公司背景

    中粮地产（集团）股份有限公司简称中粮地产，是中粮集团有限公司的主要业务单元之一。依托中粮集团的强力支持，中粮地产单元集中于环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和沿江中西部四大区域，目前已经在十多个城市拥有数十个住宅地产项目，包括北京名都园、深圳中粮、澜山、成都御岭湾、南京九龙湖畔、颐和南园、苏州本源等低密度高尚住宅，以及上海鹏利海景、厦门鹭江海景、广州都市华庭等高档及中高档高层电梯公寓。

    同时，中粮地产单元还携手万科集团共同开发北京“万科中粮、假日风景”、苏州“万科中粮、本岸”、广州“中粮万科、金域蓝湾”等大型住宅项目。

    此外，中粮地产单元还拥有数个在建和拟建的大型城市综合体项目，如沈阳大悦城、天津中粮大道、北京后沙峪项目等。

    中粮地产单元以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，秉承专心、专注、专业的精神和态度，积极参与中国城市化进程，为目标客户提供品质优良的产品和细致入微的服务，致力于成为中国最具实力和最具影响力的房地产企业之一。

    公司特色

    领导者个人风格太过鲜明对企业是“毒药”还是优势？渐入佳境的中粮地产（企业专区，旗下楼盘）或许目前正遭遇责问。

    近日，中粮地产（集团）股份有限公司（中粮地产）发布公告，对管理职责权限进行重新划分和界定，其中表示授权董事长在融资方面可行权，但同时在诸如拿地等其他决策上对宁高宁采取了相应制衡。

    此前几天，深圳证监局出示对中粮地产的巡检报告认为，该公司治理存在隐患，其中直指董事长宁高宁在拍地等方面权限过大。

    一位与中粮集团关系密切的知情人士表示：“中粮集团在地产业务上的战略布局或许真是到了重新考量的时机。”

    在深圳证监局的这份报告中，构成中粮地产公司治理存在隐患的依据主要包括：董事会授权董事长竞拍土地的权限过大，使董事会在重大投资的决策中无法发挥作用；对总经理运用资金未进行具体授权，以及公章管理存在风险。

    “宁高宁对于公司的控制力很强，很难说这是一件好事还是坏事，而这也是大多数国企中存在的共同现象。”

    他表示，像类似拿地的决策一般是经集团董事会一致决议后才可以通过，但其中董事长的意愿占据多少比重，很难按照董事会、监事会、管理层三权分立的法人治理结构去分析。

    自周明臣退休、宁高宁“空降”中粮后，集团战略结构已经发生了调整，包括对地产业务的重新打造，但公司组织架构却没有进行相应的调整。

    “主要是以业务单元设置进行管理，所以汇报工作要通过好几层的报批，注意力就很分散，具体操作多依赖经验。集团下面几级公司也都是各自为政。”知情人士透露。

    事实上，造成上述状况的原因，除了业务多元，集团管控不甚顺畅之外，也与管理风格延续不相容有关。

    知情者称，宁高宁的风格是大举并购，业务多元；周明臣的风格却是稳健经营。宁高宁崇尚西式管理，要求部下无条件接受西式管理思想；但周明臣的旧部早已习惯了另外一种管理风格，难免会导致内部冲突。

    “业务组合的实施需要相应组织结构来支撑，组织结构对战略有传承作用，否则很难保持管理流程的畅通。”上述知情人士表示。

    无论如何，对于中粮地产而言，的确已进入宁高宁的时代。从打造深宝恒的资本运作平台开始，此后一系列资本运作，宁高宁的个人风格很鲜明地烙印在中粮地产运作的每一个环节。更不可否认的是，中粮地产的未来也得益于宁高宁对于地产业务的看重。

    1958年11月，宁高宁出生在山东的小城滨州。双亲都是本地医院的医生。在滨州，宁高宁完成了从小学到高中的教育。1975年，刚读完高中的宁高宁，响应毛主席的呼唤，到原滨州市辖区内的博兴县插队当知青。

    炮兵连新兵

    插队的日子，宁高宁以为会一直这样在农村生活上去。1976年底，中国历史上那段特别的时段终究结束了，宁高宁忽然发现生活还可以有另外的选择。于是他毫不犹疑地报名去参军了，由此他的人生呈现了第一个转机。1976年底，经过严峻的挑选，宁高宁成为江苏某炮兵连的一名新兵。

    两次鬼使神差的求学经历

    1978年，部队里通知可以报考大学了。喜爱念书的宁高宁又毫不犹疑地报了名。

    那时的宁高宁很想成为一名作家，于是就报了山东大学中文系。考试结果出来后，他的分数还比较高，宁高宁就在犹疑要不要换学校。等他决定还是在山大读中文系，再回到中文系时，教师报告他中文系人数已满。无奈之下，他的档案被调到了山大经济系。

    开学后，宁高宁还是不死心，多次找老师请求换专业。当时老师跟他讲，从中文系出来的都当不了作家，只能写写书评。在老师的一番开导下，宁高宁虽然心里觉得有缺憾，但还是决定在经济系先试学一年。没想到一年之后，宁高宁竟然喜爱上了经济学，还感触到很大的成长空间。于是就决定留在经济系，直到读完四年。正是这段鬼使神差改变了宁高宁之后的事业倾向和人生轨迹。

    1983年，宁高宁从山大毕业，获得经济学学士学位。宁高宁经过全国研究生考试公派选拔赴美留学，到匹兹堡大学攻读工商管理学硕士（MBA），主修财务。“其实也不晓得什么叫MBA，上了半年的课之后，有点明白了，本来就是为将来做生意做准备。但是当时国内的观念还不开放，做生意还有点被人瞧不起，所以我不太服气，就常常跑到经济系去听课。听着听着觉得跟国内学的经济学不一样，美国的经济学都是数学，公式推导型，与我同去的两个在国内学数学的，在那儿都学得津津乐道。所以，鬼使神差，我反倒把路走对了。”

    1987年，学成归国后的宁高宁加入华润集团。当时华润集团企发部人很少，宁高宁几乎是专注的兵。在华润集团，宁高宁一步步地巩固着阵地，他也从刚进入华润的小角色渐渐成长为华润集团的灵魂人物。

    执掌华润

    1990年3月，32岁的宁高宁被委以华润创业有限公司董事兼董事总经理的职位。他身上所具备的讲究纪律的军人特质以及他具有国际视角的战略目光，开始一点一点浸透到他对华润的管理中。

    爱念书

    在宁高宁的简历里，他最大的爱好是逛书店、看书。他列出了一长串喜爱的作家，如张爱玲、贾平凹、林语堂等，他很赞同这些作者站在远处对中国所做的敏感的观察和尖锐的思考。说到张爱玲，他脱口而出：“人生就是一袭华丽的袍子，里边长满了虱子。”

    由于爱念书，每到一个新地方，最吸引他眼球的就是“书店”两个字。“逛书店比较紧张，是个接收的进程，不必像对别人说话那样，需求输出。”宁高宁坦言。

    工作之外，宁高宁最看重的还是家庭。当被问到家庭最需求什么时，他说：“真情！任何人都是有劳动压力，家是相对舒缓的地方，会让你更理解人性和人生。”

    接管中粮

    2004年12月，宁高宁出任，中国粮油食品（集团）公司董事长。

    一位分析人士认为，之所以让宁高宁接任，是由于宁高宁有丰富的资本运作经历，还有华润与中粮都是原外经贸部的老外贸企业，中粮集团不至于因人事变动而影响既定战略，且两家公司都是红筹大佬。

    2009年12月23日，中粮集团董事长宁高宁当选中国经济十年商业领袖。

    地王故事

    在地产领域，炮兵出身的宁高宁带领华润大军杀入了硝烟弥漫的地王争霸战，并且取得了一个又一个令人惊骇的胜利。

    南京江宁

    2009年国庆长假之后，南京土地市场重燃硝烟。南京江宁、六合等四幅用地分别挂牌出让，这也是长假之后南京首次土地拍卖。其中，广受业界关注的江宁区G47地块最终由中粮地产以2.35亿元总价斩获，折合楼面地价3151元/平方米，较起始挂牌价溢价幅度约59%。央企中粮地产也借此契机成为了江宁“地王”的新邻居。

    在南京市国土局推出的首轮供应用地中，共计有四幅用地推出市场。其中两幅二类居住用地，分别是位于江宁开发区双龙大道以西的G47地块，以及位于六合葛塘的G49地块。另外两块土地，是江宁横溪街道甘村长库的G48综合类地块，以及六合葛塘新城的G50商业办公地块。

    南京市江宁区九龙湖板块向来以盛产“地王”著称，2007年，这一板块的土地出让单价纪录曾连续4次被刷新。被称为“江宁最牛地王”的G68地块，被南京东方鼎成以3.18亿元拿下，4446元/平方米的楼面地价至今在当地未能突破。

    由于毗邻这一“地王”，2009—G47地块乍现市场便广受业内外瞩目。资料显示，G47地块总出让面积43867.3平方米，挂牌起始总价为14800万元，楼面地价则为1985元/平方米。在拍卖会现场，中粮地产、朗诗地产、江苏信达和南京城开等4家开发企业逐鹿该幅土地。经历激烈竞争之后，中粮地产最终报价2.35亿元拿下了G47地块，折合楼面地价3151元/平方米。

    2009年9月，央企保利地产以15.92亿元抢得河西金沙江东街2009—G34地块，折合楼面地价7553元/平方米，从而创下今年河西土地价格新高纪录。

    其他三幅用地也相继顺利出让成功。其中G48地块被南京金源报价1.5亿元获得，楼面地价1326元/平方米；G49地块经过59轮厮杀，最终以6000万元总价被南通东鼎置业拿下，楼面地价1902元/平方米；G50地块则以8800万元价格成交，楼面地价1458元/平方米。

    北京顺义

    2008年5月19日，中粮地产在顺义后沙峪区域以25.94亿元连夺三幅地块，其中最为昂贵的A-10地块最终成交价为12.8亿元，高出起拍价3.5倍之多。当时，整个楼市还沐浴在“奥运春风”之中，中粮地产连获顺义三宗土地，令不少开发商为之垂涎。然而，四个月之后，伴随着奥运会的结束、全球金融危机的爆发，楼市亦跌至历史冰点。于是，中粮地产高价拍下顺义地王，又成为不少圈内人士的谈资，争论焦点便是地价。然而，顺义地块，中粮真的拿贵了吗？从开工仪式上宁高宁的讲话来看，事情并不像一般开发商所想象的那样。

    “都说这块地我们拿贵了。而事实上，我认为地价并不高。因为，第一，从楼市的发展规律来看，未来必然会进入一个由低到高的全新发展阶段，因此，开发商无论是在进行产品设计、品牌培养还是质量管理，都将更胜从前，与此相应，土地的价值也将得到最大化的发挥，也就是说，‘未来’再也不会是‘过去’的简单复制；第二，从区域位置来看，后沙峪是未来中国的‘第三极’，其价值不言而喻；第三，从目前中粮地产在全国的20多个住宅楼盘来看，销售情况良好。未来，中粮的发展版图将以一线大城市为主，在北京打造出一套高端住宅的标准、品牌。”宁高宁说。

    由此可见，吉祥庄项目已被视为中粮地产2009年发展战略的重中之重。据了解，该项目作为继名都园之后，中粮地产在京独立运作的里程碑项目，总建筑面积52万平方米，其中，低密度住宅约33万平方米，公建为19万平方米。通过“一个商务中心、两个特色街区、三个主题会所、四个居住组团、一个体育公园”的整体规划，定位于集居住、工作、休闲、娱乐、购物于一体的中国首座新国际生活样板。其对于优化顺义新城的产业结构，奠定了丰厚的基础。

    “这一产品定位主要是结合‘十一五’规划对北京的重新定义，即国家的首都、世界的城市、文化名城、宜居城市。此外，还考虑到吉祥庄所在的中央别墅区已经形成了成熟的国际居住氛围和以全球、全国性政务及商务人士为主的高端居住人群。”中粮地产有关负责人如是介绍。

    中粮地产的倾力打造，使业界对该项目给予了更多的期待。“中央别墅区正面临一个全新的升级，而中粮吉祥庄项目可视为该区域升级产品的代表。从区域来看，环境正在不断改善，交通日益便捷，特别是轨道交通的规划、建设，将进一步缩短顺义与市中心的距离。因此，加之中粮打造精品的决心，可以判该项目未来的销售没有问题。如果施工进度顺利，年内销售几个亿并非没有可能。”中央别墅区某项目销售负责人如是表述。

    而事实上，除区域、产品力和中粮的品牌外，顺义区政府亦对吉祥庄项目给予了大力支持。中粮地产拿地伊始，该块土地就已经达到了“八通一平”，这在土地交易市场实属罕见。

    光环背后

    2010年3月18日，国务院国资委公开表态将78家非地产主业的央企驱逐出房地产行列。3月19日国资委紧锣密鼓地召开会议，给出了15个工作日内拿出有序退出方案的“铁腕”限令。

    根据初步统计，截至目前，已经有中远集团、中国航天科工集团、中国核工业集团和中国石化集团公司等四家央企在国资委“退房令”宣布前后，于北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。

    知情人士透露，在接盘企业中，已有保利地产、中粮地产等企业初步接洽交易机构，有意了解项目情况，并有可能出手接盘。其中保利地产已经就公开挂牌的两个央企项目向交易所拿到了资料，准备接盘。

    部分潜在买家心存疑虑

    央企推介项目可能并不如市场想象般顺利，其中一个原因是很多央企的项目是“地王”项目，拿地成本很高，转让价格也相应较高。另外，部分央企地块有较多历史遗留问题，比如拆迁进展较慢等。这些因素都令潜在买家心存疑虑。

    一个值得关注的现象是，目前多数在谈或已经挂牌转让项目的央企身在北京。上海方面，包括宝钢集团、东航集团等央企的资产处理尚未有明确说法。一位央企人士解释，上海地方央企市场化程度较高，早在国资委“限房令”发布前，上海部分央企已经通过联合开发、旧厂房出让、项目转让等方式将房地产项目送入民营轨道。但从目前来看，这些公司退出时间并不明确，仅有中远集团一家公司宣布半年内退出地产行业。与此同时，以地产为主业的公司总量过多也遭到了质疑。近期针对这16家企业的质疑声不断。有人写道：“在这个名单中，我们赫然看到中粮也榜上有名！中粮应该是搞粮食产业的吧？”因主业混乱，中粮股票3月23日直线下挫3%。

    中粮的噩梦远未结束

    离约定的开工时间已经过去一年，中粮地产在顺义购得的两幅地块却仍然未动工。

    2010年1月22日，北京市国土局曝光了19个2008年12月31日之前购买但至今仍未开工的项目，中粮地产在顺义后沙峪吉祥庄的C06和C03地块赫然在列。

    对于地块推的迟开工，有着各种各样的猜测。除了政府规划修改导致工期延误的原因外，中粮集团可能还有其他的难言之隐。

    两幅地块长满杂草

    2008年5月19日，中粮地产（北京）有限公司一举拿下顺义区后沙峪镇吉祥庄村3宗相连的住宅、金融及公共服务设施地块。其中，最贵的一幅A-10地块为住宅用地，规划总建筑面积为19.7万平方米，成交价达到12.8亿元；另外两幅C-06和C-03地块为商业金融和居住用地，成交价分别达到6.28亿元和6.86亿元。

    按照规划，这里将建成一个总建筑面积52万平方米的大型项目。

    一位吉祥庄的村民说，这个项目在2009年四五月份才开始开工，现在一期的别墅都已经盖好。

    与一期项目相隔一条马路的另外两幅地块（C-03和C-06），目前还没有动工的迹象，不少区域都长满了杂草。

    计划竣工期推后4年

    根据北京市国土局公布的信息，中粮地产C-03和C-06两幅地块于2008年6月24日签订土地出让合同。合同约定的开工时间是2008年12月31日，竣工时间是2011年的6月30日。然而直到发布通知之日，两幅地块的工程进展，仍然处于“办理规划审批”的过程中。

    作为顺义区政府2009年的重点项目，相关政府部门在审批时都“绿灯高挂”。顺义区发改委网站的公告显示，中粮地产通过北京市扩大内需绿色审批通道，仅用10个工作日便取得批复。即便如此，批复日期也已经是2009年4月21日，超过约定的开工时间近5个月。

    2009年10月16日，北京市住房和城乡建设委员会又公布了《顺义区后沙峪镇吉祥庄村项目建设方案》（顺义（2009）14号），称中粮地产投资（北京）有限公司开发的项目总建设规模为720822平方米，共分三期开发建设，计划于2015年6月前完工。

    按照这个计划，最终的竣工时间，比合同中签订的2011年6月30日整整推后了4年。

    值得注意的是，此次公布的项目总建筑面积，由此前拍卖文件和发改委批复中公布的约52万平方米，变成了72万平方米；2009年10月31日公布的中粮地产《2009年第一次临时股东大会议案》中，也表示建筑规划总面积为72万平方米，总投入由之前发改委批复文件中的50亿元，变成约73亿元。

    中粮是否通过修改规划，增加了20万平方米的建筑面积？顺义区建委开发办的办公人员称，此次公布的72万平方米的面积，包括了20万平方米的地下建筑。

    中粮地产相关负责人也澄清道，上述《建设方案》中不涉及规划修改。总体规划建筑面积为地上建筑面积52万平方米，地下建筑面积20万平方米，符合立项批复文件中的规定。

    此外，拍卖公告中，要求搭配总建筑面积近4.9万平方米的两限房，分散在不同地块中，销售限价5500元/平方米。但上述建设方案并未提及限价房部分，是否取消了限价房的建设呢？中粮地产相关负责人称，一期建设面积中含有限价房，只是因限价房隶属于建设方案中的住宅开发，故没有单独提出。现在已经进场做前期施工准备，并非取消限价房。

    “中粮地产拿下地块后数月之内，房地产市场就经历了后奥运时代和金融危机的冲击，从而一蹶不振。因而对这两个项目的开工，中粮地产肯定会谨慎。”京城某房地产公司市场部负责人分析道。

    “此外，三幅地块总建筑面积达到72万平方米，业态既包括别墅、普通住宅和商业项目，又有大量的公建配套和两限房，在规划设计的可行性分析中，必定会反复修改，从而实现利益最大化。”上述人士称，“尤其重新遇上房地产发展的好光景，开发商必然不会着急推货。”

    与此同时，吉祥庄项目对于中粮集团来说，有着特殊的意义。这是中粮集团收购重组深宝恒、并且更名中粮地产以来，首次在土地公开市场招拍挂拿地；也是在中粮集团董事长宁高宁极力做大中粮地产业务的主导下，中粮地产在北京真正独立操盘的第一个项目。

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