在现实生活中，房屋的买卖、租赁和拆迁所涉及法律问题有很多，总体而言，居民享有的住房权包含四种：一是住房产权；二是房屋居住权；三是住房保障权；四是住房宜居权。
101.未经消防验收是否可以交房？
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小谢购买了一套商住房，但使用后发现消防设施不到位，存在明显的安全隐患。小谢多次找开发商反映，但开发商说合同上注明的交付条件是商品房验收合格，现在勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等已经验收合格，而消防验收并不包含在购房合同所列的条件内。建筑工程竣工后未经消防验收是否可以交房？
指点迷津
根据《中华人民共和国消防法》的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。所以在本案中，开发商在建筑工程竣工后，没有经过消防验收合格就将商品房交给小谢等业主使用，已经违反消防法的相关规定，消防部门可以据此责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，并处以罚款。
法条链接
《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
102.商品房交房条件是什么？
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樊先生在上海买了套商品房，按合同约定，房屋所在的楼层应安装入侵探测器、防盗报警器等安全防范设施。但樊先生入住时发现这些设施中的红外探测器是三无产品，没有“3C”认证，防盗报警器也没有“3C”认证。开发商却说交房条件是商品房验收合格，欲强行交房。那么，开发商的做法对吗？
指点迷津
根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》的规定，上海市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。因此，该房竣工并经有关部门验收合格后，还应具备《上海市新建住宅交付使用许可证》。此外，开发商须向购房者提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。在房屋交接过程中，如果樊先生认为安全防范设施有质量问题，可向上诲市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申诉，或根据合同追究开发商责任。
法条链接
《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。
103.合同约定后重新测量房屋，多出来的面积是否要补交房款？
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鲁女士买了一套期房，合同约定面积98平米。交房时，开发商说房管局测量的面积是110平米，多了12平米。现在开发商让鲁女士补交房款。当时合同中对面积误差是这样规定的：“房屋面积以最终房管局测量为准，房款实行多退少补。”那么，鲁女士是否应该补交房款？
指点迷津
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，在本案中，鲁女士想要继续履行合约，可以根据以上的相关规定进行。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
104.一房多卖怎么办？
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刘家在县城里买了一个门市。这个门市比较大，由几十个人合买。刘家只买了其中一间，但是卖房的人同时把一间房子卖给几个人。大家都只签了售房合同，没有办房产证，现在卖房的人跑了。请问：现在该怎么办？
指点迷津
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。则一房多卖，开发商应承担民事赔偿责任。如开发商携款潜逃，还可能涉嫌刑事诈骗，可向派出所报案，将其抓获后对刘家及其他人的损失予以退赔。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
105.《房屋认购书》中常见的“定金陷阱”是什么？
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董先生与某房地产开发公司签订一份《房屋认购书》，约定认购方在签订认购书时向房地产开发公司支付定金5万元，认购方应在签订认购书之日起10日内与房地产开发公司签署《商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。董先生在交付定金后，对房地产开发公司提供的合同书的几项主要条款有异议。在双方不能达成一致意见的情况下，董先生要求房地产开发公司退还定金，但遭到对方的拒绝。房地产开发商能这么做吗？
指点迷津
《中华人民共和国合同法释义》规定，合同的主要条款由当事人双方协商达成一致，合同才能成立。现双方并未就合同的主要条款达成一致，因此不能认为房屋买卖合同成立。
首先看一下《房屋认购书》的法律性质。如果认购书只作了董先生所陈述的约定，那么依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，董先生与开发商签订的《房屋认购书》就不具有房屋买卖合同性质，其约定的定金仅仅是约束董先生按期签约的“签约定金”。
其次看定金能否退还。本案中，导致合同未能签订的原因是双方未能就《商品房买卖合同》内容达成一致意见，这个后果不能归责于双方当事人，双方都不存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，因此董先生有权要回所交的5万元定金。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国合同法释义》第三条合同的主要条款由当事人双方协商达成一致，合同才能成立。
106.如何防止预购商品房受骗？
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贾某想预购一套商品房，但听说在商品房预售市场经常发生皮包公司诈骗的现象。有的不法商家根本没有从事房地产开发的资质，只是拿一张图纸欺骗购房户。如何才能防止预购房上当受骗呢？
指点迷津
贾某的担忧不无道理，但只要认真审查商家是否具备预售商品房的条件，还是可以避免受骗的。首先，预购商品房要选择具有一定实力和开发实绩的开发商，了解一下他们以前开发的商品房的购买者对其信誉的评价。对不讲信誉者，切不可与之打交道。其次，审查其预售商品房是否符合预售条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是房地产开发经营企业从事房地产开发和房地产交易的前提条件；（二）持有建设工程规划许可证。因为建设单位只有在取得建设工程规划许可证件和其他批准文件后，方可申请办理开工手续；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。也就是说，开发商已经投入百分之二十五以上的资金进行建设，这就不会出现买空卖空；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证，这是最重要的环节。对于具备上述条件的商品房，是可以预购的，但在具体操作中不要忘了和对方签订预售合同，明确房屋面积、结构、价金、交房日期、违约责任等实质条款切不可把定金直接交给预售人员。
法条链接
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
107.按揭房如何退房？
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谢小姐采用按揭方式买了套商品房，在与开发商签订的购房合同中约定，房屋质量不合格可以退房，逾期交房可以退房，开发商的某些承诺无法兑现可以退房等。现在开发商准备交房，但是当初的承诺都没有实现，尽管谢小姐和开发商多次交涉，但双方一直未能达成一致意见。谢小姐实在无法忍受坚决要退房，可是开发商说她已经取得了贷款，不能退房。开发商说得对吗？
指点迷津
购房者与贷款银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，这是两种独立法律关系，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在。首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，其中包括首付款和按揭款。然后，购房者可依据《贷款通则》的有关规定，借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
这种还款方法实际操作起来相当复杂，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押，如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止，银行接收还款，终止借款合同。
法条链接
《个人住房贷款管理办法》第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
《贷款通则》第三十二条借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。
108.合同违约责任如何分担？
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任某和何某在房屋买卖合同里约定：在今年端午节以前任某交付房款现金3.5万元给何某，任某将该款项付清时，何某将房产证交给任某保管。而在此之前，何某要向开发商领取并保管房产证，但任某并未付款，何某也未领取房产证。请问：何某是否违约？
指点迷津
这应从两个方面分析：一方面，何某作为卖方应拥有该房屋所有权，因此，应拥有房产证，如何某无法获取房产证则应承担相应的责任；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，如果何某能够获取该房产证，但因任某未履行交付房款的义务，则何某不交付房产证是合理的，何某行使的是同时履行抗辩权。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
109.如何计算开发商延期交房的赔偿责任？
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小徐购买了一套期房。购房合同中写明的交房日期是在2009年11月30之前，但他实际收房的日期是2010年8月21日。开发商对其延期的行为没有作任何解释，购房合同中也没有约定开发商延期交房的赔偿责任。请问开发商延期交房的赔偿标准如何计算？
指点迷津
开发商没有按照购房合同约定的交房日期交房，属违约行为。在本案中，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，小徐的违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
110.开发商有权销售小区公用面积吗？
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韩某购买了某住宅小区的一套房子，并按合同对供用设施、公用面积进行了认购。后来，韩某想商量检查一下相关设施，却发现顶楼走廊部分地方已经被封闭。经打听得知，原来住在顶楼的孔某声称开发商已经将顶楼的一部分卖给了自己。韩某很奇怪，为什么自己花钱买的公摊面积会被开发商卖给私人。开发商的行为合法吗？
指点迷津
开发商的行为是不合法的。本案中开发商在卖出房屋时已经将公用面积出售，而全体业主才是该公用面积的所有权人，而开发商已经不具备对公用面积进行处分的资格。因此，开发商的行为是没有法律依据的。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
111.商品房质量有问题能退吗？
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安某与某地产开发公司签订了一份房屋购销合同，在本市某小区预购了一套商品房。合同签订后，安某按合同规定的时间、数额交付了定金和预付款，前不久，该开发公司如期交付了房子。但是安某很快发现这房子的质量有问题，下雨的时候漏水严重，影响了安某的正常生活。于是他就找到该开发公司交涉要求退房。可开发商不同意，声称该房是经工程质量监督部门验收过的，不会存在质量问题。开发商不同意退房对吗？安某该怎么办？
指点迷津
为了解决房屋质量问题，切实保护购房者的人身安全和合法权益，最高人民法院于2003年6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就房屋质量纠纷案件的审理作了具体规定。该司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。还规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，如果安某购得的商品房主体结构以外的房屋质量问题严重影响了正常居住使用的，安某可以要求对方退房并赔偿损失。如果只是存在质量问题，那么安某只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋的使用功能受到影响而给安某造成损失的，对方应当负责赔偿损失。如果安某认为房屋主体结构质量不合格，则有权要求退房。不过，安某应首先向房屋质量监控单位申请重新核验，以质量监督部门核验的结论作为依据。如果经核验确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当给安某办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格而给安某造成的损失进行赔偿。
法条链接
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
112.开发商延期交房，可以退房吗？
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袁某于2009年购买了一套期房，已经交了房款的30%为首付款。开发商承诺2010年6月份交房，但至今未通知交房。问售楼处说预售证未办好，预计9月底才能交房。请问：遇到这种情况，能否要求退房并让开发商支付违约金？
指点迷津
这种情况要看合同中对此是如何约定的，如果有这方面的约定，则按约定处理。如果合同中没有约定，则需要具体问题具体处理。根据《中华人民共和国合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说当事人并不能马上解除合同，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，当事人有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付违约金。
法条链接
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
113.买房但没过户怎么办？
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邹某在十几年前，买了一套房子，但由于这房子之前是邹某一个亲戚在住，房产证没有改名，现在邹某想改成自己的名字。请问：该怎么办？
指点迷津
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，如果房屋没有过户，房屋所有权并未转移，但《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，房屋买卖合同已成立并生效，邹某可以要求亲戚按合同履行协助自己办理过户登记。
法条链接
《中华人民共和国物权法》十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
114.买了二手房出现质量问题该找谁？
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毛先生买了曾先生的一套三居房，双方很快达成协议，并办理了过户手续。毛先生一家很高兴地搬了进去。可是，没想到到了下雨天，房子居然漏水。原来，曾先生当时将房子卖给毛先生之前，进行了简单装修。毛先生要求曾先生将房子进行维修。可是曾先生认为自己已经将房子卖了出去，自己和房子已经没什么关系了，房子出现问题应该去找小区的开发商。但是开发商说他们和毛先生之间不存在合同关系，因此毛先生不应该找他们。那么，毛先生到底应该找谁呢？
指点迷津
毛先生应该找曾先生维修。《中华人民共和国合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成损害，应当承担赔偿责任。曾先生在卖房之前，隐瞒了房子的质量问题，给毛先生造成了损害，应当承担赔偿责任。当然，如果毛先生买到的房子还在保修期之内，根据债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人这一法律规定，他也可以要求开发商维修或承担赔偿责任。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
115.房屋共有人应怎样承担连带债务？
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曾某与一个亲戚合伙建了一栋旧式的木结构住房，由于年久失修，木料腐朽，存在倒塌的危险。后来曾某的亲戚在城里买了房子，对原来这栋木结构住房袖手旁观。那么万一房子倒塌伤了人谁负责？
指点迷津
该房屋是曾某与亲戚合伙建造，应由他们两人共有。《中华人民共和国物权法》有规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。因此，该房屋若倒塌伤人，曾某和他的亲戚应承担连带民事赔偿责任。如果该房屋属于按份共有，曾某所承担的赔偿数额超过其所应当承担的份额，则可向他的亲戚追偿。
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《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
116.接受境外亲友的房屋赠与，如何办理赠与手续？
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游龙（化名）的叔叔曾经旅居菲律宾，于1990年委托他在宅基地上盖一栋房子（有房产证）。房子盖好后游龙的叔叔曾来信表示愿意把房子赠与他。但没过多久他便客死异乡，所以至今房产仍在游龙叔叔的名下。游龙的叔叔膝下唯一的女儿也在书信中表示愿意放弃继承把房子赠给游龙。请问：游龙如何能把房子过户到他名下？
指点迷津
《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》规定，归侨、侨眷有权接受境外亲友的遗赠或者赠与。而办理房屋赠与的具体步骤为：（一）赠与人与受赠人订立房屋赠予的书面合同；（二）当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税；（三）办理公证；（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书、契税收据；（五）赠与人将房屋交付受赠人，这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。游龙可以根据以上的步骤，将其叔叔的过户到自己的名下。
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《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第十六条归侨、侨眷有权接受境外亲友的遗赠或者赠与。
归侨、侨眷继承境外遗产的权益受法律保护。归侨、侨眷有权处分其在境外的财产。
117.先用于抵押的房屋，用于转让是否有效？
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一个朋友向彭某借款30万元。借据上写明用其朋友的房产作抵押担保，并一起到房管局作了抵押登记。后来过了约定的还款日期后，彭某催他的朋友归还借款，他的朋友说暂时没有钱还给彭某。后来彭某得知他的朋友在约定的还款日之前将抵押给彭某的房子偷偷卖了，他卖房子的时候没有通知彭某。请问：该房屋转让行为是否有效？
指点迷津
《中华人民共和国担保法》中规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。所以彭某朋友的房屋转让行为无效。相关司法解释中规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中彭某现在可通过协商或者民事诉讼的途径要求履行还款义务。
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《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《中华人民共和国担保法司法解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
118.婚前财产可否过户给父亲？
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史宾（化名）在儿子结婚前，赠与儿子房款近30万元作为其购房的首付款，房产证是其儿子的名字。半个月后史宾的儿子赠与其50%产权并进行了公证。事后遭到了结婚不到一个月的儿媳阻止，儿媳要把房产过户给她。至今史宾的儿子不敢把房屋过户给他，他该怎么办？
指点迷津
《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”。该房屋是史宾儿子的婚前个人财产，史宾儿子有权处分该房屋。史宾与儿子也依法办理了房屋赠与公证，史宾已拥有该房屋一半产权。如史宾的儿子将该房屋过户给他，因该房屋不是史宾儿子儿媳的夫妻共同财产，所以史宾的儿媳无权阻拦。如发生纠纷可协商，协商不成可向法院起诉。
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《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第三条接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
119.土地使用证无法过户怎么办？
社会热点
某开发商开发的五十多户商品房和商铺在交付使用半年后，住户领取了房产证和土地使用证。最近有住户卖房，在办理土地使用证过户时得知，该土地为划拨用地，开发商未交纳土地使用权出让金不能过户。那么在这种情况下，住户想卖房该怎么办？
指点迷津
《中华人民共和国土地管理法》规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，在本案中该土地性质为划拨用地，作商业开发时，开发商应依法申请变更土地用途，并补缴土地出让金。该开发商的行为使住户土地使用证无法过户，住户可根据买卖合同追究开发商的违约责任。
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《中华人民共和国土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
120.所购房屋尚未过户即转，差价款应该归谁？
社会热点
金某决定向姚某购买一套房屋，双方商量之后，就签订了《房产买卖合同》，约定房价为22万元，等金某在交齐款项后，姚某将房款交给金某，不料，房子尚未过户，金某又出售了此房。一个月后，金某以自己的名义将房屋以24万元的价格卖给另一买房人秦某。这样，比起原来付出的22万元，金某赚得差价款2万元。姚某知道此事后，认为这笔差价款应该归自己，而金某认为双方签了合同就要按合同办事，自己只需付给姚某22万元就可以了。那么将尚未办理过户登记的一套二手房转手出售，得到的差价款应归谁所有？
指点迷津
《中华人民共和国物权法》不动产的转让要经过依法登记过户才发生效力。在本案中，金某与姚某之间系房屋买卖合同关系，金某已支付姚某购房款，姚某也已将房屋交金某占有，该买卖合同关系已经成立。但因双方尚未办理房屋过户手续，该合同并未生效。因此，金某只享有该房屋的居住权、使用权及收益权，而不享有处分权，即金某无权出卖此房屋，相应的也无权获取其中的差价。实际情况也是如此，金某再次出售此房屋时，也只能是以姚某的名义，利用姚某出具的授权书才完成二次出售。所以，金某所得再次出售房屋的差价2万元属于不当得利，应当返还姚某。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
121.拍卖行无法履行承诺移交房产，买方怎么办？
社会热点
法院委托拍卖行拍卖一栋房产，武某从拍卖行成功拍得该房产。购房款已经缴清，拍卖行承诺1个月后交房。但是，1个月后，拍卖行以种种借口拖延，至今还未把房产交给武某，武某该如何保障自己的合法利益？
指点迷津
《中华人民共和国拍卖法》规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。而按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。拍卖行以种种借口不履行合同，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。因此，武某可以要求拍卖行继续履行合同，交付该房产，并承担违约责任。如协商不成，可向法院起诉。
法条链接
《中华人民共和国拍卖法》第二十四条拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。
第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。
122.购买农村房产存在什么风险？
社会热点
范某系城郊某村农民，拥有楼房一幢。后范某与属于城镇户口的钟某达成了购房协议书一份。协议约定范某将楼房卖给钟某，价款22万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由范某负责办理，钟某预交房款10万元，余款12万元在两证交付后付清。该协议后，范某将房屋交给了钟某，钟某也实际给付了范某10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，范某遂诉至法庭，要求判令其与钟某签订的房屋买卖协议无效，并各自返还财产。法院会支持他吗？
指点迷津
按照民法的基本规定，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍，但房产的出售却又有其特殊性。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，因而为法律所禁止。1999年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。范某与钟某的房屋购销行为违反了我国法律的规定，应归于无效。
法条链接
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
123.法院把房子判给你，你自何时取得房屋所有权？
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大何和小何是兄弟，二人就其母留下的一处房产发生了争执，最后诉至法院。法院经过审理将房子判给了小何。判决生效后，小何一直没有办理产权登记。在这种情况下，小何能取得房屋的所有权吗？
指点迷津
自法院判决生效之日起，小何就能取得房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》虽然规定不动产权的取得应当依法登记，否则不发生所有权转移的效力，但是《中华人民共和国物权法》同时规定，人民法院的生效判决，同样可以决定所有权的归属。办案中，法院把房子判给小何，那么，自判决生效之日起，小何就取得了房子的所有权。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
124.养母是否有权争夺已过户到养子名下的房产？
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包某在3岁时被王某领养，他们夫妇还有两个亲生女儿，包某是他们唯一的儿子。养父生前把他们现有的一套房屋过户到包某名下，养父去世后，养母又找了个老伴要出去住。现在该房屋要拆迁，包某考虑到老人要清静，所以准备将补偿的一套70多平方米的房子让养母住，但房屋产权归包某。可是包某的养母与两个女儿坚决不同意，她不但要房子还要房屋产权，并要求与包某解除关系。请问：养母是否有权与包某争夺房产权？如果她与包某解除收养关系，以后包某是否可以不赡养她？
指点迷津
拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对被拆迁人给予补偿、安置，其中被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。房屋所有权以房屋产权证为准，因为当时被拆迁房屋已经过户到包某名下，所以包某是被拆迁房屋的所有人。如果拆迁补偿的方式是实行房屋产权调换，所调换房屋的所有权应该属于包某，包某养母无权与包某争夺该房屋的产权。如果养母与包某解除收养关系，但是她缺乏劳动能力又缺乏生活来源，根据《中华人民共和国收养法》规定，包某仍应承担赡养义务。
法条链接
《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁事宜。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
《中华人民共和国收养法》第三十条收养关系解除后，经养父母抚养的成年养子女，对缺乏劳动能力又缺乏生活来源的养父母，应当给付生活费。因养子女成年后虐待、遗弃养父母而解除收养关系的，养父母可以要求养子女补偿收养期间支出的生活费和教育费。
125.夫妻一方能单独把房子抵押出去吗？
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安心（化名）结婚5年了，婚后和先生买了一套两居室的房子，产权证上写的是他们夫妻两个人的名字。现在因为安心的先生做生意需用钱，他想用房子作抵押向银行贷款，但安心不同意。如果安心坚特不同意，她的先生可以把房子单独抵押出去吗？
指点迷津
安心夫妇居住的房子是结婚后买的，产权证上写的也是夫妻两人的名字，则该房子是夫妻共同共有财产。共有房屋可以抵押，但必须符合法律规定。《中华人民共和国物权法》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。而根据相关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《城市房地产抵押管理办法》也规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。安心的先生若想将该房屋设定抵押，必须得到妻子的书面同意。如果安心坚决不同意，则他单独抵押房屋是一种侵害安心享有的共有人权益的行为，该行为无效，所以他不能单独将房屋抵押。
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《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《城市房地产抵押管理办法》第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
126.政府越权批地，造成损失怎么办？
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经镇政府批准，冯某在自己所住的村里购耕地建了一幢房子，后被区土地管理局确认为非法占地，其理由是冯某占用耕地的行为未经区土地管理局批准。同时，区土地管理局要求冯某限期拆除所建房屋。冯某认为当初他向镇政府提出用地申请，镇政府在未告知冯某应向区土地管理局申请的情况下便擅自批准，造成冯某15万元左右的经济损失。在此过程中冯某没有过错，因此区土地管理局应处理镇政府，而不是拆除冯某的房屋。请问冯某的观点正确吗？
指点迷津
保护耕地，合理利用土地是我国的一项基本国策，为此我国相关的法律、法规规定：使用土地必须履行严格的程序，经有关机关批准。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。冯某在建房前向镇人民政府提出申清，镇人民政府是无权作出“批准”决定的，而镇人民政府竟然作出“批准”的决定，因此造成冯某误认为有权占地建房，故整个事件的过错在镇人民政府。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处；非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
因此，冯某提到的问题，正确的处理办法是，冯某应拆除所建楼房，区有关机关对镇政府及有关责任人员追究相应的法律责任，冯某的经济损失应由镇政府赔偿。
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《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
127.居民的“懒觉权”有保障吗？
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周末一早，胡女士就被一阵阵隔壁刺耳的冲击钻声给吵醒了，她看了一下表，还不到7：30。楼上的新住户又在赶工装修了。在胡女士生活的小区，起早赶晚装修的住户还不少，其他许多已入住的住户都跟胡女士有类似的烦恼。面对这样的问题，胡女士应该怎么办？
指点迷津
装修噪声扰民，住户一般会到小区物业“告状”。通常只要业主投诉，小区物管都会出面制止违规的业主，但经常是保安一离开，噪声又重新开始了。从这个角度来看，整治小区噪声污染的确不是容易的事，而装修又是入住的前提，强制其不产生噪声是不太合情理的，但任由噪声肆虐，自己的权益又得不到保障。出现这种情况，需要业主之间相互理解和沟通。比如在某些小区，物业公司征集了各个业主的装修日期，并就小区装修时间规定在单元门口张贴。同一栋楼的业主，最好相约差不多时间装修，这样就会避免彼此干扰的麻烦。
如果业主之间的协商没有成效，噪声污染不减，可以运用法律武器来维护自己的权益。装修噪声属于社会噪声，《中华人民共和国治安管理处罚法》规定，违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处以警告；警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。
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《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十八条违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处以警告；警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。
128.物业管理公司能否停水、停电？
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某小区物业管理公司发出一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。物业管理公司称，如果该住户不能按期交款，将对该住户采取停水、停电、停天然气措施。到期后该住户仍未交款，物业管理公司遂停水停电，使得该住户无法正常生活。物业管理公司这么做合法吗？
指点迷津
物业管理公司能不能以用户未缴款为由停水、停电、停气，关键在于业主公约。如果业主公约已经明确约定此项内容，业主接受后双方形成了一种合同关系，用户违约不按期交款，物业管理公司可以依照合同的规定执行。
有的物业管理公司在业主公约中约定，物业管理者有权对欠缴费租户提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、一百八十四条的规定采取减少损失的措施。而《中华人民共和国合同法》规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照规定的程序中止供电。供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
这种约定已经给物业管理公司授权，必要时物业管理公司可按法定程序中止未缴费租户或用户的水、电、暖等的供应而不负法律责任。业主们在审核业主公约时，对类似条款一定要三思而行。
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《中华人民共和国合同法》第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照规定的程序中止供电。
第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
129.未签订服务合同，业主能否拒交物业服务费？
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某物业管理公司与某住宅小区业主委员会商定，由该物业管理公司对小区进行物业管理，双方口头说明了管理事项，未签订物业服务合同。半年后，由于寒冷，将小区的的喷泉水管冻裂，为此，物业公司花费了大笔的维修费用，而业主们却以没有委托该事项而拒交增收的服务费。那么业主们的做法对吗？
指点迷津
业主们不能以没有委托该事项而拒交增收的服务费。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立的合同有书面形式、口头形式和其他形式，而《物业管理条例》也规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理公司签订书面物业管理合同。所以该物业公司应该与业委会签订书面服务合同。但是对于未以书面形式形成物业服务合同的法律后果，《中华人民共和国合同法》规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说合同形式违法并不导致合同无效。所以物业管理公司实际上已经履行了义务，而业主也已接受，也理应承受增收的物业服务费用。
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《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
130.楼宇屋面能归个人所有吗？
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曹云（化名）刚买了一套商品住房。因一层、二层都是商铺，二层之上有一处20多平方米的空余屋面。曹云的住房在三层，房产商说买三楼送屋面（一栋只有一户）。这样曹云比同样买三楼的邻居多一个屋面。请问：曹云能否与房产商签合同时规定此屋面归个人所有并使用，他人不得侵占等条款？
指点迷津
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，曹云所在三楼的屋面的所有权应该是由全体业主共有的，若想取得屋面使用权必须要经全体业主的授权。只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权，并有权约定由曹云取得使用权。对曹云来说，较为稳妥的做法是确认开发商已与其他业主协商一致并取得屋面使用权，然后在合同中规定曹云的权益，但曹云无权限制全体业主为公共利益需要而使用的一些权利。
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《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
131.共有房子能分割吗？
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老周夫妻在拥有一处共有住房中有43%的产权，住房在七楼。因为夫妻俩都已经80多岁了，上下楼不方便，于两年前在低层租房居住。一年前，又因老伴走路不慎遭遇车祸，经济十分困难，老周想处理该房产，但与共有人多次协商不成，不同意他作任何处理。请问：他该怎么办？
指点迷津
《中华人民共和国物权法》规定，老周处分共有住房，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，该共有住房老周夫妇只占有43%的产权，属于按份共有，但份额未达到2/3以上，应与共有人协商解决。《中华人民共和国物权法》还规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。在本案中老周的情况可以作为重大理由请求分割住房。如果协商不成可选择向法院起诉。
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《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
132.房屋登记错了怎么办？
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麦小姐尚未结婚，自己没有房子，一直和母亲住在一起，照顾母亲的生活起居。母亲一直念叨要将自己的房子留给麦小姐。但是麦小姐还有一个哥哥，也想要这套房子。兄妹两人为了房子的事经闹矛盾。几年后，麦小姐的母亲去世，当她去办理房子过户时，才发现自己的哥哥早已将房子登记到自己的名下，并已经找好了买家。那么麦小姐的哥哥有权这么做吗？
指点迷津
麦小姐可以通过更正登记和异议登记来维护自己的权益。《中华人民共和国物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。所以，麦小姐如果有充分证据的话，可以申请登记机关予以更正。此外，麦小姐还可以采取异议的措施维护自己的权益。值得注意的是，如果异议登记不需要确凿的证据，只需要根据自己的请求就可以及时办理，但异议登记是有时间限制的，即从异议登记之日起的十五天内搜集证据证明自己是房屋的合法所有人。但是如果麦小姐不能在十五日之内证明自己是真正的所有权人，她不但不能拿到房子，还要承担对自己哥哥的相应损失。
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《中华人民共和国物权法》第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
133.有协议能否不办理房屋过户登记？
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苗雨是一名公司职员。因为工作时间不长，积蓄不多，但是女朋友又催着要结婚买房。于是，苗雨就和姐姐、姐夫商量买他们的一套房子。先付给他们一部分房款，剩余的房款以后再给，苗雨的姐姐和姐夫都同意。但是要办理过户手续得交纳近2万元的契税。为了省掉税款，苗雨想能不能和姐姐他们签订一个房屋转让协议，产权证上还是他们的名字。但是协议签好后这栋房子应由苗雨决定处置，也就是说依据这份协议其是这栋房子的实际产权拥有者。请问：这样做可以吗？
指点迷津
《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。因我国对不动产实行的是登记公示制度，所以是否为房屋的所有者，应当看房产证书登记的名字。苗雨把房款支付给姐姐后，为了不交纳契税而不办理房屋的过户登记，则该房屋仍为其姐姐所有。所以，苗雨还是应当在签订购房协议后，到房屋管理部门把所购房屋办理过户登记。
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《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
134.公证内容与事实不符能撤销吗？
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老鲍今年65岁，有一间平房，产权人是老鲍。老鲍有三个儿子，但没有在一起住。老鲍想把老三的名字加到房产证上，与他共有该房子。于是，就和老三到公证处进行公证。由于老鲍没有念过书，不识字，也不知道上面写的是什么，就在上面按了手印。后来才知道，上面写的意思是老鲍把房子赠送给老三，现在老三催他办理房屋过户手续。请问：公证内容与事实不符能撤销吗？
指点迷津
《中华人民共和国公证法》规定，当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。在本案中，如果老鲍有充分的证据证明公证的内容与事实不符，可以向法院申请撤销该公证。
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《中华人民共和国公证法》第三十九条当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。
第四十条当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。
135.出租房被承租人装修了，怎么办？
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苗小姐是某销售部主管，拥有两处房产。某日听说新来的同事小赵要租房，便把自己另一套闲置未装修的房产出租给他。双方口头约定租金每月1800元。第二年，小赵为了更舒适地生活，对房屋进行了简单的装修，第三年，小赵辞职不干了，房子也不再租了。事情本应到此结束，然而苗小姐发现自己房屋被简单装修过了，如果将来需要自己装修的话，必须先将其拆除。苗小姐觉得花点钱事小，万一拆除对房屋有什么破坏，那么这个损失应该谁来承担呢？
指点迷津
小赵与苗小姐之间曾有房屋租赁关系，但口头约定出租的，只能约定6个月以下，超过6个月后，该约定可视为不定期的租赁合同。小赵作为承租人对房屋的装修行为属于对不动产的添附。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，苗小姐可以要求小赵拆除，或者也可以自己拆除，费用由小赵承担。如果苗小姐事后发现装修本身已经对房屋造成了损害，或者拆除该装修不可避免会对房屋造成损害的，也可以要求小赵赔偿。
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《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
136.出租屋里出现盗窃，物业公司担何责？
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孙小姐到北京出差，租了一套某中档小区二楼的房子，楼下是商铺。小区由保安二十四小时守门和巡逻，还安装了红外线和摄像头，孙小姐觉得很安全，于是就将随身携带的电脑和5000多元现金，以及一部数码相机留在租房内，但是后来却不翼而飞。这显然是盗窃。发生了这种事情孙小姐该怎样维权呢？
指点迷津
《物业管理条例》中明确规定，安全责任是业主与物业公司共同的事。该条例对物业管理企业的安全责任作了相关规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会综合治理作用，是一种社会治安防范服务，而不是治安保障服务。该条例排除了物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责。为了业主的安全，防止突发事件给业主造成伤害，物业公司在其管理区域内应增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效地防止违法犯罪行为的发生，但物业公司对业主因罪犯的犯罪行为所造成的人身、财产损失并无法定赔偿义务。
因此，孙小姐必须先证明物业公司在失窃事件中存在工作的疏漏，物业公司安装的红外线和摄像头没有起到作用就是一个非常大的疏漏。如果在诉讼过程中物业公司不能提供相应的红外线录像，就可以推定物业公司应当承担一定的责任。同时，小区保安巡逻的区域和频率是否达到了保护小区安全的要求，也需要物业公司举证证明。
法条链接
《物业管理条例》第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
137.住房不安全可以要求退房吗？
社会热点
秦某与房东签订了一份房屋租赁协议，租赁期为一年。最近因房东在外面得罪了人，那人就经常半夜跑来砸秦某租住的房屋，有一次还把窗户的玻璃给砸碎了。秦某觉得现在租住的房屋非常不安全，就找到房东要求退房、退还租房押金。可是房东不同意，租赁协议上对居住不安全的问题也没有约定。请问：秦某可以要求退房吗？
指点迷津
根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务。出租人应当保障出租房屋居住的安全性，如果秦某的人身及财产安全得不到有效保障，就可以要求提前解除租赁合同，房东应把租房押金退还给秦某。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
138.租房期间遇到拆迁能否撤销合同？
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程雷（化名）租了一家门面房准备开个理发店，租期两年。但是程雷花了两万元装修后，刚开张不到一周，就有人在程雷店铺外墙上写了个“拆”字。但是签合同时没人告诉他这里即将拆迁。于是程雷找到房东要求终止租房合同并赔偿他的装修费，房东却说他也不知道房子要被拆，可是听其他人说早就下过通知。那么程雷是否有权撤销该合同？
指点迷津
程雷可以到拆迁办取证，如果有证据证明房东早已经接到过拆迁通知，在明知房屋将要拆迁时，为了达到订立合同目的，故意隐瞒事实真相，与其签订租赁合同，则属于欺诈。根据《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈手段订立的合同是可变更可撤销合同，另一方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果合同被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，程雷可以请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同，并要求房东赔偿损失。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第五十四条一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
139.租赁期内承租房屋被法院拍卖，原租赁合同能否继续履行？
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杨小姐租赁了贺先生所有的一间店面，投资开办了家饭馆，双方签订了书面租赁合同并依法办理了登记手续，合同约定租赁期限为5年，月租金2000元等内容。第二年年底，因贺先生欠他人债务，杨小姐所承租的店面被法院组织拍卖，王先生竞买成功成为新的产权人。现在王先生已多次通知杨小姐要提高月租金，否则就强行要杨小姐退租，而杨小姐与贺先生签订的租赁合同履行期还未满。请问杨小姐能否继续履行原租赁合同？
指点迷津
“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则，即在租赁期间所有权人将租赁财产转让时，租赁关系对新的所有人仍然有效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。根据上述规定，在租赁期间内，出租人依法转让出租房屋的，新的产权人便取代了原产权人，但应继续履行原来合法有效的租赁合同而无权单方面解除原租赁合同。杨小姐所承租的店面因原产权人贺先生欠他人债务被法院拍卖，作为新的产权人王先生无权强行解除杨小姐与贺先生之间业已存在的合法有效的租赁关系，杨小姐有权依照与贺先生签订的租赁合同继续租赁该店面直到租赁期限届满，只不过租金应交给新的产权人王先生。如果在法院拍卖时，贺先生向法院申报了杨小姐的承租权，法院就会通知王先生而不至于出现王先生强行要求提租或解除合同的情况。但是待原租赁合同履行期届满后，王先生就有权另行处分该间店面了。
法条链接
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
140.承租人是否享有购房优先权？
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宋舟（化名）承租郑言（化名）的房屋，双方约定租期为3年。两个月前，郑言说想出售房屋。双方经协商达成协议，郑言同意以10万元的价格将房屋卖给宋舟。合同签订后，宋舟依约分两次付给郑言房款共计10万元。上个月郑言找到宋舟说他的房子卖亏了，要宋舟再增加2万元，否则他就要以12万元的价格将房子卖给别人。一个星期后，宋舟带着2万元现金找郑言时，郑言却说前天已经以12万元的价格将房屋卖给了刘宝（化名），并且已经办理房屋过户登记手续。那么宋舟和郑言的买卖合同与郑、刘之间的买卖手续哪一个具有房屋权属变动的法律效力？宋舟是否享有购房优先权？
指点迷津
登记公示原则是我国房地产权属变动的基本原则。根据我国法律规定，房屋买卖以“登记”为生效要件。房屋买卖合同不同于一般商品买卖合同，要想使房屋权属变动，必须履行登记手续。宋舟与郑言签订房屋买卖合同，只是双方有进行房屋买卖的意思表示，不能直接产生房屋权属变动的法律效力。但是，虽然该协议不能直接产生房屋权属变动的法律后果，它毕竟是双方在意思表示真实的情况下达成了协议并付了大部分房款。郑言擅自违反协议的做法也违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。
至于郑言将房屋卖与刘宝，并已办理房屋权属过户登记的问题，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
从宋舟的情况看，郑言从通知宋舟想出售房屋，到与宋舟签订房屋买卖合同，以及提出价格变动，都在法律规定的期限内。在宋舟没有放弃优先购买权，且郑言在同意一星期后再作决定的情况下，提早将房屋出售给刘宝。这样，郑言的行为显然侵害了宋舟的“优先购买权”虽然其与刘宝办理了形式上符合法律规定的房屋权属变动手续，但因该权属变动侵害了宋舟的合法权益，宋舟可以依据上述法律规定，请求人民法院宣告郑、刘之间的房屋买卖行为无效，以实现自己的优先购买权。
法条链接
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
141.房屋出租方可否单方解除合同？
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陈飞是某服装市场的批发商，陈飞与市场开办方签订了租赁营业用房的合同。现在市政府要在原址上重建市场，开办方可否以此为由，要求和陈飞解除合同？
指点迷津
提前解除房屋租赁合同的前提必须是发生法律规定的事由或者双方约定的事由，如果没有发生这些特定事由，一方无权擅自解除合同。市政府在原址重建市场，属不可归责于承租人的事由，陈飞作为承租人无任何过错。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。合同法仅单方授权承租人可解除合同，而并未授权出租方有合同解除权。因此，市场开办方无权解除合同。
同时《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。根据该条例精神，陈飞与市场开办方的租赁关系也应继续保持。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
142.离婚时该怎么分配婚前按揭房产？
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孙小姐快要结婚了，但有一件事一直让她惴惴不安。她跟男友婚前买房，男友的父母愿意承担首付，其余的由他们婚后向银行按揭还贷，产权登记是男友的名字。孙小姐担心将来发生纠纷怎么办，万一将来离婚，她不就一无所有了吗？
指点迷津
根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，婚后夫妻双方的工资收入（除夫妻双方有约定外）应当属于夫妻共同财产。婚前按揭房的所有权分配有这样一个大的原则：婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产；婚前按揭，婚后还贷的，为一方所有，但婚后共同还贷的钱款仍属于夫妻共同财产；夫妻结婚后用共同财产购买的房产属于共同财产，即使房屋产权登记在一方名下，也应当认定为夫妻共同财产。
《中华人民共和国婚姻法》对夫妻财产采取法定和约定并行的办法，有约定时依约定，无约定时依法定。并非所有在婚后购买的房产一定属于共同财产，因为法律允许当事人自行对共同财产或个人财产进行约定。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这种财产约定必须是书面形式的约定。
离婚时双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属大致有以下三类处理方式：
其一，双方都想要但不能协商处理的条件下，可采取竞价拍卖方式，由出价高的人取得房产所有权，并将房屋增值的一半支付给未能取得房产的另一方作为补偿。
其二，双方经过协商，一方主张房屋所有权，另一方放弃该房产。由专门评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方，应给于对方相应的补偿。
其三，双方都不想要该房屋所有权的，可以根据双方的申请对其房屋评估再拍卖，就所得款项进行分割。
法条链接
《中华人民共和国婚姻法》第十七条婚后夫妻双方的工资、奖金收入（除夫妻双方有约定外）应当属于夫妻共同财产。
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这种财产约定必须是书面形式的约定。
143.二手房未交付期间发生损失谁来陪？
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白小姐在今年6月20日将自己位于6楼的房屋卖出，双方签订买卖合同时，房屋无任何瑕疵。7月6日暴雨造成房屋阳台水管漏水，墙面部分受损，经修理但没有修好。7月13日，买卖双方办理过户，约定9月底交房。7月19日下雨，漏水情况越发严重，已经漏至5楼，并且造成该户居民财产损失。那么，房屋漏水的风险由谁承担？买家可否有权降低房价，或者从尾款（交房时最后支付的1万元）中扣除部分房款呢？5楼居民的损失，谁来承担呢？
指点迷津
与动产买卖中所有权自交付转移不同，作为不动产的房屋，其买卖时所有权转移的时间并非以房屋交付与否为标准，而是以到房地产登记管理部门办理产权登记的时间为标准。与此同时，对不动产毁损、灭失的风险转移，我国相关法律也作了相应的规定。
从原则上说，不动产的毁损、灭失的风险转移以房产登记管理部门办理产权过户登记为标准。过户前，风险由卖家承担；过户后，由买家承担。
在商品房买卖的实践过程中，由于种种原因，购房者在没有取得房屋产权证的情况下，先行入住商品房，待到开发商手续齐备之后，统一办理小产证。这期间，房屋的毁损、灭失风险因商品房没有办理过户登记仍由开发商承担，对开发商来讲是有失公平的，针对此情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这正是对先行交付的房屋的毁损、灭失风险所作的例外规定。
从本案来说，白小姐已经跟买家办理了产权过户登记，房屋的毁损、灭失风险也随之转移，因房屋引起他人的损害也应由买方承担。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
144.房屋拆迁补偿家庭内部如何分配？
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小舟的父亲的单位有一套经济适用房。在进行房改时，小舟的父亲自愿将房产过户到小舟名下，已经有3年了。但房子一直由父亲和继母一起住，现在小舟想搬回来住，方便小舟的孩子上学，但小舟父亲不肯，说小舟和他争房子住。那么，小舟到底有没有住这个房子的权利？现在开发商要拆迁该房，这房子是归小舟还是归小舟父亲，补偿怎么分配？
指点迷津
《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，该房过户后其所有权已经属于小舟，而所有权包含占有、使用、收益、处分的4项权能，因此，小舟有权住这个房子。而拆迁补偿是给被拆迁人的，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此，小舟是该房的被拆迁人，至于拆迁补偿款在家庭内部如何分配，由小舟以及家人自行协商。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
145.房屋拆迁评估报告是否应保密？
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某厂承租某闲置土地，并自筹自建加工车间以度加工制造等设施共计760平方米，并对原土房（36平方米）进行了大修。后来，当地建委发布公告在该厂所在范围内进行拆迁。评估公司也进行评估，但一直没有告诉评估结果，该厂负责人多次找有关部门询问，但他们说评估报告是保密的。请问：该厂能知道评估结果吗？
指点迷津
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。该厂房属于该厂负责人自建，因此该厂的负责人是被拆迁人。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。被拆迁人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。因此，评估报告保密这种说法是错误的，该厂有权知道评估结果。
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《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
146.拆迁时能否要求对房屋装修进行补偿？
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老王在市郊买了一处房子，住了十几年。去年因儿子要结婚，便把房子重新装修了一遍，花了几万元，但今年市政府说因道路建设要拆这处房子。老王能要求对房子的装修进行补偿吗？
指点迷津
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。在本案中，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，可以由拆迁人和老王一家协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
法条链接
《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
147.强制拆迁的法定程序是什么？
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在某电子公司动迁过程中，开发商一直不告知被拆迁人有关房屋拆迁评估、总价、施工等情况，并对他们进行了断水和断电。到年底时，该电子公司的房屋被强制拆迁。请问：该电子公司该怎么办？
指点迷津
对该电子公司的房屋进行强制拆迁应经过下列法定程序：经拆迁公告后，就补偿安置的方案进行协商，达不成安置协议时可申请行政裁决，如被拆迁人超过裁决规定拆迁期限未搬迁的，将启动行政或司法强制拆迁程序。此外，依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。因此，在本案中，电子公司可以到其所在市、县房屋拆迁管理部门投诉，责令其停止拆迁，并依法予以处罚。
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《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第二十四条拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电，停止供气、供热等手段，强迫被拆迁入搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
148.拆迁造成承租人的损失谁来赔？
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潘某与某公司签订合同，租赁其房屋经营餐饮业，合同每年一签，到期可续签。签订合同后潘某开始装修房屋，共投资6万元，预计近期开业，可是在近日潘某听说此房要拆迁。请问：如果拆迁，潘某的损失谁来赔偿？
指点迷津
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租房人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。因此潘某如果不想解除租赁关系还可以继续承租产权调换的房屋。对于其装修损失，租赁合同中有约定按约定处理，没有约定的，可以在拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议时一并提出，协商解决。
法条链接
《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租房人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
149.拆迁补偿款应该归谁？
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常芳与当地镇政府签订了一份《土地使用权及房屋转让协议》，并由镇法律服务中心对该协议出具了《见证书》。协议约定转让期限为40年，此后双方均按约定履行了各自的义务。但是当时没有办理过户手续，现在该房屋将被拆迁，镇政府说把房屋转让费退给常芳，其余拆迁补偿款归政府所有，常芳认为补偿款应当全部归自己所有。拆迁补偿款到底应该归谁？
指点迷津
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。办案中，虽然常芳与当地镇政府签订了《土地使用权及房屋转让协议》，而且已经履行，但由于没有办理过户手续，房屋的所有权还属于镇政府。在本案中，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，而被拆迁人是指房屋的所有人。因此，拆迁补偿款不能归常芳，而应当归镇政府。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
150.临街门面前的分摊面积是否应补偿？
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某县某房地产公司取得房屋拆迁许可证后，对被折迁人进行安置。张某有一间临街门面房，房屋所有权证上载明，房屋的建筑面积为53平方米，分摊面积为3.5平方米，共计56.5平方米。拆迁人只同意按照建筑面积进行补偿。请问：临街门面前的分摊面积是否应补偿？
指点迷津
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。因此被拆迁房屋面积的确定应当以房屋权属证书记载为准，房地产公司应当按56.5平方米对张某安置补偿。
法条链接
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
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