公司背景

    金融街控股股份有限公司是一家以房地产开发为主的上市公司（股票简称“金融街”，代码“000402”），是北京金融街区域的独家开发商，致力于金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。

    公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。

    在十余年的发展中，金融街控股股份有限公司经历了由单纯土地开发转型为房地产开发并持有优质物业，由区域开发商转变为全国性的开发商过程，总资产由成立之初的2000万元增长到目前的112.19亿元，始终保持着高速发展的态势。同时公司确立了“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司持续、健康、稳定发展”的发展思路。

    目前，金融街控股股份有限公司有11家控股子公司，其中以房地产开发为主业的共有6家，分别为金融街重庆置业有限公司、金融街南昌置业有限公司、金融街惠州置业有限公司、金融街津门（天津）置业有限公司、金融街津塔（天津）置业有限公司、金融街（北京）置业有限公司。

    公司特色

    在金海湾发展高峰论坛上，金融街控股股份有限公司的常务副总经理高靓在接受访谈时说：“金融街控股相对于国内其它房地产开发商来说有一个非常明显的特点，那就是更擅长于区域性的整体大开发。”

    北京金融街原本南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，方圆不过1.18平方公里，但随着新的拓展计划获北京市政府批准，其将在原有的基础上向东、西、南拓展约1.41平方公里，使核心区域面积达到2.59平方公里。这将使金融街范围扩大一倍有余。

    对于1992年成立的金融街控股来说，这一扩展计划无疑是重大利好。同时，北京金融街里的各大金融机构，也对公司的增长有着一种天然支撑作用。

    由于证监会、保监会、央行等机构在金融街办公，并有众多银行、保险、电力、电信等巨头进驻，目前已有超过10家的外资银行中国总部在这里“安营扎寨”。全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用都集中在此，每天进出金融街的资金高达上万亿元。

    2008年以来，房地产市场萎靡，土地市场总体也随之呈现萧条的气氛。但相对较便宜的地价却刺激了大开发商入市抄底，大型房地产企业积极“攻城略地”。金融街保利地产、中粮地产等资金实力雄厚的大型房地产企业在这个寒冬看到了莫大的商机，表现出强烈的拿地欲望。

    业内人士分析，大型地产公司拿地，实际上说明大公司在开始利用资金、人脉资源等优势血拼市场，逼迫和压缩中小地产公司的未来发展空间。2008年下半年，金融街在北京地区积极拿地扩张的步伐有目共睹。9月22日金融街公告称，以90334.48万元收购复兴门项目。此项目位于西城区复兴门内西长安街南侧，规划用途为办公写字楼。项目用地面积为19799.3平方米，规划建筑面积约160000平方米。10月18日金融街发布公告，金融街控股股份有限公司与石开房地产联合以12.25亿元获得263402平方米土地使用权。该宗土地位于北京市石景山区衙门口地区，用地性质为居住、商业金融，占地面积263402.147平方米，规划建筑面积350742.33平方米。此外，7月份，金融街还出资34401万元收购德胜公司99%股权。

    金融街的竞争优势不仅体现于此，公司由于从事的商业地产受政策调控影响较小，收益相对稳定。2005年初，北京市出台了《关于促进首都金融产业发展的意见》，对于在京新设立或迁入的金融企业在置办公用房等方面给予一定的资金补贴，并享受税收减免、户口进京等优惠。该政策首先在金融街试点。

    除特殊政策之外，金融街的盈利模式将转为“商务房产开发销售+物业出租、经营”，相比于单纯的物业开发、销售，业绩波动性小。同时可以享受优质物业增值的好处。

    地王故事

    2007年1月16日，北京市土地整理储备中心宣布，金融街控股股份有限公司金属企业，北京金融街建设开发有限责任公司竞得亦庄“地王”——大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，成交价为15.8亿元。

    这是进入2007年以来，北京首块成交的公开出让地块。北京市土地整理储备中心的资料显示，本次挂牌出让的地块位于大兴区亦庄镇，东至天成花园东路，南至北环东路北红线和小羊坊中路北红线，西至京津塘高速路东红线，北至天成花园中街。地块规划建筑面积约为50.4万平方米，起始价约为15.8亿元。该地块于2006年12月30日下午3时收到了首次报价15.8亿元。结果，经过半个月再没有参与竞价者，最后，金融街建设成为惟一出价者，获得了该地块的国有土地使用权。按照此成交价计算，该地块的楼面价为3135元/平方米。

    据悉，该地块原为招标出让地块，北京市土地整理储备中心曾在2006年11月8日发布国有土地使用权出让招标公告，并定于2006年12月8日开标，但由于该项目未能达到法定的开标人数，按流标处理。同时，该项目用地改为挂牌出让方式。

    有购买招标文件的开发商透露，招标文件中要求开发商支付10亿元的拆迁补偿，以及拿地开发商被要求以每平方米两三千元的价格向回迁户出售超过10万平方米的住宅，成为阻碍众多开发商出手的重要原因。事实上，该地块是2006年上市土地中面积最大的地块。随着轨道交通的倾斜，这一区域将成为南城居民外迁的重要选择地点。总体看，亦庄要比北京市其他一些规划新城优势明显，“首先它是新城，是未来北京市发展的重点；其次，与其他新城以住宅为主相比，亦庄有产业园的优势，这是可持续发展的条件。”

    亦庄作为重要的产业基地，大量的外资企业进驻亦庄，带动了该区域对住宅的需求；但是根据现有的市场情况亦庄的住宅项目已经基本消化，未来供应量逐渐减少，而需求数量依然在逐渐增加。

    光环背后

    曾经拥有近2000万平方米的富足土地储备、地产业公认的绩优股金融街控股，曾遭遇过可开发面积不足100万平方米的尴尬境地。受土地储备不足引发的“多米诺骨牌”效应影响，连年挑着京城地产大旗的金融街只能在原有物业上做足功夫。这就意味着，在2006年后，金融街控股的主业将由土地的一级开发倾向于出租物业。

    尽管2003年至2006年每年的利润都过亿，但在2006年2月24日，金融街控股还是宣布了2002年8月以来的第二次增发募资计划。金融街控股公告称，为开发金融街B区，将增发不超过7600万股以募集资金8亿元。值得注意的是，在2002年8月，金融街就曾通过增发募集了4亿元。据此不难看出，资金问题依旧是金融街控股的一块儿心病。

    金融街当时投资的两项目总的建筑面积是22.8万平方米，总投资曾预计将达到24.6亿元。截至2003年12月31日，两项目已投资约8.7亿元。

    尽管面对数以亿计的资金缺口，但金融街控股董事会秘书许群峰还是信心十足。他表示，作为上市公司，他们优先考虑投资者的利益，所以优先考虑从股市中募集资金。他认为，没有房地产公司不向外借钱的，非上市公司自然向银行借。而作为上市公司，则多了一条融资路。

    资金紧张的问题，并不是最可怕的。业内人士指出，即使金融街控股能在2005年、2006年迎来收售高峰，但是，一旦在2007年后其土地储备后继乏力，届时利润增长点缺失，金融街控股的前景将不容乐观。

    于是，金融街控股现有土地储备量就成了大家关心的问题。当年规划时，金融街规划区域总占地面积103公顷，规划总建筑面积约300万平方米。尽管金融街控股董事会秘书许群峰接受采访时一再表示，房地产企业并不依赖土地储备，金融街更注重深度开发，但他也坦言，金融街控股在京的土地储备仅能开发100万平方米。参加过2月初金融街分析会的分析师更透露，金融街实际可开发已经不足100万平方米。这个数量相当其去年一年开发面积的一半左右。

    查阅金融街控股2003年报可发现，金融街2003年开发面积180万平方米，土地开发收入64272万元，比2002同期的78787万元减少18.43%；而房产开发收入78623万元，较2002年同期的12536万元增长527.18%。显然，随着金融街建设的日趋完善，掌握在金融街控股手中的土地储备不足正成为其发展的真正瓶颈。

    金融街控股原有的优势已成明日黄花，能否找到新的突破点就成为其生存关键。对此，许群峰表示，公司已经与其他公司合资在重庆成立了金融街重庆置业有限公司。通过该项目，公司在重庆拿地的洽谈工作目前还在继续。业内对房地产行业深有研究的深圳分析师透露，金融街控股计划在重庆拿2000亩到3000亩地，试图在重庆复制一个金融街，但目前还停留在洽谈阶段。

    遭遇发展瓶颈的金融街控股显然非常希望寻求机构投资者的支持。在金融街2003年业绩说明会上，其总经理刘世春曾表示公司将通过加强业界沟通，增大公司透明度来改变遭机构投资者冷遇的状况。但是由于对房地产上市公司的赢利能力产生怀疑，以往机构投资者还是选择远离这类股票。因此，金融街也不能例外。

    屋漏偏逢连阴雨。金融街控股主营业务目前集中于北京金融街的房地产开发，具有较高的盈利水平以及较低的市盈率和市净率。但奇怪的是，在公司前十大流通股股东中，没有一家证券投资基金和券商的身影。仅在十位以后的流通股股东出现了国内基金持股。也就是说，机构投资者冷落了金融街。

    正是出于对土地储备匮乏的恐惧，金融街于2008年分别购入美晟国际广场，复兴门项目以及石景山区衙门口地块，出手既快且准，与当时房地产业萧条的局面大相径庭，而舆论对金融街逆势频繁拿地的举动毁誉参半。

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