公司背景

    保利地产前身为广州保利房地产开发公司，成立于1992年8月，原全资隶属于中国保利集团。而中国保利集团公司是经国务院批准，于1993年2月在曾经隶属于解放军总参谋部的保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。2002年成功改制，成为由保利集团控股的股份有限公司，是国家一级资质房地产开发企业，国资委重点扶持的央企之一，目前已在广州、北京、上海等地拥有26家控股公司。2006年7月31日，保利地产在上海证券交易所挂牌上市。

    1992年～2002年，是保利地产立足广州深度发展的十年。

    第一个五年，保利地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。

    第二个五年，保利地产确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位。开发了北京大厦、保利白云山庄，以及被国家建设部列为国家示范小区的保利花园等项目。

    此阶段，保利地产自1998年连续5年被评为“广州市房地产30强”，综合实力前10名；

    2000年～2002年，连续三年列广州市1000多家房地产企业前三强；

    同时，获国家建设部评定的销售“放心房”履行承诺企业；中国房地产协会和广州市房地产协会评定的“十佳品牌开发商”等荣誉。

    一系列荣誉伴随保利地产走过了最初的十年。而这十年的高速成长并不仅仅使保利地产成为广州房地产龙头企业，也为其布局全国的战略转型奠定了坚实的基础。

    2002年起，保利地产开始走出广州布局全国的宏伟篇章。

    2002年9月，实行股份制改革的保利地产，开始“立足广州，布局全国”的战略转型。仅三年，保利地产在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。初步形成以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局。2004年，保利地产跃居中国房地产十大品牌之列；2005年，进一步晋身中国房地产品牌价值五强。

    此阶段保利地产在全国各大城市独立开发有保利百合花园、保利国际广场以及武汉保利花园、沈阳保利花园、北京保利欣苑等项目，累计开发量达200多万平方米，总投资80多亿元。

    短短五年，保利地产达成普通企业需要近十年才能达成的目标。而其开疆拓土的速度及豪迈气势，使保利地产迎来了又一轮质的飞跃——上市。

    2006年7月31日，保利地产作为IPO重启后第一家获准发行上市的房地产企业，在上海证券交易所挂牌。上市一年后，截至2007年7月30日，保利地产的市值已达760.76亿元。销售收入超过100亿元，提前实现了公司的远景规划目标。

    2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”；2007年，在《2007中国房地产上市公司TOP10研究成果》中，上市不到一年的保利地产晋身综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。

    上市不到一年，资产翻番，这就是上市后，保利地产的扩张速度！

    公司特色

    近年来，保利地产的发展规划是以专注于中高档精品住宅为主，并在广州、上海、北京等重点城市推进标志性商业物业为辅。资料显示，保利水城地处广佛经济圈核心、佛山南海千灯湖畔，同佛山首家超五星级酒店保利洲际酒店、保利千灯湖一号公馆、佛山保利花园连为一体。其中，保利水城购物中心投资10亿元，总建筑面积40万平方米，采取只租不售的形式，目前已拥有佛山第一家超五星级影院——保利国际影城，第一家与日本同步的吉之岛MS综合店，第一家囊括CK、BOSS等高端品牌聚集的永盟百货等数百商家。

    地王故事

    2010年4月20日，随着拍卖师一声清脆的落槌，备受关注的中山市火炬开发区神涌村面积近百万平方米的商住地块最终名花有主。3家发展商齐上阵，而只有一家举牌应拍，最后，该地块以总价19亿元，合130.41万元/亩、楼面价1304元/平方米被保利地产收入囊中，成了中山2010年的总价地王。

    作为近年来中山最大的一块商住用地，该地片位于中山火炬开发区神涌村，在京珠高速以南，离京珠高速城区出口不远，南边紧临雅居乐凯茵新城，西邻南外环路，北邻博爱七路，地理位置优越。由于地块被广珠轻轨一分为二，总面积971312.10平方米，由18小块用地整合成5大块用地，所以该地片总价较高，竞拍条件严格。因此，竞拍前曾有不少业内人士预计有流拍的可能。

    据了解，共有3家开发商递交了竞买保证金并参与该地块的现场竞拍，当中以3号报价18.7亿元为竞买最低价，每次加价幅度为2000万元，每次公开挂牌转让不设保留价。当拍卖师第一次喊价时，“1”号的保利地产竞买人率先举牌竞拍，并以1.9亿价格将火炬开发区神涌村编号G15-10-9062的地块收入囊中。整个拍卖过程仅进行了短短的10分钟，气氛平静且紧张。对于此次拍卖，合富辉煌房地产珠海中山公司总经理杨光表示，按130.41万元/亩的价格来算，还是贵了一点。

    本次挂拍的地块不仅占地规模大，而且楼面价格远高于2009年中山市的总价地王，加上竞拍条件严格。所以当天的拍卖现场，参加竞拍的3家开发商均是外来开发商，分别是保利、万科、富力地产巨头。而中山本土房企雅居乐地产却被竞拍资格门槛拦在门外。“去年，敏捷地产南朗那地块拍成2300多亩成交价才6亿多，而此次拍卖的地块总价19亿元，面积为14000亩，总价有点高，只有有实力的发展商才能拿下。”中原地产中山公司总监植建军表示。

    根据竞拍条件要求，除了在拍卖之前交纳保证金人民币36700万元外，竞拍人在挂牌成交后，将分3期支付完毕，在签订《成交确认书》之日起，30天内支付总成交地价款的30%；180天内支付总成交地价款的40%；360天内将剩余地价款支付完毕。由此可见，成功竞拍的地产企业的实力显然不凡，只有中国排名前列的几个开发商才有开发资格。此外，有业内人士透露，在拍卖前期，保利地产曾打算与万科地产联合竞拍。据了解，本次土地转让是不接受自然人竞买，不接受联合竞投。

    据中山市规划局公布的火炬开发区神涌片区控制性详细规划显示，该片区的功能定位为火炬开发区南部的一个重要的以居住功能为主，配套完善的生活片区，规划居住用地面积111.76万平方米，人口规模约在2.9万人。

    合富辉煌房地产珠海中山公司总经理杨光表示，该地区地处京珠高速城区出口，预计楼盘的大部分的产品都为外来客源量身打造。随着交通路网的发展，商业配套的完善，作为新城的火炬开发区，与城区各区相比，将坐享更多的发展优势，因为未来几年的发展前景看好，将吸引更多广州、深圳、珠海客户的青睐。他指出，中山楼市又会多一个达到“造城”规模的楼盘，至于是否会与周边的凯茵新城等楼盘形成竞争关系，主要看开发商的开发风格。

    对此，中原地产中山公司的植建军表示，以目前的市场情况分析，该地块适合开发一些复合型的产品，在未来的2～3年，开发区这一板块的潜力将日渐显现。

    近年来，从中山市土地市场的情况来看，外来大型开发商凭借抢地的强烈愿望及雄厚的资金实力，频频出手抢地，搅热中山的市场。如合生创展、时代地代、中海地产、中国奥远、万科地产等外来大型开发商，目前在中山已占据了一定的土地，中山渐渐成为外来资本的主战场。

    是什么吸引了这么多的外来大型开发商到中山投资创业？业内人士李先生透露，从2009年开始，中山土地市场就开始重新活跃起来。外来大型开发商之所以青睐在中山拿地，是看中了中山市场的稳定性。另外，相对于一线城市，中山目前在珠三角仍处于价值洼地，可开发土地多而不贵，在土地成本比较低的情况下，未来的土地市场的价格肯定还会上升。同时，外来大型地产巨头的进驻，对中山楼市推波助澜的同时，还将带来一些全新的观念和方法。

    光环背后

    虽然“地王央企造”的标签如今贴满神州大地，但不到3个月的时间横扫五城“地王”，今年至今已砸下130亿元在全国圈地，保利地产俨然已经成为“央企疯狂”大片的领衔主演之一。

    然而，与在全国攻城掠地的气魄相比，保利在广州金沙洲两块地王“两年大限”已到，却仍然荒草萋萋，“囤而不建”已成事实。

    “投资有风险，举牌须谨慎。”2009年9月9日，当南京河西金沙江地块从底价8.5亿元被叫到13亿元的时候，南京市国土局的拍卖师忍不住发出提醒。然而换来的只是一阵哄笑，疯狂继续：经过150轮举牌鏖战，保利地产以15.92亿元的“天价”拿下了南京新地王。再过两天，就是保利地产夺得广州金沙洲两块“地王”整整两周年的日子。可是至今保利金沙洲两个“地王”仍然没有开工迹象。

    保利出手的南京“新地王”，溢价幅度超过87%，楼面地价更是高达每平方米7553元/平方米，双双创下2009年南京住宅类用地的新高。这已经是自2009年6月25日以来，保利地产拿下的第五个“地王”。

    6月25日，保利地产以38.1亿元的高价夺得重庆鸿恩寺地块；7月6日，保利地产又以16.3亿元拿下了北京大兴黄村新城北区2号地，击败万科、金地等多家地产商；7月24日，保利地产斥资12.2亿元拿下成都领事馆地块，成为成都2009年新“地王”；8月5日，保利地产又以19.9亿元拿下苏州位于独墅湖板块30万平方米住宅用地，成就了苏州近年的“地王”。

    据不完全统计，2009年以来，保利地产已经砸下130多亿元，在北京、沈阳、佛山、天津等多个城市大肆圈地，新增土地储备近400万平方米。

    保利房地产集团董事会秘书岳勇坚在接受媒体采访时曾指出：没有雄厚土地储备，就没法保持稳健增长的发展态势。这显然代表了保利地产对“拿地”的态度。

    2009年6月，保利高层在一次与券商投资交流中曾透露，今年的规划是拿出80亿元～100亿元拿地。但第三季度还没结束，其买地资金已经高达130亿元。业内预测，下半年保利还将继续拿地。

    截至2008年底，保利地产可结算资源1828万平方米，位于十大上市房企土地储备首位。加之的新增部分，其土地储备超过2000万平方米，已经超过万科，而且在地块的区域分布上以及拿地的气势上，保利都优于万科，被坊间称为2009年“新地王”。

    尽管保利在金沙洲的“老地王”已经过了“两年大限”仍没动工，但并不妨碍其在土地市场上高歌猛进，因为它可以得到地方政府的“优待”。

    2007年9月11日，保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米。至今两年限期已过，这两个“地王”仍然在“晒太阳”，没有动工迹象。

    广州市国土局却对这种“违约行为”作出了“暂缓处理”的决定。

    保利地产并不缺钱。2008年，保利地产实现销售收入155亿元，同比增20%，实现净利润22.4亿元，同比增长50%；今年1～7月保利地产实现签约金额244.63亿元，同比增长142.66%。

    有了地方政府的“优待”，保利自然敢于在土地市场上继续大胆拿地。

    同时，保利地产在资本市场上也在不停地“圈钱”。2006年，保利首发上市融资20亿元；2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；2009年5月21日，保利地产发布公告称，80亿元的定向增发计划获证监会审核通过；6月12日，保利香港成功配售股票2.3亿股，净筹资约7.76亿港元。

    充足的资金让保利拿地充满底气。即使在市场低迷的2008年，保利也新增土地储备594万平方米。在2009年国内各地的土地拍卖市场上，都活跃着保利地产的身影。

    “我们是想用时间换空间。”保利房地产集团董事会秘书岳勇坚在接受媒体采访时透露，以2008年的销售价格，金沙洲地王项目开发不能盈利。而2009年市场逐渐回暖，此项目各项手续正在办理之中，不久就会启动。显然，保利地产并非没有能力开发此项目，而是在等待时机开发。

    2009年7月16日，广州国土房管局又推出了两块金沙洲土地，保利以8.5亿元又把其中一块收入囊中，折合楼面地价5534元/平方米。至此，保利地产在金沙洲拥有5幅地块，总建筑面积接近76万平方米，成为金沙洲地区最大的“地主”。

    一位业内人士透露，保利把这次拿地称为“保卫战”，如果自己低价取得，就可以摊薄原来高价拿地的成本；而一旦被其他开发商以高于原来拿地时的价格夺走，也可以让自己的老地王地块解套。

    金沙洲地王项目似乎可以成为“囤而不建”屡禁不止的缩影，而对“囤而不建”的“优待”，更会纵容企业在土地市场上的进一步疯狂。

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