【宣讲要点】
按照目前我国的购房程序来看，购房人要与开发商签订购房合同，在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款，根据此条款，购房人须受到开发商为其选聘的物业管理公司签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。实践中，许多物业管理公司通常以此为理由，主张业主无权更换物业管理公司。
《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。根据《物业管理条例》第11条和第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。
【典型案例】
林某去年在三环附近的某小区买了一套商品房。刚入住时，林某等人都觉得该小区的环境很好，设施也都比较齐全。可是，入住一年来，林某等人发现该小区的物业管理很不规范，因此对该管理企业的服务很不满意，所以林某等人联合起来，在半年时间内没有向物业公司交纳卫生费。为此，林某等人与物业管理公司产生了矛盾。矛盾的结果导致小区的垃圾好几天没人清理，小区环境大不如从前。物业公司的这一行为再次激怒了小区的业主。林某等人曾派出代表去找物业管理公司的负责人协商，但是由于双方各执一词，谁都不肯退让，结果都是无功而返。在万般无奈之下，大家想干脆就换掉这家物业管理公司，重新选择一家服务更好的物业管理公司。
【专家评析】
就本案的情况而言，小区的业主有权更换物业管理公司。
购房者们应该清楚的一点是：签订合同是双方平等自愿的事情。对此，我国《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”同时该法第4条还规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”因此，在面对卖方所订立的格式合同中不合理的条款，签约方完全有权利改变格式化的物业合同中的有关条款，并且有保留选择新的物业管理公司的权利。如果格式合同排除了业主的这一权利，那么根据《合同法》的规定，这种不公平的条款是无效的。
作为业主的林某等人在与物业公司发生矛盾和纠纷时，一定要依照法定的合法程序与物业公司进行协商解决，如果通过协商都无法使事情得以解决的话，林某还可以通过业主大会或居委会来帮助解决。
【法条指引】
《合同法》
第3条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第4条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《物业管理条例》
第11条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第12条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
2.业主能否无故拒交物业管理费？
【宣讲要点】
物业管理公司提供物业管理服务，向业主收取物业管理费本无可厚非。但由于一些业主时常拖欠或者拒交物业管理费，使得某些物业管理公司不得不采取诉讼的方式要求业主交纳物业管理费。
物业管理费是物业管理公司按照物业服务合同的约定，对住宅小区的房屋、设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务，及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据国家发展改革委员会、建设部于2003年11月13日发布的《物业服务收费管理办法》第6条的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，有定价权限的政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业业务合同中约定。实行市场调节价的物业业务收费，由业主与物业管理企业在物业业务合同中约定。
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业业务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业业务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业业务计费方式；酬金制是指在预收的物业业务资金中按约定比例、或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业业务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业业务计费方式。
物业管理公司按照合同约定提供物业服务，业主按合同约定交纳物业管理费，这是物业管理合同的主要内容。业主违反物业管理合同约定，逾期不交纳物业管理费的，其行为构成违约，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司有权向人民法院起诉。
业主与物业管理公司发生矛盾的时候，一定要通过合法手段来维护自己的合法权益，否则，自己也可能成为被告。
【典型案例】
马某是某小区的业主，入住时与该小区的物业公司签订了一份物业管理合同。合同中约定，由物业公司对该小区进行统一管理，马某一次性预交6个月的公共服务费和电梯、水泵运行费，以后每半年收取一次，逾期未交的每天加收应交费用总额3％o的滞纳金。签约后，马某按自己住房面积交纳了物业管理费。但在2个月前，马某家里发生了入室盗窃事件，马某坚持认为是小区物业公司不负责任所致，所以当物业公司来收缴另6个月的物业管理费时，马某拒绝交纳。之后，物业公司多次到其家中催款，马某都未加理会。无奈之下，物业公司一纸诉状将马某告上法庭。
【专家评析】
本案中，马某所在小区的物业公司可以依据物业管理合同的约定，要求马某交纳物业管理费，并按照约定交付逾期未交的天数每天支付应交费用总额3％。的滞纳金。
须提醒广大业主，如果小区的物业服务确实存在质量问题，损害了业主的利益，可以通过正当途径解决，千万不能因一时冲动而拒绝交纳物业管理费，使自己处于被动。以下，向广大业主简单介绍一下当物业公司服务质量存在问题时可以选择解决的途径：
第一，可以向物业公司反映情况，通过协商解决。当发现物业公司质量下降时，广大业主应本着诚恳、和解的态度向物业公司反映这一情况，通过协商的途径解决这一问题。当业主的态度友好时，物业公司应该也会正面对待这个问题。
第二，业主也可以向业主委员会反映情况，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决。业主委员会是业主评选产生，执行业主大会事务的机构。其有及时了解业主、物业意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业业务合同等责任，因此当物业公司的服务质量下降时，业主也可以向业主委员会反映情况，寻求帮助。
第三，业主还可以在召开业主大会时投诉该物业公司。通过业主大会，广大业主可以解聘该物业公司，选聘新物业公司。
第四，可以向人民法院起诉。业主与物业公司是按照物业服务合同履行义务的，当物业公司的服务质量达不到合同约定的标准时，可以违约责任为由向人民法院提起诉讼，要求其承担违约责任。
因物业管理服务合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第23条的规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。此处，要注意审查何为被告住所地、何为合同履行地。业主作为被告，业主的住所地既有在物业所在地，也有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地。因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或者主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，因此不适用专属管辖的规定。
【法条指引】
《民事诉讼法》
第23条下列民事诉讼，由原告住所地人民法院管辖；原告住所地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地人民法院管辖：
（一）对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼；
（二）对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼；
（三）对被劳动教养的人提起的诉讼；
（四）对被监禁的人提起的诉讼。
《物业服务收费管理办法》
第6条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
3.业主和前期物业管理公司签订合同后，可以不遵守合同约定吗？
【宣讲要点】
我们已经知道，物业管理是全体业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业管理服务协议，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理，仅存在于业主委员会成立之前。
前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位。无论是一般的物业管理还是前期物业管理，业主和物业公司之间的关系没有什么区别。物业管理公司是物业服务的提供者，业主是物业服务的接受者，双方的权利义务关系不仅受到有关的法律法规的调整和规范，更要受到物业管理服务协议的约束。一旦业主与物业公司之间发生物业纠纷就依据这份合同解决。
【典型案例】
丁某购买房屋后，与小区的物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。不久后，丁某需要装修新房，向小区物业公司提出装修申请，申请拆改项目为：卫生间轻墙体拆除、安装太阳能热水器、改暖气。小区物业公司进行审批后明确表示严禁安装太阳能热水器，并与丁某签订了《装饰装修施工许可证》、《装修管理协议》，约定可以拆除卫生间轻墙体、改暖气，但不得安装太阳能。丁某仍然违反规定及协议私自在楼顶安装太阳能热水器。发现这一情况后，小区物业公司当即对丁某的违规行为提出了整改书面通知，丁某置之不理，坚持在楼顶安装了太阳能热水器。为此，物业公司将丁某告上法庭。
【专家评析】
本案中，物业公司和业主签订有《物业管理服务协议》，对双方的责任和义务进行了约定，是有效合同，受到法律的保护，双方应按照约定履行，业主应服从物业公司的物业管理。业主在装修前向物业公司递交了装修申请表，业主在审批后亦明确了允许装修的项目，业主应按照审批的内容装修。但业主在物业公司未允许的情况下安装太阳能热水器，且在物业公司发出整改的通知后仍坚持安装，违背了双方的物业管理约定，影响了楼房的整体工程效果，对此业主应予以拆除。太阳能热水器是节能环保设备，能为国家节约大量能源，应积极推广，但前提是应在具备安装的条件下安装，因此法院判决业主拆除楼顶的热水器并将楼顶恢复原状。
如果前期物业管理公司服务质量差，小区的业主可以尽快召开业主大会，选举业主委员会，以便与前期物业管理公司解除合同，尽快聘请新的物业管理公司。
【法条指引】
《物业管理条例》
第21条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第22条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第28条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
4.前期物业管理不善，业主委员会该如何维护业主的合法权益？
【宣讲要点】
所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，根据双方签订的前期物业管理合同的约定对物业实施的管理。此时，业主与建设单位之间的房屋买卖关系已经成立，开发商与物业管理企业是委托与被委托的合同关系，业主与物业管理企业之间尽管没有合同关系，但存在实质上的物业管理关系。
前期物业管理合同，是前期物业管理阶段，由开发商与自己选聘的物业管理企业签订的对物业进行管理的协议。开发商依法享有签订前期物业管理合同的权利，但并不意味着可以签订一个期限很长的合同。我国《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。据此可知，前期物业管理合同的效力期受到业主委员会行为的限制。
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。由上述规定不难看出，小区的业主可以通过业主委员会选聘其他物业公司对小区进行管理，并代表业主签订物业管理委托合同。
【典型案例】
佟某所在的小区起初由开发商聘请的物业公司进行前期管理。业主陆续入住后，发现该小区物业公司的管理不规范：小区卫生脏乱、门卫擅自离岗、管理人员服务态度恶劣。1年后，小区入住率达70％，广大业主在政府相关部门的指导下，成立业主委员会。业主委员会成立后，代表业主要求该小区物业公司拿出物业服务整改方案，改进服务态度，提高服务质量，但对方一直未给予明确答复。不久后，业主委员会经过民意调查，作出解聘现任物业公司另聘其他公司的决定。物业公司得知此消息后，主张自己与开发商签有委托管理合同，如果自己被解聘，业主须承担违约贡任。
【专家评析】
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理在条例中被称作前期物业管理。本案中，佟某所在的小区由开发商聘请的物业公司进行前期管理。但该前期物业管理明显不符合物业管理合同约定。因此，业主有权要求更换前期物业管理企业。
业主委员会是经业主大会选举成立，有一定的组织机构和财产的组织，可以独立行使民事权利，承担民事责任。在民事诉讼中，可以作为原告或者被告起诉或应诉。因此，业委会在住户维权中扮演重要角色，发挥着积极有效的作用。因此，小区的业主可以通过业主委员会选聘其他物业公司对小区进行管理，并代表业主签订物业管理委托合同。
【法条指引】
《物业管理条例》
第15条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第26条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
5.业主电动车深夜被盗由谁来承担赔偿责任？
【宣讲要点】
物业公司对小区内财产安全应承担怎样的责任一直是物业管理中的一个焦点问题。从根本上说，判断物业公司是否应承担损失赔偿责任的标准有两条：一是双方是否就某项特定财物形成了保管合同关系，二是物业公司是否按照保管合同履行了义务。
车辆管理，是指物业管理公司应当依据物业管理合同的约定，对小区内车辆的出入和停放秩序实施管理。车辆管理包括以下内容：
(1)询查外来车辆，以防外来车辆随意出入；
(2)维持进入小区内车辆的停放秩序；
(3)禁止车辆在小区内鸣笛；
(4)禁止在小区内学习车辆驾驶；
(5)采取必要措施，防止他人损坏、盗窃停放在小区内的车辆。
对于业主电动车被盗的问题，关键是看物业管理公司与业主之间有无车辆保管的约定。如果物业管理合同中约定物业管理公司对车辆具有看管、保管职责，而且物业管理费中已包含车辆保管费的，物业管理公司应对车辆丢失承担赔偿责任；如果物业管理合同中没有此项约定，那么物业管理公司只要履行正常的安全防范工作，不承担赔偿责任。
【典型案例】
刘某向自己小区的物业管理处交纳了物业管理费350元／年，并与之签订了“小区物业管理公约”，“公约”第十三条、第十六条规定：物业管理处应承担“安排管理人员对小区进行经常性巡视，防止外来人员及不测事件发生”“负责小区的消防、安全保卫(保安24小时值班)、门卫值班、巡逻、警卫工作”的义务。后来刘某价值2600元的“力士通”电动车被盗。刘某立即向当地派出所报案，但案件至今也未能告破。刘某认为，此次失窃物业管理处有重大失职，遂向法院起诉，要求其赔偿损失。
【专家评析】
就本案的情况而言，首先可以确定的一点是，刘某与物业管理处没有对车辆保管作出特别约定。双方只是对为维护小区秩序而采取的安全防范措施作了一般性的约定，且物业管理处所收取的物业管理费也主要是用于小区房屋等公共设施维护的费用，真正摊派到的“保安费”仅是一小部分。在此情况下，业主凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理处确保“小区内不发生刑事案件、业主的财产免遭外来侵害”，这显然有违民法的公平原则和权利义务对等原则。再者，物业管理处在小区内设置了门卫值班，并有保安进行24小时经常性的巡逻，已经充分履行了保安职责，管理行为不存在过错。所以，业主刘某的损失并非由物业管理公司承担。
停放在小区内的车辆被盗，业主可以采取以下两种途径来维护自己的合法权益：一是依据物业管理合同中有关车辆保管的专门约定，以物业管理公司为被告提起违约之诉；二是通过司法机关追回被盗车辆，如果因盗窃行为而遭受其他财物损害，业主还可以对盗窃行为人提起刑事附带民事诉讼，要求赔偿。
业主因第三人的犯罪行为遭受损害，在侵权人暂未绳之以法前，只能依据物业管理合同中有关“保安”责任的约定提起违约之诉，而不能提起侵权之诉。
在这里还须提醒业主的是，物业管理合同只是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。小区内的保安不是保镖，其只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，至于业主自身的人身和财产安全，应该由业主提高警惕、防范意识。
【法条指引】
《物业管理条例》
第35条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
6.房屋漏雨该怎么办？
【宣讲要点】
屋顶漏水是一大顽症，往往久治难愈。在保修期内由开发商承担维修之责，过期一般由维修资金“埋单”。
房屋在验收交付使用后一旦出现问题，根据房屋建筑行业的法规，实行质量保修制度。其中，屋面防水工程的防渗漏的保修期为3年。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，如屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
如果房屋使用已经超过保修期，业主交纳了公共维修基金，那么房屋大修、中修的费用应当从公共维修基金中支付，由物业公司负责修理。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和公共设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。
业主作为房产的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、电梯、机电设备和消防设施、绿地等，由物业公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、气、暖、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供热、通讯及有线电视等单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是物业公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
【典型案例】
李某与某开发商签订了购房合同，并于一年前入住购置的新房。李某的新房在顶楼，天棚不密封，每当外面下大雨时屋里就下小雨，李某为此多次和物业交涉，物业将责任推给开发商，开发商又将责任推回到物业。后来物业公司来家中维修多次还是漏雨，物业之后也置之不理。面对这天晴才能居住的新房，李某为此很是苦恼。
【专家评析】
案例中，李先生购置的新房并未超过保修期，所以对房屋漏水的问题可以要求开发商承担责任。
作为业主，其与开发商之间存在直接的房屋买卖合同关系，因此，开发商应当对交付使用的房屋质量承担保证责任。如果房屋在购房保修期内因质量缺陷给业主造成损害，业主还可以直接要求开发商承担赔偿责任。开发商负责赔偿后，其可以向施工单位追偿。按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条的规定，房地产开发企业对售出商品房屋面防水的保修期为3年。
因此，业主的房屋漏雨，并非当然由物业公司承担责任。业主在追究责任时，首先应该明确自己的房屋是否超过房屋的保修期限。房屋的保修期，从业主购买商品房之日起计算。房屋建筑工程保修期限从工程竣工验收合格之日起计算，由施工单位对开发商实施的工程质量保修。
【法条指引】
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
第5条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1工程质量监督部门核验的质量等级；
2地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；
3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4用户报修的单位，答复和处理的时限。
7.业主家中被害的责任谁来承担？
【宣讲要点】
小区治安旨在维护小区居民的人身、财产安全。通常情况下，作为物业管理方在维护小区治安方面，应派人在小区内巡视，及时发现问题；对可疑人员有权问讯查明其身份；对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或者要求相关人员排除等等，这是物业管理方应尽的基本义务。
如果业主与物业公司签订的物业管理合同中有关于保障业主人身安全的条款，则物业公司违反该约定义务时，则需要承担违约责任。另外，物业公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
【典型案例】
方某与小区的物业公司签订了一份“物业管理公共契约”。契约中明确约定：由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一；物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任等。事实上，物业公司并没有完全履行契约中的承诺，该小区值班保安员对小区进出人员盘查松懈，楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统已损坏多时仍无人修理。后来，两名罪犯趁着该小区值班保安员没有盘查，冒充物业人员以检修煤气管道为名，进入徐某夫妇家进行抢劫，徐某儿子惨遭杀害。徐某夫妇觉得儿子的死是由物业公司失职造成的，于是一纸诉状将物业公司告上法庭。
【专家评析】
本案中，既然物业管理公司与业主签订了物业管理合同，其就应当在合同约定的范围内履行自己的责任，不但要负责保护小区的居民财产、公共设施，更重要的是要保护小区业主的生命安全。因自己履行的义务不符合合同约定的，物业公司应当承担相应责任。
案例中，根据“物业管理公共契约”的约定，物业公司负有保护业主及其家人在小区内人身和财产安全的义务，但物业公司并没有履行该义务，该小区的物业公司在物业管理活动中，门卫值班松懈，各种安全设施隐患倍出，但未引起小区物业公司的重视，从而为犯罪分子作案提供可趁之际。徐某儿子遇害，很显然是物业公司没有履行好其基本义务所致。物业公司的行为已经构成违约，徐某夫妇有权要求其承担赔偿责任。
另外，案例中，徐某之子的死亡是一个客观的损害事实，但是这个损害后果的加害者是罪犯，而不是物业公司。物业公司虽然具有违约行为，但是其行为本身并没有损害徐某儿子的法定权利和合法利益，也就是说物业公司的违约行为还不具有违法性。徐某儿子死亡这个损害事实与物业公司的违约行为之间虽然存在间接的因果关系，但物业公司对这一行为本身并没有过错，没有故意或者过失造成损害，其违约本身也只是由于疏忽而不是故意违约，所以可以认定物业公司并未构成侵权。
【法条指引】
《合同法》
第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第112条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
8.业主在小区路上摔伤能否要求物业公司赔偿？
【宣讲要点】
物业公司应当对小区环境进行管理。小区环境管理包括小区保洁服务、污染防治和绿化管理。保洁服务是指物业管理公司应当对小区内的道路、空地、绿地等公共地方以及楼梯、电梯间、大厅等共用部位，进行清扫，保证干净整洁以及负责小区日常生活垃圾的收集、分类和清运工作。绿化管理是指物业公司对小区内的绿地、花草树木等进行养护、管理，保护小区内的绿化环境。污染防治包括防止排放有毒、有害气体和恶臭气体，防止排放有毒粉尘，防止随意排放污水，防止产生过大的噪音，以免影响小区内居民的正常生活。
如果业主在小区路上摔伤，物业公司是否承担损害赔偿责任？对此，可分以下三种情况具体分析：
(1)物业公司未尽管理职责导致小区业主路上摔伤。
业主与物业公司之间存在物业服务合同关系，根据合同约定，物业公司在收取物业管理费的同时，应负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业公司已经预见到自己的某项缺陷服务会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业公司应承担损害赔偿责任。
(2)物业公司尽了管理职责，小区业主在路上摔伤。
物业公司如果已经履行了上述本职工作，对小区内业主的人身和财产安全尽到应尽的注意义务，此时，即使最后业主确实在小区内受到损害，物业公司也可以不用承担法律责任。对于业主因自身原因引起的意外伤害，只能由其个人承担。
(3)物业公司尽了管理职责，但因第三人的原因造成业主在小区路上摔伤。
如果物业公司已经尽了管理职责，但因第三人的原因造成业主路上摔伤的，根据《侵权责任法》有关规定，过错方(第三人)应承担损害赔偿责任，物业公司无须承担连带责任。
【典型案例】
秦某的邻居王老太，雪后在小区步行街散步时，被该小区业主张某所饲养的牧羊犬绊倒。经医院诊断为“腰椎第一椎体压缩性骨折”，住院治疗长达3个月之久。出院后王老太提出：牧羊犬主人及饲养人管理不善，使宠物致人损害，依法应承担赔偿责任；物业公司没有尽到保护业主人身安全的责任，也应承担连带赔偿责任。几经交涉，各方未能达成赔偿协议，王老太一纸诉状将物业公司和张某告上法庭。请问：王老太摔伤可以要求物业公司赔偿吗？
【专家评析】
本案中，王老太是因业主张某所饲养的牧羊犬绊倒而遭受伤害，物业公司自然不必对此承担法律责任。此时，受伤害的王老太可以依据《侵权责任法》第78条关于饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任的规定，要求张某承担损害赔偿责任。
在诉讼中，当事人对于各自的主张都应该向法庭提供确实充分的证据，否则将承担败诉的风险。如案例中，原告王老太对自己的诉讼请求，可以提供以下证据：医院诊断证明、医疗费用证明、受到饲养动物伤害时的人证、物业公司怠于行使本职工作的证明材料等。被告物业公司主张免责的，其应尽可能的提供自己已履行本职工作或者已尽到合理提醒义务等方面证据。被告张某在此次人身伤害事故中承担责任是必然的，但其仍可以提出减轻赔偿责任的主张，为此，他应该提供以下证据：如王老太的特殊体质，包括其当时看见牧羊犬的恐惧心理，尤其是其年迈患有骨质疏松；自己当时采取及时制止的措施等。
【法条指引】
《侵权责任法》
第78条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。
9.物业公司能否以“业主公约”为据对业主进行罚款？
【宣讲要点】
“业主公约”是物业管理中一个极为重要的文件，是由全体业主承诺的，并对全体业主有共同的约束力，是有关业主在物业使用、维修和管理方面权利义务的行为守则。业主公约须提交第一次业主大会讨论通过，参加业主大会的业主人数的2／3以上多数表决通过方能生效。业主公约通过后，在此前的业主视为同意接受“业主公约”的约束，新入伙的业主(即业主公约通过以后才确认业主身份的)，须在办理有关入伙手续时，表示是否接受业主公约的约束。
业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响相邻业主利益以及其他公共利益的前提下，他人无权进行干涉，当然也包括物业公司。物业公司只有在业主自行装修有可能影响小区公共利益和相邻业主的合法权益时，方能接受其他业主委托，代表全体业主利益，对其进行有效管理。
从法律的角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，其设定和实施都必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。根据《行政处罚法》第15条的规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业管理公司只是一个企业法人或者非法人组织，并非行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。另外，根据业主大会和业主委员会指导规则》第18条的规定，管理规约应当对业主违反管理规约应当承担的责任依法作出约定。管理规约对违反管理规约的责任的规定仅限于民事责任，诸如赔偿损失、恢复原状等方式，不能够采取罚款、拆除违章建筑等行政处罚方式。
【典型案例】
不久前，刘某在北京市海淀区某小区购得一套两室一厅的商品房。领取房屋钥匙后，他计划自己装修，并自行请了装修工进行装修。不料，该小区的物业公司找到刘某，认为其违反“业主公约”中有关“室内装修由物业公司统一安排，否则予以罚款”的规定，要求刘某立即停止施工。刘某入住时从来没有人向其提及业主公约，更不知里面所规定的内容，所以刘某仍旧继续装修。后物业公司派人强行制止刘某装修，并对刘某处以1000元的罚款。刘某不服，为此向人民法院提起诉讼。
【专家评析】
本案中，刘某的装修并未侵犯相邻业主的利益，所以对于“业主公约”中有关“室内装修由物业公司统一安排”的特别规定，必须经得刘某本人的同意后方才受其约束，否则物业公司无权强行干涉。另外，根据“业主公约”对业主产生约束力的条件看，物业公司要求业主刘某停止装修也有不妥之处。原因在于，业主公约对业主生效的前提是业主在入伙时表示接受该公约约束，而案例中刘某入住时其所在的物业公司根本未提及“业主公约”一事，在这种情况下要求刘某遵守公约中的规定，实质上剥夺了刘某的知情权和选择权，这对刘某显然是不公平的。
罚款是具有行政处罚权的行政机关的专有权力，其他任何组织和个人都无权行使。物业公司不是行政机关，也不属于行政机关的授权机关，其不具有行政处罚的主体资格，所以“业主公约”中有关罚款权的规定是无效条款，被罚业主可以向人民法院提起诉讼，要求物业公司予以返还。
【法条指引】
《行政处罚法》
第15条行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。
《业主大会和业主委员会指导规则》
第18条管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
10.物业公司更换的物件出现质量问题造成业主损害的责任由谁承担？
【宣讲要点】
物业公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。一般而言，物业公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、电梯、机电设备和消防设施、绿地等承担维修责任。因为上述公共设施并非为单个业主所有，所以当物业公司对这些设施进行维修之后，业主不必为此支付维修费用，相关费用可以由物业公司从收取的物业管理费中支取。而业主应对其所有的物业承担维修养护责任，室内的部位和设备，包括水、电、气、通讯等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司和其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付费用。
如果物业公司更换的物件出现质量问题造成业主损害，判断物业公司是否要承担法律责任，可区别以下两种情形进行分析：
(1)物业公司在提供物件时向业主收取了费用。如上所述，业主可以委托物业公司对其自用设备进行维修，并且支付相应的维修费用。如果物业公司在维修时提供了维修物件并按正常价格向业主收取了商品价款，此时物业公司可以充当销售者的身份，要对自己所提供的物件质量负责。因物件质量缺陷造成他人损害的，根据《产品质量法》第43条、《消费者权益保护法》第40条的规定，作为销售者的物业公司应该对受害人承担赔偿责任。
(2)物业公司在提供物件时未向业主收取费用。如果物业公司在维修时提供物件，但并未向业主收取费用，该物件仅是物业公司提供物业管理服务的工具，那么物业公司对于业主来说并不是该物件的销售者。因物件质量缺陷造成他人损害的，根据《产品质量法》第43条、《消费者权益保护法》第40条的规定，受害人应该向产品的生产者要求赔偿，也可以通过物业公司联系。
【典型案例】
马某家的电视机不久前出现故障，于是请来了小区内物业公司的工作人员进行修理。工作人员为马某的电视机更换了显像管，并按市场价收取了相应价款。可没过几天，维修后的电视机在使用中突然发生了爆炸，致使马某受到重伤。事后，经调查爆炸是因电视机显像管质量出现问题引起的。马某出院后，向物业公司提出赔偿请求，但遭到拒绝。马某的同事听说后，有的建议马某直接向显像管的生产厂家要求赔偿，有的建议马某去法院打官司。马某不知该如何是好。
【专家评析】
就本案的情况而言，物业公司在更换显像管时，向业主收取了费用，所以受害人马某可以要求物业公司承担损害赔偿责任，物业公司在承担责任后可向显像管生产商追偿；当然，马某也可以直接要求显像管生产商承担损害赔偿责任。
因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为两年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满10年丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。其中，“两年”期间为受害人的诉讼时效，即“两年”期满，受害人未起诉的则丧失胜诉权；“10年”期间为受害人请求损害赔偿的实体权利，即“10年”期满，受害人无权要求损害赔偿，但尚未超过明示的产品安全使用期的除外。
【法条指引】
《产品质量法》
第43条因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿的，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。
《消费者权益保护法》
第40条消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。
消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。属于生产者责任的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。属于销售者责任的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。
消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。
11.物业公司对于小区内的“空置房”如何收取物业管理费？
【宣讲要点】
“谁家的房子谁交费”，这本是天经地义的事情，然而长期以来，大批的开发商却并没有为空置房的物业管理费买单。
支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，根据物业管理合同的规定，物业公司应向业主收取物业管理费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业管理费。
实践中，常见的“空置房”主要包括以下两种情形：一种是开发商投资建成但未尚未实现销售的房屋；另一种是业主已经购买但尚未入住的房屋。物业公司对小区内的“空置房”是否有权收取物业管理费的问题，可视上述两种不同情况具体分析：
(1)对于开发商投资建成但未尚未实现销售的房屋。开发商本质上是一个“大业主”，“空置房”相当于是开发商把房子“买”下来自己投资、或者说还没有出手的物业，所以同样应该承担缴纳物业管理费用的义务。
(2)对于业主已经购买但尚未入住的房屋。物业公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理，其所提供的服务不会因为个别业主没有实际居住而停止，因此无论业主是否已经入住，只要办理了入住手续，就应按合同的约定交纳物业管理费。
【典型案例】
某物业公司受小区开发商的委托，为怡心园小区实施前期物业管理。一年后，怡心园小区的入住率已达到80％，该小区业主们成立了业主委员会。业主委员会成立后，某物业公司又与小区业主委员会续签了物业管理合同。小区内有一部分开发商尚未实现销售的“空置房”，这部分房子的产权仍然在开发商手里。而自去年4月起，开发商便一直没有支付这批“空置房”的物业管理费。某物业公司多次与开发商接洽，却均遭遇“推脱”。
【专家评析】
案例中，怡心园小区的“空置房”是开发商投资建成但未尚未实现销售的房屋。《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。同时，《物业服务收费管理办法》第16条还规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。因此，开发商应当交纳物业费，某物业公司有权收取物业管理费用。
开发商或者业主欠缴“空置房”物业管理费的，物业公司可以与之协商解决，不能协商或协商不成的，物业公司可以向法院起诉。在诉讼中，为了获得更多的法律帮助，可以聘请精通房地产方面知识的律师作为诉讼代理人。在委托过程中，要特别注意以下两点：第一，应聘请具有律师执业资格的律师。第二，要与律师事务所签订授权委托书。
【法条指引】
《物业管理条例》
第42条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《物业服务收费管理办法》
第16条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
12.物业公司采取紧急避险措施导致业主损害的该如何主张免责？
【宣讲要点】
物业管理公司的职责之一就是保证管理区域内业主人身、财产的安全。当出现紧急情况时，如果保护的利益大于其所造成的损失，就可以采取紧急避险行为。如果只有进入业主的房间才能避免更大损失的发生，物业公司可以在其他业主在场的情况下进入业主的房屋。
所谓紧急避险，是指在危急情况下，为了使社会公共利益、本人或他人的合法权益免受更大的损害，迫不得已而采取的致他人或者本人损害的行为。法律规定紧急避险权，这是为了使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已而采取损害另一较小的合法利益，以保护较大的合法利益的行为。
紧急避险作为免责事由，应具备以下几个条件：
(1)必须有合法的权益受到损害的危险；
(2)必须是在迫不得已的情况下采取的避险措施；
(3)紧急避险行为不得超过必要限度，即避险行为所引起的损害应轻于所避免的损害。
因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的.紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。此外，因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。
【典型案例】
吴某在“五一”外出旅游期间，因家中水管破裂，导致屋内积水并渗漏到楼下住户家中。小区的物业公司得知情况后，立刻手机联系吴某但未能成功。于是，物业公司在未经吴某同意的情况下，组织人员将吴某的门撬开，维修好了管道，并把一些被水浸泡过的家具作了适当处理。吴某回家后，对物业公司私自做主的行为很是不满，要求物业公司赔礼道歉并赔偿损失，但却遭到物业公司的拒绝。吴某一气之下，将物业公司告上法庭。
【专家评析】
本案中，业主吴某家中水管破裂，不仅使自己的财产受到损害还殃及楼下住户，此为现实存在的危险。物业公司在无法联系业主的情况下，为了减少损害，破门而入修理吴某家中水管，此为采取避险措施的迫不得已性；虽然客观上避险行为会给业主吴某带来一定的损害，但是这些损害远远小于不抢修管道所造成的损害，此为避险行为的限度性。综上所述，育新小区物业公司所采取的行为属于紧急避险。
根据《民法通则》第129条以及最高人民法院《关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见(试行)》第156条的规定，吴某作为实际受益人之一，其应该承担自己的一部分损失。另外，吴某的楼下住户，作为受益人，其应该对吴某的财产损失给予适当补偿。相反，物业公司作为紧急避险行为人且又不是受益人，其不应该对吴某的损害承担赔偿责任。
物业公司在物业管理活动中，由于某种特殊原因对个别业主造成损害，不一定都要承担民事责任，要视具体情况而论，否则物业公司的工作就难于开展。在发生物业管理纠纷时，为了避免责任难以明确，物业公司在与业主签订物业管理服务合同时，最好能够将相关的免责条款详尽地写在合同里。
【法条指引】
《民法通则》
第129条因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见(试行)》
第156条因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。
13.物业服务质量有问题业主可以拒交物业费吗？
【宣讲要点】
在我们日常生活中，业主因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费的现象屡见不鲜，但是，业主这种做法实际上是违法的，可能会因此承担一定的法律责任。因此，业主应当选择其他合法的方式促使物业公司提高物业服务质量，但不是拒交物业费。
物业管理费是物业公司开展物业服务所需要的一项保证资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降。因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。
如果小区的物业服务确实存在质量问题，损害了业主的利益，业主完全可以通过正当途径解决，但千万不能因此拒绝交纳物业管理费，因为这是违法的，业主还可能会因此承担违约责任。
【典型案例】
高某所在小区的原物业公司因某种原因撤离，所有的工作都被新物业公司接收。随后，业主委员会就与新物业公司重新签了一份物业服务合同，并交纳了一年的物业管理费。新物业公司刚开始的服务质量很好，大家都很满意。但半年后，该物业公司的服务质量就开始迅速下降，小区内到处可见五颜六色的塑料袋，楼道内的垃圾也没有及时处理；闲杂人员进出小区如入无人之境，有的业主家内还发生了盗窃事件。物业服务质量的下降引起了高某等几十户业主的极大不满，于是大家便与其交涉，但物业每回都在口头上答应高某们要整顿小区内的物业管理，而实际上根本就不付诸行动。去年4月，又到了交物业费的时间，高某与几十户业主协商后，以物业公司服务质量有问题为由拒绝交纳物业管理费。物业公司找到高某们说，拒交物业管理费是法律所不允许的，如果高某等人坚持拒交，会把他们起诉到法院。
【专家评析】
本案中，高某和其他业主有按时交纳物业管理费的义务。高某和其他业主与物业公司签订物业服务公约后，高某及其他业主和物业公司之间就形成一种服务合同关系，根据我国《物业管理条例》第7条的规定，高某和其他业主就应当在约定的期限内交纳物业费。如果高某及其他业主违反物业服务合同约定，逾期不交物业管理费，物业公司就有权根据我国《物业管理条例》第67条的规定将高某及其他业主起诉到人民法院，届时人民法院也会支持物业公司的请求。所以，高某及其他业主应当先交纳物业管理费。
其次，如果物业公司的服务质量不符合高某及其他业主和物业公司的约定，高某及其他业主可以要求其承担违约责任。根据我国《物业管理条例》第2条的规定可知，物业公司与高某及其他业主和物业公司业主签订物业合同后，就应当按照物业服务合同的约定，对小区内的环境卫生和秩序进行养护、管理和维护。但如高某所述，在高某居住的小区内，该物业公司的服务质量只维持了半年，半年后小区内、楼道中到处可见垃圾污染，闲杂人员进出不止，业主家中时常有盗窃事件发生。这些情况都明确显示出该物业公司并没有按照合同的约定履行义务，因此高某和其他业主可以根据我国《合同法》第107条的规定，要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当物业公司服务质量存在问题时，高某及其他业主可以采取以下方法解决纠纷：
第一，高某及其他业主可以向物业公司反映情况，通过协商解决。
当发现物业公司服务质量下降时，高某及其他业主应本着诚恳、和解的态度向物业公司反映这一情况，通过协商的途径解决这一问题。当高某及其他业主以友好的态度去协商时，相信物业公司应该会正面对待这个问题。
第二，高某可以向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决。
业主委员会是业主评选出来，执行业主大会事务的机构。它有及时了解业主、物业意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等责任，因此当物业公司的服务质量下降时，高某及其他业主也可以向业主委员会反映这个情况。
第三，高某及其他业主可以在召开业主大会时投诉该物业公司。
通过业主大会，高某及其他业主可以解聘该物业公司，选聘新的物业公司。
第四，高某及其他业主可以向人民法院起诉。
业主与物业公司是按照物业服务合同履行义务的，当物业公司的服务质量达不到合同约定的标准时，高某及其他业主可以向人民法院提起诉讼，要求其承担违约责任。
【法条指引】
《合同法》
第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第2条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第6条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第7条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第67条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
14.公共设施被损坏又找不到责任人时，损失谁来承担？
【宣讲要点】
所谓公共维修基金，主要用于新建物业保修期后或者公有房屋出售后的大修更新，它由物业共用部位和共用设施维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于物业共用部位大修更新的资金，共用部位包括房屋承重部位(楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅和楼内车库等；共用设施设备维修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金，共用设施设备是指受托管理物业的上下水道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、公用照明、暖气干线、住宅区道路、路灯、沟渠、室外停车场等设施设备。
公共设施因人为因素造成损坏的，应由责任人负责赔偿；无法确定责任人时，通常按受益人原则分摊，具体可分为以下几种情况：
(1)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
(2)虽在住宅楼房外但在物业管理范围内的公共设施的维修费，除由专业管理部门负责维修管理的以外，其余部分由全体产权人按建筑面积比例分摊。
(3)一栋住宅有两个或者两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费由该单元内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊。
【典型案例】
务实小区步行街上安置的三盏路灯上周末晚被无端损坏，该小区物业公司对此进行了几天调查，但未能查明责任人。为此，有人猜测是被在小区内驾驶的车辆撞坏的，也有人猜测是某些人故意捣乱。考虑到在步行街安置路灯的必要性，物业公司在没弄清楚真相之前，动用公共维修基金重新购买了三盏路灯。
【专家评析】
案例中，务实小区步行街上安置的三盏路灯属于该小区的共用设施设备。路灯被损坏，务实小区在没有找到责任人的前提下，更换三盏路灯所用的费用开支应该列入公共维修基金的范围，小区物业的做法并无不妥之处。
公共维修基金与物业管理费有所不同，主要体现在以下三个方面：(1)所有权不同。公共维修基金由产权人交纳，为全体产权人所共有；物业管理费则依据服务项目的不同，分别由产权人或者使用人交纳，归物业管理企业所有。(2)使用目的不同。公共维修基金是为了专项用于住宅共用部位和共用设施保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程；物业管理费只用于公共设施设备小修和日常运行维修及保养。(3)财务上不同。公共维修基金的收费属于代收代支费用，国家对此不征收税款；物业管理费作为物业公司收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列账。
维修基金必须专户存储，专款专用，使用时必须经过审批。业主可以由开发公司或者受托的物业管理公司代收，也可自己交纳，并且可以查询该账户维修基金的缴纳和使用情况。
【法条指引】
《物业管理条例》
第54条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
15.小区绿地盖了高楼业主应如何维权？
【宣讲要点】
在我国，开发商建设房屋应当得到有关单位的批准，并且应当按照批准的规划、设计进行。而如果开发商在绿地上建设房屋的规划得到了有关部门的批准，但却影响了业主的住房质量和住房使用功能，这时业主有权要求其承担违约责任。
如果某开发商在绿地上建造高楼影响了业主的居住质量和使用功能，业主有权要求退房，退房后由开发商承担违约责任。此时，业主有权根据我国《工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法》第12条的规定，向工商行政管理机关提起申诉。但在提起申诉时，应当注意：
第一，要有明确的被诉方。
业主从开发商处购买商品房和开发商之间形成了房产消费法律关系，在该法律关系中，业主合法的消费权益受到了开发商违约行为的损害。因此，业主的被诉方很明确，就是房产的经营者即某开发商。
第二，要有具体的申诉请求、事实和理由。
在提起申诉时，业主可以以开发商在绿地上施工没有事先书面通知业主购房者，违反了法律的规定，违反了原购房合同约定，侵犯了业主的合法权益为由提出自己的要求。
在此提醒大家的是，购房者为了保障自己的合法权益不受侵害，一定要将开发商的承诺写入合同，这样一旦出现纠纷，购房者就可以根据合同约定追究开发商的违约责任。
【典型案例】
半年前，甄某看到某开发商所做的一则广告，该广告称，其开发的某小区拥有本市最大的小区绿地。在拥挤的城市小区里能有一大块绿地实为难得，仅这一点，就深深地打动了甄某。经过实地看房，也证实了广告所述的内容完全属实，该小区内确实有着一大块绿地，并且部分房子的阳台就直接对着这块绿地。所以，甄某便没有多想就和开发商签订了购房合同，抢购了一套价格较高的对着绿地的商品房。但甄某入住后不久，就发现家门前的绿地竟然开起工来，原来开发商准备在这块绿地上另外再建一栋住宅楼。小区内很多人对绿地动工也都表示了强烈的不满，大家称当时就是因为看上了这块绿地才买了这儿的房子，所以，无论如何也不能让开发商在此盖楼。于是，甄某等人联合起来找到开发商要求其停止在绿地上施工，并恢复原有的绿地。但开发商根本不予理睬，还说他们在这块绿地施工是得到了有关部门批准的，甄某等人无权干涉。
【专家评析】
本案中，根据我国《商品房销售管理办法》第24条第1款的规定，开发商开发建设甄某现在所住的小区以及在该小区的绿地上建设高楼，都应该事先得到当地的城市规划行政主管部门和建筑行政主管部门的批准，并严格按照该批准的规划执行。所以，一般来说，在商品房销售给业主之后，开发商不得擅自变更规划、设计。因此，甄某应该首先到规划部门打听，核实某开发商声称的其在绿地上建设高楼得到了有关部门批准的说法是否属实。
甄某当初购买该小区的住房主要就是因为该小区规划中有一块本市最大的绿地，现在该绿地被破坏并要建造高楼，明显会使甄某在该小区的居住质量以及甄某所购买的面朝绿地的房屋的使用功能受到一定影响。而即使某开发商在绿地上建设高楼确实得到了有关单位的批准，但根据我国《消费者权益保护法》第23条和《商品房销售管理办法》第24条第2款的规定，其在绿地上建设高楼之前也应该事先书面通知甄某等所有的买房人，对此，甄某有权作出是否退房的决定。但从甄某的叙述中可知，开发商在绿地上动工之前并没有通知甄某等人，更没有征询甄某等人是否要求退房，其行为已经损害了购房人的合法权益，并且也违反了购房合同中提供绿地的约定，因此，其应当承担违约责任。
【法条指引】
《消费者权益保护法》
第23条经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。
经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。
经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。
《商品房销售管理办法》
第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法》
第12条消费者申诉应当符合下列条件：
（一）有明确的被诉方；
（二）有具体的申诉请求、事实和理由；
（三）属于工商行政管理机关管辖范围。
16.业主在小区内被抢劫，责任谁来承担？
【宣讲要点】
既然物业管理公司与业主签订了物业管理合同，其就应当在合同约定的范围内履行自己的责任，保护小区内业主人身、财产的安全。因自己履行的义务不符合合同约定的，物业公司应当承担违约责任。
业主在小区内被抢劫，物业公司应当承担责任，但物业公司的行为不构成侵权。根据我国《民法通则》第106条的规定，构成民事侵权的要件应当包括：其一，行为人实施的行为具有违法性；其二，侵权行为给受害人造成了损害；其三，违法行为与损害结果之间存在因果关系；其四，行为人主观上有过错。而物业公司并非加害人，物业公司的行为与业主被抢劫之间没有因果关系。因此，物业公司的行为不构成侵权。
由于物业管理合同中明确约定物业公司负有保障住宅区内业主人身、财产安全的义务，物业公司在实际履行的过程中，就应当严格按照合同的约定执行。但由于物业公司实际上并没有履行合同约定的义务，因此，物业公司的行为构成违约，应当承担赔偿责任。
提醒大家，业主在与物业公司签订合同时，一定要找有资质的物业公司，并对该物业公司所提供的各种服务一一明确列出，如小区的安防如何布置、门卫如何职守，小区内是否24小时有人巡逻等。只有这样才能有效地促进物业公司履行自己的职责，从而更好地维护业主的合法权益。
【典型案例】
两年前，杨某和其丈夫韩某搬进了在某小区新购置的商品房里。当时，韩某与小区的物业公司签订了一份《物业管理合同》。合同规定，由物业公司安排保安对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安管理工作；如果物业公司违反合同约定，造成业主利益受损的承担赔偿责任。此后，杨某每年都按时交纳物业管理费。但事实上，物业公司并没有按照合同的约定履行义务，该小区值班保安员对小区进出人员盘查松懈，楼房中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，无人修理。今年2月20日晚7时，两陌生青年窜入了小区，当时在大门口值班的保安并未对他们进行盘问。当韩某下班回家在小区停车时，遭到了两青年的抢劫。抢劫过程中，韩某曾大呼保安，但并无保安前来相助，导致韩某被歹徒刺中4刀，因失血过多死亡，车内的笔记本电脑、手机等物品也被洗劫一空。不久两歹徒被公安机关捉拿归案。
【专家评析】
本案中，虽然韩某的死亡是一个客观损害事实，但是该损害后果的加害者是那两个歹徒，而不是物业公司；物业公司虽然没尽到自己的职责，但是其行为本身并没有损害韩某的法定权利和合法利益，也就是说物业公司的违约行为不具有违法性；另外，物业公司对韩某的死亡本身也不存在故意或过失的过错，所以，物业公司的行为不构成侵权。
虽然物业公司的行为不构成侵权，但在实际上并没有履行合同约定的义务，致使两歹徒窜进小区后对韩某实施了抢劫，并且在韩某大声呼救的情况下，仍没有保安上前营救，最终导致了财物被劫，韩某死亡的严重后果。可以说，物业公司在工作中存在明显失误，属于严重违约行为。根据我国《物业管理条例》第36条和《合同法》第107条的规定，物业公司应当依法承担违约责任，赔偿杨某相应的损失。
由于两歹徒是造成韩某死亡、财物被劫的直接行为人，所以，在人民检察院提起公诉的过程中，杨某作为受害人有权根据我国《刑事诉讼法》第99条的规定，向人民法院提起刑事附带民事诉讼。但在提起刑事附带民事诉讼过程中，杨某应当注意以下几点：
首先，该诉讼只能在检察院提起刑事诉讼时提起。如果检察院尚未提起刑事诉讼，或该刑事诉讼已经被人民法院审结，则杨某不能再提起刑事附带民事诉讼，只能另行提起民事诉讼。
其次，杨某在提起刑事附带民事诉讼时，应当有明确的要求，即杨某应当要求两名犯罪嫌疑人承担杨某受到的财产损失、对杨某丈夫的死亡赔偿如丧葬费、死亡补偿金等、杨某因此遭受的精神损害等。
【法条指引】
《民法通则》
第106条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《合同法》
第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《刑事诉讼法》
第99条被害人由于被告人的犯罪行为而遭受物质损失的，在刑事诉讼过程中，有权提起附带民事诉讼。被害人死亡或者丧失行为能力的，被害人的法定代理人、近亲属有权提起附带民事诉讼。
如果是国家财产、集体财产遭受损失的，人民检察院在提起公诉的时候，可以提起附带民事诉讼。
《物业管理条例》
第36条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
17.楼顶的使用权归谁所有？
【宣讲要点】
房屋的屋顶被作为整幢房屋的组成部分，与走道、院路一样是属不同所有人所共有、共用的公共设施。可是，当前一些房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，从而构成了对其他购房者楼宇楼顶使用权的侵害，由此引发的纠纷也层出不穷。
按照建筑物区分所有权规定，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有，不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。
在此，提醒购房者，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。因此，开发商不可能成为屋顶平台永远的主人，它终究是要将权利让渡给全体业主的，在此情形下，他就无权对屋顶平台的使用权加以处置，甚至将屋顶平台使用权当成是一种商品加以买卖盈利。所以，开发商“买顶层送屋顶平台”属于无效条款，购房者一定要切实维护自身的利益受到侵犯。
【典型案例】
冯某与李某、王某、魏某等12户居民共同居住在甲房地产开发公司开发的一幢六层的商品楼房内，由于开发商在该幢楼的楼顶建有顶盖和其他设施，所以冯某等人经常到楼顶上去休闲娱乐。但是今年6月的一天，甲房地产开发公司突然占用了楼顶并对该楼顶进行装修。冯某等人对此很是不解，对其询问后才知道，甲房地产公司准备将该幢商品房顶层平面使用权出售给某公司使用。冯某与李某、王某、魏某等12户居民对甲公司的做法很生气，并且他们一致认为，该幢商品房的顶层应是楼房的共有部分，使用权归自己所有，甲房地产公司无权对其处分，于是就与甲房地产公司进行交涉，要求其停止装修和出售行为。但是甲房地产公司以楼顶面积属于该公司自己所有为由拒绝冯某等人的要求，继续对楼顶进行装修。无奈之下，冯某等12户居民决定将甲房地产公司告上法庭。经过大家讨论，决定由冯某作为代表去打官司。冯某虽是大学教授，但对法律不太熟悉。
【专家评析】
就本案的情况而言，该幢楼房的顶层是属于冯某等12户居民的共有设施。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，屋顶属于建筑物的共有部分。因此，12户居民在购买该幢楼内的房屋后就对该幢楼的屋顶享有所有权，他人无权擅自使用。
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第6条的规定，冯某等12户居民有权在上面休闲娱乐，但是应当合理使用，任何一户都不得多占、独占，或者损害他人的合法利益。即使冯某等同意将该屋顶的使用权出售给某公司使用，也应当由冯某等12户居民共同作出决定，所得的租金也应当按其所占共有份额进行分配。该幢楼虽然是甲公司开发的，但是根据《城市异产毗连房屋管理规定》第7条的规定，在甲房地产公司没有经过冯某等12户居民同意就擅自对屋顶进行装修，并将其使用权进行出售的情况下，冯某等12户居民可以将其告上法庭，要求其停止侵权行为，如果给冯某等造成了损失，冯某等还可以要求赔偿。
12户居民可以推选冯某为代表人进行诉讼。而冯某在诉讼前，应当做好相应的准备。打官司是一件非常复杂的事情，只有事先有计划，做好思想准备，才能最终获得胜利。那么，在打官司前应该做好哪些准备呢？
第一，应当积极收集诉讼证据。我国民事诉讼是以“谁主张，谁举证”作为诉讼原则，必要的证据对法院是否受理这个案件以及是否能够胜诉起着重要的作用，因此冯某应当随时收集并保存好对自己有利的证据。
第二，可以委托诉讼代理人。打官司是一件非常复杂的事情，需要花费大量的时间和精力，更需要丰富的法律知识，有些事情冯某也不能事必躬亲，所以可以在其他11户居民的同意下委托诉讼代理人帮助冯某等打官司。诉讼代理人可以是律师，也可以是你的亲朋好友，也可以是冯某等12户居民推荐的人。
第三，应当掌握有关的法律知识。既然该幢楼的1l户居民都推选冯某为代表人代为打官司，那么冯某就要身体力行，在打官司前应了解相应的法律规定，了解自己有哪些权利义务，了解诉讼程序等知识。如果聘请了律师，还可以就相关问题请教律师，从而更好地维护12户居民的利益。
【法条指引】
《城市异产毗连房屋管理规定》
第6条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、
屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
第7条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
18.物业服务公司有权将服务用房租给他人吗？
【宣讲要点】
物业服务用房的所有权归属于业主，物业服务公司仅享有使用权，并且其权限仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业服务公司不能将公用房屋挪作他用，否则应承担相应的法律责任。
物业管理用房是开发商履行法定义务，在小区内专门配置的公共设施之一，并非可有可无的，也非开发商的额外赠予。管理用房的所有权随着小区内整个房产的出售而转移，成本分摊在整个房产的价款之内，所有权属于全体业主。
为了物业公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业公司使用一些公用房屋，但这些公用房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业公司不能将这些公用房屋挪作他用。
此处还须提醒物业公司的是，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
【典型案例】
某小区商品房地理位置优越，是一个集居住与商务于一体的两用房。最近，因为小区里开设的公司越来越多，所以每到中饭时间，进出小区订饭、送饭的人员络绎不绝。该小区物业公司因此在未经业主大会同意的情况下，将保安室以高价租给他人经营外卖。为此，一些业主纷纷向业主委员会反映，业主委员会也多次找到物业公司要求其及时纠正，但均无效果。无奈之下，该小区业主委员会将物业公司告上法庭，请求法院判决被告停止侵害、恢复原状、排除妨碍，并赔偿损失。
【专家评析】
就本案的情况而言，根据《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。此处所指的物业管理用房，是用于物业管理的专门房屋，比如小区的门卫室等。而《物业管理条例》第38条明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。
另外，根据《物业管理条例》第38条的规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，物业管理用房的用途的变更必须经过业主大会的批准。而在案例中，住宅小区的物业公司未经业主大会同意，擅自将门卫室租给他人从事经营活动，非法改变了物业管理用房的用途。在未得到业主追认的情况下，其租赁行为无效。
《物业管理条例》第65条规定：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照，业主大会的决定使用。案例中，某小区物业公司在无处分权的情况下，擅自与他人签订租赁协议，并获取利益，属于侵犯业主合法权益的侵权行为。根据我国《民法通则》第110条规定，物业公司除承担上述行政责任之外，还应承担侵权的民事责任。
《物业管理条例》第36条第2款规定，物业服务企业服务未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。该条规定了物业公司的法定义务，同时成为业主要求物业公司承担责任的法律依据，也奠定了违约责任与侵权责任竞合的法律基础。案例中，某小区物业公司与业主之间存在物业管理合同关系，所以针对物业公司的非法出租行为，业主委员会可以提起违约之诉或者侵权之诉。
【法条指引】
《民法通则》
第110条对承担民事责任的公民、法人需要追究行政责任的，应当追究行政责任；构成犯罪的，对公民、法人的法定代表人应当依法追究刑事责任。
《物业管理条例》
第30条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第36条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第38条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第65条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
19.物业公司可以阻止业主封闭阳台吗？
【宣讲要点】
对于业主是否可以自封阳台的问题，应当看业主与物业公司在签订的物业管理合同和管理规约中是否对封闭阳台作了约定，如果约定可以，业主就可以自封阳台；如果不可以，业主就没有权利对自己的阳台进行封闭。
如果物业管理约定了业主不得擅自封闭阳台，则该约定的内容是有约束力的，业主应该遵循。如果业主擅自封闭阳台，则物业公司可以根据《物业管理条例》等相关规定，及时出面进行通告制止，在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求权益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。而为了防止个别业主在进行装修时不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，物业管理公司可以建议全体业主通过制定业主公约来加以约束，若个别业主违反业主公约的规定，其他业主就可以向人民法院提起诉讼。
【典型案例】
去年，马某在市郊购买了一套三居室的商品房，入住时与小区物业公司签订了物业管理合同。由于马某的房子紧挨着马路，窗外的噪音常常会传到室内，并且每天还会飘进很多灰尘，所以马某在看到小区内其他住户有自封窗户的情况后，就没有理睬物业合同和管理规约中不能封闭阳台的规定，请人将阳台用玻璃封闭起来。过后，物业公司的工作人员却找上门来，说马某违反了管理规约，要求马某拆除阳台的封闭。马某向他们说明了房子的情况，并告诉他们马某已经花费了不少费用，不想拆掉封闭，物业人员听后就离开了。马某以为这样会相安无事，结果不久就收到了法院的应诉通知书。经过审理，法院最终判令马某将阳台的封闭限期拆除，恢复原状。但就在法院的判决书下达后不久，城市的天气开始变得恶劣，于是，马某私自决定过一阵再拆除封闭。可没想到，物业公司见马某不在判决书规定的期间内拆除阳台，便向法院申请了强制执行。
【专家评析】
就本案的情况而言，马某自封阳台的行为构成违约。为了保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用，维护其他业主的利益，物业公司在与业主签订物业管理合同以及业主在定制公约时，都会约定业主不得私自封闭阳台和室外加建建筑。如马某所述，马某所在小区的物业管理合同和管理规约中也对此进行了明确约定，但马某仍然违反约定，用玻璃将阳台封闭起来。可见，马某的行为不仅扰乱了小区应有的秩序，影响了小区统一的布局，还属于明显的违约。
因此，小区物业有权对马某违约装修的行为进行干涉。既然马某擅自封闭阳台的行为属于违约，物业公司作为小区日常环境和秩序的管理者，就有权根据《物业管理条例》第46条第1款的规定，对马某进行干涉，要求马某拆除阳台封闭。物业公司干涉以后，如果马某没有将阳台的封闭拆除，物业公司有权向有关行政管理部门报告，请求行政管理部门对马某处罚，也可以根据《合同法》第107条的规定将马某起诉到法院，让马某承担违约责任。
【法条指引】
《合同法》
第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第46条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
20.业主在楼顶平台搭建房屋是否应当予以拆除？
【宣讲要点】
物业公司与业主之间的矛盾纠纷较为普遍，是房产纠纷中比较突出的问题。业主在未经任何部门许可的情况下，在楼顶平台搭建房屋的做法是不妥的。如果业主在楼顶搭建房屋，则妨碍了其他业主对顶层平台的使用及物业服务公司对房屋的管理，应当拆除。
根据国务院《物业管理条例》规定：业主依法享有的物业公用部位、公用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。屋顶平台作为该楼的公用部位，该楼的任何业主均有权在不妨碍其他业主的情况下使用，开发商无权将属于该楼全体业主的楼顶平台单独赠与某一业主或约定由其单独使用。因此，即使业主在与开发商签订的合同中约定赠送楼顶平台，也会因违反法律法规的禁止性规定而属于无效条款。同时，部分楼顶平台也是电梯、避雷等公用设施的安装地，在楼顶搭建房屋行为不仅侵害了其他业主对公用平台的使用，也妨碍了物业公司对部分公用设施的养护、维修工作。因此，这种行为侵害了其他业主的权利，也妨碍了物业公司对小区的物业服务，依法应当予以拆除。
提醒大家，虽说房子是自家的，但是也不能随心所欲的装潢、设计，因为很可能会侵犯到其他业主的相邻权，甚至给其他业主的生活带来安全威胁。
【典型案例】
某小区2号楼的住房属于复式结构，该栋楼的樊某等14户业主在未经任何部门同意的情况下，先后在自家楼顶的平台上建有相互独立，风格迥异的房屋，并与自家房屋相连，而且该栋楼毗邻商业街，违反了城市规划的要求，也违反了双方在物业管理服务合同中的相关约定。同时，他们所建造的房屋严重破坏了房屋的避雷系统及屋面排水、防水系统，也妨碍了物业对该楼的供暖管道、外墙面等日常维修、维护工作，以及对楼顶避雷系统的检测，侵害了其他业主的公共权益。物业几次与业主进行协商要求拆除楼顶房屋，均遭到拒绝。无奈之下物业打算向法院提起诉讼，要求业主拆除楼顶房屋。
【专家评析】
本案中，作为该小区的物业服务公司与各位业主都订有物业服务合同，并在物业服务合同中作出明确约定，住宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部分，双方都必须按照合同的约定履行各自的义务。然而，2号楼的14户业主在未经业主委员会、小区物业及相关主管部门同意的情况下，擅自在公共平台上搭建相互独立、风格迥异的房屋，违反了《物业管理条例》第50条的规定。同时也妨碍了楼顶避雷系统的正常使用和必须的检测，对楼房的整体安全构成危险，应属于侵害公共利益的不当行为。由于该栋楼毗邻商业街，14户业主在楼顶上搭建规划不一的房屋，很容易对该小区的总体布局及城市规划造成一定的不良影响。因此，根据《城乡规划法》第64条的规定，小区物业可以请求由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。此外，由于该栋楼中的14户业主在搭建房屋的过程中，小区物业也未能及时有效地加以制止，导致现在潜在危险的存在，且14户业主拆除房屋也确实存在一定的损失。所以，小区物业应向14户业主支付一定数额的拆除费用。
【法条指引】
《城乡规划法》
第64条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《物业管理条例》
第50条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
21.装修时拆除承重墙要承担怎样的法律责任？
【宣讲要点】
业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是说，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建乱拆，则可能会改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划，甚至危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益等。
房屋承重墙是房屋的公共部分，对房屋的使用安全和使用寿命有重要的作用。楼下住户擅自拆除房屋承重墙的行为，损害了相邻业主的公共利益和财产权益。如情节及后果严重，危害到社会公共安全，不仅权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。，业主还可能要承担刑事责任。
【典型案例】
梁某楼上邻居宫某装修时不仅拆除了自家的承重墙，还在卫生间装修施工时把防水层破坏了。梁某很担心，要求宫某停止装修行为，对损坏的部分进行修复，但是宫某不同意。梁某找到物业部门，可物业部门也不管。而《物业管理公约》及《委托物业管理合同》中都有不得拆掉承重墙及破坏防水层的相关规定。于是梁某将他们告到了法院。
【专家评析】
本案中，宫某拆除承重墙与破坏防水层的行为不仅对梁某所拥有的房屋造成安全隐患，还对整个楼体造成安全隐患，物业部门对此没有进行管制，所以应该和宫某承担共同侵权责任，如果触犯刑法，还要承担一定的刑事责任。
(1)宫某拆除自家的承重墙，还把卫生间防水层破坏的行为对梁某构成侵权。室内装修不是随心所欲的，宫某在装修自己房屋时也同样如此。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第5条的规定，宫某拆除承重墙，破坏卫生间防水层的行为，应该属于违法行为。这种行为对于住在楼下的梁某来说造成严重的不安全因素，它不仅威胁到梁某家人的生命安全，还会对梁某的财产有一定的损害，因此宫某的这种装修行为对梁某构成侵权，应该承担一定的法律责任。
(2)物业部门没有制止宫某的违法行为构成违约。该物业部门向梁某们收取物业费后，就应对全体业主负责，同时业主与物业部门还在签订的《物业管理公约》及《委托物业管理合同》中约定有禁止业主拆掉承重墙及破坏防水层等，所以物业部门应当履行职责，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第17条的规定，检查或制止宫某在装修时是否有破坏结构等违法行为。但是，物业部门却放任宫某的违法行为，并且在梁某反映情况后，对此事仍然置之不理，因此物业部门也应对梁某承担一定的违约责任。
(3)宫某与物业部门还应承担其他法律责任。宫某和物业部门不仅要分别对梁某承担侵权和违约责任，还因为他们违反了法律禁止性的规定，所以要受到有关部门的行政处罚。同时，由于宫某拆除承重墙、破坏卫生间防水层的行为，可能会对该楼造成安全隐患，从而对全体业主的居住安全造成潜在的威胁，因此根据《刑法》第114条的规定，他应该承担一定的刑事责任。而物业部门的相关人员因为没有履行一定的管理职责，也可能构成此罪的共犯。
【法条指引】
《住宅室内装饰装修管理办法》
第5条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第17条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
《刑法》
第114条放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。
22.物业公司收取水电费时自行加价该怎么办？
【宣讲要点】
自来水公司、供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者，物业公司不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且要受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。
物业公司是通过物业管理合同接受业主委托，依照有关法律、法规的规定或者合同约定，对住宅小区实行专业化管理以获得相应报酬的法人组织。物业公司在物业管理中享有的主要权利主要有：(1)根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费；(4)有权制止违反规章制度的行为；(5)有权要求管委会(或业主委员会)协助管理；(6)有权选聘专营公司承担专营管理业务；(7)实施多种经营，以其收益补充管理经费。物业公司在物业管理中承担的义务主要有：(1)履行物业管理合同，依法经营；(2)接受管委会(或业主委员会)和业主的监督；(3)重大的管理措施应提交管委会(或业主委员会)审议，并经其认可；(4)接受房地产行政管理部门、其他有关行政主管部门以及物业所在地人民政府的监督指导。
我国《物业管理条例》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据规定，物业公司可以依法接受委托，代理供水、供电公司向使用水电的业主收取水电费，但无权加价。
【典型案例】
梁某所在的小区还未实行刷卡制，所以暂时由物业公司帮忙代收每月的水电费。上个月，梁某所在小区的水费为每吨3.7元，电费为每度0.48元，可到了这个月，水电费突然涨价，物业公布的水费为每吨3.9元，电费则为每度0.56元。梁某以为是政府统一调价，没有仔细询问便交了钱。事后，梁某无意与家住另一小区的李大婶聊天时才知道，政府根本没有调价。对于物业公司多收的水电费，梁某不知道怎么去要回来。
【专家评析】
就本案的情况而言，根据《物业管理条例》第45条的规定，物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据规定，物业公司可以依法接受委托，代理供水、供电公司向使用水电的业主收取水电费。作为受托人，物业公司只能在委托人授权范围内按照诚实信用原则处理事务，不能超出“收取水电费事务”之外，对水电费自行加价。水、电、气等能源费用，应由政府定价，任何组织不得随意加价。
针对物业公司对水电费自行加价的错误做法，受到侵害的业主可以选择以下途径来维护自己的合法权益：(1)与物业公司的主要负责人协商解决；(2)向物业公司服务的小区所在的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉；(3)直接向人民法院提起诉讼。诉讼时，受到侵害的业主可以单独起诉，也可以联合该小区的其他业主提起共同诉讼。这样不仅可以节省诉讼成本，而且能够产生一定的社会影响力。
【法条指引】
《物业管理条例》
第45条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
23.住户可否以房屋质量出现问题为由拒交物业费？
【宣讲要点】
物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司给付物业管理费。房屋出现质量问题后，住户应当让开发商在一定期限内维修解决；如果质量问题严重，影响了住户的正常生活，住户也可以要求开发商换房或退房。但这与物业公司是无关的，所以业主不能因为房屋质量出现问题而拒绝交纳物业管理费。
面对房屋的质量问题，业主应先确定是否超过最低保修期限，区分维修责任人是谁，固定相关证据，积极主动维护自己的合法权益，拒交物业费不仅不能有效维护自己的合法权益，反而会影响解决房屋质量问题的时机。
如果业主无法联系到开发商或者开发商拒绝承担责任的情况下，业主还可以共同委托工程质量检测机构对该栋楼的质量进行检测。如果确定为房屋质量问题，业主就可以凭该检测结论直接去起诉开发商，要求其承担相应责任。
【典型案例】
赵某购买了一套商品房，居住前，赵某与物业公司签订了物业管理合同。入住没多久，赵某与该栋楼的许多住户都发现，房屋的屋顶及墙壁开始出现多条裂缝，各个房间以及门道的承重墙也出现了类似问题。赵某等业主都很担心，于是，向物业公司反映情况，并要求物业公司告诉他们开发商的联系方式，但物业公司对此事或者进行搪塞，或者置之不理。无奈之下，赵某等业主拒绝向物业部门交纳物业管理费。现在，物业公司已经提起了诉讼。
【专家评析】
本案中，首先，赵某等业主有按时交纳物业管理费的义务。房屋质量问题只受到住户与开发商之间的购房合同及其相关法律、法规的调整，而物业管理费是赵某等业主与物业公司基于物业管理合同的约定必须交纳的，二者没有任何关系，所以赵某等业主不应以房屋质量有问题而拒绝交纳物业管理费。而且根据我国《物业管理条例》第7条的规定可知，按时交纳物业费用是赵某等业主作为业主必须履行的义务，所以当赵某等业主不按照合同的约定履行义务时，物业公司就有权根据《物业管理条例》第42条的规定，将赵某等业主起诉到法院，要求其承担违约责任。
其次，赵某等业主应当根据购房合同要求甲开发商对房屋的质量承担责任。如前所述，赵某等业主购买的是甲开发商开发的商品房，所以当房屋出现质量问题时，赵某等业主就应基于与甲开发商之间的商品房买卖合同以及我国《商品房销售管理办法》第35条的规定，要求甲开发商承担责任。如果经工程质量检测机构重新核验后，确认了属于房屋主体结构质量不合格，其就可以要求甲开发商退房并赔偿损失。
最后，赵某等业主可以要求物业公司撤诉。由于赵某等业主拒绝交纳物业管理费没有任何依据，所以，如果赵某等业主与物业公司打官司，法院一定会支持物业公司的请求。到时候，赵某等业主会承担更多的违约责任。对他们来说极其不利。因此，赵某等业主最好与物业公司和解，答应缴纳物业费，同时要求其撤回起诉。
【法条指引】
《物业管理条例》
第7条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第42条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《商品房销售管理办法》
第35条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
24.物业公司能把自己的业务转让吗？
【宣讲要点】
物业管理公司既然与业主建立了服务合同关系，收取物业管理费，就应当为业主提供适当的服务，不得侵害业主的合法权益。
按照规定，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。如一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【典型案例】
菁华物业公司为梁某所在的小区提供服务。一次，物业人员在给草皮浇水时，将喷头打开后也不予检查就离开，致使水柱从窗户喷进一层住户梁某的家，导致电器、木质地板等多种家具损坏。当梁某等人找到物业公司时才得知，原来菁华物业公司在未经梁某等业主同意的情况下，将小区内的所有服务业务都委托给另外一家没有取得资质证书的物业公司承包。梁某等业主很是气愤，觉得菁华物业公司的做法不对。
【专家评析】
就本案的情况而言，菁华物业公司将所有物业委托给他人管理的做法不符合法律的规定。根据我国《物业管理条例》第40条的规定，梁某所在小区的业主委员会是通过招标的形式，与菁华物业公司订立了物业服务合同，由该公司按照合同的约定，为梁某等提供相应的服务。如果该公司对于小区内的某项专业性的业务达不到服务要求或者没有相应的服务，可以经过业主委员会的同意，将其物业管理区域内的专项业务委托给专业性服务企业，为小区内的业主服务，例如，可以将小区保安事务委托给经过培训的、专业的保安公司。但菁华物业公司却将该小区内的所有业务一并委托给没有资质证书的其他物业公司承包，致使小区内的环境脏乱差，治安秩序混乱，严重侵害了业主们的合法利益，菁华物业公司应当承担违约责任。
第二，菁华物业公司除应受到行政处罚外，还应承担赔偿责任。根据《物业管理条例》第62条的规定，菁华物业公司违反合同约定，将小区内的全部物业服务管理一并委托给他人，这种做法严重违反了法律的规定，侵害了业主们的合法利益，应当由梁某小区所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令菁华物业公司限期改正，并对其处以委托合同价款30％以上50％以下的罚款；况且由于该公司委托他人给梁某业主提供服务，并造成小区多次失窃，公共设施遭到毁坏，导致业主遭受重大经济损失的严重后果，显属情节严重，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。同时，委托所得收益，应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，如有剩余，该剩余部分由梁某业主大会决定其使用；由于物业工作人员不恪守职责，给业主韩某家造成一定的经济损失，应依法承担赔偿责任。
【法条指引】
《物业管理条例》
第40条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第62条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
25.摩托车在小区里丢失能否要求物业公司进行赔偿？
【宣讲要点】
近年来，随着房地产业的飞速发展，与其相配套的物业管理也应运而生。但由于我国目前的物业管理体制还不成熟，各方面的机制不够完善，在物业公司的现实管理活动中，往往会以这样或那样的问题与业主发生纠纷。就停放在小区内的车辆丢失就是典型纠纷之一。
一般来说，停放在小区内的车辆被盗，业主可以采取以下两种途径来维护自己的合法权益：一是，依据物业管理合同中有关车辆保管的专门约定，以物业管理公司为被告提起违约之诉；二是，通过司法机关追回被盗车辆，如果业主因盗窃行为还遭受了其他财物损害，还可以对盗窃行为人提起刑事附带民事诉讼，要求赔偿。
提醒大家的是，将车辆交给物业公司保管时，要了解清楚保管要求和免责事项，还要保存好交费卡，发生车辆丢失事件时应及时向公安部门报警，发生纠纷时应尽量提供与物业公司存在保管关系的相关证据。
【典型案例】
黄某入住某小区之后，和小区物业管理公司签订了《小区物业管理合同》。合同中明确规定：物业管理公司承担“安排保安人员对小区进行经常性巡视，防止外来人员进入及不测事件发生”，“负责小区的消防、安全保卫(保安24小时值班)、车辆看管、门卫值班、巡逻、警卫工作”等责任。没想到，黄某楼下车库被人撬开，其价值6000多元的摩托车被盗。公安未能破案。黄某认为物业在平时的管理上较为松散，对进出小区的车辆从来不予登记，平时也没有保安进行巡逻，所以物业应当承担责任。
【专家评析】
就本案的情况而言，黄某和小区物业管理公司所签物业管理合同合法有效。入住小区以后，黄某与小区物业管理公司签订了物业管理合同，这是黄某双方真实的意思表示，且合同的内容和形式并不违反法律规定，所以，其应当是合法有效的，受到法律保护。根据我国《合同法》第8条的规定，该合同对黄某都具有法律约束力，黄某应当按照合同中的约定行使权利，履行自己的相应义务，不得违反合同中的相关约定，否则将承担违约责任。
第二，物业管理公司应当承担赔偿责任。合同发生效力后，黄某作为该小区的业主，按时交纳了物业费，履行了自己的义务，物业管理公司也就应当按照合同的规定，尽到自己“安排保安人员对小区进行经常性巡视，防止外来人员及不测事件发生”，“负责小区的消防、安全保卫(保安24小时值班)、车辆看管、门卫值班、巡逻、警卫工作”的职责。但事实上，该物业管理公司并没有认真履行自己的安全保护义务，导致小区的管理极其松散，最终引起盗窃事件的发生。虽然摩托车被盗系合同之外的第三人所为，但根据我国《合同法》第12l条的规定，物业管理公司仍然要承担违约责任，赔偿黄某受到的损失。
根据我国《物业管理条例》第32条的规定，黄某所在小区的物业管理公司具有独立的法人资格，可以成为民事诉讼的被告，因此，黄某完全可以将其告上法庭。
【法条指引】
《合同法》
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第121条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《物业管理条例》
第32条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
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