【宣讲要点】
随着人口流动性增加，租房也逐渐成为了一件很平常的事，而承租人受到二房东欺骗的事情也成了大家关注的热点问题。对于因承租人将房屋转租第三人所引起的纠纷的处理，我们作如下讲解：
所谓房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租涉及出租人、承租人、转租对象三方当事人的关系，需要当事人签订书面的转租合同。
转租必须取得出租人的同意。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。
承租人未经出租人同意，出租人可以要求解除租赁合同，收回房屋，由此造成出租人的损失由承租人承担。原租赁合同被解除以后，次承租人可以要求承租人承担违约责任，并赔偿损失。
在租赁房屋时，为了防止假房主骗钱，一定要仔细检查房主的房屋产权证，查看房主的身份证原件。检查房产证的时候要看产权证上是否有当地房地产管理部门的公章，身份证上的姓名与产权证上的姓名是否一致，出租房屋与产权证上的房屋是否一致。此外，还要看一下房产证是否还有其他人的名字，是不是由几个人共有该房屋，以及是否存在抵押等情况。另外，为了保证这些证件不是伪造的，最好再到房管所、居委会或物业部门了解该房屋的产权状况，必要的时候还可以拿着自己的身份证或委托律师到房地产管理登记部门查阅出租房屋的产权登记情况。
【典型案例】
杨小姐租房心切，与出租人李某签了一年的租房合同，并一次付清房租1.5万元。两个月后，一位自称是房主的黄某找到杨小姐，并出示了房产证和水、电表卡。杨小姐此时方才恍然大悟，原来黄某才是真正的房主，李某只是在半年前租了他的房子。黄某要求杨小姐搬走或者重新交纳房租。杨小姐对此一筹莫展，不知如何是好。
【专家评析】
我国《合同法》第224条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条对转租作了如下规定：
(1)承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外。
(3)转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
(4)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
承租人如未经出租人同意，擅自转租房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，出租人可以请求法院确认转租合同无效。本案中，刘某擅自将房屋转租给他人，出租人有权向法院请求确认转租合同无效。李某转租房屋显然没有经过黄某的同意，故其与杨小姐之间所签订的租赁合同无效。
承租人擅自将房屋转租给他人，给他人造成损失的，根据我国《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，本案中，杨小姐有权要求李某返还已付的租金，并对由此造成的损失进行索赔；而房主黄某则有权要求解除租赁合同，并要求杨小姐搬走或另签合同。
【法条指引】
《合同法》
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第15条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
2.已经出租的房屋被抵押，租赁合同是否还有效？
【宣讲要点】
房屋租赁与抵押是日常生活中很常见的情形。抵押权与出租权是房屋所有权人的权利。如果房屋先出租后抵押的，不影响租赁合同的效力。承租人可以继续使用该房屋，直到租赁期满。这就是法律所讲的“抵押不破租赁”原则。
所谓抵押不破租赁是指：订立抵押合同前，抵押财产已出租的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；但是，订立抵押合同后，抵押财产才出租的，则租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
不过，为了保护善意第三人即承租人的利益，法律为房东设定了如实告知的义务，即：（1）如果出租人未书面告知承租人该财产已抵押的，出租人对承租人的损失承担赔偿责任；（2）如果出租人已书面告知承租人该财产已抵押的，因抵押权实现而造成的损失，由承租人自己承担。
另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条的规定：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
最后，在日常生活中，承租人为了保护自身合法权益，应当认真核实出租房屋情况，例如是否存在抵押登记，因为，无论如何，租赁关系是不能对抗已登记的抵押权的。
【典型案例】
前些年，董某在外打工挣了一些钱，便回到家乡承租了两间门面房做起食品生意，约定租期为五年，每月的租金为2000元，该租金还可以按照市场价格做适当调整。董某和房东将约定的事由写入一份书面租房合同中，并且还办理了房屋租赁合同登记。两年来，眼看生意十分红火之时，董某居然收到某银行限其一个月内搬迁的通知。经过打听才得知，房东王某去年做生意缺钱，于是将董某承租的房屋向银行抵押贷款，但是由于生意失败无法按期归还银行贷款，银行起诉行使抵押权，准备拍卖该房屋，并且还有人愿意买房，但提出购买的条件是让董某先搬走，所以银行就发出通知，要求董某搬走。董某认为，自己出租在先，王某怎么可以将房屋再行抵押呢？于是董某拒绝搬迁。后来某银行以非法侵占其房屋为由将董某告上法庭，要求董某立即搬出出租房，法院现在已经受理此案。现在，董某收到法院的受诉通知书后不知所措。
【专家评析】
本案中，王某可以将已出租给董某的房屋进行抵押。根据《物权法》第179条第2项的规定，王某可以将其拥有所有权的房屋抵押给银行。但问题是王某在租期未满的情况下，把出租给董某的房屋进行抵押，该抵押是否合法有效呢？根据我国《担保法》第48条的规定，王某可以将已出租给董某的房屋进行抵押，而且在抵押时，应当以书面形式告知董某。而王某在抵押该房屋时，并没有告知董某，这种行为虽然是不合法的，但不影响其抵押房屋的效力。
另外，在租赁期内某银行无权要求董某搬迁。王某将出租给董某的房屋进行抵押的行为不影响双方之间租赁合同的效力，根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第65条的规定，在租赁期间内，某银行甚至最终取得该房屋的所有权人都不能影响到董某租住房屋的权利，他们应该继续履行董某与王某原来的房屋租赁合同，董某将仍然按照原租赁合同继续使用该房子，直到租期届满为止。因此，某银行不能因为王某将房屋抵押给银行而要求董某在租赁期间内搬走。
【法条指引】
《物权法》
第179条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《担保法》
第48条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第22条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》
第65条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
3.面对租赁合同中的免责条款应采取何种措施避免损失？
【宣讲要点】
法律中所讲的格式条款，其实就是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国法律允许当事人拟定格式条款。合同双方当事人可以自行订立免责条款，这是法律赋予合同当事人的权利自由，对方有义务遵守法律认可的免责条款。
不过，既然格式条款是由一方当事人提前拟定，为了保护相对方，我国《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
在现实生活中，因当事人经历、理解能力，以及合同订立时的客观环境、背景的不同，对合同条款产生争议在所难免。对于合同中格式条款的存在形式，主要有以下几种：一是格式条款由提供一方预先拟定，并在订立合同时未与对方协商；二是一般当事人对此类条款多未予注意，不知其存在；三是该类条款提供者往往出于某种目的，不希望对方注意和理解该类条款，在合同中把该类条款写得非常冗长，字体细小，不易阅读，文字艰涩难以理解其意或者故意使该条款产生歧义。在房屋租赁合同中，拟定格式条款的出租人有义务以合理的方式提示承租人注意免除或者限制他的责任的条款，否则该条款归于无效。
【典型案例】
雒某打算将闲置的老房子租赁出去，经朋友介绍，雒某将房屋租给祁某，双方谈好租赁价格后，祁某便在雒某事先拟好的合同上签字，并支付了三个月的房租。一个月后，突遇暴雨，平房的一角倒塌，造成室内物品严重毁损。祁某便找雒某对房屋进行维修，但雒某却拿出合同说，合同对此已写得明明白白，出现问题与自己无关。对此，祁某无言以对，不知如何是好。
【专家评析】
我国《合同法》第53条规定，合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。同时第40条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，对于一般合同而言，依据《合同法》第53条的规定，如果免除了给对方当事人一方造成人身伤害应承担的责任，或者免除了因为自己故意或者重大过失而给对方当事人造成的财产损失应承担的责任，该免责条款无效。除此之外，根据《合同法》第40条的规定，如果提供格式条款的一方免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方的主要权利，那么这一免责条款也是无效的。
本案中，雒某与祁某所订立的合同，是在祁某没有详细阅读的情况下签订的，雒某应有义务向祁某提示该免责条款，但其并未履行这一义务，故该免责条款无效。并且，保证房屋不会危及承租人的安全是出租人的基本义务，作为出租人雒某在合同中免除了自己的责任，从而加重了承租人祁某的责任，排除了其作为出租人的主要责任，显然该条款应归于无效。
根据《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。具体到房屋租赁合同中，免责条款的无效，并不影响合同其他条款的效力，所以承租人可以向出租人主张免责条款无效，并要求出租人予以赔偿。如果出租人拒不赔偿，那么承租人可以要求法院或仲裁机构确认该条款的效力。
【法条指引】
《合同法》
第39条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第53条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第56条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
4.房屋租赁合同没有经过登记备案是否有效？
【宣讲要点】
为了便于管理房屋租赁情况，切实保障房屋租赁双方的合法权益，我国法律明文规定了承租人租房后，还应当到有关部门登记备案。但是，我国法律这样规定并不表示到有关部门登记备案就是租房合同生效的必要条件，没有登记备案的房屋租赁合同同样有效。
根据我国《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，出租人和承租人签订房屋租赁合同后应当向有关房地产管理部门办理登记备案手续，但是该法以及其他相关法律、法规并没有规定办理登记备案手续是房屋租赁合同的生效要件。而且在诸多司法实践中，我们一般也认为房屋租赁合同一经签订就有法律效力，是否办理登记备案并不影响房屋租赁合同的效力。所以，没有办理房屋租赁登记备案，房屋租赁合同依然有效。
另外提醒大家，承租人在租赁房屋之前，如果对房屋租赁程序等不太了解，可以在租赁房屋之前到有关部门查询租赁后需要履行的相关手续、需要提交的证明材料等；如果觉得到这些部门查询麻烦，也可以向其他有经验的朋友咨询，或登陆有关网站查询。总之，有备无患。
【典型案例】
去年3月份，刘某在城南某小区租住了一间房屋，并与房主马某签订了租房合同。双方在合同中约定，马某将其所有的一间房屋租给刘某居住，月租金700元，租期为1年，在租期未满之前，一方不得擅自终止协议，否则应承担相当于两个月房租的违约金。由于刘某不懂租房子还需要到房地产管理部门登记、备案，而当时马某也没有说要办理什么手续，因此，刘某在合同签订后，就直接搬进了该房里居住。
刘某居住不到半年，马某就找上门来，要求刘某立即找房从出租房内搬出去。刘某认为合同期限还未到，便不答应搬家，但看到马某的态度很坚决，就只好拿出当初的租房合同要求他按照合同支付刘某1400元违约金，并声明只要他支付违约金刘某马上就搬。马某看到该份合同后却振振有词地说，这份合同没有经过房管部门登记备案，是无效的。这让刘某哑口无言，请问：签订租赁合同一定要办理房屋租赁登记备案手续吗？没有经过房地产管理部门登记备案的租房是否无效？刘某有权要求马某支付违约金吗？
【专家评析】
本案中，刘某和马某签订的房屋租赁合同是双方协商一致后的真实意思表示，不存在欺诈以及其他违反法律的情形，因此，该合同从双方签订之时便依法成立、生效，双方都应当受到约束。由此可见，刘某可以继续依照合同约定租住到合同期满为止，如果马某要与刘某解除合同，让刘某搬离，那么他就应当依照合同规定赔偿刘某违约金。
如果房屋租赁合同继续履行后，双方应当尽快办理房屋租赁登记备案手续。
首先，刘某可以要求马某继续履行原合同，也可以重新签订租赁合同。
如果马某同意继续履行原合同，则双方应当尽快补办登记备案手续；双方也可以重新签订一份房屋租赁合同，并根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，在重新签订租房合同后30日内，带着相关材料到房屋惭在地的房地产管理部门办理登记备案手续。办理了房屋租赁登记备案手续后，可以有效防止马某同时将房子租给别人的情况发生。
其次，刘某和马某办理房屋租赁登记备案手续时应当提交相关的文件。
刘某和马某在向房地产管理部门申请房屋租赁登记备案耐，房地产管理部门会要求双方提交下列文件，此时，双方必须提供：
①刘某和马某签订的书面租赁合同；
②出租房屋的房产证；
③双方的身份证；
④北京市房地产管理部门规定的其他文件。
另外，如果该出租屋是马某与其他人共有的，还须提交其他共有人同意出租的证明；如果该房是别人委托马某代管的房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
【法条指引】
《商品房屋租赁管理办法》
第14条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第15条办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
5.承租人装修房屋的费用该怎么分担？
【宣讲要点】
虽然承租人在出租人的同意下可以对租赁的房屋进行装修、改善、增加附属设施，但很多人对房屋租赁合同提前解除后，承租人装修房屋所花费用的承担问题却不清楚。对此，我们给大家做详细讲解。
根据我国法律的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
因此，提醒大家，在签订房屋租赁合同前最好对装修的相关问题明确约定，以免发生纠纷使双方陷入麻烦。
【典型案例】
王某在某市有生意需要经常去照看，但每次住宾馆的花费太大，于是，王某通过中介找到了一处环境还不错的私家住宅，并与房东石某签订了房屋租赁合同。该合同约定：由王某租用石某的住房一套，租期为5年，每月租金1000元，房租按年支付。随后，王某又征得了石某的同意，对该房屋进行了简单装修，共花去2万余元。在王某租住还不到2年时，石某需要一笔钱而准备将该房屋卖与他人，于是与王某商量，要求提前解除租赁合同。而王某也正准备将生意从该市撤离，所以，对石某要求王某退房的请求欣然接受，但王某的条件是要求石某对该房屋的装修进行折价补偿。对此，石某是断然拒绝，并要求王某将装修全部拆除，恢复原貌。在争执得不到结果的情况下，双方只好将此事交与法院处理。
【专家评析】
就本案的情况而言，首先，征得石某的同意后，王某可以对房屋进行装修。
根据我国《合同法》第223条的规定，如果王某要对该出租屋进行装修，就必须在装修前征得石某的同意。实际上，王某也确实是在征求了石某的许可情况下，才对该出租房屋进行了装修，因此，王某对该出租房屋进行装修的行为是合法的。
其次，装修房屋的费用应当由王某和石某适当分担。
对租用的房屋进行装修实际上就是我国民法中所说的添附问题，对此，如果该合同是由于租赁期限届满或者解除而终止的，可以根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条的规定进行处理，即如果王某与石某对装修费用的处理事先有明确的约定，或者事后经协商达成了一致，应当按照双方的约定或协商处理；没有约定或协议的，王某应当拆除装修物、恢复原状，对不能拆除的部分，如果石某同意利用，则可以折价归石某所有，如果石某不同意利用，则装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。所以，王某可以要求石某适当增加赔偿数额。
【法条指引】
《合同法》
第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第10条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第11条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
6.一方当事人恶意促成合同中所附解除条件成立该怎么办？
【宣讲要点】
由于在签订合同时，当事人对将来可能出现的某些特定情况并不确定，而该情况又可能会使合同解除，对此，双方通常会在合同中将该情况进行约定。下面我们就分别从三个方面进行讲解。
(1)我国法律对合同解除条件的规定。
根据我国《合同法》第45条的规定，解除条件是指合同因此失去法律效力所依据的客观事实。该事实应当满足以下条件：
第一，应当是订立合同时尚未实现的事实，订立合同时就已经存在的事实不能作为解除条件；
第二，应当是有发生可能的事实，根本不可能发生的事实，不能作为合同的解除条件；
第三，应当是在将来有可能发生、也有可能不发生的事实，即当事人难以确定是否会发生的事实，必定会发生的事实不能作为合同的解除条件；
第四，应当合法，非法事实不得作为合同的解除条件。
(2)对附解除条件合同效力的确定。
我国《合同法》第45条规定，附解除条年的合同，自条件成就时失效。据此可以看出，在合同所附解除条件真正实现之前，该合同具有法律效力。双方当事人应当按照合同的约定，在享有合同约定的权利的同时，在所附的解除条件真正实现时，该合同便失去法律效力。双方当事人可以自动终止合同，不再享有合同约定的权利，也不再根据合同的约定履行义务。
(3)一方当事人恶意促成所附解除条件成立的视为无效。
根据我国《合同法》第45条的规定，当事人为自己的利益，不正当地阻止合同所附解除条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成解除条件成就的，视为条件不成就。由此可以看出，，如果一方当事人违反诚实信用原则，恶意促成合同所附条件实现的，法律不予承认，而仍允许当事人按照条件未实现时的状况，享有权利和履行义务。
【典型案例】
李某的儿子李甲长期在外地工作，委托李某夫妇为其看房。李某夫妇便将李甲的房屋出租给了张某，租期为两年。双方在租约中约定，如果李甲需回家居住，则该租赁合同自动失效。后因该地段租金大涨，李某夫妇便让侄子李乙冒充李甲，称要入住该房，并要求张某一星期内搬出。张某搬出后，李某夫妇以更高的租金出租给了刘某。张某得知此事非常气愤，要求李某夫妇履行原租赁合同，但遭到了拒绝。
【专家评析】
本案中，张某与李某夫妇签订的租赁合同附有解除条件，即：如果李甲需回家居住，该租赁合同自动失效。在双方签订合同时该条件在将来是否发生、何时发生尚不确定，也不违反法律规定。因此，可以作为该租赁合同的解除条件。
李甲回家居住之前，该租赁合同具有法律效力。张某可以按照合同的约定租住该房，李某夫妇也有权按照约定收取租金。但如果李甲回家居住，则该租赁合同按照约定自动失效，张某应当根据李某夫妇的要求搬出该房。
案例中，李某夫妇为了终止与张某的租赁合同，私下让其侄子李乙冒充李甲，恶意促成了合同约定的解除条件实现。但实际上，法律对此并不予承认，而仍认定该条件为成就，张某有权按照合同的约定继续租住该房。
遇到上述情况时，当事人应当尽量协商解决。协商不成，双方又没有约定仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。如果一方当事人将恶意促成合同所附条件实现的当事人诉至法院，则须对被告存在恶意承担举证责任，被告并不承担证明自己没有恶意的举证责任。
当事人向人民法院提交证据时，应当尽量提供原件或者原物。如果不便于提供证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，经人民法院同意，可以提供复制件或者复制品。
如果当事人向人民法院提供的证据是在我国领域外形成的，则该证据应当经所在国公证机关的公证，并经中华人民共和国驻该国使领馆的认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人向人民法院提供外文书证或者外文说明资料的，应当附有中文译本。
在此提醒大家，做人要诚信，不能因为眼前小利就去伤害他人的利益，这样久而久之，不仅去失去他人的信任，也容易发生纠纷被诉至法院。一旦法院判自己败诉，那可真是偷鸡不成蚀把米，丢了夫人还折兵。
【法条指引】
《合同法》
第45条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
7.承担人不按期足额交付租金怎么办？
【宣讲要点】
现实生活中，承租人不按时、按规定交纳房租的情况比比皆是，虽然有些情况确实比较特殊，如承租人生活困难，资金一时周转不开等等，但也有部分承租人并没有正当理由，故意拖欠房租。
(1)我国法律对租金交付期限的规定。
承租人交付租金的期限应当根据以下原则予以确定：
第一，租赁合同约定租金交付期限的，承租人应当按照约定的期限支付租金；
第二，租赁合同对支付期限没有约定或者约定不明确的，可以事后达成补充协议；
第三，事后达不成补充协议的，当事人可以按照合同的其他条款或者交付习惯进行确定；
第四，双方依照上述原则仍不能确定的，可以根据以下规定处理：租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
(2)我国法律对房屋租金数额的确定。
我国《合同法》第228条、第231条规定，承租人应当按照双方当事人确定的租金数额如期交付租金，但是有下列情形之一的，当事人可以要求减少或者不支付租金：
第一，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的；
第二，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的。例如：房屋被其共有人占有或者因自然原因而倒塌，此时承租人已经无法使用房屋，可以不支付租金。
(3)承租人不按期交付租金，出租人的处理方式。
承租人不按照合同约定交付房租，已构成违约，应当承担违约责任，如按照约定支付违约金等。另外，根据我国《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【典型案例】
王某租用了刘某的一间门面房准备开店，双方约定租一年，王某随后预付了半年租金3万元给刘某。半年后，王某的生意曰渐红火，但一直不提租金的事，由于刘某与其是比较好的朋友，刘某不知该怎样处理此事才好。
【专家评析】
本案中，根据我国《合同法》第226条的规定，半年期满后，王某继续租用房屋，刘某也未表示反对，因此该租赁合同已转为不定期租赁合同。双方可以找一个恰当时机达成补充协议；不能达成补充协议的，按照该行业惯例确定；没有惯例的，王某应当在每届满一年时支付房租，不足一年时间的，应当在租赁期间届满时支付。
但案例中，王某所承租的房屋并没有出现上述可以减少或不支付租金的情况。因此，其必须按照事先的约定支付租金。
如果王某到期不按照规定支付租金，则刘某可以规定一个最低期限，要求其支付；王某逾期仍不支付时，刘某可以终止履行该房屋租赁合同，收回房屋。
实践中，出租人在签订租赁合同时，一般都会要求承租人预先交付一定的保证金，而在租赁期间也是先由承租人交付租金，然后再允许使用租赁物。例如在房屋租赁领域，出租人一般会要求承租人缴纳相当于一个月租金的押金，这种情况下，承租人不交付房租的处理方式相对简单，就是解除租赁合同，让承租人搬出房屋。但是，也有一些情况是承租人先使用租赁物、后付租金的情况。这就难免产生承租人使用租赁物后却因各种原因拒而不交付租金的情况。在处理此类纠纷时，双方当事人首先应当尽量通过协商解决，协商不成时再进行诉讼。
【法条指引】
《合同法》
第226条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第228条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
8.承租人对租赁房屋进行维修、装修的费用应当由谁承担？
【宣讲要点】
就承租人对承租房屋进行维修和装修后的费用承担问题，我们分别从两个方面进行讲解：
(1)承租人对租赁房屋进行维修费用的负担原则。
对租赁房屋进行维修，主要是指出租人和承租人为保证房屋的正常居住功能不受影响而采取的一系列措施，如修理漏水的屋顶、修理自来水管道，加固阳台、窗户等等。对因此发生的费用负担，如果双方当事人在租赁合同中有约定的，则依照其约定；没有约定的，由出租人负担。但需要注意的是，根据我国《合同法》第222条的规定，如果租赁房屋的缺陷是由于承租人的过错而引起的，则其维修费用应当由承租人负担。
(2)承租人对租赁房屋进行装修的费用负担方式。
当事人对租赁房屋进行装修则主要是为了提高承租人的居住质量而对房屋进行的某些改造，如安装空调、铺设地板等。不装修也不会因此影响房屋租赁合同的继续履行，所以，房屋装修并非出租人的义务。
如果双方当事人对装修费用另有约定，则按照其约定处理；没有约定的，根据《合同法》第223条的规定，分以下两种情况进行处理：
第一，出租人同意承租人对租赁房屋进行装修的，承租人可以对租赁物进行改善或者增设其他设施（一般指固定设施），但费用由承租人自己承担；
第二，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，承租人不但要承担装修费用，并且，如果出租人反对该装修的，不论该装修在事实上是否对房屋造成了破坏，出租人都可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
【典型案例】
梁某将其闲置的一套房屋出租给了郑某，租期为两年。郑某入住以后，发现该房屋的窗户和下水道都有问题，影响了自己的生活和使用，于是要求梁某维修，但没有得到答复。无奈，郑某只好自己请人进行了维修。由于夏天比较闷热，郑某又在其两间卧室内都装上了外挂式空调。梁某收房租时发现了此事要求郑某在日后卸下空调后一定要恢复原状，并要求其另行交纳保证金1000元。郑某不同意，反向梁某要求支付修理窗户和下水道的费用。为此双方发生纠纷。
【专家评析】
本案中，房屋的窗户和下水道存在问题，影响了承租人郑某对房屋的使用，
根据我国《合同法》第221条规定，对租赁房屋进行维修是出租人的义务，承租人在租赁房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修。如果出租人不履行维修义务，则承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。如果因维修租赁房屋而使承租人的正常使用受到影响的，承租人还有权要求减少租金或者延长租期。据此，郑某在要求梁某维修而没有得到回复的情况下，可以请人进行维修，并有权要求梁某承担因此产生的维修费用。
而对于房屋的装修费用，根据我国《合同法》第223条的规定，郑某在其租住的房间内安装空调，事先没有经过房主梁某的同意。因此，房主梁某有权要求其恢复原状并赔偿损失。
如果出租人和承租人因维修或装修发生了争议，而提起诉讼的，应当注意收集、保护证据。在此类诉讼中，一方当事人单方面改变租赁房屋的现状，从而导致证据灭失的情况经常发生。为了防止这类情况的出现，当事人可以申请人民法院对证据采取保全措施，是否同意由人民法院决定。
应当注意：当事人向人民法院申请保全证据的期限为收到案件受理书或者应诉通知书之日起至举证期限届满前七日止；人民法院进行证据保全时，可以根据具体情况采取查封、扣押、拍照、录音、录像、复制、鉴定、勘验、制作笔录等方法，也可以要求诉讼双方当事人或者其诉讼代理人到场。
【法条指引】
《合同法》
第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第222条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
9.租赁合同未到期之前该如何解除合同？
【宣讲要点】
承租人租赁房屋以后，可能会因租赁房周围环境的变化导致自己当初承租房屋的目的不能实现，而要求解除房屋租赁合同的情况。如果出租人不同意，或不愿意退还押金，双方因此会产生纠纷。下面，我们就此进行详细分析：
在解决上述问题之前，首先应当明确一点——在不定期租赁合同中，双方当事人均可以随时解除合同而不需要任何理由。因此，我们以下主要分析在有固定期限租赁合同中，当事人提出解除合同的情况。
(1)租赁合同到期之前，出租人可以解除合同的情况。
根据我国《合同法》第219条、第224条和第227条的规定，出租人可以在下列情况下提前单方解除合同：
第一，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；
第二，承租人未经出租人同意擅自转租的；
第三，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人催告后仍未能交付的；
第四，出租人约定了合同解除条件，当解除条件成就时，出租人可以提前解除合同，而不受合同期限的限制。
(2)租赁合同到期之前，承租人可以解除合同的情况。
我国《合同法》第231条以及第233条规定，承租人可以在下列情况下提前解除合同：
第一，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；
第二，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；
第三，承租人约定了合同解除条件，当解除条件成就时，承租人可以提前解除合同，而不受合同期限的限制。
(3)当事人解除合同需要承担的责任。
当事人依据上述理由解除合同的，并不需要承担违约责任。双方之间的合同关系终止以后，出租人应当返还承租人预交的租金以及相应的利息；但如果是因承租人的过错而导致合同解除的，则出租人不需要返还承租人的利息。合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，对租赁物有损害的，应当赔偿损失；如果损耗是由于承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物造成的，则不需要赔偿。
【典型案例】
乔某因患有神经衰弱症，对周围环境很敏感。年初他通过同事介绍在某小区租了一套较为僻静的房子，双方约定租期为一年。没多久，隔壁又搬来一对夫妇。这对夫妇经常吵架，并且在深夜摔东西、互相辱骂，致使乔某经常失眠。在无法忍受的情况下，乔某找到房主要求退房。房主同意退房，但在如何返还乔某已经预交的房租问题上，双方发生了争执。
【专家评析】
本案中，房屋环境发生变化并不可归责于任何一方，由于乔某承租房屋的目的不能实现，乔某有权要求提前解除合同并不需要承担违约责任，但房主应当返还乔某预交的房租。
在诉讼中，承租人必须能举证证明自己预交过房租，才有可能要求出租人予以返还。同时，还应当注意区分预交房租与设备押金以及解约定金的区别：预交房租在合同解除时，一般都要返还；设备押金则在房屋及其设备完好无损的情况下才会全额返还，如果承租人对房屋或者房内设备造成了损坏，则要相应扣除维修费用，对于承租人缴纳的解约定金，在承租人无故解除合同时，出租人有权。不予返还，出租人无故解除合同时，则要双倍返还承租人。
【法条指引】
《合同法》
第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第233条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
10.承租人擅自改变房屋用途，出租人该怎么办？
【宣讲要点】
在形形色色的房屋租赁纠纷中，很大一部分是因承租人不遵守合同约定，随意改变房屋用途引起的。
承租人租用出租人的房屋进行经营活动，目的是利用房屋取得一定收益，但他使用房屋时应当有一定限制，而不能随心所欲。出租人将房屋出租给承租人后，自己仍是房屋的所有权人，承租人有权保护出租人的房屋不受损害。
根据《合同法》第219条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。也就是说，承租人应当按照自己和出租人约定的方法来使用房屋，而不能随意更改使用方法，否则出租人就可以解除合同，并要求承租人赔偿损失。
另外，需要提醒大家的是，由于房屋用途的改变涉及到其他业主的利益，因此，我国法律规定，将住宅用房改成经营用房的，需要经过整栋建筑物其他业主的一致同意才可以。
【典型案例】
林某将空闲的房屋出租给刘某，并与他签订书面合同，约定：刘某租用林某的房屋用于开餐馆，刘某不得擅自改造房屋。后来林某才知道刘某并未用房屋开餐馆，而是在经营洗浴中心，房屋里满是潮湿的水汽。因为刘某并没有对房屋进行防潮、防水的改造装修，墙上大面积发霉，很多地方墙皮已经脱落，潮湿的水汽已经浸入墙体内部，造成墙体膨胀变形严重。林某对刘某未经其同意就开洗浴中心很气愤，提出解除合同。但刘某说自己既然租了房子，用来经营什么是他的自由，现在租期未到林某无权解除合同。
【专家评析】
就本案的情况来看，林某可以依据我国《合同法》的相关规定，以不同的方式来解决纠纷，维护自己的权益。
第一，刘某应当依照约定使用房屋。
在租赁合同中，林某和刘某已经约定刘某租用该房屋用于经营餐馆，这种约定的目的正是为了防止他进行一些可能对房屋造成损害的经营活动。根据《合同法》第217条的规定，按照该约定的用途使用房屋，是刘某应当承担的一项合同义务。
第二，林某有权解除合同并要求刘某赔偿损失。
林某将房屋出租给刘某后，他没有按照合同约定开餐馆，而是利用该房屋经营洗浴中心，属于改变房屋用途的行为，已经违反了合同的约定。而且，因为刘某并没有对房屋进行适当改造装修，洗浴中心的经营对房屋造成了墙体发霉、变形等后果，这使房屋的墙体安全质量下降，导致房屋价值减损，林某因此而受到财产损害。因此，虽然双方租赁合同的期限尚未届满，但刘某已经以违约行为损害林某的权益，如果继续履行合同无疑不能有效制止这种行为，甚至可能导致损害的扩大。根据《合同法》第219条的规定，林某此时可以解除合同，林某解除合同时，无须刘某的同意，只要向他作出通知即可，自该通知到达刘某时合同即解除。而且，因刘某的违约行为给林某造成损害，他应当承担相应的责任。如果双方的合同中有违约金等违约责任条款，林某可以依据该条款要求他承担责任；如果没有关于违约责任的约定，林某可以要求他按照自己受到的实际损失进行赔偿。
第三，双方可以协商更改合同内容。
如果林某不愿意解除合同，根据《合同法》第77条的规定，林某也可以与刘某进行协商，变更原合同关于房屋用途的约定。既然刘某没有开餐馆，而是经营洗浴中心，表明他的此项经营效益更好，通过该房屋得到的收益更多，林某可以向他要求提高房租，以弥补林某的房屋因经营洗浴中心而受到的损害。林某还可以要求他先赔偿林某的损失，然后对房屋进行有效的防潮、防水的改造装修，以防止后续的损失。如果双方可以就上述问题达成协议，不妨继续履行租赁合同，这样对双方都有好处。
【法条指引】
《合同法》
第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第77条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第217条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
11.承租人未经出租人同意擅自转租房而给第三人造成的损失由谁承担？
【宣讲要点】
我们平时所说的转租，实际上就是指房屋承租人将自己承租的房屋再出租给第三人，这种行为是我国法律所允许的，但有一个前提条件，那就是承租人在转租之前需要征得出租人同意，并且按照有关规定办理相关手续。
在办理房屋转租时，应注意以下几点：
(1)房屋转租时必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人同意；
(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外：
(3)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
如果因承租人擅自转租给他人造成损失的，根据我国相关法律规定，应当由承租人来承担赔偿责任。
大部分从“二房东”手里租房的房客都没有见过房主和房屋的产权证明，也不了解房东和“二房东”之间的协议具体内容，不知道房屋租期的截止时间。因此，与二房东签合同时一定要谨慎，以免贪小便宜吃大亏。
【典型案例】
白某从卢某那租了一间店铺，并且签订了一份房屋租赁合同。可不久，杜某找上门来，拿着该店铺的产权证，要求白某把店铺退还给他。原来该店铺是杜某所有，卢某于前年承租了该店铺，租期为5年，生意亏了本，未经杜某同意，擅自将该店铺以他的名义转租给白某。白某拒绝交还该店铺。后来，杜某将卢某告上法庭，法院又追加白某为第三人，白某当时也向法院提出了赔偿白某装修房屋所受到的经济损失的请求。法院审理后，最终判决解除杜某和卢某的租赁合同关系，卢某退还店铺，同时退还白某预交的房租，但该判决中只字未提白某所受到的经济损失。当初白某根本没有意识到店铺不是卢某的，糊涂地在租赁合同上签了字。白某所受到的损失该由谁承担呢？
【专家评析】
本案中，卢某擅自转租店铺的行为无效。白某承租的店铺实际上是杜某所有，卢某只是承租人，他将店铺再出租给白某以后，白某与卢某之间实际上形成了一种转租合同关系。一般来说，根据我国《合同法》第224条的规定，卢某将其承租的店铺转租给白某时，应当事先征得出租人杜某的同意。但事实上，卢某并未征得杜某同意，而是擅自将其承租店铺转租给白某，明显违反了上述法律规定，因而白某和卢某之间的店铺转租合同是无效的。
其次，承租人卢某擅自出租店铺，出租人杜某可以解除合同，收回店铺。白某和卢某之间无效的转租合同表明白某与卢某之间租赁关系自始不存在，该店铺的承租人仍然是卢某，出租人仍然是杜某。由于卢某未经过原出租人杜某的同意，擅自转租店铺，因此，根据我国《合同法》第224条的规定，杜某有权解除与卢某之间的店铺租赁合同，收回店铺。
最后，白某因此所受到的损失应当由承租人卢某赔偿，而白某因未尽到审核义务也应负部分责任。由于卢某在与白某签订合同时隐瞒了他是该店铺承租人的身份，最终导致他们之间的店铺转租合同无效，从而给白某造成了一系列损失，根据我国《合同法》第42条第2项的规定，卢某应当负赔偿责任。但白某在签订合同时，未核对有关证件，也是导致损失发生的原因，因此，白某也要对自己的损失承担部分责任。由此看来，法院未对白某的经济损失作出判决是值得商榷的。
在租房时，一定要仔细检查出租人的相关证件。毕竟很多人浑水摸鱼，假扮房东，如果不仔细检查出租人的证件就贸然签订合同入住的话，很容易给自己的利益带来较大的损失。
【法条指引】
《合同法》
第42条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》
第11条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
12.出租人面对承租人拒不履行合同并擅自转租房屋的行为该怎么办？
【宣讲要点】
房屋租赁在我国是很常见的现象。根据法律规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。因此，当事人在租赁合同签订后应按照上述法律规定依法办理登记备案手续。不过，备案制度并非租赁合同生效的要件。租赁合同没有备案并不影响租赁合同的效力。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内持下列文件到房地产管理部门办理登记备案手续：(1)书面租赁合同；(2)房屋所有权证书；(3)当事人的合法证件，如身份证、户口簿；(4)城市人民政府规定的其他文件，如出租共有房屋的其他共有人同意出租的证明、出租委托代管房屋的委托代管人授权出租的证明等。如果当事人向房屋所在地的人民法院提起诉讼，除了要提交诉讼状以外，还要提供其房屋的所有权证明、与承租人签订的租赁合同等证明材料。
【典型案例】
2012年8月，王某将闲置的2间店面房租给高某开饭店，双方签订了租赁合同，约定每月租金为1200元，并约定违约金为1000元。2013年2月，高某在未经王某许可的情况下，将该房屋以每月1500元租金转租给李某使用。王某得知高某将房屋转租他人后，便要求高某解除与新承租人李某之间的租赁合同，但高某对此不予理睬。无奈之下，王某一纸诉状将高某告上法庭，要求解除与高某所签的房屋租赁合同，并要求高某支付违约金1000元。
【专家评析】
根据我国《合同法》第224条的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人的同意，可以将承租房屋转租他人。出租人可以从转租中获得收益。案件中，由于高某是在王某并不知情的情况下将房屋转租给第三人的，故该租赁合同无效。
面对擅自出租，出租人如何可以根据《合同法》的规定保护自己的权益。我国《合同法》第224条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同一旦解除，则出租人与承租人之间将不存在租赁关系，承租人与次承租人之间的合同自然缺乏法律依据，因此无效。
或者，出租人也可以确认转租合同无效。案例中，高某与他人所签订的房屋租赁合同只有经过王某的书面同意方能依法生效，在王某主张合同无效的情况下，该合同应归于无效。因此，王某可以要求李某从房屋中搬走，并要求高某支付相应的违约金。
【法条指引】
《合同法》
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》
第14条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第4条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
13.租赁合同无效怎么办？
【宣讲要点】
如今，伴随着房屋租赁经营方式日益普遍，涌现出了许多新问题，其中，将违法建筑出租的情形不在少数。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费。
合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确。因此《解释》第5条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
【典型案例】
张某租了李某的房屋，签订了租赁合同，合同期从2013年3月至2014年3月，并在合同中约定了违约金。之后，张某交了一年的租金。住了半年后，张某才知道李某的房屋是违法建筑。现在，张某打算另寻他出，并要求李某退自己下半年的房屋，支付违约金。李某不答应。
【专家评析】
本案实际涉及的就是租赁合同无效的问题。我们已经知道，就违法建筑签订的合同是无效的，面对租赁合同无效的情形，通常有以下处理情形：
1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
为了避免租到违法建筑而导致租赁合同无效的情形，在租赁房屋时应注意审查以下几点：
1.房屋是否有产权证，若无产权证，是否为会使租赁合同无效违法违章建筑；
2.房屋用途是否属于必须经过消防验收的范围，是否经过了消防验收，是否违反了相关的法律强制性规定；
3.签订租赁合同的出租方是否为合法产权人或者是合法的代理人；
4.签订租赁合同时应注意对于租赁用途、租赁期限、转租条款、优先购买权等条款的约定，最好聘请专业的律师拟定及审核租赁合同.
【法条指引】
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第3条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第5条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
14.没有订立书面合同的租赁关系是否受法律保护？
【宣讲要点】
租赁房屋但没有订立书面租赁合同的情况，在生活中比较常见。许多房屋租赁都是口头协商，没有正式的书面租赁合同。一旦产生纠纷，很难证明当事人之间是否存在合同及合同约定的具体内容，难以保护双方当事人的合法权益。
通过口头协商而确定的租赁关系是一种事实上的租赁关系。在这种租赁关系中，房东作为出租人，出租房屋，房客作为承租人，使用房屋并支付费用，双方形成了事实上的租赁关系。而根据我国法律的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，出租人与承租人通过口头协商的租赁合同是受法律保护的。
在此需要提醒的是，根据《商品房屋租赁管理办法》第7条的规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定。《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因为在没有书面合同的情况下，一旦发生纠纷事情很难得以解决，权利很有可能得不到有效的保证。因此，房客在租房时，还是尽量签订一份书面的房屋租赁合同。
【典型案例】
2012年12月，赵某在郊区租住了范某的一套一居室的单元房居住，租期两年，每月租金1000元。因为是朋友的介绍，赵某和范某当时未签订房屋租赁合同。起初的一段时间，赵某按时交纳租金，双方倒也相安无事。2013年2月，赵某的前男友从湖南跑来找赵某，要与赵某恢复关系，赵某不答应，他便天天跑到赵某的住处叫嚷。这引起了邻居的不满，由此，赵某也与房主范某产生了摩擦。后来，前男友看赵某如此坚决，也就离开了。赵某和范某的摩擦也暂时得以缓解。可自此事后，赵某发现范某的态度开始改变，先是找借口刁难赵某，后来就干脆以双方没有签订书面合同为由，要求赵某马上搬走。为此，双方发生了激烈的争吵。2012年9月12日，当赵某下班回家时，却发现房门已被牢牢锁住，经询问是范某所为。这让赵某很是气愤，但又不知怎么办好。
【专家评析】
本案中，范某和赵某之间是事实上的租赁关系。范某将自己所属的房屋租给赵某使用，赵某又依照口头约定给他一定的费用，那么双方已经形成了事实上的租赁关系。范某即是房屋租赁关系中的出租人，赵某即是承租人。根据我国《合同法》第10条第1款的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”因此，范某与赵某通过口头协商的租赁合同是受法律保护的。
范某与赵某之间的租赁合同是不定期租赁合同。《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。面对不定期租赁合同，承租人有权随时解除租赁合同，出租人也可以随时解除，但应当在合理的期限内提前通知承租人。
我国的法律极力倡导订立合同要采用书面形式。这样在双方当事人产生纠纷时有一个白纸黑字的判断标准，所以建议大家订立合同时尽量采取书面形式，避免日后产生不必要的纠纷。
【法条指引】
《合同法》
第10条第1款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第212条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第215条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《商品房屋租赁管理办法》
第7条第1款房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
15.房东不让提前退房怎么办？
【宣讲要点】
双方自愿订立的房屋租赁合同，对当事人双方都具有约束力，无论是出租人还是承租人，都应当按照合同的约定履行自己的义务，任何一方都不能随意毁约。但是毕竟租赁合同的履行中存在着较多的不确定因素，如经营不善支付不起租金、工作调动等，因此，承租方可以要求解除合同，但应当承担违约责任。
具体来讲，承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，通常是提前一个月。另外，根据我国《合同法》的相关规定，如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。
【典型案例】
去年年初，杨某将程某所有的临街铺面房租下，并与程某签订了房屋租赁协议，约定租期为3年，月租金3500元，每半年支付一次房租，另外杨某还要交纳相当于一个月房租的押金。同时双方还约定，在租赁期内，杨某若将房屋转租，应先征得杜某同意。但合同中并没有约定一方违约应当怎样承担违约责任，也没约好如果想提前退租要怎样处理。合同签订之后，杨某依约如期给付了租金，并到房地产管理部门做了登记备案。现在合同还没有到期，但是由于生意一直不好，杨某就不想再经营下去了，便找到程某协商，想提前退掉房子。程某不愿意与杨某协商，说杨某不能想退就退，因此不肯和杨某解除租房合同。可是杨某已无法再继续承担每月三千多元的房租了，所以在前几天交房租的时候，杨某拒绝再交房租，并要求退房。房东不同意，还把杨某告上了法庭。
【专家评析】
就本案的情况而言，首先，杨某可以提前退租，但需要承担违约责任。杨某与程某签订的房屋租赁合同属于双方当事人真实的意思表示，合法有效，因此，就应当根按照房屋租赁合同中的约定将该房屋使用到租期居满为止，在此期间要按时交纳房租。而现在租赁期还未届满，杨某就提前退租，显然属于单方违约，根据我国《合同法》第107条的规定，应当承担违约责任，赔偿程某的损失。虽然合同中并没有规定一方违约后该如何处理，但因为杨某在签订合同时约定了押金，因此，在没有给程某造成实际损害的前提下，杨某承担的损失责任一般以押金数额为限。
其次，杨某要求退房时应当提前通知程某。杨某在退租前，应当在合理的期限内通知程某，以便他能找到新的承租人。而在司法实践中，这个期限一般限定为30天。杨某提出退房后，如果程某同意杨某的要求，双方应当先达成解除租赁合同的协议，然后再检查该房屋。由于双方办理了房屋租赁登记手续，所以，杨某在退房时还应到原登记机关办理登记备案手续。
最后，如果杨某提前退房的行为合法、合理，程某则不能要求杨某继续支付房租。如果杨某确已提前30天已通知程某要求退房，我们认为杨某可以通过放弃押金的方式来单方面解除合同，从而提前退房。退房以后，杨某也就没有义务再继续交纳房租。此时，即使程某起诉，要求杨某继续交纳房租就没有任何法律依据，法院一般也不会支持他的请求。
【法条指引】
《合同法》
第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
16.因违章建筑出租期满后承租人拒不退租而发生纠纷怎么办？
【宣讲要点】
现实生活中，承租人为了能够租到相对便宜的房屋，往往忽视了所租房屋是否为违章建筑的问题，以至给自己带来不利的后果。
违章建筑是指违反城市规划法律规定，未经城市规划主管部门批准建设的房屋。建设单位或者个人在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据规定，只有得到相关部门的批准，并履行相关手续后，方能建设房屋。
以违章建筑为标的物签订房屋租赁合同无效。根据我国法律规定，违章建筑根本不能出租，换言之，违章建筑是属于法定不得租赁的房屋。
未经城市规划行政主管部门批准，在房屋装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，将按照《城乡规划法》的相关规定，对严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；对影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。违章建筑是属于非法建筑，不能取得有关部门颁发的产权证，因而不能有效的流通，故违章建筑的出租，也并不能产生预期的法律后果，故应认定为无效民事行为。
【典型案例】
傅某在未经相关部门批准的情况下，在自家房屋的旁边擅自搭建了一间20平方米的小屋，并将其租与楚某居住。双方在租赁协议中明确规定，每月租金200元，租期3年。租赁合同期满后，楚某并没有按照合同的约定而退租。傅某多次找到楚某，要求楚某立即搬走。而楚某以自己一时无房可租为由拒绝搬迁。
【专家评析】
根据我国《城乡规划法》第40条第1款的规定，未经主管部门的批准自建的房屋属于违章建筑。本案中，傅某擅自搭建小屋时未经相关主管部门批准并履行相关手续，应当属于违章建筑。既然傅某出租给楚某的房屋是属于违章建筑，其租赁行为显然违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，双方之间所签订的房屋租赁合同无效。
由于该租赁合同无效，根据我国《合同法》第58条的规定，由于出租行为本身并没有损害国家、集体或者第三人的利益，所以只需要解决返还、赔偿问题。违章建筑在租赁过程中，使用人应支付使用期间的房屋使用费。在租赁期满后，双方未协议延长租赁期限或重订租赁合同，承租人不再具有使用该房屋的权利，如果承租人确实无房可搬，可给予合理期限寻找住房。
本案中，傅某向人民法院提起诉讼，法院会依法查清该违章建筑的归属，判令傅某返还租金，楚某给付使用费并限期搬迁，并向傅某所在地的房产管理部门提交司法意见书，由其对违章建筑进行处理。
【法条指引】
《城乡规划法》
第40条第1款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《合同法》
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
17.仓库在租赁期间着火的责任是否应由承租人承担？
【宣讲要点】
首先我们来问大家讲解两个法律概念：违约责任和侵权责任。违约责任，是指当事人对自己违反合同义务所引起的法律后果应当承担的民事法律责任；侵权责任，是指违法行为人对侵害他人的财产权、人身权等所造成的法律后果应当承担的民事责任。在一定的条件下，违约责任与侵权责任有可能发生竞合。我国《合同法》第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的。受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”
民事纠纷中，遇到违约责任和侵权责任竞合的情形时，当事人应当根据自己的纠纷的具体情况，来选择要求对方承担违约责任或承担侵权责任。
通常情况下，我们建议当事人在选择诉因时，应该选对自己更为有利的诉因进行诉讼，以便更好地维护自己的合法权益。
为减少发生在房屋租赁过程中的纠纷，我们应该重视、了解、熟悉、掌握这一方面的法律制度和法律知识，防患于未然。
【典型案例】
2010年年底，蒋某在郊区买下了一块地皮，建了几间仓库，准备出租给别人使用，从中获取租金。2011年3月，蒋某将其中一间租给了某超市使用，并与某超市签定了房屋租赁合同，约定使用用途为仓储，租期两年（2012年4月至2014年4月）。该超市在租用期间，一直将二号仓库闲置，当然也无人对其维护。2013年4月，二号仓库发生了一场大火。仓库的屋顶、门、窗户等被烧毁。事故发生后，有关部门未对火灾事故的原因及责任作出认定。事发后，蒋某曾多次找超市方协商，要求其恢复被损毁部分的原状或赔偿损失，但超市方均以没有过错不承担责任为由拒绝了蒋某所提出的要求。他们认为，蒋某要求他们赔偿损失，属损害赔偿之诉，蒋某必须举证证实他们有过错行为，且其过错行为与损害结果之间有因果关系，在蒋某不能提供消防部门作出火灾事故的原因和责任认定书的情况下，就不能证实他们有过错。而蒋某则坚持认为，超市方违反了合同义务，侵害了自己的财产权益，应当承担民事责任。由于意见不一，事情一直没有解决。现在，蒋某想通过诉讼的途径维护自己的合法权益，请求法院判决该超市赔偿蒋某的损失。
【专家评析】
本案中，蒋某与某超市之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同成立且合法有效，当事人双方应当严格遵守合同的约定。根据我国《合同法》第222条规定，超市作为承租人在租赁期间应当妥善保管租赁物，这既是合同之约定，也是法定义务。在承租人某超市违背妥善保管义务，致使租赁物仓库毁损的情况下，其理应承担赔偿责任。
根据民事违法行为性质不同，某超市对蒋某承担的损害赔偿责任可依照债务不履行的违约责任来确定；也可依某超市因故意或者过失致租赁物毁损侵权责任处理。
就该案件而言，蒋某应该选择有利于自己的举证责任分配规则进行诉讼。而在此事当中缺乏的最重要证据就是仓库起火事故原因及责任认定，所以蒋某应该选择违约之诉，将证明失火原因的举证责任合法地转移给超市方，这样，蒋某胜诉的机会就更大一些。原因在于，蒋某的仓库被烧，当时消防部门未到现场进行勘查，至今没有结论。蒋某以合同违约提起诉讼证明了某超市到期不能交还租赁物，且在租赁期间将租赁物毁损的事实，蒋某已经履行了提供证据的责任，就此卸下了举证责任的负担，而此时提供证据的责任已经开始发生转移，反证意义上的提供证据的责任开始发生，应由某超市证明自己尽到妥善保管租赁物的义务。
综上，建议蒋某最好选择提起违约之诉来维护自己的合法权益。
【法条指引】
《合同法》
第122条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第222条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
18.出租房屋造成第三人身体伤害的责任由谁承担？
【宣讲要点】
就房屋出租来说，第三人是指除出租人（房屋所有人）以及承租人之外的其他人，其在出租房内受到伤害时，可以根据当事人各方是否存有过错，分别从以下几个方面对责任的承担问题进行讨论：
第一，第三人存在过错，而承租人和出租人没有过错的。即第三人由于自己的过错（包括故意和过失）导致损害发生的，在这种情况下，应当由第三人自己承担责任。
第二，承租人存在过错，而出租人和第三人都没有过错的。在这种情况中，应当由承租人承担责任。
第三，出租人存在过错，而承租人和第三人都没有过错的。在这种情况下，责任应当由出租人承担。
第四，三方当事人都没有过错的。这种情况下，为保护受害者的利益，防止各方当事人相互推诿，根据我国法律规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。由此可见，房屋的所有者或者管理者对此负有责任，除非其能够证明自身不存在过错。
【典型案例】
高某将其新买的房屋出租给王某居住，并签订了房屋租赁合同。周末，王某邀请朋友到其住处聚会。正在大家聊天时，天花板上的吊灯突然掉下来，溅起的碎片致使肖某的腿部被扎伤。虽经医治没有大碍，但肖某还是为此花费了大笔医疗费用。对此，王某深感歉意，答应为肖某承担医疗费用。肖某却认为房屋是王某租用高某的，高某应当对自己的受伤承担责任。然而，高某却以房屋已出租为由拒绝了肖某的要求。
【专家评析】
就本案的具体情况来讲，我们分几种情形来进行评析：第一种情形是，吊灯是因为王某的使用不当掉下来导致肖某受伤的，则王某需要对肖某的伤害承担赔偿责任，肖某和高某不承担责任。第二种情形是，吊灯是因为肖某的碰触才掉下来的，则该责任只能由肖某自己承担，王某与高某都不必承担责任。第三种情形是，吊灯是由于高某安装不当而掉下来导致肖某受伤的，则高某需要对肖某的伤害承担赔偿责任，肖某和王某不需要对此负责。第四种情形是，三方当事人都没有过错，此时根据我国《侵权责任法》第85条的规定，因吊灯脱落造成肖某损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
在此需要指出，根据我国《合同法》第221条关于房屋维修义务的规定可以推断出：由于出租人通常对房屋负有维修义务。因此，承租人不应当被视为房屋的管理者；也正因为如此，在三方当事人都没有过错的情况下，第三人不应当将承租人作为房屋的管理者来要求其承担责任。但是，若在租赁合同中明确约定，由承租人负担房屋的维修义务可以将其视为房屋的管理者，造成第三人损害的，第三人可以要求其承担责任。
遇到此类情况时，如果造成第三人损害的原因是因为租赁房屋内的产品存在质量问题所致，则受害者还也可以直接向该产品的生产者或者销售者要求赔偿。
【法条指引】
《侵权责任法》
第85条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
《合同法》
第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
19.承租人装修房屋的费用应当由谁来承担？
【宣讲要点】
虽然承租人在出租人的同意下可以对租赁的房屋进行装修、改善、增加附属设施，但很多人对房屋租赁合同提前解除后，承租人装修房屋所花费用的承担问题却不清楚，以下，我们就详细分析：
首先，根据我国《合同法》的规定，征得出租人的同意后，承租人可以对房屋进行装修。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
如果装修已经形成附合，则根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果是因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
【典型案例】
龚某租用石某的住房，签订了房屋租赁合同，租期为5年。经石某的同意，龚某对房屋进行了简单装修，共花去2万余元。龚某租住不到2年时，石某准备将该房屋卖与他人，于是打算提前解除租赁合同。龚某同意，但龚某的条件是石某对房屋的装修进行折价补偿。对此，石某断然拒绝，并要求龚某将装修全部拆除，恢复原貌。无奈，龚某只好诉诸法院。一审法院审理后认为，石某应当退还龚某预交的四个月房租，但未支持龚某要求返还装修补偿费用的请求。龚某准备上诉。
【专家评析】
本案中，根据我国《合同法》第223条第1款规定，如果龚某要对该出租屋进行装修，就必须在装修前征得石某的同意。实际上，龚某也确实是在征求了石某的许可情况下，才对该出租房屋进行了装修，因此，龚某可以对该出租房屋进行装修。
如果龚某与石某对装修费用的处理事先有明确的约定，或者事后经协商达成了一致，应当按照双方的约定或协商处理；没有约定或协议的，龚某应当拆除装修物、恢复原状。本案中，对不能拆除的部分，龚某可以要求石某折价赔偿。
提醒大家一点是：因租赁房屋装修费用的分担产生纠纷时，承租人应当向法院提交购买材料费的单据、聘用装修房屋的人工费用凭证等证据，以证明自己装修租赁房屋所花费用确为真实可信；如承租人不能提供此类证据，法院很难支持承租人要求出租人分担部分装修费的请求。
【法条指引】
《合同法》
第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第10条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第11条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
20.受骗转租的房屋被房东收回该怎么办？
【宣讲要点】
转租合同无效的情形下，次承租人该如何维护自己的合法权益是一个大家都很关注的问题。
我国法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。简而言之，作为承租人，在将该房屋转租时，就应征得出租人同意，否则，出租人当然可以解除合同。
在转租合同无效的情形下，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
作为承租人，不能在未经出租人同意和未办理登记备案手续的情况下把房屋租给第三人使用。这样，既侵犯了出租人的权利，也违反了法律的规定。
【典型案例】
王某与白某签订了房屋租赁合同，约定承租其租赁的两间门面房中的一间从事经营活动，并且白某告诉王某房东同意转租。王某因相信白某也没有要求他出示房东允许转租的证明。后来房东张某找上门来，说自己没有允许转租，并说王某与白某的合同无效，限期让王某腾房。王某不知该如何是好。
【专家评析】
本问题实际涉及转租合同无效的情形下，次承租人该如何维护自己的合法权益。我们已经知道，未经出租人同意擅自转租房屋的行为属于非法转租，该转租合同无效。
本案中，白某与房主之间所签的房屋租赁合同合法有效，现在白某未经房东同意，擅自将承租的房屋转租给他人，已构成违约。对此，我国《合同法》第224条明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
作为出租人，张某可以要求解除合同或者确认转租合同无效。根据《合同法》第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，张某可以在知道转租行为之日起6个月内，向法院请求确认转租合同无效。
既然转租合同无效，根据我国《合同法》第58条的规定，本案中，王某可以要求白某返还房租，并且由于白某擅自转租，主管上有过错，因此，应当赔偿王某因此遭受的损失。不过，王某未要求查看房东同意转租的书面证明，也存在过错，因此，也承担相应的责任。
【法条指引】
《合同法》
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
21.转租后房屋受损的责任由谁承担？
【宣讲要点】
随着城市流动人口的不断增加，对房屋的租赁需求不断扩大，出现了许多承租人将自己承租的房屋再行出租给其他人而从中牟取利润的行为，这种行为法律上称之为转租。在转租法律关系中，房产的所有权人称为出租人，俗称大房东，直接租赁所有权人房屋使用的称为承租人，俗称二房东，租赁承租人房屋的为次承租人。
如果承租人的转租行为经过出租人的同意，则转租行为有效。此时，在出租人与承租人之间存在一个有效的租赁合同，承租人与次承租人之间也存在一个有效的租赁合同。出租人与承租人之间的租赁合同不因将房屋转租他人而无效或者自行解除，仍然有效，在房屋租赁期间内房屋除不可抗力之外的毁损、灭失风险，仍由承租人承担。
需要大家注意的是，在承租期限方面，房屋转租合同约定租期的最后期限不得超过出租人与承租人所签租赁合同中约定的最后期限。如果转租合同期限超过了原租赁合同的约定期限，则超出期限出租人不认可。
【典型案例】
毛某将自己的两间临街门面房租给郭某做生意，每月房租1000元，租期为4年。后来生意越来越差，于是郭某经毛某的同意后，将房屋转租给黄某。后黄某因炒菜不慎失火，导致房屋部分烧毁。失火后，黄某不知去向。后来毛某才得知，郭某将房子转租给黄某约定的每月租金是1300元，他交给毛某每月1000元，从中他获得300元利益。毛某找到郭某要求其承担房屋的烧毁损失，其声称转租门面房经过毛某的同意，毛某和他的租赁关系已经解除，毛某只能向黄某请求赔偿。
【专家评析】
本案中，毛某可以向郭某请求支付房子烧毁的损失，郭某承担责任后，可以向黄某追偿。
第一，郭某的行为是转租行为。
我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转移给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，毛某虽然同意郭某将房子转租给黄某，但并不表示双方之间的租赁合同关系已解除。可见，郭某理应承担黄某失火造成房屋部分烧毁的损失。
第二，毛某可以要求郭某赔偿。
毛某与郭某之间存在租赁关系，即使因第三人的行为造成该房屋的损坏，郭某也构成违约，应承担相应的赔偿责任。本案中，郭某将门面房转租给黄某，他与黄某之间存在租赁关系。二人受租赁合同的约束，郭某有义务保证该房屋不受他人损坏，就黄某毁坏房屋的行为，应当由郭某向出租人承担违约责任。当然，郭某承担房屋损毁赔偿责任后，基于和黄某之间的转租合同，郭某可以要求黄某向自己承担赔偿责任。
第三，毛某也可以直接要求黄某承担赔偿责任。
毛某出租的房屋归毛某所有，黄某失火将房屋毁损，侵害了毛某的所有权，根据我国《物权法》第37条的规定，黄某应当承担损害赔偿责任。
【法条指引】
《合同法》
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《物权法》
第37条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
22.真假房主应该如何辨认？
【宣讲要点】
每个在外地求学、工作的人都可能会遇到租房的问题，为此，我们有必要先了解一下什么是房主。所谓房主，就是房屋所有权人。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，只要是合法的房屋所有权人国家都发有房屋权属证书。
租房人在租赁房屋时，应当检查房主的房屋产权证。为了防止假房主骗钱，租房人一定要仔细检查房主的房屋产权证，还有必要看一下房主的身份证原件。同时，为了保证房主的证件不是伪造的，最好再到房管所、居委会或物业部门了解一下房屋的产权状况。
另外，在租房时不仅要辨别房产证的真伪，应该还要看一下房产证是否还有其他人的名字，是不是由几个人共有该房屋，以及是不是存在抵押等情况。
【典型案例】
方某大学毕业后独身一人来北京闯荡。由于工作认真努力，不到一年时间方某就从一个小职员破格提升为部门经理，同时工资也翻了一番。有了稳定的收入，自然想有一处稳定的居所。于是，方某到网上发了帖子，欲求租一套一室一厅的房子。帖子发出后，有不少人回应，但房子不是离公司太远，就是价位太高，事情也因此耽搁下来。
直到一天午后，一中年男子打电话给方某说，要出租房子，就在公司附近，而且价格还相当便宜。方某听后很高兴，于是叫上同事小丽陪他去看房。看房的过程中，小丽在方某耳边嘀咕：“你不觉得房东很慌张吗？还有，你看同一小区的房子，他家怎么比别家的租金便宜那么多？你可要小心一点。”在小丽的提醒下，方某要求房东在签合同时，把房产证拿来让方某看。但签合同那天，房东只是从包里取出一红本晃了一下就放进包里。方某坚持说要仔细看，他才极不情愿地把房产证拿给方某，还没等方某细看，他又抢了回去。方某感觉事有蹊跷，就谎称自己钱没带够，改天再签合同。
【专家评析】
本案中，对于方某遇到的房主不愿意让看房产证的情况，最好去物业部门了解一下该房屋的状况，必要的时候还可以拿着自己的身份证或委托律师到房地产登记管理部门查阅出租房屋的产权登记情况。在这里，我们结合北京的情况具体介绍一下怎样辨别房产证的真伪。
北京现在使用的房屋权属证书是1998年建设部统一设计监制，中国人民银行北京印钞厂印制的新的房屋权属证书。权证材料为进口护照面料，封面为红色，印有国徽；内页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票印制工艺。最重要的鉴别特征有：
(1)建房注册号。
辨认时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
(2)印制流水号。
在产权证第三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印制流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。
(3)发证编号。
此编号业主可以向发证机关电话查询。
(4)团花。
权证扉页上土红、翠色两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。
(5)花边。
权证首业，即发证机关盖有上下左右均等且对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。
(6)暗印水印。
权证内页纸为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，可见高层或多层水印房屋。
(7)发证机关（盖章）。
有效的发证机关是市（县），而所盖的公章均是机器套印。
【法条指引】
《城市房地产管理法》
第60条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
23.房东不承认口头协议该怎么办？
【宣讲要点】
房东与房客之间有两种租房协议，一种是口头租房协议，另一种是书面租房协议，这两种租赁协议都是合法有效的，但是由于口头租房协议缺乏有效的书面形式，日后往往难以举证。
口头租房协议合法有效，但由于缺乏书面形式而使得有些权利无法维护。根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。法律这样规定也主要是为了有关部门方便管理，并不意味着口头租房协议无效，但是如果房东与房客之间未采用书面形式，则租赁只能视为不定期租赁。这样，在某种程度上，法律对房客的保护程度就降低了。对于不定期租赁合同，根据《合同法》第232条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
【典型案例】
大学毕业不久，王某远离家人在北京找到一份不错的工作。经过中介，王某找到了离单位较近，并且环境不错的出租房屋。王某与房东陈某口头约定，租期为一年，每月房租500元，按季支付，每季度前5天之内交齐房款。陈某还承诺，若一年后王某还想使用，他可以让王某继续租用。付完两个季度的钱之后，王某便搬入房内居住。王某在该出租房内住了不到四个月，陈某就通知王某搬走，原因是房子他另有用处。王某认为合同未到期，不同意搬走，为此双方之间发生了争执。陈某更加过分，他要求王某三天内必须搬走，否则他就会换锁，并且矢口否认他们之间有租房合同。无奈之下，王某同意搬走，但是陈某得寸进尺，竟然不同意退还王某已交的两个月房租。对于陈某的无赖之举，王某十分气愤，想通过法院讨回公道。但是王某朋友说陈某不承认双方之间的口头租房协议，而法官又不会只听王某一面之词只判王某有理。
【专家评析】
就本案的情形而言，根据我国《合同法》第215条的规定，王某与房东陈某的租赁合同期限为六个月以上，依法应当采取书面形式，法律这样规定也主要是为了有关部门方便管理，并不意味着王某与陈某之间的口头租房协议无效。但是由于王某与陈某未采用书面形式，王某与陈某之间的租赁只能视为不定期租赁。对于王某与陈某之间的不定期租赁合同，根据《合同法》第232条的规定，陈某是可以随时解除合同。但是陈某在要求收回房屋时，应当给王某一定期限，以使王某为返还房屋做好准备，而王某只须要交纳实际租住的房租即可，对于多交的房屋租赁费用，陈某应当返还。在实践中，陈某留给王某为返还房屋做好准备的期限，应当是以有利于王某能找到合适的房屋的合理的宽限时间，一般为1个月，而陈某限王某三天内搬走显然是不合理的。
为了防止上述情形发生，房客在租房时，为求稳定打算租较长时间时，建议房客与房东签租赁合同，将权利义务落实在纸面上，一旦发生纠纷，也有证据在手，可以更好地维护自己的合法权益。
【法条指引】
《合同法》
第215条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
24.他人擅自转租房屋，租房者居住一年后房东有权要求其搬离吗？
【宣讲要点】
我们已经知道，未经出租人同意擅自转租房屋的，出租人可以向法院请求确认转租合同无效或者解除出租合同。不过，这只是原则性规定。有原则就有例外，下面我们给大家具体分析；
第一，未经出租人同意的转租合同无效。
未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，原则上根据法律规定，承租人未经出租人同意其转租行为无效。
第二，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，法律明确规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
法律是不会保护“懒惰”的人的，所以，如果出租人对于承租人擅自出租的行为不同意的，要尽快提出异议，否则，一旦超过六个月，就推定为出租人同意。
【典型案例】
佟某在单位附近租了房子，出租人刘某向佟某表示，该房屋是他承租的黄某的房屋，黄某同意他转租。于是佟某与刘某签订了租期两年的合同。入住不到一个星期，房东黄某就来佟某这里检查房屋设施是否损坏。很快一年过去了，黄某突然找上门来，让佟某腾房，说他根本没有允许刘某转租。佟某傻眼了，都住这么久了，生活状态一直很稳定，突然间让他搬走，佟某有点承受不了。于是佟某拒绝腾房，黄某为此告上法庭，法院最终审理结果，驳回了原告黄某的诉讼请求。
【专家评析】
本案中，刘某作为承租人，擅自出租房屋后，出租人多次来到出租房屋内检查设备，很明显，出租人对刘某的转租行为是知情的。并且由案情可以看出，出租人黄某知道承租人转租的行为已经超过6个月。在这六个月之内，黄某并没有提出过异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条的规定，可以推定为黄某同意转租。此时，次承租人与承租人之间的转租合同有效，出租人无权要求次承租人搬离。
近年来，受趋利心理的影响，租客擅自转租等租赁纠纷时有发生。那么，按照法律规定，房东在哪些情形下可依法解除租赁合同、维护合法权益呢？根据法律规定，以下七种情形发生时，出租人可终止合同，收回房屋，并向承租人索要损失。这七种情形是：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计六个月以上的；公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；租用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
25.房客擅自转租房屋，出租人可以解除合同吗？
【宣讲要点】
现实生活中，房客未经房东同意，擅自出租房屋的情形较为常见，这可能会严重损害房东和承租人的合法权益。为此，我国合同法明确规定，出租人在承租人擅自转租下享有合同解除权。与此同时，法律还规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。这对出租人的解除权进行了限制，即只给予了出租人在知道或者应当知道承租人转租时六个月的异议时间。这六个月是除斥期间，如果出租人在此期间内不提出异议，则其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
由此可知，出租人要想解除合同或请求认定转租合同无效，应当于知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，否则就得不到法院支持。
为了防止房客擅自出租房屋的情形发生，在租赁房屋时应注意审查以下几点：
1.房屋是否有产权证，若无产权证，是否为会使租赁合同无效的违法违章建筑；
2.房屋用途是否属于必须经过消防验收的范围，是否经过了消防验收，是否违反了相关的法律强制性规定；
3.签订租赁合同的出租方是否为合法产权人或者是合法的代理人；
4.签订租赁合同时应注意对于租赁用途、租赁期限、转租条款、优先购买权等条款的约定，最好聘请专业的律师拟定及审核租赁合同。
【典型案例】
李某与张某签订房屋租赁合同，以年租金5000元的价格租赁了一套单元房，并约定不得转租。谁知张某转手以年租金6000元租赁给王某，为此李某很生气，不想把房子租给张某了。李某想解除与张某的租赁合同。
【专家评析】
我国《合同法》第224条明确规定，承租人未经出租人同意自己转租的，出租人可以解除合同。首先我们分析一下案例中当事人的关系。
第一，出租人李先生与承租人张某之间的关系，承租人张某擅自转租房屋，出租人有权解除合同。
第二，承租人张某与次承租人王某之间的关系。双方之间的租赁合同无效，承租人李某负有使次承租人对租赁物使用、收益的义务，承租人不能使次承租人取得使用、收益的权利。次承租人可以要求承租人赔偿损失。
第三，出租人李某与次承租人王某之间的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人可以直接向次承租人主张请求返还租赁物。故本案李先生可以行使解除权，解除与张某的租赁合同，收回出租房屋。合同解除后，李某与张某之间的转租关系终止。李某可以要求张某承担违约责任。
【法条指引】
《合同法》
第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
26.二房东拖欠租金，房东要解除合同，租房者该怎么办？
【宣讲要点】
“二房东”现象在社会上很常见。对于租房人来说，都不愿意和二房东签合同。次承租人向承租人租赁住房应得到出租人，也就是大房东对房屋转租的许可，只有得到大房东准许转租房屋的书面材料后，次承租人才能与二房东签订房屋转租合同，否则，大房东有权随时解除其与二房东的租赁合同，并要求次承租人搬出房屋。
如果承租人欠下房租又找不到人时，此时，如果房东要求解除合同，而次承租人想继续承租该房屋，则可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。次承租人代二房东交房屋后，可以继续租住该房屋，并可以要求二房东退还多付的租金，如果有其他损失，可以要求二房东赔偿相应损失。
【典型案例】
梅某和二房东签订了一个合同，租下了他的商铺。租约是从2012年1月1日到12月31日。租金是一年一付，梅某把钱付给了二房东。结果大房东在2012年7月份的时候找到梅某，说二房东下半年的租金还没有给他，现在也找不到二房东了，要梅某把二房东欠他的房租给他。当时梅某就蒙了。梅某想，大房东与二房东的租金纠纷应该由他们两个自行解决，和自己有什么关系呢？
【专家评析】
本案中，梅某和二房东签订的转租合同有效有两个前提条件：一是二房东和房东签订的租赁合同有效；二是房东对二房东转租行为的认可。如果二房东欠下房租又找不到人时，此时，如果房东要求解除合同，而梅某想继续承租该商铺，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。因此，梅某可通过代承租人支付欠付的租金和违约金的方式继续租用房屋。
梅某代二房东交房屋后，可以要求二房东退还多付的租金，如果梅某有其他损失的，可以要求二房东赔偿相应损失。
在与房屋所有人直接签订《房屋租赁合同》的情况下，需要注意以下几点：
一、租房人应当通过相关部门核实房屋的产权情况，确保房屋的合法性；
二、建议委托专业人员起草一份符合法律规定，权利义务明确的《房屋租赁合同》，以规避签约以及履约过程中的法律风险；
三、按照法律规定，将《房屋租赁合同》进行备案。在房屋转租的情况下，还应取得房屋所有权人同意转租的书面材料。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第17条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
27.出租房屋给他人为何会构成犯罪？
【宣讲要点】
虽然以自己所有的房屋进行出租是一种正当行为，但是如果出租的房屋被承租人用来做违法犯罪的行为，出租人明知却不加制止的，那么也会触及法律。因此，出租人在出租房屋时应当加倍小心。
我国刑法中所说的容留他人卖淫罪就是指为他人卖淫提供场所的行为。行为人的行为是否构成容留他人卖淫罪，要看其是否已符合以下四个构成要件：
第一，侵犯的客体是社会治安管理秩序。
第二，在客观方面为卖淫提供了场所。容留就是指行为人为他人卖淫提供场所或者其他便利条件。
第三，主体为一般主体。即任何达到刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人实施了容留他人卖淫的行为都构成本罪。根据我国《刑法》第17条第l款的规定，凡满16周岁，精神正常的自然人，实施容留他人卖淫的行为都应当依法构成容留他人卖淫罪。
第四，在主观方面表现为故意，过失不构成本罪。
凡是行为人的行为符合上述四个构成要件的，则构成容留他人卖淫罪。
【典型案例】
高某准备将一套闲置的房屋出租。杨某通过招租广告找到高某要求租住该房屋，双方谈好价钱后，又拟写了一张租房合同。合同中约定，房价每月600元，租房期限为一年，杨某须每三个月支付一次房租。合同签订完毕，杨某就预付了前三个月的房租，高某也将房屋钥匙交给了她。上次，高某去杨某处收房租时，周围邻居向高某反映，说每天都有陌生人出入杨某家中，使得楼上楼下的邻居都没有安全感。为了邻里之间的和睦，高某就询问了杨某，杨某见隐瞒不了，只好向高某讲明了实情。杨某说她也是为生活所迫，不得已出卖自己的身体，并且还说只要让她继续租房，每月的房租可以再多给400元。在利益的驱动下，高某最终同意了杨某继续租房的请求。前不久，经人举报，杨某等人被公安机关抓获，而高某也被公安机关抓走，后被法院以容留他人卖淫罪判处有期徒刑5年，并处罚金3万元。
【专家评析】
本案中，高某的行为完全符合容留他人卖淫罪的四个构成要件，已经构成容留卖淫罪，因此，人民法院根据《刑法》第359条第l款的规定，以容留他人卖淫罪判处高某有期徒刑5年，并处罚金3万元，是有法律依据的。
首先，高某容留杨某卖淫具有严重的社会危害性，显然已经侵犯了我国的社会治安管理秩序。其次，高某将自己所有的房屋出租给杨某，显然就是为杨某进行卖淫提供了场所。再次，高某是成年人，并且精神状态正常。最后，高某明知杨某卖淫还将房屋继续出租，显然主观上存在故意。因此，高某构成容留他人卖淫罪。
出租人在出租房屋时，一定要慎重行事，不要将房屋出租给无合法有效证件的承租人，否则，一旦被公安机关发现，不但承租人会被罚款、拘留甚至是刑事处罚，出租人也将会被给予警告或者罚款之类的行政处罚，情节严重的，也将受到刑事处罚。
【法条指引】
《刑法》
第17条第1款已满十六周岁的人犯罪，应当负刑事责任。
第359条引诱、容留、介绍他人卖淫的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。
引诱不满十四周岁的幼女卖淫的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。
28.抵押人将抵押的房屋出租给他人后还能获得租金吗？
【宣讲要点】
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。由此可见，抵押合同订立后，抵押人并不丧失抵押物的所有权。
抵押人的权利主要包括：
（1）抵押物的占有、使用、收益权；
(2)抵押物的处分权；
(3)抵押物的出抵权；
(4)抵押物的出租权；
(5)用益物的设定权；
(6)物上保证人对债务人的代位求偿权。
所以，抵押人有权在抵押期间内将自己的房产出租给其他人。
【典型案例】
2013年5月，由于当时资金周转困难，路某将一幢别墅抵押给黎某向其借款100万元，并承诺在2014年1月底还清借款。2013年6月，一位朋友找到路某，想租借路某的房子半年。路某觉得虽然房子已经被抵押，但是房产证上还是自己的名字，而且自己也有能力还款，所以没有通知黎某就将这套别墅以每月8000元的价格租了出去。黎某得知此事后找到路某，说该房子已经抵押给他，路某并没有出租权，每月所得的租金都应归他所有，以抵偿借款。
【专家评析】
本案主要涉及“抵押人权利”的内容。抵押期间，抵押人路某有权将抵押物出租以收取租金，黎某无权干涉。并且，黎某主张在抵押期限内所得的租金归其所有，用以抵销债务的说法于法无据。因为路某对抵押物享有所有权，所以对其孳息（租金）自然也享有收益权。根据我国《担保法》第47条的规定，抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但根据我国《物权法》第197条的规定，前提条件是债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押。也就是说，只有路某到期不能偿还黎某的借款，路某的房子被法院扣押后，黎某才有权要求用取得的房租充抵债务。所以，黎某的说法显然是错误的。
不过，抵押人虽然享有抵押物的所有权，可以行使出租权，但是必须将此房产已抵押的事实书面告知承租人，否则就得对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
【法条指引】
《担保法》
第47条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《物权法》
第179条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第197条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
29.“一房数租”该如何处理？
【宣讲要点】
一房数租是指出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同。在现实生活中，我们经常会遇到出租人将房屋租与承租人之后，又将该房屋租与第三人的情况。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。
租房时一定要谨防房主“一房二租”，甚至“一房多租”。承租人在租房时可以查看出租人的合法房屋产权证明和身份证明。此外，签订租赁合同后，双方还应到房地产管理部门办理合法的租房手续。而进行登记备案还可以了解到该房屋是否已存在出租给别人的情况，以防止上当受骗。
遇到“一房二租”的情况时，如果承租人不是特别需要租用该房屋，最好是与出租人协商退回房租，然后要求其给予适当的补偿；但如果承租人与出租人协商不成或者不愿意协商，也可以直接向法院起诉，并要求出租人承担违约责任。
【典型案例】
陈某与杨某签订房屋租赁合同。合同签订后，因黄某正在使用该出租的房屋，杨某答应待黄某搬出后履行合同。后来，杨某又与李某签订了房屋租赁合同。黄某腾出房屋后，杨某将该房屋交付给李某使用至今。
【专家评析】
本案中，杨某与陈某所签的租赁合同系当事人双方真实的意思表示，合同约定内容明确，合法有效。陈某依据此合同已取得该标的物的使用权，因租赁房屋的原承租人黄某正在使用，房屋没有让出，故陈某未能按合同及时取得使用权，但双方的租赁合同有效。杨某在未对该合同是否履行、是否中止、是否解除作出定论的情况下，就同一标的物另签租赁合同的行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，此时先后签订的两份租赁合同均有效。此时，依据该条的规定，承租人应当为已经合法占有租赁房屋的；都没有合法占有租赁房屋的，承租人为已经办理登记备案手续的；即没有合法占有租赁房屋，也没有办理登机备案手续，则合同成立在先的为承租人。因此，李某是承租人。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条第2款的规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。具体到本案中，杨某在未通知陈某原合同解除情况下又将该房屋另租给他人，并在原占用人黄某搬出后，拒绝与陈某履行合同，杨某的违约行为导致合同目的无法实现的，陈某可以要求解除合同。解除合同后，仍然存在损害的，可以向杨某主张损害赔偿请求权。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第6条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
30.租住违法建筑的租赁合同有效吗？
【宣讲要点】
承租人承租的房屋必须属于合法建筑，如果租赁房屋本身不是合法建筑，那么在违法性消除之前，租赁合同就是无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条的规定，“违法建筑”有两种情形，“一是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；二是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。”
租赁合同无效虽意味着承租人的合法权益不受法律保障，但并不意味着承租人可以无偿使用违法建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，出租人还是可以参照合同约定的租金标准，要求承租人支付房屋占有使用费。
【典型案例】
胡某在本市某村租赁了4亩左右集体使用权土地，并建造厂房。后来胡某又将厂房租赁给一家公司，可该公司迟迟不交纳租金。为此，胡某诉至法院，要求判令双方间的租赁协议终止履行，公司支付租金至判决生效之日止。可法院的判决却是，胡某所建房屋属违章建筑，据此认为双方租赁协议无效，但是公司使用租赁房屋仍应支付相应的房屋使用费。胡某不明白法院为什么这样判决。
【专家评析】
就本案的情况而言，主要涉及到无效租赁合同的问题。我们已经知道，租住违法建筑的祖灵合同无效，但仍须支付相应使用费、因此，案例中法院的判决是正确的。胡某建造的厂房属于违章建筑，但是公司应当支付相应的房屋使用费。
为了防止租到违法建筑，租房时，承租人一定要谨慎，注意查看出租人是否有产权证。
另外，需要注意的是，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第3条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第5条第1款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
31.出租人能否因房客拖欠租金而扣留其财产？
【宣讲要点】
普通民事行为中，老百姓所讲的扣押，其实就是法律上的留置权。所谓留置权，是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
根据法律规定，成立留置权应具备两个条件：
第一，债权人合法占有债务人动产；
第二，留置动产与债权属于同一法律关系。
留置权是一种担保物权，在房屋租赁合同中，承租人不履行交付租金的义务时，出租人并不能行使留置权，因为留置承租人财产与房屋租赁合同并不属于同一法律关系，并且出租人留置的财产也不是合法占有的。所以，承租人拖欠租金时，出租人不享有留置权。
【典型案例】
汪某的丈夫在一次车祸中丧生，汪某的生活从此也就没了依靠，不得已汪某将临街二居室的房子以每月1200元租给外地人周某，自己在外面找了个地方，艰难度日。刚开始，周某都能按时交房租，但没过多久，周某便以手头紧为由拒付租金，后来干脆再没有交纳房租。汪某每次向他讨要，他总以各种理由推脱，这种状况，至今已有半年，算下来他欠汪某租金已有7000多元。现在周某欲退租另租他处，汪某向他索要租金，但他还是说暂时没钱，这让汪某一时没了主意。听汪某一朋友说，汪某可以扣留周某的财物，要求周某在一定期限内还债，否则汪某可以将物抵债，并告诉汪某这在法律上叫留置。这时，汪某才想起周某有一台电脑和一些衣物放在汪某出租房内，于是准备将这些东西搬走，以促使周某还款。
【专家评析】
本案中，汪某的遭遇很令人同情，但法律是公正的，对于周某所欠租金，汪某不能行使留置权。
根据我国《物权法》第230条、第231条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。案例中，虽然周某拖欠租金，但是周某的个人财产属于自己所有，出租人并没有基于法律关系合法占有周某的财产。因此，出租人无权留置其财产。
尽管汪某不能行使留置权，但并不是说汪某就只能眼睁睁地看着周某逃避债务。如果周某拒不交纳租金，汪某可以在诉讼前向人民法院申请采取财产保全措施，然后再向法院起诉要求周某偿付所欠租金。当然汪某也可以在递交起诉书要求周某偿付租金的同时，申请法院对周某的电脑及财物采取查封、扣押等强制措施，以便法院的判决能够及时有效地得到施行。
讨债也应以法律为依据！汪某在保障自己的合法权益时，应使用合法的手段。否则，不仅维护不了自己应得的权益，还可能侵犯他人的权益，甚至还可能构成犯罪。
【法条指引】
《物权法》
第230条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第231条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
32.租赁合同不符合法定形式如何计算租赁期限？
【宣讲要点】
我国法律对租赁合同形式的要求，可以是口头形式，也可以是书面形式或者其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
实践中，对于不定期租赁以及租赁期限在六个月以下的租赁合同，当事人无论采取何种形式对租赁期限都没有影响；但对于租赁期限为六个月或六个月以上的租赁合同，如果当事人没有约定用书面形式，则法律将视其为不定期租赁。
另外，不论当事人采用何种形式订立租赁合同，期限都不得超过20年。如果超过20年的，超过部分无效。当事人在租赁期限届满后续订的租赁合同，双方约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，事后也未达成补充协议又无法根据交易习惯予以确定的，法律将视其为不定期租赁。
有固定期限的租赁合同，当事人在合同约定的期限内享有权利并承担义务，双方都不得任意解除，一方当事人在没有法定理由的情况下擅自解除合同的，则需要承担相应的违约责任；而对于不定期租赁合同，双方当事人都可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。
【典型案例】
吴某将其闲置的一套一居室租给了李某，当时口头约定租期为一年。双方出于相互信任，都未要求签订书面协议。半年后，吴某的朋友张某相中了吴某的这套商品房，吴某也有意出手。当得知该房已出租的情况后，张某称该租赁合同实际上为不定期合同，建议吴某先予以解除。于是，吴某向李某提出解约要求，但遭到了李某的强烈反对，请问：没有签订租赁合同，如何计算租赁期限？
【专家评析】
本案中，虽然吴某与李某口头约定了租赁期限为一年，但是由于双方没有签订书面的合同。根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。同时根据我国《合同法》第232条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，在李某不能充分举证的情况下，法律将视其为不定期租赁。这就是说，只要吴某在合理期限内通知了李某，即可以单方解除合同。
发生类似纠纷以后，如果当事人不能协商解决的，则可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，当事人只有掌握了足够的证据来支持自己的观点，其诉讼请求才能得到法院的支持。因此，当事人要十分注意对证据的搜集和提供。
【法条指引】
《合同法》
第10条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第215条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
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