公司背景

    中海地产全称是中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的下属企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型为中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码：0688），曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。

    成立至今，中海地产历经近30年发展历程。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中国建筑工程总公司的国有建筑企业，也是最大的国际工程承包商，旗下已有两家公司在香港上市，即中国海外发展和中国建筑国际集团有限公司（03311.HK）。中国建筑工程总公司本来酝酿2009年在A股上市，但之后没有进一步的消息。中国海外发展在陆续出售基建公司及其他非核心资产后，最终成为专注于地产业的发展商，因此，业内将中国海外发展简称为中海地产。也正是母公司强大的建筑背景奠定了中海地产的核心竞争优势。

    公司特色

    2003年之前，中海地产的业务还主要在港澳，2003年后，中海地产正式回到中国内地市场，并集中于地产业开发。

    这个时点正好是上轮地产热的起点。从2003年到2007年，经过四年时间，中海地产的净利润翻了六倍。中海地产2008年的净利润将达到59亿元，在2007年基础上增长41%，是2003年的8.5倍，虽然销售规模还不是中国最大，但净利润已然跃入国内第一。

    中海的成功，按照中海公司的话说：“最重要还是均衡的全国性战略布局。中海强调在不同城市越来越均衡的发展。销售在各区域越来越均衡，土地发展也是按均衡的策略来做。”早在中海地产2007年年度报告中，就已将2008年的工作基调定为：实现持续稳定高质量的均衡增长。

    在环渤海和中西部地区，中海地产预先就买好了地、布好了局。中海地产2007年新增的土地，主要分布在中西部地区和环渤海地区。像青岛、大连、沈阳和天津这些环渤海城市，都是中海地产在2007年新进入的城市。而且，这些新增土地的地理位置都不错，位于城市核心和潜力区域。通过2007年的土地获取，中海地产在全国四大区域的土地储备数量，基本实现均衡。成都等中西部地区占29%左右，环渤海地区占26%左右，珠三角占23%左右，而长三角则占22%左右。

    2008年，环渤海和中西部地区，成了中海地产销售的主要增长点。在北京、上海、深圳、广州等一线城市量价齐跌时，中海地产还有环渤海和中西部地区来支撑销售增长，整体销售也因而表现较好。2008年1月至11月，中海地产的销售收入，基本上由珠三角、长三角、中西部地区和渤海湾“四分天下”，而港澳的销售占比，则锐减到3%。而在2007年，中海地产的销售收入，还基本是由珠三角、长三角和港澳“三分天下”。

    中海地产是一个名不见经传的地产企业。在地产方面，中海地产有很多个第一：

    中国第一个进行商品房开发的房地产企业

    中国第一个引入银行按揭概念的房地产企业

    中国第一个引入样板房营销概念的房地产企业

    中国第一个引入花园洋房产品的房地产企业

    中国第一个开始应用工程样板房展示的房地产企业

    中国第一个成立物业管理公司的房地产企业

    中国第一个设立自己产品研发标准的房地产企业

    中国第一个开始进入拍卖拿地的房地产企业

    地王故事

    北京地王

    中海地产2010年开局就热闹地打破了北京地王的记录。

    1月21日，央企中海地产以59.7亿元的竞拍价格击败万科、保利等十多家开发商竞得丰台区六圈A居住项目用地，该地块溢价率近200%，楼面价则高达每平方米17153元，再次刷新北京地王纪录。

    丰台区六圈A居住项目用地，位于丰台区花乡六圈村，在南四环外，规划建筑面积34.80379万平方米，挂牌出让起始价为20.25亿元。据了解，该地块靠近世界公园及未来即将开通的地铁9号线，区域在售项目200万平方米的超级大盘万年花城，目前销售均价在2.3万元/平方米左右。来自21世纪不动产的数据显示，目前区域二手房均价在1.7万元/平方米～1.8万元/平方米。

    丰台区六圈A居住项目用地楼面地价达到1.7153万元/平方米。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，按照1.7153万元/平方米的楼面地价，该项目的最终售价可能超过3万元/平方米，甚至会超过3.5万元/平方米，成为新的价格坐标。

    同日进行的丰台区花乡六圈B居住项目用地竞拍中，北京嘉益德与杭通置业联合以7.2亿元拿下。丰台区花乡六圈B居住项目用地规划建筑面积4.7276万平方米，起始价3.31亿元，楼面地价约为1.523万元/平方米。

    然而，此前的1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“国十一条”）特别提出：国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。在政府以往出台的房地产调控政策中，国资委被直接“点穴”，似乎还无先例。

    看来，房地产调控政策密集出台，似乎并没撼动以国有企业为代表的“地王冲动”，一场拉锯战正在上演。

    上海地王

    59.7亿，并不是中海地产的最大手笔。

    2009年9月10日下午，上海普陀长风6B、7C地块成功拍卖。据了解，长风6B、7C地块由两幅相邻地组成，东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算，总建筑面积为31.2637万平方米。无论是地理位置，还是地块规模，都可以说是2009年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。

    这一地块一经面世，就吸引了沪上几乎全部地产巨头的关注，67家开发商购买出让文件的同时，截至9月7日，已经有14家公司报名参与竞买。其中云集来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头企业。

    9月7日下午，长风地块挂牌价刷新，首轮价格就达到了惊人的56.28亿元，以这一价格计算，土地楼板价已高达1.8万元/平方米。即使正式挂牌时不再有更高的报价，这一地块总价也将超过此前北京广渠路15号地王，成为今年土地市场出现的最贵地块。最终中海地产公司以70.06亿元夺下了长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下“中国地王”称号，中国海外发展股票立刻飙升2.56%。

    国企凶猛，他们已经成为全国土地市场的绝对霸主；他们握有雄厚的资金。有市场人士认为，当前政策性住房土地供应对商品房市场的挤压也是导致国企疯狂拿地的缘由之一。

    沈阳烂尾楼

    资金实力雄厚，表现在投资上就是“疯狂”。中海地产已经成为描述当前疯狂的土地市场的最佳样本——它愿意拿出35亿元来收购其他地产商顾虑重重的中国最大烂尾楼。

    沈阳城郊，那片本应洋溢着荷兰风情的建筑，随着杨斌的被捕而透显凄凉——郁金香早已枯萎，标志性的大风车不再转动，装点风景的野鸭不知飞去了何处，曾经的纸板楼开始拆除。

    这里是被称为中国最大烂尾楼的荷兰村。1998年，欧亚实业公司董事长杨斌在沈阳高调操盘这个自得之作，三年后他就以75亿元人民币的身价名列“2001年度福布斯中海内地富豪榜”第二位。但又过了两年，杨斌便因为涉嫌虚报注册资本、合同诈骗、非法占用农用地等六项罪名被判有期徒刑18年。荷兰村从此荒芜。

    为处理这个占地3300亩的庞然大物，沈阳市政府成立了荷兰村善后处理工作小组，并开始为这个项目寻找下家，2008年6月25日，沈阳市于洪区政府与碧桂园签订框架协议，拟投资25亿美元重启荷兰村；2009年8月10日至13日，沈阳市政府代表团赴深圳招商，香港保利达国际有限公司拟投资38亿美元，对荷兰村地块进行整体开发，建设国际高端社区；后又有传闻称中粮集团有意投资荷兰村开发建设。但最终的接盘者，并不是此前炒得沸沸扬扬的碧桂园，也不是保利达、中粮，而是中海地产。

    此次挂牌的荷兰村01号和02号地块位于荷兰村的核心地区，占地面积为130万平方米，建筑面积近340万平方米。10月30日，此前传言的众多开发企业并没有出现，只有中海一家出席。它以35亿元摘下这两块地，创下沈阳土地交易历史上金额最高、交易面积最大两项纪录。

    “明年，大家会看到荷兰村的全新变化，这里将浴火重生！”中海地产（沈阳）有限公司董事刘文东说。

    从此次挂牌的价格来看，01号土地的均价为2657元/平方米，02号土地的均价为2819元/平方米，这并不高。目前，荷兰村区域已经有万科、华润、保利、绿地等品牌开发商开发的项目，平均房价已经达到5000元/平方米。但这一片烂尾楼规模巨大，其遗留的土地问题、银行贷款问题目前还没有完全理清头绪，其它地产商最终选择观望，最大的顾虑也在于此。本次中海最终出手，是捡了便宜还是火中取栗现在还未可知。

    光环背后

    2009年9月21日，CCTV《经济半小时》以《中海地产变脸藏玄机，地王遭遇“房斑斑”》为题，报道了刚拿下上海“地王”的中海地产在重庆市江北区滨江路开发的“北滨1号”，几十套售价高达13000元/平方米左右的房屋（重庆市当时商品房成交均价低于4000元）出现大面积透水的现象，部分房屋在挖开地板后，竟然是一坑水。

    花410万元购买了“北滨1号”一套300多平方米别墅（楼号：9-1）的向女士称，她不久前在装修房子时，因地下室层高只有2.4米，想向下挖十几厘米扩展层高，但工人在挖开地下室的地板后发现，支撑房屋的砖竟然不是砌在地圈梁上的，两者之间有大致40厘米的泥土层。

    花了446.8万元购买别墅8-1的周女士则称，她买房之前看中的是别墅附带的93平方米以上的私家花园，但是接房的时候只有50多平方米，经交涉，开发商同意在已经改作通道的花园上搭一个木架，凑足之前承诺的，且写进购房合同的花园面积，但开发商不承诺木架能管多久。

    20日，十几位购买“北滨1号”小高层的业主称，他们在购房时，购房广告及沙盘上曾提及该项目与市政公路之间有“6层隔音屏障”，分别是高大乔木、隔音墙等，但现在实际只有一堵隔音板。

    其他业主还反映了墙体未做防水处理，导致墙壁渗水；楼层之间未做防水处理，导致“北滨1号”1楼到4楼均大面积漏水；部分房屋的出水管由之前设计的150毫米更改为75毫米，导致包括别墅在内的阳台积水需3小时左右才能排完；部分别墅楼的墙体出现半个手指宽的裂缝，别墅的花园与楼体之间也出现近1厘米的裂缝。购买了中海地产重庆有限公司开发的重庆“北滨1号”商品房的一位殷姓业主说，《退房协议》中写道是“个人原因退房”，开发商还在退房协议中“要求我们不再追究开发商的责任”。

    一方面是耀眼的光环，一方面是业主无声的哀叹，中国的房地产业，无可挑剔的永恒话题！

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