公司背景

    新华网2010年3月9日讯：中国企业联合会副会长、恒大集团董事局主席、全国政协委员许家印9日在全国政协十一届三次会议第三次全体会议上发言时建议，激发企业参与热情，推进慈善事业发展。

    许家印委员说，近年来，中国慈善事业不断发展，社会各界积极参与社会慈善捐助，已有近亿人从中受益。但是，中国慈善需求规模巨大，激发企业普遍的参与热情、推进慈善事业进一步发展，是一个亟待解决的重要课题。

    他指出，企业参与慈善事业存在的问题，一是整体环境有待改善；二是政策法规和激励措施有待完善；三是参与方式单一，效果评估较弱。

    许家印委员提出4点建议：一是营造健康慈善文化，加强慈善宣传力度，形成健康、良好的慈善文化氛围，吸引更多的企业参与慈善事业；二是构建完善法律体系，一方面必须完善已有的法律法规，另一方面希望尽快通过《慈善事业法》并颁布实施；三是优化捐赠激励机制；四是加强捐赠监督管理，健全完善外部监督机制，在慈善机构内部建立健全自我约束机制，建立强制性信息披露机制，切实加强慈善机构的资源开发、社会动员、高效救助等能力建设。

    一个地王，不谈房地产，为啥偏偏要谈慈善

    许家印的确在慈善事业上没有开空头支票。有一年，许家印借出差的机会顺道回乡省亲。在路上，一个只有10岁正在打猪草的孩子说，天天要去打猪草，背篓就是他的学校。他很想上学，可是家里没钱交纳每年140元的学杂费。许家印落泪了，他当即去看了家乡唯一的一座小学。小学校年久失修，摇摇欲坠，随时可能坍塌。房顶破漏，可村里无钱修缮，只得用包装箱的硬纸板遮风挡雨。学生用的桌凳都是自己从家里带来的，凳子散落在地下，孩子们只能跪在地上读书写作业，书包是用编织袋布自制的。屋里没有灯，很暗，虽然天很冷，屋门还是大开着便于采光，寒风像刀子一样穿透篱笆墙，吹打在孩子们的脸上。孩子们大声地诵读课文，许家印面对孩子们的眼神，回想起自己幼时艰辛求学的情景，热泪盈眶。之后他拿出100万元建成希望小学。1999年9月，可容纳千人就读的三层教学楼投入使用，“许校长来了”，道路两边挤满了乡亲们，一位年近七旬的老乡老泪纵横，紧紧握着许家印的手，抖动着嘴唇，无语哽咽。许家印离别时，孩子们跟着他送出去好几公里。

    乡村通往外界唯一的一条12公里的路，乘车要走一个半小时。许家印在2001年，为这里重修了一条宽阔的水泥大道。家乡的贫穷让他牵挂，几年来，许家印先后投资近亿元兴建恒大中学。每年对贫困生实行免费入学，仅此一项就需投入资金600万元。如今，恒大中学高考，连年折桂，2009年高考，多名学生被清华、北大等重点大学录取，本科上线率80%，全部上线率98%。

    每年的元旦，是许家印最幸福的时候，感恩的人们从四面八方给他寄来问候的信，许家印沉醉在这浓浓的真情之中。他的种种善举让他获得2005年中国十大慈善家的称号。

    1958年，许家印出生于河南太康。这是一个全国有名的贫困县，十年有九年涝。当地人常常以外出讨饭为生。幼年的许家印，母亲早逝，家境十分贫寒，依靠父亲节衣缩食供他念书，常常面临辍学的窘境。他印象中最刻骨铭心的是自己经常带馒头到学校上课，可不到三天馒头便长了毛。

    生活的艰辛没有使许家印放弃求学的信念，反而坚定了他“知识改变命运”的决心。在亲友的扶助下，许家印发愤读书，恢复高考后第一年，就以优异的成绩考上武汉钢铁学院。

    1982年，许家印从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。学习四年钢铁专业，毕业后被分配到舞阳钢铁公司。

    舞钢是大型国企，许家印一去就申请到了第一线——热处理车间，当时学钢铁的大学生比较少，所以受到重视，帮忙协助车间主任，一年后升为车间副主任，再后来做了车间主任。许家印是工作狂人，在做车间主任的7年里，他没有休息过一天，年三十都会跑去车间。在舞阳他一干就是十年。

    舞钢按规定是早上8点上班，但他总是提前一个小时到车间，检查每道工序和机器设备的运行情况。

    在舞阳钢铁的十年间，许家印由普通员工到生产科长，由车间副主任到主任，一步步走上领导管理岗位。期间，他还被评为高级经济师。这段宝贵的大型国企管理实践，为许家印积累了丰富的管理经验，也为他后来的创业和整个恒大集团的惊人发展打了基础。

    许家印是一个很要强、不服输的人。他对工作的态度是一定要把分内的事情做好，不推卸责任。舞阳钢铁当时在一个山沟沟里，对许家印来说，事业上发展的空间不大。

    1992年，在邓小平南巡讲话后，对时势高度敏感的许家印，带着满腔激情，只身南下来到深圳。

    啊，深圳，高楼林立，灯红酒绿。许家印四顾茫然。找工作，找住处。许家印自己做了将近20余份简历，每份简历有30几页，东奔西跑三个月，却石沉大海。后来许家印重新做了10余份只有2页的简历，这招果然奏效，很快就有好几家公司的老总约他面试。

    许家印最终和一家连锁商店的老总签了约，他看中了其发展前景和可提供锻炼自己的舞台以及老板的才智和胆略。

    就这样，他从一家商店的业务员做起，靠着踏实、肯学、勇于开拓创新和坚韧不拔的精神很快成为这家贸易公司的办公室主任。其果断、大器的作风也被老板所赏识，并和老板成为了要好的朋友。

    他当时的住处——公司的一间小厨房里。那个厨房刚好摆得下一张单人床，因为空间小，自从摆放了许家印的床后，厨房的门春夏秋冬都只能开着。

    1994年，老板本来要派许家印去长春分公司做老总，开拓房地产市场，但许家印却选择了去广州。这年的国庆节，许家印带着一个司机，一个出纳，还有两个员工，总共5个人，从深圳来到广州，开始了他人生中的第二次创业。

    就像众多刚来广州打拼的异乡人一样，许家印在广州的第一个落脚点是价廉物美的城中村。

    当时，许家印的5人团队，通过相关渠道收购了一家公司，取得了一个名为珠岛花园的地产项目，这个对许家印乃至恒大开发、营销风格影响深远的项目，可谓许家印创业路上的第一次飞跃。

    当时广州楼市盛行的是大户型之风，一栋楼都是三房，只有拐角的地方才会做小面积。许家印却反其道而行之，1995年珠岛花园第一期的几百套房子全做小户型，效果出奇的好，房子全部热销，在广州楼市轰动一时。

    当1997年5月珠岛花园二期销售了一半的时候，许家印选择了离开。

    许家印的个性和价值观，在他人生第一次跳槽中已经略有体现：“我这个人要强，该我做的事我会做好，没做好是一回事，但做好了就要有体现。舞钢十年当了七年车间主任，总是不提拔，我肯定要走。”

    1996年，许家印在广州注册了恒大地产，开始了第三次创业。许家印认为“用最少的钱拿更多的地，发展的时间持续更长”，所以他把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原广州农药厂地块上。

    现在的工业大道板块已是小区云集，房价过万，而在当时这里还是工厂林立、污染严重、市政配套都滞后的远郊区。不过，即便这个地块，首期也需500万元的地价款，恒大最多只能从银行贷到300万元，而且一穷二白的恒大还未必拿得到。

    为了获得这个项目，许家印又再一次发挥了他的商务谈判技能，既描绘了恒大的宏伟蓝图，又详细描述怎么付款方便。凭着三寸不烂之舌，300万元终于到手，于是许家印立即开发，并复制珠岛花园的模式——小户型，薄利多销，快速回笼资金。

    1996年6月8日，金碧花园破土动工，8月8日正式公开发售，开盘价定为2800元/平方米，这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言，十分具有诱惑力。当天上午首期的323套住宅就全部卖完，一共回款8000多万元。第二期开发的时候，有了现金流的恒大开始注重环境和配套，环境好了，售价自然也就高了，于是第二期的售价涨到了3500元/平方米。

    作为新公司恒大的首个楼盘，金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。两年前，还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘，珠岛花园就创造过当年盖完108枚公章、办齐所有报建手续等“六个当年”记录。珠岛花园是今日许家印和恒大地产的起点和老师，并不为过，事实上，金碧花园之后的诸多楼盘，至今仍有着当日珠岛花园的营销、设计痕迹。

    1998年6月23日，在广州市首次的国有土地使用权拍卖会上，恒大集团以1.34亿元的价格一举投得位于原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权，在此之前还进行过几次征地。至此，5次扩地，实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

    金碧花园首期销售额8000多万元，一下子就彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功是恒大发展关键的一步。

    恒大IPO中止之后不久许家印即赴香港，与美林等投行展开新一轮私募会谈，试图募资5亿美元。“投行的私募条件很苛刻，说白了，堪比高利贷。”

    2009年2月，许家印召开恒大集团的全国电话会议，制订年度计划表，统筹各方各按其责，确保恒大能够紧锣密鼓完成上市后第一个财年的业绩指标。此时恒大的土地储备已由1年前的600万平方米（建筑面积）暴增了7倍多至4580万平方米，超越碧桂园成为中国地产界第一大“地王”；而其IPO募资额在中国房地产界也堪称史无前例，有望成为海外上市的中国市值最高的地产商。

    但此时，危象已现。港股恒生指数自2008年12月创下31000点记录之后掉头直下，到3月13日恒大正式招股时，恒指已跌去了30%。恒大连续多日在香港媒体刊登整版广告，但期间港股一路急跌。3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。机会之窗恰在恒大上市之时却关闭了。

    恒大IPO的失败已成为业界公认的一个标志性事件。全球经济的衰退和国内从紧的货币政策将对那些负债率高、前两年扩张过快的房地产构成双向压力。在恒大之后，星河湾、龙湖地产、阳光100等40多家排队上市的公司都在重新考虑公司策略。最近半年来，全国已有40多宗土地流拍，这一信号清晰地表明房地产企业对继续囤地的恐惧，以及全行业的资金匮乏。

    在恒大IPO失败后，一些新入职员工也感受到了这家公司所遭遇的寒意。一位恒大重庆分公司的新员工向《环球企业家》抱怨，上班的第一个月工资就被拖欠了，另外一位新员工的身份证被公司借去办理电话和网络开通事宜，原因是个人身份办理可以省钱。

    高额的推广和营销投入所带来的火爆销售的确让恒大屡试不爽。其在广州的旗舰项目恒大御景半岛在2008年10月份开盘时邀请了成龙、范冰冰担任剪彩嘉宾。4月19日成都恒大绿洲开盘时，虽然还是明星代言，但嘉宾已经变成了更“经济”的谢霆锋。

    2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产1/3股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。

    恒大招股说明书披露了投行的意图。按照约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30%；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40%；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；许家印则以持股68.16%，重新实现对恒大地产的全权掌控。

    2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。双方约定，在上市后恒大将以部分融资偿还1/3的结构担保贷款，其余款项将于2012年8月到期前偿清。恒大还承诺，若在2009年10月31日前仍未达成上市，则向贷款人售出认沽期权。

    2007年9月，恒大通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地。

    2009年10月1日，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并且公开宣称，开盘当日全线7.5折“成本价”销售，一举撕开大型地产集团悄悄降价的“遮羞布”。

    据说这一天，许家印心情很好。早上，他亲自到广州的恒大山水城开盘揭幕，晚上，则到尚未正式对外营业的恒大御景半岛花园酒店，轻松地吃了一餐晚饭。直到晚上12点多，当工作人员向他汇报：“重庆的购房者还在排队等待签约”、“超过30亿元了，具体数据还需要等等”。当晚，在现场的人士称：“他今天很高兴，彻底轻松了。”

    2009年11月5日晚，香港一场盛大而奢华的晚宴上，许家印频频举杯，觥筹交错中，闪过无数香港富豪的身影。

    那一天，身为恒大董事局主席，恒大地产在香港成功上市，许家印凭借68%的持股，以480亿港元的身价顺势成为中国内地新首富。他演绎了一场年度最令人惊心动魄的资本大戏。

    在酒饮微醉中，不知道他是否还能想起那些还没有钱上学的孩子，是否还能想起那些还买不起房子的穷人。

    公司特色

    恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产产品，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。

    地王故事

    举牌，举牌，继续举牌。2009年8月12日，石家庄土地市场上演了近乎“疯狂”的一幕。直到16时50分许，经过157轮的举牌竞价之后，备受关注的石市2009-025号地块，终于被恒大地产以193550万元的价格竞得，折合每亩526万元，与2007年石家庄“地王”单价只差1万元。据了解，这是1998年石家庄土地挂牌以来的最大金额单宗土地。

    业内人士分析，恒大地产高调进入石家庄，标志着省城楼市正式迈进“大公司时代”，这将对石家庄楼市的整体格局产生巨大冲击。

    157轮“举”出新地王

    楼市的信心，正在成交量猛增和房价回升中日渐强硬，并迅速传递到了土地市场。

    昨天下午举行的石家庄市国土资源局2009-024、025、026号国有建设土地使用权公开出让活动，现场的热情空前高涨，土地市场久违的火爆场面再次出现，每宗土地的竞买单位均多达六七家。由于人数太多，活动开始之前，工作人员甚至专门将与此次活动无直接关系的来访者请出了场外。

    15时30分，三宗地块的挂牌时间截止，由于竞买人表示愿意继续竞价，三宗地块都转入现场竞价。

    024号地块，在石家庄拓达房地产、河北真情房地产、石家庄欢乐谷房地产、石家庄兆泰房地产等七家公司，经过数十轮竞价后，最后以总价2.83亿元被河北真情房地产公司拍得，单价404.2万元/亩。

    随后的025号地块则上演了最激烈的一幕，卓达、荣盛、计经、秀兰、瑞杰生、燕都、恒大7家房地产公司参与竞价，除了秀兰房地产、燕都房地产在一开始举了一两次牌之后，前100轮几乎就是恒大地产和荣盛地产两家在“对决”。就在第100轮之时，河北瑞杰生房地产突然以172150万元的总价半路杀出，取代了荣盛，开始跟恒大进行最后的较量。最终，第157轮，恒大以193550万元的总价竞得，折合每亩526万元。

    据了解，025号地地块十位于槐安路南，维明街东，新石北路北，广平街西，土地面积68839平方米；地块二位于槐安路南，维明大街西，新石北路北，师范街东，土地面积176575.1平方米，其中含用地面积不小于12000平方米的小学一所，出让面积为扣除小学面积以后的实际用地面积。“新地王诞生！”拍卖师锤音一落，一家参与竞买的开发企业负责人就发出感慨，“除去规划中的小学面积，该地块单价达到了552.8万元/亩，太高了”，这也是1998年石家庄土地挂牌以来最大金额单宗土地。

    石家庄楼市迈进“大公司时代”

    紧跟荣盛、万达等品牌房地产公司的步伐，恒大地产此次进军石家庄，将对整个省城楼市产生巨大影响。

    近几年来，包括石家庄在内的所谓的“二、三级城市”开始越来越多地出现在中国地产开发商的话语中，成为实力开发商共同的选择。石家庄，这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里吸引了多家知名地产品牌企业先后进驻。“恒大地产此次高调进入石家庄，意义非凡。”参与此次土地竞买的河北燕都房地产开发集团营销总监刘树伟认为，这标志着石家庄楼市正式迈进“大公司时代”，也将对石家庄楼市的整体格局产生巨大冲击。

    在刘树伟看来，大公司以其先进的理念、充裕的资金进入一个城市的房地产市场，必将对当地的中小房企产生震动，还有可能引发行业洗牌。

    还有参与现场竞买的一家企业的负责人认为，投机性购买比例过高、价格上升过快以及政策多变性，使得一线城市利润空间逐步下滑，二、三线城市则成为新的利润增长点，这是诸多开发商进军二线城市的主要原因。“对于房地产开发尚不成熟的二、三线城市，品牌地产企业的进驻对当地房地产市场的影响和冲击可以说是巨大的。”刘树伟表示，这不仅可以改变当地原有的市场格局，为本地房地产企业带去新的观念，带动城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升；同时，对于当地经济增长也是强有力的贡献。

    石家庄房价是否会应声而涨

    “地王”又现，各种分析观点成为关注的热点。

    “500多万一亩？石家庄的房价又要上涨了吗？”就在土地出让活动现场，结果一公布就有人嘀咕。而一家未能竞得地块的房企负责人，在现场就给售楼部打电话：“项目每平方米提高500元。”

    “新地王的产生，必将会增强购房者对房价上涨的预期，也使其周边楼盘调高价格的冲动增强，这在一定程度上会推动房价上涨。”业内人士分析认为，对于地王现象要理性、谨慎看待与分析。“一般来说，这些地王所在位置较好，地块规模也比较大，开发商对其档次定位都比较高，有别于主流的普通商品房市场。同时，开发商可以通过其独特的市场定位、品牌和控制开发节奏，来逐步消化较高的楼面地价。”

    对此，刘树伟提醒，盲目地跟风涨价不可取。“必须得看清目前的市场整体情况。”他说，恒大地产此次拿地不排除有国内市场整体布局的意图，其象征意义有可能大于利益诉求。

    光环背后

    2008年广州天价地王恒大地产员村绢麻厂地块撞上新一轮政府打击囤地的“枪口”。

    2008年1月8日，经历228轮举牌，彼时渴求上市的恒大艰难战胜保利、奥园等劲敌，最终以总价41亿元、楼面地价13053元/平方米，拿下当年新天河区地王。

    和大多数高价地块的命运相似，恒大员村地王一直退地传闻不断，不仅迟迟未见开发，政府对其处理的结果也仍是一个谜团。面临“土地闲置两年不开发将被收回”的政策红线，该地块已进入最终的“生死之战”。

    恒大：我们在努力

    2010年元旦刚过，有媒体引用广州市国土房管局人士话语称，恒大员村地王已经确认被国土局收回，并处罚没收1.3亿元竞买保证金。

    此时，新的《广州市闲置土地处理办法》即将颁布，刚刚赴港上市不久的恒大地产顿时成为关注焦点。1月5日，恒大地产副主席夏海钧在香港回应称，该土地因变更为商业用地，目前正与监管部门商讨善后问题。公司执行董事兼财务总监谢惠华亦表示，已支付的定金未确定遭没收。

    “我们2008年1月8日拿地，合同约定是3月8日开始交地款，然而1月30日，广州市规划局和国土房管局就在网上公布了包括绢麻厂地块在内的员村地区重新规划方案，使得该地块不具备住宅开发的条件。”1月13日，恒大地产品牌副总监李小刚接受采访时如是解释。

    李小刚亦透露，规划变更后，恒大一直与国土房管局接触，希望就员村地王“住改商”后继续开发达成共识。

    41亿元的高额土地出让金成为恒大与政府谈判的关键。“本来只要恒大2009年交齐土地出让金，甚至缴纳滞纳金都还有的谈，但是恒大迟迟未交钱，所以该地块被列入闲置地处理名单中。”广州市国土房管局的内部人士透露，“理论上已收回，但还没有正式对外公告，恒大正在活动。”

    实际上，2008年7月地价款缴付的最后阶段即传出员村地块已进入收地程序的消息。2008年10月有媒体报道称，恒大以政府违约更改规划为由，要求退还土地以及恒大已经缴纳的1.3亿元土地款。

    在恒大IPO的招股书中，也可以看到“鉴于政府规划调整，恒大地产正与政府就土地使用权出让合同的条款磋商，其中包括土地用途及付款条件。由于政府并未向我们交付土地，且我们并未取得该土地的土地使用权证及土地使用权”，恒大未将其列入上市资产。实地走访员村地块时，可以看到该项目水坑遍布，杂草丛生，无任何动工开发迹象。

    然而，2009年年底广州市政府开始高调处理闲置土地时，预“协议退地”的绢麻厂地王项目，最终还是出现在国土局曝光的闲置地王名单里，未能逃过将被处置的命运。

    政府：顾虑重重

    “2007年多幅地王晒太阳”的舆论压力在2009年将广州市国土房管局推上打击囤地的风口浪尖。

    2009年8月，没收2007年地王中莱投资8000万元保证金并收回土地的严厉处罚，拉开了广州惩处闲置土地的序幕。2009年11月25日，广州市国土局一次发出了22封动工催促函，向越秀城建、雅居乐、保利、粤海等17家房地产企业发出“囤地”警告。12月30日，《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》经过广州市政府常务会议讨论并原则通过，办法规定，将对闲置土地征收增值地价，且闲置费不再按月而是按地价20%一次性征收。某些土地一旦确认闲置，土地成本可能翻倍。

    在此背景下，广州市国土房管局近日表示，2009年广州一共收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。

    处罚动作频频且效果明显，然而政府也有自己“难念的经”。

    “很多时候，政府出让的不是熟地而是生地，容易因为历史遗留问题让地块陷入开发困局。”合富辉煌首席市场分析师黎文江透露，“政府人力有限，面对众多开发商层出不穷的囤地策略，很难应付。”

    黎文江曾任广州市土地开发中心主任，他表示，以恒大员村地王为例，当初合同约定半年内交齐土地出让金，恒大没交属于违约。如果员村地块政府改了规划，住宅变商业，恒大据理力争也是有道理的。至于如何罚款，“2007年出让的土地应该按照当时的土地合同执行闲置处理，广州新的土地闲置办法只能保证管住以后。”

    更让政府左右为难的是，土地出让金是政府财政的重要部分，新区域规划也需要开发商的拿地支持。

    2009年9月广州房博会，政府曾展出“琶洲—员村”新规划的模型沙盘，其中一栋楼高超过500米的建筑物被认为是该区域未来的地标。该建筑的模型，正是恒大当初竞拍东塔时的设计方案，恒大上市成功后，恒大董事长许家印送给嘉宾的礼物，也是该模型的缩小版。

    “恒大有意在员村打造商业地标。”业内人士称，然而纠结点又回到土地价格上。“2008年恒大上市未果，41亿元的地价可谓天价，但是随着2009年土地价格飙升，相信恒大能接受这一价格。但是政府如果以区域地标将地块重新拍卖，一定能拍得更高价位。”

    在广州城市开发进程中，各大开发商纷纷到番禺圈地，造就的华南新城、富力地产领先拿地的珠江新城、万达一举拿下四幅地块的白云新城、以亚运城作为核心的广州新城，这种开发商进入开发并最终形成“新城”的模式一直颇见成效。如今来看，政府是否选择恒大作为“员村新城”的打造者，也将是这场“地王”生死战的考量因素之一。

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