公司背景

    雅居乐地产控股有限公司（股票代码：3383）是崛起于华南地区的一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数和恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。

    公司特色

    雅居乐地产于1985年成立，现任的主席是陈卓林。其它董事局成员有陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南，他们都是兄弟，各有专长。而副主席陆倩芳女士已经完成西悉尼大学MBA学位，现为广州市房地产协会的副会长，她是陈卓林的夫人。

    该公司原本是在广东省中山市三乡镇经营一家家私厂，在1992年开始涉足房地产行业。经过多年的发展，该公司在中国内地有十多个房地产项目。集团下属房地产项目分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、南京、成都、西安、上海、重庆、沈阳、海南等全国十多个省市，广泛供应多类型物业，包括低密度住宅、洋房、商务写字楼、酒店等，满足不同层次的客户需求。

    地王故事

    2009年10月29日，广州举行第九次土地拍卖会，本次拍卖会推出的是原科学城地王KXC-F8-1-1地块，同时挂牌的还有位于广州旧机场的白云新城四幅商业金融地块。

    其中，最为引人瞩目的是科学城地王，包括有碧桂园、万科、中信、雅居乐、保利等巨头参与争夺该地块。最终，经过长达5个小时的101轮竞价大战，雅居乐以43.41亿元的总价成功夺得该地块，并成为科学城新地王。据现场消息，与雅居乐争夺到最后的是碧桂园，保利在第66轮的时候退出。

    资料显示，科学城地块位于广汕公路与大观路交汇处东南侧，地处未来的萝岗中心区，在2007年9月被广东中莱投资以44.75亿元的价位竞得，创下了广州土地拍卖总价纪录。但此后，在广州处理“虚假地王”过程，中莱因欠缴地价款，被广州国土局收回地块，并没收8000万元定金。

    此次出让，该地块面积由原来的471939平方米减至306812平方米，挂牌起始价为17.2亿元，按此计算，该地块的起始楼面均价约为5606元/平方米，而以雅居乐竞得土地的总价43.41亿元计算，该地块楼面价高达7074元/平方米。

    广州国土局资料显示，该地竞得单位必须在3个月内向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，方案获批后6个月内动工（打桩）建设，自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起计36个月内完成总开发建筑面积的50%以上，54个月内必须全部竣工并投入使用。

    拿地后不久，开发商雅居乐即表示，拟将该项目发展成为高档的综合型商住小区，主要针对广州市区及当地高端客户群，预计2010年可动工，最快2011年上市销售。

    由于雅居乐出价过高，当时甚至被戏称为“面粉贵过面包”。之后不久，雅居乐提出修改该地块原有规划，并准备将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，这相当于直接增高了15层。

    同时广州市开发区网站显示，该地块正以“KXC-F8-1-1地块”名义悄然进行“规划设计条件调整前公示”。

    “调整规划，直接带来的就是更改容积率。若高度拉高，这样的面积就会多很多。”一参与项目开发报建的广州知名开发商表示，容积率是高压线，一般很难修改容积率，在土地拍卖出让的时候，容积率就是规定好了的，这是政策不允许的，要么就是补交钱，多出的面积，就按照当初的地价去补。

    “天价‘地王’再改规划的目的，不是为了公共利益或是影响到其他建筑物，而是牟取更大利润。”著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，近期广州频繁出现“地王”改规划的现象，主要是因为地价过高，开发商拿地成本过大，投资风险增加。

    谢逸枫认为，广州科学城“‘地王’申请要求改规划”是出于市场风险、投资安全及开发利润上的考虑，地价基本上离房价差别不远，如果不增加可销售的面积，房企的利润有可能会严重亏损。另外是房企一贯追求利润最大化的关系，由于是“地王”，地价等成本过大，影响到开发商资金回收和房价的预期，并且考验开发商的资金链。

    尽管各方质疑雅居乐修改广州科学城地块原有规划是为了“牟取更大利润”，不过，雅居乐方面在采访时表示并非如此。

    “该块地只是楼高增加了，但容积率没有变化。”雅居乐有关负责人指出，规划和产品调整只是应市场需求而调整产品组合，更有效地利用土地，是企业很常规的操作，“可售建筑面积并没有增加，所以谈不上能多赚多少钱。”

    “规划局是批了我们增加楼高，但整体容积率还是小于等于2.0，也就是楼距会扩大，同时楼宇的数目也会减少一些。”该负责人透露。

    关于牟暴利的质疑，“整体可售的建筑面积并没有增加，以后是否能多赚钱，就要看楼价走势了，但项目调整规划的目的，肯定不是为了提高利润。”该负责人还表示，对于开发商而言，规划调整是很平常的事，“拿地时都是按照最高容积率来计算成本，但最后会根据报建情况调整建筑面积，而规划调整的范围也不会超过政府对容积率的限制。”

    据了解，该地块位于广州科学城，地块位置较好，用地面积306812平方米，容积率小于等于2.0，建筑面积约613624平方米。

    雅居乐相关人士表示，该项目主要是打造高中端的住宅，将报批项目的建筑高度拔高，是考虑到提高产品的品质，而且只是将楼距拉高、变大，这样高层景观将会更加开阔。该人士还表示，修改规划要先申报，进行公示，规划局批准才可以更改。

    广州市规划局相关人士表示，“此事须上报相关领导”。

    “目前中国房地产行业有着‘拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则，在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马，就是因为帮大量房地产商修改容积率，从中牟取私利。”著名房地产营销策划专家谢逸枫表示。

    “开发商更改规划是既得利益集团对公众权益最暴利的一种财富掠夺。”谢逸枫认为，开发商通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品，提高项目价值，获得更高的利润，如果项目能在未来两年上市，开盘售价就会随之提高。

    谢逸枫指出，随意更改地块规划或者是改变容积率，虽然增加可建设面积和销售面积提高了开发商的利润，但同时也有可能导致对自身项目的配套严重不足。此外，破坏了房地产行业“游戏规则”，形成牟取房地产暴利的“潜规则”。同时，可能催生“地王”的诞生，与中央一直贯彻主张打击“地王”的精神相违背。

    此外，他还指出，“通过更改规划提升项目品质，并最终提高售价还不是唯一的好处”。虽然有的房企没有更改容积率等硬性指标，只是提高了建筑的高度，但是按照程序规划部门必须公示30天，随后不管方案是否获得通过，都要走一套程序，这样一来，不如期开工也便有了合理的理由。“而开发周期拖得越长，开发商获得的土地溢价就越高，尤其对于‘不差钱’的开发商更是如此。虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改，但如果大规模的变动，势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。”谢逸枫称。

    光环背后

    近日，业界一则关于地产界华南五虎的“死亡预言”在疯狂流传。传言称，富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐这5家地产公司，至少有一家会在2010年“死掉”。据说这个预测并非一家之言，而是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。

    在当前风声鹤唳的楼市，这则传言显然更能触动大家的神经。而华南五虎中的雅居乐，目前正因为“摩根士丹利地产高管‘行贿门’”一事受牵连而负面缠身。这一带着猜疑性质事件的导火索直指向雅居乐在海南的地王项目——清水湾。

    2009年2月27日，媒体爆出摩根士丹利前中国房地产主管贿赂丑闻，而雅居乐2008年与大摩合作的海南项目，被指是引发调查的导火线。一时间，雅居乐成了怀疑的聚焦点，外界所说的行贿项目海南清水湾再次被解剖。

    北纬18°，世界上最美的一条纬度，它把夏威夷、迈阿密、加勒比海、巴厘岛……这些令都市人无限向往的度假胜地钻石般连接起来。清水湾，被誉为“海南最美的海岸线”之一，堪称中国最后的海岸自留国度。然而，这块风水宝地的开发过程却显得十分“难产”。

    由于上世纪90年代的海南地产泡沫，原本很美好的清水湾开发计划不幸夭折。当时景区内几乎没有农田，全部属于闲置用地，附近的村庄也少，开发起来相对简单。但很多企业交了定金圈地后就一走了之，开发之事便成了纸上谈兵。

    从此，一块原本计划做旅游度假区的清水湾土地经处置由政府无偿收回，变成由当地村民用来养虾的池塘。当时，清水湾虾塘数量几乎占陵水虾塘数量的2/3.2006年，国内众多开发商再次集中进驻海南跑马圈地，掀起海南掘金潮，清水湾才再次进入地产商们的视野。

    在房价一片“涨声”中，国内地产大鳄上演了一幕又一幕“跑马圈地”的资本大战，而雅居乐无疑是浓墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治县与雅居乐地产签订了建设清水湾协议书。根据协议，雅居乐将成片开发清水湾，总用地面积约1.5万亩，项目总投资130亿元人民币。据了解，这是雅居乐目前开发规模最大的项目。

    根据雅居乐公司的美好愿景，清水湾项目首期3年，完成项目基础设施和1个康体中心、2个顶级酒店建设，投资总额30亿元；第二期，6年内投资总额达到70亿元；第三期，9年内投资总额达到120亿元，把清水湾旅游开发项目建成具有世界一流水平和鲜明特色的综合旅游度假休闲中心。

    据了解，雅居乐清水湾地块分3次取得。2007年2月雅居乐以人民币10.18亿元，通过挂牌方式取得海南省陵水黎族自治县清水湾共12块土地合计450万平方米，总建筑面积约296万平方米。2008年3月，耗资9亿元买下附近占地290万平方米、建筑面积435万平方米的3幅地块。2008年6月6日，耗资5亿元将建筑面积255万平方米的2幅地块收入囊中。合计地价投入24.18亿元，楼面地价仅为245元/平方米，而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上。当时，大多数业内人士认为开发清水湾，雅居乐的利润是惊人的。然而，就在雅居乐规划好长达10年开发周期的美好蓝图，用了近3年时间基本完成清水湾地块圈地之后，整个地产行业开始面临过冬的危机。

    2007年，雅居乐显得有些激进。当年上半年雅居乐就拿地多达18幅，土地储备量比2006年年底时增长52%。那一年是中国楼价疯狂上涨的一年，同时也是雅居乐大规模圈地的一年。3月，4.76亿元购得佛山地皮，17.53亿元购得上海地皮；4月，4.3亿元购得重庆地皮；9月，8.52亿元投得番禺两块地皮，2.34亿元购得广东恩平市两幅土地使用权；12月，9.2亿元购得广州花都4块地皮。

    2008年年底，雅居乐主席陈卓林指出，集团现时持有3125万平方米的土地储备，是内地土地储备最多的地产公司，足够供集团未来8至10年的发展。

    但值得注意的是，虽然雅居乐土地规模在大幅增长，但其全年新增的土地平均楼面地价只有600多元/平方米。而就在全国楼市遭遇困难的2008年，资料显示，雅居乐项目的销售均价由2007年同期的5942元/平方米增加到8081元/平方米，反而增幅36%。业内人士认为，由于低价拿地，雅居乐旗下项目未来降价空间很大。2008年10月底，雅居乐开始试探性降价。而与此同时，雅居乐当年预期要开的11个楼盘，由于市场环境变化，仅开售4个项目。

    被称为海南地王的雅居乐清水湾无疑是其大手笔之作，这也将在很大程度上决定着雅居乐的资金命运。这块宣传中的“风水宝地”对雅居乐而言，是福还是祸还不能定论。不过，开发周期过长的清水湾在雅居乐手里显然也遭遇了难产。

    短短3年内，清水湾土地溢价已经相当可观。在业内人不解的猜疑声中，2008年7月4日晚间，雅居乐发布公告，已与美国投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）达成协议，将向后者出售海南清水湾综合度假社区发展项目30%的股权，代价为人民币52.8亿元。当时，雅居乐卖给摩根士丹利的价格是1800元/平方米。

    “卖地或出让股权，不失为地产商过冬的一种方法。雅居乐就是这么做的。”业内人士分析，雅居乐当时是遇到了资金困难。出让清水湾股权无疑是为了缓解其资金压力。2008年9月10日，雅居乐发布中报业绩公告，称公司上半年实现净利润44.3亿元，主要受出售海南清水湾项目30%权益带来41.4亿元所推动。

    然而，雅居乐清水湾的噩梦似乎并没有因此而结束。近日，市场传闻雅居乐海南清水湾项目是大摩中国房地产主管盖斯·彼得森（Garth Peterson）陷入“行贿门”的导火索。因为，该项目是彼得森离职前最后做成的一笔交易项目。虽然雅居乐方面极力澄清，但是资本市场上，股票仍然以暴跌21.7%还以颜色。“三亚经历过20世纪90年代的地产泡沫，类似摩根士丹利这样的投入，风险非常高，大摩已经被雅居乐清水湾项目套牢了。”从事房地产开发的一位行业研究员认为。

    就在雅居乐清水湾项目遭遇贿赂丑闻缠身的同时，其另一惠州外资投资项目面临被外资要求退还定金的危险，诚信和资金问题暴露无遗，身陷大摩“行贿门”传闻漩涡，雅居乐频频回购公司股票，有投资人士认为，雅居乐大举回购股份背后显现的正是对公司发展的焦虑。

    截至2008年末，雅居乐未付土地款总额5.16亿元，要获得现金来源，目前雅居乐只有靠销售。据统计，2009年1月销售6.5亿元，2月销售7.18亿元，销售业绩同比有所下降。

    “雅居乐清水湾毕竟有10年的开发周期，会不会烂尾谁也不敢打包票，有钱的话还是去买成熟小区。”一位来自齐齐哈尔的海南购房者坦言，三亚别墅建得太多，他很担心会步北海的后尘。10年前，他亲眼目睹北海银滩别墅没人买，后来变成猪圈。上世纪90年代的海南与北海很相似，而现在是海南的气候救了海南。不过他认为目前海南已经露出泡沫的苗头。一位海南当地人认为海南目前已经露出泡沫迹象，“晚上在海口看看小区的楼房有几单元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。

    然而，一位武汉的购房者认为海南再次出现泡沫的概率应当不大，当年那都是去投机的。现在很多人在三亚购房是满足自己消费，但他表示海南房价的确过高。

    “清水湾目前的均价8300元/平方米，而当年拿地的成本仅为245元/平方米。也就是说，这个项目的降价空间很大。而一旦遭遇市场不好或者资金困难，项目就有可能大幅降价。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为。

    近两年，雅居乐将投资重点由住宅转向旅游地产，在广东惠州及海南清水湾圈下大量土地，开发集酒店、住宅、高尔夫球场等于一体的旅游地产项目。清水湾项目和惠州项目均是关系雅居乐未来业绩的关键项目。旅游地产的未来对于地产商而言究竟是不是一个好的出路也不可知。富力海南公司营销副总经理余子健坦言，旅游地产对于地产商来说是一个全新的课题，也是一条在探索中的道路。

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