——题记
狼来了！
清瘦的马津龙早已被公认为最知名的温州草根型学者。之所以称作草根型，并非因为他属地地道道的温州人，而是因其对温州发展脉象极精透的认知。在温州风雨飘摇时期，马津龙一直担任市委政研室主任，后任温州大学经济学院教授。缘于此，他可能是近些年来受邀游走四方宣讲“温州经验”最多的温州人。
我和马津龙熟识多年，彼此曾无数次坐而论道，切磋心得。我由衷地说：“老马，点评温州，你的判断总是对的。”
“然而，我绝没有料到，在20世纪末及本世纪初，温州人竟然会靠炒房大大地掘了一桶金。这或许是迄今我对温州问题唯一的一次判断失误。”2004年4月，为了正搅翻半个中国的温州炒房团话题我第N次来到温州与马津龙坐而论道，他向我说这番话时，颇有些神色黯然。
“按一般经济学规律，盖房不如买房，买房不如租房。”老马告诉我，这笔账他仔细算过，租房肯定是最划算的。前些年，他和妻子就曾一直住在市中心温州大厦一套租来的90平方米的房子里。几乎与此同时，成千上万的温州乡亲组成的炒房军团从他的眼皮底下浩浩荡荡地呼啸而过。
终于，老马痛失了一回前蹄。事实上，在温州跃入中国改革舞台的20多年里，“胆大妄为”的温州人从来是让经济学家们大跌眼镜的。
几年前，两位长期追踪温州现象的新华社记者在《温州悬念》一书中对温州及温州人最初的神奇崛起有过这样一段描述：
大概从20世纪80年代初开始，中国的许多地方——无论是都市或穷乡僻壤，冒出了一批批神秘人物，他们操着奇怪的方言，喜欢聚居，行色匆匆。在他们身后浩浩荡荡尾随而至的，是铺天盖地、五光十色的各类小商品。至今人人尚感紧缺、当时更为稀缺的货币，一点一滴地装入了这伙人的囊中。
他们是谁？他们从哪里来？他们想干什么？
顺着歪歪扭扭的行进路线，好奇的目光聚焦到了同一个地方：温州。
差不多20年后，温州人竟翻版了极为类似的“淘金”之旅。
他们再一次从故乡出发，水银泻地般长驱直入，东及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈尔滨，千里奔袭，攻城略地。与当年相比，其差别在于他们不再是面色谦恭地兜售低廉日用品的行商走贩，而是衣衫光鲜、足以令人肃然起敬的阔佬。他们目光炯炯、胸怀大志：欲将天下房产一网打尽！
温州炒房团，响亮的旗号足以令人生畏。至今，南北媒体关于这彪温州军团的追踪特写、深度报道无数，笔端之下，其手段老辣、风卷残云的气势非“疯狂”二字不足以形容。然而，细细翻阅后你会发现，所有此类报道的字里行间，几乎找不到几个炒房者完整的姓名，没有准确的时间，没有详尽的地点，令你始终对自己所看到的描述与真相之间的距离究竟有多大深感困惑。也许正缘于此，飘忽不定的朦胧便留下了无限的想像空间，亦幻亦真的故事恰恰成就了惊世骇俗的传奇。
不妨让我们一起重温其中几则广为传播的最为经典的传奇片段。
【炒房故事一】买房如买菜
上海：陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，成交近亿元。
杭州：西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人。
重庆：温州人漏夜排队抢购时代广场，最多一人买下一个楼层1000余平方米的商铺。
昆明：瑞安人朱某独吞1000多个摊位。
喀什：至少1000温州人吃下喀什商贸城半壁江山。
香港：李嘉诚的长江实业推出的钻石豪宅“海名轩”为维多利亚港地标，每平方米均价港币7.5万元，每套最低价格1500万港元。境内买家共购得43套，其中上海人买走7套，而无名温州地产操盘手竟不声不响地将11套收入囊中。
……
【炒房故事二】神秘女子的900万“私房钱”
灿烂一笑双眼如弯月一般的叶莎娜是上海一家顶级别墅楼盘的售楼小姐，她供职于此已有6年，在这个行当干这么久不跳槽的并不多见。销售部经理对叶小姐颇为器重，即使在上海滩楼市低迷的那段时间也百般挽留她。原因很简单，她的一双媚眼对有钱的男性客户十分管用，往往是最有效的促销利器。
谈及自己“靠眼睛营销”几乎无往不胜的业绩，叶小姐总是笑声朗朗、花枝乱颤，极富感染力。“大概仅有一次，仅仅一次，我的眼睛都没来得及放电就做成了一张大单，”说到这，叶小姐的语音带着些许遗憾，“那场面，难以忘怀。”
记得是一个雨后的下午，快5点了，楼盘展示大厅里空荡荡的，叶小姐就等着下班走人。“还能看楼吗？”抬头，眼前站着一位不知何时蹩进来的中年妇人，头发高高盘起，发型有点土，手里提着一只红蓝相间的编织袋，抹着口红的双唇间露出一排黄黄的牙。
“您没有走错地方吧？”叶小姐知道，自己脸上浅浅的微笑撑不了太久。
“不会的，我的温州同乡给的地址，上周他在你们这儿刚买了套别墅。”
“我们的楼盘每平方均价一万二，每套别墅最低也得250万元。”叶小姐告诉自己，再微笑30秒。
“我知道，我已经看过你们楼盘的资料，想买A4、A7、B2这三套，总共900万元左右吧？”眼前的黄牙女人同时把手中的编织袋拎到了柜台上，看得出，有点沉，“这是20万订金，不知够不够？”
“就您自己一个人吗？这、这么大的事不需要和先生商量一下吗？”叶小姐发现，自己原来如此缺乏与女性打交道的经验，语调竟也变得不太流畅起来。
“没事的，这900万是我的私房钱。”
签完字，神秘的中年妇女如梦一般地消失了。叶小姐呆呆地念叨：温州女人，900万；900万，温州女人。
【炒房故事三】数钱数得手发抖
温州苍南人刘先生的炒房流程在温州炒房团中既最普通也最富代表性，而这一流程基本上就是一个快速“生产”钱的流程。
刘先生原是苍南县乡间一位有些名声的修表好手，1992年到杭州打天下，买了四季青服装市场一个摊位，改行卖起价廉物美的时尚手表。1999年，杭州楼市启动，他用摆手表摊挣的钱买了均价每平方米2000元的18套住房，每套约70平方米上下，靠银行按揭首付20％，一共掏出50万元。然后再花了一笔钱将所有住房简单装修，每套出租平均月收入1200元。一进一出抵消按揭月供后，18套住房每月还能给刘先生产生利润约5000元。2003年7月，房价已猛涨了一倍多，刘先生把18套房子悉数抛出，净赚280万元。两个月后，他又和几位苍南同乡相约潜入房价“洼地”苏州，以280万元作本钱，再次吃进一批闹市商铺，刚过半年，又是涨声一片。
“8年摆摊挣的只是4年炒房的零头。你想想，280万！数钱数得手都发抖！”刘先生兴奋地做了个极度夸张的手势，“这钱膨胀的速度就像爆爆米花——嘭！”
【炒房故事四】腰上挂满钥匙的人
所谓“腰上挂满钥匙的人”，意指温州某些炒家购置房产无数，并将其钥匙环挂于腰间。这等故事曾见诸多家媒体，情节类似，唯一的差别是腰上所挂钥匙的多寡。版本有几种，有挂22把的，有挂35把的，有挂50把的，最惊人的是72把。
我一直怀疑这类报道的真实性。20世纪80年代，一夜暴富后的温州人10个手指戴满黄灿灿金戒指的故事听说过，而腰上挂72把钥匙，有这个必要吗？真想炫耀，就当是勋章直接挂在胸前岂不更酷些？一位上海的圈内朋友向我证实，在当地，他还真见过腰间挂着60把钥匙的温州炒家。这位朋友描述道，此人的房产几乎全部租了出去，但极敬业，每天的唯一工作就是按照钥匙的顺序，挨家收租金。一天两户，轮一圈，一个月正好做完功课。此人其貌不扬，和颜悦色，虽然家产数百万，却很节俭，一般舍不得“打的”，每次都是挤公交车上门收钱。如果不知底细，的确容易被误认为是抄煤气表或催电费的。
据说，此人很瘦小，体重估计不会过百斤。60把钥匙，怎么也得有十来斤吧？真难以相信其细腰竟能承受如此之分量。
这样的故事不必再说下去了。在世纪之交突如其来的中国房地产业大牛市中，温州炒房团为谜一般的温州人再次给出了个性鲜明的注脚。
正如北方一家著名媒体所评点的：狼来了！这批来自南方的狼并不孤独，而是成群结队，穿行于城市。狼过处，寸草不生！
烂尾楼的春天
有不少温州人曾被称作炒房豪客，拿下8套、10套者有之，将一层楼面揽入怀中者亦有之。然而，又有谁敢斗胆通吃整整一栋摩天大厦？
事实上，这样的神话一直都在上演。构成神话的基本素材是令许多人避之唯恐不及的烂尾楼。创造神话的，也不再是无名无姓的神秘买家，而往往是有头有脸的温州精英人物。其手笔之大、思路之精，可圈可点。
温州人的烂尾楼之恋始于上海。
烂尾楼的官方说法为“停建缓建工程”。据考证，“烂尾”一词源于南方，意为有头无尾。由此引申，烂尾楼即无法如期竣工的半拉子房产工程。造成烂尾的原因各不相同，如资金链断裂、市场定位不准、债务纠纷等，但大面积烂尾往往有其深刻的政策背景。最著名的莫过于海南烂尾楼。12年前，在海南建省、经济超常规发展及打造中国最大经济特区等诸多政策利好信息的强力刺激下，来自全国各地的10万淘金者将2000亿巨资砸向这个总面积不过数万平方公里的弹丸之地，房产热潮急剧膨胀，一时间，盖房如同抢钱。但不久终因需求乏力而难以为继，遗落烂尾楼遍地。与此类似的案例还有广西北海，几乎一夜之间，这个有着“碧海银滩”的美丽小城与无处不在的烂尾楼一起走红。
上海烂尾楼主要形成于1996—1998年。1992年邓小平南方谈话催生了以浦东开发为支点的上海经济复兴。1992—1995年，上海滩迎来了房地产市场发展的第一波巅峰期，境内外投资商蜂拥而至，营业性写字楼炙手可热，租金急速上扬，1995年达到了1.74美元/平方米·天的最高点。这直接引发了上海写字楼用地批租和建设的热潮。然而好景不长，1996年国家实行宏观调控，1997年亚洲金融危机爆发，沪上写字楼迅速低迷，租金水平在1999年跌入0.5美元/平方米·天的谷底。由于数年建设周期的滞后性，1996—1998年，大批商务楼宇纷纷拔地而起，以写字楼为绝对主体的上海烂尾楼也由此浮出水面，成为畸形的城市伤疤。
据不完全统计，上海烂尾楼最多时共达200余处，至2003年仍有130多处，项目总规模近500万平方米。其中市中心静安区为烂尾楼数量之最，计58个，占总规模的44.08％，其后依次为浦东、长宁、徐汇等区。
最早对上海烂尾楼产生兴趣的温州人是以“胆大包天”一鸣惊人的来自苍南县龙港镇的农民王均瑶。
2003年11月当选为上海浙江商会会长的王均瑶可能是最善于“弄出响动”的温州人。在大多数中国人连飞机都没见过，买机票还需县团级以上政府部门介绍信的1991年，他竟“打动”湖南省民航局，开辟了温州—长沙首条私人包机航线，随后又成立了中国首家农民民营包机公司。那一年王均瑶才24岁。
1999年12月，心比天高的王均瑶将旗下均瑶集团的总部移师上海。2002年3月，他又弄出了更为巨大的响动：以18%的股份参股东方航空武汉有限公司，成为中国第一家进入垄断性民航主业的私营企业。
与绝大多数行事低调、习惯少说话多赚钱的传统浙江商人不同，无论是登台亮相包飞机还是此后的大小生意，王均瑶总是能以“最开放的浙商”形象吸引媒体的目光，谋事与谋势始终交织在一起。有人笑言：“王均瑶见到记者就来精神。”甚至不少温商私下都说王均瑶的企业“外强中干”：包飞机亏损，乳业也未必赚钱——“就知道搞宣传！”
然而，发生在上海的“烂尾楼战役”终于让这些人领教了王均瑶的腰究竟有多粗，打捞真金白银的本事究竟有多大。
这可能是有案可查的温州人成功操作烂尾楼的第一单。资深记者叶丽雅对此作了如下记录：
2002年10月，王均瑶突然出手3.5亿元（内含2亿元装修费），从上海市政府直属的上海久事公司手中收购了位于繁华的徐家汇肇嘉浜路的烂尾楼金汇大厦。此楼高32层，总面积8万平方米，当时大厦的土建已经全部完工。王均瑶目标既定，速战速决，当年7月看中，8月谈判，9月签意向书，10月签约，11月办妥了所有手续。
买下这幢楼之后，均瑶集团对其外立面及内部空间进行了调整和再分割，并开始给写字楼重新定位，特别聘请了加拿大WZMH建筑设计事务所、香港戴德梁行、美国高纬物业等国际著名品牌公司参与设计、建设和管理。2003年2月，经有关部门批准，精心策划的“上海均瑶国际广场”命名仪式在金茂君悦酒店举行。那场盛会被业内的朋友誉为“规格极高”，而对写字楼别出心裁的定位——徐家汇标志性“甲级5A智能写字楼”也似乎非常有效，其楼价在命名仪式之后暴涨了近一倍。未经考证的说法是此举还顺带拉动徐家汇地区的烂尾楼价格全线上浮15%左右。
均瑶集团置业投资有限公司副总经理庞凌云介绍，该写字楼一半出租一半出售，每平方米售价为1800美元，折合人民币1.4万元。“这还是期房的价格，今后肯定还会往上走，”庞凌云对均瑶集团玩转资本让烂尾楼“咸鱼翻身”的战绩用了一种不容置疑的口吻，“最有说服力的是数字，8万平方，单价1.4万元，扳脚趾头算算就知道了！”
这一算结果的确惊人：王均瑶弹指间进账7亿元以上，资本回报率超过200％。
王均瑶是温商烂尾楼之恋的第一人，但绝非最后一人。2003年11月，温州资本背景的飞洲集团一举收购沪上“烂尾楼王”宝通大厦，再次让一向自视甚高的上海人不得不放下架子。
宝通大厦位于上海徐家汇漕溪北路与零陵路交汇处，前方正对上海八万人体育场，左边紧邻上海首家五星级的华亭宾馆，1994年由台商与内地一商家联手兴建，1997年，接近收尾的大厦深陷困境，一“烂”就是6年，曾被讥为沪上“最大烂尾楼”。由于楼盘地理位置极佳，虽然已是面目憔悴的“老姑娘”，出嫁的身价却奇高。飞洲集团的温州老板郑生华掏出了7亿元天价方将“宝通”纳入怀中，这个价格比2003年初轰动上海的大正三角地广场烂尾楼拍卖价整整高出2.3亿元，创造了上海烂尾楼收购之最。
郑生华为“宝通”梳妆打扮开出了3亿元的账单，请来法国著名设计师，将原先单调的大厦造型变脸为时尚的扬帆设计，外墙改换玻璃幕墙，大厦11部电梯全部调换成瑞士“迅达”，1—6层是高档商场，7—30层定位于顶级写字楼，目标是打造徐家汇的商业“航母”。
同年12月11日，经过香港、台湾及内地几十家代理公司的激烈比拼，郑生华将已更名为“飞洲国际广场”的新“宝通”商铺销售独家代理权交给了“最靠得住”的同乡——温州商人吴昊创办的超然不动产营销机构。事实证明他的选择是正确的，吴昊很快就显露出温州人特有的营销天才。他在第一时间与世界零售业旗舰沃尔玛公司和NBA篮球协会体育用品亚太配货推广中心进行了接洽商谈，两大巨头对进驻飞洲国际广场颇有兴趣的消息立即广为传播。同时，在代理合同签订的当天，吴昊的办公室就接到来自温州的200多个电话，对商机有天然反应的家乡人纷纷表达了希望以购买或经营等方式“分得一杯羹”的强烈愿望。吴昊称，飞洲国际广场的含金量已今非昔比，预计商铺开盘价将飙升到每平方米3万—4万元。而2004年5月，其写字楼销售均价即达2万元/平方米，最高成交单价冲破3200美元/平方米。
大戏已经开场。在温州人手中，烂尾楼的春天才刚刚绽露出嫩绿的新芽，“钱景”无限。在此前后，以2000万元巨资夺得磁悬浮列车冠名权的温州私企浙江新湖集团又甩出近2亿元，收购了位于上海小木桥路与零陵路交叉口的烂尾楼申新公寓。2004年初，在广西北海经商的温州人吴秀荣，凭借旗下万家兴房地产有限公司的强大实力，鲸吞了该市著名的烂尾楼——北部湾商城。据吴秀荣介绍，北海已经开始复工续建的38个烂尾楼中，温州人拿下5个，涉及金额逾5亿元。
消息面说，2004年烂尾楼出现了全国性的时来运转、枯木逢春，甚至有媒体将2004年预言为烂尾楼的“复活年”。精明的温州人无疑抢到了头口水，其炒作烂尾楼公认的投资理由有三。
——土地超值。这几年土地储备日益稀缺，开发商拿地越来越困难，而1996、1997年前后产生的烂尾楼大多地段优越，周边地块早已普遍捂熟。仅此一点，就足以让人耳热心跳。
——价廉物美。拍卖出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，开出的价码甚至只有这些楼盘当初投资金额的二分之一至三分之一，接手烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。
——运转快，流程短。一个正常楼盘从立项、规划、拿地、建成到开盘起码需要两三年，往往搞得人心力交瘁。而接手烂尾楼可省去一大堆麻烦，一般只需半年到一年的开发时间和数千万元资金，回报率却有可能高达150％—200％。
事实上，还有一条温州人不愿多说的理由是不能不说的。烂尾楼是各地官员心中永远的痛，再现烂尾楼花样年华的全部意义绝不是货币所能包容的。长期遭受政治冷遇的温州人恰恰最懂得政治的玄机。创造了“宝通”神话的郑生华并不讳言这一神话背后政府的主导作用。据悉，为整顿市容，改善国际大都市形象，1999年后，上海市、区两级政府成立了针对烂尾楼的工作小组和招商中心。徐汇区政府甚至将改造“宝通”视作“政治任务”，积极参与解决乱如麻团的各方纷争，并帮助寻找贷款，力促“飞洲”与“宝通”的联姻。
正是缘于此，烂尾楼带给温州精英分子的不仅仅是超常的利润，还有宝贵的社会美誉。这一点，是形象灰色的一般温州炒房团意料之外也无法企及的。
为什么是温州人
出温州城，沿东北方向的甬台温高速公路，过龙湾，跨温州大桥，一路斜穿北白象、柳市、虹桥、雁荡，这百余平方公里是温州民营经济最发达的工业化、城镇化走廊。
透过高速大巴的车窗放眼四望，楼宇、厂房、街道连绵不断，人们极度强烈的发展市场经济的渴望几乎吞噬了这里的每一寸土地。虽然正值4、5月间，油菜花开、稻禾摇曳的乡村田园风光却荡然无存。以柳市为例，这个20年前因大量生产伪劣低压电器而恶名远扬的小镇已呈现出十足的繁华都市的姿态：数百亿元的年工业总产值，亚洲最大的低压电器出口基地之一，中国十大民营企业有三家落户于此，摩天大厦的密集度绝不亚于北方的任何中等城市。俯视这个嘈杂、拥挤的所在，你会发现柳市唯一称得上宽敞、清静的地方，恐怕只有地处其南端的一座庙宇，碧水环抱，绿树依依——人再挤也不能挤了菩萨。
没有鸟语，没有花香，没有清新的风。很多时候，这样的场景给你带来的不是繁荣富裕的喜悦，而是找不到生存之地的惶恐。
这就是温州，一个从过去到将来都注定无法摆脱土地和空间严重挤压的城市。让我们来看看这样一组数据对比：中国13亿人口，人均耕地1.5亩；浙江人口4700万，七山二水一分田，人均耕地约0.5亩；温州人口700余万，境内山高沟深，人均耕地0.3亩。2004年，温州可供工业用地不到需求量的20％，因为缺地，上千家企业被无奈地挡在了各类经济开发区的大门之外。土地的匮乏是中国的普遍国情，但温州雪上加霜，是全国土地资源最稀缺的地方之一。在自然禀赋和强劲经济跃动的双重压力下，温州与温州人发出了沉重的喘息。据官方统计，目前有约40多万温州人遍布全球80余个国家和地区，160万人在全国各地经商办厂。如果认为这是温州人天生善做生意使然的话，那是想当然的误读。事实上，温州人背井离乡的根本原因是小如弹丸的一方水土无法养活一方人。
不管香香臭臭，温州在全国出名已是20多年的事。以下几点温州印象深入人心：盛行一时的假冒伪劣、极度发达的专业市场、如杂草般肆意疯长的私营经济。虽然，与许多城市的死水微澜相比，温州的确是一个丰产故事的地方，但上世纪末本世纪初温州购房团的狂飙突起还是令许多人备感惊诧——为什么又是温州人？这究竟是温州发展规律性的自然延续，还是毫无征兆的异端？
这是一个盘根错节的悬念。但我们似乎可以首先确信的是，千百年来挥之不去的生存空间狭小的痛，孕育了温州人对土地以及必须依附于土地之上的房产近乎偏执的渴望。这显然不是他们热衷于全国买房的唯一原因，但肯定是无法释怀的重要原因之一。
就像一对恋人，唯有珍惜对方，才能充分发现对方真正的价值。而温州人恰恰是最早发现土地以及房产的价值并努力去发掘这种价值的群体。
1984年，作为中国第一座农民城，温州苍南县龙港镇浮出水面。关于它的神奇的崛起，已经被南北媒体无数次地广泛传播。龙港本无城，摆在第一任镇委书记陈定模面前的，只有数十间泥坯农舍和一大片滩涂。然而，当5年后他因替母亲大操大办丧事被迫离职时，龙港的城区面积已达58平方公里，与建国初期的温州城相当，居民人口15万。陈定模官不过八品，却颇具理论头脑，他的造城法宝有二：一是让农民做城里人；二就是“买卖土地”，充分利用级差地租的杠杆效应。这在那个绝大多数中国人正为“商品经济”是否合乎社会主义而争论得唾沫横飞的年代，是不可思议甚至是大逆不道的。陈定模翻箱倒柜为自己找到了尚方宝剑——马克思在《资本论》中引用过的威廉·佩蒂的一句话：“土地是财富之母”。
龙港的崛起使温州人目睹了一个活生生的真理：土地和房产是可以“生钱”的。而龙港的房地产炒卖热潮也由此比整个中国提前了至少10年。值得记录在案的有趣的事实还有，陈定模离职后行踪神秘，知情人士称，他一直在太原、呼和浩特等地开发商铺。而随他之后下海的另一位龙港镇委书记也投身于房地产业干得热火朝天。
许多人普遍认同这样一个判断：温州人的大规模炒房现象与其罕见的经商理财秉性密切相关。在这一方面，人们往往会把温州人和犹太人相提并论。的确，两者有着太多的共同点：精于算计，四海为家，对把玩货币有近乎潜意识的极到位的感觉。相比之下，温州人的软肋是文化。他们绝大多数出自中国社会的底层，缺乏良好的教育。而犹太人的文化底蕴更为深厚，他们在世界范围的科技、金融、法律领域都有最优秀的表现。至少到目前，温州人并不真的具备与犹太人同等的力量。
温州人与犹太人远隔东西，两者有文字记录的唯一一次面对面的商战发生在法国巴黎。旅法华人郭俏的《温州人的海外生意》一文给我们提供了这样一些片段：
时间大概是20世纪80年代中期。从塞纳河边巴黎市政厅侧面一个明亮的路口拐进去，就到了寺庙街。这里一直是有着商界老大身份的犹太人的地盘。后来温州人来了，一家一家挂满颜色鲜艳的围巾、丝绸、皮包的商店冒了出来。这些其貌不扬的中国人全家上阵，从早到晚做工不要命。再后来，温州人的店铺越开越多，周边街区原有的咖啡店、面包房等几乎都被他们买下改做服装批发，他们欲以潮水般的“人民战争”榨取每一滴可能的利润。过惯了早上吃面包、下午喝咖啡日子的法国老太太们为此赶到政府强烈抗议：你们都卖衣服了，我们去哪里喝咖啡啊？
渐渐地，犹太人开始出卖店铺给温州人。不久，他们选择了退出，寺庙街成了温州人在巴黎最早完全攻克的据点。这差不多是成吉思汗传说的现代版：攻城略地，无往不胜。到2004年，在整个巴黎，这样的温州人已达15万，开出的店铺上千家。他们甚至把触角伸到了巴黎郊区的93省。
在国内许多城市，在我们身边，头脑灵光、有投资意识等优点往往还只属于为数不多的“成功人士”。而在温州，历经20余年“全民总动员”式的市场经济实战锤炼，“会赚钱”已经成为温州人极普通的品质。当房产以一种“能赚钱”的商品进入温州人的视野，炒房团横空出世也就成了一件极自然的事。
说到楼市，就不能不说一说股市。两者的获利模式曲线大抵是重合的：逢低吸纳，逢高抛出。这个简单的道理温州人不可能不知晓。温州虽然曾经诞生过中国最早也最多的股份合作企业，并因此拥有过中国最为庞大的股东队伍，但可以肯定的事实是，这些年来，温州人对有着无限暴富可能的股市一直兴味索然，也从未听闻温州人在股市上掀起过任何值得记忆的波澜。他们为何对楼市偏爱有加，而对股市却敬而远之？
其实，只要将温州人曾经走过的致富路径稍加梳理，就不难找到令人信服的答案。
在温州20余年来改革开放的财富分配餐桌上，自由市场的杠杆无疑起到了决定性的主导作用。也许是受到偏居浙南山区一隅的地理制约，握有大小特权的一些“政治精英”以不正当手段疯狂攫取灰色财富的几率不高。同时，不知是否值得庆幸，在这片土地上国有企业历来薄弱——即使幸存的几家也较早、较好地实现了转轨，企业化形态的国有资产积淀很少，依靠垄断的权力非法侵吞、一夜暴富的现象已经失去了大量滋生的土壤。今天温州数量庞大的富人群体绝大多数来自乡间，世代农民，没有权势背景，他们基本从家庭作坊式的半手工制造业起步，靠利润微薄的小商品小心翼翼地积攒每一个铜板。即使从事流通贸易，他们的最大优势也不过是自己不知疲倦的脚板。在他们的记忆中，“空手套白狼”只是飘忽不定的奢望，除了脚踏实地，别无选择。在这样一种“农民气息”浓郁的集体性财富理念之下，温州人坚定地认为像空气一般的股市是靠不住的，不属于你的就注定不是你的。而房产则大不一样，那可是一砖一瓦盖起来的，无论楼市如何阴晴变幻，房价如何起伏涨落，东西还是实实在在摆在那儿的。它能让人心里踏实，睡得安稳。在很多情况下，挥之不去的农民情结自有它的可爱之处。
零点调查公司2004年初发布的一份报告说，当下占中国城市总人口5％的新富人群将房地产作为最重要的投资理财渠道，其比例高于储蓄、股票、保险、国债、基金等其他投资途径居于首位。考虑到中国的人口基数，这5％已经是一个惊人的数量。而实际参与炒房者肯定不会仅仅限于所谓的新富人群。
问题在于，在这一庞大的炒房群体的背景下，唯有所谓的温州炒房团一枝独秀，竟演变为一个特有的概念。其原因之一显然是温州人购房时喜好集群抱团，或十余人，或数十人，甚至超过百人，统一号令，呼啸山林，弄出那么大的响动，也就怨不得别人侧目。对此一般层面上的分析均认为，温州人无非是仗着人多势众，企图恐吓开发商，并以团购方式杀低单价，牟取利润的最大化。
答案并非如此简单。对温州发展史稍有常识的人都知道，温州人的抱团决非始于购房。早在20世纪70年代末开始，游走全国的温州人就在各地形成了无数个温州街、温州村，勾画出独特的经济人文景观。20世纪90年代初，位于北京天安门广场以南5公里大红门南苑乡的温州村，鼎盛时期人口超过了10万。同时，大凡温州人聚居人数较多的城市都有自发组织的温州商会。温州人在异乡抱团聚居的流程大体是这样的：一位温州人或一个温州家庭漫游到某地，一旦稍稍立稳脚跟且发现当地有商机闪动，他往往会很快向自己的血缘亲属或非血缘的乡亲发出类似的信息：此处钱多、人傻，速来！于是一发不可收，一传十、十传百，雪球迅速越滚越大。
在催生这一极具特性的群商现象的诸多因素中，有一点是很容易被分析者忽视的。正因为温州商人普遍出身低微，曾经实力薄弱，虽然他们赢得过“蚂蚁雄兵”的美誉，但蚂蚁终究是弱小的，弱小者——尤其是客走他乡的弱小者——就必须互相温暖。这如同早期人类的集体狩猎，彼此依靠才能有力量。如果从这样一种生存本能的渊源视角去解读温州购房团，其行为方式恐怕就无可指责了。
还有需要一提的是，充足的资本显然是大规模炒房的前提条件之一。经过20余年的打拼，温州人已成为中国“最有钱”的区域群体。这是“地球人都知道的事”，也就无须再费笔墨了。
“天使”还是“魔鬼”
在著名的网络搜索引擎google上键入“温州炒房”四个关键字，瞬间排列出的相关条目共有11.6万条。
这是一个极为庞大的数目。如果按平均每条的报道篇幅一千字计，其总字数将超过一亿，至少相当于数百部长篇小说。对任何一位声称有时间又有耐心的人来说，这样的阅读量肯定都是无法承受的。
也正是在这样的数量极上，我们强烈地感受到了温州炒房团巨大的“明星”效应。作为一个注定入选的新生经济学名词，“温州炒房团”让温州再一次出了名。稍加整理我们发现，自改革开放以来，温州共有五次“万众瞩目期”。
——以1985年5月12日《解放日报》头版头条刊发题为“温州33万人从事家庭工业”的长篇报道，并首度冠以“温州模式”为标志，以社会主义能不能搞商品经济为焦点，1983—1986年，温州遭遇了第一轮席卷全国的“温州热”，到温州参观的人数累计超过60万，其中被称作“温州年”的1986年，仅副省级以上官员就达93人次。高潮中的高潮——1986年9—10月，杭州、宁波连接温州的两条公路上车流阻塞，车祸激增：两个月发生交通事故300多起，日均5起；共翻车57辆，死71人，伤250人，比上年同期增加4倍。
——以中南海三次派员前往温州实地调查为主要事件，以温州是否在“走资本主义道路”为争论话题，1989年春夏之交的政治风波后至1991年，温州在表情复杂的质疑中再次被无可选择地推到了聚光灯下。这是一次极特殊的“温州热”，事关温州兴衰，甚至影响中国改革的沉浮。
——以邓小平南方谈话为拐点，以中共十四大召开为契机，作为公认的社会主义市场经济启蒙老师的温州人走上接受鲜花和掌声的前台。1992—1994年，拦都拦不住的第三轮“温州热”蓬勃而起，到温州参观取经者累计达50万人次。
——以中共十五大宣告“非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分”，及随后举行的九届全国人大二次会议将这一重要论断载入修改后的国家宪法为里程碑，中国民营经济的首席代表温州几经磨难，终于修成正果。1997—1999年，与本次思想解放相伴随的，是第四轮“温州热”。仅十五大召开的当年，到温州的参观考察者就达近10万人次。
第五轮全国性“温州热”的主角正是温州炒房团。从某种意义上看，其声势和震撼力并不亚于此前任何一波。首先是媒体的传播量。有学者曾声称做过统计，截至1998年的改革开放前20年，全国各地媒体有关温州的新闻报道总量约在1万条次左右。由于时间跨度大、筛选难，做这样的统计基本上是“不可能的任务”，因此我们有理由对其结果的准确性表示怀疑。但可以肯定的是，前四轮“温州热”媒体报道的总量远远少于温州炒房团的曝光率。支持这一结论的事实是，近五年间，中国媒体尤其是都市类媒体的家数已呈几何级增长。更关键的是，互联网技术的迅速发展，为媒体之间跨时空的工业化流水线式的巨量复制和克隆提供了平台。其次是话题关注者的广泛性。前四轮“温州热”的核心主线是鲜明的温州“姓资还是姓社”之争，话题不可谓不重，内涵不可谓不深，但恰恰由于其“重”、其“深”，带来了话题关注者的高端化。而房地产则不同，它是一张巨大的网，触动着上至中央、下及城市边缘每一个平头百姓的敏感神经。其相关利益的直接性和个人化，决定了话题关注的最广泛基础。作为中国房地产大牛市期间最活跃的群体，温州炒房团注定将成为利益各方议论纷纭、无法绕开的焦点。
从媒体追踪报道的角度梳理，温州炒房团的称谓经历了从“看房团”到“购房团”再到“炒房团”的微妙演变，其前世今生大抵可划分为如下几个阶段：一是2000年前后，温州购房者的身影开始在一些媒体上若隐若现，但并未引起人们特别的注意；二是2001年8月18日，由《温州晚报》组织的第一支媒体购房团抵达上海，至此温州购房团作为一个特定的概念频频亮相，并在他们开赴一座座城市的铿锵脚步声中不断激起越来越炫目的浪花；三是2003年下半年“非典”阴影日渐消失，随着中国楼市进入价格飞涨的疯狂期，大小媒体也同时进入了“言必称温州购房团”之时，神秘买家满天飞，骇人内幕连珠响，报道再报道，转抄再转抄，几近沸点；四是2004年4月初惊爆温州市政府叫停炒房团的信息，事件发展陡然白热化，一般事实类的报道迅速让位于观点鲜明、针锋相对的唇枪舌剑，真可谓铺天盖地、弹如雨下，密度之高几乎令人窒息。
关心中国改革进程的人士至今还清晰地记得，20余年间，从来没有一个地方和一群人曾经像温州和温州人那样引发过如此激烈的大辩论，“资本主义肮脏的摇篮”是他们，“社会主义市场经济的典范”也是他们，黑白分明，水火难融。不幸的是，温州炒房团再次重演了“天使”与“魔鬼”的悲喜剧。
【天使派】
——“向温州人学习”（2004年4月8日，新华社，节选）
我国改革开放进程中，敢为人先的温州人留下了许多创举。此次“温州购房团”现象再次给人们上了一堂市场经济课。温州人在房地产市场一不偷二不抢三不骗，没有采取任何不健康不道德的手段投资房地产，我们应该以理性和宽容的态度看待他们。温州人捕捉商机的本领值得人们学习。
商机是要靠发现的。同样是在社会主义市场经济体制下，为什么温州人会不断捕捉新商机，而许多人却对此熟视无睹呢？只有当越来越多的人捕捉商机的本领提高时，中国的市场经济才会更加繁荣。
——“应为温州购房团发奖章”（2004年4月8日《南方周末》，北京华远集团总裁任志强，节选）
温州炒房团应被称为是市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。政府要做的是尽全力保护和鼓励个人在市场中的活动与行为，并为这种交易行为创造优惠条件和开绿灯。尤其是当地政府，应伸开双臂对温州的外来投资表示最热烈的欢迎，对当地政府而言这是最大的吸引投资和贸易顺差的机会。外地资金在当地产生交易行为，税收自然在当地，房屋作为不动产，租金收益在当地，房屋经营产生的GDP和相关收益还在当地，政府又何乐而不为呢？……当地政府应为温州购房团发“英雄”奖章。
如果我们的政府要坚定不移地走市场经济之路，就应鼓励和支持今天的温州炒房团、明天的其他炒房团，或者任何的炒家。平心而论，温州人能用集体炒房让自己发财，并促进经济发展，不正是市场经济中的英雄吗？
【魔鬼派】
最尖刻的批判显然来自互联网上成百上千条的网虫评论，因为自由所以坦白。其核心观点显然是“哄抬房价论”：
温州人都干了些什么？全国行骗起家，现在又用骗来的钱哄抬房价！（2004年4月9日，焦点房地产论坛，56次点击）
温州人占了改革的便宜不知报恩，赚了钱就来盘剥内地同胞的血汗，无耻，想想你们的所作所为。（2004年4月3日，新浪网，87次点击）
政府应对破坏社会经济的行为有所为，否则有谁能买得起房，共同富裕和所谓的物质文明从何谈起，难道我们都成了温州人的佃户？（2004年4月6日，新华网，62次点击）
最重要的是，要警惕温州炒房团。要声讨鼓励温州炒房团的温州政府、温州市委的领导班子成员，要追究其责任！该负刑事责任的要移交司法，该撤职的要坚决撤职！不要姑息。（2004年4月11日，新浪网，102次点击）
如果说网络的声音来自民间，仅供参考的话，那么掌握高端话语权的社会责任分子、精英人物的重量级批判就不能不洗耳恭听，引起我们足够的重视了。这样一种充满了阴郁、调侃、愤懑色彩的报道和言论随处可见，而反响最大、最具爆炸性的当属中国社会科学院金融研究所博士尹中立的《不能再对“炒房行为”听之任之》一文。
在这篇2004年3月18日最早刊发于《南方周末》，并先后被各地广泛转载、引用的文章中，尹中立博士一一列数了房地产炒作的“八宗罪”，并言之凿凿地对温州炒房团明确进行了坚决追究刑事责任的缺席审判——
温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了操纵市场罪。《刑法》第225条规定：“违反国家规定，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。”我们认为，应该用该条款约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为。
在温州“姓资姓社”长达20年的全国论战中，曾出现过一种奇怪的现象，远在千里之外的一些高官，一些名望足以让人景仰的学者，一生从没有踏上过温州的土地——或者仅仅是走马观花，也从来不屑于弯下腰耐心地倾听温州人四海创业的艰辛，他们却以不容置疑的无数条理由，毫不犹豫地将温州和温州人早早划入了“丑陋”与“罪恶”的行列。
让我们再来看看温州购房团的境遇。粗略翻阅google中“温州炒房”名下的11.6万条消息、特写、综述、评论，我们大体可以得出这样的印象：70％以上为完全转载、转抄，有的甚至找不到来源和出处；20％以上以他人资料整合为主；至多不超过5％为基本靠一手素材的独家报道。炒房者大多无名无姓，基本事实往往转手炒卖，其转手的频率远远高于炒房。这就是绝大多数社会公众所能获知的有关温州购房团的全部资讯，其间，误差、错觉、臆断乃至谎言沉渣四起。
有一点是可以确定的，从一开始，温州购房者为了安家置业也好，为了商业投资甚至是投机也罢，其行为无疑属于纯粹的经济人范围。这与几乎所有温州人20余年的创业史一脉相承：个人富裕，让自己以及自己的家人日子过得更好。温州人喜欢实话实说，他们从不讳言自己强烈的致富渴望，也从不以品格高尚者自居。然而，在温州炒房团风潮的前前后后，无论是热情讴歌的“天使派”，还是慷慨激昂的“魔鬼派”，我们看到了一波又一波在缺乏细致入微的事实真相基础上的概念化、情绪化、道德化甚至泛政治化的喧嚣。
［档案］温州炒房团利弊说
来源：TOM网站
下载时间：2004年4月9日
您认为“温州炒房团”行为对全国房地产市场的健康发展造成了什么影响：
弊大于利544票76.9％
利大于弊110票15.55％
无关痛痒53票7.49％
［观点］温州炒房团“八宗罪”
尹中立
指望炒房者刺激本地经济增长，其危害犹如吸毒。
其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。近年来大批制造业企业向上海周边地区扩散，世界五百强企业至今没有一家落户温州，都与当地过高的房价有关。根据笔者的调查，温州市区最廉价的住房价格已经由3年前的2000元／平方米，上涨到目前的4000元／平方米左右。如此高的房地产价格，已经成为温州经济增长的障碍。
其二，进一步加剧社会贫富差距。一般来说，在房地产炒作前期购房的人是以温州炒房团为代表的来自富裕地区的外地人，或者是本地经济较为宽裕、有投资性需求的人，而高房价的真正消化者即受害者基本都是本地中低收入者，他们本来就不多的收入将更多地流入炒房者和房地产商的腰包。
其三，透支社会财富，抑制社会有效需求。对于生活在上海、杭州等城市的一般工薪阶层来说，需要10年甚至20年的时间才能还清一套住房的全部按揭，此间其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。面对房价的高涨，即使无需偿还按揭的一般老百姓也会对将来产生更加悲观的预期，从而使得当前消费行为更加谨慎。需要我们注意的是，目前的城市居民50％左右有自己的住房，购房支出对其他消费的挤出效应还不很明显，随着住房制度改革的深入和城市化进程的加快，购房支出的挤出效应会越来越突出。
其四，削弱整个社会的风险承受能力。过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，购房者在办理按揭时一般都根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期水平，甚至不能支付银行按揭，就将产生巨大的心理压力。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批“负资产者”，这将严重威胁国家金融安全和社会稳定。
其五，扭曲了整个国家的产业结构。房地产炒作容易导致房地产的投入规模出现暴发式增长，从而带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦房地产泡沫破灭或其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大量闲置产能，使国民经济出现大起大落。
其六，不利于城乡二元结构的融合。高涨的房价，将使绝大部分农民工在城市置业安家成为一种奢望。
其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。如果富裕之后的温州人大部分以炒作房地产为赢利的主要来源，那么要不了多长时间，勤劳的温州人将会沦落为不思进取的食利阶层，正在崛起的温州制造业将丧失产业升级的机会。任其发展，将来的温州可能会产生世界有名的富翁，但产生不了世界有名的品牌。
其八，促使地方政府产生房地产依赖症。一旦房地产炒作使房地产业成为某一地区的支柱产业，地方政府就会担心炒房团的撤离打击本地区GDP增长、影响政府土地批租的收入，从而明知炒房有害也不敢采取果断措施予以制止。与此同时，相关既得利益者比如房地产商也会积极影响甚至左右地方政府的决策，使得房地产炒作更难制止。目前，这种趋势在某些城市正越来越明显。
（摘自2004年3月18日《南方周末》，标题为本书作者所加）
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