公司背景

    中国中信集团公司（原中国国际信托投资公司）是中国改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由前政协副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。

    中国国际信托投资公司成立初期曾被邓小平同志赞誉为“中国在对外开放中的一个窗口。”中信集团按照国家的法律法规和方针政策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。

    中信集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。中信集团目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。中信集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至2007年底，中信集团的总资产为13217亿元；当年净利润为160亿元。

    在中国国际信托投资公司成立5周年时，邓小平为题词“勇于创新，多作贡献”；中国国际信托投资公司成立20周年时，中共中央总书记、国家主席江泽民题词“开拓创新，勤勉奋发，办好中信”。

    1979年1月，邓小平同志在约见工商界和民主党派人士时，希望荣毅仁等同志能围绕改革开放做一些实际工作，发挥自己的作用。同年2月，荣毅仁同志向中央提出了《建议设立国际投资信托公司的一些初步意见》。1979年6月，国务院正式批准成立中国国际信托投资公司。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，荣毅仁同志任董事长兼总经理。

    在我国实行改革开放政策之初成立的中国国际信托投资公司，成为中国对外开放的一个窗口。

    中信集团的改革与发展过程

    中信成立以来，其改革与发展大致经历了以下几个时期：

    1979年～1984年（创业时期）公司成立初期，主要通过吸引和利用外资，服务于国内经济建设，发挥对国民经济“拾遗补缺”的作用；同时在管理体制、经营方式和业务领域等方面进行了一系列探索和创新，率先对外发行债券，开辟了多种融资方式，最早开展了融资租赁、海外投资、国际经济咨询等业务，积极开展中外经济技术交流与合作，在许多方面起到了重要的示范作用。

    1985年～1988年（快速发展时期）这一时期，公司继续开拓创新，利用外资发展投资业务，取得快速发展。为适应业务快速发展的需要，公司进行了机构改革，将主要业务部门分别独立出来，先后成立了若干个专业子公司、地区子公司和海外子公司，逐步发展成为一个从事生产、技术、金融、贸易、服务等综合性业务的企业集团。荣毅仁董事长制订的“中信风格”，成为中信人的行为准则。

    1989年～1992年（调整时期）根据国家对经济工作的总体要求，公司围绕加强管理、压缩投资规模、提高经济效益等方面实施了一系列调整措施，公司业务在调整中继续取得发展。1992年7月，公司制订了十年规划和八五计划，确定了“加强管理，提高效益，抓住机遇，积极发展”的基本方针和发展目标。

    1993年至今（稳步发展时期）1993年3月，荣毅仁同志当选国家副主席，国务院调整中国国际信托投资公司领导班子，魏鸣一同志任董事长，王军同志任总经理。从1993年起，公司围绕发展战略、业务重点和经营管理等问题进行了广泛研讨，注重克服重开拓、轻管理的倾向，加强经营管理，强化宏观控制。

    1994年1月，国务院明确中国国际信托投资公司为现代企业制度试点。公司提出按照现代企业制度的要求，建立健全管理体制，进一步界定子公司的发展方向和业务范围，紧缩国内投资业务，积极开展金融业务，进一步改善资产结构和财务状况。公司确定用经营计划管理取代目标管理方式。

    1995年4月，国务院调整中国国际信托投资公司领导班子，王军同志任董事长、秦晓同志任总经理。公司确定了加强内部管理、改善财务状况、评价和优化资产、搞好人力资源配置等四项工作重点和应把握的基调，并在此基础上明确提出了“整合、优化、发展”的方针，制定了“九五”发展规划。

    由于采取了上述一系列措施和做了大量基础性工作，使公司经受住了亚洲金融危机和国内有效需求不足等外部环境变化带来的冲击与考验。面对中国加入世界贸易组织后的发展机遇和巨大挑战，中国国际信托投资公司根据自身状况和发展战略，确定了“十五”期间“改革、创新、调整、发展”的工作方针。

    2000年7月，国务院调整中国国际信托投资公司领导班子，孔丹同志任副董事长、总经理。

    公司积极主动地提出经营体制改革方案，得到国务院和有关部门支持和批准。2002年公司实施经营体制重大改革，更名为中国中信集团公司，中信集团新章程获得国务院批准，成为国家授权投资的机构，成立了中国第一家金融业的控股公司。中信集团改革和战略性调整取得重要的阶段性进展，为实现跨越式发展奠定了坚实的基础。

    2006年7月，党中央、国务院调整了中信集团主要领导职务，孔丹同志任董事长，常振明同志任副董事长兼总经理，顺利实现了中信集团主要领导的新老交替。新一届领导班子带领全体员工，保持稳定连续，继续创新发展，努力把中信事业不断推向前进。

    经过多年的艰苦奋斗，中信集团已发展成为一个以金融为主业、涉及诸多领域的国有大型跨国企业集团。

    中信集团的经营规模和业务范围

    截至2007年底，中信公司的总资产为13217亿元；当年净利润为160亿元。

    目前，中信集团的业务实际上主要集中在金融业和非金融业领域。金融业包括商业银行、证券、保险、信托、资产管理、基金、租赁等，经营门类齐全，综合优势明显。非金融业主要涉及房地产基础设施与区域开发业务，工程承包业务，资源与能源业务，制造类业务，信息产业，商贸与服务业等领域。

    经过多年的改革和发展，中信集团在国内外建立了良好信誉，形成了巨大的无形资产，拥有一批熟悉市场经济的专门人才。

    中信集团自成立以来，一直得到党和国家领导人的亲切关怀与大力支持。对于中信集团在改革、开放、发展中所发挥的积极作用，党和国家都给予了充分肯定与高度评价。

    1984年中国国际信托投资公司成立五周年之际，邓小平同志为公司题词“勇于创新，多作贡献”。

    1984年10月，邓小平在会见参加由中信公司主办的“中外经济合作问题讨论会”全体中外代表时明确指出：“对外开发是一个长期的政策。为了广泛接触，中国国际信托投资公司可以作为中国在实行对外开放中的一个窗口。”

    1989年中国国际信托投资公司成立十周年时，邓小平、江泽民、李鹏、陈云等中央领导同志分别题字、题词或致信祝贺。

    1997年4月，国务院在听取中国国际信托投资公司工作汇报后指出：“中信公司作为我国改革开放的试点和重要窗口，在经营体制和管理制度方面有不少创新，积极引进国外资金，在国际市场上形成了较强的融资能力，取得了较好的经济效益，树立了较好的信誉，为国家的改革开放事业作出了贡献。”

    1999年9月中国国际信托投资公司成立二十周年之际，江泽民同志为公司题词：“开拓创新，勤勉奋发，办好中信”。

    2008年12月30日，世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖”评选活动中，中国中信集团公司凭借良好的品牌印象和品牌活力，荣登“中国最具竞争力品牌”大奖，赢得广大消费者普遍赞誉。

    公司特色

    中信地产是中国最早一批涉足房地产开发的企业。中信房地产股份有限公司前身为中国中信集团下属子公司中信房地产公司，成立于1986年10月。2007年中信集团整合旗下优质房地产资产，为上市做准备，重组后的中信房地产股份有限公司于2007年12月24日正式成立，现注册资本为67.9亿元人民币。中信地产定位为以中高档住宅开发为核心业务，以土地一级开发、住宅开发为主要盈利业务，确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局。从中信地产的全国战略版图来看，呈现出南北并重的格局。目前，中信地产拥有土地一级开发协议面积超过3036万平方米，年开复工面积超过600万平方米，土地储备约2000万平方米。

    中信地产一路顺风，高唱凯歌，究其原因，除了拥有强大的政府资源和雄厚的金融背景，中信地产更得益于中国经济的快速崛起、城市化进程的加快和多年操盘市场经济的丰厚积淀。即便在2009年全球经济危机的大背景下，中信地产仍把年销售额的目标定位于100亿元。日前，中信华南（集团）有限公司董事长姚日波在“中信地产辉煌30周年成就展”上公开表示，中信地产A股IPO计划不变，2010年公司整个销售目标为100亿元，第一季度已完成50%。

    早在2000年初中信集团确定的四大主营业务中，地产就位列其中，至2006年中信地产已实现年营业收入72.2亿元，尽管其占整个中信集团的业务比重仅15%，但盈利贡献却占到27%。中信集团董事长孔丹此前透露，中信地产2007年利润达十几个亿。

    据知情人士评价，中信地产大量的土地储备和中信·山语湖、北京·中信城、中信·森林湖、中信·君庭、中信红树湾等一个个地产名盘大盘的成功，一次次证实了中信地产拥有的良好政府资源优势、金融背景优势，以及成熟的开发经验和团队、超前的战略眼光，中信集团的强大核心竞争力和可持续发展力不容忽视。更有业内人士指出，跻身房地产企业中位列“百亿军团”指日可待，这将意味着与目前地产上市公司万科、中海、保利地产站在了同一阵营。

    地王故事

    2010年3月15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目（XI-1B），创下北京拍地最高总价。同日，经过84轮激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每2.75万元/平方米，被认为是北京市场上新的“单价地王”。

    3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。与此同时，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后将退出房地产业务。

    从过往经验来看，国家出台的一些政策，总会有一些擦边球可打，这次也不例外。

    庄士新都策划总监胡晨辉说，由于央企的资金实力、政府资源等因素，国资委勒令央企退出地产行业，客观上会给行业内其他房企腾出一定空间。但同时需要看到，退出的央企只是78户不以房地产为主业的央企，其仅在全部中央企业房地产板块资产总额的15%。根据这个数据，其退出部分的影响又是有限的。

    在国资委公布的16户央企以地产为主业的名单中，在东莞先后开发有新天地、森林湖等项目的中信地产没有在其中，是否意味着中信地产以后也将退出房地产行业？

    中信地产营销部副总经理张境姚说，中信集团是以金融业为主营业务的企业，隶属于国务院。国资委明令78户央企退出房地产行业，与中信地产无关。作为中信华南集团东莞分公司，他们在东莞的市场布局也不会因此而发生变化。

    对于东莞市场而言，影响又将如何？光大地产广告部总监乔启军说，国资委出台这个政策，是为了遏制央企频频出现地王的现象，这表明了国家相关部门规范土地市场的决心。从东莞房企构成来看，大部分是本土和深系开发商，没有具有“央企”背景的企业，因此，它对东莞房地产市场没有任何影响。

    光环背后

    2009年11月，中国房地产市场的高温仍旧如火如荼，但此刻的中信地产却从中感到一丝凉意。

    “特别出乎意料。”中信地产内部人士在电话中表达了自己的意外。他意外的是，一笔原以为板上钉钉的100亿元授信大单被否决。11月初，针对中信地产100亿元融资授信申请，这家总部设立在上海的股份制商业银行，已将不予批准的通知下发到该行北京某支行。

    对于依赖银行融资的房地产企业来说，这次授信被否决为其敲响了一记警钟。警钟背后，对其放贷一路绿灯的规则正在被改写。

    大鳄融资受挫

    无论从哪个角度来看，中信地产都是值得银行争抢的好客户。首先，中信地产背靠中信集团，先天资源充足；其次，中信地产土地储备超过2000万平方米，总资产约500亿元；再次，中信地产业绩表现良好，2009年年中该公司高层表示，中信地产销售额有望超过百亿。最后，中信地产还正在谋划上市融资。此外，中信地产和上述银行在以往的合作中，长期信用良好。但最终，该银行还是对这笔诱人的授信业务说“不”。

    此次被拒的100亿元融资授信采取“统贷统还模式”，即以总公司作为授信对象，再由总公司对资金统一调度分配给下属子公司。与通常把项目作为授信主体的优势是，“统贷统还”既节约成本，又提高资金的使用效率。

    “集团客户的盘子越大，财务、人事关系就越复杂，贷款如果流入集团内部，基本就失控了。”银行内部人士这样解释授信被否的原因。

    该人士透露，资金可能出现与申请用途不相对应的情况，银行难以监控实际使用情况和流向。

    2007年12月，中信集团将旗下的地产业务进行重组，成立了中信房地产股份有限公司。整合后的中信地产是把3个大盘子并为一个。中信华南集团、中信深圳集团、中信房地产开发有限公司一直被外界认为是同业竞争关系，且实力悬殊。中信华南不仅在广州屡有斩获，而且相继在周边的佛山等地大举“造城”，以高尔夫、旅游地产带动房地产开发。中信房地产虽然在北京也有大量土地储备，但目前可圈可点的只有中信城一个项目。

    “弱势的中信房地产和强势的中信华南使银行缺少放贷的勇气，100亿元授信如果批准，资金究竟拨给哪家拨给哪个项目不得而知，银行监管失控风险也就加大。”银行内部人士表示。

    另外，据调查得知，该授信银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究，中信地产内部人士猜测，100亿元授信被否与中信密集投资旅游地产或许有千丝万缕的联系。

    “旅游地产过于密集的投资也被银行视为风险，因为地块偏僻，回报周期长。”银行内部人士透露。该人士表示，全球金融危机下，银行对旅游地产的热情远没有住宅和商业地产那么高。此外，该人士认为，中信地产内部集团管控尚未成熟，是授信失败的主因之一。

    自年初以来，包括保利、远洋在内的多家地产公司都在暗地里调整企业的集团架构，确定管理架构是地产公司从区域化向全国化公司扩张中的必需。像万科、保利、金地、中海等都采用了三级管控的模式。

    “（中信地产）集团管控模式还有待完善，银行的习惯是不打没把握的仗，风险小就是最大的把握。”银行内部人士坦言，集团管控成熟后统贷统还模式才更容易通过审批。

    中信地产也正在修补这一短板。为中信地产提供管控调整的咨询机构相关人士透露，中信地产正在调整集团管控机制，确立了“集团公司——区域公司——项目公司”的三级架构模式。

    该人士认为，有中信集团做靠山，统贷统还模式未尝不可。在完善集团管控后，银行也应该完善贷后监管机制，争取这样的大客户，避免客户的流失。

    融资失败之后

    扩张中的中信地产一直有巨大的融资需求。2009年，中信地产加大内部资源整合力度，实施战略调整。有媒体透露，中信地产先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等21个项目，同时加快北京中信城、深圳红树湾（论坛新闻）、东莞香樟林、深圳湾上等六座项目的建设和销售。

    与此同时，中信地产仍旧积极参与拿地。在广州，中信地产以21亿元“鲸吞”荔港南湾21万平方米土地，而后以36亿元拍下天津津南区八里台镇天嘉湖一块248万平方米的纯住宅地块，该地块创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。

    中信地产的官网介绍，其目前与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3036万平方米，而二级开发业务年开复工面积也已超过600万平方米，土地储备约2000万平方米，成为中国房地产行业的领军企业之一。

    中信地产一直以“跻身行业综合实力前三名”为目标，对业务进行大举扩张。但作为百亿军团中一家尚未上市的房地产企业，中信地产融资渠道有限，只能依靠间接融资来支撑业务运作。

    2009年上半年，坊间传闻，中信地产已获得国内五大知名银行300亿元的授信。9月15日，中信地产海南公司又获得中国农业银行海南分行的60亿元授信。

    此时，上市融资尚无进展，原有银行的巨额授信又被否决，中信地产面临后续资金压力已是不争的事实。9月底，中信地产拟将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价格寻找买家，其中股权挂牌价格为30550万元。

    “转让意愿十分迫切。”中信内部人士透露。而百亿融资被否决后，中信地产的当务之急是寻找新的银行融资。

    一位熟悉银行业的人士猜测，中信地产下一站很可能寻求中国农业银行的授信，“农行正在谋求上市，对放贷的冲动更高，其他银行更显保守”。此猜测并没有得到中国农业银行的官方回应。

    房地产商融资趋紧

    在房地产投资升温之际，银行对开发贷风险的重视提升到空前的高度，放贷闸门外，VIP客户、集团客户不再持有永久的通行证。

    “尽管有放贷任务和放贷冲动，但银行绝对是更加理性更加谨慎，对大企业也照亮红牌。”银行内部人士表示。

    根据央行统计，2009年前三季度主要金融机构（包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行）本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元，占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

    公开数据显示，截至11月6日，全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币，其中银行授信额度约为2400亿元人民币，银行信贷贡献率高达60%。

    房地产贷款的激增，使银监会屡屡亮出黄牌警告。“房地产贷款占比高，意味着必须要关注经济周期问题，因为一旦经济向下走，银行就会存在信用风险，资产质量就容易出问题。”11月9日，上海银监局局长阎庆民这样评价房地产贷款增加过快的问题。

    显然银行也认识到其中的风险，并且在修正自己的行为。上述银行内部人士介绍，随着大开发商整合的加剧，关联交易、资本投资、股权变更等异常动态都会纳入放贷考察体系。“给大型房地产商一路绿灯的规则正逐渐被改写。”

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