公司背景

    招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码A000024，B200024.

    招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业（交通运输及基础设施、地产、金融）之一的旗舰企业。招商局集团（简称招商局）是国家驻港大型企业集团，是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期。拥有总资产770亿元人民币，管理总资产已达人民币8149亿元，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中资企业之一，是中国民族企业参与世界竞争的重要力量。

    1872年，招商局创立。招商局是中国近代民族工商业的先驱和硕果仅存的百年民族企业，在中国近现代化进程中起到过重要推动作用。

    目前，招商局集团总部设在香港，列中国大型国有企业500强的第26位，同时被列为香港“四大中资企业”之一，业务主要分布于香港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新兴市场，形成了以招商局国际、华建中心、招商局物流等为代表的交通运输及相关基础设施建设、经营与服务业，以招商银行、招商证券为核心的金融业，以招商地产为旗舰的房地产业等三大核心产业，在国际工商界有着广泛影响。2007年是招商局成立135周年，也是集团取得标志性发展的一年，“新的再造工程”开局良好，集团盈利再创历史新高，利润总额近200亿元，净利润超100亿元。在盈利水平大幅提高的同时，集团盈利质量也持续改善，集团净资产利润率达23.73%，同比提高7.31个百分点；总资产报酬率达12.61%，同比提高3.88个百分点；成本费用利润率达69.71%，提高24.19个百分点。

    招商局的发展历史上有着无数的辉煌和创举。130余年来，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局，修建了中国第一条铁路等，开创了中国近代民族航运业和其它许多近代经济领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。1978年，招商局独资开发了享誉海内外的中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，并相继创办了中国第一家商业股份制银行——招商银行，中国第一家企业股份制保险公司——平安保险公司等，为中国改革开放事业探索提供了有益的经验。

    招商地产是中国“国资委”重点支持的5家央属地产企业之一，连续多年位列中国房地产上市企业综合实力TOP10前四位，在中国房地产品牌价值排名中位居10强，也是18家中国蓝筹地产企业之一。公司因积极倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产”等开发理念，成为中国房地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范，并因合理的产业结构布局所带来的丰厚经常性利润被业界誉为“最具抗风险能力的房地产开发商”。

    公司特色

    早在90年代中期，招商地产在全国多个中心城市开发了写字楼物业，这些楼盘中有的至今仍然是当地的标志性物业。北京的凯旋广场、招商局中心，上海的招商局广场、招商局大厦作为高级智能型写字楼，是当地的金融商业中心商厦群中至尊。

    进入新世纪，招商地产除了巩固深圳本地的市场外，加快了全国战略的进程，在全国主要城市获取了近300万平方米的土地，迎来全国战略第二次浪潮，基本形成了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区以及重庆、漳州等地区的“3+X”发展版图，并进一步实现业内的强强联合，与多个优秀的合作伙伴携手合作，共同创建多赢的格局。

    2006年，招商地产进入快速发展期，开发项目在全国全面开花。在延续2005年全国扩张战略的同时，2006年仅深圳大本营就有5个项目入市，而全国9大城市共有22个项目启动。产品覆盖北京、上海、广州、天津、南京、苏州、重庆等全国主要城市，总开工面积达170万平方米。招商地产在今年的产品线也特别丰富。推出的既有高端项目上海依云郡、深圳兰溪谷二期、招华·曦城，也有面向都市成功人士的深圳招商依山郡；既有大型成熟的居家型社区苏州依云水岸、深圳花园城三期，也有面向外籍及商务人士的高级租赁物业蛇口半山公寓；既有高档写字楼海运大厦，也有商业物业花园城ShoppingMall等。

    尤其值得一提的是，招商地产经常性盈利物业仍将占据一定的比重，收益稳步提升，这也是招商地产“产业地产”的一大特色。招商在整个蛇口片区将有大量商住物业推出市场，其中有真正尊享国际酒店式管理的泰格公寓、异域风情的餐饮总汇太子广场，还有花园城二期ShoppingMall等。总建筑面积7万多平方米的花园城ShoppingMall，迄今为止南山最大，将吸引南山区及深圳的消费人群。业内人士分析，在周边配套设施不断利好的影响下，蛇口片区的地产价值将被再度抬升，正在形成的新蛇口生活圈将成为引领深圳显赫生活的制高点。招商地产还表示，招商在广州番禺的项目将根据华南板块中“有居无业”的现状，参照蛇口模式，作出一些产业补充和配套的努力和尝试。

    地王故事

    重庆南岸

    2009下半年以来的全国各地地王频出，临近年末的土地市场仍毫不吝啬给业内带来意外消息。12月30日，重庆2009年的最后一拍将年内总价地王纪录刷新，招商地产间接持股50%股权的子公司誉越有限公司以50.0297亿元的总价，将位于南岸区弹子石组团地块收入囊中。

    起拍价成重庆史上最高，据了解，该地块位于重庆市南岸区弹子石组团G分区，紧邻南滨路，与江北城中央商务区及朝天门码头隔江相望。随着重庆50亿地王的诞生，曾经于2007年诞生过重庆总价地王的弹子石片区也再次走进了人们的视线。2007年11月19日，中海地产与香港九龙仓以总价75亿元、楼面价3260元/平方米联合竞得重庆弹子石CBD地王项目，项目总占地1500多亩。弹子石因其凸显的地理优势，已经吸引了龙湖、中海等知名开发商聚集。

    中国指数研究院西南分院分析师郭雨明分析称，该地块除了成为2009年重庆总价最高的地块外，也因其起拍价逾50亿元，成为了重庆史上起拍价最高的地块。郭雨明分析，该地块的楼面地价为3450元/平方米，比中海国际社区每平米多出400元，该地块成为近年来几块面积较大的地王中楼面单价最高的地块。

    目前位于弹子石的中海国际社区前期房源已经卖完，均价为6000元/平方米左右，后期房源据说要明年3月推出，而9月开盘的龙湖郦江卖到了8400元/平方米。

    从招商地产去年在土地市场的举动来看，一直保持着比较“稳健”的态势。根据相关资料显示，去年上半年，招商通过其子公司与北京一地产公司合作联合购地。12月，斥资近16亿元分别在成都和南京拿地。

    事实上，招商地产总经理林少斌1个多月前接受媒体采访时，就谈到近年来，招商地产仍然坚持积极、稳健的土地策略，“我们积极寻找合适的土地，但不会去拿地王。我们拿地基本的标准是：符合公司投资回报标准；具有一定的规模；未来具有一定的升值空间；符合我公司的产品特色，最好能发挥我们社区综合开发和绿色地产的优势”。

    由此看来，招商地产此次不惜重金在重庆拿下弹子石地块，也表明其对重庆市场的信心。“该地块的容积率决定了其核心业态只能做高层。”业内人士对这个地王的分析显得较为冷静，该人士称，与保利鸿恩寺地块不同的是，鸿恩寺地块的容积率为2.1，可以花园洋房、别墅为主，但招商弹子石地块的容积率为4.3.

    深圳宝安尖岗山

    上海新地王刚落槌，2009年9月10日深圳创下的单价地王又再次令人侧目。18874.64元/平方米的单价纪录，由招商地产与华侨城地产联手创造，其以5.3亿元拿下了深圳宝安尖岗山一块2.34万平方米居住用地。

    “加上这块地，我们在这个区域已有三块地了，对这块地我们是志在必得，希望能对这一片做区域性开发。”招商与华侨城地产的合资公司深圳招商华侨城投资有限公司（以下简称招华公司）冯晖向表示。

    另有招商地产某高层透露，今年刚好是招商和华侨城的合资公司成立五周年，两家公司自2003年合作以来，双方已经成功进行了三次合作，如果有合适的机会，还会再继续联手拿地开发。

    高价出击

    被招华公司拿下的尖岗地块位于宝安区新安与西乡交会处、广深高速旁的尖岗山地区，土地面积2.34万平方米，容积率为1.2，总建筑面积可达28080平方米，为纯居住用地。

    该地块原定于2009年9月4日竞拍，后延迟至9月10日。拍卖前，众多品牌开发商对地块都表示出关注，业内人士因而预计拍卖场面将会比较激烈。

    但是拍卖现场并没有如想象中充满火药味，反而有点略显冷清。参加竞买的发展商只有5家，分别是上海城峰置业、深圳红树西岸地产、深圳招华、金地、中信华南。

    从开发商来头可看出，除上海城峰置业有限公司让深圳地产界颇感陌生外，其余几家均为实力品牌开发商。

    该地块起拍价为3.8亿元，从一开始，招华公司即表现出志在必得的态势，竞争主要在招华与城峰之间展开，经过半小时27轮的角逐，招华公司最后以5.3亿元成交。

    此时，拍卖大厅电子显示牌上显示的每平方米楼面地价，令现场观众惊呼不已。后经专业人士测算，该地的楼面地价为18874.64元/平方米，地面地价22649.05元/平方米，而此前，深圳地价的最高保持者为天健地产在2007年拿下的福田保税区狭长地块，楼面地价为1.4万元/平方米。

    “招华拿下这块地可以进行成片开发，做成联排或者独栋别墅，由于有前期的大社区，其成本可以摊低。以1.88万元/平方米的楼面地价，其销售均价至少会在每3万元/平方米以上。”中原地产深港研究中心总监张伟如是分析。

    然而意外的是，虽然此次拍卖打破了深圳两年前的最高地价纪录，深圳地产界却坦然地接受了这个“地王”。

    深圳戴德梁行综合住宅服务助理董事胡瑜俭表示，“该块土地的成交价格尚算合理。”

    尽管这个地块对其他开发商有吸引力，但是由于面积太小，开发难度较大。因招商华侨城曾以较低地价拍得该片区其他地块，较有竞争优势。

    “这块地由招商华侨城拿下是最合适的，因为旁边就是他们开发的曦城项目，可以共享曦城的配套建设。而且以后肯定是别墅项目，回报率比较高。”深圳兰江地产副总裁杨大谷认为。

    大多数业内人士均认为深圳无地开发的窘境令不少开发商对任何土地都趋之若鹜，导致地价不断上涨，地价走高的同时，也暗示着深圳开发商对行业未来的预期在不断走高。

    有不具名业内人士称，如此地价，必将使现在已经异常高涨的房价再推向另一个高度，这种非理性的高地价与高房价都可能导致深圳房价进入新的调整阶段，呼吁开发商要谨慎进行土地储备。

    不过，在张伟看来却不尽然，“这一新的最高楼面地价本身并没有太大的代表性，对楼市和房价的影响有限。”

    光环背后

    2010年2月3日，南京市国土资源局官方网站挂出消息，称招商地产和九龙仓未在规定日期前履行栖霞区仙林新区地块出让的相关规定，决定取消两公司对地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿港元。

    “这块地在土地价格高峰时取得，地价相对较高。由于2008年房地产市场的急剧变化，开发销售该项目将面临较大的成本压力。”招商地产董事会秘书刘宁表示。她坦言，为了减少更大损失，虽然付出了2.45亿港元竞买保证金的代价，但双方股东在协商后决定主动放弃该地。这是招商地产对地王收回事件的首次回应。

    追溯至2007年的12月6日，招商地产控股子公司瑞嘉投资与九龙仓下属公司实创投资联手以24.1亿元拿下栖霞区仙林新区地块，双方各承担50%的地价款。

    和大多数在2007年踊跃拿地王的房企一样，招商地产看中的是2008年中国房地产市场的升值预期。但意想不到的是，进入2008年的房地产市场却急转直下，开发该项目，就意味着将面临较大的成本压力。

    于是，招商地产和当天同时拿下该片区另外3块土地的3家开发商选择了延后开工。南京市国土资源局透露的信息也显示，招商与九龙仓已主动放弃了栖霞区仙林新区地块的土地使用权。

    “我们认为该地块的开发暂不符合招商地产一向持续稳健推进全国布局的公司战略，双方股东决定放弃该地的使用权。”刘宁认为开发该地已无利润空间。

    刘宁表示，股东双方也预计到根据项目所在地国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的有关规定，该地块有被收回的可能，已交纳的土地竞买保证金存在不能收回的重大风险，因此也已做好保证金被没收的心理准备。

    在招商地产看来，南京地王是个惨痛的教训。在高价拿下栖霞区仙林新区地块后，2008年市场的变化令招商地产在土地市场的表现开始低调谨慎，一直到2009年下半年，招商地产才开始重启土地储备。

    但此时招商地产的土地战略，已发生了微妙的变化。今年1月份与云南城投的合作，印证了招商地产新商业模式的变化——与地方政府合作，获取大块土地进行园区开发。

    “招商地产要逐渐把商业模式清晰起来，大面积的纯住宅已不再是招商的战略，而是产居合一的区域开发模式。”刘宁表示。

    招商地产表示虽然还会通过土地拍卖市场去拿地，但由于土地市场上的竞争已近乎白热化，很容易出现高地价，因而招商地产将会谨慎面对拍卖地块。

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