房价
根据过去的经验，住房成本应该占个人收入的25%左右；但是这条老经验对2800万美国家庭已经不再适用，因为现在这些家庭将收入的30%用于解决住房问题。在有些地方，将每月收入的一半用来支付公寓租金或偿还房贷的情况并不罕见。很明显，这么高的住房成本限制了他们的日常生活水平。
房价还受到很多其他因素的影响。其中一个重要因素就是房屋质量：数层的豪宅通常都比单层小屋更贵。当然，有些地区的单层小屋可能会比其他地区的豪宅更贵。当我们说某个社区的房价高于另一个社区时，指的是同等房屋质量下的比较结果。拿苹果的价格与橘子价格相比没有什么意义；同理，我们也不应该拿一套海边别墅的价格去和森林小木屋做比较。
价格差异
美国国家经济研究局（National Bureau of Economic Research，NBER）在2006年的一项研究中提到：“大都市或高档社区的高昂房价与全国平均房价之间的差距还在不断扩大。”《华尔街日报》和《帕罗奥图周报》（Palo Alto Weekly）在同一周各刊登了一则售房广告：前者是一套富丽堂皇的别墅，拥有4个卧室、6个洗手间，面积为4370平方英尺（约406平方米），还有“一个配有大屏幕的游泳池/SPA中心”，房屋毗邻一个高尔夫球场和乡村俱乐部，广告售价为55万美元；而后者只是一套极为平常的房屋，房屋坐落于城市街边的一个普通位置，面积仅为1300平方英尺（约121平方米），也没有游泳池，但广告售价却高达109.5万美元。第一套别墅位于佛罗里达的利斯堡；而售价几乎是它两倍的第二套房屋则位于美国的帕罗奥图，紧邻斯坦福大学。
同时，纽约州的埃尔米拉有一套面积为6000平方英尺（约557.4平方米）的房屋，包括一个室内游泳池并附带超过1英亩（约4046.86平方米）的土地，广告售价为34.9万美元。在埃尔米拉，很多面积没这么大的房屋的广告报价甚至不到10万美元。其中大部分面积都比帕罗奥图的那套房子要大，而且条件也至少与之基本相当，而帕罗奥图那套房屋的售价却超过了100万美元。这种房价差异并不仅限于帕罗奥图和埃尔米拉之间，如果对得克萨斯州的休斯顿和加利福尼亚州的圣何塞的房屋售价进行比较，也会发现类似的巨大差异：
根据科威国际不动产公司（Coldwell Banker）提供的售房信息，2006年，位于休斯顿“一个典型的中产阶级社区”一套标准的4间卧室2.5间洗手间的住房售价约为15.5万美元。而在圣何塞，相同房屋的售价则超过140万美元。
为何在有的社区中，房屋售价是其另一个社区相似房源的近10倍？很明显，在两地建造同样房子的成本差异不可能达到10倍。建造成本很少出现如此大的差异。
面对如此巨大的房价差异，房地产经纪人有时解释道，影响房价最重要的三个因素为：“位置，位置，还是位置！”从某种意义上讲，这种说法是正确的；但从另一个意义上来说，这种解释可能非常具有误导性。利斯堡和埃尔米拉的大别墅同帕罗奥图的那套房子相比，除了房屋本身的条件更吸引人之外，在城市中的位置也比后者更具有吸引力。然而，房屋所在位置也确实非常重要，毫无疑问帕罗奥图的房屋价格普遍要远远高于利斯堡和埃尔米拉。但是这一事实并不成其为解释。在现实中，房价地区差异需要有一个合理的解释。
一个地方的房价普遍高于另一个地区，原因有很多。如果某个地区的产业、收入和人口规模的发展速度都要快于其他地区，那么在房屋数量或可开发住宅土地面积一定的条件下，购房竞争自然也会更激烈。除了这些或其他需求方面的影响因素之外，来自供给端的因素同样也会对房价产生影响。限制土地使用或住宅建造，也会推高购房价格或公寓的租金。
以帕罗奥图为例，该地区的房价在20世纪70年代这十年里差不多翻了4倍，而人口总规模却略有下降，有些学校不得不关闭，因为儿童数量下降了1/3。在这十年里，加利福尼亚州整体房价大幅上涨，涨幅高于美国其他州，但同期加利福尼亚的收入增长率却低于全国平均水平。这些都强有力地证明了推动加利福尼亚房价上涨的主要原因并非来自需求端，而是源自供给端。旧金山半岛区域（包括旧金山市区和湾区以南30英里外的硅谷地区）2005年的平均房价为65.1万美元，是全国平均水平的3倍多。
总体来说，房价是全国平均水平的3倍多，并非因为该地区的房屋更豪华、更大，而是因为这里普通住宅的价格更高。由于地价极高，旧金山地区的住宅很多都是小房子。旧金山与圣马特奥郡毗邻的地区，2007年平均房价高达100万美元，而这些房屋的平均面积仅为1760平方英尺（约163.5平方米）。而美国4居室（及以上）占比最高的几个州——包括犹他、马里兰、弗吉尼亚、科罗拉多和明尼苏达——平均房价水平都不是最高的。
换句话说，没有理由认为美国一些州的房价较高是因为这里的房屋更大。帕罗奥图的房价开始暴涨之后整整十年内都没有修建一座新房，这就是同一套房屋的成本翻了几倍的典型案例。帕罗奥图并非孤例。在20世纪70年代这十年里，圣何塞的房价也在飞涨。在此前的1969年，圣何塞的房价中位数约为当地家庭收入中位数的2.2倍。当时，圣何塞家庭收入的1/4就已经足以支付每个月的房贷，并在12年内还清房贷。而到了十年后的1979年，圣何塞的房价中位数已经上升到了当地家庭收入中位数的4倍，这意味着即使每个月拿出家庭收入的40%来支付房贷，也需要30年才能还清贷款。又过了十年到了1989年，圣何塞的房价中位数已为当地家庭收入中位数的5倍；到2005年，这个数字已经进一步提高到7.5倍。
加利福尼亚的很多地区都有相似严格的建筑限令，房屋和公寓的价格都很高。由此看来加利福尼亚的住房拥有率一直远低于全国平均水平也就不足为奇了。如前所述，美国有些地区的房价仅为加利福尼亚房价的一个零头。加利福尼亚高昂房价的各种原因中，最重要的一个是什么？它是否也是其他地区房价暴涨的主要原因呢？
土地使用限制
美国国家经济研究局（NBER）资助的一项实证研究得出结论，美国的分区规划法（zoning laws）“与高房价高度相关”。少数地区对土地使用有着非常严格的限制，其中很多都位于加利福尼亚的沿海地带，还包括曼哈顿中心和一些散布于全国的富庶地区。总之，在这些地区，贵的是地价而不是在这些土地上修建的房屋或公寓——这里的土地价格通常都远远高于修建于其上的房屋价格。
NBER的研究结论还指出，在全国大部分地方，“房屋成本非常接近新建所需的成本”，而这些地方的“土地价格十分便宜”。NBER的研究用一个房屋成本估算的例子来说明不同地区的土地价格是怎样影响房屋总成本的：芝加哥一块0.25英亩的地会使建设成本增加14万美元。在圣地亚哥，0.25英亩的地会使房屋本身的成本增加28.5万美元；在纽约市，同样面积的地会使成本增加35万美元；而在旧金山，则会增加将近70万美元。高地价有助于解释为什么很多旧金山的房子都只建于不到0.25英亩的地块之上，这些房子面积一般都不大，而且彼此靠得很近，但这些房子通常都比在美国其他地区面积很大的地块上修建的豪宅贵。
既然人为地限制土地使用会推高成本，那么人们为何要对土地使用设置限制？一个原因就是很多选民根本就没有考虑第一阶段以后的事情：他们没能看到限制土地使用与逐步显现的诸多后果之间的关联性。另一个原因就是那些清楚看到这种关联性的人自己不用支付这些成本，甚至可以从那些为别人带来高昂成本的法律中获取经济利益。而那些拥有了自己的住房的人，也乐见其房屋升值，因为规划法限制修建新的房屋。一般有权对法案进行投票的人都是已定居于某个社区的居民，而这些约束性法令推动房价上涨的受害者则是考虑要搬来这里居住的人。这些社区中的老住户通常都在房价还很低的时候就买入了房产，其中很多家庭已经还清房贷了。
限制房屋修建的措施很多，除了彻底禁止修建任何建筑（所谓“开放空间法”），还可以设立规划委员会专门限制建筑许可的数量，政府还可以规定只能向符合规划委员会规定的设计风格的建筑或配套设施发放建筑许可。如果想开发一个中等规模的房地产项目，在开工之前，单是与规划委员会频频交涉就可能使开发时间拖延数年[65]，一再推迟项目进度则会使成本极为高昂。如果一个开发项目的资金是从银行或其他金融机构借入的，即使实际建设被拖延数月或数年，也必须一直支付利息。在房屋资源非常稀缺的地区，虽然从纯粹的经济角度看，房地产项目的盈利前景非常诱人，但是要获得规划委员会的项目建设批准书需要经历旷日持久的过程，了解这点就足以让一些有开发房地产想法的人打退堂鼓了。
“历史保护”法令则禁止拆毁所有类型的建筑，即便这些建筑的历史特性还不如法令对房地产发展的阻碍显而易见。例如，在加利福尼亚州的圣马特奥郡有一个很古老的赛马场，由于赛马所吸引的观众人数一直在下降，政府计划将其拆除并考虑在原址开发住宅和商业项目。当地一些人很快就组团反对，声称这个赛马场属于应保存下来的“历史”建筑。该组织的领导人是一名女性，她承认自己从住在圣马特奥郡开始就从未踏入这个赛马场半步。在政治角力中耽搁数年之后，拆迁工作又在法庭上延误了数年[66]。“保护历史”是阻碍房地产开发的五花八门的手段中的一种。只要以合理的政治理由进行包装，辅以打动人心的言辞，就能获得更多信任这些政策且不会考虑长远影响的人的支持。
保护农田也是限制住房建造或其他房地产开发的一个理由。就好像因“保护历史”而限制开发不需要证明原址究竟是不是具有历史意义，以保护农田为由禁止修建房屋也不需要证明当地是不是真的缺少农田。《加利福尼亚土地保护法案》（California Land Conservation Act）为那些同意保护农业用地的土地所有者提供了大幅削减财产税的优惠政策。其他阻碍修建住房的手段还包括拒绝将供水系统接入新建房屋，理由就是系统中的水量不够，有时市政还拒绝将其他水源接入现有的供水系统。一些地区还反对改善当地的道路或高速公路，以此来阻碍房地产的开发。在加利福尼亚北部的沿海高速公路有一段被称为“魔鬼滑坡”（Devil's Slide），因为那里发生了多起伤亡事故。然而，改善该路段的提议一再受到当地居民的阻挠，因为他们不愿让自己的居所被外地人打扰。
最严格的土地使用限制就是完全禁止在某些特定的地区兴建任何房屋。这些法令常常从政治的角度出发，美其名曰保护“开放空间”，而实际上，他们真正要做的是禁止住房或其他建筑的建设。旧金山半岛上的圣马特奥郡有超过2/3的土地都是法令明文规定不能建设任何房屋的“开放空间”，因此该郡其他地区的土地价格远远高于那些没有如此严格限制土地使用的地区也就不足为奇了。圣马特奥郡也绝非特例。房屋禁令（“开放空间”）在旧金山半岛的其他地区也非常普遍。
这到底意味着什么？从经济学的角度来看，土地资源在各种用途上的配置并不由潜在使用者所提出的竞争性报价决定，它很大程度上会受到税收政策、农业用地转为非农业用途的法律限制以及像“开放空间”政策这样的修建禁令的影响。一旦这些或其他合法手段限制了土地的使用，其市场价值就会大幅下降。此时，一些政府机构或私人的非营利保护组织就可以花较少的钱买下该土地——所花费的金额仅相当于这些土地别作他用时的价值的一部分。例如，据《圣马特奥郡时报》（San Mateo County Times），在旧金山半岛，半岛空地信托基金（Peninsula Open Space Trust）买入了“17000英亩空地”，目的是“确保这些土地作为农田保存下来，而不被海岸房地产开发公司用来开发小别墅”。
总之，严格限制土地使用，价格就无法发挥引导稀缺资源在各种竞争性用途之间合理配置的作用。第三方机构只想实现自己的想法和偏好，而无视其他人的想法和偏好；实现手段也并非基于自由市场的公平竞争原则，而是通过政治手段颁布法令禁止其他人的选择，使竞争有所倾向。法律诉讼和审判结果践踏了美国宪法所保障的财产权，媒体宣传将这些房屋贬称为“小别墅”，就好像大房子不是什么好东西一样。这还只是贬低一些人想做的事情同时又支持另一些人想做的事情所常用的倾向性手段中的一部分而已。
所有者后代的声音也常被援引。在本例中，媒体引用了一位因“半岛中部区域开放空间”（official Midpeninsula Regional Open Space District）政策而受惠的当地农民的话：“我有10个孙儿，有些可能以后还想继续待在这里。我们希望能尽可能久地保留这些农田。”和其他类似的例子一样，这里只宣传了一部分人的愿望但却自动回避了其他人的诉求，就好像他们后代的愿望，要比有着其他诉求和偏好的人的后代的愿望更重要。
加利福尼亚州的很多地区都有着严格的土地使用限制，而这些地区的房价都非常高。此类限制在其他地区也造成了类似的后果。而且，历史和经济原理说明了同样的情况。20世纪70年代，在这些法律和政策被推广到加利福尼亚沿海地区之前，该州房价和美国其他地区相当接近。后来，加州的房价比那些没有土地使用限制的地区高了几倍。事实上，加利福尼亚沿海地区的房价也是同州内陆山谷地区的几倍，因为这些地区要么没有这种限制性政策，要么限制的力度要弱得多。美国其他限制土地使用的地区与加利福尼亚沿海地区情况很相似，房屋售价和公寓租价都非常高。
马萨诸塞州的楠塔基特是美国第一个平均房价超过100万美元的大型社区，而该地对土地使用的限制也是最严格的。弗吉利亚的劳登郡在2001年颁布了一系列法令限制住房的修建，规定一些地区每10英亩土地才可以修建一套住房，另一些地区每20英亩土地可以修建一套住房，最严格的地区每50英亩才能修建一套住房。《华盛顿邮报》曾这样报道：“委员会昨天的行动清除了劳登地区大约83159套房屋的修建计划。”毫无疑问，这确保了现有房屋价格的持续上涨。而本可能住进这几万套新修住房的外地人在劳登郡根本没有投票权。在限制出台之前，他们的利益本来可以在市场上得以体现：法院保护个人的财产权，所以只要所有者觉得有利可图就可以在土地上修建房屋和公寓，而当局不能出台这么严格的使用限制。
即使劳登郡的土地所有者无意修建更多的住房或公寓，但面对超过80000人的住房需求，房地产开发商有很大动力向这些土地所有者提出报价。很明显，如果每英亩土地修建多少住房由开发商自由决定，而不受法律限制，购房者的数量就会更多，土地价格也会更高，打算卖地的业主也能赚取更多的利润。然而，这里最关键的并不在于土地所有者或房地产开发商能否做一笔好买卖，而在于一个重要的事实，即开发商可以通过满足想要找房子的人——不管是想买房子还是想租公寓——的需求来赚钱。换句话说，真正的土地竞争其实发生在想要在劳登郡买房子或租住公寓的人和该郡现有的选民之间。后者可以毫无成本地通过限制土地使用的法律，而其他人则要承受由此带来的巨大成本。
简言之，有两群人希望以不同的路径使用同一种资源。一般来说，只要产权清晰，这种冲突就能在自由市场里得到解决。而用法律剥夺部分产权会将这种竞争引入政治程序，此时，只有一部分竞争者才有权投票。产权一般被视为保护个人财富免受破坏的权利，但是从更广义的视角看，保护产权是为了服务于整个社会的经济利益，包括那些没有财产的人。就房产这个例子来说，产权也使那些租房人的利益在经济竞争中得到表达，他们没有属于自己的住房、收入也不高，但这部分人群的购买力加总起来会超过那些不希望他们进入社区的富裕居民的购买力总和。
房地产开发商这样的中介者会选择出高价同富裕的居民竞争，因为他们可以通过修建住宅或出租公寓获利。在这种竞争中，占地面积大的豪华别墅被收购并拆分为更小的单位，规模适中的房屋和公寓则被修建起来。尽管现有的居民希望社区能够维持原样，但如果法院尊重个人产权，就总会有一些住户因为受到房地产公司高价的诱惑而卖掉自己的房产。而选择不卖的居民很快会发现，不管自己卖不卖房产，周围的环境都会发生改变。当情况发展到一定阶段，留守者也可能会决定离开这里去别的地方寻找自己喜欢社区。另一种可能就是，在整个过程发生之前就通过集体行动投票通过土地使用限令——如“开放空间”法、“环境保护”政策、“精明增长”（smart growth）或以其他能激发政治共鸣的政策——来削减个人产权。
如果没有受到法律的限制，住宅和商业地产市场理应是最具活力的市场之一。在加利福尼亚州，很多现在非常繁荣的城市社区过去只是一片橘树林。西奥多·罗斯福（Theodore Roosevelt）小时候住在城市郊区，现在那里已经成为曼哈顿的中心，卡内基音乐厅就在那条街上。全国各地都是这样：穷人聚集的地方曾经一度是富人区，而随着“乡绅化”（gentrification）的发展，很多经济条件比较好的家庭却慢慢聚集到过去贫民扎堆的地方。每个人在一生的不同阶段都会经历不同的居住环境：从父母家的一个房间到大学宿舍，到工作后属于自己的小公寓，再到结婚生子后面积更大的公寓或房屋，也许等到孩子们长大离开后，还会选择住到退休社区中的共管公寓去。
商业建筑的变迁史也基本相同。最初的华尔道夫酒店为了给帝国大厦让道而被拆除，而帝国大厦就修在华尔道夫酒店的原址上。从第五大道和二十三街交汇处的第一个麦迪逊花园广场开始，该广场曾被多次拆除并易址重建。总而言之，住宅和商业建筑都不存在一成不变的理想布局结构。相反，这些建筑会随着个人以及社会经济环境的变迁不断调整。而现在，那些高档社区的居民希望借助法律和政治工具来维持社区现状。他们这样做其实剥夺了他人同样拥有的自由选择居所的权利。通常他们会用高尚的词语对这些举动进行包装，例如为“子孙后代”将一些东西“保存”下来。但这样做就相当于赋予现有居民的子孙合法的权利去阻止其他人的子孙进入这个社区。
很多支持土地使用限制的人声称，房价上涨恰恰表明这些政策保护了社区，让社区变得更好，所以需求也随之提高了。但只要土地供给受到政府的限制，房价的飞涨就无法仅靠需求自身来解释。总而言之，并不是收入水平和人口规模的增长导致了房价的急剧上涨。有一项关于美国多地房价的研究得出了如下结论：
如果不对土地供应进行限制，在那些住房需求不断增加的地区，房地产开发商可以通过盖房满足这些需求。20世纪50年代，圣何塞每年的购房需求增长近14%，到1959年房价水平仍处于人们负担得起的范围内。90年代，亚特兰大、达拉斯-沃斯堡、休斯敦和凤凰城的城市人口增加了超过90万；丹佛、洛杉矶和波特兰的城市人口只增加了大约40万；而圣何塞仅仅增加了10万。对土地使用不施加管制的地区也比那些存在管制的地区人口增长速度快。在90年代，生活在人口快速增长地区的居民依然可以承受当地的房价，而在人口增加不多的地区，房价要么一直维持在人们买不起的水平，要么开始大幅上涨，令人难以负担。
尽管在20世纪最后20年里，拉斯维加斯的人口几乎增至原来的3倍，但实际上房价中位数（剔除了通货膨胀因素后的货币价格）并没有发生太大变化。这是因为新修住房能够不断满足住房需求。当时几乎没有土地使用限制。然而，内华达州90%的土地都归联邦政府所有，当一些环保组织在21世纪初不断反对并阻止继续将联邦土地卖给房地产开发商之后，和其他限制土地使用的地区一样，拉斯维加斯的房价也开始迅速上涨。虽然拉斯维加斯的土地供应限制来自联邦政府而非当地政府，房价上涨的主要原因仍在供给端而非需求端。
保障性住房
美国政府经常表示，要实施全国性的计划为国民提供“负担得起的住房”（affordable housing）。这种想法其实误解了现实。美国并不存在全国性的高房价危机，只有部分地区面临严峻的房价问题。这些地区都出台了土地使用限令或其他限制性的建筑法规，房价由此上涨，致使大部分人难以负担。纵观历史，政府从未解决买房成本高的问题，它反而是问题的主要成因，尤其是那些限制性措施，正是这些措施导致了房屋的售价远远高于房屋的修建成本。
在严格的土地使用限制下，要提供普通人负担得起的住房实际上是不可能的。于是就产生了很多仅具象征意义的“负担得起的住房”，或是由政府提供补贴，或是立法要求私人房地产开发商必须将一定比例的房源拿出来，以“低于市价”的价格售出或租出，否则就不批准他们进行开发。以这些方式提供的“负担得起的住房”数量极其有限，因为纳税人不会愿意为金额庞大的住房补贴买单，而房地产开发商为了弥补提供“低于市价”房源所带来的损失，只能将其他房屋的销售或租赁价格提高。
通过法律或政策迫使房屋建筑商将一定比例的房源“低于市价”出售或租赁的做法有时被称为“包容性分区规划”（inclusionary zoning）。自帕罗奥图在1973年率先实施“包容性分区规划”开始，到2007年为止，加利福尼亚大约有1/3的郡和市都采用了类似的政策。《圣马特奥郡时报》（San Mateo County Times）上曾以头条刊登过一篇名为《保障性住房配额发挥了作用》（Affordable Housing Quotas Working）的新闻，其中引用了当地一家非营利住房机构负责人的话，他宣称包容性住房政策“能真正解决住房问题，使人们拥有安身之所”。然而，问题得以“解决”可能只是这些人自欺欺人的想法。帕罗奥图工作的警察，只有7%真正住在该城，这表明“包容性分区规划”所提供的“负担得起的住房”根本就没有真正解决当地人的住房问题而只是粉饰太平，假装这个真实而又严峻的问题已经找到了解决的方案。
在帕罗奥图，即便一套“低于市价”的共管式公寓，其售价也要三四十万美元，并不比美国很多其他地区的房屋市价低，低收入人群很难买得起。而那些“低于市价”的独栋大房当然只会更贵，很多中等收入的中产阶级也难以承担。
由政府提供资金补贴，专为中低收入人群修建“负担得起的住房”，这种观点误解了房地产市场的本质。该市场的组成部分并不是彼此孤立的。新的高档楼盘会卖给有钱的富人，这些人在乔迁新居之时会搬离原来的住房或公寓。这些有钱人搬到最新、最奢华的楼盘之后，中产阶级就可以搬进被腾空的住宅。同样，低收入人群会搬入中产阶级腾出来的更好的住房。这种连锁反应意味着住房供应的增加不仅可以降低该种楼盘的售价，还能降低房产市场整体价格和公寓出租价格。
这种连锁反应通常都不会拖延很久，因为在购买新房并腾空原来的住房（不管是房屋还是公寓）之后，房主出于金钱上的考虑会尽量缩短原有住房的空置时间，因为尚未售出的房子或尚未出租的公寓不会带来任何收入。正因为存在这样的连锁反应，现在被工薪阶层占据的房屋或公寓并不一定一开始就是针对该人群修建的。通常这些房源过去是以较高收入阶层为目标对象的，而当这些房屋上了年头，更新、配备更多现代设施的新楼盘建成之后，这些人就会搬离。例如，在20世纪初，纽约的哈林区（Harlem）还是中产阶级白人聚居的地区，但在20年之后就变成了工人阶层黑人的居住区。
随着时间的推移住房在不同阶层之间流转的附加后果之一，就是人们常常会用“老街坊都在走下坡路”这样的哀叹来评论所有人住房条件的改善。一个社区不仅会逐渐老旧，住户也会渐渐被社会经济地位更低的阶层所替代，这些阶层通常都不如原来的住户有教养。尽管很多人都有这种感叹，但不管怎样，各个阶层的住房条件都在改善。而各种土地使用限制都试图终止这种住房流转，使高档社区的居民受益。
尽管很多人都觉得政府的干预是提供“负担得起的住房”的必要手段，但历史经验和经济学原理却不支持这样的观点。在政府大规模介入房地产市场之前，人们投入住房的收入比例较小，尽管当时的收入水平普遍较低。1901年，美国人的住房成本收入比要比一个世纪后的低得多：1901年为23%，2002—2003年则为33%。纽约人在1901年会将收入的24%用于住房，到了2003年则要38%，而此时的人均实际收入是1901年的4倍。在20世纪70年代加利福尼亚实行严厉的住房修建管制之前，当地的房价水平比现在低得多，与其他地区的房价十分接近。就像为富人修建新住宅会使所有阶层的房价降低，住房限制同理也会提高所有住房的房价，包括那些人们曾经买得起的房屋。
总之，不能指望政府去提供“负担得起的住房”，实际上，房价高涨通常都是政府干预所致，特别是那些以限制房屋修建为形式的管制。
对人的影响
土地使用限制反过来会造成房价上涨，以致很多人无法负担，其中就包括每个社区雇用的人员，例如教师、护士和警察等。当这些社区的房价狂涨，这些人中很少有人的收入能够让他们在工作所在地居住。前面已经提到过，在帕罗奥图只有7%的警察居住在城中，而有近1/4住在旧金山湾区的另一端。《经济学人》杂志上的一份研究表明，护士的平均收入可以负担得起两居室的公寓。在达拉斯、波士顿或者芝加哥，租房费用约为收入的30%；在华盛顿，护士们需要把收入全部拿出来才能租住同样的公寓；而在旧金山，护士的平均收入还不到租房所需的75%。据《纽约时报》，在纽约，“刚参加工作的消防员或警察，他们的收入负担得起的公寓供应数量，在2002年到2005年这三年时间内急剧减少了20.5万套。”
低收入人群所受到的冲击尤为严重。例如，根据旧金山在1990年和2000年的人口普查数据，当地的黑人人口数量从79000人减少为61000人，而总人口在同期却增加了50000人。与之类似，在同样的时间里，圣马特奥郡附近的黑人人口从35000人以上减少至不到25000人，而该郡的总人口在同期增加了约50000人。尽管自始至终，这些地区的人一直都在呼吁“多元化”和“负担得起的住房”，但这两点都很难实现。
旧金山的高房价使很多人被迫搬到位于湾区另一边的奥克兰或阿拉梅达郡。但一段时间之后，阿拉梅达郡增长了的住房需求使房价也开始上涨，于是很多人连那里的房子也住不起了。为了找到负担得起的住房，他们只好搬到更远的内陆地区去，如康特拉科斯塔郡或更远的地方。《旧金山纪事报》（San Francisco Chronicle）2003年就登载了这样一个故事：
每个工作日的早上4点30分，弗兰克·蒙哥马利（Frank Montgomery）都会从他的新家出发，开车70分钟到阿拉梅达郡的苏诺尔滤水工厂工作。
这样的通勤绝非特例，而且还呈现出不断增多的趋势。美国人口普查局的数据显示，从1990年到2000年间，住在远离湾区的7个郡却要到旧金山湾区附近的9个郡上班的人口增加了49%。《旧金山纪事报》写道：“他们中的很多人要忍受在拥堵的高速公路驾驶数小时（单程）。”从如此遥远的地方出发，应该多早出门呢？当地一家报纸采访了很多居住于康特拉科斯塔郡东部的通勤者，他们说通往旧金山湾区的高速公路总是拥堵的，“从早上5点20分开始就堵得走不动，这种情况会持续4个小时”。加利福尼亚房地产经纪人认为即使这些长途奔波的通勤者每天都要在高速公路上花3个小时，也必须“开车上下班，直到你能够”买得起更近的住房。
住房距离会在房价差异中得以体现：2005年时，旧金山的平均房价约为79万美元；在对面的阿拉梅达郡的湾区，平均房价为62.1万美元；而在阿拉梅达郡另一边的康特拉科斯塔郡，平均房价为57.5万美元。在更远的峡谷地区，当地销售经纪人表示，在新开发的住宅区寻找住房的人多为“原来的湾区居民，而他们对只花不到30万美元就能住上2000平方英尺（约185.8平方米）的房子感到非常兴奋”。甚至加利福尼亚中央峡谷地带的人口也开始快速增加，因为有很多人从旧金山城内和附近搬到这里居住。于是这里的房价也开始大幅上涨，虽然还没有到加州沿海地带那么高。在短短五年时间里，距离旧金山一百多英里之远的默塞德郡，平均房价也从9.6万美元涨至16.6万美元。
在过去几十年里，旧金山湾区附近的黑人大量向外搬离，从房价最贵的地区搬到不那么贵的地区。这就是经济原因导致人口搬离的一个标志，因为生活在旧金山和圣马特奥郡的黑人数量在十年内急剧减少，洛杉矶、马林郡、蒙特雷以及其他加州沿海地区都呈现出相同的趋势；但与此同时，加州内陆地区的黑人人口却大幅增加。1990年至2006年，旧金山的黑人数量减少了35%，与之毗邻的圣马特奥郡的黑人人口也减少了33%。在湾区另一头的阿拉梅达郡，黑人人口减少的幅度相对较小，约为16%；在阿拉梅达郡旁边的康特拉科斯塔郡，黑人人口规模增加了23%；在比康特拉科斯塔郡更靠近内陆的索拉诺郡，黑人人口增长了28%；而在更远的纳帕郡，同一时期黑人人口数量增加了104%。
更远的峡谷地带原本是白人聚集区，据预计那里白人人口很快就会被少数族裔取代，并成为只有少数族裔聚居的地区。
租金管制
很多人觉得租金管制能够解决住房问题。租金管制与其他形式的价格管制具有相同的经济和政治特点。这种手段的政治优势在于该目标能够吸引很多人——这些人通常会被政策的目标所吸引，而不去思考要实现这种目标会面临的激励和约束因素及其引发的后果。目光短浅的人会觉得租金管制措施极具吸引力，因为管制的积极影响会马上兑现，而负面影响则会在很久之后才逐步浮现，持续几十年甚至影响几代人。
价格管制通常会产生如下后果。（1）市场短缺：人为控制所形成的低价会使需求提高，而供给减少；（2）质量下降：短缺使得卖方没有动力维持商品或服务的高质量；（3）黑市的出现：合法的管制价格与人们愿意支付的实际价格之差高到足以诱惑一部分人违法。从世界各国的经验来看，几个世纪以来，无论是君主制国家、民主国家还是极权主义独裁国家，只要通过法律或行政命令将某种商品和服务的价格控制在一定水平之下，就会反复出现同样的后果。因此当房地产市场出现租金管制时，出现类似的后果也就不足为奇了。
也许经济学中最基本的原理之一就是人们在低价时会比在高价时买得更多，而租金管制让人们对房源的需求比没有这种管制时多。2001年的一项研究显示，旧金山受房租管制的公寓中，约有49%仅有一人居住。纽约市和瑞典这些存在房租管制的地方也出现了类似的情况。租金管制法导致房源短缺的一个原因是，相较于竞争市场，有更多人占据了更大的住房空间。而在竞争市场中，他们则需要与那些住房需求更为急迫，或有两份收入的人竞价。
房源短缺的另一个原因就是租金水平较低时，房子的供给也会较少。租金降低，开发商通过租金收回成本的能力就会降低，房屋修建的数量就会减少。如果租金管制法非常严格，新建的住宅可能根本不会出现。最后只剩下政府提供补贴的房屋，它们的实际成本和租金收入之间的差额是由纳税者来买单的。因此，随着时间推移，租金管制的后果之一就是平均房龄越来越大，因为新修住房在不断减少甚至完全消失。
一项2001年在旧金山进行的研究发现，超过3/4的受租金管制的住房是建筑时间超过50年的老房子，44%的住房房龄已超过70年。第二次世界大战结束后的头9年，澳大利亚的墨尔本没有兴建一栋新建筑，因为租金管制法让开发商觉得修建房屋无利可图。马萨诸塞州禁止租金管制的法律出台后，一些地区终于在25年之后重新开始修建住宅。
租金管制法通常不适用于办公建筑。所以在那些因租金管制而无公寓可租的城市，办公建筑空间却非常充足，写字楼的空置率非常高。还有些地方，奢侈性住房不受租金管制法管制，因此房屋建设的方向和资源都从为普通人修建一般的住房转变为为富人修建高档住宅。一项针对欧洲各国租金管制的研究得出结论：“在调查涉及的所有欧洲国家，无政府补贴的私人住房，除了豪华住宅几乎没有任何新的投资。”这种向高档住宅的转向有助于解释关于租金管制的一个超级悖论——进行租金管制的城市租金水平一般都会高于那些没有租金管制的城市。纽约几十年来实施了严格的租金管制，但却有着全国最高的公寓租金水平。在纽约，租金在每月2000美元以上的空置公寓不受租金管制条例的约束，约有一半的公寓需要受到约束。
租金管制不仅降低了人们修建新住宅的动机，还降低了人们维护现有住宅的动机。粉刷、维修和其他保养活动都需要花钱。在竞争性市场中，房东没有其他选择，只能花钱去做这些事，否则就无法吸引租户。然而在租金管制下，想租房的人比房源多，维护公寓的外观并保证供暖系统和其他系统的正常运转也就没有必要了。总之，现有的房屋老化得更快，因为租金管制使得房屋维护减少，更新的速度也更缓慢。租金管制法使可供租住的房源不断减少，这在美国很多城市以及加拿大和其他国家都有所体现。
这些法令降低了房东和租户的福利，因此双方都有动机寻求法律之外的解决方式，也就是黑市。租金管制下常见的一种黑市活动就是向房东或公寓管理员行贿，使自己能够排在等待名单中最靠前的位置。其他非法活动还包括当公寓楼服务成本超过法律规定的租金收入之后，房东就将公寓废弃。纽约市政府发现在城市里存在几千座废弃建筑，房东都躲起来以逃避损失。这些建筑中有很多都被封禁了，其实只要加以维护，这些建筑仍然可供居住。其实这些废弃建筑完全足够容纳所有因无家可归而露宿街头的人。
尽管通常认为租金管制措施能够保护租不起房子的穷人，但只有那些从一开始就占用房源的穷人才能从中获益。已经租好房子的住户，无论贫富都能从租金管制中获益。而那些没有房子却想租房的人如果也希望从该政策中获益，就只能等已经租到房子的亲戚或朋友去世或搬离后将房子转租给他。还有些想租房的人会贿赂之前的租客，以得到房租受管制的公寓。无论怎样，这种政策实施时，租户的实际收入与租金管制所带来的福利之间的关系并不像人们想象的那样。2001年，居住在旧金山租金管制公寓中的住户，有超过1/4的家庭收入都在10万美元以上[67]。
“创新”融资
住房抵押贷款的利率水平是影响房地产市场的关键因素之一。因为住房抵押贷款需要同金融市场上的其他信贷方式竞争，所以抵押贷款利率会随着其他贷款利率的波动而上下浮动。所有贷款利率都受联邦基准利率影响，而联邦基准利率是由美国联邦储备系统（Federal Reserve System）根据对经济整体状况的评估而确定的。这意味着住房抵押贷款利率和其他利率一样，长期来看变动范围很大，有时在短期内也会大幅波动。例如最常见的30年期住房抵押贷款，其利率水平在1973年时为8%，1983年时提高到了18%，随后该利率一直呈逐年降低趋势，尽管有时仍会出现小幅波动，2005年时已降至6%左右。
在房地产市场上，贷款利率水平上下浮动一两个百分点就可能对购房成本产生巨大的影响。贷款利率水平为6%时，总额50万美元的30年期抵押贷款每个月还款额约为3000美元。但如果利率水平仅为4%，每个月的还款额则不到2400美元。每年的住房成本在这两种利率水平下的差额超过了7000美元。从另一个角度来看，如果一个人在利率水平为6%时可以购买一套价值为50万美元的住房，那么利率水平变成4%，每月还款额不变，这个人可以购买一套价值60万美元的住房。
人们在购房时所能承担的贷款规模会受到利率水平的影响，因此低利率会使更多人购买房屋而不是公寓，对高价房屋的需求也会相应提高[68]。而这又会导致房价在利率水平较低时升高。在加利福尼亚房地产繁荣的高点，圣马特奥郡的房价在2005年3月每天上涨2000美元。房价的快速上涨又使购买者寻求、贷款者提供各种新的方法来降低住房抵押贷款的月还款额。
降低月还款额的一种方法就是借入无本金贷款（interest-only-loan），也就是每个月只用偿还贷款的利息，但贷款总额本身并没减少。不过，这种无本金贷款通常只能用于贷款的头3到5年，此后还款金额就会提高，因为要偿还贷款的本金部分了。这种贷款方式适合于那些预计自己的收入水平会逐步提高的购房人群，他们在后面的年份里能够负担更多的还款。
无本金住房抵押贷款在21世纪初一度非常流行，当时美国的利率水平异乎寻常地低。这些贷款的利率通常是浮动的，也就是说如果整体经济的利率水平上涨至更正常的水平，抵押贷款的还款利率也会随之上调。这种贷款的按揭还款额因此会不断提高，甚至在偿还本金之前就已经开始了。利率水平升高再加上需要偿还本金，每月的按揭还款额可能已经翻了一倍。
很多购房者被这种高风险的贷款方式所吸引，不仅仅是因为无本金贷款能让他们在收入还无法负担较高购房成本时就能买房，他们还能通过这种方法在还清贷款之前将房屋变为个人资产。他们之所以这样做，是因为很多地方的房价涨幅惊人，尤其是加利福尼亚。如果购房者用无本金浮动利率抵押贷款买入总价60万美元的住房，在头5年可以不用偿还任何本金。在这些年间，房屋升值为80万美元，购房者的个人资产就增加了20万美元。这就意味着即使购房者没有能力在只支付利息的阶段结束之后承担更高的按揭还款额，也可以将房屋转手卖掉。偿还了60万美元的抵押贷款之后，手里还能剩下20万美元的净利润[69]。
所有这一切都基于一个假设：房价会持续上涨。如果房价保持不变或下跌，还款金额变大而收入却没有相应的提高，购房者就不得不放弃该住房。此前已还的货款实际上就变成了租金，买房时支付的首付款则成了他们的金钱损失。收入一般的人通常很难承担这样的损失，而他们也正因为收入有限才选择这种高风险的融资方式购房。
21世纪初，多地区房价的快速上涨致使越来越多的人尝试这些“创新”且高风险的方法来购买住房。在美国，2002年只有不到10%新增购房贷款为无本金抵押贷款，但随着房价上涨，2005年该比例已增至31%。这种融资手段在房价特别高的地方尤为普遍。《纽约时报》报道：“在加利福尼亚的大部分城市，以及丹佛、华盛顿、凤凰城和西雅图，在2005年发放的所有抵押贷款中，无本金抵押贷款的占比超过了40%。”在旧金山湾区，房价涨幅尤为惊人，无本金抵押贷款在每年新增贷款中所占比例也从2002年的11%提高到了2005年的66%。
基准利率在21世纪初降至历史最低之后，从2004年开始，美国联邦储备系统将利率水平从1%左右逐步提高到2006年的5.25%。利率水平走高使得购房需求下降，房价也开始稳定并下降。与此同时，高利率水平还增加了浮动利率抵押贷款的月还款额，使很多利用这种高风险贷款模式获得资金的购房者在财务上陷入了危险的境地，他们再也不能通过高价售出住房来解救自己。2006年，美国的平均房价十几年来第一次下降，而且跌幅之大创造了纪录。到了2006年9月，加利福尼亚抵押贷款止赎率位居全国之首，旧金山和圣马特奥郡附近地区房屋止赎率比前一年翻了一倍，而湾区另一边的阿拉梅达郡房屋止赎率为去年水平的三倍以上。
2007年，《纽约时报》报道说：
利用浮动利率抵押贷款购入理想居所的几百万房主很快就要面临清算了。
还款利率不断调高。对于一部分贷款者而言，2004年或2005年签定贷款协议时完全负担得起的每月按揭还款额，现已接近甚至超过他们的极限……
但要知道：贷款发放者并不想被收回的财产所困。他们需要维护收回的房产并在公开市场上拍卖，这通常都意味着损失。有些行业分析师认为，每取消一笔贷款，银行平均需要承担4万美元的损失。
即便如此，2007年加利福尼亚州被银行收回契约和所有权的房屋总数增加了800%！总之，不断提高的住房抵押贷款止赎率表明借方和贷方都发现自己已经无路可退。2007年6月，美国全国的贷款止赎率已经比前一年提高了87%。在旧金山湾区，止赎率在一年之内增长为过去的三倍。金融机构因止赎前的大量违约而受到沉重的打击。美林银行（Merrill Lynch）因为与抵押贷款相关的交易损失了79亿美元。据《华尔街日报》报道，在遥远的德国，政府已开始对因“美国次贷危机蒙受巨大损失”的德国工业银行（Deutsche Industriebank）开展救助。
另一种为购房者提供资金的“创新”方法就是发放没有首付的贷款。和无本金抵押贷款一样，这种方法也降低了初始所需的现金支付额。但是，与支付首付款的贷款相比，要购买价格一样的房屋，使用这种方法的购房者需要承担更重的抵押债务，因此每个月的按揭还款额会更高。某家私人研究机构的代表在研究了加利福尼亚经济后表示：“对有些人来说，买房唯一的方法就是承担更重的债务且首付额更低。这是一个可怕的迹象。”除了一些具有一定风险性的权宜之计，无首付贷款在房价高企的加利福尼亚房地产市场尤为常见，尤其是首次置业者。加利福尼亚2000年无首付贷款在所有住房抵押贷款中的占比尚不足5%；然而到了2006年，该比例提高到21%。如果是该州的首次置业者，这类贷款在所有抵押贷款中所占的比重高达40%。一位房地产专家指出“有些看起来很时髦的融资方式”导致了止赎率大幅提高。
在房地产市场由盛转衰之后，有一些政治呼声要求政府“采取行动”帮助这些陷入高风险债务的购房者。“我们的心与这些人同在，”南旧金山的市长公开表示，“这不公平，我认为他们是被迫陷入这种难以摆脱的困境的。”这些人中在2004年需要为浮动利率抵押贷款支付6.5%，到了2007年却需要支付12%，月还款额因此大幅提高。简而言之，政客此时开始将自己塑造成救世主，但陷人于高风险交易的罪魁祸首，正是当地政府推出的土地使用管制政策和美联储的低利率政策所造成的高房价。不过那些不习惯考虑长远影响的人是不会把这些看似独立的因素串联起来的。
公寓和共管式公寓
由高档住宅构成的社区通常租金水平非常高，因为这种地段的土地成本通常较高，而人们也都更想在这种社区居住。然而，比较购房成本和公寓的租住成本我们会发现，在短期内两者的变化趋势不尽相同，有时甚至完全相反。
21世纪初，低得不寻常的利率水平降低了购房成本，但对公寓的租住成本影响很小甚至没有直接影响[70]。在低利率时期，人们在权衡住房方式时会更倾向于购买。因此在21世纪的头几年，旧金山湾区很多地方的公寓入住率都有所降低，因为低利率吸引很多人搬进了独栋住房。
人们搬离公寓住进独栋住房时，对公寓的需求就会下降，因此房价不断上涨时，公寓的租金却在降低。尽管在严格的建筑管制下，各社区的房价和租金都比全国平均水平高，但是两者的短期变动却呈现相反的趋势。从全国范围来看，房价和公寓租金都在1996年到2006年间不断提高，但是公寓租金与房价的比率却在下降，因为房价翻了一倍多而公寓租金只上涨了48%。
在旧金山湾区很多社区的房价普涨之际，旧金山半岛一些社区的公寓平均租金从2001年每月1900美元的峰值水平下降至2005年的每月1300美元。与之相反，在互联网泡沫破灭给房价的疯狂上涨浇了一盆冷水后，当地房价从2006年开始下跌，而这些社区的公寓租金水平却首次开始上涨。圣何塞以及湾区其他地区的公寓租金涨至每月1500美元，入住率也在不断提高，“特别是在大学和就业中心附近”。（《旧金山纪事报》）
在旧金山本地，2007年8月一居室公寓的平均月租约为1980美元，而两居室公寓则为每月2900美元，三居室公寓为3800美元。和独栋住房一样比，旧金山的高房价和高租金并不意味着居住条件奢华。《旧金山纪事报》（SanFranciscoChronicle）曾报道，一位研究生为了寻找居所，“走访了一家又一家定价奇高的简陋棚舍”。“开放空间”的漂亮话带来了一系列非常丑陋的经济现实，而这些现实却被那些短视的人所忽视。旧金山并不是特例。圣何塞的租金水平也在一年内提高了12%。
共管式公寓（condominium）的价格与房价的变化方向趋同，但这种公寓的开发商所承担的风险更大。据《华尔街日报》报道：
对于独户住宅，“（开发商）首先修建一些样板楼，出售合约签好之后再盖剩下的部分”，佐治亚州诺克罗斯市里德建筑数据公司（Reed Construction Data）的研究部主管詹姆斯·豪伊（James Haughey）说，“但在售出共管式公寓楼中的一套公寓之前，必须要建好整栋大楼。”
像2006年，很多共管式公寓在建设过程中遭逢房地产市场巨变，公寓的销量下降，建筑开发商的财务状况也随之恶化。在旧金山湾区，有些共管公寓的开发商只能求助于拍卖以尽快售出这些公寓。原先定价为40万美元的公寓，在拍卖中的起始报价仅为25万美元。共管式公寓的开发商通常都希望在建筑完成之后尽快偿清为建筑融资而背负的债务，但如果在相对较短的时间里无法售出足够多的公寓就不可能有足够的资金来还债。因此房地产开发商面临的问题也就变成了贷款出借人的问题。如果无法顺利收回债务并遭遇止赎，借方就会蒙受资金损失，即便在经济状况较好的时期也不能例外，若是共管式公寓销售不旺，问题就更为严重了。
在房地产繁荣期，用于修建共管式公寓的银行贷款大幅增加，从2003年的不到100亿美元上升为2005年的200亿美元，而到了2006年，该数字进一步增加到超过300亿美元。但2006年房地产市场的突然暴跌让借款人无法偿还债务，从而给出借人带来了巨大的损失。芝加哥的科鲁斯银行（Corus Bankshare），曾是最大的共管式公寓贷款机构。而在这次危机中，该银行的“不良资产”在短短一年内从62万美元增加到2.42亿美元，上升了近400倍。
正如豪宅、适合中产阶层和工薪阶层的住房市场并不是互相封闭的，独栋住房、出租公寓和共管式公寓之间也并非相互独立。一栋住宅建筑可能是普通出租公寓，也可能是共管式公寓。随着房地产市场行情的变化，两者之间也可以相互转换。在2006年的房价下跌之后，据《华尔街日报》2007年报道：
更多为买房竭尽全力的人重新加入了租房大军，还有人因信贷收紧而推迟购买住房。与此同时，在现有出租公寓转变为共管式公寓的趋势盛行多年之后，情况发生了逆转；一家总部设在纽约的研究机构真实资本分析公司（Real Capital Analytics）指出，这种“逆转”意味着共管式公寓又重新变回出租公寓。2007年第二季度，共管式公寓转变为出租公寓的数量超过了出租公寓转变为共管式公寓的数量，这种情况是20世纪80年代以来第一次出现。
住房“改革”
一个多世纪以来，政治和社会运动在很多国家推动出台了一系列法律和政策，这些法律和政策践踏了租户、房东、房地产开发商、购房者和其他住房市场参与者的选择。其中最常见的干预措施就是“清除贫民区”（slum-clearance）项目。其他的干预方式还包括阻止“城市扩张”（urban sprawl）以及促进或防止出现种族隔离的居住区的法律。
清除贫民区
政府主导拆除被第三方观察者认为有碍观瞻的破旧住房，这在19世纪被称为“清除贫民区”，在20世纪则被称作“城市重建”（urban renewal）。这些行动让大量低收入的租户流离失所，却美其名曰“为他们好”。然而，所有这些行动、费用以及对居民的打扰是基于一个关键但毫无依据的假设，即置身事外的第三方观察者比这些低收入租户更了解什么才是对他们好。
19世纪的“清除贫民区”行动并没有创造出新的居所，而20世纪的“城市重建”计划所创造的安身之所也少于它所拆毁的，而且很多新住房的租金超过了这些流离失所的租户所能承受的水平。其最终结果是限制而非扩大了低收入房客的租房选择面。不管记者或社会改革者们多么厌恶原先的居住环境，但很明显，如果负担得起且不影响自己的其他目标和需求，这些租户早就搬到更好的居所了。
19世纪著名的改革派记者雅各布·里斯（Jacob Riis）注意到，很多犹太移民都聚集在纽约市拥挤的下东区，因为住在这里能够省下一大笔房租。省下来的钱本可以租下更好的住房，所以这些人的目标明显不是住最大、最舒适的房子或享受最完善的配套设施。“清除贫民区”行动迫使他们搬到第三方观察者眼中更舒适的住房，而上涨的租金则要由租户而不是这些观察者来承担。这样一来，租户就不得不牺牲其他目标和追求，如寄钱给远在欧洲受到经济剥削、社会迫害和暴力威胁的家人。
大部分在19世纪末20世纪初越过大西洋来到美国的犹太人，是依靠他们已经生活于美国的家人资助才得以成行的。在更早的时候，爱尔兰人也是以同样的方式来到美国的，他们也住在贫民区中，用省下的钱解救被欧洲19世纪40年代大饥荒折磨的家人。就是依靠这样的方式，几百万爱尔兰人来到了美国。
毫无疑问，早期的犹太移民生活在极为拥挤的廉租房中，那种生活条件在当时大部分美国人的眼中非常可怕，放到现在来看简直难以置信。在曼哈顿下东区被犹太贫民窟占据的时期，那里每平方英里居住的人口是100年后成为其他低收入人群聚居区时所容纳人口的3倍。在这个19世纪的犹太聚居区中，有一半的犹太人住在3～4个人共住的房间中，还有接近1/4的人挤在5人间里。而且在19世纪中期的贫民区，厕所并不在室内，而是位于住宅楼后面的院落或小巷中。到了19世纪末，自来水（水龙头和厕所）才得以接入住宅楼供房客共同使用。1894年，近4000个公寓房间只配有51个私人厕所，在超过25万租户中，只有306人的家里配有浴缸。
生活在这些贫民区的人并没有考虑眼前的生活环境，他们满怀对自己和子女在美国美好未来的憧憬。他们用省下的钱为未来打下了基础，极大地改善了自己的生活境况，这种改善远远超过了当时大部分人的想象。“清除贫民区”迫使这些聚居在贫民区的房客用他们辛苦攒下的收入去租住更好的住房，并让第三方观察者感觉更好。其实这些租户早就可以搬进更贵的房子，他们没有这么做只是因为他们认为不值得牺牲其他目标来改善生活环境。
与此同时，意大利移民（大部分都是男性）也在纽约一些破旧的房屋中勉强度日，这里的居住环境根本不比欧洲其他城市和南美地区的住房强多少。然而，通过省吃俭用、忍受艰苦的生活条件，他们可以将节约下来的钱寄回意大利，维持家人的日常用度，直到他们攒够了钱让自己回到意大利过上更好的生活，或是把家人接到美国或其他地方团聚。不管怎样，这些移民及其家人的经济状况会在这些年里得到改善。但当社会改革者通过政府的力量，强迫他们支付更多钱住在他们暂时并不想选择的更大、更好的房子里时，这些移民就无从改善自己未来的生活。在后来当“城市重建”行动兴起的时候，其他少数族裔人群也被迫搬离住所。一项有关20世纪50年代城市重建计划的研究发现，在被迫搬离的人群中，有2/3是黑人和波多黎各人。
通过牺牲其他方面的福利来改善人们某方面（如住房）的境况总是可能的，然而第三方观察者根本看不到这些被牺牲的东西。通过政府的力量推行“清除贫民区”计划其实与居民的意愿相悖，因此这些行动最终并不能给这些人群带来福利。如果贫民区从未被清除又会怎样呢？检验这个命题的方法之一就是考察19世纪另外一批穷困潦倒的群体——刚刚从美国南方地区获得自由的黑人。他们同样生活在条件简陋的住房里，但却被当时的社会改革者所忽视。
美国内战结束之后，黑人仍旧生活在过去那种地板脏乱的小木屋里，与奴隶时期并无不同。当时，玻璃窗这样的先进设施对这些过去的奴隶来说几乎是闻所未闻。然而，在没有人为改善南方黑人生活环境而奔走的情况下，来自市场的压力却推动了黑人居住条件的改善。不仅仅是黑人自己购买或租住的房屋越来越好，白人土地拥有者也会给这些为自己工作的黑人劳工或佃农提供更好的住房。为了争夺劳动力，为黑人提供住房的白人雇主必须改善黑人家庭的住房条件。劳动力的争夺还提高了黑人的工资水平，让他们有能力购买或租住更好的房屋。小木屋被正规的结构房屋所取代，脏乱的地面也铺上了厚木板，到了世纪之交，还出现了玻璃窗。在20世纪初，美国内战结束时的黑人住房几乎完全消失了——没有借助“清除贫民区”行动或任何其他住房改造运动。
种族和民族隔离
特定族群聚居在一起并与他人隔离开来是一条规律而不是特例，几百年来世界各地都是如此。族群的差异无论是肉眼可辨的（例如美国的黑人和白人），还是肉眼不能分辨的，这种现象都非常普遍。
有时一些人群会自发聚居在一起：有时他们聚居在一起只是因为别的群体不愿和他们成为邻居；还有一些时候，是行政命令要求他们住在单独的区域。“犹太人区”（ghetto）这个词最早产生于几个世纪以前的欧洲，意指被政府限定的犹太人聚居区，有时还会修建在夜晚封锁起来的围墙。尼日利亚的伊博人（Ibos）也被限制在尼日利亚北部被隔离起来的区域，即使伊博人和其他尼日利亚人都是黑人，很难凭外貌分辨出来。在更早一些时候，东南亚的华裔人士同样只能住在被当权者划定的区域内，不许他们同当地人以及来自欧洲的领主混居。
即便法律允许人们根据自己的意愿选择居住地，聚居区仍会出现。在20世纪末的巴西，人群被划分为“棕色人种”“黑人”和“白人”三类。相对于“棕色人种”和“白人”，“棕色人种”与“黑人”聚居区之间隔离得更加彻底。与之类似，在20世纪末期的美国，“为了完全融入美国的北欧族裔群体，51.6%的南欧后裔都需要重新寻找合适的居住地点。”
“隔离”（segregation）一词既被用来形容自发性的聚居，又被用来描述被当局强制实施的居住隔离。从严格的意义上讲，该词专指后者。有时有些人聚居在一起是因为特定群体无法在其他群体的居住地取得认同，甚至完全不能被忍受。但即使是在同一个种族或民族内部，也会出现社会性的集聚效应，也会存在不同的组合。例如，在21世纪大部分时间内，曼哈顿的黑人基本上都聚居在哈林区，因为别的社区不太欢迎他们。然而，即便是在哈林区内部，黑人间也自发地根据收入、教育以及从南方搬来的时间进一步分住在不同的聚居点。更有钱的黑人多居住在哈林区的外围，使该社区向周围的白人社区扩张。欧洲移民占据纽约下东区时的情况也非常类似，当时波兰、匈牙利和罗马尼亚的犹太人聚居点都与较大的犹太人区互相分离。
很多人都不希望看到种族或民族聚居区，认为这是一个需要“解决”的“问题”。但是相同的文化、血缘和语言让这些人更愿意和同类人住在一起，哪怕其实他们有机会住到其他地方。
仍旧用母语交谈的移民家庭倾向于住在能以他们熟悉方式与同胞进行交流和互动的地方。即便他们的经济情况已得到改善，并能够搬去本地人聚集的繁华地段居住，他们仍会选择继续留在原来的住所。而这些移民的第二代、第三代等更加适应本地文化，更乐于搬离同胞聚居点，进入规模更大的主流社会，而这时主流社会对于他们的到来也没有那么抵触了。
随着时间推移，种族和民族内部的变化可以改变主流社会对他们的接受度，因为与这些人来往的成本发生了改变。上溯至19世纪，很多人都不欢迎爱尔兰移民成为自己的邻居，这不仅源于“认知”“刻板印象”或其他主观因素。在大量爱尔兰移民涌入美国城市之前，霍乱并不为人所知。19世纪40年代初，霍乱在波士顿大肆流行，而几乎所有的疫情都出现在爱尔兰人居住区。同样的疾病也在纽约的爱尔兰定居点周围肆虐。肺结核和酗酒也出现在很多城市的爱尔兰社区中。而爱尔兰邻居还难以交往。在纽约，被爱尔兰人占据的第六区被称为“血腥第六区”（the bloody ould Sixth）；而另一个主要的爱尔兰聚居区被称为“地狱厨房”（Hell's Kitchen）。还有一个地区被称为“圣胡安山”（San Juan Hill），因为这里经常发生暴力事件，使人联想起美西战争中著名的圣胡安山战役。
在其他城市，爱尔兰的集聚地附近也常被冠以类似的名称，原因也大同小异。抗拒爱尔兰人搬到附近并不只是因为莫名其妙的“认知”或“刻板印象”。然而，随着爱尔兰移民后代的慢慢改变，人们对他们的态度亦有所转变，这种变化不仅反映在住宅区对他们的接纳程度上，也反映在雇用上：像“本店概不雇用爱尔兰人”这样的招贴也随着时间的推移消失不见。
不是所有的隔离都是自发的。巴尔的摩市曾在1911年通过一项种族居住隔离法，这只是20世纪很多市政当局制定的种族居住隔离政策中的一例。因为随着大批来自美国南方的黑人涌入北方城市，这些城市的犯罪和暴力行为发生率都远远高于原来的水平。美国联邦政府也同样推出了一些种族隔离的政策。联邦住宅管理局（Federal Housing Administration）拒绝为没有执行种族隔离的住房提供政府担保的住房贷款，这种政策一直执行到20世纪40年代末期。随后，政府转变了政策风向，开始将黑人放到以前的白人区附近居住，但这并不意味着政府一定支持或反对种族隔离。政府的立场完全取决于大众的态度以及当时的政治。而且，住房隔离的经济影响与其政治影响大相径庭。
在市场的运作下，黑人聚居区会扩张到过去全部都是白人的社区附近。这种扩张由那些已生活在黑人区外围的教育程度更好、收入更高的个人或家庭所主导。相较于生活在聚居区内部那些收入水平和教育程度更低、暴力行为更多的同胞，这些黑人遭遇的抵触会更少。但如果是政府的推动种族融合，通过住房计划或个人住房补贴进入白人区的，往往是那些收入和教育程度较低而犯罪率较高的黑人。
两种类型的黑人区扩张都会遭到抵制，但对政府计划的抵制更激烈。而且这种抵制也不能完全归咎于种族主义。事实上，有的黑人中产阶级社区也强烈抵制他们想避开的人搬进他们中间——他们好不容易才从黑人区搬离。
总结与启示
住房经济学同住房政治学区别很大。在住房政治学中，事情可以放到一系列想要实现的目标中来考量，如“负担得起的住房”或“开放空间”。而住房经济学能让我们意识到实现这些目标所需付出的成本。无论我们是否意识到它们的存在，是否评估它们的规模，这些成本都难以避免。例如，一项关于加利福尼亚的研究发现：“规划法案为该州的房地产开发节约了3.4%的资金，但却为购房者带来了每年1360～1700亿美元的成本。”问题不只在于是否应该以如此高的代价去保护那么小一部分土地，更基本的是该如何判断这些政治目标，是看它们表面上的吸引力，还是看为实现这些目标必须做出多大牺牲？
政治学可以提供具有吸引力的解决方案，而经济学则能摆出这些方案背后的得失权衡。例如，如果希望通过法案来限制某个社区中公寓楼的高度，政治学只会讨论我们是更喜欢高楼还是高度适中的建筑。而经济学会问，如果你希望将建筑保持在某个具体高度以下，你需要做出怎样的妥协。
在那些土地成本相当于或超过公寓楼建设成本的地方，允许修建10层公寓楼和只允许修建不超过5层楼的公寓楼之间的差别在于，较矮的建筑房租会更高，因为后者每套公寓的土地成本相当于前者的两倍。金钱成本还不是唯一的成本。现在，要安置同等数量的人口需要两倍的建筑物，既然建筑物不能向上扩展，社区就必须向外延伸，这就意味着更长的通勤距离和更多的高速公路死亡事故。所以，问题就不仅仅是你是否喜欢较低的建筑，而是你有多偏好这种较低的建筑，以及为了在社区施行建筑高度限令，你愿意做出怎样的牺牲。你能接受房租翻一倍和高速公路死亡事故增加三倍吗？如果是房租变为原来的三倍，而高速公路死亡事故增加十倍呢？
经济学并不能回答这些问题，它只能让你意识到有必要提出这些问题。经济学被称为“沉闷的科学”，因为经济学总需要应付不可避免的约束和令人头疼的得失权衡。而政治宣传和媒体报道总是用各种华美的辞藻去包装一些政策，让这些政策看起来令人欢欣鼓舞，让人对其抱有无限的幻想。而且，经济学会一直追踪那些随着时间的推移不断显现的诸多后果，它所关注的，不只是被寄予厚望的政策执行后的第一阶段。没有一个问题其后果持续的时间会比住房问题还要长久。世界上的很多国家，只要开始执行租金管制法令，就肯定会出现公寓建筑的老化，住房供给下降，这种情况会延续数十年，甚至影响几代人。
时光的流逝使公众无法意识到政治决策的真正后果。现在的纽约人中，只有很少一部分还能记起租金管制法引入（第二次世界大战期间）前的住房情况。能够记起加利福尼亚的房价水平还和美国其他地区差不多时的老人也越来越少，而如今在这里买房或租房，需要支付的金额是其他地区的好几倍。过去特定的政治决策的这样或那样后果，对新一代来说只是“生活的显示”，就如同天气或其他人力无法控制的环境一样。
大量需要每天忍受长途通勤，在拥堵的高速公路上无可奈何的加利福尼亚司机是不可能发现他们每天的挫败感与那些听起来很有吸引力的政策——“开放空间”和“农田保护”——紧密相关。而指出这种关联性的经济学家也不会像那些政客那样受人欢迎。而后者已经为拯救这些司机准备好了解决方案，他们使用的仍旧是造成了上述后果的第一阶段思维。
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