公司背景

    北京北辰实业集团公司（以下简称“北辰集团”）成立于1990年8月8日，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心。北辰集团是国有独资企业，主营业务为房地产开发、会议展览、物业经营与管理及零售商业。

    1997年，北辰集团以优良资产组建北辰实业股份有限公司，在香港发行H股，2006年10月在上海证券交易所上市A股，成为国内第一家拥有A+H股地产类上市公司。目前，北辰集团拥有各类分公司、全资子公司、控股公司20余家，员工8500人，总资产169亿元。北辰集团秉承“打造品牌地产，争创一流会展”的经营理念，取得显著业绩。

    北辰房地产是全国第一批拥有一级资质的开发企业，在北京市房地产行业率先通过了ISO9002国际质量体系认证，涉足大型住宅小区、写字楼、公寓、别墅等物业形态开发。当时北京市政府为配合举办第十一届亚运会，委托北辰实业集团的前身建设一个具有酒店、会议、展览、写字楼、公寓及其他配套设施的商住兼具的项目——亚运村。

    亚运会结束后，北辰实业集团开始出租亚运村内各项物业及设施，开展物业投资和物业开发等经营工作。2006年10月，北辰实业回归A股，成为内地唯一一家同时在沪、港两地上市的房地产企业。

    在北京奥运会筹备和召开期间，北辰实业同样受到了眷顾，承担了“4个酒店、2个媒体村、2个中心（新闻中心及广播中心）、1个场馆”的奥运建设和接待服务任务，主要涉及国家会议中心及配套设施、奥运媒体村的建设任务、汇园公寓媒体村6栋公寓楼改造工程及4家奥运签约酒店。

    公司特色

    北辰集团位于绿色家园的奥运媒体村将用于北京奥运会。长岛澜桥、碧海方舟、长河玉墅、香山清琴等高档住宅项目获多项大奖。正在建设的北辰时代大厦，作为综合性智能商务大厦，建成后将成为京城北部地区的标志性建筑。首个竞标的温泉项目已全面启动。

    北辰集团作为北京市会展业的龙头企业，先后完成了第十一届亚运会、第六届远南残疾人运动会、第四次世界妇女大会及全国人大、政协会议等国际国内重大活动的接待服务任务。随着经营实力的提升，北辰会展及物业经营在业内及区域经济中的影响力不断扩大：北京国际会议中心在北京市大中型国际会议市场上的占有率高达75%，并于2006年首届中国（国际）会议经济发展高峰会上获得“中国十大会议中心奖”；五洲皇冠假日酒店客户满意度在洲际集团“皇冠”品牌酒店中位居第一；写字楼的出租价格一直在亚奥区域内起着“晴雨表”的作用；公寓推出的酒店式公寓产品概念在公寓租赁市场上引起很大的反响；公用设施公司被中国设备管理协会评为“全国设备管理优秀单位”；管理面积近300万平方米的信和、信诚两家物业管理公司双双获得国家一级资质。建设中的国家会议中心赛时是奥运会的主要场馆之一，赛后将成为以“国际先进、亚洲一流、国内最大”的国家会议中心为主体的高端商务建筑群。

    地王故事

    长沙新河

    2007年7月，北辰实业（601588.SH）制造了中国房地产市场上最轰动的一幕，以92亿元的天价获得长沙地块。今后10余年的时间里，北辰实业的命运或许将和长沙房地产市场紧紧连在一起。

    2007年7月24日上午10时，长沙新河三角洲经营性用地国土使用权进行公开拍卖，经过近1小时的竞价，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合竞拍，以92亿元价格拍得此地，溢出挂牌起始价（46.38亿）45.62亿元，将近翻了一番。新河三角洲也一举成为长沙新地王。

    长沙新河三角洲整体开发项目中的785198.96平方米（约1177.8亩）经营性用地国土使用权将进行公开拍卖。究竟花落谁家，一切答案即将揭晓，上午十时，红网将独家进行网上直播。

    新河三角洲开发建设总投资约120亿元，是长沙目前旧城改造史上规模最大、投资最多的项目。7月24日，该整体开发项目中的785198.96平方米（约1177.8亩）经营性用地国土使用权将进行公开拍卖，拍卖起始价格为46.38亿元人币。这也将是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商转让的首宗土地。

    本次竞拍共有四家公司参加，分别是北京北辰实业股份有限公司，北京城市开发集团有限责任公司，北京金融街建设开发公司，世纪金源集团。

    在竞拍开始前，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合报出的底价为66亿元，北京金融街建设开发公司报出底价为51亿元，世纪金源集团报价则为46.5亿元。三方全部参加现场竞拍。最终以北辰实业和北京城市开发集团成功竞得。

    北辰实业战略转型的首要目标是增加土地储备。北辰第一次通过公开招拍挂市场拿地是2006年4月。然而一年之后，北辰实业就创造迄今尚未被超越的长沙“天价地王”，并因此饱受质疑。停工、退地传闻一直包围着北辰，更被指策略失误。但客观上来说，北辰用了较长的时间对地块进行规划。

    北辰实业管理层称，北辰实业并没有把该地块当做地王，而是湘江浏阳河交汇之处，历史文化和生态资源极其宝贵的一块土地。

    按照地上可售建筑面积380万平方米计算，长沙项目的楼面地价仅为2421元/平方米。北辰董秘郭川曾表示，实现A股上市时，公司的综合负债率仅40%左右。即便拿下长沙地块，公司的综合负债率也只有58%左右。

    2006年、2007年、2008年北辰的主营业务收入分别为28.4亿元、39.9亿元、41.8亿元。毋庸置疑，北辰实业拥有较强的融资能力，发行公司债券、利用公司的持有型物业获得经营性物业抵押贷款。一位长期跟踪北辰的分析师认为，用接近3年主营业务收入总和的价格仅获得一个项目，对北辰实业影响巨大。尽管长沙地块平均地价较低，地块位置较好，用如此巨量的资金投入一个8至10年才能回收全部资金的项目，相当于将风险系于一地，而公司的战略布局将受地王牵制。在土地市场上，北辰也逐渐失去竞争力，退出地王竞争的行列。

    北辰实业表示并不拒绝其他企业以股权合作的形式和北辰共同开发长沙地块，以加快地价款回笼的速度。

    2009年年末，北辰实业长沙新河三角洲380万平方米的城市综合体“揭幕”，质疑人士认为，在未来1至2年内，该项目就算是按计划面市，也必然面临着定价难题。

    光环背后

    北辰实业拍下长沙地王，轰动一时后，地王变成了烫手的山芋。进入2008年，“退地”、“欠金”、“拖欠工期”等负面新闻就一直不断。

    2008年7月31日，北辰实业发表声明称：所谓“从长沙退地”完全是子虚乌有。公司自2007年7月24日中标长沙新河三角洲开发项目后，前期准备工作进展顺利。目前总体规划方案已基本完成，力争在2008年第四季度开始施工。

    该项目承建方长沙望城建设集团指挥现场施工的肖经理则表示，新河三角洲项目已经在2008年7月17日奠基开工，正式开始进行“三通一平”，现在各项工程进展有序。

    “没有退地，目前正在施工，还有拆迁没有做完，北辰的总体方案也在提交中。”长沙市国土资源局总经济师张君来也这样透露。

    此前有传言称，北辰在2007年开发商狂热拿地的情形下，高价接手天价地王项目，但今年全国土地市场成交量剧减，价格大幅下滑；北辰的股价也急剧缩水，其已无力支付巨额土地款；该地王项目周边楼盘也在跳水。凡此种种，昭示了北辰退出地王项目的可能性。

    传言并非完全是空穴来风。7月30日北辰实业公布2008年半年报显示，公司流动负债总计已达83.72亿元，而到8月底尚需支付地价余款22.08亿元。如何在短期内交付地价款成为北辰实业最急迫的问题。

    “外界传出北辰退地，也不是完全没有道理，毕竟房地产市场不景气，2008年上半年全国约10%的土地出现流标流拍情况，一些地方开发商宁可不要保证金，也要退地。”湖南某资深房地产人士如是说。

    有地产界人士认为，该地王项目推高了长沙房价。在中国“地王”所处的长沙市开福区，2008年商品住宅成交均价为4428元/平方米，同比涨幅达30%以上。

    “两个字‘造谣’，四个字‘胡说八道’。”于7月31日在香港举行的北辰实业中期业绩报告会上，北辰股份董事长贺江川愤怒地表示。昨日上午，国内某著名网站的房产频道头条突然挂出一组专题新闻，内容为“传言北辰放弃长沙‘地王’项目”，当日北辰实业股价大挫7.26%，收于6.77元。

    从项目拿地开始，“中国地王”开发商北辰实业一直因深陷资金困局而备受质疑，而项目进度亦因此受阻，北辰实业在破解资金困局的道路上挣扎前行。

    7月14日，北辰实业发布公告，称公司的17亿元公司债计划获得证监会批准。公司高管透露，17亿元资金除8亿元用于银行还贷外，其余将用作集团流动资金，而长沙新河三角洲项目将是此次资金投向重点。

    7月31日，北辰实业声明称，首开区规划设计开始启动，可行性研究报告和环境评估报告也已编制完成。北辰声称，长沙项目力争于2008年3季度完成住宅首开区的住宅方案设计，力争在2008年4季度开始施工。

    新河三角洲地王项目承建方肖经理表示，自17日开工以来，长沙北辰（北辰实业负责新河三角洲项目的项目公司）在资金支付上，像工程机械租金、人工费等都能按时到位。目前正在进行场内平整和垃圾清理，预计两个月可以完成。至于“三通一平”何时完成现在尚不清楚，“这个需要长沙北辰的积极配合”。

    “长沙市政府目前只将第一批土地使用权交付给我们，第二批土地尚未交付。”长沙北辰副总经理郭东星解释，按照协议北辰实业只有在2008年8月31日前付清全部地价款73.6亿元（北辰占股80%，需支付92亿元总价款的80%）之后，才能拿到整个地块的土地使用证，而完成“三通一平”也得等到全部土地拿到之后了。

    北辰实业方面称，已经支付土地出让金51.52亿元，如何在一个多月时间内尽快补上22.08亿元的欠款拿到第二批土地，已成为迫在眉睫的问题。

    然而，综观北辰实业财务数据，公司债的发行依然难掩公司在填补土地金支付和后期开发资金漏洞上的捉襟见肘。北辰实业2008年半年报显示，公司虽有货币资金36.44亿元，比年初增加55.75%。但短期借款、长期借款分别为21.25亿元和43.5亿元，公司流动负债总计已达83.72亿元。资产负债率攀升至62.69%，为近三年最高纪录。

    “长沙项目的土地款和前期开发费用是目前北辰实业的主要资金缺口所在。”长沙华盛集团副总裁黄雁鸣坦言，急于杀出京城的北辰实业在新河三角洲项目上沉淀过度，导致公司资产负债率水平大幅提升。

    “资金困难的确存在，但我们正在积极解决。”郭东星说，除了17亿元的公司债，北辰实业还拥有至少50亿元的银行授信贷款。而公司在北京的一些项目也开始销售，资金回笼加速。“比如奥运村项目，自2008年4月开盘来每月销售200多套，估计可以带来近10亿元现金流。”

    “公司2007年上半年和下半年经营活动现金净流量均为负值，主要是公司购买大量土地，特别是长沙项目支付了大量现金，其中项目公司注册资本0.8亿元，向母公司借款63.62亿元。”中央财经大学景小勇研究员分析，“2008年上半年，公司在没有大量购买土地的情况下经营活动现金净流量转为正数。同时公司取得大量借款并且发行公司债，公司资金较为充沛。”

    “长沙项目资金需求量巨大，长沙地区的房地产市场运营情况将直接影响到公司的未来效益。”景小勇同时指出北辰实业的命门。

    “这么高的地价，肯定会推动长沙房价快速上涨，将来不知道还有多少人买得起房。”一位在事业单位上班的长沙市民坦言，天价地王对于区域房价的影响不容小视，未来长沙房价高企应是意料中的事。

    一个不容忽视的现实是，在楼市遇冷的宏观大环境下，全国各地房价纷纷下滑，而长沙楼市不仅没有下降，还稳中有升。

    来自长沙市房产局的数据显示，2008年上半年长沙市商品住宅累计销售480.06万平方米，同比增长60%，已售商品房住宅均价为3650元/平方米。而去年同期长沙商品房住宅均价仅为3278元/平方米，涨幅达11.3%。特别是在中国“地王”所处的长沙市开福区，2008年商品住宅成交均价为4428元/平方米，涨幅达30%以上。

    “除了需求及材料价格上涨等因素，我认为最主要原因还是天价地王的拉动。”黄雁鸣直言不讳地指出。

    事实上，地王对长沙房价的潜在影响已经初步显现。早在北辰实业拿下“中国地王”后的2007年，与新河三角洲一路之隔的“湘江北尚”项目便将销售均价从7月的3850元/平方米上调至8月的4400元/平方米。

    而数百米开外、与地王同处湘江之滨的顺天黄金海岸项目负责人也表示，“中国地王”肯定会带来长沙房价的新一轮上涨，“我们项目三期的价格也准备由现在的4200元/平方米调到4500元/平方米～4600元/平方米”。该负责人同时透露，一年多来地王周边项目房价纷纷上扬，平均涨幅达数百元，而且影响范围越来越广。

    “一场地王梦，遍地伤心人。”地价与房价在肆意演绎互相推高的恶性循环的同时，也在深度刺痛着公众对房价攀升本已麻木的神经。

    “听说均价要到6000/平方米以上，不知道有多少人买得起。”家住新河三角洲项目旁边的刘先生表示，去年年末项目周边住房均价为3000多元，现在要涨到6000元以上，一年内要翻一倍，这个涨幅让人难以接受。

    “这种恶性循环会使房价形成由低而高的周期。”湖南大学建筑学院某教授指出，房价与地价的互相推高，加上“中国地王”的区域标杆性影响，必然促使市场对未来房价高企的预期在短时间内很难改变，而这对急欲置业的百姓来说，并非一个好消息。

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