公司背景

    远洋地产成立于1993年，前身为原中远房地产开发有限公司。在2006年的时候远洋地产改制，由中远集团和中化集团两个世界500强共同打造成立了远洋地产重组后的远洋地产控股有限公司，新公司于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市。更于2008年3月获恒生指数有限公司纳入为恒生香港中资企业指数及恒生综合指数成分股之一。远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公司和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有47家项目/附属项目公司及3个项目部。

    发展历程

    1993年～1994年，业务探索期，中远集团成立全资子公司中远房地产开发公司。公司对房地产开发进行初步探索，依托中远集团资源通过对外投资获取价值。

    1995年～1996年，经营起步期，代表中远集团行使行业管理职能，管理中远集团在国内房地产企业投资和开发的项目。

    1997年～1998年，市场转型期，从国有非公司制企业，全方位向市场化转型。

    1999年～2001年，迅速扩张期，开发项目规模迅速扩大，并行开发了3个大型项目，初步树立品牌形象。

    2002年～2004年，成熟发展期，2002年公司改制，中化集团注资与中远集团各持公司50%股份。2003年再次改制，引进外资成为中外合资经营企业。

    2004年进行管理提升，建立科学、规范的企业内部管理流程和产品开发流程，成为一家战略明晰、机制健全、专业领先、具有敏锐市场意识和雄厚人力资源的房地产开发企业。

    2005年～2006年，跨越式发展期，2005年开启第二步发展战略。发展速度进一步加快，公司品牌向全国延展。

    2006年中远房地产开发有限公司更名远洋地产有限公司。中国重点经济区域布局基本形成。

    2007年至今，资本市场与产品市场联动2007年，公司推出全新标识和经过系统整理的品牌策略。远洋地产控股有限公司于当年9月在香港联合交易所主板上市，开启发展崭新一页。

    公司特色

    远洋地产是北京最大的房地产开发公司之一，拥有多元化的开发项目及投资物业组合。公司凭借丰富的市场经验和雄厚实力，将业务扩展至中国其它高速发展的地区，包括环渤海湾、长江三角洲和珠江三角洲地区。远洋地产在中国房地产行业有超过15年的经验，深入了解中国房地产市场。公司主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，在北京已经完成开发了8个优质物业项目。同时，远洋地产在北京市、天津市、辽宁省沈阳市、大连市、浙江省杭州市和广东省中山市等地拥有24个开发项目，分别处于不同开发阶段。凭借一贯优质的产品及专业到位的人性化服务，公司已经在北京、环渤海湾及珠三角洲地区树立了“远洋”品牌的知名度。

    地王故事

    全国“两会”刚一结束，北京的土地竞拍市场出现异常活跃的景象，在2010年3月15日的土地拍卖现场，中信以52.4亿元竞得大兴区亦庄地块，创下北京拍地最高总价。而另一家颇具实力的国企——远洋地产则以40.8亿元将望京地块收入囊中，拍出史上最高楼面价。

    经过保利、万科、中粮等14家开发商的激烈抢夺，历经一个小时的竞价，远洋地产最终以40.8亿元的总价竞得大望京村环境整治土地储备项目1号地。各商家之间的争夺战，将该楼面价迅速飙升至24066元/平方米，楼面单价超过了2009年保利竞得东风高井地块2.3万元/平方米，成为北京竞拍楼面地价新地王。

    荧灿地产副总顾辰天表示，当前望京平均楼面价已经达到了2.4万元/平方米，而今天拍出的大望京地块预计成房价格在3.5万元/平方米左右。由于该地块为大望京村推出的首宗地，后两宗地将在本月随后入市，这意味着今天的竞拍地价具有标杆性意义。

    据了解，望京由于生活配套设施完善、交通便利，受到外籍人士的青睐，当前它是韩国人最集中的聚集区。

    开发商购地热情高涨，房地产投资高速增长，京城新地王不断刷新，这势必推动楼价持续攀升。据北京市统计局最新数据显示，1～2月，北京四环以内期房均价突破3万元大关，达到31220元/平方米，而六环以外的房价也突破万元，达到每平方米1万余元。

    3月24日，远洋地产首次回应拿地王事宜。远洋地产认为，在政府加大保障性住房用地供应的政策下，纯商品房用地供应量会越来越小，高端纯商品房的地价高涨是必然的趋势。远洋地产表示，该地块价格偏高是市场公平竞争的结果，目前这块地的地价，与公司前期可行性研究报告的预期是一致的。远洋地产在北京常年参加土地的公开交易，但每一次参加，如果土地价格超出公司预期，肯定是不会盲目竞价。

    该地块处于新规划的大望京办公商务区，整体规划建设规模约150万平方米，规划中居住用地建设规模很小，只有20%左右。从布局来看，适合的高档居住用地在这个规划中，乃至整个北京的东北部城区，都是稀缺资源。公司很早就开始研究大望京项目规划，十分了解该地区的整体规划和功能定位，取得的1号地块，是唯一的纯住宅用地，自然环境和设计条件对住宅来讲最为优越。竞价前已完成该项目产品的设计研究和初步方案，定位是高端住宅，认为该地块值得获取。

    光环背后

    2008年11月，远洋地产斥资12亿元，在大连拿下了公司旗下红星项目余下49%的权益以及合作方另外两个住宅项目的全部股权，但同时，却被法国巴黎银行首次予以了减持评级。

    法国巴黎银行认为，远洋地产过于集中的土地储备在目前的市况下存在较高的经营风险，并且其2007年高价拿下的杭州地块也可能面临无利可图的困境。2007年9月底，恰好赶上内地房企IPO末班车的远洋地产成功登陆港交所，募集资金119亿港元。上市后仅仅一个月，手握大量现金的远洋地产开始出手，高价拿地。

    10月28日，杭州市公共资源交易中心，远洋地产与北京莱福建设有限公司联手力压香港地产公司九龙仓，以22.26亿元的高价拿下了当时杭州最引人注目的“杭一棉地块”，楼面价高达15588元/平方米，杭州新地王由此诞生。

    “远洋地产拿下该地块的时候，地块楼板价已经超过了周边楼盘的现售价了。”长三角地区一名业内人士当时获知远洋地产以如此高价拿下该地块后表示惊讶和不解。

    公开资料显示，“杭一棉”地块分为A、B地块两部分，东至京杭运河，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路，其中A地块出让面积为34116平方米，容积率不大于0.9；B地块出让面积为50953平米，容积率不大于2.2；出让的起始价为9.28亿元。

    虽然该地块毗邻京杭运河，面积非常大，容积率也不高，但是以高出底价近13亿元的价格拍出，还是出乎很多人的意料。而事实上，随着房地产市场调整的开始，当时已有不少市场人士开始认为远洋拿下该地块已经蕴含着不小的风险。

    “撇开拿地的楼面价在当时已高出地块周围楼盘的现售价不论，项目竣工后能否卖到现时的价格都是一个未知数。”鉴于当时楼市已经出现了调整的迹象，上述业内人士对该项目的销售表示忧虑，“虽然是2010年项目才竣工，但是有可能到时的售价比现在还要低。”

    “该项目即使不亏损，亦只能获得小额利润。”法国巴黎银行日前也作出了这样的判断，并给予远洋地产减持评级。远洋地产面临的困难或许还不只于此。

    根据远洋地产的公告披露，经过上市以来的一系列增加土地储备的动作，目前，远洋地产75%的土地储备都集中于环渤海地区，其中25%位于北京。

    “相对土地储备较为分散的全国性发展商而言，远洋面临的经营风险显然比较高。”法国巴黎银行对远洋地产过于集中的土地储备表示忧虑。

    此外，法国巴黎银行还认为，在此轮房市调整下的北京市场受到的冲击也不可忽视：“2008年前9月北京房产销售额及数量分别下跌了47%及56%，而住宅出售量对落成量的比率也由2007年的0.9倍下跌至0.7倍，这显示出北京市场正面临供过于求的问题。”

    因此，法国巴黎银行对远洋地产明年的销售情况并不乐观：“预测明年起远洋地产的平均售价将下跌25%，这将影响其盈利。”

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