已经构成预期违约。根据《合同法》第94条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈某当然可以解除双方之间存在的合同关系。并且，陈某可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，以房地产开发公司的违约行为导致未能订立商品房买卖合同为由，要求其承担双倍返还定金的责任。

    【法条指引】

    《合同法》

    第94条下列情形之一的，当事人可以解除合同：

    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

    （五）法律规定的其他情形。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    20.房地产开发商欺骗购房者并导致商品房买卖合同被撤销的该如何索赔？

    【宣讲要点】

    开发商伪造虚假《商品房预售许可证》，与购房人签订商品房买卖合同的，开发商应当对其欺骗购房者的行为承担相应的责任。

    首先，房地产开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

    如果房地产开发商未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

    其次，房地产开发商通过伪造虚假的《商品房预售许可证》销售商品房的须承担相应的法律责任。

    房地产开发商在订立商品房买卖合同时，提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，购房者可以请求房地产开发商返还已付购房款及相应的利息；赔偿购房者的直接经济损失；并可以请求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该赔偿责任不以购房者所受实际经济损失为必要条件，即使购房者没有实际的经济损失，房地产商仍要支付该赔偿金，也不能因为房地产商已经赔偿了购房者的损失而免除。

    【典型案例】

    张某于2012年9月20与房地产开发商签订商品房买卖合同。合同约定12月30日之前房屋交付使用，张某按约定分三次将全部购房款42.5万元付清。但房地产开发商并未按期交付房屋。张某从该市的房地产管理部门了解到，该房地产开发商并没有取得《商品房预售许可证》，当时自己所看到的商品房预售许可证是开发商伪造的，而张某与开发商之间的商品房买卖合同也因此被撤销。

    【专家评析】

    “防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第(一)项的规定，本案中，该房地产开发商应当返还张某已经交付的房款42.5万元，以及根据同期银行利率确定的42.5万元房款产生的利息；如果张某因此而受有其他经济损失的，该房地产商也应当予以赔偿；除此之外，房地产商还需要赔偿张某不超过42.5万元的赔偿金，具体数额根据案件具体情况而定。

    由于房地产开发商在房屋预售过程中存在欺诈行为，故在适用法律上，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中关于房地产开发商在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定有效的规定。即，如果房地产开发商通过伪造《商品房预售许可证》的方式签订商品房买卖合同，即使房地产开发商在购房者起诉前已经获得正式《商品房预售许可证》的，其效力不能及于之前的合同，依据虚假证明购房的消费者仍可以要求法院撤销该合同，并要求开发商承担相应的法律责任。

    但如果开发商没有提供虚假《商品房预售许可证》或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，则结果有所不同。

    如果开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房买卖合同，但没有提供虚假《商品房预售许可证》或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，并且在购房者起诉之前已经获得<；(商品房预售许可证》的，法院将承认该合同的效力，不应判决该合同无效而予以撤销。此时，购房者不能要求开发商承担违约责任。

    因此，购房者是否最终能要求解除合同，并要求房地产开发商承担违约责任，关键是看房地产开发商是否存在故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》这一事实的行为或者是否存在提供虚假证明的行为。但是，由于向购房者提供《商品房预售许可证》是房地产开发商的义务，因此，开发商要对其是否向购房者提供了商品房预售许可证明承担举证责任。如果开发商不能提供足够证据证明其已经向购房者提供了商品房预售许可证明，则购房者有权要求解除合同并要求开发商承担违约责任。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

    （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

    （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    21.中介公司未查清出租人身份而导致承租人受损失的责任如何分担？

    【宣讲要点】

    首先，根据《合同法》第425条和426条规定，房屋中介服务合同中，中介公司应承担的义务有：(1)报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务；(2)忠实义务。中介公司应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；(3)负担中介活动费用的义务。中介公司促成合同成立的，进行中介活动的费用，由中介公司自己承担；未促成合同成立的，中介公司不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

    其次，通过房屋中介公司租房，承租人也有义务审查出租人提供的信息。从具体实践来看，即使通过房屋中介公司租房，承租人也应当主动审查出租人的有效证件，例如房产证、身份证等。如果不是房屋所有人，还应当检查房屋所有人的授权委托书等。如果不能通过中介公司获得，承租人也应当在签合同之前要求出租人出示相关的有效证件。承租人在签订房屋租赁合同时，如果未尽到上述合理的审查义务，应判断其主观上存在过错。

    再次，房屋中介公司未认真履行审查义务而致承租人受到损失，也应承担相应的责任。房屋中介作为一种特殊行业，根据我国《合同法》及其行业规范，房屋中介公司在提供承租人租赁信息之前，应该认真核实出租人的有关情况，保证自己提供的出租信息真实、合法。承租人是有偿委托房屋中介公司介绍出租房，双方之间存在合同法律关系，房屋中介公司应该对其提供信息的真实性负责。如果不这样做，则有违民法中的公平交易原则。

    【典型案例】

    王某从外地来京做生意，因为老婆孩子都从老家过来了，所以急需一套住房。于是，2012年8月10日，王某找到甲房屋中介公司帮忙联系出租房。两天后，甲房屋中介公司通知王某看房，并要求王某支付看房费500元。王某随即同意了甲中介公司的要求，跟着中介公司工作人员韩某看过几处房屋后，与出租人陈某签订了为期一年的房屋租赁合同。双方在协议中约定，房屋租金每月1000元，分两期付清，第1期付款为6000元，余款于2013年2月10日前支付。由于当时大家谈得都挺投机，在签合同的过程中，王某与韩某没有查看陈某的身份证及房屋的产权证明。但是，两个月后，一个自称是该房真正主人的黄某气势汹汹地要求王某一家尽快搬出房屋，并向王某出示了该房的房产证。王某此时才明白自己被骗，马上到公安机关报案。后经查明，甲房屋中介公司根本没有对出租人陈某进行了解，有关房屋租赁的信息是陈某自己提供给甲公司的，陈某只是黄某的房客。甲公司当初只是急于赚取500元的看房费，所以就发生了上述的一幕。

    【专家评析】

    本案中，王某是基于房屋中介公司提供的虚假租房信息，才与陈某订立房屋租赁合同而遭受损害的，王某可以要求相应的赔偿。同时，我国《侵权责任法》第26条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”所以，房屋中介公司由于没有尽到认真核实出租人的有关情况，保证自己提供的出租信息真实、合法的义务，致使王某的权利受到损害，应该承担赔偿责任。但因为在王某遭受这一损害的过程中，王某自己从主观上也有没有尽到审查义务的过错，因此应当相应减轻房屋中介公司的民事责任。对此，王某可以房屋中介公司为被告向人民法院提起民事诉讼，要求其承担相应损害赔偿责任。

    房屋买主在购买二手房屋时，应该注意仔细检查中介公司出示的各种权利证明，特别是注意审查其在房屋买卖关系中的权限范围。在关系重大的签约和付款事项上，最好直接与卖主进行联系、核实，以免受骗上当。

    【法条指引】

    《侵权责任法》

    第26条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。

    《合同法》

    第425条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

    居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    第426条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

    居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

    22.中介公司能否因房屋买卖合同未谈成要求买方支付违约金？

    【宣讲要点】

    居间协议是中介公司以印刷合同的方式统一提供给委托人的，是中介公司事先拟定、统一印刷、未与委托人协商所成。

    房屋居间活动有可能失败。如果房屋中介公司因居间活动的失败，而要求委托人承担责任，如支付违约金等，并将此提前写入居间合同，则该条款构成格式条款。根据我国法律的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的，该条款无效。因此，如果委托人遇到此种情形，则可以断然拒绝房屋中介公司的无理要求。

    另外，房屋中介公司作为居间人，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，不过，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。

    在签订合同之前（尤其是格式合同），一定要仔细阅读，发现对自己明显不利的条款一定要全面考虑后果再行签订，不能只顾眼前利益，要做到防患于未然。

    【典型案例】

    2011年年初，由于急需买一套住房，胡某找到鸿发房产中介公司介绍房源。经过该公司的介绍，胡某看中了龙先生一套三居室住宅。于是，便与鸿发房产中介公司签订了一份已事先拟定好的《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司将龙先生的住房介绍给胡某，胡某付给中介公司2000元的佣金。其中还有一条规定，如果因胡某单方面的原因未能达成房屋买卖协议的，则应向鸿发房产中介公司支付2%的违约金。

    签协议时，胡某虽然也觉得这一条款对胡某非常不公平，但是因为胡某对价格和房屋结构都很满意，也就没有多想。但是在实际看房时，胡某才发现龙先生的这套房子没有停车位，这一点对胡某来说非常不便，于是胡某要求降低房价。后因此发生争执，最终没有达成协议。对此，胡某非常遗憾，但是中介公司居然拿着那份有胡某签字的《房地产买卖居间协议》要胡某承担违约责任，付给其房子总价款2%的违约金，另外还要胡某交齐2000元的佣金。理由是房屋买卖未能达成均系胡某个人原因，胡某存在过错，应承担责任。

    【专家评析】

    本案中，中介公司的行为是违法的，当事人大可不必为此而担心，完全可以拿起法律武器来捍卫自己的权利。

    第一，胡某无须承担所谓的违约金。

    胡某与某房产中介公司签订的《房地产买卖居间协议》，是中介公司为了重复使用而预先拟定好的，根据《合同法》第39条第2款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该协议是格式条款无疑。同时，《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案中，《房地产买卖居间协议》中“如因胡某单方面原因未能达成房屋买卖协议的，则应向某房产中介公司支付2%的违约金”这一条款意味着必须达成房屋买卖协议，剥夺了胡某在订立合同过程中进一步与中介公司协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则胡某就应承担违约责任，从而加重了你的义务。相反，中介公司通过该条款可以让自己获得一定的经济利益。显然，中介公司这种排除胡某主要权利，加强自己优势地位的规定与法律的公平正义原则相悖，根据我国《合同法》第40条的规定，该违约金条款应当无效。

    第二，胡某无须给付佣金，但应当支付中介公司从事居间活动支出的必要费用。

    胡某与中介公司之间形成居间合同关系，中介公司为居间人，胡某为委托人。根据《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”在上述事件中，中介公司并未促成胡某与龙先生房屋买卖合同成立，所以并不能要求胡某支付约定的2000元报酬。但是，考虑到中介公司在为胡某介绍房屋时所花的必要费用，因此胡某应该支付其对于此事所花费的必要费用。

    【法条指引】

    《合同法》

    第39条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

    格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

    第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

    第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

    23.房屋买卖合同协议解除后中介费和中介活动费用能否拒交？

    【宣讲要点】

    房屋中介费是在进行买房、租房等行为时，房屋中介等向客户提供中间代理服务的过程中收取的合理费用。

    房地产中介服务费用要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取，并开具发票，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度。

    房地产中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

    房屋中介公司促成中介行为成立的，委托人应当按照约定支付中介费。如果居间活动没有成功，则房屋中介公司不得收取中介费用。另外，房屋中介公司促成合同成立的，居间活动的费用，由房屋中介公司负担。

    【典型案例】

    前不久，高某与某房地产中介公司签订了中介服务协议，委托其帮高某联系出售二手住房的房主。几天后，有个房主也委托中介公司卖房，房子各方面的条件基本上都符合高某的要求，于是，中介公司就通知了高某。经过简单的现场查看后，在中介公司的见证下，高某与卖主签订了房屋买卖合同。合同约定由买卖双方支付成交价的l％作为中介公司的中介费。

    但随后在办理产权变更登记手续时，高某发现在登记档案中，该房屋所附的车库是自行车库，而非汽车车库。高某于是向房主表示高某需要买的是带汽车库的房子，所以，高某不能履行该合同。而卖主也觉得l％的中介费太高，于是也不强求，就与高某签订了解除协议。

    中介公司看到合同解除协议之后，十分恼火，就向双方索要合同规定的l％的中介费，并要求高某和卖主承担中介公司在中介活动期间所发生的一切费用。高某和房主认为，既然房屋买卖未能成交，中介目的也就是没有实现，就不应当支付中介费和承担无效中介行为所产生的费用。中介公司在遭到拒绝以后，就按照中介服务协议中仲裁条款的规定，向仲裁机构提起仲裁申请。

    【专家评析】

    从本案的情况来看，中介公司确实促成了高某和卖主双方之间房屋买卖合同的订立，中介行为已经成功，他们应该获得中介费。但是，中介公司应该自行承担自己活动发生的费用。中介公司提起仲裁申请后，高某和房屋卖主仍然可以在仲裁期间主动达成和解协议。

    (一)高某和房屋卖主应该交纳中介费但不应承担中介活动费

    第一，中介公司已经促成了房屋买卖合同的成立。

    中介公司的职责是提供中介服务，目的就是促成房屋买卖合同的订立。只要高某和房主的房屋买卖合同订立，中介公司的中介行为即告成功。至于房屋买卖合同最终是否如约履行，是否经过了协议变更或解除，房屋买卖是否最终成交，则是另外一回事，不在中介公司的服务和控制范围之内。由此看来，高某和房主最终经协商解除了合同，但是，这并不能因此而否认中介公司为成功签订房屋买卖合同而付出的努力。

    第二，中介公司有权收取中介费，但应自己承担中介活动费。

    如上所述，中介公司成功促成了高某和房主签订房屋买卖合同后，其就有权获得高某和房屋卖主约定的中介费。由于高某和房主在合同中约定了由买卖双方支付成交价的l％作为中介公司的中介费，因此，在合同成立后，高某和房屋卖主双方就应当根据我国《合同法》第426条的规定，平均负担这笔中介费。而同样根据上述条款，中介公司的活动费用应该由其自己承担。

    (二)高某和房屋卖主可以与中介公司达成和解

    由于中介公司可以获得中介费，所以，其提出仲裁申请后，该部分要求肯定会得到仲裁机构的支持，即使高某和房屋卖主不支付中介活动费对中介公司来说也损失不大。因此，为了减少再交纳仲裁费用等额外损失，高某和房屋卖主不妨主动根据我国《仲裁法》第49条的规定，向中介公司提出和解。

    具体来说，高某和房主在承认交纳中介费的前提下，可以提请中介公司根据房屋买卖合同最终又解除的事实酌情减少中介费金额。当高某、房屋卖主与中介公司就和解内容达成一致意见以后，还要签订和解协议。之后，高某和房屋卖主既可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以由中介公司撤回仲裁申请。

    在仲裁或诉讼中，如果当事人知道自己将会败诉时，不妨采取主动方式，包括要求调解与和解，争取将自己的损失减到最低点。如果明知不可而为之，被动地等待裁定或判决，很可能会使自己在经济利益和名誉精神方面都遭受更大的损失。

    【法条指引】

    《合同法》

    第426条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

    居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

    第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

    《仲裁法》

    第49条当事人申请仲裁后，可以自行和解。达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以撤回仲裁申请。

    24.购房者能否讨回因中介公司与卖主串通所损失的巨额差价？

    【宣讲要点】

    房产中介公司作为房地产经纪机构，应当遵守我国《中国房地产经纪执业规则》的规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

    如果中介公司和卖主串通，损害购房者的利益，则中介公司不但违反了《中国房地产经纪执业规则》的规定，而且也违反了我国《合同法》的规定，即中介公司和卖主恶意串通损害第三人利益，合同无效。

    按照《合同法》的规定，房产中介公司和卖主恶意串通，损害购房者利益的，因此取得的财产返还购房者。

    为了确保自己的利益不受侵害，在与中介公司签订中介服务会同时，委托人不妨在合同中约定中介公司应当对所提供的信息的真实性负保证责任，以及因虚假信息给自己造成损失后的损害赔偿责任。这样就会促使中介公司对自己的中介信息严格才把关，即使将来出了纰漏，委托人索赔也有据可依。

    【典型案例】

    上个月，张某通过中介公司介绍选中了一套住房，在中介人员陪同看房过程中，不断有人打来电话要求中介人员安排看房。张某看到该房屋十分紧俏，就在未进行实际商讨房价的情况下，匆忙交纳了5000元定金封盘。回家后，张某越想越觉得不对劲，一打听才知道，原来那些电话都是中介公司有意安排的“房托”。于是，第二天张某又去中介公司要求拿回定金，但被中介公司一口拒绝。看到这5000元很难再要回来，张某干脆就决定买下该房。经协商，张某最后以30万元的价格成交，并签订了房屋买卖合同。

    办理完房产过户手续之后，原房主请张某吃饭。席间他酒后吐真言，说中介公司给了他2000元定金，才签订了该套房屋出卖的独家代理协议。他出售房屋的保底价是20万元，超过部分与中介公司四六分成。

    得知内幕后，张某感到十分震惊，便以自己受骗了为由，向中介公司索要巨额差价。而在追讨中张某还了解到，该中介公司早已入不敷出、濒临破产，所赚得的巨额差价和中介费收入早已所剩不多了。

    【专家评析】

    中介公司与房屋卖主之间的恶意串通行为，违反了法律规定，有违公平诚信原则，严重损害了张某的利益，所以张某与卖主签订的房屋买卖合同无效，中介公司必须返还张某的全部购房款并赔偿张某受到的损失。由于中介公司已经无力偿还张某的巨额款项，张某可以向法院申请中介公司破产还债。

    第一，张某与中介公司所签订的房屋买卖合同无效。

    本案中，中介公司利用“房托”制造房源紧张、紧俏的假象，诱使张某仓促支付定金，从而将张某套牢；当张某被迫买房而处于被动地位时，中介公司又采取隐瞒卖主实际出价的方式，赚取巨额差价，严重违反了《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款关于房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价的规定，严重损害了张某的合法利益。根据我国《合同法》第52条的规定，中介公司以欺诈的方式与张某签订的房屋买卖合同应当是无效的。

    第二，张某有权要求中介公司返还包括巨额差价在内的所有房款。

    既然该房屋买卖合同是无效的，那么根据我国《合同法》第59条的规定，中介公司就应当返还张某交纳的所有房款，包括与卖主串通赚取的巨额差价。另外，由于张某的购房目的没有达到，中介公司所收取的中介费也应该退还。如果张某因此还受到了其他经济损失，中介公司作为有过错的一方也应当进行赔偿。

    (二)如果中介公司无力还款，张某可以向法院申请中介公司破产还债

    本案中，中介公司存在过错需要对张某进行赔偿已经是无可争辩的事实，而张某提起赔偿诉讼之后，人民法院会支持张某的请求。但由于该中介公司早已入不敷出，所赚得的巨额差价和中介费收入现在也所剩无几，基本上已经失去了偿还能力。因此，为了最大限度地挽回损失，可以根据我国《企业破产法》第8条的规定，向人民法院申请宣告该中介公司破产还债。申请宣告破产还债时，需要注意以下几点：

    一是，张某应该向该中介公司住所地的法院提出申请。

    二是，张某应当提交破产申请书。申请书还要写明张某与中介公司的姓名、名称、住所等基本情况，以及债权的性质、种类、数额，债权发生的事实和证据，中介公司失去偿还能力的证据等。

    三是，中介公司的破产财产优先拨付破产费用后，将按照下列顺序清偿：(1)所欠职工工资和劳动保险费用；(2)破产企业所欠晚款；(3)破产债权。破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。张某的购房款属于第(3)类，需要清偿前两种税费之后再进行清偿。

    【法条指引】

    《合同法》

    第52条有下列情形之一的，合同无效：

    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

    （三）以合法形式掩盖非法目的；

    （四）损害社会公共利益；

    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    第59条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

    《企业破产法》

    第8条向人民法院提出破产申请，应当提交破产申请书和有关证据。

    破产申请书应当载明下列事项：

    （一）申请人、被申请人的基本情况；

    （二）申请目的；

    （三）申请的事实和理由；

    （四）人民法院认为应当载明的其他事项。

    债务人提出申请的，还应当向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况。

    《中国房地产经纪执业规则》

    第27条第1款房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

    25.按照认购书的约定交付定金后开发商又将房屋出售该怎么办？

    【宣讲要点】

    现如今，商品房买卖市场竞争日益激烈，交易过程也越来越快捷，部分销售商为了抓住顾客，在未签订房屋买卖合同之前都会要求先签订一种购买意向协议，即《购房意向书》或《认购书》，以此来确保购房者买房。这种签订意向协议书的行为并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种习惯做法。

    认购书具有合同效力。从实践生活中的认购书内容来看，认购书仅是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行的直接确认，所以不属于商品房买卖合同，而应当是正式商品房预售或买卖合同的预约合同。但根据我国《合同法》第2条关于合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议的规定，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购书应为独立的合同，所以，其对合同双方当事人仍然具有约束力。

    什么是定金罚则？根据我国《担保法》第89条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是我国法律所规定的定金罚则。

    【典型案例】

    刘某是北京某公司职员，去年底看中市区附近的一处房产。销售人员在刘某看房时一再声称房子已经所剩不多，情急之下，刘某与开发商签订了“购房权利认购单”，由刘某预交3000元定金，半个月之内双方签订正式的买卖合同。刘某依约定当场交付了定金3000元，但房产公司在此后的半个月的时间内并没有通知刘某签约，而是将房屋又卖与了他人。

    【专家评析】

    一般来说，商品房买卖认购书、协议书的内容都会包括：

    (1)房号及户型；

    (2)房屋的建筑面积；

    (3)房屋的价款；

    (4)签订正式购房的日期；

    (5)在一方不履约时关于定金的处理问题；

    (6)签署正式买卖合同的期限等。

    这些内容都是商品房买卖合同的主要内容，因此，根据我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定可知，具备了以上商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。当一方未按照认购书约定的内容去履行时，要承担相应的违约责任。

    根据定金罚则，如果开发商在收受了购房者定金，但并未履行约定义务，应当双倍返还购房者交付的定金。如本案中，该房地产公司应当双倍返还刘某已经交付的3000元定金，即返还刘某6000元。

    通常遇到此类纠纷，开发商一般都会以已经履行通知义务，但购房者明确表示放弃优先签约的权利作为抗辩事由。购房者在开发商提出这些抗辩事由时，应当要求其举证证明。如电话记录、书面通知的送达凭证等。如果开发商只是口头反驳，无法举证证明，法院不会予以采信。

    在约定定金条款时，需要注意法律上的一个特殊规定，即约定定金的金额不得超过主合同标的的20%，否则当事人可主张此定金条款无效。

    【法条指引】

    《合同法》

    第2条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第5条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

    《担保法》

    第89条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    26.房地产商将不应列入公用建筑面积的部分摊给购房者该怎么办？

    【宣讲要点】

    按“套”出售的商品房，购房者所购买的房屋面积由套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分构成。其中，套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套内的使用面积；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。公用建筑面积由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

    在房地产商将不应分摊的建筑面积分摊给购房者的情形下，如果双方签订的合同对此有明确约定的，按照合同约定承担相应责任。合同中没有约定的，应当根据以下原则处理：房地产商应当将该部分建筑面积从购房者购买的房屋面积中扣除，并返还购房者已经缴纳的该部分房款。如果扣除后，面积误差超出3％的，购房者有权退房。具体分为以下两种情况予以说明：(1)购房者退房的，房地产开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款的利息；(2)购房者不退房的，面积误差在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发商返还购房者，超出3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还购房者。

    【典型案例】

    2013年，张某与某房地产商签订了商品房预购合同，房屋面积为103.6平方米，其中套内面积为89.2平方米，分摊的公用建筑面积为14.4平方米(其中包括地下车库0.8平方米)。2009年9月份，王某入住后得知，地下车库已被开发商出租给某公司。张某要求开发商返还自己分摊的地下室部分建筑面积的房款，但开发商认为地下室是整栋楼的地下车棚，属于公共建筑面积，应当由各住户分担，并以此为由拒绝返还。无奈之下，张某一纸诉状将其告上法庭。在张某起诉后，房地产商主动返还了多收的房款。

    【专家评析】

    本案中，该地下室虽然是整栋楼房所有住户公用的车库，但已被开发商出租给某公司，因此，不得分摊到购房者承担的公用建筑面积中。

    张某所购房屋的实际面积为102.6(即103，6——0.8)平方米，与原来面积103.6平方米相差不足3％。因此，房地产商应当返还该0.8平方米的房价款，以及相应的利息。

    对于此类纠纷，房屋买卖合同至关重要。在签订合同时，购房者一定要将有关条款的细节约定清楚，如小区中应有哪些配套设施和公共设施，配套设施和公共设施的具体位置和用途等。如果有了这样的约定，在发生纠纷时，问题解决起来就容易得多。签订合同后，购房者应当妥善保存合同文本，为保险起见，购房者还可以到当地公证机关将该合同办理公证手续。

    如果合同中没有仲裁条款，也没有事后达成仲裁协议，购房者在协商无果的情况下，只能向房屋所在地的基层人民法院提起民事诉讼。但是，基于各方面的考虑，房地产商可能在购房者起诉后改变之前的做法，满足购房者的要求。此时，购房者可以向人民法院申请撤诉。撤诉时，案件受理费由原告负担，人民法院减半收取；其他诉讼费用按实际支出收取。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    27.开发商未能及时办理产权证是否需要赔偿购房者本可以获得的租金收益？

    【宣讲要点】

    现实生活中经常会有类似的情形，购房者在和开发商签订购房合同后，又将房屋转卖或者租赁给第三人，此时，如果因为开发商违约，导致购房者与第三人的合同不能履行，购房者应当向第三人承担违约责任。

    由于出卖人的原因，购房者不能在约定期限或者法定期限内取得产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，向购房者支付违约金或赔偿损失。如果损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即，如果购房者的实际损失具体确定，则按照实际损失予以赔偿；如果损失难以确定，则按照银行系统计收罚息的方式计算赔偿金。如果在约定或者法定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记的，购房者可以要求解除合同并赔偿损失。

    房地产商是否需要赔偿购房者的租金损失有两个条件：一是该租金收益是否是购房者现实的可期待利益，是否存在开发商只要按时交付产权证，购房者就可以实际获得租金收益的情况；二是该租金损失是否在房地产开发商订立合同时的合理预见范围之内。如果购房者的租金损失满足以上两个条件.则房地产开发商应当予以赔偿。

    【典型案例】

    2013年，李某看中某房地产公司开发的位于某小区的一处店面房。经过协商，双方于5月20日签订商品房买卖合同，约定合同签订后90日内，由该房地产公司办理好产权证并将房屋交付李某；李某按照合同约定交付了全部房款及其他费用，以及办理产权证所需的材料。之后，李某又与赵某签订房屋出租合同，以每月1800元的价格将该店面出租给赵某。但李某未能按期拿到产权证，致使租赁合同无法履行。李某要求房地产公司予以赔偿，但遭拒绝。现在，李某打算根据仲裁协议申请仲裁裁决。

    【专家评析】

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，房地产开发商承担哪些违约责任与其超过约定或法定办理产权证的期限有关。如果超过期限不足一年，则购房者不能要求解除合同，只能要求赔偿；如果期限届满超过一年，则购房者可以要求解除合同，同时要求赔偿。

    另外根据《合同法》第113条第1款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

    就本案的情况而言，李某在签订房屋买卖合同后已经与赵某订立了房屋租赁合同，即只要该房地产公司能够如期履行办证义务，则李某就可以获得该租金收益。另外，李某购买的是店面房，房地产公司应当能够预见到购房者购买店面房有可能是为了出租，而不是自己做生意。由此可见，该房地产公司应当赔偿李某的租金损失。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    《合同法》

    第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

    28.租房被骗后能向中介公司要回中介服务费和房租吗？

    【宣讲要点】

    所谓房屋中介合同，是中介服务合同的一种。中介服务合同也叫居间合同，是居间人按委托人的要求，为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，委托人给付约定报酬的协议。

    房屋中介合同中，房屋中介公司按照租房人的委托，为租房人介绍出租房屋。中介公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

    【典型案例】

    2013年9月12日，寇某与某房屋租赁中介公司签订房屋租赁委托书，委托该公司代寇某租赁一套两居室的房子。该公司很快就提供给寇某适合的房源，并派人与寇某共同查验出租人李某所要出租的房屋。看房后，寇某对房子很满意，想到有中介公司的人查验房屋有关证件，应该没有问题，便爽快地与李某签订了房屋租赁合同，交付一年的房租22000元，并支付了中介公司1800元的中介服务费用，随后寇某就搬入该房屋居住。

    谁知入住后不到一个星期，自称是房主的姚某来到寇某的住处，要求寇某搬离房屋，并出示了房产证。寇某立即找中介公司讨说法，该公司声称：公司作为中介服务机构只为客户提供房源，并没有审查房屋合法性的义务，公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和故意提供虚假情况，且已尽到中介服务的义务，也没有实际收取房租，故不同意返还中介服务费用和赔偿房租损失，要寇某找李某赔偿。此时，李某已不知去向，寇某认为虽然寇某与中介公司没有就提供不实住房的责任进行约定，但中介公司应当基于委托合同的履行提供合法的房屋信息，其对于因违法房屋出租致使寇某遭受的损失应当承担责任。由于意见不一，事情至今没有解决。

    【专家评析】

    本案中，寇某可以要求中介公司返还中介服务费，但不能要求其完全承担租金的损失。某中介公司按照寇某的委托为寇某介绍出租房屋，根据我国《合同法》第425的规定，该中介公司作为居间人，应当对提供的信息进行审查，确定真实性和合法性，只有中介服务真正成功时，才有权取得报酬。就本案的情况来说，寇某付出了中介费，却并未实现自己要求租赁房屋的愿望。所以，可以肯定，中介公司并未按委托合同为寇某介绍真实合法的租赁房屋，也没有完全履行自己的义务，当然也就无权收取中介服务费用，理应退还寇某1800元的中介费用。

    此外，中介公司应当提供真实合法的信息，其负有审查出租人合法证件的义务。但在案件中，中介公司并没有尽到该义务，因此其应对寇某的损失承担一定的赔偿责任。

    购房者在选择中介公司时一定要慎重。如果遇到中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，损害到购房者利益的，不仅可以不支付报酬，而且可以要求其承担损害赔偿责任。

    【法条指引】

    《合同法》

    第424条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

    第425条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

    居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    第426条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

    居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

    第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

    29.订立房屋买卖合同后，未及时办理产权证该怎么办？

    【宣讲要点】

    购房者与开发商依法签订商品房买卖合同后，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在购房者按照合同约定的要求履行了自己的义务，即支付了全部房款后，开发商理应按照合同的约定期限履行办理房产证的义务，若其未按合同约定履行上述义务，其行为便已构成了违约，需承担相应的违约责任。

    房屋买卖合同订立后成立并生效，是否办理房屋产权证，影响的是房屋所有权是否转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权证，就认定当事人的买卖合同无效。

    如果由于出卖人的原因，致使不能在约定期限或者法定期限内办理房屋产权证的，出卖人应当承担违约责任。对此，需要按房屋出卖人的不同分为两种情况：

    第一，当出卖人为房地产开发商或者其代理人时。

    合同中对违约责任有约定的，按照其约定；没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿额。并且，在期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房人仍无法办理房屋所有权登记的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。

    第二，当出卖人为房地产开发商或者其代理人之外的自然人、法人或其他组织时。如果合同有约定的，按照其约定；没有约定的，出卖人除应当协助购房者尽快办理产权证外，除非购房者遭受实际经济损失，一般不承担赔偿责任。

    【典型案例】

    吕某因工作原因，购买了王某位于某小区的一套商品房。吕某在交纳全部房款后，搬入房屋内居住。但由于王某的推托，双方一直未办理产权证。吕某入住半年后，该地段房屋价格大涨。王某于是以双方未办理产权证为由，主张合同无效。双方也因此发生纠纷而诉诸法院。

    【专家评析】

    根据我国《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效；二是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。房屋买卖合同的效力，应当属第一种情况。本案中的房屋买卖合同显然是合法有效的，王某不能以未办理产权证为由主张合同无效。

    出卖人不同，确定办理房屋产权证的期限也有所不同。针对不同情况，具体分析如下：

    首先，当房地产商或其代理人作为出卖人时。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，大致有以下三种确定办理房产证的期限的方式：

    一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

    二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

    三是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

    其次，房地产商或其代理人之外的自然人、法人或其他组织作为出卖人时。对此，法律并没有明确规定。因此，如果双方签订的房屋买卖合同中约定了办理产权证的期限的，则按照其约定；如果没有约定，则根据实际情况确定合理期限。

    【法条指引】

    《合同法》

    第44条依法成立的合同，自成立时生效。

    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第18第1款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

    30.购房者能否以售房者未取得预售许可证而主张合同无效？

    【宣讲要点】

    根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    【典型案例】

    柳女士是一名中学教师。经过柳女士和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不小的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是柳女士便决定给儿子买套房。经过筛选，柳女士选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2013年10月1日前。2013年5月，儿子告诉柳女士，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。柳女士心里暗自庆幸，交房应该还来得急。但此时柳女士却得到一个让柳女士吃惊的消息：柳女士所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经柳女士到市房产管理部门核实属实。柳女士向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉柳女士这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。

    【专家评析】

    本案中，开发商未取得商品房预售许可证就与柳女士签订房屋买卖合同的行为是无效的，柳女士可以据此解除合同，并要求开发商赔偿柳女士因此所遭受的损失。

    第一，柳女士与开发商签订的合同是建立在双方自愿的基础上，且已开始履行。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，本案中，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且柳女士发现后向其求证仍未取得，所以柳女士可以据此请求法院宣告此房屋买卖合同无效。

    第二，柳女士可以要求开发商承担赔偿责任。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，本案中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故柳女士除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。

    如果根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快起诉，因为根据我国法律有关规定，如果在起诉前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。

    【法条指引】

    《城市商品房预售管理办法》

    第6条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

    （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

    （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    31.开发商赠送露台的行为是否有效？

    【宣讲要点】

    开发商赠送露台的承诺是不能实现的，购房者对此应有清醒的认识。

    每一位购房人在购买房屋后，其购买的是一定面积的土地使用权，其中既包括购房人所专有的房屋的面积，也包括一部分露台、花园、楼梯、地下室等附属设施。对于这些附属设施，全体购房人共同享有使用权。如果开发商将这些全体购房者共同使用的权利“赠送”给所谓个别住户，很显然是对其他共有人权益的侵犯，开发商无权处分上述部分，所以这一“赠送”行为是无效的。因此，开发商作出的美好承诺只是诱饵，并不具有法律效力，此时，购房者的权益是得不到法律的承认和保护的。

    【典型案例】

    前段时间，赵某与某开发商签订了一份商品房预售合同，并按照约定支付了首批房款。在赵某第二次支付房款时，售楼员表示，现在正值资金紧缺季节，为此，公司决定对于提前付款者给予优惠，即如果赵某提前一次性付清全部房款，可以获赠房屋露台一个。于是，在赵某一次性付清房款之后，售楼员在一张销售平面示意图上将与赵某所预购房屋相邻的露台用红笔标注了出来，并辅之赠送文字说明。赵某怕开发商事后反悔，还将此图申请了公证。不久，开发商将房屋交付，并与赵某办理了入户手续。但当赵某拿到钥匙进入房屋实际察看时，却发现隔壁的房屋竟然也有通往露台的门。赵某向开发商提出质疑，开发商矢口否认有赠与一说，并称露台计入公摊面积，各方都有使用权，即他们只提供使用上的方便。赵某对于这种解释当然不能接受，便决心和他们争辩到底。

    【专家评析】

    本案中，赵某与邻居对该露台共同享有所有权，开发商将其赠送与赵某的行为是无效的。当然，对于这种虚假赠送的欺诈行为，赵某有权要求开发商赔偿。

    开发商赠送露台的合同属于无效合同。我们都知道，商品房建筑面积分为套内建筑面积和共有建筑面积两部分。其中，从所有权的角度来说，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分则为共有产权。根据《商品房销售管理办法》第18条第2款的规定，对于共有建筑面积部分，所有共有产权人共同享有权利，共同承担责任。本案中，开发商向赵某赠送的露台即属于共有建筑面积部分，赵某与邻居是共有产权人，应当共同拥有和使用该露台，但无论是谁都不能够独占。另外，开发商在将与该露台相邻的房屋售出之后，就已经不再拥有对露台的所有权。而其所谓的“赠送”行为实际上是将本来就属于购房者共有的露台赠送给赵某一个人单独所有，这显然是欺诈行为，侵害了第三人的利益。因此，根据我国《合同法》第51条的规定，作为房屋买卖合同的补充条款，该销售平面示意图所示的赠与合同为无效合同。

    开发商应该承担损害赔偿责任。本案中，开发商在明知其对房屋露台没有处分权的情况下，仍然以虚假承诺的方式，与赵某签订了无效的露台赠与条款，严重损害了赵某的利益。因此，开发商作为有主观过错的一方，应当根据《合同法》第58条的规定，赔偿赵某因提前交款所受到的损失，包括赵某的贷款利息损失和其他损失。

    【法条指引】

    《合同法》

    第51条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

    第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    《商品房销售管理办法》

    第18条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

    按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

    32.如何办理二手房房产登记？

    【宣讲要点】

    如今很多购房者把眼光转向了二手房。那么，二手房是否需要登记？如何进行登记？对此我们给大家具体讲解：

    购买二手房必须办理房产登记。根据《城市房地产管理法》第61条第3款关于“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”的规定，房屋买卖必须依照法律规定到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移手续后，方才合法有效。如果购房者购买房屋后，还未办理房屋过户登记手续，还不是该房屋真正的主人。

    二手房交易过程中，建议买卖双方在合同中明确约定由谁承担过户更名手续费费用、由谁办理手续，这样就明确了过户登记的义务，避免以后一方“耍赖”。但是，买卖双方都应主动配合办理相关过户手续，特别是卖方更应当主动提供与原产权相关的各项手续。

    另外，购买二手房，要注意产权调查。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

    【典型案例】

    老王买了一套二手房，他和房主签完合同交完钱，就住进了新买的房子。一次他和邻居聊天时，邻居告诉老王二手房也要去办理房产登记。但是老王不知道如何办理登记手续。

    【专家评析】

    本案中，老王应当到其所在地的县级人民政府房地产行政主管部门办理房屋过户手续。《房屋登记办法》第11条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。据此，老王应当向其房屋所在地的县级人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋过户手续。

    老王在办理房屋过户手续时应当提交相关的材料。根据《城市房地产转让管理规定》第3条关于办理过户程序的规定可知，老王需持和原房主签订的房屋买卖合同、原房主的房产证、老王和原房主的合法证明（身份证、户口本）等有关文件向当地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。经房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并核实申报的成交价格，老王缴纳了有关税费后，房地产管理部门就为其办理房屋过户登记手续，并核发房产证，这时老王才是房屋的真正主人。

    【法条指引】

    《城市房地产管理法》

    第61条第3款房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

    《房屋登记办法》

    第11条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

    申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

    申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

    《城市房地产转让管理规定》

    第3条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

    前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

    (一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

    (二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

    (三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

    (四)以房地产抵债的；

    (五)法律、法规规定的其他情形。

    33.什么样的房产证才有效？

    【宣讲要点】

    房产证即《房屋所有权证》，是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

    目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本为普通商品房和经济适用房两类，现实中大家经常遇到的所谓“乡产权”房是不合法的。普通商品房和经济适应房这两类房产证的购房者所享有的权利都不完全相同，其主要体现在使用和交易上。商品房的产权证拥有全部的权利：房屋的使用权、占有权、处分权和收益权；经济适用房的房产证拥有的权利和普通商品房基本一样，只是在出售房屋时购买人要承担土地出让金。而所谓“乡产权”证并不属于上述我国法定房产证，所以购房者的权益也就得不到任何保障。

    【典型案例】

    刘某毕业后留京工作，经过几年的奋斗也存下一部分积蓄，便渐渐萌发了买房的念头。可是在北京买房谈何容易，楼房均价一般都在每平方米6000-7000元，郊区的房价也在3000-5000元之间。正当刘某灰心丧气的时候，一同事打来电话，说某郊区有一处期房正在热卖中，每平米均价仅为1900元。

    第二天刘某便迫不及待前去看房，地点很偏僻，在一个村里，不过交通还算方便。刘某回家与妻子商量了一下，决定买房。接下来的事情就是签订房屋预售协议，刘某仔细看了一下，发现房屋的产权问题并不明确，于是向开发商提出疑义，却被告知：这个楼盘的产权统一归乡政府，刘某们只拥有“乡产权”，而且一再向刘某保证“乡产权”也是国家规定的房产证的一种，刘某可以对其任意处分。但刘某对他们的解释却是一肚子的疑问，便没有立即付钱购买。

    【专家评析】

    本案中，刘某没有签订房屋预售协议是正确的。开发商所说的话不足为信，乡一级政府根本无权颁发房屋产权许可证，所以“乡产权”并不属于房屋产权证的一种，如果刘某购买了这种房屋，其合法权益就无法得到相应的保障。

    根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，如果开发商没有对土地性质进行转换，就不能用于房地产的开发建设。刘某所遇到的这种“乡产权”很有可能就是这种没有对土地性质进行转换、违规建设的楼盘。根据《房屋登记办法》第11条的规定，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。北京市房产证统一由北京市国土资源局颁发，县级以上地方人民政府下属区、县国土资源和房屋管理局也可颁发，乡一级政府是没有此项权利的。所以，开发商所声称的“乡房产证”根本没有法律效力，不受法律保护。

    在购买房子时一定要先看清楚开发商是否有“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证），然后再行决定是否买房。

    【法条指引】

    《房屋登记办法》

    第11条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

    申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

    申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

    《土地管理法》

    第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

    34.商品房在交付时与户型图大相径庭购房者该怎么办？

    【宣讲要点】

    在现实生活中，很多购房者都是以开发商提供的商品房户型图为签订买卖(预售)合同的最终依据，此时，该预售合同所附的户型图就具有法律约束力。

    我们知道，商品房预售合同中所附的户型图对于预售合同中的商品房设计和质量条款起着形象细化的补充说明作用：从内容上看，户型图可以看作是开发商就未来交付房屋的具体情况所作的承诺；而从性质上看，户型图属于商品房预售合同的从合同。因此，该户型图具有与商品房买卖(预售)合同同样的法律约束力，开发商必须遵照执行。

    既然户型图具有与商品房预售合同同样的法律约束力，所以，当开发商交付的房屋与户型图严重不符时，开发商就构成了违约，应当承担违约责任。

    【典型案例】

    邢某与某开发商签订了商品房预售合同。合同约定以仲裁的方式解决纠纷，还将该户型图附在了合同的后面。房屋交付后，邢某发现新房格局和户型图根本不一致：户型图上的窗户很大，而新房的窗户很小；户型图上的主卧室是长方形，实际是正方形；户型图上的正方形次卧室现在变成了梯形；户型图上的厨房门和厕所门是错开的，而现在却刚好“门当户对”。邢某打算提起仲裁。

    【专家评析】

    本案中，根据我国《商品房销售管理办法》第19条第2款的规定，邢某可以选择以下三种方式要求开发商承担责任：

    一是，如果邢某与开发商之间的预售合同曾经就该种不符情况的处理有过特别约定，按照双方的约定处理；

    二是，如果合同中未约定处理方式而邢谋仍然愿意保留该房，就可以要求开发商酌减价款；

    三是，如果合同中未约定处理方式而邢某又不愿保留该房，就可以要求开发商退还房款并承担赔偿损失等法律责任。

    很多开发商都会在其提供的示意图或图纸上对不规则、不合理的房屋设计和套式进行美化，这往往会对购房者产生误导。而开发商在合同签订时却不把这些图纸、示意图附在合同上，等购房者发现购买的房屋不一样时，却往往会因合同没有明确的规定而无法索赔，只好自认倒霉。对此，购房者一定要加倍小心。并坚持要求将图纸、示意图附在购房合同上。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第19条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

    按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

    35.房主“一房二卖”后，房屋产权归谁？

    【宣讲要点】

    我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。由此可知，我国认定房屋产权的归属，是以政府房产管理部门登记的所有权人为准，房屋产权应该属于房产证上登记的所有人。

    在买卖合同中，所有权大多是以标的物的实际交付为转移，因而通常不会出现“一物二卖”的现象。但在房屋买卖合同中，由于房产权属的特殊性，经常出现“一房二卖”，从中牟取暴利的现象。根据《城市房地产管理法》第61条规定，房产的转让是以房产变更登记为准。因此，在“一房二卖”中，房产真正的购得者应该是已经办理变更登记手续的购买人。

    【典型案例】

    耿某与某房地产公司签订购房合同，购买某开发区的一套三居室，一次性付清房款45万，并领取了钥匙。之后，耿某多次要求某房地产公司与之办理房产过户手续，但该房地产公司却以种种借口推辞。被推辞后耿某将房地产公司告上了法庭，要求房地产公司立即履行合同，与之办理过户手续。在该案的审理过程中，耿某才得知，原来他从房地产公司购买的这套住房已经在其之前以按揭的方式卖给了兰某，并在房管部门进行了登记。现在该房产仍处在还贷阶段，并抵押给了该区的建设银行。最后，法院依法驳回了耿某的诉讼请求。

    【专家评析】

    本案中，耿某的败诉让人“不可理解”，但法院驳回耿某诉讼请求的做法并无不当之处。

    就本案中的情况而言，耿某虽然交清了房款，并且取得了钥匙.但只要该房产的产权登记证上还未将所有人变更为耿某，耿某就尚未实际取得该房产的所有权。

    以本案为例，诉争房屋的实际购得者应该是以按揭方式购买该房产，并已到房产管理部门进行了登记的兰某。当房地产公司将该处房产再次卖给耿某之时，该房地产公司实际已不再具有该房产的所有权，其自然也无权对其处分，也就无法与耿某办理合法的变更登记手续。因此，法院驳回了耿某的诉讼请求。

    但在上述事件中，耿某实际支付了房款却并未得到实际的房产，其利益同样受到了损害。对此，耿某可根据《合同法》第94条、第97条的规定，要求与房地产公司解除房产买卖合同，并要求房地产公司对其不能实际履行合同承担违约责任。

    在此提醒购房者，在选定中意的房产后，应到房产交易部门查询，了解所购房屋是否已经有预售登记，是否被抵押、查封，是否属于拆迁安置房，尤其是购买闲置多年未卖脱手的商品房、尾房和二手房，更应该了解清楚，防患于未然。

    【法条指引】

    《城市房地产管理法》

    第60条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

    《合同法》

    第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

    （五）法律规定的其他情形。

    第97条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    36.样板房能否作为开发商实际交付房屋的标准？

    【宣讲要点】

    开发商为了更好地卖出房子，通常会设置样板房吸引人们。购房者在购买商品房尤其是预售的商品房时，都会详细询问开发商有关商品房的质量等情况，有样板房的，更要去参观，以便根据这些情况作出是否购买的决定。可见，开发商的介绍和样板房的实际情况是影响购房者作出决定的重要原因。从另一个角度来看，开发商设置样板房供购房者参考，就无疑是向大家表明自己即将建造出售的商品房的质量状况与该样板房是一致的，样板房的基本情况应当构成商品房买卖合同的主要质量条款内容。

    因此，样板房并不是单纯吸引购房者眼球的。根据我国《商品房销售管理办法》第31条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。如果样板房与实际交付的房屋不一致，则房地产开发企业很可能构成违约，需要承担相应的法律责任。

    【典型案例】

    陈某在购买某开发商的房屋之前，一直对房屋的室内设计等情况心存怀疑，因此犹豫不决。售楼小姐看出了陈某的想法，便邀请陈某去参观该房地产开发商专门设置的样板房。该样板房设计、布局都非常好，所以，陈某在看过之后，便放了心，并且最终花了较大价钱购买了一套该开发商的住宅商品房。可是等到新居交付入住的时候，陈某却怎么也找不到样板房的感觉了。当初的样板房宽敞明亮，阳台三面都是玻璃窗，室内给人一种阳光灿烂的感觉，而陈某新居的阳台两面都是邻家阳台的墙面，室内光线昏暗；样板房的家具摆放后仍然宽敞，而陈某家的家具却使新居拥挤不堪，净空似乎也低一些；样板房墙面精致光滑，线条流畅，而新居的墙面却有些粗糙，沉稳的实木门也变成了轻飘飘的空心门。

    虽然原样板房已经拆除，但陈某保留了一些在参观样板房时拍摄的照片和摄像片段。经过与自己新居一点点地对比，陈某感到上当了，于是便找到开发商理论。开发商则辩称，样板房基本上也就是陈某新居那样，也许是陈某对新居的期望值太高，以致产生了错觉。为此陈某决定向法院起诉。

    【专家评析】

    本案中，既然陈某在购房之前，开发商就已经展示了样板房，那么，开发商就应该按照样板房的标准向陈某交付房屋。由于陈某的新居不符合开发商设置的样板房标准，开发商应该承担相应的违约责任。

    第一，样板房应当作为开发商交付房屋的标准。

    根据《商品房销售管理办法》第3l条的规定，开发商向陈某实际交付的商品房情况应当与样板房一致。

    第二，开发商应当承担违约责任。

    本案中，开发商向陈某交付的房屋在设计、采光、净空、墙面和木门等多方面都与样板房所示的状况不相符合，这显然属于开发商违反合同约定的情形。根据我国《合同法》第107条的规定，陈某可以要求开发商以三种方式承担违约责任：

    一是，重新交付符合样板房标准的房屋；

    二是，对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修；

    三是，酌情减少价款或者赔偿损失。

    【法条指引】

    《合同法》

    第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    《商品房销售管理办法》

    第31条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

    37.开发商能否擅自改变商品房规划？

    【宣讲要点】

    影响购房者购买房子的因素很多，除了价格和地段等因素外，房屋的面积、布局、样式以及格调设计等都会对购房者的心理产生重要影响。因此，开发商在与购房者签订了预售商品房合同后，就应当按照合同的约定建设房屋，不能擅自变更房屋的格局、设计。

    房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果出现下列情况，房地产商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者：

    (1)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化；

    (2)出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。

    据此不难看出，房地产开发商在与购房者签订房屋预售合同后，可以根据规划部门的批准或者设计单位的同意改变房屋设计，但必须在变更确立之日起10内书面通知购房者。

    【典型案例】

    王某购买了某小区的一套商品房。入住后方才得知，开发商在建设中擅自改变了审批规划，扩大了房屋的建筑面积，将房屋的宽度和深度分别由原来的50米和8.9米增加到50.2米和10.73米。这使得各幢楼之间的间距缩小，影响了后面几幢楼住户正常生活，特别是底层住户的日照、采光、通风、视线等受到很大影响。事后，王某们要求房地产商承担违约责任，但是房地产商拒绝，王某为此诉至法庭。

    【专家评析】

    我们已经知道，房地产开发商在签订房屋预售合同后不得擅自改变商品房规划。案例中，该房地产商的变更房屋规划已经经过规划部门批准，但并未依照法定程序通知购房者，显然违反了《商品房销售管理办法》第24条第1款的规定。此时，开发商就需要承担相应的责任。

    首先，开发商应对得到规划部门批准或者设计单位同意的改变规划的行为予以说明。

    在这种情况下，可分以下两种情形：

    (1)房地产商依法通知了购房者，则购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

    购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果购房者要求退房的，房地产商除返还购房者已经缴纳的房款及利息外，无需承担违约责任，不用支付违约金。

    (2)房地产开发企业未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房；购房者要求退房的，由房地产开发企业承担违约责任，赔偿损失。

    案例中，房地产商未将变更规划的情况依法通知王某及其他住户，因此，王某及其他住户有权在得知该情况之日起1年内要求退房，并要求房地产商承担违约责任；如果不要求退房，则房地产商应当根据具体的违约后果及房产商因商品房面积增加所得的利润等情况对王某以及其他住户予以赔偿。

    其次，房地产商在未得到规划部门批准或者设计单位同意的改变规划的情况下，除了要对购房者承担违约责任外，还要承担相应的行政责任。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

    38.“下雨”延误工期能否成为开发商不能如期交房的免责事由？

    【宣讲要点】

    所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。只有具备以上三个条件的客观情况，才构成不可抗力。而下雨作为人们非常熟悉的自然现象，具有很强的地域性，即不同的地区，下雨时间、雨量大小，以及对人们活动的影响程度都是不同的。因此，下雨是否可以构成不可抗力，应当综合考虑当地的气候条件，看其是否符合“不可抗力”的三个条件。

    如果“下雨”构成不可抗力，并且开发商也依法将情况告知了购房者，则可以免除开发商迟延交房的违约责任；如果“下雨”不构成不可抗力，则开发商需要承担相应的违约责任。

    在购房时，购房者应仔细分析阅读开发商所提供的合同条款。在现实房产交易中，开发商常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款：一是施工过程中遇到了重大的困难不能解决，二是市政配套的批准与安装的延误。其实，这两种情况都不能构成不可抗力的兔责条款，开发商试图用此种条款将这些风险转嫁给购房者，所以务必要加以鉴别，维护自己的合法权益。

    【典型案例】

    2012年2月，某房地产开发商将对即将竣工的某花园小区进行预售，因为该开发商打出的预售广告声称凡是购买该小区的商品房前100位都可享受更优惠的购房价，所以在预售头一天李某就到该小区售楼中心与该公司签订预售合同。合同约定开发商至迟于2012年9月30日前交房，逾期交房按日房屋总价款万分之五支付违约金，如果逾期30日以上，作为购房者有权单方面解除合同，但不可抗力因素除外。

    但直到2012年11月，小区建设仍未完工，开发商自然也未能如期交房。李某和其他一些购房者一同找到开发商要求解除合同，并要求其承担违约责任，但却遭到开发商的拒绝。其辩称，之所以迟延交房是由于不可抗力造成的，本来按规定工程应在9月30日前完工，但是今年雨水大，七、八月份连续下了几场暴雨，致使无法施工。虽然下暴雨是事实，但李某却不同意开发商的说法，李某等人认为开发商应当早就预料到这种情况，不属于不可抗力。为此双方诉至法庭。

    【专家评析】

    根据《商品房销售管理办法》第30条的规定，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。但是，房地产开发商若以“不可抗力”为由要求免责，应当具备以下几个条件：

    (1)免责事实必须是不可抗力；

    (2)免责事实必须是双方签约后发生的；

    (3)开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者。

    就本案的情况而言，如果该地区的九月份为多雨季节，则“下雨”不构成“不可抗力”；如果该地区的9月份为少雨季节，而气象部门又未能事先测出2012年9月份天气将会反常，此时，“下雨”便是“不能预见”的，并且开发商尽其所能，仍无法“避免”和“克服”雨天的严重影响，致使延误工期的，可以将“下雨”认定为“不可抗力”。

    本案中，双方当事人因此而诉诸法院，则开发商必须对“下雨”构成“不可抗力”予以证明。购房者为了反驳开发商的主张，也可以提出反证。其中，下述两方面证据最为有力：一是开发商未履行告知义务的证据；二是“下雨”不构成“不可抗力”的证据。

    【法条指引】

    《商品房销售管理办法》

    第30条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

    因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

    39.购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办？

    【宣讲要点】

    依据我国法律规定，经济适用房同商品房是完全不同的，主要体现在其性质、价值和购买对象上。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。经济适用房是严格受国家政策控制的，其规定的种种优惠只能由市、县人民政府规定的特定对象所享有。

    而商品房是可以随便自由买卖，房屋价格等也不受政府政策的限制。同时，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。而且经济适用房的出让、出租也受一定的限制。

    【典型案例】

    去年，潘某在报纸上看到一则商品房预售广告，广告中宣传的小区设施、房间面积大小以及交通条件等都符合潘某的要求。看房后，潘某当即与开发商签订了房屋预售合同。之后，潘某按合同的约定支付了首付款，并在开发商交钥匙的时候及时交付了剩余房款。

    随后，潘某便开始装修房屋。但3个月过去了，开发商并没有像其所承诺的那样交给潘某等人房产证。虽多次索要，但开发商始终以各种理由推托。直到有人闹着要退房了，开发商才开始给潘某等人去办房产证。但出乎意料的是，房产证上赫然标明潘某等人的房产属于经济适用房，还搪塞潘某等人说经济适用房同商品房并无多大区别。当潘某等人表示不满时，开发商干脆一口咬定其出售的原本就是经济适用房。此举把潘某等人所有的购房者都激怒了，但细细想来，购房合同上和广告上的确没有明确表明此房产的性质。潘某等人不知如何是好。

    【专家评析】

    本案中，潘某在误购经济适用房后千万不能听信开发商所言，而应积极维权。因为根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，如擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用房的或组织其集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段的经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。同时，为了避免受到更大的损失，潘某可以根据《合同法》第52条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，向法院申请宣告潘某与开发商的房屋买卖合同因违反《经济适用住房管理办法》的相关规定而无效，要求其返还潘某交付的房款及利息，并赔偿潘某因此造成的损失。至于开发商所持的“一开始就声明出售的是经济适用房”这一说法更是站不住脚的，因为潘某与众多购房者都是按商品房价格购买的，到时只要出具房款的发票即可。

    经济适用房虽然价格便宜，但其受众多限制，如对购房主体的限制，对出卖、出租的限制，房屋面积限制以及不能再次参加集资、合作建房的限制等。所以，购房者在购买经济适用房之前一定要熟读有关法律、法规，避免不必要的麻烦。

    【法条指引】

    《合同法》

    第52条有下列情形之一的，合同无效：

    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

    （三）以合法形式掩盖非法目的；

    （四）损害社会公共利益；

    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    《经济适用住房管理办法》

    第35条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

    40.房屋买卖合同因开发商无法交房而被解除后，按揭贷款合同该如何处理？

    【宣讲要点】

    现实生活中，很多购房者由于资金不足，通常会选择以银行按揭方式分期支付房款，而这些房款和利息都会由购房者承担。但是如果商品房买卖合同被依法解除，购房者搞不清楚该银行贷款和利息该由谁支付。对此我们具体分析如下：

    按揭贷款合同实际上就是一种不动产抵押贷款合同。其不同于其他不动产抵押贷款合同的显著特征是，贷款一方当事人是房地产开发商，还款一方是购房者，即开发商向金融机构提出贷款申请，并获得贷款款项；购房者获得房屋，偿还贷款，同时以所购房屋作为偿还贷款的抵押。除此之外，开发商还以自己的信誉向金融机构担保购房者如期偿还贷款，为该贷款承担无限连带责任。

    房屋买卖合同与按揭贷款合同之间是主合同与从合同的关系。主合同是从合同的基础，只有在主合同成立、有效的前提下，从合同才可能成立和有效；如果主合同被解除，则从合同也必然归于无效。因此，房屋买卖合同是按揭贷款合同成立的基础，只有在房屋买卖合同成立和具有法律效力的前提下，按揭贷款合同才可能有效。

    通过主合同与从合同之间的关系可以看出，如果房屋买卖合同因无法履行而被解除，则按揭贷款合同因失去成立的基础必然被解除。为了平衡房地产商、购房者以及按揭银行之间的利益关系，解除按揭贷款合同的法律后果一般作如下处理：房地产开发商除需按照房屋买卖合同承担违约责任外，还要承担返还购房者已经缴纳的首期购房款及相应利息，并偿还按揭银行贷款的责任。

    【典型案例】

    华某与某房地产开发公司签订了一份房屋预售合同，约定由该公司负责办理按揭贷款等相关事宜。合同签订后，华某按照约定先行支付了30％的房价款25万元以及其他费用4500元，该房地产公司也在合同签订后的一个月后为华某办好了按揭贷款手续。但是，该房地产公司因又将该房屋出卖给第三人而未按期交房，并最终导致双方之间解除了买卖合同。

    【专家评析】

    一般来说，以按揭贷款的方式购买商品房时，购房者往往要与多方当事人发生不同的合同关系，包括与开发商签订购房合同、与银行签订按揭贷款合同、与保险公司签订保险合同等。与开发商解除了购房合同，并不意味着就当然地解除了与银行的按揭贷款合同。

    作为按揭合同的当事人，购房者应该亲自去银行办理解除按揭合同的手续，而不能要求开发商办理。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，购房者应该尽快凭开发商开具的购房合同已经协议解除的证明，到银行办理解除按揭合同的手续。

    本案中，该房地产公司首先应当依照房屋买卖合同承担违约责任，即根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第(二)项的规定，返还华某已经缴纳的房款25万元及相应的利息，并支付不超过25万元的赔偿金。另外，还应当负责偿还按揭贷款，赔偿华某支付的各种费用4500元。

    购房者在起诉时，可以只依据房屋买卖合同提起诉讼，要求房地产开发商承担违约责任，并偿还按揭贷款，无需再以银行为被告，要求解除按揭贷款合同。如有必要，人民法院可以通知银行以诉讼第三人的身份参加诉讼，银行也可以主动向人民法院申请，请求法院允许其以诉讼第三人的身份参加诉讼。

    【法条指引】

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

    （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    41.中介公司代签的房屋买卖合同是否有效？

    【宣讲要点】

    房产中介公司在法律性质上属于居间人，其职责只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介业务。除非委托人的特别授权，中介公司原则上没有为委托人即房主代为签订合同的代理权。

    对于房屋所有人来说，应该注意保管好自己的各种权利证书，包括房产证、身份证和户口簿等，不要轻易出具一些带有授权嫌疑的说明文件，以免被中介公司加以利用从事招摇撞骗。否则一旦成立了表见代理行为，反而还会损害到自己的利益。

    【典型案例】

    由于手头资金不足买不到新房，所以邓某只能买一套二手房暂时居住，于是委托某中介公司代为办理。不久，中介公司通知邓某去商谈交易事宜，虽然当时没有原房主出面，但看到了中介公司向邓某出示的房屋产权证，邓某也没有任何怀疑便与中介公司签订了房屋买卖合同。合同签订后，邓某向中介公司支付了首期房款和数千元中介费。

    事后，当邓某在中介公司的安排下与原房主会面时，原房主表示该房价偏低，他不能接受，遂拒绝向邓某交房。无奈，邓某只好向中介公司要求退还房款和中介费，但中介公司辩称房屋买卖合同已经成立，邓某要求退款属于违约，责任在邓某方，故中介费不能退还。

    【专家评析】

    从本案的情况来看，中介公司与邓某签订房屋买卖合同的行为属于超越代理权，其与邓某所签订房屋买卖合同被原房主拒绝追认后撤销，此时，邓某有权要求中介公司退还房款和中介费，不属于违约，中介公司必须退还。

    本案中，中介公司是以二手房原房主代理人的身份与邓某签订房屋买卖合同的，但是，其在签订合同时向邓某出示的房屋产权证并非代理权授权证明，只是表明该房产真实存在。而实际上，原房主也只是委托中介公司寻找买主，并未委托中介公司代签房屋买卖合同，中介公司获得原房主的房产证、身份证和户口簿又只是在接受委托时，而并非在合同签订后。这些情况都表明，中介公司的代理行为事先并未得到原房主的授权，所以，中介公司的代理行为属于无权代理，房屋买卖合同在效力上也只是待定状态。因此，根据我国《合同法》第48条的规定，在原房主拒绝追认时，中介公司与邓某签订的房屋买卖合同也就被撤销了。

    既然中介公司与邓某签订的房屋买卖合同已经被撤销了，邓某就不存在所谓的违约问题。根据《合同法》第58条的规定，中介公司按照合同条款而代收的首期房款和因促成合同订立而获得的中介费都应该全额退还。此外，如果在该合同的订立过程中，邓某还有误工费、交通费、电话费、房款利息和中介费利息等损失，中介公司作为有过错方都应该予以赔偿。

    【法条指引】

    《合同法》

    第48条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

    相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

    第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    42.中介公司介绍假房主是否应当担责？

    【宣讲要点】

    由于房屋中介活动的特殊性，中介公司对自己提供的中介活动负有审查义务。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司作为居间人，为买卖双方缔结合同提供居间服务时，对房主身份、产权证等应尽谨慎审查义务。

    如果中介公司作为专业的房产中介机构，其未尽谨慎审查义务，未核实房主提供的产权证、户口薄等资料真实性、合法性，就提供中介活动，给委托人造成损失的，则中介公司履行居间义务不当，构成违约，应根据过错承担相应的赔偿责任。

    在房产交易中，大家决不能仅仅凭中介公司的一面之词和对方提供的几张证件就轻率作出决定，一定要亲自去房产所在地进行一些摸底调查，把握第一手资料，只有这样才能有效避免上当受骗。

    【典型案例】

    经某房地产中介公司的介绍，杨某选中了一处房产，并与“房主”谈妥了交易条件。在签合同之前，杨某还特地验证了“房主”的房产证、身份证和户口簿，之后在中介公司的见证下，与对方签订了房屋买卖合同，还当场支付了数万元定金。

    而当杨某筹集好房款，联系“房主”去办理房屋过户手续时，却发现该“房主”早已不翼而飞了。经查，该“房主”为假房主，实际上只是房屋的承租人，其提供给杨某查验的房产证、身份证和户口簿都是伪造的。

    杨某认为，正是中介公司为自己提供的信息不实，使其最终上当受骗，因此，该公司应该对杨某的损失承担赔偿责任。但中介公司辩称，其职责只是提供交易机会，对于涉及订约事项的真实性不负积极调查义务，而且在订约之前，杨某已经查验了相关证件，因此责任自负。

    【专家评析】

    就本案的情况来讲，中介公司确实应该对杨某的损失承担赔偿责任，而由于杨某自己也有一定疏忽，所以也应当承担部分责任。

    虽然中介公司的职责只是向杨某提供订立合同的机会和条件，但其提供的订约机会和媒介业务必须是真实的、具有价值的，这样才能保证杨某的利益不受损害，从而促成杨某们交易的成功。从中介公司角度来说，由于自己是一种专职的房地产交易服务企业，具有更强的专业能力和技术手段，所以，在委托人交纳一定的中介费后，就必须保证自己提供信息的真实性。其中就包括在向杨某介绍卖主之前，对卖主的身份进行仔细审查。而从杨某的角度来说，正是由于相信了中介公司提供信息的真实性，才与假房东签订了合同，可以说，中介公司提供的虚假信息是造成杨某受到损失的主要原因。因此，根据《合同法》第425条的规定，杨某有权要求中介公司承担损失赔偿责任。当然，杨某在查验假房主证件时未能鉴别真伪，在没有确切把握的情况下就匆忙交纳定金，也具有一定过错，所以，也应当承担一部分责任。

    【法条指引】

    《合同法》

    第425条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

    居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    43.购房者能否在房屋买卖未促成的情况下要求中介公司退还定金和中介费？

    【宣讲要点】

    中介公司的职责主要是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，所以，除非有委托人的特别授权，中介公司无权以中介人的身份参与实质性的买卖合同交易活动。而定金是委托人在实质性的买卖合同交易活动向合同相对人交付的一定房款或保证金，与中介服务协议的内容无关，因此，中介公司无权收取定金。

    收取中介费是中介公司最主要的权利，与之形成对价的便是提供卓有成效的中介服务，这也是中介公司获得中介费的前提条件。而衡量所提供的中介服务是否卓有成效，标准便是看其是否促成了合同的订立。如果没有促成合同的订立，则中介公司无权收取中介费用。

    在此提醒大家，房屋买卖双方为了不使自己的利益受到不应有的损失，防止中介公司“瞒上欺下”，从中渔利，最好的办法就是在中介公司提供交易信息、收取中介费之后，到实际的房屋中亲自查看验收，直接与对方当事人进行交涉。

    【典型案例】

    几个月之前，梁某为了购买一套二手房而与某房产中介公司签订了一份中介服务协议，并按照其要求交纳了中介费。不久，中介公司就带梁某查看了一处二手房，梁某对该房表示了满意，中介公司因此收取了梁某1万元定金并出据了收据。而梁某在与房屋卖主会面洽谈时，却发现卖主的要价与中介公司先期的承诺不相一致。由于无法协商达成一致，梁某与房屋卖主最终未能签订正式的房屋买卖合同。

    后来，梁某要求中介公司退还梁某交纳的定金和中介费，但被中介公司拒绝。他们声称，由于梁某的原因导致合同未能最终签订，按照定金罚则，梁某无权要求退还定金；另外，中介公司已经从事了中介活动，中介费也不能退还。

    【专家评析】

    本案中，虽然中介公司为促成梁某和房主签订房屋买卖合同付出了一些中介劳务，花费了必要费用，但毕竟该房屋买卖合同没能成功签订，所以，中介公司在扣除必要费用后必须退还梁某支付的定金和中介费。

    第一，中介公司应该退还定金。

    由于梁某与中介公司签订的中介服务协议在法律性质上属于居间合同，中介公司根本无权收取定金，根据《商品房销售管理办法》第28条的规定，中介公司声称的按照定金罚则没收定金之说便是无稽之谈。所以，中介公司收取的定金必须全额退还。

    第二，中介公司应该退还中介费。

    中介费是中介公司从事中介活动所应当获得的报酬，是其最主要的营业收入形式。本案中，卖主的要价与中介公司先期的承诺不一致，导致梁某最终未能签订正式的房屋买卖合同。所以，中介公司提供的服务并非卓有成效。因此，根据我国《合同法》第427条的规定，中介公司在扣除其从事居间活动支出的必要费用外，必须退还其余的中介费。

    【法条指引】

    《合同法》

    第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

    《商品房销售管理办法》

    第28条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

    44.不慎丢失房款发票和购房合同应该怎么办？

    【宣讲要点】

    对于房款发票和购房合同丢失后应如何处理的问题，可视以下不同情况分别处理：

    第一，如果购买的是现房且已经办理房产登记手续，只要按法律程序操作的，在房产登记管理部门都会有备案，所以补办合同应该也是不成问题的，不会给购房人带来太大麻烦。即使没有办理登记，开发商处也会有购房人买房的记录，这种情况下，开发商不会随意地抵赖。

    第二，如果购买的是期房，那么购房人可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理登记部门进行查询，如果有登记，径直找到开发商去说清情况补办购房合同即可。

    如果不属于上述情况，那么建议购房人可以按以下的方式进行：

    第一，如果可以的话，可以径直向开发商说明情况，协商解决，重新签订购房合同，并就支付房款事宜要求开发商出示相关证明。

    第二，如果购房人认为开发商的诚信度不高，则可以要求对房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，可以在其中隐讳地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜，并在最后要注明补充协议与原合同具有同等的法律效力，这样就可以起到证明原合同存在的作用。至于发票问题，只要开发商出具的是正式发票，财务就都有底可查。

    【典型案例】

    万某家住北京市海淀区。随着家里收入水平的提高，万某和先生越来越喜欢贴近自然的地方，尤其是昌平区的十三陵水库，是万某家的最爱，加之孩子的外婆也在昌平，几乎每个星期万某全家都要去，但是每天跑来跑去的也不是办法，住宿成了万某最头疼的问题。所以，万某决定在昌平买套房子。

    2013年9月1日，万某办完买房手续后开车回家，刚上车就有个人上前问路，万某费了老半天力气才和他说清楚。等来人走后万某才发现放在副驾驶位子上的包不见了，肯定是有人趁万某不注意从车窗里把包拿走了。包里的现金并不多，但刚刚办完的购房合同和房款发票都在里边，这让万某焦急万某分。

    【专家评析】

    根据我国《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当自签约之日起30日内到上述两部门办理登记手续。所以，就本案的情况而言，一般情况下，万某在当地人民政府房地产管理部门和土地管理部门都是可以查到相关备案的，这样开发商也就无法抵赖。

    出门在外，您一定要对自己的财物小心看管，尤其那些十分重要的物品，否则一旦丢失，将会给您带来很多麻烦。特别注意的一点是不要将身份证和房产证、购房合同发票、银行卡等重要物品放在一起，以免不法分子在盗得这些物品后冒充失主作案。

    【法条指引】

    《城市房地产管理法》

    第44条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

    《城市商品房预售管理办法》

    第10条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

    商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

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