公司背景

    你是否见过这样的绝世场景？一只受伤的狼，站在陡峭的山崖上，前面是万丈深渊，后面是异类的追杀，只能冒死跃过万丈深渊，才能有生存的希望。

    月亮升起，寒光一束。

    幽幽深谷中，传来狼的哀嚎，是一种发泄，是一种求助，还是一种宣告？

    有一段时间，人们把他忘了。他，孙宏斌，曾经是联想集团的二把手，在事业做得正红火时，突然铃铛入狱。

    1963年，孙宏斌出生于山西临邑。1988年，孙宏斌清华大学硕士毕业，同年进入联想，2年后孙宏斌成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外18家分公司的业务。

    孙宏斌确实有热情有蛮劲，使他赢得了联想一把手柳传志对他的信任。多年以后柳传志这样评价孙宏斌的功绩：“从1989年10月份起，企业部建立了13个独资分公司，营业额据报达到了2400万元。在解决干部的配备问题上，他们有创新思想，敢于引进有能力的人，这对于我们有震动，有思想突破。”

    在不到两年的时间里，孙宏斌的职位和权力迅速飚升。他从普通员工变成了主任经理，1990年他被破格提拔为联想集团企业发展部的经理，主管范围包括在全国各地开辟的18家分公司。

    那时是联想发展的关键时期，联想一把手柳传志正在香港筹备香港联想。孙宏斌凭借自己的业绩和柳传志对他的信任，逐渐拥有了自己的权威。孙宏斌居然办了一份《联想企业报》，而且在这份报纸的头版突出企业部的纲领：“企业部的利益高于一切！”

    孙宏斌想干什么？孙宏斌做法让很多人不满。而且孙宏斌手下的人都很年轻，铁板一块，非常抱团儿，按照柳传志的定性，孙宏斌已经有搞“帮会”的嫌疑。

    不仅如此，在一把手已经觉察到二把手孙宏斌不寻常的举动的同时，孙宏斌的属下们甚至多次放言要将公司的款卷走。

    尽管柳传志是一个爱才之人，并且孙宏斌的才华更是被他所看重，但是联想元老们“孙宏斌权力太大，结党营私，分裂联想，联想要失控！”的告急信还是让柳传志震惊。

    1990年，西山宾馆召开了一次联想高层会议。会议气氛凝重。

    在一次会议上，孙宏斌的下属在会上公开顶撞了柳传志：“柳总，我们不是‘帮会’，我们是现代化管理。”

    柳传志要孙宏斌作出选择：要柳传志还是要“青瓜蛋子”。

    孙宏斌说：“我要‘青瓜蛋子’”。

    孙宏斌因挪用公款被警方逮捕，1992年8月22日，在海淀看守所经过漫长的27个月后，孙宏斌接到了刑事判决书，他被判处有期徒刑5年，罪名是挪用公款13万元。

    1994年初，孙宏斌被北京市中级人民法院裁定减刑1年零2个月，1994年3月27日刑满释放。

    2003年，孙宏斌向北京市海淀区人民法院提出申诉，要求撤销原判决，改判无罪。

    2003年10月22日下午，孙宏斌收到海淀区人民法院刑事判决书，撤销1992年8月22日判决，改判孙宏斌无罪。

    从天堂掉到地狱是什么感觉？只有亲历者才能说明白。

    他想了什么，不知道。但是他出狱后的所作所为，有目共睹。

    1994年3月19日，还有18天即将出狱的孙宏斌，借狱警托他到北京买东西的机会，专门去向柳传志道歉。

    1994年，孙宏斌急需要用钱，柳传志出手借给他50万元。1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。1998年，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。

    2002年10月，顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限公司共同组建新公司，开发天津翡翠城项目；

    2003年，顺驰进入北京，并开始了全国扩张战略；

    2004年，胡润百富榜中，孙宏斌以13亿元资产位列第91位；

    2006年，孙宏斌3月复出，并开始收缩顺驰战线；

    2006年10月，路劲基建以4.45亿港币认购顺驰中国49%的股权，其项目主要在北京、武汉、郑州、青岛等国内八个主要城市；2006年11月，路劲基建以3.7亿元人民币收购顺驰在江苏省苏州市凤凰城项目公司全部股权；2007年1月，路劲基建以13亿港元收购顺驰40%股权。目前路劲基建持有顺驰中国94.74%的股权。

    一只受伤的狼，终于一跃跨过了悬崖，得到了重新争霸狼王的机会。黑夜似乎已经过去，黎明来了，但是随之而来的依然是黑夜，一个悬崖越过去了，但是谁主明天？

    在1994年至2003年期间，顺驰在孙宏斌的掌控下已经由一个默默无闻的二手房中介公司蜕变成一个颇具实力的房地产开发商。

    完成原始积累后，孙宏斌开始有了他更伟大的商业计划。天津，已经不能满足他的发展空间，他希望自己的商业领地迅速拓展到全国。

    孙宏斌认为一个城市应该能支撑一个50亿元～80亿元年销售额的地产公司。2003年，他计划顺驰销售额要达到40亿元，中长期战略是要做全国第一，甚至要超过万科的王石，当河北顺驰以5.97亿元于2003年9月拿下其在石家庄的第一块开发用地时，这是孙宏斌在公开场合正式挑战中国地产界销售冠军“万科”董事长王石的第一次行动。

    5.9亿元在苏州拍得开发用地300亩，6.5亿元在南京拍得开发用地，当顺驰2003年12月再次以9.05亿元在北京大兴拍得开发用地600亩时，当时的中国地产界对孙宏斌和顺驰无不刮目相看。

    “顺驰将在3年内超过万科，成为行业第一”、“1000亿元的房地产公司是什么样”等宏伟的高速扩张计划都是在2003年—2005年之间孕育而生的。期间，万科董事长王石也曾当面提醒孙宏斌“顺驰不可能这么快超过万科”，孙宏斌意味深长地说“我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧”。

    传言四起

    自从孙宏斌公开和王石“叫板”之后，顺驰上上下下摩拳擦掌，都憋足了劲儿要迅速超过万科。也正是在此后，顺驰开始大规模的全国拿地，尤其是在有万科参加的拍卖会上，顺驰的人一直采取不计后果地和万科“死磕”。一个曾经未得到证实的传闻更是将顺驰与万科之间的PK演绎得出神入化：万科在无锡准备开发一块地，规划方案都已经一改再改，可是2004年1月6日，顺驰还是在拍卖会上硬从万科手里“抢”走了这块地的开发权，听说事后万科有人哭了。

    由于顺驰多次在拍卖会上拍走万科早已期望的开发用地，万科董事长王石对“信念的偏执创造奇迹”的孙宏斌也得重新审视。

    王石说：“我们事前曾提出和顺驰联合开发。”从顺驰拒绝和万科联合开发无锡太湖新城项目这一点看，万科是想用联合开发的形式避免“两败俱伤”。

    孙宏斌说：“历史是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的。”

    疯了，疯了！

    一块当时预估价格才6亿元的地块，顺驰以9.05亿元拿到手！

    孙宏斌认为，战略性进入一个城市的时候，需要有战略性的眼光和战略性的魄力！现在牺牲一些利润是为了明天赚取更大的利润。

    “付款的时间和方式比地价更重要”，孙宏斌认为“像北京大兴这个项目，虽然地价看起来高，但是我们首期付全款的30%就可以了，18个月后才需要再付30%，剩下的40%在两年之后才需要彻底付清，所以地贵有贵的道理。”

    2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区开发用地时，一位地产界领军人物更是在一次业内的聚会上毫不客气地指出：“不是顺驰‘疯了’，就是市场‘疯了’”。

    在孙宏斌战略思想主导下，顺驰开始在全国重要城市大规模拿地。

    顺驰大规模拿地的后果直接导致其银行贷款数量迅速增加，给供应商、建筑商的款被一拖再拖，据接近孙宏斌的业内人士透露，截止到2006年底顺驰所需要支付的各种费用已经庞大到必须有新的战略投资者介入才能保证顺驰的存在。

    孙宏斌第一次上市失败发生在2004年。当年，顺驰雄心勃勃，要挑战老大万科。但在准备上市时，逢宏观调控而不了了之，最终公司因扩张过速遭遇资金链断裂。

    2007年底，失败后的孙宏斌东山再起，准备带领融创（原顺弛）上市，并引入战略投资者雷曼兄弟，未曾想全球金融危机呼啸而来，雷曼兄弟自身难保。孙宏斌的上市计划再遭搁浅。

    2009年12月2日，孙宏斌第三次冲击香港资本市场，携旗下融创中国举行投资者推介会，准备借恒大与龙湖的东风，一举跃龙门，结果再次无功而返。

    融创重启IPO，应该是在2010年5月之前。这一次暂停上市是因为路演期间遭遇政策调控，香港股市一直在下跌，投资者对中国未来房地产市场热情下降所致。

    孙宏斌这回又押错了宝，他主推的融创特色是低负债率，这根本无法打动投资者。

    据有关人士分析，融创2010年再冲上市，仍有四大困难：第一，明年一季度之后房地产将进行政策密集调控期；第二，投资者对房地产泡沫担心加重，估值会大降，第三，香港恒生指数本身面临考验；第四，会有更多企业排队赴港上市，融创面临的竞争加剧。

    一只受过伤的狼，一只受过伤又没有任何退路的狼，一般只想从悬崖的一边越到悬崖的另一边。头顶是一片天空，流浪的天空，流浪是自由的，流浪却不是狼的天性。

    地王的故事，就是狼王的故事。

    孙宏斌语录：

    资金只是问题的表象、资金并不是最重要的。

    对不重视现金流零容忍。

    有了判断你就要行动，就要坚决执行，否则要战略做什么？

    对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的。

    老是那几个人在说话，他们说完了好像行业的大事就定了——他们代表了昨天，能代表明天吗？

    顺驰从2005年开始有了不小的资金缺口，我们一直寄希望能够用私募的钱来补上这个缺口。如果不是等着私募的钱，顺驰的调整会更早一些，也会更主动一些。这是我的失误。在这种情况下的私募，只能是我为鱼肉，人为刀俎。

    我们可能超不过（万科），但是你（王石）总得让我们有理想吧。

    如果做企业没有困难的话，那肯定是一个平庸的企业。真正经营企业的人，要有一种理念：有困难我们要克服；没有困难，我们创造困难，以便于下一步去征服它。

    我不觉得“赌”是个不好的词，市场有很多不确定性，你不可能百分之百地把握市场，有三成的把握你就可以判断了，这就是一种“赌”。

    公司特色

    融创立足于综合房地产开发，注重企业的可持续发展，始终以满足消费者需求为导向，做市场及消费者最需要的产品。企业经过多年的快速稳健发展，凭借扎实的企业综合能力和项目操作水平，在天津、重庆、北京、无锡等地操作多个大型地产项目，获得了良好的销售业绩和客户口碑。

    融创所操作的项目不仅在天津占领高端市场的领先优势，而且对所进入城市的市场格局形成强烈冲击，占有了较大的市场份额，同时得到了社会各界的高度认可。企业以优秀的核心价值观和企业文化、具有竞争优势的战略和强势的执行力，打造自身的核心竞争力，在房地产开发领域具有明显的竞争优势。

    地王故事

    2010年3月12日，在与万科、招商、华润、中建的争夺中，融创以17.8亿元的总价成功竞得编号为津南怀（挂）2010-029的天津兴业里地块，比底价13.95亿元高出16.8%，一举成为天津单价地王的新得主。这也是时隔一年多融创再次出现在土地拍卖市场上。

    资料显示，该地块位于南开区怀安环路南北两侧，东至规划路，南至规划路，西至三潭路，北至现状空地（以挂牌文件附图为准）。该地块大部分地上建筑物已拆除，未拆地上建筑物将于2010年3月31日前完成拆迁。

    据悉，该地块规划用地性质为住宅、经营性公建，土地用途为住宅用地、商服用地，土地出让面积70633.1平方米。总建筑面积不大于171000平方米（包括阳台、阁楼及配套公建），其中B地块地上总建筑面积不大于53400平方米，包含经营性公建约7400平方米；C地块地上总建筑面积不大于117600平方米，包含经营性公建约20600平方米；起始价为139500万元。

    融创本次竞得天津地块的时机，恰恰与稍早前“融创重启上市”的传闻时机吻合，2月份，有接近融创的消息人士指，融创正在积极准备补充财务资料，并最快可在2010年4月的资本市场再次亮相。2009年底一度有望登陆资本市场的融创在预定挂牌日期的前四天突然宣布终止IPO，让市场人士惊讶不已，这已是融创第三次传出的上市计划。

    截至目前，融创在天津、北京、重庆、无锡及苏州5个城市已经发展了11个项目，包括已竣工物业、发展中物业及持作未来发展的物业，总地盘面积约为453万平方米，持有土地储备约595.5万平方米，公司负债率保持在40%以下的水平。

    这次重启上市与其天津拿地的时机巧合，让人不得不猜疑，这是融创在为其最新一轮的上市计划做铺垫——尽管在2009年年底披露了25.31亿元短期借贷背景下，融创此举多少显得有些激进。

    “地王”效应——周边房价看涨

    “一两周内市场肯定会有反应，不论成交量还是价格都会大幅提升。”天津我爱我家地产企划经理陈萌坦言，兴业里地块的二手房价肯定会受到此次拍卖影响大幅提升。“从2009年11月美湖里拆迁开始，三潭东里、兴业里等区域二手房就开始上涨，今年春节后更是普遍出现签单后坐地涨价的现象。这次兴业里地块拍卖单价成新地王的消息肯定会迅速推高周边二手房价。”据了解，目前兴业里附近的三潭东里等小区多以15年以上的企业产和公产房为主，这些二手房成交价格约为15000元/平方米，而5年以内次新房报价则为1.7万元/平方米～1.8万元/平方米。

    根据北京广渠门地王成交后周边二手房市场的反应，业内人士认为，此次兴业里地块成交将给周边二手房成交带来两方面的直接影响。首先，是高价预期带来的房源涨价。其次，则是大量求购之后引发的房主惜售心理。

    光环背后

    不久前，融创地产公告称，鉴于当前的市场状况，公司决定不会按原定时间表进行全球发售。沉寂多时的天津地产大鳄在即将叩开资本市场大门的前一刻黯然退场，融创地产也由此成为继卓越地产之后今年第二家在港上市计划意外流产的内地房地产企业。

    上市最后关头意外搁浅

    2009年12月14日港股收盘之后，融创中国控股有限公司（下称：融创）发布公告称，鉴于当前市场状况及为给投资者争取最佳利益，公司及联席全球协调人已决定不会按原定时间表进行全球发售，公司将检讨市场状况及其他相关因素以厘定重新进行全球发售的情况。

    按照IPO时间表，12月3日，融创展开路演，12月7日招股，12月11日定价，12月18日挂牌。融创原计划在港发行6亿股新股，招股价格区间定为2.9港元～3.7港元，预计募集资金17.4亿港元～22.2亿港元。此前，著名私募基金贝恩资本、鼎晖投资和德意志银行均已入股。正因如此，外界普遍认为融创对投资者具有较强的吸引力。不料，到12月10日认购期限截止时，尽管融创中国的国际配售部分超额完成，但其保证金认购却远未足额。

    市场时机不利于股票定价

    外界普遍认为，包括保证金在内的公开发售部分的认购远未足额是融创上市搁浅的原因。据采访孙宏斌的《中国房地产报》记者叶加转述，孙宏斌14日晚表示，路演期间香港股市一直在下跌，投资者信心不足，而且宏观调控政策出台，进一步影响了投资者对未来中国房地产市场的判断。“我不想下限定价，他们（贝恩资本、鼎晖投资、德意志银行等战略投资者）也不想下限定价，不想一开盘就跌。”孙宏斌认为，市场时机并不利于融创的股票定价。天津融创相关负责人表示，由于公司上市事宜不在自己负责的权限范围之内，所以不便发表观点。

    “一系列调控政策的出台可能导致房价下滑。”纵横地产总经理张良的观点印证了孙宏斌关于政策影响IPO的说法。张良表示，受到政策调控影响，北京、上海、天津等城市的商品房销量将会在2010年下降，导致投资者对房地产公司2011年之后的盈利增长前景不看好，此外11月份以来，内地大房企的销售量出现了拐点，导致投资者信心不足。这是融创上市未果的主要外部因素。

    地产大鳄遭遇第三次失败

    “算上这次，孙宏斌（融创董事会主席）已经是3次试图上市了，但是均以失败而告终。”业内人士透露，2003年、2004年，孙宏斌带领顺驰在国内地产界狂飙突进，疯狂圈地的顺驰资金链很快绷紧，孙宏斌因此第一次寻求香港资本市场的庇护，但当时碰上了宏观调控，最终未能如愿，不得不于2006年9月将顺驰卖给路劲基建。此后3年，孙宏斌精心经营融创。从“疯狂”转型“稳健”之后，2007年年底融创筹备上市，并引入战略投资者雷曼兄弟，但又赶上了全球金融危机；算上此次上市，孙宏斌连续3次都没能叩开香港资本市场大门。

    深度观察：“稳健”很难赢得信心

    融创的招股书显示，在公司11个项目中，除了全资拥有3个位于大本营——天津的项目之外，其余的都是采取与其他公司合作的方式开发，而且在北京的两个项目中，融创分别仅占25%和35%的股权。“合作开发虽然能够拓宽项目的融资渠道，但也会摊薄利润。”天津理工大学管理学院教授潘永明表示，刻意保持低负债率的融创，一直妄图以此吸引投资者眼球，但是在香港投资者看来，与这一波赴港上市潮中的其他内地房企相比，融创还缺少亮点。

    潘永明指出，在如今的市场环境里，低负债率并不是一家地产公司的主要指标，是否拥有在重点区域的稀缺性土地资源才是能否打动投资者的关键。此外，与恒大地产5100万平方米的土地储备相比，融创中国595.5万平方米的土地储备显得寒酸。仅仅以低负债率和“稳健”标榜的融创，很难赢得投资者的信心。

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