引子

    当商业利益变得至高无上，任何一场“阴谋”都会拥有完美的词藻

    ——杰依·哈里斯

    （2004年普利策奖评委）

    媒体购房团横空出世

    2001年8月18日清晨，一支奇特的队伍出现在上海火车站。他们高举着《温州晚报》的牌子，但不是记者采访团；他们提着花花绿绿的旅行袋，但也不是旅行团。在以后的无数报道中，我们将记住它响亮的名字——来自温州的第一支“媒体购房团”。

    顾名思义，媒体购房团即由媒体组织的购房团体。这样一种有趣的组合中国新闻史上前所未有，世界传媒界肯定也绝无先例。此后几年间，正是这彪奇特的队伍在温州全国炒房风暴中大放异彩。而其于2001年8月18日的第一次出征，更是引起了人们追根溯源的强烈兴趣。翻阅与此相关的许多报道，或语焉不详，或谬误百出。正因为是第一次，我们便有认真考证的必要。

    上海浙江商会常务副秘书长陈康汉当年曾长期担任《温州晚报》分管经营的副总编辑兼广告部主任。作为事实上的创建者和第一当事人，机敏干练而习惯于低调的陈康汉对那段故事一直保持了沉默。但故事令他难忘，每一个细节至今都清晰得恍若眼前。为了尽可能真切地还原现场，我们以他为第一人称记录如下——

    话还要从2001年5月说起。当时，我和报社一位财会人员前往上海参加一个金融方面的会议。会议间隙，这位财会人员说想去看一个本地楼盘。我吃了一惊，温州人跑这么大老远去买上海的房子干什么？她说是听温州老乡介绍的。好奇之下，我决定一起走一趟。

    那是个在卢湾区陕西南路的楼盘，高层住宅，名称怪怪的，叫“新加坡美术馆”。漂亮的售楼小姐的一番介绍更是让我大吃一惊，已经购买这个楼盘的业主中，温州人竟然相当多。一个奇妙的推论突然在我脑海里蹦了出来：有钱的温州人喜欢买上海的房子——更多的温州人会来上海买房子——并不是每一个温州人都掌握充足的信息——媒体是沟通开发商和购房者最有效的红娘。

    这肯定蕴藏着媒体大有可为的商机。凭着多年新闻报道和广告经营的经验，我认为具体运作模式其实很简单：楼盘开发商到媒体投放一个整版以上的广告，媒体则负责组织相应数量的温州购房者直接前往楼盘销售现场。

    笑容灿烂却两眼茫然的售楼小姐找来了一位有权拿主意的负责人。听完我的设想，他半信半疑：这和我们以往投放广告有什么区别？

    当然不一样，我说，区别至少有二。一是开发商单纯投放广告与被普遍认为代表公众利益的媒体出面组织的公信度及号召力不可同日而语；二是拥有社会话语权的媒体组织购房团本身就是绝好的新闻猛料，其轰动性及传播效率亦不可同日而语。

    《温州晚报》一个整版的广告费是6万元，就算你冒一次险也不过只是6万元。我再补充说。这位负责人显然听懂了，心动了。

    从上海一回到温州，我立即将情况向报社做了汇报，计划很快得到了认可。在具体实施上，一个楼盘肯定规模太小，赢利空间有限。我们马上行动，以同样的方式和上海多家开发商进行了接触。最后确定的方案是，首批组织购房者100人，涉及的上海楼盘包括“新加坡美术馆”、“菊园”、“怡景园”、“四季之门半岛花园”等5个，每个楼盘按刊例价投放广告一个整版，共计30万元。

    还有一个敏感问题是，对参团的购房者收不收费？如果收，该收多少？两种意见各有利弊：不收或象征性地收一点，参团者无心购房纯粹借机旅游怎么办？收高了，会不会影响报名的人数？反复斟酌，定下了每人398元的中间价，比当时温州旅行社上海三日游的收费标准稍低一些。具体行程是这样安排的，8月17日（周五）晚8时坐火车出发，18日晨6时到达上海；18—19日白天考察5个楼盘，洽谈签约；19日晚9时登上返程火车，20日（周一）晨6时40分回到温州。

    至于实际参加的人数，不是后来媒体普遍报道的157人，而是117人。其中，晚报刊登购房团组团广告后社会上自发报名的购房者100人，包括我在内担任领队的广告部人员4人。后来又临时增加了报社内部员工家属13人，他们的收费有所照顾，每人298元。

    8月17日晚，浩浩荡荡的队伍终于上路。说实话，我一直很紧张，心里没底，忐忑不安：如果都不买房怎么办，万一成交惨淡如何向开发商交代？在火车上，我们压根就没敢睡安稳觉，抓紧宝贵的时间逐个做工作，帮他们算账，一起畅想房产升值的美好前景。你猜最后结果怎么样？一共下单1000万元！既有实际购买也有预定的，虽然数字不如此后媒体报道的所谓成交5000万元那么夸张，但应该说算是大获全胜。宣传效果也基本上如我们所预期的，新华社、《新民晚报》等许多新闻机构立即追踪报道。上海首战，媒体购房团一夜之间成了声名远扬的另类品牌。

    万事开头难，开了头也就不再难。此后不到一个月，温州媒体购房团第一次抵达杭州；同年10月16日，第一支乘飞机的媒体购房团空降上海；以后，又是北京、南京、重庆、武汉、福州……自此一发不可收。一位著名经济学家曾赞叹说，有人的地方就会有温州人。如今，有房的地方就会有温州媒体购房团。

    几年间，温州媒体购房团到底组织了多少次，究竟有多大规模？说法不少，数据很乱。对比甄别各方资讯，剔除明显的水分，比较可信的数据是：先后组织购房团的温州媒体主要有《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》三家，其中前两家规模最大也旗鼓相当，各家累计组织购房团120次左右。前期购房团往往一次在100人以上，因组织困难，管理不易，以后单次人数有所下降。最少的仅一二十人，平均约每次50人。前后实际参团总人数累计在6000—8000人次。

    我们观察到，虽然温州炒房者往往结队而行，但很多购房行为仍带有明显的随机性与自发性。在几种组团方式中，真正称得上是有组织、有计划、有声势的，只有两种：媒体组团和房产中介公司组团。据官方统计，截至2004年6月，温州共有房产中介代理公司70多家，基本运营模式为受外地房地产商委托，在温州当地帮助代理销售其楼盘，并收取销售佣金。从我手头获得的一份某楼盘的项目委托销售代理合同文本看，当购房者签订商品房买卖合同并支付首付款后，即视作代理销售成功，房产商应支付中介代理公司该商品房总价的1.5％作为销售佣金。

    为了更直观地扩大销售，中介代理公司采取的促销手段之一，便是组织购房团前往楼盘所在的某一城市现场考察、洽谈。温州有案可查的此类购房团甚至早于2001年8月的第一支温州媒体购房团，而且此类购房团一直运行并延续至今。耐人寻味的是，虽然组织形式相似，但中介代理公司购房团一直不温不火，其影响力和传播杀伤力远远不如媒体购房团。从某种意义上说，参与人数占比并不算太高的媒体购房团已经成为这股全国性温州炒房旋风的“风暴中心”。个中缘由显而易见：又有谁能具备媒体天然的公信度及传播话语权？只有媒体最清楚如何才能有效地吸引社会公众的眼球，并拥有足够吸引公众眼球的专业手段。

    一位当事人回忆起曾经亲历的火爆场面至今仍激动不已：你简直难以想像，由于事先造势充分，我们刚下火车、飞机，早有一大帮当地城市媒体的同行焦急地等在车站、机场门口了，而且是全程随团追踪，大牌“明星”光临此地恐怕也不过如此。如果你想采访购房团领队的“头儿”掏点独家新闻，那可是得提前预约的。啧啧！

    在温州媒体购房团锣鼓喧天的队列中，“太太购房团”的呱呱降生堪称最亮丽的一道风景线。在此，媒体独有的发现力与职业智慧彰显无遗。

    2004年3月7日，“三八”节前一天，下午3时。温州国际大酒店五楼会议厅里荡漾起女性特有的欢笑，空气中都飘浮着甜腻和妩媚——《温州都市报》投资俱乐部太太购房团（亦称太太投资俱乐部）正式成立。

    为什么要成立太太购房团？当天会场上发放的一份《〈温州都市报〉太太购房团章程》写得明明白白：“温州的房产投资潮中，涌动着一片撑起半边天的势力，她们是十年温州楼市投资不可或缺的人群，是家庭房产投资的决策人和执行人。《温州都市报》与时俱进，全力挖掘温州房产投资的幕后人群，把你和她以及她们的智慧相加，让你和她及她们的观念相互碰撞，用心打造温州历史上首个太太投资俱乐部。……以太太投资俱乐部为平台，促进俱乐部成员间的经验交流和情感交流，提高女性购房者的风险意识和理财意识，发挥女性投资理财的主动性和积极性，提高女性社会地位和人生价值。”

    太太购房团的诞生应该说属水到渠成、瓜熟蒂落。正如我们在第二章所描述的，据统计，在大批温州购房者中女性比例大体占到了65％，而温州所辖的瑞安、乐清、平阳等地早已自发成立了不少女性购房小团体。女性天性谨慎心细，炒房优点多多，但其软肋也十分明显。太太购房团成立当天，《温州都市报》刊发了差不多半个版题为“太太购房团台前幕后扫描”的造势稿件。该文称：在实际操作中，由于个别女性缺乏房产投资理念、法律意识以及管理能力，不能正确评估市场运作、房产走势，因此走入误区盲目投资，甚至落入别人设下的圈套。文章还以大量事实为例，详细列举了女性炒房最容易出现的三大“盲点”。既然如此，团结起来，在专家的指导下，聚集到更高层次的专为女性量身打造的太太购房团大旗之下也就十分必要了。

    红旗飘飘，一时应者如云。据2004年3月11日的《中华工商时报》报道：“2月26日发出成立太太购房团的信息后，在短短一周内，就有500多人报名，尤其在刚成立的几日，很多先生也纷纷打来了电话，想申请给太太加入购房团，以此作为送给太太的妇女节礼物。但是为了保证购房团的质量，只得婉言谢绝了好多人，首批仅吸收180名会员。但将不断地根据市场和会员的要求进行调整和完善，等到运作充分成熟后，再接收下一批会员入会。”

    成立数日后的3月12日，太太购房团的娘子军们第一次开赴前线“奋勇杀敌”。兵员共45名，目的地还是上海，坐的还是火车，时间还是一个暖洋洋的周末。漓江山水花园——金樽国际——“上海之春”房展会——汇丰大厦——华联吉买盛旺铺销售中心。谁说女人花拳绣腿？一圈转下来，圈下楼盘共30余套，令人只有佩服的份儿。

    炒房路上丽人行，任何一位记者都会对这样的新闻猛料大呼过瘾。在太太购房团的预先行程表上，福州购房团、西安购房团、扬州购房团早已一一排定，整装待发。只可惜红颜薄命，2004年3月底所谓“政府叫停媒体购房团”风波骤起，太太购房团的精彩亮相就永远定格在了仅有的第一次。

    默契的利益链

    没有谁会怀疑，温州媒体购房团异军突起的关键撬动点是诱人的商业利益。

    从某种角度说，作为发起人和直接受益人的媒体亦是企业，追逐商业利益本无可厚非。由此带来的利益蛋糕有多大？未经证实的数据是，以《温州晚报》为例，2003年广告总收入为5600万元，房地产广告近2000万元，其中外地楼盘在该报投放的广告约1500万元。加上其他各家，温州媒体因此收获的外地楼盘年度广告费总额应在3000万—5000万元。

    一位内部知情人士透露，为更大程度地扩大战果，温州一些媒体在与外地房产商进行广告投放交换外，曾经认真考虑并尝试借鉴中介代理公司的做法，根据所组织购房团成员的成交量再收取一定的佣金，但由于手续复杂、实际操作困难而作罢。这事实上使媒体侥幸避免了卷入大量可能出现的房产交易纠纷，以及由此带来的声誉毁损。

    随着媒体购房团的成批“制造”完成，其运行格局日趋成熟，赢利模式也开始多样化。最主要的变化是，温州媒体购房团主办方与外地房产商直接衔接广告交换不再是唯一的合作选项，一种运行更为复杂也更为有效的多边利益共同体逐步浮出水面。

    这种利益共同体的基本运行流程如下：温州媒体与外地某城市的一家发行量大、影响力强的主流媒体就组织温州购房团首先达成合作意向——该城市的这家媒体利用本土优势，与当地房产商广泛沟通并迅速确定若干家合作者名单——温州媒体根据另一城市合作媒体确定的楼盘名单，在温州发布本次购房团的组团报名广告，招兵买马——本次购房团各项细节准备停当，行程日期明确后，该城市媒体开始推出有关温州购房团即将“血洗”本市的系列暖场报道，重在营造风雨欲来的气氛，把事情尽可能搞大——温州购房团终于抵达，按确定的楼盘名单依次考察、洽谈——该城市媒体全程追踪报道，消息、分析、评论、现场特写一起上，以某位或某几位神秘团员炒家的骇人故事为点，以无法查证的巨大的成交量为面，以让人紧张得几乎窒息为最佳效果，波澜起伏，环环紧扣——购房团喜气洋洋全胜而归，并留下“下次一定再来”的口信——剧终。这场大戏的制片成本预算是，在达到双方约定成效的前提下，由该城市的若干家房产商分别在两地合作媒体上刊登合约额度范围内的广告。

    多边合作，好处多多。由于各方资源彼此整合，事实上形成了体系完整的温州购房团生产线，运行效率大大提高。更重要的是，两地媒体的联手产生了此起彼伏的共振效应，响动之大绝非单一温州媒体千里奔袭所可以比拟。实可谓各得其所，皆大欢喜。

    但也并不是所有的联手合作都美满幸福。2004年3月发生的“南京事变”便是一例。当年年初，温州媒体与南京一家报社接上了头，准备在南京这家报社3月主办的大型房展会期间，共同隆重推出温州购房团，为房展会扎扎实实烧上一把火。很快，敲定了南京的七八家房产商，它们的楼盘广告也陆续在温州媒体上刊登。2月初，按照合作流程，“温州购房团将开进南京”的消息由南京这家报社率先披露。岂料造势才刚刚开始，已经与之打了几年新闻战的另一家南京竞争媒体就针锋相对地放出狠话——哪家房产商再参与其间到温州去做广告，就坚决打压哪家房产商。一时间刀光剑影、烽烟四起。一切因利益而起，横祸亦因利益而生。

    欢喜也好烦恼也罢，作为组织者，媒体无疑是媒体购房团抛头露面的第一主角，房产商似乎成为若隐若现的配角。在这条耐人寻味的利益链中，房产商的角色难道真的只有“掏钱的主儿”这么简单？

    我们不止一次地读到类似的报道——“‘恶意炒房’害苦房产商”。其核心理由往往是这样的：其一，楼盘品牌形象被抹黑。温州炒房团一旦“鬼子进村”，表面上看拉动了销售，但空置率高，楼盘一到夜晚就黑灯瞎火，令其他预期购买者望而却步。其二，扰乱了开发商精心设计的推广步骤。温州炒房者低进高抛，楼盘价格体系岂有不乱之理？结论顺理成章：开发商也被“炒”得焦头烂额，因此大多数房产开发商都厌恶温州炒房团。甚至，还时常有某地房产商迎头阻击温州购房团的惊心动魄的消息见诸报端。

    事实果真如此吗？

    的确，房产商对温州购房团算不上一见钟情，感情是慢慢培养出来的。一开始，基本上是温州媒体登门推介，苦口婆心，磨破嘴皮，房产商半信半疑，试试而已。此后，随着一波波大小媒体的爆炒，温州购房团迅速走红，价值陡然凸显，几乎成为某地房地产市场或某一楼盘是否值大钱的试金石。这时候，春心萌动、急欲揽美人入怀的不再是温州媒体，而是各地房产商自身了。《温州晚报》一位内部人士回忆说，2004年2月，中央电视台《经济半小时》播出了关于温州炒房团的专题节目，当晚，全国20余城市100多个房地产开发商的电话几乎将报社热线打爆，加上随后几天，累计电话超过200个。心情是殷切的，态度是极度诚恳的，异口同声一句话：热烈欢迎温州炒房团！大批情绪亢奋的房产商干脆从四面八方直奔温州。据统计，2004年上半年，温州共举办大小房展会9次，频率之高，任何一座城市都只能望尘莫及，而外地楼盘竟占了这些房展会参展商总数的95％以上。房产商们朝思暮想的就是与温州购房者说上话，沾上边。

    爱，从来不会无缘无故。精于算计的房产商们发现，温州炒房者才真正是抬升楼盘人气的最优秀的概念股。不是说“狼来了”吗？既然狼来了，充分表明本楼盘水草丰美。还有，南方的狼都来了，本地的羊还等什么？再不下手可就迟了！这是多么激动人心的促销奇招，而且仅需区区几万元至多数十万元，用脚趾头算算都知道这笔账实在划得来。

    螳螂捕蝉，黄雀在后。炒房炒房，炒到最后竟然自己都不知不觉地被扔进了爆炒的油锅，这肯定是温州购房者始料未及的。角色变了，主办方媒体和房产商对他们的口味需求自然也发生了变化：买不买房，买多少房已经不那么重要——反正是预订，真正下单多少只有天知道。重要的是温州人来了，明白人都应该清楚这意味着什么。这就像歌星走穴，台上露个脸摆个“POSE”，关键是撩拨起的阵阵尖叫必须有足够分贝，假唱又有什么关系？

    明星们的出场费问题历来是演出公司签订合约的一个焦点，给多少、怎么给大有讲究。作为购房团主办方的媒体是这样算这笔账的：报名参团的费用得低得让人心动，要使报名者认为即使不买房，权当去旅游一趟也值得。这里产生的亏损不用担心，因为房产商刊登广告是按报社广告刊例价全额支付的，而本来是应该给予折扣价的——温州媒体一般为七折左右，这中间的利润差已经足以补回亏损。另外，购房团均有明确规定，主办方承诺将负责每位团员此行的全部吃、住、行费用，但团员也必须承诺认真考察购房团安排的全部楼盘。否则，返程机票（或车票）将由团员自负。当然，如果团员认真考察了购房团安排的全部楼盘后打算多逗留几日旅游观光，主办方仍将为其支付返程费用。

    精心筹划、安排之下，温州媒体购房团开始了波澜起伏的全国“巡回演唱会”。这场大戏之所以能在全国所谓的一、二、三、四级市场数十座大中城市盛况不衰，一方面固然有温州人不断开拓炒房新空间的客观需求，更重要的是，各地无数房地产开发商急切地盼望着他们认为能令本地房产市场由死变活、由冷变暖的“温州秀”，那是一道道让人耳热心跳的焦灼、饥渴的目光。

    来自官方的数据，以2003年为例，中国房地产行业的总投资超过了一万亿元。没有任何人抵挡得住这一天文数字背后所蕴藏的巨大的利益诱惑。受到诱惑的显然不仅仅是温州媒体。可以肯定的是，近些年对大批各地城市的主流媒体而言，房地产广告收入均已成为无法抗拒的利益蛋糕。在其年度广告总收入中，房地产广告所占比重一般在两位数以上，比例最高的甚至超过50％。在许多城市媒体的版面上，我们都可以寻觅到该媒体与当地房产商合作推出的关于某一楼盘的所谓联合看房、购房活动的连篇报道。差别只在于，正由于温州民间资金超常丰厚，温州人又有四处游走投资的天然秉性，加上温州及温州人20多年来业已形成的无可比拟的全国性品牌号召力，大范围流动扩张的媒体购房团才会唯独在温州而不是其他城市诞生。从这个意义上说，媒体购房团生逢其时、生逢其地，而并不是温州媒体的错。

    媒体与房地产界群体性的“眉来眼去”早已不是一天两天的事，其中最值得记录在案的当属“中国住交会主流媒体宣传联盟”的前世今生。1999年11月，首届中国国际住宅与建筑科技展览会（简称“中国住交会”）在深圳揭幕。此后，中国住交会连续在深圳举办了五届，第六届起移师上海。这个被誉为“中国地产节”与中国房地产业“奥林匹克”、“奥斯卡”的盛会从一开始就和传媒结下了不解之缘。2001年，中国住交会主流媒体联盟正式成立；2003年8月，又升格更名为中国住交会主流媒体宣传联盟，并制定了联盟公约。联盟媒体迅速扩军至40家，均为各大中城市的强势纸质媒体。

    联盟为什么？2004年4月17日在北京举行的中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，天津日报社社长张建星一语穿透纸背：中国房地产业的发展对于媒体尤其是平面纸质媒体来说是一次非常难得的机遇，是一个上行空间很大的机会。各个城市主流媒体的结盟将使各家媒体能从中国房地产业的发展中受益，这将是一个双赢的结局。

    不到一个月后的5月12日，由12家全国知名网站发起的“中国住交会主流网站宣传联盟”成立。

    2004年7月，首届中国城市土地运营博览会在深圳举行。稍前，全国35个城市的35家媒体又克隆了“住交会”模本，与“地博会”组委会联手成立了“中国主流媒体房地产宣传联盟”。

    共同发展共同受益，这的确是所有人梦想的美好结局。只是，在足以让人神魂颠倒的利益面前，媒体还能否发出超乎商业利益之上的独立的声音，而不会集体沉沦？

    同样在中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，北京银信房地产开发公司董事长张民耕说了一番大实话：在房地产市场舆论圈里，有四个角色：开发商、媒体、政府和一般的购房者（我们的理解应包括温州炒房者）。这四个角色中有三个是强势，政府强势，媒体强势，开发商也不弱。就是购房者等社会普通公众处于相对弱势，获取资讯往往不充分，有的时候话说不出来或者是根本没有地方说。

    然而，普通公众的利益是不应该被遗忘的。我们对媒体的期望和担心似乎并非多余。

    温州炒家“撤离”上海滩幕后

    有考证说，世界上最早来到中国的外国人可能是犹太民族。远至唐朝，其先民即带着制衣和印染技能，从古波斯出发一路漂泊抵达河南开封一带。但犹太人在中国创造了最辉煌经济成就的地方是上海，其创造辉煌经济成就的重要手段是房地产经营。代表人物首推20世纪初上海滩赫赫有名的犹太冒险家哈同。史载，哈同生前在上海共拥有土地450亩，各类房屋1200余栋，建筑面积30多万平方米，是靠房地产发财的上海犹太首富。

    无独有偶，差不多一百年后，上海同样成了号称“东方犹太人”的温州人房产大梦开始的地方。没有人能准确地说清楚温州购房者在整个上海房地产市场中所占的比重究竟有多大，但用举足轻重来形容应该是恰当的，温州炒房团的许多标志性故事都发生在这个财富之地。其中，2003年底风传得沸沸扬扬的温州炒家“撤离”上海滩事件最富震撼力，事件的真相及其间的利益博弈至今扑朔迷离，牵动着无数人的敏感神经。

    我们能查阅到的关于这一事件的最早消息源来自2003年11月17日的上海《青年报》。该报记者田方倬和林深在一篇题为“江浙炒房资金纷纷撤离”的报道中得出了这样的爆炸性结论：“江浙买家曾是上海房产的四大买家之一，但随着上海房地产市场的成熟，一些涌入上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，把投资眼光转向了国内另外一些城市，尤其是温州的投资者。”

    两位记者为自己的结论给出了如下事实注脚——

    日前，张江某楼盘的一位售楼小姐告诉记者：“过去，来上海的温州人买房就像买小菜，有人一次拿下六七套。他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。这种客户，一瞧就知道不是买来自己住的。”“现在不一样了。温州人上半年还在预订购房号，可11月开盘前，却把预订的号码全退了，一套都不买。”

    这一趋势从《温州晚报》来沪买房团的数量变化上也得到了印证。近几年，《温州晚报》组织的购房团基本上是一个月一次，但眼下却已经很久没有光顾上海了。据《温州晚报》组织购房团的饶先生介绍，虽然上海房产对温州人来说很有吸引力，但历经高速发展，房价已今非昔比，两年前还只需50万元一套的房子，现在翻到了100多万元。面对如此高的房价，一些温州投资者选择了撤离。据说，温州人张先生先前在上海一次购入了10套房子，价值500万，前不久他转手把房子全部抛出。

    曾与温州购房团频繁接触的某售楼处的孙女士面色神秘地为记者“揭秘”称：他们开始把投资目标瞄准别的城市了！孙女士说，她的一个温州朋友郑老板，两年前参加了一次上海购房团后，随即回温州联络了数十个同乡、一亿多资金投身到上海房产市场。“这两年里，他成了炒楼盘的高手，将市中心每平方6000元的房价炒到9000元，每平方2万元的商铺炒到8万元。但他最近带着自己的购房团和资金，打算去西部城市投资赚钱了。”

    究其原因，孙女士分析得头头是道：上海的房地产市场已经繁荣了一段时间，相对目前本地的消费水平，房价已经不低，短时间内再要想大幅度上升可能性较小。今后应该会进入一个比较平稳的调整期，房价波动将难有大作为，而投资风险却显著增加。作为投资者，风向变了，当然应该及时转换战略目标。

    这篇报道根据业内人士的估算认为，近期像温州郑老板那样的投资团队通过套现，已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。这还仅仅是个开始。

    “春江水暖鸭先知”。温州炒房者这只“鸭子”已经率先嗅出了上海楼市悄然发生的“逆变”。这可是在上海——中国经济最富活力的财富之地，全国房地产最大的淘金之地，“逆变”即将抑或已经发生？消息一出，反响之巨可想而知。随后的几个月间，转载、引用、深度追踪分析，各种媒体的相关报道铺天盖地。

    这些绘声绘色的报道让我们嗅出了“温州炒房路线图”的味道。正如我们在第二章中所描述的，所谓温州炒家有组织、成批量地从以上海为代表的一级市场向二、三、四级城市市场转移的故事至少到今天为止并未发生，至于一些炒房者转手套现并另辟投资天地的个案行为一直都在上演，而非突然显现。后来的事实表明，直至2004年4、5月间从中央到地方各种意在抑止房地产泡沫的政策举措接连出台之时，也没有出现温州炒房者大面积撤离上海的明显迹象，更不用说将近半年前温州人就凭“第六感”先知先觉、神机妙算了。

    然而无论真假虚实，消息既出，震荡就不可避免。焦虑不安的情绪如同刚刚淡去的“SARS”恐慌，在整个上海房地产利益圈无声地弥漫开来，房产商们自然是利益最为直接的一群。到了该做点什么的时候了，他们首先想起了温州人，他们很清楚，成也萧何败也萧何，事情因温州炒家而起，当然还得靠温州炒家摆平。

    机会来了。

    2004年2月21—23日，温州国际会展中心，“时尚之都”温州产权交易中心第五届房产展示交易会开场。与在此前后举办的各类温州房展会一样，本次展会共有110家房地产企业参展，展示楼盘120个，温州本地只有所辖的洞头、平阳来了寥寥几个楼盘，其余98％以上均为四面八方的外地城市房产项目。

    但许多人很快发现了明显差别：上海房产商兵强马壮、风头十足，成了本届展会的第一明星。组委会负责人贺平回忆称，虽然温州购房者与上海房产一向情有独钟、渊源深厚，但上海房地产开发商对这次房展的热情之高还是“让人吓了一跳”：60多家参展，抢占了全部展位的半壁江山，可以说是上海楼盘首次集体移师温州。而且，应上海房产商的强烈要求，上海参展楼盘集中展示并统一亮出了“‘海派楼汇’首届上海时尚房展温州专展”的旗号。这还不算，不少上海楼盘更是在展位左右打出“到上海淘金去！”“寻找最有眼光的温州人”等火辣辣的条幅，其心情之急迫溢于言表。人称，“温州房展”几成“上海房展”。

    与此相关的另一道风景是，满口“阿拉”的大批上海记者纷纷尾随而至，云集游走于房展会的每一个角落，颇有“沪上各大媒体首次集体移师温州”之势。没有证据的说法是，其中一些记者受到了上海房产商的力邀。随后我们看到了一篇篇精彩纷呈的新闻稿件，热辣劲爆得让人不能不心动——

    “虽然上周周末温州的气温徘徊在25度左右，创下2月份温度新高，街上行人纷纷以春夏装示人，但是这样的高温却无法与在温州展览中心举行的第五届房交会的热度相媲美。尤其是上海楼盘的火爆场面使得记者都无法想像。很多温州人拿着上海地图，来到楼盘展位前，只要求售楼代表画出楼盘在上海的位置，觉得合适便二话不说，直接付定金或是签下合同。买楼就像买白菜，看一眼就往筐里装。”

    “记者现场看到，展会在上周六上午9点正式开始，在短短一个小时内，位于上海澳门路的圣骊澳门苑已经预订了50套，均价在8800元/平方米。另外，中远行家等楼盘也已纷纷售罄。许多开发商见形势大好，甚至将仅剩的几套房子收回，以待价位再次提升后出手。”

    ……

    异口同声间，也有不同的声音。这“不同的声音”格外意味深长。《发展导报》五名特派记者联合采写的报道发出了“谁在给温州购房人下套？”的疑问。不妨一并摘录如下——

    上海楼盘沙龙公寓是温州当地代理商代理的，售楼人员一色温州当地人。记者作为购房人与一位售楼小姐进行了下述对话：

    记者：你们沙龙公寓什么时候交房？

    售楼小姐：已经是准现房（实际是明年才能交房）。

    记者：我买后想租出去，月租金可以到多少？

    售楼小姐：至少4000—5000元，我们的楼盘是市中心的。

    记者：可每间房的建筑面积只有40—50平方米左右啊？

    售楼小姐：肯定能租到的。

    记者：你是温州当地人？

    售楼小姐：是的。

    记者：你去过该楼盘吗？

    售楼小姐：（有点犹豫）没有。

    记者：你没去过，购房人会相信你说的话？

    售楼小姐：上海楼盘临时委托我们做，就是考虑到我们给当地购房人介绍他们才更相信。

    记者在该楼盘展位前观察，发现有四五个人直接跑到付款处，拿出订金每人要订一套房，这时正在了解该盘的其他购房人也跟着动起来。随着“唱票”的说“几零几室、几零几室已经订出”，购房人纷纷拿出带在身边的钱涌向付款处。不到两小时，沙龙公寓推出的房子全部被一订而空。

    记者不能确定那最早下单的四五个人是不是“托”，但与记者对话的这位售楼小姐的介绍水分太多。沙龙公寓是一家位于虹口区新市南路的在建酒店式公寓，新市南路是一条很不起眼的马路，不在市中心，这里的全装修房即使150平方米以上，也很难每月租金达到4000元。而沙龙公寓每套房的建筑面积约在50平方米，不可能月租金4000元以上。以记者的了解，该地区同样面积、同样品质的房子月租金仅在1500元左右。

    毫无疑问，这位售楼小姐在给温州购房人下套！

    在上海很难销得动的浦东某楼盘搞了个“周边楼盘价格比较表”，以此说明自己的房价是最低的。记者就住在该楼盘附近，首先该楼盘楼书上所列周边楼盘的品质远远超过它，所以在价格上没有可比性。其次该楼盘1995年就开始建设，属于烂尾多年的楼盘，房型不可能跟上现在的发展潮流。换句话说，如果真有那么便宜那么高品质，该楼盘在上海早被一抢而空，哪还会到温州来参展。

    在现场的宣传品中，有的上海楼盘打出“五年之内翻几番？”、“租金节节递增、物业年年升值”等蛊惑人心的标语，这些都在给温州购房人下套！

    下套也好，骗局也罢，大戏依然轰轰烈烈地开唱。据最后公布的数字，3天展会，10万人次参观，总成交14.6亿元计2394套（虽然其中大多为不便细说的预售），上海楼盘约瓜分了成交量的六成。

    事实上，实际成交多少又有什么要紧的？关键是大家都看到了如此火爆的场面，重要的是传播了不容置疑的结论：谁说温州炒家正在撤离上海？谁说上海楼市快到头了？请看热情四溢的温州人！

    温州人用自己的实际行动让因自己而起的莫名“谣言”不攻自破，但他们显然没有资格出任这场“温州秀”的导演。

    可怜的温州人。

    重庆大会战

    “人有悲欢离合，月有阴晴圆缺”，自古就是几家欢乐几家愁。“温州炒家‘撤离’上海滩”的传闻何尝不是如此？对上海房产商这绝不是好消息，但对外地城市房产商又意味着什么？可以由此产生的联想是极为丰富的：数十亿上百亿元的温州炒房资金——甚至有说法是1000亿——“撤离”上海滩后会去哪里？既然是炒房资金理所当然还是要用于炒房的，关键是转移到哪里，炒哪里的房。这无疑是一个含金量极高的悬念，解读的价值巨大。

    千里之外的重庆媒体和房产商们显然嗅出了资本的异香，他们决定抢先“股份制”开发这一富矿。

    重庆从来属西南经济重镇，数年前又荣升为整个中国西部唯一的直辖市，发展势头可谓坚挺。然而重庆的房地产商们一直痛心于自己始终没有真正地“坚挺”起来。这样的想法是有依据的：官方数据表明，直到2003年，重庆主城区商品房成交均价仅2103元/平方米，同比小幅攀升5.5%。虽然当年四季度涨幅增加到了10.9%，但主城区商品房均价也就是2650元/平方米，商业地段的均价不过6000多元/平方米，与中国西部唯一直辖市的地位极不相称，和沿海城市比比更是丢人得很。

    温州人的到来让大家看到了重庆楼市“腾飞”的无限希望。大概自2003年初，温州购房者的身影开始在解放碑、沙坪坝等商业中心以及杨家坪、大渡口等轻轨沿线的楼盘隐约闪现。虽然还只能算是小股渗透，但引起的骚动已不可小觑。同年底，温州炒家“撤离”上海滩的消息传来，大家的心陡然热了起来：温州人有1000亿元炒房资金，一不小心流过来几十亿元有什么奇怪的？重庆是直辖市，房价又低，占尽天时地利，温州人的钱不流到这里还能去哪里？在他们眼里，温州炒家“撤离”上海已经不是传闻，而早已是铁的事实了。

    抓住机遇是改革开放的一大成功法宝，这谁都知道。既然如此还等什么！大家决定大干一场。

    以下关于惊心动魄的“重庆大会战”的实况叙述来源于《重庆晨报》。根据我们的不完全查阅，2004年2月18—29日，该报的“晨报地产”版对这场由自己参与发起的炒房大会战共刊发消息、特写、综述、评论十余篇，洋洋万言极尽煽情。在此，我们的转述尽可能尊重报道的本来面貌，以期原汁原味——

    大会战的发端依然是那场万众瞩目的“时尚之都”温州产权交易中心第五届房产展示交易会。2003年，温州炒家的试探性投资，令重庆房产商芳心暗许，秋波频传。一时间，重庆楼盘走出去投怀入抱已悄然成风。

    “显然，重庆楼盘早应该发出‘参加温州房展，把自己光彩嫁出去的吼声’。”一资深业内人士一针见血。

    万事俱备，只欠东风。《重庆晨报》“晨报地产”版和重庆“大众购房者·开发商俱乐部”经多方努力，终于作为重庆地区唯一由温州第五届房交会主办单位授权全面负责参展事宜联系的组织机构，争取到12张入场券，扮演了牵线搭桥的楼市“红娘”角色。重庆房产开发商自然是踊跃报名，出发前他们铆足了劲：此行一定要俘虏温州人的心。

    一边是渴望升值的温州购房资本，一边是饱含投资价值的重庆楼市，它们的相逢果然擦出了激情的火花。2004年2月21日展会开始的第一天上午，新重庆公寓就率先被温州人吃下9套房，世贸中心也被端掉半层楼，近千万巨资顺利入囊。随后迅速掀起重庆楼盘销售狂潮，各家楼盘应接不暇，帝景摩尔、俊豪名居等多家楼盘的资料告急，原本坐镇指挥的各位老总也不得不披挂上阵。截至展会结束，重庆房产商共截获温州资金逾2000万，意向性客户达300余人。其间，在2月22日重庆房地产投资价值说明会上，200余个座位被自发前来的温州炒家一抢而空，发问声此起彼伏。不久，一大批温州炒家立即和心仪的参展楼盘捉对厮杀，场面蔚为壮观。

    三天的风卷残云，秀外慧中的重庆楼盘令眼高于顶的温州炒家意犹未尽。面对登门叫阵的十余家重庆楼盘的强大攻势，财大气粗的温州军团发出了“打到重庆去”的巨吼。应广大温州炒家和重庆开发商的强烈要求，备受感动的《重庆晨报》“晨报地产”和在温州当地颇具影响的《温州商报》一拍即合，决定强强联手，共同促成温州购房团的重庆之旅。他们一方面对求战心切的温州炒家定额限制、竞争上岗，一方面对积极应战的重庆楼盘严格甄选、宁缺毋滥。最后筛定30名实力雄厚、志在必得的温州豪客集结成军，星夜启程对重庆楼盘进行“大扫荡”。

    2月25日，温州炒家抵达的前一天，《重庆晨报》以粗黑字体刷出了“温州军团明日反攻重庆”的巨幅标题。此次被称作是两地媒体和房产商的首次联动为重庆楼市大会战吹响了总攻的嘹亮号角。

    号角虽已吹响，但且慢，还是应该先阐述一下大会战的“指导思想”。接受《重庆晨报》专访的《温州商报》地产新闻部主任周煊女士强调说，上海、北京等沿海大城市经温州炒家多轮轰炸后，要想再赚大钱已如大浪淘沙。而重庆是最年轻的直辖市，西部大开发的桥头堡，但房价偏低，房产增值空间巨大，投资回报率较高，且其稳定性高于其他城市，相对来说还是块处女地，真正堪称遍地黄金，很容易使温州炒家创造成功与财富的神话。

    隆隆枪炮声中，“神话”真的就诞生了。

    2月26日—29日，温州购房团在重庆楼市引发了强劲的“冲击波”，创下了一大销售奇迹，《重庆晨报》记者进行了全程陪同采访。三天时间里，温州购房团逐一“袭击”了世贸中心、海客瀛洲、浪高凯悦等14家著名楼盘。其中，有豪放者一举拿下了世贸中心整整一层多楼，鲸吞了俊豪名居20套跃层住宅，并对翠湖柳岸的100余套住宅虎视眈眈；还有一位财大气粗者，竟有意独立吃下“纽约·纽约”两层楼。截至2月29日下午，该团下单的意向金额已达3000余万元。重庆开发商对温州购房团的光临更是礼遇有加，拉开了一场服务营销大战，接力棒式地派出售楼人员随行接待，令温州人备感亲切。

    班师回营前，《重庆晨报》记者随机采访了多位温州购房团成员，他们均表示，对这种组团式的购房形式非常推崇，而这次参观的14家楼盘也各具特色，令他们意犹未尽。此次仅为“试水”，更大规模的进攻随后将全面展开，并希望能尽快组团再次前来。

    大会战硝烟渐散，“杀敌”遍地，“战利品”无数。剧终前打出的字幕似曾相识：《重庆晨报》最后报道称，3月中旬的重庆房产春展会期间，本报将组织第二批温州购房团来渝“扫房”。届时，购房团成员达70人之多，估计其购买力将是首批购房团的3倍左右。同时，征集参加下一轮迎战温州购房团搜楼行动的楼盘报名活动自即日开始。报名热线：639074××。

    按照此前章节对媒体购房团运作流程的阐述，诱人的利益分配是推动媒体和房产商心心相印欢快地拉起手来的必备酵母。由于可以想像的原因，我们无法获取具有足够说服力的相关资料，因此，我们无意对本次重庆楼市大会战参战各方的利益关系妄加评判。但收益肯定是实实在在的：第一，参战的14个楼盘狠狠地露了把脸，万众瞩目、人气骤升；第二，温州人的鲇鱼效应被放大，某种程度上激活了一向温吞吞的整个重庆房地产市场。当地人士兴奋地分析认为，能被精明的温州购房团相中，本身显示出重庆楼市的魅力所在，也给尚未充分认识到楼市巨大价值潜力的重庆人好好上了一课：“温州购房团每到一地，无不带动当地的购房热潮，这样的效应同样会在重庆楼市再现。”甚至有人举出具体例证称，山东威海的一个楼盘原本销售状况不佳，市民们并未给予多少关注。谁知温州购房团一到，才刚刚开始看房，就随之涌进许多得知消息的当地投资者，并当即下单买房，结果威海人下单金额竟远远超过了温州炒家。

    事情还没完。文章从来都有正面与反面两种作法，各有各的精妙之处。谁也没想到，这场楼市大会战不久又演绎出了一段并非多余的尾声。

    温州人走后一个月，重庆艾佳实业突然宣布，其轻轨沿线的楼盘——“艾佳沁园”第二期将拒绝“团购”，实行“凭身份证购买，每人限购一套”的政策。《重庆晚报》报道说，“艾佳”有关负责人表示，之所以出台这一销售措施，其目的就是要拒绝温州购房团炒盘。此前，艾佳已拒绝了四批温州商人的团购行为。据悉，这是重庆首家公开对温州购房团“说不”的房地产企业。

    按照该负责人的说法，“艾佳”之所以能抵抗住一波又一波温州购房团的“团购”诱惑，是下了很大决心的——业界都知道，对房地产开发商来说，引入温州购房团意味着什么：不仅能使房价高开高走，而且能让商品房最大程度地“套现”。据称，早在2003年底，就相继有温州商人抱团前来“艾佳”洽谈接盘事宜。往往是在现场考察半小时到一小时就马上下单，而且出手阔绰，动辄购买一个单元以上，最多的一个炒家开口就要3个单元120多套房子。

    关键是《重庆晚报》的报道认真分析了“艾佳”拒绝温州炒房团的原因：首先是基于销售上的考虑。温州购房团的采购背后带有集体压房价的“小九九”在内。换句话说，由于采购批量大，而且有立马套现的诱惑，不少开发商在最终售价上不得不让步放点血。“我们不想向炒房团低头，所以选择了拒绝！”其次，“艾佳”敢“叫板”温州人的本钱在于其商品房并不愁销路。由于地处轻轨旁和杨家坪步行街入口处等优势，即将开盘的“艾佳沁园”二期350余套房子，登记求购者已达800多人。“对我们来说，温州购房团来不来，房子都大有市场。”

    不管“艾佳”阻击温州购房团的真实意图是什么，此举至少向重庆人传播了一个清晰的信息：“艾佳”的楼盘肯定是个好东西，否则人家能那么牛气吗？有钱的温州人想要都要不到的东西，重庆人还等什么？

    妙，实在是妙！

    ［档案一］《温州都市报》太太购房团章程

    （房产投资变幻莫测谨慎入市风险自负）

    目的

    温州的房产投资潮中，涌动着一片撑起半边天的势力，她们是十年温州楼市投资不可或缺的人群，是家庭房产投资的决策人和执行人。《温州都市报》与时俱进，全力挖掘温州房产投资的幕后人群，把你和她以及她们的智慧相加，让你和她及她们的观念相互碰撞，用心打造温州历史上首个太太投资俱乐部。

    宗旨

    以太太投资俱乐部为平台，促进俱乐部成员间的经验交流和情感交流，提高女性购房者的风险意识和理财意识，发挥女性投资理财的主动性和积极性，提高女性社会地位和人生价值。

    建立以投资者和全国各地房产商为主体的群体网络，有效预防投资风险，推广优质投资项目，实现价值最大化。

    条件

    有意在各地进行房产投资的女性朋友，年龄在20周岁以上，60周岁以下，年收入在5万元以上，自愿填写太太投资俱乐部会员个人资料，并遵守太太投资俱乐部章程的人员，即可加入本俱乐部。

    守则

    本守则对太太投资俱乐部会员均有在会约束力，会员认同享有本俱乐部会员权益的同时接受本俱乐部会员守则的约束，其中包含将来可能更改及新增的条款。

    本俱乐部会员资格有效期为一年，逾期后如需要继续享受服务，可再次向本俱乐部提出。

    本俱乐部会籍均为记名会员，不得转让，亦不得代理享用。

    会员必须维护本俱乐部声誉，未经许可不得利用本俱乐部提供的设施、场地、服务、资料从事商业经营活动。

    权益

    会员加入俱乐部后，即有资格享用本俱乐部提供的不同程度的优质服务，参与本俱乐部组织安排的各种活动（如发布会、咨询会、讲座、文化交流、旅游购房团、抽奖活动等）或其他联谊活动、信息交流活动，同时接受本俱乐部提供服务及举办活动时订明的特定条款。

    会员可通过俱乐部了解政策信息、市场动态、金融知识等相关知识和信息。

    会员均享有在网站和俱乐部任何形式交流活动中，自由探讨，提出批评、意见、建议的权利。

    会员的加入及退出，均为自愿，无需缴纳任何费用。

    会员在指定楼盘或指定代理公司购房成功，凭会员卡、有效合同和证明可到俱乐部领取500元奖励基金。

    义务

    遵守中华人民共和国的法律、法规，遵守太太投资俱乐部的章程，维护本俱乐部的合法权益及名誉，遵从俱乐部管理委员会的管理。

    有义务对本报《赢家周刊》楼市版提出建议、意见，但不得使用带有攻击、挑衅的言辞。

    会员应积极参与俱乐部组织的各项活动，接受俱乐部的楼市投资问卷调查。

    注意礼仪礼貌，维护温州人形象，注意素质提升，共创“太太购房团”品牌。

    会员如有严重违反本俱乐部章程的行为，经管理委员会审批，予以除名。会员自被除名之日起，即不再享有本俱乐部章程规定的各项权利。

    ［档案二］“浙江在线”大型购房活动全案

    对组织购房团兴趣浓厚的肯定不只是温州媒体。以下所摘录的即为“浙江在线”发起的被称作“首次由网络媒体组织的大型购房活动”的全案。据说，本次购房团首批28人，目标是海南省史无前例最大规模的一次房交会，共购房30余套，总成交额800万元。

    “旅游+置业=免费游海南”浙江购房考察团五天四晚游

    出团日期：2004年3月26日（周五）

    迷人的椰风海韵，释放着浪漫的波希米亚情怀

    热情的南国阳光，点燃了海岸度假的激情畅想

    一流的人居环境，抚慰每颗都市里疲惫的心灵……

    行程安排：

    D1海口接机，入住酒店。

    D2到海口会展中心参加2004年海南春季房地产交易展览会，感受展会盛况，了解海南楼盘信息，下午乘坐购房直通车参观现房。住海口。

    D3早餐后游览东山湖高尔夫及度假别墅，沿途车览万泉河、博鳌亚洲论坛外景，感受海南健康优美的居住环境，下午游览大东海（潜水自理）三亚湾，感受中国最南端城市的独特魅力及房产的升值潜力。住三亚。

    D4早餐后参观水晶展览馆，亚龙湾沙滩漫步，参观三亚地区楼盘。住三亚。

    D5早餐后返回海口，可继续乘坐购房直通车看房或签约购房。海南土特产市场、海口送机后结束愉快旅程。

    全程价格：

    1700元/人，机票一经开出，一律不得签转、退票、更改，成人带好身份证原件，小孩带好户口簿原件。此报价如游客途中擅自离团，剩余所有费用不退，敬请见谅！全程三星住宿，八菜一汤，饭后水果，空调旅游车，导游服务。

    备注：

    五日游行程中第二天上午所有购房团成员九点正准时到会参展，客人通过展会了解楼盘情况后，在用中餐前向组委会提供所选定楼盘名单，组委会将统一安排海口一地看房直通车，以团队的形式去购房，争取最优惠团购价。

    购房须知：

    购房人应为具备完全民事行为能力的自然人。个人购买提供本人身份证或护照复印件，单位购买提供单位营业执照、法人代表证明及身份证复印件、委托书、经办人身份证。一次性付款要带足订金；申请按揭须提供的文件（买方）：借款人身份证复印件、借款人户口簿复印件、借款人婚姻状况证明、配偶身份证复印件、首期付款证明复印件、借款人及配偶月收入证明（以上资料仅供参考，具体按银行的有关规定执行）。

    报名时间：2004年3月8日至2004年3月18日

    详细情况请致电：0571-853109××

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