公司背景

    2010年全国政协会议召开期间。万达集团董事长王健林在政协分组讨论会上给房地产把脉，对其存在的症结开出了三张“药方”。

    第一个药方：

    “房价的核心问题是供求关系，应当增加土地供应量。”王健林打趣说，“其实只要忽悠一下，说明年开始土地供应量增加一倍，实际上不用增加，房价立马就稳住了。”他抱怨国土部门不承认供求决定价格的规律。

    第二个药方：

    “其次，改变土地出让方式，不要提价高者得。”怎么改？王健林认为应当鼓励招标出让方式，招标只有一次出价机会，一般不会出现地王。“招标也能切断地方政府对土地财政的依赖。”他说，“谁喜欢地王？地方政府。”

    第三个药方：

    将保障房建设纳入官员政绩考核体系。“保障房老是建不够，为什么？关键问题在它不是硬性指标，不和官员政绩挂钩，基于道德层面的呼吁没有实际效果。”

    “这三招都用上，我觉得房价肯定能降。”王健林现场“打包票”。

    南有万科，北有万达

    翻开万达的创业史很容易发现，这是一个总能“快人半拍”的企业：在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，在全国率先参与足球也率先退出足球，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先尝试“房地产信托基金”……总是快半拍最终让这个曾濒临破产的区办小企业成长为今天资产超百亿的地产巨头。

    王健林，大连万达集团董事长，1954年生于四川，1970年12月在沈阳军区服兵役，1986年7月任西岗区人民政府办公室主任，1989年1月任西岗区住宅开发公司总经理，1992年8月任大连万达房地产集团公司总经理。

    1988年，万达创业。这一年，王健林刚刚从部队转业落户大连，从大连市西岗区政府办公室主任的位置上，请缨“主政”西岗区住宅开发公司，一个欠债149万元、濒临破产的企业。

    那个时候的他对房地产行业还非常陌生，然而这个“门外汉”却很快选择了一个同行前辈不敢或者不屑于的项目，旧城改造。拆迁回迁问题杂、成本高，没人愿意干，实际上，万达也没有别的办法，那个时候开发项目要“配额”，万达拿不到，而旧城改造能得到政府的支持。

    当时在大连市政府南面，有一个“棚屋区”，很不雅观，领导对前来跑“配额”的王健林说：“就这里，你想开发多少都行！”然而，回家一算成本，每平方米的造价正好是当时大连的最高房价1200元，难怪没人愿意干！

    初涉商海的王健林还是决定一搏，结果大获成功。“棚屋区”被改造成大连今天著名的“北京街”，“800多套房子，一个月就卖完了，一下子挣了一千多万！”

    其实，就是做了几点创新，一是推出130多平米的大户型，二是在北方率先设计了明窗大厅，三是采用了铝合金窗。

    尝到甜头的“开发公司”开始将改造当成自己的“主业”，当其他同行回过神来的时候，王健林已经成了改造大连旧城区的“专业户”。

    然而，他的苦恼也随着利润而来，原有的旧体制根本无法让企业展开手脚。

    一个广为流传的故事是，为了辞退两个“霸道”的司机，王健林最终要跑到市领导面前以辞职“相挟”，才能办到。而王健林心里最不能忘的，是那次员工集体“公费旅游”事件。

    员工跟着王健林连续埋头干了两年多，第三个五一节，大家提议平时加班加点却不能加工资，能不能出去集体旅游一下，王健林想那也是应该的啊！于是，包了几辆大巴，到一个景点，大家开开心心过了个周末。然而，他们还没有回来的时候，举报已经到了市纪委。节后上班第一天，王键林得到消息，给他的处分是“警告”或者“通报批评”。最终，在区纪委求情下，免去处分，但“每名员工必须把公费200元补回来”。这件事情对王健林打击很大，迫使他开始关注企业制度问题。

    1991年，当国家体改委和大连市体改委准备在大连选择三家企业作为东北首批股份制试点企业的时候，许多人都不愿意干，王健林却积极申请了，并成功争取到了名额，从而在企业制度改造上，在整个东北先行了一步。几年后，原有的国有股份彻底退出万达，王健林开始持有万达股份，真正成为了一名商人。

    住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一，公司至今累计开发量超过1000万平方米。万达集团房地产企业管理有限公司是建设部审定的一级房地产开发企业。1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模住宅开发，成为房地产行业的龙头企业之一，业界有“南有万科，北有万达”之称。1996年年初，万达集团针对房地产行业质量低劣、面积短缺、欺骗销售的普遍现象，在全国房企中率先提出三项承诺，从而闻名全国。“三项承诺”在全国房地产市场影响非常大，带动了行业风气的转变，并赢得社会肯定。2000年6月，建设部、中消协、经济日报等六家单位在人民大会堂召开千人大会，专门推介万达的三项承诺经验，并且由万达集团倡议在全国开展销售放心房活动。时任建设部部长的俞正声同志也在会上发言，表扬万达集团。这也是建设部自建国以来首次推介一个房地产企业的典型，到现在也无二家。2000年3月份，大连市政府专门下发文件，号召大连市建设系统向万达集团学习，市级以上的政府发一份文件号召向一家房地产企业学习，到现在为止仅此一例。

    商业房地产开发是万达集团的另一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。目前，万达集团已和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。到2004年底，已开工建设15个“万达商业广场”，成为中国商业地产发展的领头羊。万达的“订单商业地产”商业模式是一项重要的产业创新，对中国商业地产的健康发展影响深远，带动行业朝着健康的方向发展。王健林因此成为商务部下属一级行业协会中国商业地产联盟的主席，并被评为中国商业地产杰出贡献人物，万达集团也被评为中国商业地产杰出贡献企业。

    王健林热心于文化事业。万达集团支持的万达足球队曾创造全国足球甲A联赛六年四夺冠、三连冠、连续55场不败的骄人战绩，被誉为中国足坛的“梦之队”。

    万达发家于地产，但扬名于足球，直到今天，许多人还认为万达是一家“体育公司”。

    很快，足球联赛在国内风风火火热闹起来，万达成了最大赢家——六年夺下四个冠军，创下连续55场不败纪录，大连万达也开始闻名天下，品牌知名度位居全国第五。

    数年之后，王健林又创造了一项新的纪录：第一个退出足球！“六年我们总投入了3个多亿，收回1亿多，净投入两个多亿，”但是王健林认为，让自己退出足坛的绝不是钱，“一年几千万，我花得起，但是把名声搞臭了，我就赔不起了！”

    足球对于王健林来说是一个无比心爱的玩具，可是到了后来，王健林已经不能随心所欲地摆弄这个玩具了。

    王健林对中国足球进行过一番讽刺：“中国有两个最臭的行业，一是股市，二是足球，用东北人的话说，是两个兽医抬头驴，没治了。”

    王健林很早就开始关注公益事业，万达积累了一定的财富以后，一直在思考怎样善用。

    捐资兴办教育

    万达集团斥巨资新建了大连市重点学校——大连实验学校。又捐建了大连华府中学。

    多年来，万达集团已形成一个惯例，每到一地开发，都捐助一所希望小学。已先后在辽宁、四川、贵州、吉林、云南等地捐资兴建了三十余所希望小学。

    捐资造福社会

    早在1992年万达集团出资捐建了大连市人民广场草坪；捐资2000万元兴建了大连市西岗区体育馆；当中国遭遇SARS疫情时，万达集团又在大连率先捐款100万元人民币。

    捐资弘扬文化

    多年来，万达集团收藏了许多近现代著名书画家的作品，每年都自己租用场地免费向社会开放参观。

    所以，王健林每年投入的五千多万对足球而言是泡沫，但对于他自己的生意而言，却是一笔再好不过的投资。

    王健林爱画，尤其爱吴冠中，万达集团现在收藏着吴冠中的100幅画。2004年6月2日，大连万达携带自己收藏的70幅吴冠中的水墨画赴巴黎参展。对于吴冠中的画，王健林已经是鉴赏专家，在广州新白云机场的贵宾厅内，墙上挂着许多名家的水墨画，其中一幅是吴冠中的。王健林带着几名员工在贵宾厅内候机，这几位员工在候机厅内仔细打量吴冠中的画却不知真假，只好向王健林求教，王健林端详了半天说：“这幅是真的。”余兴未尽，于是把服务员叫来：“如果贵宾厅起火，你第一件事情干什么？”服务员回答：“经理吩咐，第一件事情就是抱起这里的画往外跑。”王健林得意地笑：“记住了，你第一个要抱的是吴冠中的这幅，那是真迹啊。”

    到2004年底，万达在全国已开工建设16个“万达商业广场”，主要的商业合作伙伴有沃尔玛、欧倍德、百安居等世界知名企业——光靠已经建成的12个商业广场，万达在今年收的租金就超过4个亿。对于这个模式，王健林很兴奋：“等到16个商业广场都建成，租金收入就可超过12亿元人民币，仅租金收入一项，我们可以超过全国任何一家房地产企业的年利润。”所以万达的人很骄傲：“商业地产，我们认第二，没人敢认第一！”

    2004年万达院线开业了，天津、南宁、武汉、大连、哈尔滨五家华纳万达国际影院开始营业。天津、南宁、武汉这三家开业半年以上的影院，一家影院的票房收入就占当地整个城市票房的60%以上。其中天津影院在2004年12月当月的票房收入就突破了300万元，票房收入进入全国前三。这是万达集团一个新的稳定的利润增长点。

    企业的核心力

    那么作为董事长的王健林，他是怎样理解企业的核心力的呢？

    王健林这样说：“商业模式是最重要的核心竞争力，一说到核心竞争力，很多人觉得是不是把技术水平提高就是提高了核心竞争力。比如多找一些钱，多找一些人才，当然这些都是竞争力的一方面，但是就我个人理解，做企业而言最重要的核心竞争力，就是你的商业模式，或者说通俗一点，就是你做生意的方法，你能找到与众不同的做生意的方法，你做生意的方式跟别人不一样，这就找到了最重要的核心竞争力。”

    我用我自己的企业举例，中国做房地产企业的4万多家，即便是我在90年代万达做的规模很大，二三十个城市发展，销售那个时候也突破了100多亿了，利润也很高，但是我始终有危机感，我觉得这不是做生意的方式，以后会利润越来越少，每一年现在全国新开工12亿平方米～14亿平方米，开工和续建超过20亿平方米，这个模式肯定不行。我觉得人多，那就做零售的收租业吧，国外有一个就是零售业的房地产，这样现金流可以支撑，企业还有利润，这个资产价值，总是在增值，是双重的好处，我们琢磨之后就开始做了。做商业地产经过了很多波折，我们坚持九年下来，现在我们的模式就和整个房地产有区别了，把商业地产作为主打业务，每年做出200万平方米～300万平方米的可能就我这一家，那我就是做到和别人不一样的商业模式，创造了一种新的商业模式，叫做订单商业地产，我们在做的当中才发现招租困难，收租困难，我们也在逐步的完善，所以我去做订单，我在设计的时候就找好连锁的公司，收租业也提升了起来，我们今年上半年，连续4年半我们的租金收缴率超过了99%。当然越做越精还有产业链的扩张等，要和别人做的不一样，于是这个企业就找到了核心竞争力，我们现在做生意的好处就是商业地产受大家欢迎，一个店一万多个人就业，每年两三个亿的税收，而且提升当地的品质，很多是项目来邀请，我几乎不用去找，我还可以快速的扩张，所以做到现在企业很受欢迎，各种资本各种人才就找上来了。

    上周六我觉得我旗下的一个公司，叫商业地产公司，我想我们这个公司要尽快上市，后来因为国家的政策调整，我们到境外去上市了，现在回归A股，我们多少做一些私募吧，这个消息一放出去，受到了众多投资机构的欢迎，我们计划私募40亿，结果给我们发来确认函确认价格的超过400亿，私募17元一股，所以这一件事情也创造了中国国内A股的两个记录，一个是私募额最高，30多亿；一个是价格最高，17元，你上市也就是20元钱的事，为什么这么高呢？我也和大家探讨，大家就觉得，最重要的一点不是看你现在盈利了多少，而是看重了万达现在的商业模式和所有的房地产不一样，而且这种企业的估值不是单纯的做，而是应该高一点，更应该看好长远的利益，所以愿意多给一些钱。

    我举这个例子是说明什么呢？就是说不管是大企业还是小企业，还是中企业，如果你要打造商业模式，打造核心竞争能力，不要考虑创造出来科技高别人多少，资金一定要比别人多多少，你还是下功夫来研究研究你怎么能找到一条与众不同的做生意的方法。即使做餐饮，做服装，你想想怎么做服装的方式，卖服装的方式和别人不一样，一定要独特，而且不要去听别人讲应该如何如何，不要去听成功企业家讲如何如何，也不要听学者专家讲怎么样，你自己琢磨，如果书本上、电视里就能找到核心竞争力，就不是核心竞争力，这个核心竞争力一定是自己在实践当中慢慢去摸索的，慢慢去体会的。

    怎么样去打造核心竞争力，首先一个前提就是敢想敢干，敢创敢试，我发现很多语言词汇当中，创新和冒险这个词汇是一样的。所以我理解创新就意味着冒险，没有冒险就不能叫创新，那叫因循守旧。所以做企业家最重要的一个品质就是敢想敢干，如果想都不敢想，试都不敢试，你觉得你会找到比别人不一样的东西，或者创造比别人不一样的利润吗？中国有一句话叫做富贵险中求就是讲这个道理。

    “打造核心竞争力，最重要的前提和基础，就是要有创新的精神，要有胆量。冒险和蛮干是不同的概念，冒险是想明白了怎么干，但是没有胆量去试，蛮干是没有想法，没有目的，随便弄，这是两个不同的词。讲创新是核心竞争力，最好的例子就是美国的GOOGLE公司，三个年轻人创造这个企业的时候，大腕的企业有的是，甲骨文、微软、美国在线等一大批，一般的人来讲哪里有生存的机会，他们就觉得做不一样的东西，做搜索。刚开始的时候很多人攻击他们，他们就坚持做下去，不断的改进，量大了就有人愿意做广告了，再创新出新的增长点，不到20年的时间，创造了全球最大的软件企业，在行业是全球领袖，就是他想自己和别人不一样，当你的营运能力和别人不一样，你看很有名的美国在线现在也没有了。”

    从雪梨之乡到林海雪原

    1970年，王健林15岁，是吉林省军区边防四团最年轻的一个战士。参军前，中学毕业的王健林在素有雪梨之乡的四川省苍溪县过了半年的农家生活。

    1970年11月，全军范围进行“野营拉练”，冰天雪地，沿着当年杨子荣剿灭座山雕的林海雪原的原路线，王健林开始了人生第一次艰难历程。部队给了他特殊的照顾，不要让他背步枪，只给他配了手枪，尽管如此，背着10公斤的装备，王健林每天都要在白雪皑皑的路上走出40公里。这对一个15岁的孩子来说，实在是太艰苦了，但王健林没有记住这份艰苦，倒是记住了班长教给他的一个秘诀。就在那次行军中，一次在吃饭的时候，班长告诉他一个能吃得多吃得饱的诀窍：你第一次装饭时候不要装太满，几口吃完以后你再去装，装满满的，第二次就能吃饱啦！凭着这一奇招，王健林终于坚持了下来。拉练结束的时候，一千多人的队伍，只有四百多人没掉队，王健林成为这40%中的一员。

    因为这份聪明和坚持，到了28岁那一年，王健林已经成为全军最年轻的一名团职干部，但是到了1987年，响应国家“百万裁军”的号召，32岁的王健林告别了他的戎马生涯，17年的军旅生活，在王健林身上打下了深深的烙印。后来王健林当了商人以后，不止一次向部下提起这段经历，尤其愿意得意地讲述班长教他的吃饭的秘诀，“他是把我当兄弟看。”

    当王健林成为万达集团一家之长的时候，他也喜欢把“兄弟”二字挂在嘴边：“我的幸福观很简单，其中一条就是让跟着我的兄弟们有饭吃，有钱赚。”

    每年临近过年，分布在全国各地的这十几个分公司便会派出400名代表一齐飞到大连，在大连待够三天，吃住全包，然后在“春晚”时节，各公司代表的节目争奇斗艳，好不热闹。此时的王健林多半会一展歌喉，他喜欢演唱的歌曲之一在是《向天再借五百年》，“做人一地肝胆，做人何惧艰险，豪情不变，年复一年，做人有苦有甜，善恶分开两边，都为梦中的明天……”

    公司特色

    2009年8月1日，为了向津门百姓更好的展示万达集团的商业运营模式已经取得的成果，万达集团特别邀请天津主流媒体记者一起参观了北京CBD万达广场和北京石景山万达广场，感受万达广场对于周边商业以及对于区域发展的强力带动作用。

    北京CBD万达广场、石景山万达广场双星闪耀

    此次天津媒体“万达中国行”北京站的第一站来到了北京CBD区域的万达广场。北京万达广场位于CBD核心区，国贸桥东300米，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦、京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米，聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区于一身，成就了CBD核心区钻石级的商务聚合体。参观完CBD万达广场，媒体记者们来到了万达索菲特大饭店，索菲特大饭店被誉为中国最好的五星级酒店之一，它是万达广场50万平方米建筑群中的重要组成部分，也是万达与法国雅高国际酒店联袂合作的结晶。

    告别东长安街上的CBD万达广场，天津媒体一行又来到的位于长安街延长线上的石景山万达广场。该项目是万达集团在首都倾力打造的第二个城市综合体项目，据项目负责人介绍，石景山万达广场所在区域为北京市政府规划的CRD，项目占地7万多平方米，是西长安街上唯一的大型综合体项目，项目包含有5A级写字楼、高档豪华酒店、国际连锁百货——万千百货、商业步行街和万达影城等。

    在北京石景山万达广场整个下午的行程安排中，记者们除了参观万千百货、商业步行街，充分体验万达广场的各业态商业魅力与氛围外，还在万达国际影城中享受了IMAX带来的全新视觉冲击，随后记者们还在工作人员的带领下来到位于商业步行街中的电玩城中，感受了一番电动游戏所带来的疯狂乐趣。从万达影城到万千百货，从索菲特大饭店到万达大歌星KTV，从万达写字楼到万达大玩家，这一切都在彰显着万达各业态以及万达商业模式的成功与辉煌。随行的天津河东万达广场项目负责人告诉记者，今天记者参观并体验的诸多业态都将出现在不久后盛装开业的河东万达广场内，那时天津市民也将亲身体验国际化的娱乐浪潮。

    缘何：“每一座万达广场，每一个城市中心”

    万达商业模式解密

    参观了北京的万达广场，体验了万达各业态的协调发展，参与此次活动的记者们都对万达特有的商业模式以及“订单地产”的理念产生了浓厚的兴趣。其实，万达集团董事长王健林曾言，“我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。”那么万达的富有竞争力的商业模式到底是什么？

    目前，万达广场已经发展到了第三代。与前两代相比，万达第三代具有鲜明特色：第一，商业部分开始全部持有，只租不卖；第二，业态配比是经过市场检验出来的科学的，第三代升级产品万达城市综合体，几乎就是业主享受城市高质量生活的浓缩版，也是区域快速升值的发动机；第三，也是万达的独门绝技，即“订单”地产。用王健林的话说，万达用了整整7年学会了做订单地产。目前，万达广场主力店已经拥有国内外知名的长期战略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴数百家，促使每个项目在开工之前，主力店招商就已经基本解决，整个项目的70%～80%租赁面积已经有主，保证万达每开业必是满堂红；第四，万达第三代广场推出之后，万达广场已经从必须依靠城市中心来发展变成了每一座万达广场都能兴起一个新城市中心。

    正是万达独特的商业模式，万达全国扩张的战略进行的非常顺利，每个城市万达广场的落成都在改变着那个城市的居住格局。对于购房者来说，万达集团对万达广场的持有经营部分，恰恰成了其城市综合体中居住物业的优秀配套，因此万达这个“大房东”做得越优秀，购买万达广场住宅的业主，受益也就越多，业主除了会享受到万达所提出的“5分钟生活圈”外，住宅物业的升值速度必然会像投入热水中的体温计那样持续飙升。以万达现在的实力，没有人会怀疑这个“大房东”的巨大能量，繁华必然带来高舒适和高收益，因此万达第三代产品城市综合体在各个城市只要推出市场，就会受到市场的热烈追捧，同时也在创造该城市新的居住中心。

    地王故事

    2009年7月15日上午，合肥芜湖路与马鞍山路交叉口热闹异常。一个多月前，这块曾经被唤作“美菱地块”的土地，正式被冠以“万达”之名。这一天，合肥万达广场项目正式启动。

    全国政协常委、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林在开工典礼上的致辞：“18个月后，我们将交出答卷，合肥市民将给我们评分，我希望可以获得优秀！”

    立此为证，18个月，或者更长的时间，万达将跳动属于合肥的脉搏。

    美菱地块：前世今生的那些事儿

    “美菱地块”，在合肥的历史上，是一个关于地名的记忆，更是关于轻工大省的华丽传说。

    过往不提，2005年却是不得不说的年份。这一年11月，四川长虹与美菱集团签署战略合作协议，长虹牵手美菱，接下来，美菱搬离市区，落户合肥经开区，而“美菱地块”将被用作商业项目拍卖。

    2009年，2月23日，合肥市国土资源局发布2009年第2号的合肥市国有建设用地使用权出让预告，其中正式提出预拍卖美菱地块。在接下来的几个月里，“美菱地块”成为在合肥市民中出现频率最高的词语。

    任何风吹草动皆成新闻，保证金的变动，主人的归属，万达的高调介入，传说中的华润、绿地、香港九龙仓、经纬来抢局……这一切的一切都成为业内的议论焦点。

    王健林也说出与合肥的往事来：“其实几年前我们就曾关注过合肥，也来过合肥考察，但因为种种原因与这座城市擦肩而过，这一次，位于合肥核心位置的近200亩美菱地块的推出，被合肥业界称为‘地王’，包括政府、市民、业内对这个土地都非常期待，要求项目定位和起点非常高。”

    时间不可遏止地来到6月11日，拍卖会涌入了大量的关注目光。3家的入围，12轮的叫价，8号上海隧道和118号大连万达各叫了6次，最终将价格从560万/亩抬到了615万/亩。10.2亿千万元，楼面地价1845元/平方米。

    新“地王”产生，美菱地块也在那一刻正式易名——合肥万达广场。

    合肥速度：与时间赛跑的34个昼夜

    时光如流水，一切都进行得那么匆匆。合肥的土地上，总是上演着大大小小的传奇故事。

    7月15日，继拿地后的第34天，合肥万达广场举行了隆重的开工典礼，这一次，业内说，万达也适应了合肥的建设节奏，以“合肥速度”起跑。

    领导的致辞中，能够嗅到赞许和期盼的味道。合肥市委常委、副市长方军表示，合肥市委市政府高度重视万达广场项目的开工与建设，市委书记亲自主持项目建设调度会，并明确由相关市领导和市直相关部门负责同志对项目实施全程跟踪服务。

    他希望合肥万达广场高起点规划、高标准建设，使项目成为城市综合体的标杆；希望万达集团在确保工程质量的前提下，快速推进项目，创造出新的“合肥速度”，成为文明施工的标杆；希望合肥市直有关部门和包河区政府全方位高效服务，急项目之所急，解项目之所难，使项目的推进成为合肥市效能建设的新标杆。

    各方的目光自然而然地汇聚在这片不寻常的土地上，承载着太多城市故事的地块也将描摹着属于这个地块新的篇章。

    “观察的重点各有不同，但无疑，这个城市有头有脸的人都出现了。”一位业内人士如此评价这一场高调的开工典礼。

    用“合肥速度”起跑，有人也质疑，万达来合肥是不是早了，先进的业态能否在合肥扎根下去？王健林有自己的想法，合肥是一个6000多万人大省的省会。合肥市民的总量已经有200多万。再加上我们项目建设期还有一年半将近两年。到2011年初的时候，可能超过300万人口了；现在很多合肥人去上海、北京、香港购物，说明合肥是有这样的市场需求的。

    商业标杆：谁是合肥第一商业综合体

    再回到项目本身，关于未来图景的具体描摹才是业内关注的重点。据介绍，合肥万达广场项目总建筑面积约70万平方米，总投资额约50亿元人民币，是合肥市乃至安徽省投资最大、规模最大、功能组合最齐全、档次最高的城市综合体。几个“最”字已经让这片土地变得不寻常，项目将开创合肥现代商业新纪元。

    王健林的阐释也正显示了万达在合肥的雄心。合肥万达广场是万达集团集多年商业地产开发经验之大成的旗舰项目，主要体现在六个方面，一是有一个代表中国乃至世界一流水平的商业中心，二是有一个国际顶级酒店品牌管理的六星级酒店，三是有一条美轮美奂的室内商业步行街；四是有一条临河的酒吧街；五是有两栋超高层、地标性的甲级写字楼；六是拥有城市中心景观豪宅。

    合肥的商业将进入新的篇章，王健林也给上述的六个组合分析了四大好处：一是将合肥的商业水平提升到中国一流乃至世界一流，二是使合肥写字楼的水平大幅跃升，三是使合肥的住宅水平大幅度提高，四是项目是百姓、政府、企业利益的高度统一，百姓也将拥有一个国际一流的消费场所。

    一场关于谁是合肥第一商业综合体的争夺也正式拉开帷幕。

    招兵买马：带动1.5万人就业

    兵马未动，粮草先行。谋划中，体现运筹帷幄的实力。铺陈完重大意义后，我们再回过头来看万达的谋动。对于合肥来说，凡万达一举一动皆为文章。

    在6月11日尚未拿地之前，万达已经在合肥高调开始了招兵买马。6月9日，合肥的主流媒体上，都看出了万达招人的信号：财务部主管会计、经理；工程部景观工程师、电气工程师、经理；营销部客服主管、经理；成本控制部水暖造价工程师、土建成本工程师、电气成本工程师……

    6月22日，万达又抛出了招贤揽才的第二波绣球，正式开始大规模的招聘，推出多达6部门30岗位52人的招聘信息。

    一个大开发商的进入，总是能引发这个流动率高的行业里的新一轮流动潮。而这一次，搅动业内的开发商是万达。

    王健林在开工典礼上的表述言犹在耳：合肥万达广场将创造超过1.5万就业岗位，每年创造数亿元的税收。

    红红火火的开工典礼之后，关于万达的故事还将在这个城市隆重地上演。

    合肥万达：18个月后谁主沉浮

    18个月之后，合肥万达广场项目将矗立在合肥市民的眼前，那时，在合肥的商业项目竞争中，谁主沉浮？

    万达在合肥有什么不同？据悉，合肥万达广场将突破以往万达广场第三代产品的局限，将充分体现万达第四代产品的特点。

    目前已开业19个万达广场，计划到2010年开业40个万达广场，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过30亿元。

    光环背后

    4年前，大连万达作为进入长春的第一家外地房地产公司，依靠一系列广告策划和宣传，将一座构想中景色优美、配套设施完备、低容积率、高绿化率的超大型生态园林新城——长春明珠呈现在消费者面前。尚未开盘就创下了消费者彻夜排队、疯狂认购，两天卖出612套住房的惊人纪录。时隔4年，长春明珠数百名业主状告大连万达集团长春房地产有限公司任意更改规划、房屋质量以次充好、涉嫌广告欺诈的维权行动在园区内同样开展得声势浩大、如火如荼。

    六百业主维权

    走进长春明珠，随处可见小区业主们在楼体上悬挂张贴的维权标语和条幅，甚至有的连体别墅整个楼体都被标语覆盖着。“抗议万达地产侵犯业主权益！”“要绿地、要环境、要配套、要维权！”“公开建筑面积，公开园区规划，公开公共分摊面积细节！”“大连万达的三项承诺是有计划的诈骗！”——业主们自发成立了业主联合会，每晚在名人广场宣传维权的法律、法规及万达侵权的事实，向业主派发各种宣传材料。相继有600多名小区业主在条幅上签下自己的名字，参与维权。这样的景象和活动从今年4月开始，规模日趋扩大。据业主联合会的一位负责人介绍，他们已经向规划、建委、工商、消协等多家部门递交了有关万达侵权的投诉材料，只要一天没有结果，他们的维权行动就一天不会停止。而这一切都与万达当年关于长春明珠的广告宣传有关。

    2000年，万达在售楼中心摆出了制作精美逼真的园区规划立体模型，并通过新闻媒体广为宣传购买长春明珠的十大理由，其中配套、质量、健康、教育的理由最有诱惑力。然而，至今入住长春明珠的业主们仍然没有享受到宣传中所承诺的各项配套服务。

    数次更改规划

    在万达展示给购房者的长春明珠彩色平面规划图和明珠鸟瞰图中，近百万平方米的长春明珠东临伊通河，西临人民大街，北临卫星路，南与长春雕塑公园、植物园一路之隔。园区被一条水街分割成东西两部分，区内绿树、湖泊错落，会所、超市、医院、学校一应俱全。整个园区住宅由北向南、由高到低，南部雕塑公园的美景尽收眼底。业主李女士按照规划图花50万元在一期二区临水街的小高层选了一套住宅，未来水街的对面是一所中学和小学，楼后不远就是6000平方米的大型国际连锁超市，靠近超市的是一座3000平方米的健康会所。越过楼前的绿化带和独体别墅群，可以看到雕塑公园。全家人都为这套房子兴奋不已。

    2001年开春，李女士和老伴就到了工地。他们发现二区的工地没有动静，三区独体别墅群却正在施工，不过已全部改建成了多层住宅，挡住了雕塑公园。变化的还不止这些，随着时间的推移，原来的超市位置盖起了一栋高层，4栋30多层的摩天楼取代了健康会所和旁边的地上停车场，彻底遮没了北侧的天空。再一了解，李女士才知道，水街对面规划为小学、中学的土地万达还没有买到，而令无数人神往的水街也改成了旱地。也就是说，买房时全家人所期望的一切如今都成了泡影。长春明珠的一位业主这样评价万达的规划：“他们的规划只是用来骗钱的。房子卖了出去，钱到了手，规划也就可以改了。而且目的只有一个，那就是多盖房子。”

    2008年春天，万达竟超出园区原有规划边界，在与雕塑公园之间的规划路和绿地上，紧靠着B32、B33两栋连体别墅又加建了9栋连体别墅。这彻底激怒了B32、B33的10户业主。2009年6月，经过数次交涉，万达不得不更改规划，向10户业主分别支付了10余万元不等的赔偿。

    在对外宣传中，万达一直宣称长春明珠的容积率只有1.07.除去公建部分，住宅容积率只有0.95.而几度更改规划后，园区容积率恐怕已远远高于这个数字。

    入托上学成难题

    “给自己买套好房子，给孩子买个好教育。”长春明珠的2600户业主在购房时无一不被这条广告语所打动。但历经3年的等待，现实让他们大失所望，孩子的入托、上学问题更是让他们心急如焚。

    “长春明珠规划了一所占地两万平方米的30班型中学、两所占地1万平方米的18班型小学以及3所12班型幼儿园——幼儿园将实行中英文双语教学，长春明珠将与东北师大附中联办一所九年一贯制的一流学校——保证优先向区内的业主子女招生。”这些字样在万达的售楼广告、发给业主的介绍材料中不止一次被提到，但在园区能看到的只有一所中学和一所幼儿园。幼儿园人满为患，不得不在一栋居民楼里租了几个房间，加开了分部。“当初买房子，就是图着孩子上幼儿园和上学方便，说是一条龙教育。现在可好，孩子快3岁了，幼儿园都进不去。像分部那样的条件谁敢去呀，一个孩子得病大家全得。”50多岁的张女士抱着自己的孙子忧心忡忡。

    与张女士相比，更着急的是那些孩子到了上学年龄的家长。经万达协调，园区的部分业主被迫每人花2.4万元将孩子送到东北师大附小威尼斯小区分校入学。“如果长春明珠按规划建小学，我们属于学区内，上学根本不用花钱。可现在顾不了那么多了，孩子上学不能耽误，冤枉钱也得先花了，但万达必须得赔偿我们的损失。”业主邱先生气愤地说。5月25日，部分业主在长春明珠销售中心门前“集会”，一群孩子身披“从小学做人，长大不欺诈”的绶带，举手高呼：“我要上学。”七八岁的年纪，还不太明白愁为何物。不累的时候，脸上一直挂着天真的微笑。

    在接受当地媒体记者采访时，大连万达集团长春房地产有限公司销售总监邓理解释说，建社区内的小学需要有教育主管部门的批件。目前批件没有下来，所以还没有建。他还说，配套要一点一点地做，会逐步完善起来的。

    配套不见踪影

    “比房子更重要的，是人的健康。”万达这样告诉自己小区的业主。“长春明珠内规划设计了一个面积达3000平方米的社区医院，医院规模达到了区级医院标准。社区医院的医疗设施完备、高档，并将和长春市著名医院进行联办，实行专家坐诊制，给区内居民提供完善的医疗保健服务。长春明珠面积达18000平方米的超大型会所内有4个一体化的国际标准室内网球馆、一个大型国际标准游泳馆、8道保龄球馆、台球馆、乒乓球馆、桑那浴、美容美发中心。兴建了一座面积达3000平方米的图书馆，一座面积近3000平方米的青少年宫，一座面积近3000平方米的老年人活动中心，规模均达到区级标准。”

    显然，万达对许诺提供给居民的这些设施很是骄傲。但实际上，目前长春明珠内只有一个综合会所，占地面积600平方米左右，很多业主形象地把它说成是万达所许诺的各项配套设施之微缩版。

    会所共有3层，一楼是蔬菜、水果、肉类、五金市场和一个小超市，拐角处一个小门挂着社区卫生服务站的牌子，里面只有一个医生、一名药剂师和两名护士；二楼租给了一家饭店；三楼包括乒乓球室、阅览室、健身室、麻将室。两个乒乓球室共有8张球桌，一张挨着一张，有居民在打球。因为空间小，动作显得有些放不开。阅览室里空空荡荡，只有一侧靠墙的5个书架上摆着一些旧书，不过拿不到。外面被铁栅栏围着，还上了锁。30平方米左右的健身室摆了8种器械，只有两位老人在锻炼身体。

    承诺难以兑现

    万达对长春明珠的房屋质量表达了十足的信心。2000年，万达公开向消费者宣布了三项承诺：“房屋渗漏，赔款3万；面积短缺，缺一赔三；质量不好，可退可换。”此举震动了整个长春房地产界，也吸引了更多的购房者。时隔4年，这三项承诺兑现的情况如何呢？7月20日晚，在长春明珠内的维权活动现场刚一提到这个问题，就被几名业主围住了。“我家退房都退3年了，到现在还没退成。”家住C17的一位大娘告诉记者。这位大娘2001年入住装修时，发现墙体根本没用水泥，都是黄土和沙子抹的，一碰就掉一大块，装修时耽误了5个月。家里两处漏水，未获分文赔偿。物业几次维修，至今仍然漏水。

    媒体在调查中发现，渗漏、墙体发霉长毛、墙面开裂的现象在长春明珠内绝非个别现象。B24连体别墅居民高先生对房屋质量给生活带来的不便有着切肤之痛：“我从来没见过这样的房子，给我们的住宅保证书上，全部标明是优良、3A级的住宅，可地面两侧的高差竟能达到10厘米，门框和墙都是歪的，还到处漏水长毛。”在高先生家看到，很多墙面都贴上了白纸，纸下面是大大小小、五颜六色的霉点。“我实在修不起了，墙年年都刨，可毛该长还长、水该渗还渗。”问题还不仅于此，高先生家的墙面上还有不少裂缝。高先生展示了一份受该楼施工单位长春建工集团吉润建设股份有限公司委托，由长春市建筑工程质量检测中心出具的工程质量检测报告。报告称，该工程内、外墙裂缝问题，是受施工季节不当、工序衔接不当以及防裂措施不利等因素的影响。随着季节和温度的变化，在各种材料间产生了较大的温度应力，从而在不同材料的界面以及墙体的端部应力集中部位产生了裂缝。并指出，应采取稳妥的措施进行返修和维护，以恢复房屋的正常使用功能。

    2001年7月29日，B24、B27、B28等8名业主就四处漏水、墙面遍布裂缝、门窗推拉不开、室内结冰等问题联名致信王健林，对物业部门不厌其烦、不遗余力对业主房屋进行维修的行为表示感动，但更希望万达能对自己质次价高的房屋真正负起责任，予以退房并承担装修费用或房价打折，但至今仍没有得到任何答复。

    规划部门参与调解矛盾

    在长春明珠业主多次上访投诉后，7月26日晚，长春市规划局委托长春市规划设计院对长春明珠剩余未建土地重新做出了规划，并在长春明珠内贴出了《长春明珠居住区规划公示说明》。

    “说明”的内容如下：“自2004年4月以来，长春明珠居住区居民针对大连万达集团长春房地产有限公司在长春明珠居住区的建设过程中违背承诺、修改规划设计方案的行为多次提出异议，其中主要对大连万达集团长春房地产有限公司在长春明珠居住区一期工程建设中修改规划，未能实施建设原规划方案中确定的，如健康会馆、超市、老年活动中心等重要的配套公共服务设施，同时反映原承诺的居住区绿化指标并没有实现。长春市规划局在充分听取了长春明珠居住区居民所提出的意见和建议后，根据长春明珠居住区建设的实际情况，请大连万达集团长春房地产有限公司对长春明珠居住区规划设计方案进行了调整，将居民意见集中的一期工程中未建的配套公共服务设施在明珠居住区未建区域内具体落实，其中包括：健康会馆，建筑面积12800平方米，含4个室内标准网球场、室内标准游泳池、8道保龄球馆、台球馆、乒乓球馆、桑拿及美容美发；超市及社区图书馆，建筑面积11100平方米；老年活动中心，建筑面积4100平方米；社区医疗中心，建筑面积4100平方米；18班小学，建筑面积4932平方米；12班托幼，建筑面积2868平方米；小区公共绿地，规划小区公共绿地12.5平方米。”公示时间为7月27日至8月4日。

    整个长春明珠小区从2000年开始由西向东建设，建成部分约占小区的2/3.而在所附的规划图中，所有配套设施都集中设在了未建园区的东北角，这再一次引起了园区业主们的不满。业主代表们说：“我们要的是兑现购房时的原始规划，即便我们同意采取补救措施，也不会同意这样的方案。将配套设施全部规划在园区的东北角，西区居民需要穿越整个园区，走七八百米、甚至上千米才能到达会所，这样的规划根本没有考虑到业主使用是否方便。”7月27日早，50多名园区业主代表来到市规划局，要求取消公示和新规划。

    在与业主的见面会上，长春市规划局局长王洪顺表示，规划局已经意识到万达在落实配套设施方面的问题，停止了长春明珠下一期工程的规划审批。

    王洪顺局长承认，目前万达已建完工工程与原来的规划相比，已做了比较大的更改，几次更改都得到了长春市规划局的批准。万达是当年长春市招商引资的重点企业，也是第一家在长春落户的国内知名房地产公司。王局长说，当初之所以批准它，是考虑到了招商引资、软环境、企业的实际情况等诸多原因。

    鉴于长春明珠业主对公示规划方案的强烈不满，王洪顺局长代表长春市规划局决定，撤销公示方案，由长春明珠业主代表与规划设计人员一起重新共同拟定配套设施的补建方案，然后再找万达举行三方会谈。

    反应

    猜测与解释

    就万达为何会在长春明珠住宅地产项目中数次更改规划的做法，一些业内人士认为“万达的做法其实很好理解”，一位长春本地的房地产开发商如此解答，“万达刚进长春，就向市政府捐款1000万元，这笔钱他一定会从地产项目上赚回来。本来万达把利润点分摊在了100万平方米的园区上，可现在只拿到60多万平方米的土地使用权。要想减少损失、实现最初的利润计划，惟一办法就是增加现有园区的容积率，多盖住宅卖钱。开发商都想用这个法子，也许做不成，就看各自的胆量和本事了。”

    对于来自业主们越来越多的质疑，万达长春房地产公司的负责人只是表示，当初宣传存在失误，却未对具体问题发表任何意见。针对业主的维权行动，万达方面最近采取了回应措施，从7月16日开始，他们每晚在名人广场的电子显示屏上滚动播出“业主关心的问题答疑”。

    7月27日下午，经过数次联系，大连万达集团长春房地产有限公司副总经理张鹏力终于同意代表万达接受媒体采访。“我们并不想看到今天这样的局面，作为企业，我们也是逐渐走向成熟的，国家的法律法规也是如此。因为我们的土地使用面积减少了近1/3，我们这才调整规划。而国家法律并未禁止房地产开发企业的规划调整行为。”张鹏力说。

    在参与维权的数百名业主当中，所有人都是按照万达提供的原始规划图、园区立体模型选房付的款，很多人为了万达承诺的完备的医疗、健康、教育、商业配套设施，比长春市其他同等地段小区居民多付出了十几万元、二十几万元的购房款。就是在小区内部，也是房比三处，临近水景、会所的房屋售价要比其他区域每平方米高出几百元。对此，张鹏力表达了不同的看法：“影响产品定价的因素有很多，我们的房屋售价并非完全取决于房屋周围的景观和设施。”他称，长春明珠现在仍然十分热销，这是因为万达的品牌吸引力。张鹏力表示，万达要做的是一个品牌企业。要想成为一个品牌企业，必须要面对现实。长春明珠业主合理合法的要求，万达一定会满足。“对万达而言，诚信永远是第一位的。”

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