公司背景

    华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造三核心主业，截至2009年中总资产额逾400亿元。

    公司特色

    与大举开发住宅楼盘的地产公司不同，华侨城集团的特色是开发具有娱乐、旅游、餐饮、休闲垂直服务的大型配套地产。

    2009年，随着越来越多的国际娱乐巨头如迪斯尼等纷纷进入中国市场，拓展主题公园项目，中国领先的主题公园开发商深圳华侨城集团也正在发力，积极筹划业务的扩张。

    据深圳华侨城控股股份有限公司董事长刘平春介绍，公司将把主题公园项目逐步拓展到中国主要城市以外的其他地方，比如更多的省会城市。

    自1989年11月旗下第一个主题公园“锦绣中华”在深圳投入运营后，华侨城在全国掀起了主题公园建设热。除锦绣中华以外，华侨城又成功开发了民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园项目。并在2008年提出将欢乐谷打造成一流的主题公园连锁项目。

    迄今为止，华侨城在全国的主要城市如深圳、北京、上海、武汉等地建成7座主题公园，另还有些主题公园正在建设之中。

    “我们将会把主题公园项目带到中国更多的城市。我们正在研究针对主要城市以外市场的主题公园项目，”刘平春说。

    过去的20年，中国大大小小的主题公园项目不计其数，据不完全统计，中国出现过大约2500个主题公园，这其中有70%是亏损的，有盈利的也只有10%。

    华侨城却创造了主题公园的奇迹。深圳欢乐谷开业11年以来，已经发展成为国内投资规模最大，设施最先进的现代主题公园，迄今为止共接待海内外游客近2500万人次，入园人数连续多年居国内第一，亚洲十强。

    欢乐谷连锁品牌也完成了北上北京，西入成都，东进上海的战略目标。正式形成“东西南北，欢乐中国”的全国布局。

    “文化就是品牌，文化就是竞争力。有了文化的个性，才有我们独有的优势和市场，”华侨城集团CEO兼总裁任克雷说。

    “融入中国特有的文化特色，这也是将华侨城和国外品牌如迪斯尼区分开的一个重要因素”，刘平春说。

    在进入中国香港市场几年后，迪斯尼又成功的拿到了进入上海市场的许可权。而有报道说时代华纳也在努力争取在北京开拓主题公园项目。

    “我们重视迪斯尼的进入，以及它带来的影响，但是我们欢迎它的到来，我们愿与迪斯尼共舞，”刘平春说到。

    在刘平春看来，华侨城的项目有其特别优势，“中国特色”。

    华侨城现在拥有1000多人的专业演出队伍，他们常年在其主题公园里循环演出具有中国特色的舞蹈或者情景剧，“连迪斯尼的高层都惊讶于我们在这方面的优势。”刘平春说。

    到现在为止，华侨城共有43部原创艺术表演系列，其中“东方霓裳”自2001年上映后成为最受欢迎的表演之一，因为游客爆满的原因，从2008年开始，“东方霓裳”不得不开始向游客收入场费，光是入场费去年就收了1000万元。

    无论是中国刺激内需，拉动消费的政策，还是国家最近发布的关于大力发展旅游业的指导意见，无一不说明中国正在成为世界上最重要的一个旅游市场。

    据世界旅游组织预测，2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地，每年将吸引国际游客1.4亿人次；美国经济研究事务所ERA的研究人员说，中国的主题公园“每年至少有1亿人次的潜力目前还未开发”。业内人士一致认为“差异化”是中国主题公园成功的不二法则。

    作为一家集地产，酒店开发，旅游产业为一体的大型国有企业，华侨城正致力于将业务开拓到文化产业领域，如演艺、美术馆、创意文化园等，并将其打造为一个中国领先的文化产业集团。

    华侨城集团一直遵循着“旅游+地产”的模式，也就是说在主题公园附近开发地产或者酒店项目，而现在这一模式有可能被打破。现在深圳华侨城附近又建成华夏艺术中心、何香凝美术馆、华侨城创意文化园等文化项目。

    另外公司也在积极开拓“文化+地产”的模式。比如刚刚投入运营的深圳东部华侨城，就是国内首家生态旅游项目，这一项目占地9平方公里，一投入运营就受到广泛的好评。据华侨城的相关负责人介绍，东部华侨城2007年7月试运营，到2009年8月为止，共接待了390万人次，带来收益高达35亿元。据估计，正式开业以后的4个月有望带来10亿元的收益。

    但是，无论集团业务如何拓展，主题公园仍然是“我们的主导产品，核心产品，”刘平春说。“主题公园具有强大的聚集效应，它能吸引大量的游客群。没有这样的游客群，我们的文化产业也不能发展起来。”

    地王故事

    上海苏河湾

    尽管房地产调控政策不断出台，国土资源部门打击囤地的力度不断加强，大型房企买地热情丝毫不减。全国“地王”仅3天后就再次在上海易主。

    2010年2月11日，上海闸北苏河湾地区推出的首幅地块最终以70.2亿元的总价被央企华侨城集团旗下华侨城A子公司上海天祥华侨城竞得，折合楼板价达52855元/平方米，超过了2月8日出让的黄浦区163地块的51821元/平方米。

    苏河湾1号地块竞买条件严格，保证金18.8亿元，保证金占底价比例高达40%。而根据之前土地出让惯例，保证金所占比重一般为10%左右，2月出让的外滩8-1地块以及黄浦163地块保证金所占比例更是只有5%。18.8亿元的保证金也仅仅次于255亿元亚运地王的20亿元保证金。而竞得人自出让合同签订之日起的15日内，必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50%。

    公开竞价前，有46家房企领取了出让文件，最终只有2家提出竞买申请。分别是盛高置业与百仕达控股组成的联合体和华侨城集团。

    整个上海“苏河湾”地区东起河南北路、南临苏州河、西近南北高架、北至海宁路，总面积约103.6公顷。“苏河湾”与南京路步行街最近的直线距离仅为650米左右，与陆家嘴金融中心最近的直线距离仅为1670米左右。1街坊位于“苏河湾”的东端，是苏州河滨河地区闸北段离陆家嘴金融中心最近的一个地块。1街坊东临河南北路，与南京路步行街不到千米。

    公告内容显示，苏河湾1号地块总面积约4.2万平方米，出让面积3.56万平方米，土地用途为公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地，容积率3.74，含保留优秀历史建筑和开发可建两部分，最受开发商看重的住宅比例占45%。

    由于当初苏河湾的拆迁成本惊人，地块挂牌起始价就已经高达47亿元，楼板价高达3.53万元/平方米。按照华侨城拿地成本，楼板价已达52855元/平方米，业内推测未来其公寓售价要在6.5万元以上。

    根据规划，该地块商业面积将建造酒店，并且地块内还包括历史保护建筑。因此出让文件中规定，竞买人必须有保留建筑保护、改造开发经验，同时还要有高档酒店的开发管理经验。地块出让文件对物业未来的运营也设置了较为苛刻的条件。华侨城2月11日表示，苏河湾项目是公司成立以来投资最大的单个项目，将打造一个能够代表华侨城综合开发水平的新地标。

    不单是华侨城，大型房企近期纷纷高价在全国拿地，显示出对未来趋势的乐观。

    就在2月11日同一天，中铁房产集团以总价28.06亿元在杭州拍走两块土地，两地块成交总价分别为16.50亿元和11.56亿元；楼面地价分别为1.17万元/平方米和8854元/平方米。

    此前的2月10日，万科以8.93亿元的价格竞得上海——迪士尼概念地块，该价格相比底价2.68亿元高出233%，据称该地块成为2009年以来溢价率最高的土地。2009年以来万科买地投入的资金已超过58亿元。

    武汉东湖景区

    2009年12月25日，2009年最大一宗土地——东湖景区及周边3167亩“巨无霸”地块招标，深圳华侨城集团旗下的武汉华侨城置业公司，以43亿元拿下该地块。深圳华侨城集团与东湖风景区管委会签署合作协议，投资40多亿元，兴建一个大型文化旅游综合性项目，融主题公园、都市娱乐、文化休闲、主题酒店等于一体。

    该地块也成为武汉的“新地王”，此前，中北路武重地块以35.02亿成为武汉“地王”。

    该宗地块由4块地组成，两块用于住宅开发，可建设139万平方米住宅；两块搞旅游开发，占地1869亩。

    此前，深圳华侨城集团与东湖风景区管委会签署合作协议，投资40多亿元，兴建一个大型文化旅游综合性项目，融主题公园、都市娱乐、文化休闲、主题酒店等于一体。2011年10月前，完成主体公园一期，实现试营业。其可与美国迪士尼乐园相媲美。

    光环背后

    2010年4月，《时代周报》刊登了题为《武汉华侨城开发东湖调查》的报道，并被凤凰网、新浪、搜狐等国内网站转载，且更换不同标题，包括“武汉华侨城拟填掉450亩东湖渔场”、“东湖生态恐恶化”等，引发了社会公众对于东湖及其生态保护的高度关注。

    东湖作为中国最大的城中湖，以秀丽的山水、丰富的植物、浓郁的荆楚风情和别致的园中园，成为武汉市最大的风景游览地，每年接待游客近400万人次。

    而华侨城集团在2009年末拿下了武汉东湖景区地块，并决定开发武汉东湖欢乐谷后，爆出填湖建项目的丑闻。

    4月2日，武汉东湖风景区管委会专门召开新闻发布会，否认“填湖开发”规划，称“一切程序合乎规定，且项目尚在规划中，不会出现破坏生态行为”。有客员说，“国土资源部每年的卫星照片检查没有发现东湖湖岸线发生变化，东湖的开发也是在保护的前提下进行的，这是华侨城许下的承诺，不会破坏东湖的山体水体”。他还代表东湖风景区表态：华侨城项目此前、以后的规划中不存在填湖，将来其他项目也不可能填湖。

    深圳华侨城控股股份有限公司副总裁吴斯远说：“武汉华侨城项目并不涉及东湖水面，公司在规划之初就提出‘不改变一寸东湖湖岸线、不占用一寸东湖湖面’的原则，填湖开发并不属实。”他表示：“尽管临近湖面的原东湖渔场450亩鱼塘纳入了项目用地范围，但此水域将保留并改造为一个免费向公众开放的滨湖休闲旅游公园，还要建设一些便于市民进入的旅游服务设施。”

    东湖项目的开发所引出的矛盾是土地开发与自然环境之间的矛盾。普通的百姓对开发商有着深深的不信任，这是源自于轰轰烈烈的地产大跃进使人们只看得到商业利益而忽视了环境所造成的。

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