【宣讲要点】
农村居民宅基地面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
【典型案例】
某村村民吴某父母去世后，他将父母原宅拆除，盖起了新房。几个月后，该村村委会决定收回吴某的一部分宅基地使用权，要求吴某在两个月内将原宅基地的建筑物和附属物全部清理掉，并完全恢复耕地面貌。村委会可以收回这部分宅基地吗？
【专家评析】
在农民集体土地使用权的基础上，按照使用目的的不同为标准，可以把农民集体土地使用权划分为农地使用权（承包经营权）与乡（镇）、村建设用地使用权两类；按照具体用途的不同，还可以把乡（镇）、村建设用地使用权进一步细分为乡(镇)、村企业用地使用权、乡（镇）、村公益用地使用权和农村宅基地使用权。宅基地作为与房屋不可分离的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
农村居民宅基地使用权，是指农村居民在法律允许的范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。自2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权解决了农民的居住问题，是一项具有鲜明福利色彩的重要制度，对于维护农村稳定意义重大。宅基地具有以下几个主要特征：一是宅基地使用权的权利主体具有特殊性，只能是本集体经济组织的成员。非本集体经济组织成员，尤其是城镇居民，不享有宅基地使用权。二是取得宅基地需要经过依法审批。三是取得宅基地是无偿的。由农村集体经济组织依法批准拨给其成员建设住宅，村民无需支付费用。四是没有使用期限限制。宅基地使用权的性质为批准拨用地，没有使用期限。五是宅基地使用权权能受到限制。宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让，且有较严格的条件限制，并不能抵押。六是宅基地的数量受到限制。村民一户只能拥有一处宅基地，出卖、出租住房后，除继承外，再申请宅基地的，不予批准。七是宅基地的面积受到限制。其面积由各省、自治区、直辖市规定。
根据我国法律规定，虽然农村居民住房全归私人所有，但宅基地属于农村集体所有，农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或农村村民委员会提出申请，经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让出租或抵押。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或者村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过了当地规定的标准，经村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。
从立法对农村宅基地使用权的调整过程来看，有两个标志性的阶段。一是1982年2月23日国务院发布《村镇建房用地管理条例》，明确了农村宅基地使用权的权利主体、申请与审批程序、用地标准与基本使用规则。其后的1986年《土地管理法》和1988年对《土地管理法》进行的修改，具体内容实际上都是延续了《村镇建房用地管理条例》的规定，并无太大差异。国务院1993年颁布实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，虽然规定了申请宅基地的程序及审批条件，但没有对农村宅基地使用权的流转及纠纷的解决做出规定。二是1998年修正《土地管理法》时确立了农村宅基地使用权的以户为单位的申请原则，并明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地使用权。随后的相关法律法规对农村宅基地使用权都没有明确作出突破性的规定。
我国公民对宅基地（包括空置宅基地）只有使用权，没有所有权，宅基地不属于个人的合法财产。我国继承法规定，公民死亡时遗留的个人合法财产可以继承。而宅基地由于不属于个人的合法财产，因而公民死亡后宅基地不能继承。但如果地上建有房屋，则继承人有权继承房屋。继承房屋后，宅基地使用权随着房屋产权合法转移给继承人，但应进行必要的登记手续。根据原国家土地管理局的规定：“确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”因此，如果按当地政府规定的面积标准不超标，村委会无权收回宅基地；如果超标，则超标部分的宅基地是可以由村委会收回、统一安排使用。
本案中，吴某的宅基地应当按照此规定执行。
【法条指引】
原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
2、“农转非”后还能否享有宅基地使用权
【宣讲要点】
我国实行“地随房走”原则，“农转非”人员如果仍对原在农村宅基地上的房屋拥有产权的，可依法享有宅基地使用权。但如果宅基地上的房屋灭失，则不再享有宅基地使用权。
【典型案例】
乔某的父亲是国有企业职工，在省城里工作，乔某与母亲都是农村户口，住在农村，有宅基地和房屋。2008年，乔某和母亲根据“农转非”政策随父亲进城，并把户口转为城市户口，随父亲一起生活，老家的房屋无人居住，一直空着。2013年，乔某老家村委会的干部突然打来电话，称乔某一家的户口都已经转走好几年了，应当把宅基地退回村里。乔某觉得自家在老家还有房屋，且《农村宅基地使用权证》也登记在自家名下，因此不同意将宅基地交给村里。可村干部隔两个月便催促一次，乔某很困惑，不知道自家应否退回宅基地？
【专家评析】
农村宅基地是农村居民安身立命的基础，根据《土地管理法》的相关规定，只有本集体经济组织的成员才有资格享有宅基地使用权。换言之，非本集体经济组织的成员是没有权利享有该权益的。因此，从这条规定来看，“农转非”人员由于其户口已经由农业户转为非农业户，自然就脱离了农村集体经济组织，不再具有农村集体经济组织成员的身份，也就无权享有农村宅基地使用权。但另一方面，建造在宅基地之上的农村房屋属于公民个人的合法财产，无论该公民是集体经济组织的成员还是农转非人员，对农村宅基地之上的房屋均享有完全的所有权。因此，根据我国“地随房走”原则，如果农转非人员拥有地上房屋所有权，其也相应地应享有的宅基地使用权。但农转非人员随着集体经济组织成员身份的丧失，其对宅基地的使用权也会发生相应的变化。即，如果宅基地上的房屋灭失，农转非人员不再享有房屋所有权，则其相应的宅基地使用权也会归于消亡。原国家土地管理局的有关文件中也规定，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
本案中，乔某和其母亲在农转非之前是原来老家所在村的村民，应当享有在该村的宅基地使用权，根据“地随房走”原则，即使他们转为城镇居民后，基于对房屋的所有权，他们仍然对房屋所占宅基地享有使有权。在地上房屋尚在的情况下，村委会无权要求不用退回宅基地。
【法条指引】
原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第四十八条 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
3、与他人发生宅基地纠纷时应如何解决？
【宣讲要点】
与他人发生宅基地纠纷时，首先可以与他人协商解决。也可以找当地领导和乡土地管理部门帮助处理。如果解决不了，可以向当地人民法院提起诉讼，要求保护自己的合法权益。
【典型案例】
某村村民杜某家建房余出200平方米宅基地，在杜某的《宅基地使用证》上亦注明包括此200平方米宅基地。可是杜某家的邻居张某建房时，将新房向后移了0.4米，挤占了杜某家的宅基地，而且还要求在这200平方米地上开出一条通道供张某家使用。杜某应如何保护自己的宅基地使用权？
【专家评析】
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）和《土地管理法》都明确规定，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，个人只享有使用权。但个人对农村土地的使用权同样是受到法律保护的，任何单位和个人都不得非法侵占。
我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：
（1）协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。
（2）行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间、个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。所以，公民之间的宅基地纠纷，可以请求政府有关部门予以解决。
（3）司法解决。《土地管理法》第16条第3款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”请求法院司法解决要分两种情况：一是“宅基地确权”纠纷，即公民之间就土地使用权和所有权的归属发生的纠纷，如果当事人一方或双方提出宅基地权限不清，边界不明，要求确定宅基地的权属时，按照《土地管理法》第16条的规定，必须先经过有关行政机关的确权处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。另一种是“宅基地侵权”纠纷，即当事人一方提出对方侵犯了自己对土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。
此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人民调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互谅互让，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设中一项独特的制度。
本案中，如果村民杜某家建房时用地是依法经过批准的，那么这200平方米宅基地的使用权就属于杜某，村民张某的做法和要求都是违法的。杜某可以先向他们讲明法律规定，协商解决，也可以找当地领导和乡土地管理部门帮助处理。如果解决不了，杜某可以向当地人民法院起诉，要求保护自己的合法权益。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
4、于某的宅基地可以要回吗？
【宣讲要点】
申请宅基地，应当先向乡（镇）人民政府土地行政主管部门申请，经其审核后，再由县级人民政府土地行政主管部门批准，方能取得土地的使用权。
【典型案例】
于某在2010年向当地村委会申请使用村里的一处空地作为宅基地，村委会给予批准但未办任何法定手续。于某向村委会交纳了1000元宅基地抵押金。于某家获村委会批准后，耗资6900元对宅基地进行了平整，准备建房。2011年4月，该村村委会以于某家2009年欠村委会鱼塘款4000元为由，将此宅基地又另划分给他人。村委会的做法是否合法，于某家的宅基地能否要回？
【专家评析】
对于土地使用权的取得，我国法律有着严格的规定。根据《土地管理法》第62条第3款的规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”因此，要想获得宅基地，应当先向乡（镇）人民政府土地行政主管部门申请，经其审核后，再由县级人民政府土地行政主管部门批准，方能取得土地的使用权。
本案中，于某家无权要回宅基地，但该村村委会的做法也是不合法的。于某没有履行法定手续，仅凭不具有宅基地批准权的村委会同意，当然不能取得宅基地使用权。由于还没有取得土地使用权，所以也就不存在要回宅基地的问题。至于于某交纳的1000元宅基地抵押金和花费的6900元宅基地整修费，可以基于村委会的越权行为，要求村委会予以返回和赔偿。于某家所欠鱼塘承包款，属于另一种法律关系，村委会应当通过其他正当途径追偿。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
5、农民能否自行在原有的宅基地上建房？
【宣讲要点】
农村居民建住宅，使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，须由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。因此，在原有宅基地上建房仍需经过乡政府批准。
【典型案例】
某村村民戴某于1998年建房4间，至2009年该房已破旧不堪，戴某决定拆除旧房后重建。2009年8月，戴某在原房基地上再扩宽5米，建造新屋，但未超过原有宅基地的范围。同年10月，村委会告知戴某建房须经乡政府批准。戴某表示不理解，为何利用自家原有宅基地建房，还需要经过批准，但出于谨慎，戴某向乡政府咨询并提出申请，乡政府土地管理所告知戴某村委会的说法是正确的，并批准戴某在原有宅基地上建房。
【专家评析】
根据《宪法》和《土地管理法》的规定：农村土地除法律规定属于国家所有的外，统归集体所有，农民对集体土地仅享有使用权，而无所有权。农村居民建住宅使用宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，仅归各户使用。依据《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》的有关规定，农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府审批。在实践中，通常情况下，乡政府往往会将原宅基地继续交由原房主盖房，这不意味着农民建房不用再报乡政府审批。因为乡（镇）村建设亦应按照合理布局、节约用地的原则规划，出于此种考虑，乡政府也有可能将农民原宅基地部分交由他人使用。
本案中，尽管戴某在拆除的旧房上重建住房，超出部分也仅限于原有宅基地内，属于利用原有宅基地建房。但根据上述分析，戴某仍然需报乡政府批准之后，才能实施建房行为。戴某在听取村委会的劝说后，及时向乡政府咨询并提出申请，表明他的确不懂有关规定，乡政府在审核后予以批准，肯定了戴某可以继续建房，使此事得以圆满解决。
【法条指引】
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）
第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
《村庄和集镇规划建设管理条例》
第十八条 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
6、农民在宅基地上自建房屋需要缴纳房产税吗？
【宣讲要点】
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。对农林牧渔业用地和农民居住房屋及土地不征收房产税和土地使用税。因此，农民在宅基地上自建房屋不需要缴纳房产税。
【典型案例】
2011年10月，某村村民朱某从外地打工回来后，准备在原宅基地上翻建房屋。在建房手续办理完毕后，就开始动工建造了。2012年4月，朱某的新房终于落成。在朱某搬进新房后不久，当地税务部门的工作人员就上门给朱某发出缴纳房产税的通知书。朱某问过左邻右舍，他们都说没有听说过盖房要交房产税的。农民盖房后需要缴纳房产税吗？
【专家评析】
房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税具有以下特点：(1)房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只能是房屋；(2)征收范围只限于城市、县城或建制镇和工矿区的经营性房屋；(3)对房屋的经营使用方式区别规定征税办法，对于只用的房屋按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。《房产税暂行条例》第1条规定：“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”国家财政部、税务总局在《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》中进一步明确，“城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。”1999年国家税务总局《关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解决规定的通知》中再次明确，“对农林牧渔业用地和农民居住房屋及土地不征收房产税和土地使用税。”因此，农村村民自盖的房屋属于农村房屋，不在征税范围之内，农民对此不用缴纳房产税，税务部门对农村房屋征收房产税，属于违反法律法规规定擅自开征的行为。
《税收征收管理法》第88条第1款规定：“纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议不服的，可以依法向人民法院起诉。”因此，朱某在收到缴税决定书后，必须首先缴纳税款或者提供相应的担保，然后向上一级税务机关申请复议，对行政复议不服的，还可以依法向人民法院起诉。对于该税务部门所作擅自征收房产税，上级税务机关可以责令其撤销擅自作出的决定，退还不应征收而征收的税款，还可以追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任。
【法条指引】
《房产税暂行条例》（2011年1月8日修订）
第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
7、农民可以转让宅基地吗？
【宣讲要点】
农民对取得的宅基地只有使用权没有所有权，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，只有符合特定条件才可以随地上房屋一并转让。农民非法出卖宅基地的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
【典型案例】
某乡村民潘某于1999年10月因娶妻，需建房，便向乡政府申请占用其承包的1亩耕地，乡政府经审核后同意并报县土地管理部门批准。2000年潘某在批准的耕地上建起4间瓦房。2007年12月，潘某与其妻决定拆掉旧房，另建一栋两层的楼房。在拆屋的过程中，某水产公司找到潘某，提出愿以5万元的价款购买潘某现有宅基地以修建公司住宅楼。张某表示同意，双方签订了用地协议。2008年4月，村委会得知此事后通知潘某此种作法违反法律规定，但潘某置之不理，并建议水产公司突击盖楼。到2008年10月，水产公司一栋五层楼房已基本盖好，但尚未封顶。乡政府将此事上报县土地管理部门，县土地管理部门作出没收潘某5万元非法卖地所得，责令水产公司限期拆楼的决定。潘某表示不服，认为宅基地是自己所有，县土地管理部门无权干涉此事，并向县人民法院提起诉讼。县法院经审理认为被告县土地管理部门执法得当，依法驳回张某的诉讼请求。
【专家评析】
根据我国《土地管理法》有关规定，农民对土地没有所有权，只有使用权。农民取得宅基地，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，特定条件下可以随地上房屋一并转让。一并转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。有下列情形之一的，应认定转让无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准；向集体组织成员以外的人转让；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。农民非法出卖宅基地，县级以上地方人民政府土地管理部门有权没收违法所得，限期拆除或没收在买卖的土地上新建的建筑物和其他设施，还可以处以罚款。
本案中，潘某在拆除旧房后，应将不再使用的宅基地交回村集体。但其为非法牟利，将宅基地擅自卖给县水产公司，这种行为显然侵犯了所有者即村集体经济组织的利益，违反了《土地管理法》的有关规定。因此，县土地管理局在潘某与县水产公司不听劝阻的情况下没收潘某的非法所得，责令限期拆楼的做法是正确的。潘某与水产公司应当在限期内拆除违法所建建筑物，返还土地。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十九条 依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的5％以上20％以下。
8、农民可以将宅基地上的房屋卖给城镇居民或外地农民吗？
【宣讲要点】
我国对农民出卖宅基地上的房屋有严格的限制条件，购买人必须是本集体经济组织的内部成员，且尚未获得宅基地，或者虽已有宅基地但远低于国家规定的标准，购买宅基地后仍在标准范围内。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。
【典型案例】
2002年，农村居民董某将自家在城市郊区某村的一处房产以18万元的价格卖给城市居民齐某。2010年，该套房屋被列入政府拆迁改造范围，齐某获得了拆迁补偿款100万元。2011年，董某诉至法院，认为城市居民不能到农村买房，请求确认自己与齐某两人之间的房屋买卖协议无效，并要求齐某返还拆迁补偿款。
【专家评析】
随着城市化进程的加快，农民宅基地的市场价值逐渐引起了人们的注意。特别是在巨额迁拆补偿款的诱惑下，买卖农村宅基地或宅基地上的住房所引发的纠纷日益增多。城市居民之所以热衷到农村尤其是城市郊区购买农民的房屋，原因主要有以下几类：一是期待从将来房屋拆迁中获取巨额利益。二是由于房价过高买不起市内的楼房，而农村房价便宜，买了自己可以居住。三是退休人员到农村买房养老。四是购买宅基地建设农家院，搞经营。
我国一直禁止宅基地的直接买卖。对宅基地上所建房屋的出卖、出租，法律虽未禁止，但对交易主体也有严格限制。总的来说，根据《土地管理法》的精神，宅基地不允许向集体经济组织以外的人，特别是城镇居民出售。换言之，除了本集体经济组织成员之间因宅基地调整，经乡(镇)政府或县级人民政府批准可以买卖宅基地外，其他任何人都不得买卖宅基地。对于农村宅基地上的房屋，出卖方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则分为两类人：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。前者符合特定条件的，可以成为购买人，后者则一律不能成为合格的购买人。
买房人如果是本集体经济组织的内部成员，大体可分三种情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。由于《土地管理法》明确规定一户村民只能拥有一处宅基地，因此对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。这类村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也得不到批准，自然也不能购买其他村民的房屋；三是已在集体经济组织落户，但尚未获得宅基地的，这类村民可依法申请宅基地，或购买其他村民的房屋。
买房人如果是集体经济组织以外的成员，也有两种情况：(1)本集体经济组织以外的农民。根据土地管理法的相关规定，除了本集体经济组织的内部成员外，其他的农民也没有资格使用该组织的宅基地，因此外村的村民也不能购买本村的房屋。(2)城镇居民。根据1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》又对此进行了重申。同年，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。同年发布的《房屋登记办法》第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。2011年国务院办公厅《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》明确规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》再次明确了此项要求。总之，城镇居民不能购买农民村民的宅基地和宅基地上的住房。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。现实中，非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。
本案中，城镇居民齐某与农村村民董某签订的农村房屋买卖协议，违反了国家现行法律政策，应当认定为无效。同时，当发生农村房屋买卖纠纷时，如果买卖双方都有过错，一般情况下，应由双方分别承担合同无效造成的经济损失。董某作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，也应对合同无效承担责任。原告董某可以要回宅基地和房屋，但对该100万元拆迁补偿款，应当考虑被告齐某购买后对房屋的管理修缮所形成的增值因素和投入，在原告和被告之间公平分配。
【法条指引】
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）
二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
9、出卖自有房屋的农民，可以再申请宅基地吗？
【宣讲要点】
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
【典型案例】
村民徐某于2006年以12000元造价新建住房4间，2007年其听说本村村民江某愿出价30000元购房。徐某认为有利可图，便向江某出卖了4间房屋。由于出卖房屋后徐家无房可住，2007年6月徐某向乡政府提出申请，请求乡政府准许其使用村内某处空地建房，乡政府允许。同年7月，村民郝某向乡政府提出异议，称徐某已将住房高价出卖，不应再占用村里土地建房。乡政府认为农民有房可住是一项基本的生存权利，郝某的异议无道理可言，徐某有权用地建房。
【专家评析】
由于我国目前尚未全面推行农村宅基地有偿使用制度，农民在出卖、出租自有住房后，如果又申请使用土地建造房屋，相当于在将无偿取得的集体所有的宅基地变相转让后仍可再次无偿用地，造成的后果必然是农村耕地大量流失。因此，我国《土地管理法》规定：农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。不仅如此，原国家土地管理局于1989年向国务院提出的《关于加强农村宅基地管理工作的精神请示》中提出：对现有住宅出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。2004年国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确规定，“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”
本案中，徐某出卖4间房屋盈利18000元，显而易见其中包含了土地使用权的转让费，如果仍然允许其再占地建房，就违反了上述法律政策的规定。因此，村民郝某的异议是有道理的，乡政府应当及时纠正其错误解答，禁止徐某利用村中空地再建房屋。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（2004年11月2日国土资发〔2004〕234号公布2010年12月3日国土资发〔2010〕190号修订）
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
10、在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有权？
【宣讲要点】
因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（动产）与他人的宅基地（不动产）发生附合，所建房屋的所有权应归宅基地使用权人所有。取得所有权的一方应返还因取得他人之物所有权所新增的利益。
【典型案例】
刘某与张某是邻居，刘某因工作调动，1980年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管。张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘家的房屋。2000年，张某因父母搬来同住，遂将刘家的房屋修缮一新，并在刘家的院落内新盖两间厢房。2013年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意要可以出卖给他。但刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却座落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，刘某即诉至法院，请求法院判令张某搬出厢房并判决厢房归己所有。法院最终依法判决双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用21560元，即包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。
【专家评析】
从民法角度讲，此案涉及到添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产，据此确定新的所有权归属。依据民法的添附理论，不论何种情形的添附，都使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增的利益。
本案中，张某建筑用房的材料（动产）与刘某的宅基地（不动产）发生了附合，即由不动产的权利人取得所有权，张某在刘某宅基地范围内所建筑的厢房虽由刘某取得所有权，然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以刘某应当向张某返还其所得的不当利益，返还的范围应为张某建房的费用及其相应的劳务报酬，这也符合公平原则。另外，张某是在刘某的宅基地范围内建造房屋的，在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，因而张某是不能取得其所建房屋所有权的。同时，如果房屋归张某所有，因刘某一家已经迁回居住，会带来很多不便。因此，法院将房屋判归刘某所有是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
11、房屋拆除后，如何确认宅基地的使用权？
【宣讲要点】
如果农民因搬迁到别的农村集体经济组织而拆除原有房屋，则不能再享有原宅基地使用权，宅基地由原农村集体经济组织收回，统一安排使用。
【典型案例】
村民宋某经乡政府批准，于1996年在该村占用一块空地盖起5间房屋。2004年，宋某去世，宋某的儿子宋某某经合法继承得到该房，2006年，宋某某准备盖楼，拆除了原有的5间房屋，后其妻劝说其带全家到其妻娘家居住，从事个体运输业。宋某某听从其妻意见。2006年11月底，宋某某找到同村村民胡某，表示愿以20000元钱将该片宅基地的使用权，连带拆房后的砖瓦、房梁等一起卖给胡某，胡某欣然同意。村委会得知此事后，立即予以制止，称宅基地归集体所有，宋某某只有使用权，现其搬往外地，拆除房屋后宅基地的使用权应由村集体经济组织收回。宋某某与胡某及时纠正自己的违法行为，仅以2000元出卖了其拆房后所余的材料。
【专家评析】
房屋拆除的原因不同，原有宅基地使用权的归属也不一致。在农村，房屋拆除的主要原因有：一是因建新房而拆除旧房。二是因搬迁而拆除房屋。三是因国家征收集体土地而拆除房屋。具体而言：（一）如果农民因建新房而拆除旧房的，其不需要再重新申请取得宅基地使用权就可以在拆除旧房后的原有宅基地上建新房，“房随地走”，农民也就拥有宅基地的使用权。（二）如果农民因搬迁到另外的村组或乡镇而拆除原有房屋，宅基地使用权赖以行使的依据即房屋已不存在，拆除后腾出的宅基地的使用权亦因此而丧失，原来的房主不能再享有宅基地使用权，更不能将宅基地转租、转让给他人使用。宅基地由农村集体经济组织收回，统一安排使用。收回的宅基地，所有权的权属统归于集体，其可以决定交由新的住户使用，原有的房主不能再干涉。（三）如果因国家征收集体土地而拆除房屋，根据我国《土地管理法》的规定，国家征收集体土地实际上改变了土地所有权属，原来属集体所有的土地经法定征收程序后变为国家所有，国家因建设需要拆除农民原有的房屋，应给予其一定的补偿，但宅基地的所有权、使用权统归国家行使。国家可以决定由其自身或因建设交由建设单位行使原宅基地的使用权。
本案是属于第二种情况。宋某某拆除旧房后，并未在原有宅基地上建房，而是打算迁往别处，根据上述分析，宋某某不再享有原有宅基地的使用权，而应将其交还给村集体经济组织，他将土地使用权连同房屋拆除后的一些材料一起卖给胡某的作法是错误的，其非宅基地的所有者，不能擅自将宅基地出卖给他人。在村委会的劝说下，宋某某仅出卖房屋材料，不出卖宅基地使用权的做法是恰当的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
12、宅基地使用权应当及于地下吗？
【宣讲要点】
宅基地使用权人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下，如建房挖根基、种植竹木挖树坑等，因此，宅基地使用权应当及于地下。此外，从相邻关系的法律特征来分析，宅基地的使用权也应及于地下。
【典型案例】
某村村民赵某与王某的宅院南北相邻。2011年8月份，王某建房时将新建房屋的根基20厘米建到赵某的宅基地上，赵某和王某交涉无效。赵某于是以此为由向法院起诉，要求王某停止侵权，恢复自己对该宅基地的使用权。王某认为，自己建房的根基在地下，而且也没有干涉赵某对该宅基地地表面的正常使用，因此没有侵犯赵某的宅基地使用权。
【专家评析】
《土地管理法》规定，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；公民的宅基地使用权受法律保护。根据宅基地使用权的本质特征来分析，宅基地使用权应及于地下。农村宅基地使用权的主体主要是我国农村的村民，农村居民对于经审核批准的宅基地有长期使用的权利，有权在宅基地上建造房屋及其他建筑物，有权种植竹木。那么，权利人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下，如建房挖根基、种植竹木挖树坑等。如果宅基地使用权仅及于地表，那么宅基地使用权将是一个无法实现的法律概念。另外，从相邻关系的法律特征来分析，宅基地的使用权也应及于地下。相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻各方对其所有或经营使用的土地包括宅基地等，必须正当合理地使用，不得滥用权利损害他方的利益。相邻一方在宅基地上建造房屋超越地界，被越界的土地使用权人在行使宅基地使用权时将因越界者的行为而受到限制，那么被越界的土地使用权人有权请求越界建筑人拆除越界部分的建筑。这里的地界，不仅包括地表而且包括地下。作为相邻双方应本着互谅互让的原则，协商解决土地相邻关系。如果越界建筑人出于善意，且被越界的土地使用权人知其越界而没有及时提出异议的，被越界的土地使用权人应本着互谅互让的原则予以忍让，越界建筑人应给予被越界的土地使用权人一定的经济补偿。如有损害，则应予以赔偿，但前提是被越界土地使用权人的宅基地使用权（包括地下）不因以上行为而受到侵害，否则权利人可请求停止侵害，排除妨碍。
综上所述，本案中，赵某基于宅基地使用权延伸于地下的原理，而提出请求王某拆除建在自己宅基地上的20厘米根基的诉请，依法应得到支持。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
13、在自家宅基地下挖到财宝怎样处理？
【宣讲要点】
公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且依据现行法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。所有人不明的埋藏物，归国家所有。
【典型案例】
某村村民齐某在盖房平整土地时挖出一缸银元，缸上写着：1954年张某埋藏于此。张某系该村村民张某某之父，2003年病逝。张某某得知此事后向齐某索要银元，并出具其父临终时遗书，遗书上写明曾在村内埋藏银元一缸。该遗书有张某亲笔签名。但齐某认为银元系他在自家的宅基地下挖到的，谁挖到的归谁所有，因此拒绝返还银元。张某某遂向法院起诉，请求法院判令齐某返还银元。法院经审查查明，该缸银元确系张某某之父张某埋藏。法院依法判令齐某向张某某返还银元。
【专家评析】
根据我国法律规定，农民在自家宅基地下挖到财产，属于没有法律规定或合同约定而取得财产，法律上将之称为不当得利，对不当得利，占有人应将其返还所有人。《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）中规定，公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且依据现行法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护，所有人不明的埋藏物，归国家所有。
本案中，齐某在自家宅基地下挖到一缸银元，经查证实属张某某之父所有。而张某某作为张某的法定继承人，其有权对该缸银元主张所有权，齐某的占有属于不当得利，应当返还张某某。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》
第七十九条所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。
拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日起施行）
93.公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。
14、宅基地下发现古墓葬，应当怎样处理？
【宣讲要点】
地下文物属于国家所有。农民发现宅基地下有古墓葬，应当立即报告当地文化行政管理部门处理，不得私自挖掘古遗址、古墓葬。
【典型案例】
某村村民魏某于2007年8月经乡政府批准，在该村一空地上盖房。盖房过程中，魏某挖出一明代墓碑，立即想起村民曾说该乡周围有古墓，魏某遂谎称有事，暂且停工。将村民打发走后，叫上两个儿子开始挖墓，由于越往下挖土质越坚硬，魏某未能挖到文物，次日晚，魏某带上从采石场弄来的炸药，开始炸墓，爆炸声惊动了当地农民，其中一人听说后向公安机关报案。当地派出所迅速赶到，将魏某与其子拘留。后经查证，魏某所挖的为明代古墓群，由于发现及时，对古墓群未造成重大损失。
【专家评析】
我国《文物保护法》规定：中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。古文化遗址、古墓葬、石窟属于国家所有，国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻等，除国家另有规定的以外，属于国家所有。一切机关、组织和个人都有保护国家文物的义务。农民发现宅基地下有古墓葬，应当立即报告当地文化行政管理部门处理，不得私自挖掘古遗址、古墓葬。在宅基地下发现文物隐藏不报，不上交国家的，由公安部门给予警告或者罚款，并追缴其非法所得的文物，私自挖掘古墓葬，触犯刑法的，应当依法追究刑事责任。
本案中，魏某在盖房过程中发现古墓碑，应当报告当地文物管理部门，但其非但不报告，反而与其子在夜晚偷挖古墓，并使用炸药进行爆破炸墓，其作法严重违反了《文物保护法》的规定，并已触犯刑法，依法应追究其刑事责任。
【法条指引】
《中华人民共和国文物保护法》（2013年6月29日第三次修正）
第五条 中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。
古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的以外，属于国家所有。
国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。
下列可移动文物，属于国家所有：
（一）中国境内出土的文物，国家另有规定的除外；
（二）国有文物收藏单位以及其他国家机关、部队和国有企业、事业组织等收藏、保管的文物；
（三）国家征集、购买的文物；
（四）公民、法人和其他组织捐赠给国家的文物；
（五）法律规定属于国家所有的其他文物。
属于国家所有的可移动文物的所有权不因其保管、收藏单位的终止或者变更而改变。
国有文物所有权受法律保护，不容侵犯。
15、土地证书作废，宅基地使用权还有吗？
【宣讲要点】
土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。
【典型案例】
郭某于2009年经批准取得一块宅基地建房，并领取了集体土地建设使用证，但一直没有垒院墙。2010年8月中旬，邻居方某在砌院墙时占用了郭某取得的宅基地半米，郭某发现后予以制止，但方某不听劝告，仍将院墙垒好。郭某遂以方某侵犯其土地使用权为由，诉至法院，要求排除妨碍。方某则称，县政府2010年3月发出通知，要求已领取原国家土地管理局印制的土地证书的单位和个人，应持土地证书及有关证件，到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的，换发国土资源部统一编号的新版土地证书。其中第6条规定：“单位和个人违反本通知规定，未按规定时限办理土地证书查验工作的，由县土地主管部门责令其限期补办查验工作，在限期内仍不办的，其原土地证书作废。”郭某没按期查验换证，其原有的土地证书已作废，应驳回起诉。
【专家评析】
根据《土地管理法实施条例》第3条规定，国家依法实行土地登记发证制度。土地登记是土地登记机关依照规定程序，将土地的权属、用途、面积、等级等情况进行审批、注册登记、确认、发放土地证书的法律制度。土地登记是土地权利归属的法定公示方法，简单地说就是对土地登记注册和颁发证书。土地权属的确认以登记簿记载为准。
土地证书作为土地所有者、使用者和土地他项权利者持有的证明土地权属的法律凭证，只能由土地主管机关发放，其他机关发放的土地证书不具有法律效力。土地证书是对特定土地权属的书面证明，并可记载特定土地状况，以一宗土地一个土地证为原则。同时土地使用证只能向特定土地权利人发放，并且土地证书的内容应与登记簿的内容相一致。
土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见，土地证书不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
本案中，郭某对该宗土地权属的确定，应以土地登记所记载的内容为依据。虽然郭某未及时查验换发新证，导致他原有的土地证书被宣布作废，但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，被宣布作废，并不意味着他丧失了已经依法取得的宅基地权利。相反，原证书中关于该宗土地的位置、面积的记载与登记簿的内容相互印证，更进一步明确了郭某对该宗土地的权属。故本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据，依法保护郭某的权利不受侵犯。
【法条指引】
国土资源部《土地登记办法》（2008年2月1日起施行）
第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。
土地登记簿应当加盖人民政府印章。
土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
第十六条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
第十七条 土地权利证书包括：
（一）国有土地使用证；
（二）集体土地所有证；
（三）集体土地使用证；
（四）土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。
16、一户能拥有两处宅基地吗？
【宣讲要点】
1998年8月29日修订的《土地管理法》明确规定了农村居民“一户一宅”制度，该次修订的《土地管理法》1999年1月1日正式实施之后，农村居民一户只能拥有一处宅基地。
【典型案例】
某村村民陈某与父母在2001年分家另立户头，并经批准修建了一套住宅。父母去世后，陈某于2011年将父母原住宅拆除盖新居。几个月后，本村村委会经研究，决定收回陈某原住宅的宅基地使用权，并报乡政府、县国土资源局。县国土资源局认为陈某拥有两处宅基地是违法的，作出处理决定，限陈某在两个月内，将原宅基地的建筑物和附属物全部清理掉，并完全恢复耕地面貌。陈某拥有两处宅基地违法吗？
【专家评析】
1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订了《土地管理法》，并于1999年1月1日实施。该次修订的《土地管理法》首次明确规定了农村居民“一户一宅”制度。在此次修订的《土地管理法》实施之前，我国农村不少地方的一些农民存在着一户占有两处宅基地的现象，只要是遗留的老房子或经过依法批准兴建的房子，都不算是违法用地。而在1999年1月1日之后则不然，该法第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第77条规定：“农村村民未经批准或者采取诈骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”
本案中，陈某自己有住房，父母去世后，又拆掉他们的旧房建新房，属于两处占有宅基地，是违法的。在追究陈某的法律责任时，如果新建房屋的用地没有经过依法报批，陈某必须拆除新建的房屋，将该处宅基地退还给本村集体经济组织，如果陈某要保留新房，只要符合规划，又愿意退出旧房的宅基地，可以将旧房卖给本村集体的缺房户或拆除老屋还地给集体经济组织，县土地行政管理部门可以予以照顾，但对新房占地必须重新办理审批手续。如果新建的房屋经过依法审批，则应该责令陈某退出原有的宅基地。如果陈某拒不执行，县土地行政管理部门可以申请法院强制执行，并由陈某承担相应的执行费用和拆除费用。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
17、现役军人能继续使用宅基地吗？
【宣讲要点】
农村籍的士兵、初级士官（一级士官、二级士官）退伍后，要重新回到农村去，因此他们并未完全脱离农村集体组织，可以继续享受分配给其耕地、宅基地的优待。
【典型案例】
解放军某部二级士官高某在镇政府批准使用的宅基地上一直无法建造房屋，原因是同村的李某翻出1950年土改时当地人民政府发放的地契，主张拥有村集体分配给高某使用的宅基地的所有权，并认为高某是现役军人不应当分得宅基地，要求高某家支付其宅基地使用费3000元。在遭到高某家的拒绝后，李某依仗李姓家族人多势众，强行在该宅基地上种植了树木，盖起了院墙。现役军人能否继续使用宅基地？
【专家评析】
根据我国法律规定，农村的土地属于村集体所有，当然也包括宅基地。村民对土地只有使用权而无所有权，土改时人民政府发放的地契也就自然失去了法律效力，不能作为土地所有权属的凭证。国家为了保障军人在部队安心服役，对军人及其家属给予一定优待。如《国防法》第7条规定，“国家和社会尊重、优待军人”。第63条规定，“国家和社会优待现役军人家属，在就业、住房、义务教育等方面给予照顾”。
本案中，李某不但没有该宅基地的所有权，更不能要求张家给付土地使用费。高某能否继续使用这块宅基地，主要是看其是否符合《土地管理法》第65条规定的“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的”条件。如果是军官（少尉军衔以上）或三级以上士官（中级士官以上），退出现役的，称为“转业”，国家给予安置，可以看作是“迁移”而脱离了农村集体组织，停止使用土地，由村集体组织召开村民会议作出决定，报经县级人民政府土地管理部门批准后，才能将土地收回并重新分配。而士兵、初级士官（一级士官、二级士官）退出现役的，仅为“退伍”。高某是二级士官，根据《兵役法》的有关规定，其复员后要重新回到农村去。因此，高某并未完全脱离村集体组织，可以继续享受分配给其耕地、宅基地的优待。国家这样规定是为了保证农村籍义务兵和二级以下士官复员后的正常生活。李某的行为严重损害了军人及其家庭的合法权益，干涉了他人的正常生活，给高某家人造成了一定的损失。高某可以要求李某排除妨碍，恢复宅基地的原状，并赔偿相应的经济损失。根据《土地管理法》有关规定，土地所有权和使用权发生争议的，应当由人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可以在接到处理决定30日内向人民法院起诉。高某可以向当地人民政府提出请求，要求解决与李某的纠纷。如对人民政府处理决定不服，可以向人民法院提出诉讼。
【法条指引】
《中华人民共和国国防法》（2009年修正）
第七条国家和社会尊重、优待军人，保护军人的合法权益，开展各种形式的拥军优属活动。
中国人民解放军和中国人民武装警察部队开展拥政爱民活动，加强军政、军民团结。
《中华人民共和国兵役法》（2011年修正）
第五十五条现役军人入伍前已被普通高等学校录取或者是正在普通高等学校就学的学生，服役期间保留入学资格或者学籍，退出现役后两年内允许入学或者复学，并按照国家有关规定享受奖学金、助学金和减免学费等优待；入学或者复学后参加国防生选拔、参加国家组织的农村基层服务项目人选选拔，以及毕业后参加军官人选选拔的，优先录取。
义务兵和服现役不满十二年的士官入伍前是机关、团体、企业事业单位工作人员或者职工的，服役期间保留人事关系或者劳动关系；退出现役后可以选择复职复工。
义务兵和士官服现役期间，入伍前依法取得的农村土地承包经营权，应当保留。
第六十条义务兵退出现役，按照国家规定发给退役金，由安置地的县级以上地方人民政府接收，根据当地的实际情况，可以发给经济补助。
义务兵退出现役，安置地的县级以上地方人民政府应当组织其免费参加职业教育、技能培训，经考试考核合格的，发给相应的学历证书、职业资格证书并推荐就业。退出现役义务兵就业享受国家扶持优惠政策。
义务兵退出现役，可以免试进入中等职业学校学习；报考普通高等学校以及接受成人教育的，享受加分以及其他优惠政策；在国家规定的年限内考入普通高等学校或者进入中等职业学校学习的，享受国家发给的助学金。
义务兵退出现役，报考公务员、应聘事业单位职位的，在军队服现役经历视为基层工作经历，同等条件下应当优先录用或者聘用。
服现役期间平时荣获二等功以上奖励或者战时荣获三等功以上奖励以及属于烈士子女和因战致残被评定为五级至八级残疾等级的义务兵退出现役，由安置地的县级以上地方人民政府安排工作；待安排工作期间由当地人民政府按照国家有关规定发给生活补助费；本人自愿选择自主就业的，依照本条第一款至第四款规定办理。
国家根据经济社会发展水平，适时调整退役金的标准。退出现役士兵安置所需经费，由中央和地方各级人民政府共同负担。
第六十一条士官退出现役，服现役不满十二年的，依照本法第六十条规定的办法安置。
士官退出现役，服现役满十二年的，由安置地的县级以上地方人民政府安排工作；待安排工作期间由当地人民政府按照国家有关规定发给生活补助费；本人自愿选择自主就业的，依照本法第六十条第一款至第四款的规定办理。
士官服现役满三十年或者年满五十五周岁的，作退休安置。
士官在服现役期间因战、因公、因病致残丧失工作能力的，按照国家有关规定安置。
18、宅基地互换协议是否有效？
【宣讲要点】
符合法定条件的农村同一集体经济组织内的村民之间可以互换宅基地，但应当依法办理土地变更登记手续。不依照规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
【典型案例】
孙某的宅基地与程某的宅基地相邻，孙某的宅基地位于西边，程某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。孙某与程某均于2006年2月12日分别取得县国土资源局颁发的用地证书。2009年5月6日，孙某与程某经协商签订了一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定孙某与程某双方互换调整宅基地位置，即原来孙某位于西面的宅基地与程某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。2011年9月18日，孙某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得程某宅基地的位置上动工建楼房。至同年12月，孙某建起了一幢两栋四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在孙某建房的过程中，程某知道但未提出异议。2012年4月27日，程某以双方换地尚未办理正式过户手续，孙某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求孙某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中程某变更诉讼请求，要求孙某赔偿其该购地款15万元及其利息。
【专家评析】
目前在农村地区，私自互换宅基地但未办理必要手续的现象并不少见。根据《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续。第82条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。因此，土地权属转移不经变更登记，不具有法律效力。土地行政主管部门发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理的决定，要求其在一定的期限内办理。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。
本案中，孙某与程某自愿签订协议互换宅基地后，孙某已在程某原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚，换地协议已实际履行。现程某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求孙某退出该宅基地，恢复原状，或要求孙某赔偿其购地款，依法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。法院应当裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门作出决定书，责令孙某与程某限期补办宅基地权属变更登记之后，由程某自行撤诉。如果程某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决孙某与程某的换地协议有效，驳回程某的诉讼请求。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第八十二条 不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
19、农民共用宅基地时，怎样操作？
【宣讲要点】
宅基地的使用权，依法可以由两个或两个以上的公民共同享有。宅基地共同使用人中的任何一方要占用宅基地建房，必须经过其他共同使用人的同意。但如果一方使用人在占用宅基地建房时，其他共同使用人明知而未提出任何反对意见，则视为默认。在不妨碍公共利益和他人合法权益的情况下，宅基地占用人可以继续使用所建房屋。
【典型案例】
2000年，某村农民王东与其弟王建共同向乡政府提出申请，要求占用村东面积为4亩的空闲地盖房，得到了乡政府的批准。2001年，王东和王建盖4间房屋，两屋之间面积达100平方米的空地，双方约定为共用宅基地。2003年，王东娶妻，2004年生一子，同时王东的岳父母也搬来与他们同住。原来所盖的房屋已明显不够用，王东打算再加盖2间小屋，当其找王建商量时，恰巧王建外出不在家。王东便自作主张占用共用空地的60平方米盖了两间小屋。王建回来后，未提出反对意见。2006年王建娶妻，其妻得知此事后，向王东要求赔偿因占用共同空地造成的损失5000元，王东不允。2006年9月，王建向法院起诉，状告王东侵权。法院认为王建在得知王东占用共用宅基地后未表示反对，视为默认，依法驳回王建的起诉。事后王东自愿给付王建2000元作为补偿。
【专家评析】
宅基地的使用权，依法可以由两个或两个以上的公民共同享有。宅基地的共同使用，虽然不同于共同财产的使用，但各共有人在对共有宅基地进行使用时仍必须遵守一般规定：首先，宅基地共同使用人中的任何一方要占用宅基地建房，必须经过其他共同使用人的同意。未经其他共同使用人同意而擅自占用宅基地建房违反法律规定，权利受到侵犯的宅基地共同使用人可以视具体情况要求非法占用人排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。例外的情况是：宅基地一方使用人在占用宅基地建房时，虽然没有取得其他共同使用人的同意，但如果其他共同使用人明知其占用宅基地而未提出任何反对意见，则视为默认，这种情况下，如果一方在共同使用的宅基地上盖起了新房或修建了其他建筑物，又不妨碍国家利益和社会公共利益，不妨碍他人合法权益的，宅基地占用人可以继续使用。
本案属于上述分析中的例外情况，王东与王建共用面积达100平方米的空地，王东在利用该片空地中的60平方米建房时未取得王建的同意，原则上构成侵权。但王建事后得知后在长达两年的时间里一直未表示反对，应视为其默认王东的行为，王东占用共用空地的做法则由非法转为合法。王建在其妻的鼓动下提出侵权诉讼是没有理由的，应予驳回。
【法条指引】
《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
20、农民宅基地内的空地，别人能随便占用吗？
【宣讲要点】
如果空地处于农民宅基地范围内，他人占用的，属于侵犯农民的宅基地使用权。
【典型案例】
某村村民段某于2005年3月经乡政府批准，取得该村东边面积为2亩的土地建造房屋。建成后尚余20平方米空地。段某用来种植玉米。同年12月，村民姚某向乡政府申请占地建房，乡政府批准姚某在段某房屋附近的15亩荒地上建房。姚某见段某家有20平方米的空地，便在建房时故意往段某房屋所在处挪动10平方米。段某制止时，姚某则称土地为集体所有，段某无权干涉，双方发生纠纷。2007年1月，段某向县法院起诉，要求姚某赔偿损失3000元。法院认为姚某构成侵权，依法判令其退还段某10平方米的土地，并赔偿姚某经济损失500元，承担全部诉讼费用。
【专家评析】
根据我国《土地管理法》规定，农民经申请取得宅基地建房，对该宅基地享有占有、使用的权利，这种使用权任何单位和个人不得侵犯。凡属宅基地内的空地，他人占用的，均侵犯了农民的宅基地使用权；空地处于农民宅基地以外，他人随便占用的，所侵犯的权利非农民的宅基地使用权，而是集体对土地的所有权。因此，对农民宅基地内外的空地，他人都不得随便占用。
本案中，段某征得乡政府批准，取得2亩土地建房，虽实际占地后尚余20平方米，但段某对该片空地仍享有使用权。除非村里收回，他人不得非法占用。姚某在建房时，故意占用段某的10平方米空地，依据上述分析，侵犯了段某的宅基地使用权，段某有权责令其退还土地，但段某不得要求超过实际损失的补偿额。法院的判决是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
国土资源部《土地登记办法》
第七十条 依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
21、抢占宅基地行为有效吗？
【宣讲要点】
农村村民未经批准非法占有土地建住宅的，属于宅基地违法行为，违法行为人应当承担相应的法律责任。
【典型案例】
某村村南有一块空闲地。村民贾某和钱某两家都向村民委员会提出申请，要求获得这块空闲地做宅基地。经有关部门核查，贾某不符合申请宅基地条件，乡政府便把这块空闲地批给了钱某，并由乡人民政府发给钱某房屋准建证。贾某听到这一消息后，连夜组织家人把盖房用的木料、砖瓦等物堆放在这块宅基地上，并扬言谁也不准挪动他家的东西。为此，钱某和村民委员会多次找到贾某，让他把堆放的物料拉走，钱某还表示愿意赔偿他一些经济损失。但贾某声称：“我就要这块宅基地，村里可以给他再批一块。”钱某见劝说不成，只好以贾某抢占宅基地，侵犯其合法权益为由，起诉到县人民法院。县人民法院依法受理此案，并审理查明了案情，认为农村土地属于集体所有，应由村民委员会统一管理、规划。双方争执的宅基地，经村民委员会研究同意，由乡人民政府批给钱某，并发给了准建证，所以，该宅基地应由钱某使用。贾某在他人宅基地上堆放物料，属非法抢占。故依法判决贾某在判决书生效后10日内腾清该宅基地上的所有堆放物，向钱某赔礼道歉，并承担本案诉讼费。
【专家评析】
我国《土地管理法》等法律法规，对农民获得宅基地规定了基本条件，并且要经有关部门批准，履行必要的手续。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的有关规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占有土地建住宅的，属于宅基地违法行为，违法行为人应当承担相应的法律责任，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令违法行为退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
本案中贾某采取强占的方式获取宅基地是违法行为，并且他强占的是钱某的合法宅基地，属侵权行为，法院的判决是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
22、重新调整后的宅基地使用权能收回吗？
【宣讲要点】
宅基地经过法定程序统一规划调整或个别调整后，以调整后确定的使用权为准，公民原有的宅基地已被依法另行分配的，不得再要求收回。
【典型案例】
韩某与张某系同村村民，紧邻居住，韩某居东，张某居西。在两家居住的后面有一块空地，原为张某使用。2000年韩某因住房困难，向村委会申请地基建房，村委会经与双方协商，将张某原使用的那块空地调整给韩某建房使用，村委会另批准给张某另一块集体土地作宅基地，当时双方均表示同意。后来，韩某就在张某原使用的空地上建了房屋。2008年，张某趁韩某外出之机，声称韩某侵占自己原来使用的宅基地，擅自将韩某房屋前的大部分地块，垒墙圈在自己院内。韩某回来后，让张某拆除围墙，张某不拆。于是，韩某起诉至法院，要求保护自己的宅基地使用权。
【专家评析】
我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，个人只享有使用权。但个人对农村土地的使用权同样是受到法律保护的，任何单位和个人都不得非法侵占。
本案中，韩某修建房屋所使用的宅基地，原来虽属于张某使用，但经村委会重新调整后，该宅基地使用权已发生了变化，不再属于张某使用，而属于韩某使用。根据我国有关法律规定，宅基地经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经统一规划另行分配了的，不得再要求收回。张某以韩某侵占其宅基地为由，擅自将韩某在村委会调整的宅基地上修建房屋前的大部分地块，垒墙圈在自己院内，侵犯了韩某的宅基地使用权。
因此，张某应当停止侵害，排除妨碍，拆除围墙。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
聚合中文网 阅读好时光 www.juhezwn.com
小提示:漏章、缺章、错字过多试试导航栏右上角的源