第一（节）商圈界定管理

    一、商圈的特征与层次

    商圈又称商势圈，它是指企业吸引顾客的空间范围，即商店能吸引多远距离的顾客来店购物。这一顾客到商店的距离范围，就称为该企业的商圈。日本一位商圈研究的专家指出：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”

    因此，可以把商圈定义为：在现代市场中，零售店进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和零售企业的经营能力所决定的。

    零售店的商圈具有以下特征。

    1区域性

    零售店的商圈指的是一个具体的区域空间，这个区域空间是由每个商店特有的地理环境作为基础而决定的。对于商店经营者来说，它的商圈即是他们进行市场营销活动的空间范围。在这一空间中，零售店向消费者提供他们所需的商品与服务，也正是由于零售企业采取积极的营销活动，才创造出各自独特的商圈。这个商圈对于消费者来说，则是他们进行购物活动的行为空间。

    2层次性

    零售店的商圈一般具有比较明显的层次性特征。区域性零售店的商圈大小由消费者居住状况及人口分布、交通状况及距离、市场竞争状况等决定。根据日本理论与实践研究，它们把大型零售店的商圈划分为四种类型。

    （1）徒步圈，指步行可忍受的商圈半径，也可称为零售店的第一商圈，单程以10分钟为限度，商圈半径为500米以内。

    （2）自行车圈，指骑自行车方便可及的范围，也称第二商圈，单程为15公里。

    （3）汽车（机动车）圈，指开车或乘车能及的范围，也称第三商圈，以购物为目的，距离5公里左右，单程为10分钟。

    （4）捷运圈、铁路圈、高速公路圈，指搭乘捷运、铁路或经由高速公路来此购物的顾客范围，属于零售店的边际商圈。

    以上几个商圈又可区分为：

    （1）小商圈。范围最小的商圈，如徒步圈、自行车圈。此种商圈消费习惯是以生活必需品的高频率购买为主。小商圈是零售业的起源，多半分布在大都市的住宅区及郊外的住宅区。

    （2）中商圈。以自行车圈、汽车（机动车圈）为主，主要以购买选购品为主，供周末假日全家一次性消费购物。

    （3）大商圈。以机动车圈为主，顾客可以经10公里左右车程至此商圈消费，属于零售店的边际商圈。

    特大零售店还可形成更大的辐射商圈，即由高速公路、铁路等能形成的幅员广大的商圈。根据我国市场状况，一般把零售店的商圈划分为三个层次，即主要商圈、次要商圈和边际商圈。主要商圈是指最接近零售店并拥有高密度顾客群的区域，某个零售店的客流量大约有50%~70%来自主要商圈；次要商圈位于主要商圈之外，顾客光顾率较低，一般这一区域的顾客约占商场客流量的15%~30%；边际商圈位于次要商圈的外围，属于某些商场的辐射商圈，在此商圈内顾客购物比率更低，一般零售店的顾客有10%左右来自边际商圈。大、中城市内处于市级商业中心的大型商场（如北京的王府井百货大楼、西单商场、上海的上海第一百货和华联商厦），由于其所处的地理位置决定其市场辐射范围为全市的消费者，因而一般不形成具体的区域性商圈。本章进行商圈分析的对象主要指的是位于大、中城市区域性商业中心的商场，如北京的当代商城、蓝岛大厦、城乡贸易中心等商场。

    3不规则性

    实际的商圈并非真正是同心圆状，而是不规则的图形。其原因在于商圈要受到零售店周边地理环境、交通状况、居民人口分布和购买力以及竞争者分布等因素的影响，因而各个商店的实际商圈都是不规则图形的区域。

    二、测定商圈的意义

    （1）科学测定商圈是企业进行科学选址的基础。选址是关系零售企业生存发展的根本方略，而企业选址必须以商圈的测定作为前提条件。例如，北京某公司在进行商业选址决策时，由于未对周围商圈进行深入调查和可行性论证，凭感觉即草草地将某印刷厂厂房开发、改造为现代化的大型商厦。这个商厦改造投资几亿元，具有一流的设施与设备，但开业后始终吸引不了更多的客流，导致零售企业的经营亏损，最后不得不关门停业。

    （2）通过商圈分析，可以具体了解商圈内消费者的构成及其特点，从而为企业进行目标市场定位、确定经营方针和进行经营预测打下良好的基础。

    （3）可以深入了解本企业的地理环境和交通状况。

    （4）可以决定怎样进一步开设分店和连锁店。本企业所开分店和连锁店一般不应同自身的商圈范围相交叉重复，以免互相影响，相互掣肘。

    三、商圈的层次

    从商圈的形成及其构造的理论分析，可以将零售企业与商圈的关系分解为点、线、面、流四个层次。

    （1）点指的是商圈区域的圆心点或核心点，具有商圈的中心性特征。

    （2）线指的是商圈核心区对周围居住区的吸引力，它具有商圈吸引性的特征。

    （3）面指的是商圈的辐射范围和广度，亦即商圈核心区通过自身的信誉和经营实力所能辐射的范围，它具有辐射性特征。

    （4）流指的是商圈形成后产生的人流、车流、客流，最终实现为物流和商流、信息流。

    如果深入分析，可以发现，商圈的“点”即都市的中心和区域性中心，它具有市场集结性核心的功能。“线”是指市场所具有的吸引性，人们是按照对都市核心点的依存度来决定其居住区域的。把居住区与都市中心点（或区域性中心）连接起来，即商圈的线，亦即商圈的购物半径。

    四、影响商圈形成的因素

    影响商圈形成的因素是多方面的，主要可归纳为企业外部环境因素和企业内部因素。

    1外部环境因素

    （1）家庭与人口因素。企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、文化水平、消费水平，以及流动人口数量与构成等，对于企业商圈的形成具有决定性意义。

    （2）产业结构。一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是市区还是郊区，对商圈的形成有着重要意义。如果一个农业区域发现了丰富的矿藏，将要开发成一个新兴的工业区时，有利于扩大企业的商圈领域。

    （3）交通状况。交通状况对于商圈形成十分重要。要考虑道路状况，是否有公共汽车站或电车停车站，是否有地铁站连接等。

    （4）城市规划。城市零售店的规划建设要受到城市整体规划的制约。如果企业选址在城市的市级商业中心规划区，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在区域性商业中心，则商圈范围为区域性的地域。

    （5）商店聚集状况及商业区的形成。零售企业的聚集状况可分为以下几种情况。

    一是不同业态零售企业的聚集。比如商场同专业店、超级市场等的聚集。这种聚集，企业之间一般不会产生直接的竞争，而会产生一定的聚集效应，产生更大的市场吸引力。

    二是同种业态商店的聚集。比如在同一商圈内有多个商场的聚集，如王府井大街的北京百货大楼和新东安市场；海淀四通桥的当代商城和双安商场等。这是同种业态、同等规模的商店聚集在同一商业区，其结果使这一商业区商店之间既产生竞争，又产生一定的集聚效应。一方面使消费者能在同类型商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧了企业之间的竞争性；另一方面，由于同类型商店的聚集，又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费者来商业区购物，从而有效地扩大了企业的销售商圈。

    2企业内部因素

    （1）零售店规模。零售店规模一般与商圈大小呈正比例关系。零售店规模大，其市场吸引力强，从而有利于扩大其销售商圈。诚然，零售店规模并非越大越好，应保持在与商圈购买力相适应的规模之内。

    （2）商品经营重点与性质。一般来说，以经营日用消费品为重点的商场，其商圈较小；而以经营选择性较强、价值较为贵重的商品作为重点的商场，如以家用电器、服装、黄金饰品作为重点的零售店，其销售商圈较大。

    （3）企业经营水平及信誉。一个营销水平高、企业信誉好的企业，由于其具有较高的知名度和美誉度，可以吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大企业的商圈。通过对影响商圈因素的综合分析，可以得出如下结论。

    零售企业业种和业态不同，其商圈大小也不同。比如，便民超市多销售居民日常生活用品，其商圈区域较小，只有基本商圈，一般不存在次要商圈。而大型商场主要销售消费者选购性商品，因而商圈一般较大，具有基本商圈、次要商圈和辐射商圈三个层次。

    商圈大小一般同零售企业的经营规模与经营能力之间呈正比例关系。零售企业建设规模大，经营实力强，从而具有较大的市场吸引能力和辐射能力。但是，零售店的规模也不是越大越好，应保持在与商圈购买力相适应的规模，即适度规模为佳。

    商圈大小同企业选址区域的交通状况成正比例关系。企业选址区域交通状况越优越，越有利于吸引客流，从而进一步扩大商圈。相反如果交通不便，遇有湖泊、河流或高速公路的阻碍，会大大影响商圈的扩大。

    竞争者状况对商圈有复杂的影响。在同一商圈内如果存在两个以上的竞争者，则有利于扩大商圈，形成“扎堆”的聚集效应。而在不同商圈的竞争者，其商店之间的距离越大，则越有利于扩大其自身的商圈。

    五、商圈的测定方法

    1已建零售店商圈的测定方法

    对已经建立的商场，可以根据对顾客进行抽样调查、零售店店记录等方法，具体测定商圈的地理范围和形态。

    2新建零售店商圈的测定

    新建零售店由于没有可借鉴的历史资料，因此可根据城市选点位置、周围居民人口分布、城市规划、交通状况，以及是否为城市商业中心区或区域性商业中心区、流动人口状况等，进行综合调查分析测定。比如，新建商店附近已建有同类型的商店，也可参考该店消费者客流状况及购物距离进行类比调查分析，综合测定。

    在进行定性分析的同时，还可采用定量分析的方法。可参考的定量分析方法有美国威廉·雷利发现的零售引力法则，以及戴维·赫夫研究出来的商圈研究公式。

    （1）零售引力法则。美国威廉·雷利用3年时间，调查了美国150个以上的都市，于1931年发表了他的“零售引力法则”。其中心观点是：“现有零售中心的两个城市，从位于它们中间的某一分界处，所吸引的交易量与各自城市的人口成正比，而与从分界点到市场距离的平方成反比。”其公式如下：

    Dy＝Dxy÷（1+PxPy）

    表达式中，Dy=X、Y两城市之间的分界点D区距Y市的距离；Dxy=X、Y两城市之间的距离；Px=X地区（人口较多城市）的人口数；Py=Y地区（人口较少城市）的人口数。

    零售引力法则的应用有两项假设前提条件：一是几个城市之间交通条件相类似；二是几个城市的零售经营水平大体相同。顾客之所以被吸引到人口较多的城镇，是由于零售引力法则作用的结果。这一方法也可应用到同一城市的不同商业区之间进行商圈分析。

    （2）赫夫模型。美国戴维·赫夫给商圈下的定义是：“按地区勾画的区域，含有潜在的顾客，在这些顾客中，存在着购买由各个商店或各个商店群所提供的、一定等级的商品和商业性服务的可能性。”因此，可以认为，消费者与商店的距离与购物的概率成反比。

    第二（节）零售卖场店址选择操作规范

    一、店址选择的作用

    （1）零售企业是一项需要大量资金的长期性投资，关系到企业的未来发展前途，当外部环境发生变化时，它不能像人、财、物等经营要素那样，可以做相应调整，如搬迁、拆卸、移走。它具有长期性、固定性特点。因而在选址时必须做深入调查，收集各种资料，归纳分析，妥善规划。

    （2）店址选择是否得当，是影响零售店经营能否成功的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有优越的地利优势。不能否认交通便利、地理位置好的商店能创造出更高的经济效益，因而在选点时，不能贪图租金的便宜而选择人流少、交通不方便、位置偏僻和市场未成熟的地点。

    （3）店址是零售店确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的城市地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、收入水平、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的零售店顾客来源及特点，同时对零售店在经营的商品、价格、促销活动的选择等产生反向制约。一般而言，经营日用品、日常生活品的商店，只能是去适应经营所在地的特点，而很少能改变它。

    二、分析客流量

    客流量大小是一个零售店成功的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流。商店选择开设地点总是力图处在潜在客流量多而集中的地点，以便多数人就近购买商品。但客流规模大，并不总是带来相应的优势，应对客流做具体分析。

    1分析客流类型

    一般依照顾客与本商店的关系，把客流分为以下3种类型。

    （1）共享客流

    共享客流是指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。经营商店要想得到分享客流，就要在对社区或商业中心区商圈分析的基础上，准确地判断市场的空白点，找准自己商店的立足点，并判断能否构成商店生存、盈利的基础。

    （2）本店客流

    本店客流是指那些专门为购买本商店经营的某商品而来店的顾客所形成的客流，这是商店客流的基础，也是一家商店开业能否生存、盈利的基础。只有拥有自身客流，商店的收入才有保证，在选点时，首先要评价的就是商店能否建立起足够数量的自身客流。

    （3）派生客流

    派生客流是指那些顺路进店而非专程来店的顾客所形成的客流。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店，主要利用的就是派生客流。这些商店可以没有自己的商圈，每天大量流动人口产生的派生客流足以支持商店所希望的销售水平，但对于百货店、超市、便利店等业态商店，则不能只寄希望于派生客流。

    2分析客流的速度、滞留时间

    有的地点客流量很大，但客流速度很快，停留的时间很短，如地铁出入口、火车站、汽车站、码头附近。显然，这些地点并非是开设百货店、专卖店的理想之地，而在商业中心区、住宅区内，虽然客流量并不大，但所来顾客均有消费的欲望和准备，是建立零售店的较好地点。

    3分析所在街道的特点及客流规模

    道路对商店的影响也是极为明显的，初始客流的方向、道路的坡度、受阳光照射的遮阴情况、公共交通站点、有无停车场等，都会影响到商店的客流。

    三、分析交通状况

    1从零售店经营角度进行分析

    （1）在预计地点或附近区域，是否有足够的停车场可以利用。随着大、中城市家用汽车的普及，开私家车购物已成为一种必然。对大型百货店、超市而言，有无足够的停车场是商店能否吸引消费者的一个重要指标；对大型商场而言，停车场面积与商店营业面积应达到1∶15为好。

    （2）商品能否准时运抵商店内。零售商店每天有大量的商品由供应商或配送中心送到，如果没有顺畅的商品运入通路、验收场地，对商店的商品管理会造成一定影响，对商品安全也不利。

    2从顾客出行角度进行分析

    （1）开设在远离商业中心的零售店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离车站、码头越近，购买越方便，客流较多。

    （2）设在市内公共汽车站附近的零售店，要分析公共车站的性质，是中转站还是始发站，是主要停车站还是一般停车站。主要停车站一般客流量大，零售店可以吸引的潜在顾客较多。

    （3）要分析店面所在地的交通管理状况，如单行线街道，禁止车辆通行街道，远离公交车站，没有足够停车场的都会影响客流量。

    第三（节）零售卖场的位置及其评价

    一、商店位置的具体类型

    1独立型商店

    独立型商店是指坐落在公路或街道旁的单独的零售建筑。这类商店的邻近没有其他零售商与之分享客流，其特点如下。

    （1）在经营业态和经营规模的选择上，可以不受连锁经营或集团的制约，可以挑选合适的位置和经营业态。

    （2）可以选择位置上具有很大灵活性的场地，降低组合的压力，安排适当的停车场地，这对某些场地要求有特殊性，要求卖场宽敞、交通方便、有足够停车场的家具、装饰用品商店来说，尤为重要。

    （3）可以避免强有力对手的竞争带来的利润损失，经营上可以按照投资者的特长和兴趣而灵活安排，也容易在无竞争压力下成长起来。

    独立型商店具有以下优点：

    租金较低。

    经营上不必遵守集团或上级管理机关的规划。

    位置可以自行选择，因而可避开竞争对手。

    独立商店也有它的缺点，如独立商店偏隅一角，如果不是有车一族的话，交通是一大问题；如果经营商品或服务上无创新，则难以吸引新顾客。具体来说，其缺点为：

    从目前看，许多人不会跑很远的路去一家经营上无特色，商品无新意，价格无优势的店购物，因为大多数顾客喜欢品种齐全。

    广告费可能较高。

    运营费用无人分担，如室外照明、保安、场地维修和清扫垃圾等费用。

    由于独立商店要吸引和保持一个目标市场颇不容易，因此，如果不是花色品种齐全，或是有经营商品的广度和深度，又或者是价格上占据优势，是不太适宜开独立商店的。

    场地的制约、道路的不通畅、消防及安全的隐患，都是这种零售位置的先天缺陷。

    2没有规划的商业区

    没有规划的商业区是指两家或两家以上的商店坐落在一起，但区域的总体布局或商店的组合方式未经事先长期规划，属于在经营过程中自然形成的商业区域。从现实的情况看，这种自然形成的区域一般都具有某种成熟的优势，或是交通便利，或是有聚集效应，又或者是有经营特色，往往比政府有意识地规划的区域更有生命力。当然这类商业区在成长过程中的制约也是明显的。无规划商业区一般有四种类型：中央商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街。

    （1）中央商业区

    中央商业区（Central Business District，CBD）是一座城市的零售业中心，是市内最大的购物区，与闹市区同义。CBD即一座城镇或城市内办公大楼和零售店最为集中的部分。大型、超大型城市可以形成几个并列的中心商业区，每个商业区有不少于一家的大型百货店。

    中等城市形成的CBD至少有一家大百货店及大批专业店和便利店。这些商店并不按一定的模式布局，而是随时间的推移、零售业的发展趋势及机遇而定。

    CBD得以吸引大量购物者和潜在购物者的优点有：

    丰富的商品。

    公交便利。

    一个区域内有多种类型和形象的商店。

    商品价格档次多样。

    多种多样的顾客服务。

    客流量大。

    靠近商务中心和社交设施。

    CBD一般位于城市中心，寸土寸金，因而有其固有的弱点：

    停车场地紧张。

    交通运输拥挤。

    住在郊区的人来往费时间。

    许多零售设施陈旧。

    与郊区相比，某些中心城区日渐衰落。

    最受欢迎的位置租金和税收较高。

    提供的商品不均衡。

    尽管CBD仍是零售业中的主要力量，但在过去10年里，它在商店销售总额中的份额与规划的购物中心相比已显著下降。许多大城市中著名的中心商业区，本地消费者一般不再光顾，成为游客和外地消费者的流连之地。

    （2）次级商业区

    次级商业区（Secondary Business District，SBD）是一座城市或城镇内无规划的购物区域，通常由两三条街道组成。一座较大的城市可以有多个SBD，如中国的城市中都划分区，每个区一般都会形成一两个这种次级商业区，而每个SBD至少有一家中、小型百货店、一些杂货店和几家专业店，此外还有许多小商店。

    SBD的主要优点是：商品花色品种齐全、靠近大路和公共交通站，没有CBD那么拥挤，人员服务更多，比CBD距离住宅区更近。

    SBD的主要缺点是：供应的商品和服务不均衡，有时租金和税金高，交通和运货拥挤，设施老化，停车困难，连锁公司的分店比CBD少。

    （3）邻里商业区

    邻里商业区（Neighborhood Business District，NBD）是为了满足单一住宅区购物和服务便利需要发展起来的无规划购物区。NBD由若干小商店组成，如干洗店、文具店、理发店或美容院、小酒店和小饭馆，其中主要的零售商通常是一家超级市场、一家大药店或杂货店。这类商业区通常位于住宅区内，是一个住宅区、生活小区中的商业中心点，因而这类商业区的商店所售商品，仅仅是和人们生活密切相关的物品，一般不销售耐用消费品。

    NBD的优点是：向消费者提供了优越的位置，营业时间长，停车方便，环境不像CBD、SBD那样喧闹。当然它们的不足也是很明显的，商品和服务的选择范围有限，价格通常较高，因为竞争者比CBD或SBD少。

    （4）商业街

    商业街是由一组自发形成的零售店组成的未经规划的购物区，这些小店的经营类型可能是食品、日用品、文具玩具、古玩等，它们坐落在沿街或公路旁，一般经营相似或互补的产品，以形成聚集效应。

    商业街具有许多与独立商店共同的优势，如租金低、灵活性、公路较通畅、停车方便、运营费用较低；同时也有一些相同的缺点，如商品花色品种有限及许多顾客花在路上的时间增加、广告费高、受城市规划区的限制、需要自建店房。但如前述，商业街由相似的经营形态和店铺类型组合而成，会由于竞争而产生价格弹性波动，这些正是商业街吸引消费者的所在，也是商业街存在的支撑，但由于无规划形成，因而过度的竞争会削减企业应得到的利润。

    3规划中的购物中心

    在大、中城市，由于城市改造，越来越多的商业街区被规划中的购物中心所替代。规划中的购物中心一般由一组统一规划、建在一起的商用建筑构成，它的产权集中，管理也集中。它们作为一个整体进行设计和运作，并以均衡配置为基础，在周围设有各种停车设施。一个典型的购物中心有一家或一家以上的骨干商店或主力商店，以及各种各样较小的商店。通过均衡配置，规划的购物中心在提供商品的质量和品种上相互补充，商店的类型和数量紧密结合，以满足周围人口的全面需要。

    （1）规划中的购物中心主要有以下优点：

    协调规划，共同分担开支。

    拥有各具特色但又统一规划的购物中心形象。

    商品和服务的品种多。

    各商店的客流达到最大化。

    （2）规划中的购物中心主要有以下缺点：

    房产所有者硬性规定减少了每个零售商的经营灵活性，如规定的营业时间。

    租金通常比独立商店高。

    每家商店经营的商品和服务受到一定限制。

    购物中心内竞争性的环境。

    二、零售店店址的选择流程

    1初步筛选

    要求零售商从独立商店、无规划商业区和规划的购物中心这三种基本类型中选择一种，这一决策取决于公司的战略和对每类位置优劣势的慎重评价。一旦位置类型确定，零售商就必须为其商店确定大致的店址类型。当然，自己的资金、实力、经营风格、商品类型是制约这一选择的前提。每种经营形式对地点的选择都是有具体要求的，独立商店自身应有一定的经营能力和资金实力，能够支撑起一个可以吸引一定顾客量前来购物的营业场所。

    2做出两方面的决策

    （1）必须在选定独立商店、无规划商业区或规划的购物中心的经营类型后为其确定具体的地区。

    （2）必须确定商店的大体位置。

    对一家独立商店而言，这意味着选择一个具体的社区中心或一条街道。对一个无规划商业区或规划的购物中心来说，则意味着选定一个具体的商业区或购物中心。

    3进一步缩小范围，然后选定一个大体的位置

    如果是在规划的购物中心，那么选择在入口处、中间、还是出口处；是培育自有的顾客群还是采用跟随形式分享客流；是选择在道路的左侧还是右侧；是向阳面还是背阴面等。

    三、零售店店址获取情况

    1获取方式

    （1）自置房产。资金充裕的零售商可自己建造或买下房产。自置房屋有若干优点：不存在租约到期时房主不再续约，或索取两三倍租金的风险；自有房屋每月支付的抵押借款金额是固定的；经营上灵活，零售商可以扩大经营范围，可以拆除隔墙等改变经营条件；如果房产价值持续上涨，零售商卖掉房产，将获得资产增值。

    （2）租用。尽管自置房产有很多优势，但大多数零售商仍愿租用店面。租房使零售商得以将初始投资降至最低，减少经营上初期不可预料的风险，如果取得黄金地段的租约，可立即获得使用权和客流。当经营不当或是商业区改变规划格式，消费区域出现变局，采用改变经营策略或选择搬离的方式，可将投资损失减至最低。

    2租约类别

    （1）净租赁。要求全部维护费用，如冷气费、供暖费、电费、保险费和内部修理费，都由承租的零售商支付，零售商应确保这些设施运行良好。这种租金形式适合独立商店类型，零售商承租全部建筑或相对独立店面，使用区域和设备划分清晰，可将房产和设备全部交付零售商使用及维护。

    （2）直接租约，是最简单、最直接的租约，即零售商在租期内每月支付一笔固定金额的租金，业主不管市况好坏、零售商的经营业绩如何。这种租约方式适用市况较稳定，经营商品有稳定销路的商场，但不能应付长期和有变化的市场。

    （3）分级租约，要求在超过规定年限后增加租金。第一个5年的月租金可能是10000元，第二个5年的月租金为15000元，最后一个5年的月租金为20000元。这种方式适用大型和长期零售商，以及存在通货膨胀可能的情况。分级租约对业主来说可避免长期签约而造成未能预料的今后发生通货膨胀的损失；对零售商而言，在可预料的发展势头下，能得到长期的合同保证。

    （4）百分比租约。规定租金与零售商的销售额或利润相关联。将零售商的收入和租金联系起来，低利润时低负担，高利润时高租金，减少零售商进入的压力，容易取得零售商的青睐。

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