彭媛、王珏雅、阿依组丽、侯颖、张澄、季晓龙

    研究背景

    世界上许多经济危机爆发前都有一个共同特征，即房地产出现非理性的繁荣。

    现今我国房地产热已使我国宏观经济陷入了两难困境：不仅导致经济过热，而且严重地威胁着长期的经济稳定；但一旦消除了房地产业的泡沫，就可能出现总需求严重不足的宏观经济萧条。并且，中国的房地产问题还严重阻碍了人民生活质量的提高。在高房价背景下，无房住的现象已经成为一个不可忽视的问题。

    房价越抑越高：从全国范围来看，整体房价呈快速上涨趋势，且上涨速度不可小视。2007年5月，建设部、国家发改委等七部委联手共推房地产新政，在一定程度上有效地遏制了房价上涨过快的势头。但半年之后，全国许多大中城市房价依旧是“涨”声一片，部分热点地区房价仍然高企，个别城市房价甚至出现了逆势上扬。所以尽管政府出台各种政策进行调控，但房价越抑越扬，依然高居不下。

    “量缩价升”迷局：最新的统计数字显示，以北京为首的城市楼市在“量缩价升”的格局中越陷越深，即一边是成交量持续萎缩，一边是房价缓慢攀升。事实上群众对于房子的需要有增无减，但房价虚高压抑真实需求。市场存在真正的消费潜力，虚高的房价把巨大的真实需求拒之门外。楼市要想回暖，前提一定是价格理性回归，但现在这样畸形发展中，低收入乃至中收入者都没有购买力，所以交易量全面萎缩。

    问题提出

    近年来，一系列民意调查都表明，高房价及住房问题已经成为“中国城市最大的不和谐因素”。尽管中央出台了一系列的房地产调控政策，但仍抑制不住房价非理性的高速增长和房地产市场的失控，以至于发展至今，亿万民众在高房价的挤压下成了“房奴”或无房户。高房价问题已经成为城市百姓民生所背负的最沉重的“新三座大山”之一。

    在我国的首都北京，买得起商品房的市民越来越少，靠租房来解决居住问题的，已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。在现有体制下，缺少基本健全的住房保障体系，对于绝大多数居民来说，除了自己买房或者是租房，基本上没有别的办法来解决自身的住房问题，而廉租房成了官员做秀的“样板戏”，经济适用房制度多次“悬空”。

    中国居民住房问题，正面临着一个严峻的历史性抉择，尤其是无房户比例的“高速”发展，已经成为引爆社会不安的一个威力巨大的“定时炸弹”。

    调研的社会意义

    基于当前中国居民住房已经成为影响社会和谐和稳定的重大问题，我团队提出了在北京市做高房价背景下城市无房户住房情况现状的调研，从而探索适合高房价背景下无房户的住房模式以及改善途径。

    随机抽样问卷调查，数据统计初步结论

    “如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。”——007年4月18日《21世纪经济报道》。

    北京房价疯涨，飙升成为中国楼王，面对这样的窘境，在北京拥有一套属于自己的房子，成为大多数现今依然是北京无房户住户的一种奢望。在他们之间流传着这样的话：“如果非要加个期限，希望别超过今生”。他们或者正在租住私人住房，或者正住在单位临时安置的单身公寓或非住宅房，或者婚后仍住在父母的住房中，总之，他们都没有一套真正属于自己的房子。即使有着看来优厚的薪金，但面对北京高昂的房价，他们中的大多数也都没有能力拥有一套属于自己的房子。

    为了了解这批人的状况与心态，我们小组阅读和搜集了大量相关书籍和资料，经过讨论和反复修改后制定出了《有关无房者现状的调查问卷》。该问卷主要是针对北京无房户住户进行的调查，意在了解他们在购房方面的现状、困境与期望，希望能够得出一些初步结论，以进一步修订与完善之后的调研方案与方向。

    我们小组6人在北京选取了通州，王府井等6个较有代表性的地点，对683个人进行偶遇抽样的问卷调查，回收有效问卷600份。对数据进行了统计以后，我们小组进行了初步分析。

    典型个案深度访谈，深入分析现状问题

    我们由调查问卷分析理解到，北京无房户住户中，年纪较轻的中产阶级占有比较重要的比例，是比较突出的一群人。于是我们小组通过相关的房地产网站寻找到一些符合条件的无房户住户，并选择其中的10个人作为典型个案的研究对象：他们都是毕业不久，留京工作的人，月薪5000-8000元不等，期望拥有一套自己的房子，但奋斗至今未果。我们之所以锁定他们作为采访目标，不仅仅是因为他们属于有潜力购房的中产阶级，也因为他们大多毕业不久，资金储备尚不够，希望改变现状的意图又较强烈。我们根据调查问卷的统计数据分析得出的初步结论，拟定了《北京无房户个案采访提纲》。

    几个受访者，选择留京后对于住房的态度基本一致，他们都更倾向于拥有一套属于自己的住房而不是租房子或者是买二手房。问及原因，他们表示，这多多少少和许多中国人都有的“希望有个家”的传统心理有关，或者是觉得，房子是作为家庭的实际载体而存在，所以很重要。另一方面，从经济效益来说，所有人都认同，长期租房也并不划算。至于在房屋的选择上，他们首先看重的都是品质，由于北京的交通越来越发达，所以居住地点与工作地点即使距离稍远，甚至是在临近的郊区或城市购买房子，大多数人也是可以接受的。他们对于住房的期望值也或多或少地影响到他们对于薪金的基本要求：能够负担房子的月供。最后，总的来说，虽然目前并不乐观，但他们对于北京乃至中国房产市场未来的发展还是有信心的。

    从调查问卷及个案访问中，我们或多或少地可以得出这样的感觉，中国房地产的窘境，除了其外在环境与客观因素外，与买房者本身的认知也有一定关联。如同某位受访者所言，房子是家的实际载体，而中国又是一个家庭观念很重的民族，所以中国人对于房子的需求自然也要强烈一些。另外，受访者对于房屋品质的要求，某种程度上也解释了房价高的原因。毕竟品质关乎成本，而成本决定房价，无房户大部分是中产阶级，他们既没有足够雄厚的财力，又往往不属于政府政策照顾的范围，所以最后常常沦为尴尬的“中间夹层”。在与无房户进行了一定程度接触后，我们决定就相关问题与政府和专业人士进行交涉。

    征询专业人士意见，了解政府相关政策

    在问卷调查与个案深访的基础上，我们对北京无房户住户的情况有了更进一步的认识。一方面，为了了解造成这些困难的原因，我们联系并采访了相关的专业人士，听取他们的意见；另一方面，这些困难最终要解决，需要落实到政府部门，所以我们也与发改委联系并了解了他们的一些政策与对策。我们根据无房户住户提出的困扰与疑惑，分别拟定了《房价居高不下的成因》与《政府抑制房价的政策落实》两份采访提纲。

    房地产相关专业人士蒋先生接受我们小组的采访，他指出，北京房价走高主要是人口增长带来的刚性需求增加，以及热钱炒作等因素有关。北京每年增加的常住人口有三四十万，这其中有一部分是高校毕业生。随着人口快速向城市流动，以及居民消费结构的升级，对住房产生了刚性需求。再有是一些人投机炒作，房地产商在其中可谓“功不可没”，他们想从楼市中牟利的“热钱”太多，加剧了房源短缺和房价的狂飙。另外，蒋先生也回应了我们关于中国人对于“房”有民族心理的设想，他提出“居者有其屋”的消费观念也是使许多人成为“房奴”的原因之一。

    在采访了蒋先生后，我们又通过有关方面联系到了政府的相关人员。无奈的是，对方虽然接受采访，但拒绝我们的录音等行为，并要求我们承诺，采访内容只能供学习研究，不能公开他的真实身份。出于为无房户谋求答案的心理，在对政府人员的采访中，我们主要是较有针对性地询问了政府近期出台的热门“限价房”的相关问题。

    政府有关人员向我们小组详细地解释了政府出台政策的意图，以及一些实施中遇到的问题。在采访之余，他也为我们提供了一些关于房价居高不下的意见。

    一、市场需求旺盛，是推动房价高涨的根本原因。近年来中国经济持续快速发展，城市化进程加快，人民生活水平不断提高，城市人口不断增加，作为首都的北京，更是明显，这一系列住房需求也逐步由“温饱型”向“小康型”转化。居住环境的不断优化、经济快速发展的吸引，使得外埠与境外人士购房和置业需求旺盛、比重加大。另外，人们普遍预期房价上涨与实际市场表现相符，强化了人们的预期，不仅使自住者购房时间提前，标准提高，面积扩大，放大了市场需求；且带动了一些投机需求和投资性需求，扩大了总需求。在总供给一定的前提下，带动房价提升。

    二、土地开发、建设成本提高，间接导致房价居高不下。近几年来，随着土地出让制度的进一步规范，金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制，开发商的土地购置成本普遍提高；同时，搬（拆）迁的周期、居民的安置与补偿等因素，推动房地产市场交易价格走高；另外，人工费用、建材价格的上涨，都在一定程度上加大了新建和待建商品房的开发成本，助推了房价的上涨。

    三、商品房供应量相对不足，结构不尽合理。尽管国家出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的政策和措施，加快开发建设中、低价位和中、小户型的普通商品房，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的周期，因此在短时间内难以迅速增加市场供应量，进而改善供求关系，遏制房价的过度上涨。

    综合房地产商与政府人员的意见，房价上涨归根究底是市场行为，虽然政府的政策和调控可以起到一定作用，但最根本的，还是要靠市场本身的自我调节。而市场具有自发性，商家追逐利益的现象更是难以避免。究其根本，政府法律政策的完善是使房地产市场顺利运行的基础保障，而房地产价格自我的理性回归则是房产价格回落的根本动力。

    高楼林立，何以为家

    衣食住行是老百姓最关心的民生问题，而住房问题，又是现在中国老百姓首要关心的问题。中国人是一个“家庭”观念非常浓重的民族，拥有一套属于自己的房子是很多中国人一生的梦想。住房问题从来就不只是一个纯粹的经济和市场问题，它是一个事关国家安定的社会和政治问题。

    不可否认的，在许多中国人心中，房屋是“家庭”的载体。但这样的民族心理，在某种程度上也间接“助长”了房价的“疯涨”。除了客观原因，许多中国人在主观意识上对于诸如“租房”，“二手房”这样的字眼有抵制，希望能够一次到位，拥有完全属于自己的房屋。而在房屋购买方式上，许多人更倾向于一次性付清，认为分期付款“不划算”。诸如这些观念上的误区，如果媒体在宣传引导时能够给予合适的指引，也许会从侧面起到意想不到的良好效果。

    一个健康的房地产市场应当是一个中间大、两头小的合理结构：政府帮助少数低收入家庭解决住房问题，绝大多数工薪阶层和中等收入者买得起普通商品房，高价商品房则由高收入者购买。可现在，在虚高的房价下，低收入者、中收入者都无购买力。尤其是中等收入群体，一方面同样难以承受高房价，另一方面政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。最后，他们就成了尴尬的“中间夹层”。

    这是当下中国房地产市场里比较突出的一个问题，也是我们较多关注这一人群的原因。我们认为解决这一问题的根本在于完善的法律法规及相关政策。政府出台的优惠政策，还是应以低收入人群为主，所以更多需要从控制房地产商方面入手。而房地产商们之所以可以“钻空子”，其实很大程度上取决于法律法规的不完善，中国是法治国家，完善的法律才是保障房地产市场长久良性发展的根本途径。

    另外，在我们采访的个案里，对于相关政策不了解或者只了解一点点的人比例较大。所以我们以为，对中产阶级这一群体进行相关房产政策的宣传力度还应进一步加大。鼓励相关人群自觉为切身利益努力，是维持法律顺利执行的必要措施。

    最后想说的是，我们这个短短的调查虽然告一段落了，但是中国房地产未来要走的路还很漫长。无论是什么意见或者建议，最重要的在于执行者怎么落实。诚如接受我们采访的无房户一样，即使形势并不乐观，但我们依然对中国房地产的未来保有信心，保持乐观。期待我们的报告能为北京甚至全国的无房户做些什么，也期望看见中国房地产越来越好的明天。

    调查后记

    从题目的选定到如今的最终完稿，我们六个人，一直坚持着要做一份有意义的调查报告，正好赶上第二届子牛杯，我们也更加珍惜这样的机会，虽然题目的选择被认为是太高、太深，不适宜大学生做，但我们还是克服了重重困难，即使在酷热的8月，大家还要在北京的各个大街上去分发问卷，即使面对政府部门的难联系，不配合，最后每个人都顺利地完成了任务，大家看着这一万多字的沉淀，心里被满满的成就感填满。

    最大的感触，或许是大家一起努力的欣慰吧。我们现在这份论文，是融合了大家每个人的心血而成的……在这个调查中，我们收获的，不仅仅是关于调查的数据或是资料，我们更感受到了来自团体的强大力量。

    ——彭媛

    从第一次看到《中国农民调查报告》时，就被调查报告的力量深深震撼，虽然我们还是学生，在这条社会调查道路上能做的可能只是关注、关注、再关注，但我相信所有的努力都是为将来积累感性材料，埋下一颗种子，无论走到哪儿，什么时候，心底都会惦记着社会周遭和人民大众，无论今后能否迈入新闻殿堂，什么地方，我们都会如实记录当时发生的新闻事件。

    ——王珏雅

    希望这次调查活动能对我及我们小组的所有成员在专业知识和实战经验上都有所帮助。

    ——季晓龙

    暑期社会调查是一个窗口，通过这个窗口，帮助我们大学生认识了社会，终有一天我们将真真正正地在社会这个大舞台上展现我们的抱负和智慧。

    ——张澄

    回顾调查过程中的点点滴滴，既难忘又充实。但对于调查工作的责任意识，应该是我们进入课堂的第一天就学到的，就像一位老师在上课中要我们牢记的一样，我们“笔下有财产万千，笔下有人命关天，笔下有是非曲直，笔下有誉毁忠奸”。

    ——侯颖

    我相信，本次调查中所学到的知识在以后的工作和学习中将会有很大的参考和运用价值。

    ——阿依组丽帕尔

    教师评语

    近年来，我国的房地产市场出现了表面的繁荣，房价的居高不下、节节攀升导致了居民住房消费的畸形发展，这种现象不仅使政府的民生经济可能成为一句空话，也可能严重影响我国经济的良性发展，甚至可能会威胁到我国经济甚至金融体系的安全。北京作为我国首都，其高房价尤其令人关注。调查组的彭媛、王珏雅、阿依组丽、侯颖、张澄、季晓龙六位同学紧扣社会热点，针对这一现象选择了“高房价背景下北京无房户住房情况调查”的课题，他们拟定了详细的实地调研计划，确定以调查研究和实地研究相结合的综合研究方式，制定调查问卷并利用SPSS统计软件对调查问卷进行统计分析，同时突破层层阻碍，联系政府相关部门进行采访，取得可喜成果。同学们在对无房户的个案深访中也表现出提问的技巧性，将在课堂和书本上学到的知识运用于实践，各方面的收获都让人赞叹。

    可以看出，通过这次调查，调查小组不仅了解了很多北京房地产市场和房价的情况、国家针对这些情况出台的各种宏观调控政策，掌握了北京一些无房户的具体情况等，也加深了对房价、房地产等相关经济问题的了解和认识，同时在实践中提高了自己的各种能力。从调查报告可以看出，同学们通过与社会的深层接触，使自己在采访、写作、评论、数据统计等方面的水平获得了不同程度的提高。此篇调查报告观点明确，材料翔实，结构合理，文字顺畅，数据分析到位，结论对政府的工作有一定的启发性和建设性，达到了较高的专业水准。

    （方毅华）

聚合中文网 阅读好时光 www.juhezwn.com