随着市场经济的发展出现丁各式各样的租赁产业，如建筑施工或其他机器设备租赁产业、汽车租赁公司、儿童益智玩具租赁产业、家庭用品租赁公司等，另外，企业在日常生产经营实践中也需要各种各样的租赁物，如商铺、写字楼、厂房租赁、汽车租赁、设备租赁等等，从而产生大量的租赁关系。其中，出租任意租赁物的使用收益权的租金，晕租人以租金获得租赁物的使用权，当事人、各尽所能，这样既避免了租赁物的闲置、浪费，同时，承租人也不用花一大笔钱买一件只用几次甚至只需用一次的消费品。可以说租赁是一种简便经济的经济活动方式。但随之而来的也引起各种纠纷。订立租赁合同作为履行合同的前提条件，其重要性当然不可忽视。当事人一定要谨慎地签订租赁合同，避免发生错误，出现出租人收不到租金，甚至倒赔金钱，承租人被骗走巨款，落得钱物两空的下场。因此，无论你作为出租人还是作为承租人，都有必要对租赁合同知识作一些了解。
一、企业租赁合同概念和特征
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供物的使用的一方为出租人，使用财物的一方为出租人，被交付使用的物为租赁物，租金则为使用租赁物的代价。
租赁合同具有以下法律特征：
第一，租赁合同是不转移财产所有权、而转移物的使用权的合同，出租人将租赁物交给承租人使用，转址的是租赁物的占有权。
第一，租赁合同是有偿合同。承租人使用租赁物时，应该支付租金，租金是承租人获得租赁物使用权的对价。有偿使用他人财产是租赁法律关系的本质特征之一。
第三，租赁合同足诺成合同。双方当事人达成租赁协议后，合同即告成立，不以租赁物的交付为条件。
第四，租赁合同是种双务合同。出租人和承租人都有自己的权利和义务，相巨为债权人和债务人。
第五，租赁合同具有期限性和连续性。一定的期限是租赁合同的基本要素，双方当事人在合同有效期内相互负有义务，享有权利。我国《合同法》规定租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。
二、企业租赁合同示范文本租赁合同示范立本合同编号出租人：签订地点：
承租人：签订时间：
（第一条）租赁物。
1名称：
2数量及相关配套设施3质量状况：——～第二条租赁期限年——月——日，年——月——日至——年——月——一日。
(注意：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效)（第三条）租赁物的用途或性质：
租赁物的使用方法（第四条）租金、租金支付期限及方式。
1现金(大写)————2租金支付期限：
3租金支付方式：——（第五条）租赁物交付的时间、地点、方式及验收（第六条）租赁物的维修。
1出租人维修范围、时间及费用承担2承租人维修范围及费用承担一（第七条）因租赁物维修影响承租人使用天的，出租人相应减少租金或延长租期，其计算方法是（第八条）租赁物的改善或增设他物。
出租人(是／否)允许承租人对租赁物进行改善或增设他物或增设他物不得因此损坏租赁物。
租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法（第九条）出租人(是／否)允许承租人转租租赁物。
（第十条）违约责任（第十一条）合同争议的解决方式，本合同在履行过程中引起的争议，由双万当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解，协商或调解不成的，按下列第——种方式解决：
(一)提交——仲裁委员会仲裁，(二)依法向人民法院起诉。
第十二争租赁期满，双方有意续订的，可在——日续订租赁合同。
（第十三条）租赁期满租赁物的返还时间为：
（第十四条）其他约定事项：
（第十五条）本分同未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定执行。
三、企业租赁合同签订的前期准备
(一)认真核实对方资格
作为承租方要核实出租方有无合法的出租资格；对租赁物是否有所有权或经营权。作为出租方则应该棱实承租方之承租能力及资信情况。写进条款时，需写全称并签字盖章，同时还要注意盖章企业与名称的一致性。
(=)审查租赁合同的标的物——租赁物由于对租赁合同的标的物，出租人只转移其使用权而不转移其所有权，所以就要求这个标的物必须是经过长期使用后仍能保持其使用价值的特定物，一切工业原材料和易消耗的物资均不得成为这类合同的标的物。另外，租赁物是否有争议和瑕疵，如果有瑕疵，一定要在合同中注明，避免在归还租赁物时发生纠纷。
三)准备完备细致的租赁合同租赁合同要清楚明了，具体完备，应具备法律规定的基本内容。订立租赁合同时，双方当事人应就合同的主要条款达成一致协议，由当事人的法定代表人或凭法定代表人授权证明的经办人或代理人签字盖章，并加盖单位公章或合同专用章后，合同郎告成立。
其中双方特别应对租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养责任和违约责任等条款分别一加以明确。目的是把履行租赁合同中可能发生的问题尽可能地约定在前，明确双方的权利义务，避免出现纠纷后，各执一词，缺少依据。
四、企业租赁合同的主要条款及签订时应注意的问题租赁合同当事人的基本权利义务都是由主要条款加以界定的，租赁合同的主要条款包括租赁的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。除此之外，还可约定违约责任条款、担保条款、纳税义务条款等。
在订立租赁合同主要条款时，一定要注意约定明确，以免发生争议。在具体操作中，应注意哪些问题呢？下面就几个主要条款作具体分析：
（一）租赁物名称条款的签订及应注意的问题
1.租赁物的名称必须是惟一的、特定化的。
惟一性指租赁物名称的单一性、整体性。例如，某公路工程机械租赁公司与某建筑公司签订一份《搅拌机、压路机、平地机等租赁合同》，虽然从名称上看似乎并非单一，而实际上，合同确定的内容都是工程机械设备，即合同标的具整体性。合同标的的特定化是相对而言的，一经承租人选择完毕，其承租的财产就具有特定性内容，成为特定物，而且这特定性持续到租赁合同履行完毕。租赁物名称的惟一性、特定性在合同履行中具有重要意义，如果在合同履行中发生意外灭失、毁损或由于一方过错造成难以返还原租赁物，责任问题应该是确定的。
2租赁物必须是有体物，非消耗物。
即有一定形状，能为人感知，且不易腐烂、变质、消化、消灭其价值之物。
3租赁物应该是可以流通之物。
如淫秽录像带、枪支等禁止流通物就不能成为租赁合同的标的。
4租赁物应该是出租人可获得之物。
假若你与出租人签订了一份租赁合同，租的物品是租赁公司暂月没有的，到了交租赁物那天仍然是不能获得的租赁物，则租赁合同无效。
(二)租赁物数量条款
租赁物的数量条款是租赁合同的必备条款。不论租赁物是动产还是不动产，其数量一定要列明，只有明确租赁物的数量，出租方才能准确地履行交付租赁物的义务承租力也才能准确地接受租赁物。如果租赁合同中无数量条款，当事人无法履行义务，必然引起纠纷。
(三)租赁物用途条款
租赁物的用途，承租人必须按租赁物的性能和用途使用租赁物，这是法律附加于承租人的一项负担。由于租赁物的特定性、数量的明确性-就要求承租人正确使用租赁物，以保证租赁物的安全和价值的完整。如果承租人为了达到自己的某些目的任意超负荷地、掠夺性地使用，造成租赁期满无法返还租赁物，就违背了租赁制度，同时也难以防范承租人利用租赁物进行非法活动。只有订明租赁物用途条款，才能保证租赁物所有权的完整性，保证出租人对自己财产的监督同时给承租人以警戒作用。租赁合同双方当事人可以约定租赁物用途，也可以不约定，这时承租人应该按照租赁物的性质加以使用。
（四)租金条款
租金主要包括租赁物的折旧费、维修费、出租人的合理盈利等，租金约定、租金条款是租赁合同双方当事人必须明确的条件。
租金条款应包括租合的数额，交付期间和交付方式。租金可以约定具体的数额也可以约定租金的计算方式，在二者都进行约定时，还应约定二者的关系。租金条款通常还约定租金迟延支付时，承租方须负担的迟延利息。
租金条款还可以约定，如客观条件变化，双方当事人所确定的租金显失公平时，双方可协议变更租金，当事人如没有签订当客观情形变化可变更租金条款，出租方也可上诉法院，要求法院从公平的角度出发变更租金条款。
（五)租赁合同的租赁期限条款
租赁期限是租赁合同当事人在签订租赁合同时应该约定的条款，租赁合同中当事人双方如未能退还租赁期限，合同的租赁期限应视为不定期，当事人任何一方得随时要求终止合同，但出租人终止租赁合同时，应给承租方一个合理的宽限期，使承租人能及时找到其他合适的租赁物或进行搬迁等相关事项。租赁期限届满时，当事人还町姐约定新的租赁期。
1合同中对期限的约定要明确肯定。
不能用模棱两可、含糊不清的语言，期限的约定可以直接规定年、月、日等具体日期，也可以规定一个时间段。对于租赁期间的具体终止日期，有约定的依约定，没有约定的，一般以年、月、星期的最后一天为终止日期。
2租赁合同有最长期限而无最短期限的限制。
租赁期限虽长为20年，若在合同中所规定的租赁期限超过20年，则超过部分无教，即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达20年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年，此20年的期限自续订之日起算。
租赁期限虽长为20年，若在合同中所规定的租赁期限超过20年，则超过部分无教，即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达2年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年，此20年的期限自续订之日起算。
3不定期租赁合同的注意问题。
(1)首先当事人对租赁期限没有约定或约定不明确这时可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定：若仍不能确定，视为不定期租赁合同。
(2)不定期租赁合同，出租人可以随时撤租，承租人可以随时退租但必须给对方当事人合理的准备时间。实践中，对“合理准备时间”要进行科学、合理地界定，对于故意利用合同履行期限规定不明，骗取违约金的，要严加防范。
4对于租赁合同的默示更新，当事人还应该注意以下几点。
(1)更新后的租赁关系，在租金及其他方面与原租赁合同相同时，只有租赁期限变为不定期。
(2)须承租人继续对租赁物进行使用、收益。如承租人未继续使用，则不得视为默示更新。
(3)须出租人知道承租人继续使用的事实，且未提出异议。
案例：
八方汽车租赁公司与昌龙运输公司签订汽车租赁合同，租期3个月，月租金2O0O元，3个月后，昌龙公司继续使用该汽车，并向八方公司又支付租金2000元，八方公司接受了此2000元，后八方公司突然撤租，昌龙公司不同意。双方发生争执，八方公司诉至法院，认为昌龙公司于粗期届满时未按约定退还租赁物已构成违约，要求赔偿相应损失。
分析：
此案中，3个月的租期届满后，昌龙公司继续使用汽车并支付租金，八方公司接纳租金且未表示异议，这时法律推定当事人双方同意续订合同即租赁合同继续有效。在此类依行为续订合同的方式中，出租人有权随时撤租，承租人有权随时退租，但必须给对方以合理期限以准备，所以八方公司可以要求撤租，但必须给昌龙公司以宽限期。
六)租赁物维修条款的签订
租赁物的维修条款，这一条款的内容是为了明确在租赁期间哪一方负有维修义务，实际上是为了排除出租人维修义务，因为若不约定维修条款，则出租人有维修义务。在签订该条款时，应斟酌平衡双方的利益，决定由哪方承担租赁物的维修保养义务，使合同条款约定更圆满。
某建筑公司与某铁道工程局签订了一份租赁合同，合同规定：
由铁路工程局向建筑公司出租一合QIZ一6规格的塔式起重机，租期一年，月租垒2000元。建筑公司在使用过程中，该塔式起重机发生故障，无法继续使月，影响了工程进度，由于承租方要求尽快予以修理，而出租方则提出起重机的故障是由于承租方使用不当造成的，出租方没有维修义务，应由承祖方自行维修，并且在维修期间建筑公司也应照常支付租金。双方因此发生争议，协商不成，建筑公司诉至法院，要求解除合同，退还租金并由铁道工程局赔偿因工期延误而造成的损失。
分析本案中，承租凡建筑公司若是按照合同约定的方法或租赁物的性质使月租赁物，而仍致使租赁物塔式起重机受到损耗的，建筑公司不承担维修义务；若建筑公司未按照约定的方击或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损坏的，承租人建筑公司应负维修义务且照常支付租金。可见，全面而明确的合同景款既有助于避免纠纷的产生也有助于纠纷产生后确定当事人各方的责任。
(七)租赁物的法定负担和使用条款的签订
租赁合同中当事人权方必须约定由谁承手H租赁物的法定负担，如税菰捐款等项费用。陈当事人有特别约定外，应由出租人负担该税捐款的费用。因为该负担是因租赁物而发生的，而在租赁合同中租赁物的所有权并不转移，承租人仅暂时性对租赁物进行使用收益。合同中约定由承租人负担的，从其约定，但从公平原则考虑承租人的租金应作相应的调整。
出租人于承租人为租赁物所支出的特定费用有偿还的义务。
这些费用包括有益费用和必要费用。有益费用是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用。必要费用一是指维护租赁物所不可缺少的费用，如动物的饲养费用、汽车加油的费用、机器设备上润滑油的费用，一般应由承租人负担；二是维护租赁物的使用收益而支出的费用，如房屋的维修费用、汽车修补轮胎的费用等，应由出租人负担，若此项费用已南承租人支出，出租人有偿还的义务。
以上所列举的条款中，租赁物的名称、数量、用途是合同的主要条款即必备条款；其余的条款：租赁期限条款、租金的支付方式和租赁物维修条款，当事人可自由约定，即使未约定也不影响租赁合同的效力。
（第二节）租赁合同承租人应注意的基本事项
一、注意审查出租人的主体资质
承租人在签订租赁合同前，要审查出租方的营业执照，看他的注册资金等情况通过工商局等信息渠道了解对方的商业信誉。
一)具体审查出租人是否有租赁业务
了解其在工商登记中是否有“租赁经营”业务或租赁某项物品业务；牛产经营过程中，将本企业闲置的财产租赁又不影响本企业业务，且不经常租赁的；或因为企业亏损、转换机制，本企业闲置财产在其上级公司干预下调整出租的。法律禁止的出租人主体，包括有租赁经营业务，但已破产；有租赁经营范围，但租赁物涉及国家公共利益；出租人不具备出租资格的。
(二)认真审查租赁合同出租人是否具有有法定的经营范围
因为不是所有企业都有租赁经营权，而只有那些依法按照企业法人登记管理条例，经有关机关核准登记确定租赁业务范围的企业才有权从事租赁业务。
案例：
2002年8月，某城建公司与某毛纺织厂荽订一份压路机租赁合同。合同规定由毛纺织厂出租给城建公司压路机一合，租期1年，月租金1500元，毛纺织厂按合同规定交付压路机后，城建公司便将其投入施工，后受到当地工商局干预，认为出租压路机不属于毛纺织厂的登记范围，该夸同为无效合同。城建舟司遂起诉至法院，要求毛纺织厂退还6收的1个月租金，并承担由此造成的经济损失6万元。本案中，毛纺织厂的经营范围不涉及财产租赁，所以出租人不能从事租赁业务，故合同无效。
(三)审查出租人有没有按约提供租赁物的能力
(四)审查出租方代理人的资格
在由代理人代为订立租赁合弼时，容易出现因委托代理人无权代理，越权代理甚至出现代理中的欺诈行为而导致合同无效，所以，在订立租赁合同时，当事人对对方代理人的资格一定要认真审查。
二、承租人在租赁合同中应履行的义务
在租赁合同签订后，作为承租人，你应该履行以下义务：
(一)承租人应当按合同约定的期限、方式和地点向出租交付租盒
这是承租人的首要义务。《合同法》规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时交付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。当事人对租金支付期限没有约定的，应当通过补充协议说明，如果达不成补充协议的，按合同的相关条款办理如果还有以上或其他歧义的，则按行业惯例交付租金。一般来讲，在长期租赁合同中，当事人未约定租金的，按年交付；如果是短期租赁行为的，则于合同终止之日起交付。
(二)承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物
承租人按照约定的方法使用租赁物造成租赁物损耗，不承担损害赔偿责任，反之，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
案例：
某文化公司向市汽车租赁公司租赁一辆桑塔纳轿车，于租赁期限内由文化公司田某驾驶使用。某日，在离城15公里处，汽车水箱温度过高，水蒸气从前盖溢出。文化公司司机田某停车一会儿后，见水蒸气消失，又继续驾驶一阵，水温又过高，但田某没有停丰，直接开回市内。进入市内后不久，汽车发动机熄火。田某与汽车租赁公司联系后，将汽车送修理厂，经检查发现，汽车最初由于风扇失灵，导致水温过高。后因田某未及时采取妥当措施，继续驾驶，造成发动机烧毁。汽车租赁公司认为，追成发动机烧毁的原因，是由于田某在汽车水温过高时采取措施不当造成的，应承担对租赁物损失的赔偿责任。田某认为是由于汽车风扇故障原因造成发动机烧毁，双方应分担责任。汽车租赁公司连向法院起诉。法院经审理认为，造成租赁物汽车部分损毁的原因，在于承租人文化公司司机田某使用不当，判决由文化公司承担汽车修理费2万余元，并赔偿租金损失。
分析该案承租方某文化公司的致命错误，在于其履行租赁合同过程中，时租赁物使用不当。这也是文化公司在管理合同中的失误。
(三)承租人应当妥善保管租赁物
因保管不善造车租赁物毁损的，灭失的，应当承担损害赔偿责任。
某协会租用某博物馆房屋，用作办公用房。租赁合同约定承租人某协会应自注意防火，如造成足兜，应负赔偿责任。某夜该房屋起火，博物馆值班人员赶到，却发现灭火器材无法使用待消防车赶到时，房屋已烧毁一半，隔壁某研究所房屋也有一间被烧毁。事后，经公安消防部门检查鉴定，认定当夜有小偷进屋作案时吸烟，引燃了办公桌上的稿纸，引起火灾。承租人某协会租赁该房屋，消防器材没有按规定摆放和定期检修，也是追成大火蔓延的原因。公安消防部门对房屋所有权人某博物馆和使用人某协会均处以罚款，井限夸改进消防设备。不久，隔壁某研究所向法院起诉某博物馆和莱协会，法院判决两被告某博物馆和某协会赔偿某研究所经济损失，井相互承担连带责任。因某协会暂无赍金，执行中由某博物馆赔付。一年后，某博物馆又起诉某协会，法院判决根据双方租赁合同约定，承租人某协会应赔偿因其未尽业务保护租赁物而给出租人博物馆造成的经济损失包括租赁物维修费用、已赔付给某研宄所的款项和其他费用。
四)租赁期满。承租人应及时返还租赁物
三、承租人在租赁合同中享有的权利
承租人在租赁合同中，享有下列权利：
1有权要求出租人按规定交付租赁物。
承租人占有、使用租赁物以及通过租赁物取得收益是承租人的首要目的，也是租赁关系中承租人最重要的权利。如果出租人来按期交付租赁物或未按约定的数量和质量变付租赁物，承租人有权要求其承担违约责任。
2有权按照合同的约定使用租赁物。
《合同法》规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人按合同的规定或租赁物的性质正常使用租赁物的，不应承担对租赁物的修复义务，使用租赁物是其合法权利。
3有权根据合同约定或法律规定要求出租人保障租赁物的良好适用状态。
4因出租人不维修租赁物影响使用时，可减付租金。
5获得使用租赁物所产生的收益，另有约定除外。
6租赁物所有权变化，不影响租赁合同效力(即租赁物易主，承租人仍有权按原租赁合同承担)。
7因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；造成不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
8租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人即使订约时知晓，仍可以解除合同，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁舍阿租赁该租赁物。
9租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
1O承租人的优先购买权。
承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权是一种法定的权利，1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第1条规定“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，晕租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》
(以下简称《意见》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。
由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。
（第三节）租赁合同中出租人应注意的事项
一、注意审查承租人的资格
在签订租赁合同前，作为出租人，你血从以下几方面对承租人予以细致审查：
1审查承租人的主体资格。
2认真审查承租人的履约能力。
如果承租人是企业，可以聘请律师到工商管理机构进行工商登记查询，或通过向对方的其他客户了解承租人的商业信誉。
二、出租人在租赁合同中应履行的义务出租人在租赁合同中，应注意履行以下义务1出租人应按约定的时间将租赁物交付给承租人使用。
合同规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期问保证租赁物符合约定的用途。这是出租人的主要义务，也是租赁关系订立的目的，出租人迟延交付则构成违约。
2保证租赁物符合、并持续符合约定的性能与用途。
承租人交付租金，获得租赁物的使用权，其目的就是使用租赁物如皋不能保障租赁物的用途，则租赁关系将失去意义。合同法规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。所以，出租人不但应保障租赁物的性能，并应在租赁合同有效期内，持续地担保租赁物没有瑕疵。
3除法律或者合同另有规定外出租人有修理或更换租赁物的义务。
4出租人提前收回房屋或出卖出租的房屋，应提前通知承租人。
出租人如出售已出租的房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
5以营利为R的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所古土地收益上缴国家。
6出租人承担纳税义务。
除当事人另有约定外，出租人应承担就房屋纳税的义务。
三、出租人在租赁合同中享有的权利（一)按期收取租金
收取租金是出租人的主要目的，按期收取租金是其主要权利之。租金的数额、支付时间、支付方式可以由双方当事人在法律规定的范围内约定。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
案例
城建大厦(出租方)与某金属材料总公司(承租方)(以下简称金属总公司)签订了一份餐厅租赁协议，协议规定：(1)城建大厦将其下属荣光美食世界餐厅租赁给金属总公司，租赁期限10年，金属总公司获得餐厅房屋经营、使用权，前五年每年租金60万元，从第六年开始，每年递增3％的房租；(2)城建大厦租给金属甚公司餐厅包括餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他用房和现有设备；(3)金属总公司承租餐厅后，其所使用的煤气、电由城建大厦计表核算费用，冷暖气费按平方米计算，由金属总套司付款，城建大厦代交；(4)餐厅设施维修、保养由金属总公司自理，房屋的维修、保养由城建大厦负责；(5)本协议书姜字之日起10日内，由金属总公司向城建大厦预付半年租金30万人民币。正式承包期从2001年11月1日起。在签字之日到11月1日正式承租开始期间，由金属总公司接手经营，经营全部收入归金属总公司所有；(6)金属总公司每年分两次付租金给城建大厦，每年在租期的第一个月和第七个月的前一日各付全年租金的一半，以后每年依次类推；(7)金属总公司逾期支付租金，按半年租金的每日3％罚款。如有一方违约，将按十年租期中未完成租期内应付的租金的10％罚款。双方对其他事项也作了相应规定。城建大厦代表粱某(出租方)在协议书上签字并加盖了荣光美食世界的公章。协议签订后，金属总公司(承租方)按约将第一年上半年租金30万元交给了城建大厦。城建大厦于2001年9月底将荣光美食世界餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他物品全部移交给了金属总公司。金属总公司接受后做了筹备工作井开始经营。2001年11月25日，城建大厦与金属总公司签订了人事工作的补充协议。2002年4月17日，双方又签订了货梯使用交接补充协议。
2002年6月9日，城建大厦向金属总公司出具公函，要求金属总公司于2002年6月30日前将第一年下半年的租金30万元交付，如不交付，城建大厦有权终止协议。金属总公司回函称荣光美金世界餐厅设备不能正常使用，影响了其正常经营，造成了经济损失，同时提出将原付款方式政为按月付款，对此，城建大厦没有同意。以后双万互有信函来往，但金属总公司未按约定向城建大厦交付下半年30万元租金。城建大厦以金属总公司违约为由向法院起诉，要求终止租赁关系。诉讼中，城建大厦向法院提出先予执行的申请。在法院主持下，城建大厦与金属总公司速成协议，双方对各自财产清点收回。2002年11月9日，金属总公司将所租赁的餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他物品归还城建大厦。
分析：
本案中，城建大厦与某金属材料总公司签订餐厅租赁协议，该协议合法有效，应严格履行。承租人拖欠租金，应偿还租金，出租人通过诉讼的万式追收租金，是正确的万法。
(二)要求承租人按照约定或合理的方式正确使用租赁物
如果因承租人使用不当，造成租赁物损毁、灭失的，出租人有权要求承租人修复或赔偿。出租人有权监督承租人按约定自己使用租赁物，承租人不得擅自转租。
三)合同终止时及时收回租赁物
如果承租人不及时返还租赁物，出租人有权要求承租人增加相应的租金，承担违约责任，承担因此给出租人造成的经济损失，承担合同终止后占用租赁物期间租赁物意外灭失的风险。
四)解除合同权与请求赔偿权
《合同法》规定，承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
(五)请求恢复原状
《合同法》规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求或租人恢复原状或者赔偿损失。
（第四节）租赁合同陷阱防范
一、租赁合同主体陷阱防范
租赁合同必须符合法律规定的条件才具有法律效力，该有效条件根据《民法通则》第55条规定，应具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。可见，租赁合同的主体是否具有相应的民事行为能力，即主体资格是否合格，也是影响租赁合同有效条件的因素之一。
在实践中，租赁合同当事人的主体资格方面出现的陷阱主要有：合同当事人不具有法定的主体资格；合同当事人的租赁行为超越了其经营范围；合同当事人不具有履约能力或商业信誉状况较差；合同代理人不合格等。
（一)主体资格陷阱防范
社会生活中，有些单位，一无注册登记，二无资金，三无场地，却以法人的名义与对方签订租赁合同，招摇撞骗，扰乱社会经济秩序，给对方当事人带来经济损失，这样的事例屡见不鲜。所以，签订合同前，一定要注意审查对方的主体资格，以防掉入合同的陷阱。
根据《民法通则》第37条规定，法人应当具备下列条件：①依法成立；②有必要的财产或经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。当事人要根据这四个条件，考察对方企业是否具有独立的财产，是否是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济组织，如果符合这四个条件则可以考虑与之签约，如果不具备这几个条件，则不能与之签约。
实践中，如果租赁合同的对方当事人是个体经营户或农村社员，那么，按照《经挤合同法》的有关规定，也可以考虑与之签约，但是需要慎重。根据《民法通则》第26条、第27条的规定，“公民在法律规定的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商经营户。”“农村集体经济组织的成员，在法律允许的范围内按照承包合同从事商品经营的，为农村承包经营户。”
（二)经营范围不符陷阱防范
对于租赁合同来说，并不是所有的企业都有租赁经营权，都可以把闲置不用的设备拿去出租，而只有那些依照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务，否则是无权从事这项业务的。所以，在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。也就是说，看其从事租赁业务是否超越了经营范围，有财产租赁经营权，才能考虑与之签约，否则，不能与之签订租赁合同。在实践中，审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。
我国《民法通则》第42条规定“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。”另外，《企业法人登记管理条例》、最高人民法院《关于贯彻执行(经济合同法)若干问题意见》、《关于在审理经挤合同纠纷案件中具体适用(经济合同法)的若干问题解答》以及国家工商行政管理总局《关于确认和处理无效经济合同的暂行规定》巾都明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立经济合同，否则，将导致合同无效，不产生预期的法律效果。
（三)租赁合同当事人无履约能力无资信陷阱防范
某电子生产企业与某租赁公司签订了一份设备租赁合同。由于电子企业王动提出订约后预付租金的20％，并且此前与租赁公司企业签订过几次小件租赁合同，后电子企业均能按时付租金。租赁公司认为电子企业信誉良好，在收到电子公司的顸付租金后，连接约定提交电机设备。但此后未能收到其余租金，经了解，租赁物到连目的地即被电子企业转卖，现电子企业已被注销，相关人员失踪。
原来这是一起精心策划的诈骗案。
分析在本案中，出租人被承租人的几次小件租赁合同的如约履行所迷惑，放松了审查承租人资信情况和履行能力，也未约订设备押空条款，遭受损失实属疏忽所至。在实践中，还会有更多的诈骗陷进存在，无论你是承租人还是出租人都得小心防范，谨慎周全地订立合同。
二、租赁物陷阱防范
(一)租赁物瑕疵陷阱防范
1第三人向承租人主张租赁物权利陷阱防范。
案例：
某市五金公司因扩大经营需要，欲租借本市市民贺某的一座临街房屋。经双方协商约定：租期为3年，租金按季度支付，此房只能用来经营文化用品。合同签订后，贺某按合同规定对房屋进行了装修，并按时交付五金公司。五金公司也按合同约定支付了第一季度租金。两个月后，贺某因经营饭店责金不够，向朱某借款20万元，期限1年，并以出租给五金公司的房屋做抵押。此后的近1年，由于贺某经营不善，饭店濒临倒闭，贺某的还款期限到了之后，固资金紧张无法还款。朱某催讨无果，连根据借款协议行使了抵押权，要求五金公司搬出租借贺某的房屋。五金公司得知后及时将此事告知贺某，并向法院起诉，要求法院保护其所租房屋的使用权。
在发生此种租赁权权瑕疵的情况下，承租人可采取的防范措施是：请求减少租金或不支付租金，解除合同。
《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”
根据《合同法》此条的规定，租赁物权利瑕疵担保责任的构成必须具备以下几个要件：
第一，须有第三人就租赁物向承租人主张权利，如果第三人不向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生权利的瑕疵担保责任问题。
第二，第三人主张的枉利在事实上妨碍承租人对租赁物的使用、收益，因为这两类权利是对标的物的使用价值有支配的权利，如果第三人的权利得到满足则承租人不能对租赁物使用、收益。第二人仪主张标的物上存在担保物权的，由于不妨碍承租人对租赁物事实上的使用、收益，不发生出租人的责任。
第三，第三人主张权利发生在租赁物交付后。
第四，承租人在签订合同时不知有权利瑕疵。若承租人明知而仍订立租赁合同，出租人不承担责任。
第五，须承租人通知后，出租人未能及时给予补救。当第三人主张权利时，承租人必须及时通知，否则出租人对承租人损失不负赔偿责任。相反，承租人应赔偿出租人因此造成的损失。
2出租人无权出租陷阱防范。
江南机械厂拥有厂房及其他建筑，总面积约3万平方米，该厂于1999年1月经主管部门同意搬迁到某地，到2月底该厂的人员、生产设施及原厂的礼堂等设施巳全部搬迁，尚存问题来达成书面协议因此谊厂的厂房、宿舍没有搬迁，但谊市政府已下文收回江南机械厂厂址的土地使用权，并于1999年4月28日与该市某建筑公司签订合同，将江南机械厂的原土地使用权让与谊建筑公司。1999年6月9日江南机械厂把原厂租给该市挂香席石厂使用。于是，楚香麻石厂使在原江南机械厂厂址施工、规划，并占用了江南机械厂的厂房、宿舍。后来，建筑公司请求返还厂房，引发官司。
分析本案中，江南机械厂的土地使用权被政府收回，已无权出租厂房。承租人麻石厂在来查明出租人时租赁物是否享有所有权或使用权情况下与之签订了无效的租赁合同，除未能给本厂带来利益外，还应赔偿因施工、规划给建筑公司带来的损失。
如何预防此类租赁合同陷进？除前面谈到的对合同双方当事人作必要的审查外，对于如案例中的不动产租赁，还须特别注意以下方面：针对房屋(如厂房、店铺、写字楼租赁)，要求出租人提交国有(集体)土地使用权证，房崖所有权证，营业执照原件及复印件。另外，土地证、房产证的产权人、营业执照上的企业名称，租赁合同上出租人盖章上的名称三者必须相同。
二)交付租赁物不合格、不适肘陷阱防范
实践中，发生纠纷较多的还有出租人不按合同规定的数量和质量标准交付租赁物。出租人交付的租赁物应该达到合同的适用状态，如果租赁物有瑕疵而妨碍承租人依约定或租赁物的性质加以使用，出租方有义务在修理完善后交付，或换以同类同质租赁物。否则，即承担违约责任。同时，如果租赁附有从物的，出租人还有义务在交付主物时交付从物，如出租的是成套设备，就应交付配件、备件、检修工具等。对某些技术要求较高的出租物，出租人还应交付有关装配图纸、使用说明书和操作规则等。未按合同规定变付有关设备、附件等，致使承租方不能如期正常使用的，除按规定补齐时，以此为依据仔细检查，井要求出租人出示租赁物的合法证件。
《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。租赁物危及人身健康与安全，这种解除合同无其他限期条件，这是为了保障人身安全，法律赋予承租人的强制性权利。
案例：
2002年8月，甲公司向乙物资公司租用酒楼，面积为800平方米，约定每月租金为5万元，租赁期限为8年。甲公司交付押金及首期租金后入住经营约3个月就因无消防验牧合格证被消防局责令停业整顿，直到通过验收为止。
分析若承租人租赁大厦、写字楼等，不能忽略权证环节以免为日后经营留下隐患。可“在租赁合同中约定出租方交付各种权证(包括国有土地使月权证、房屋所有权证、建设工程质量认定书、消防验收合格证、环保验收合格证及其他验收合格证)。如出租方在某年某月某目前没有交付其中任何凭证的，承租方有权终止合同，出租方应双倍返还，并向承租万支付违约金。
(三)出租人将租赁物出租后又与他人订立租赁合弼陷阱
租赁合同的签订中，还存在这样的陷阱，在出租人与承租人交付租赁物给承租人使用收益前，又与另一承租人签订租赁合同。我们知道，在一个财产上不可能成立两个使用收益权，出租人违反诚实信用的原则，与多个承租人就一个租赁物签订多个租赁合同是一种欺诈。但在租赁合同中，出租人就其所有的财产与一承租人签订了财产租赁合同，后又与一债权人签订财产担保合同，并且不移转占有，这并不构成对承租人的欺诈，因为担保合同是以取得财产的价值为目的的，租赁合同是以取得财产的使用收益权为目的的，二者可同时在租赁物上存在。但如出租人与债权人签订担保合同时，未告知在财产上存在租赁权，这构成了对债权人的欺诈。因为财产有租赁权的存在，当债权人在实现自己的担保权时，会因租赁权使自己的权利受到影响。这是债权人在此类陷阱时应注意的问题。对于承租人而言，应予以区分。若出租人不能按约定的时间交付租赁物，承租人可请求其支付违约金，必要时可解除合同，请求赔偿损失。
在实际交易中还会出现承租人向出租人支付巨额押金和首月租金后，出租人却没有如约交付租赁物。怎样防范这类陷阱呢？
1.仔细考察出租人的资信对于商铺、大厦等还要考察其建设进度。
2在租赁合同中约定交付租赁物及配套设施的具体日期及迟延交付的违约责任。
3在租赁合同巾约定，先交租赁物后付定金(押金)及租金，也就是说承租人争取时房屋等先进入使用，后交押金、租金。
4甲方、乙方与公证处订立三方协议，在乙方汇款到公证处后，公证处通知甲方如约交租赁物，交房后乙方通知公证处汇款给甲方，如有争议提请法院判决，这就是公证处开展的提存业务，仅收取3％的费用，这种方式对双方均公平有利。
5在租赁合同中约定，延迟交付租赁物的，每天支付若干滞纳金；延迟10-20天的，承租人有权终止合同，收回全部押金及租金，并凡出租人应支付违约金。
6一旦发生违约，即上法院起诉。
案例：
2002年7月9日，昌选公司与月旺公司签订了月旺大酒店租赁合同，约定月旺公司将酒店租给昌选公司经营。期限5年，年租金248万元。同年7月21日，将租赁期限延长3年。合同签订后，昌达公司依约将124万元人民币(5万元押金及119万元保证金)付培月旺公司。但同年9月至11月，月旺公司仅移变48间客房、中餐厅、商务中心、美容中心，大部分房屋没有移交。后来，昌达公司向法院起诉要求月旺公司交付酒店并承担违约金。此案经最高人民法院调解结案，月旺公司应于次年11月20日前变付酒店，各种损失由双方分担。
分析：
本案中，昌达公司即掉入了交付巨额租金后得不到租赁物的陷阱里。月旺舟司与昌达公司签订的租赁合同合法有效。月旺公司仅交付部分房间，显属违约，应承担相应的责任，昌连公司接收房间后没有营业，故应承担部分损失。最高人民法院调解月旺公司交付酒店，双方分担损失是恰当合法的。
为防范此类陷阱，应从以下几方面注意：
(1)租赁合同里应约定租赁物的质量标准、验收办法及违反该质量标准的责任。
(2)在交接时把好验收关。
(3)发生租赁物损坏时，双方共同委托权威部门鉴定损失原因，如属于质量问题，则由出租人承担责任。
三、租赁物使用陷阱防范
(一)承租人不按约定的方法使用租赁物陷阱
案例：
2001年5月，吴某开办了一家建筑材料公司。为了方便业务，是某于同年8月10日与本市某汽车租赁公司罄订了一份汽车租赁协议，双万约定：吴某承租该公司富康轿车一辆，作为其商务及生活用车，租期半年，月租金3000元；租赁公司负担该车租赁期间的保险及正常维修费用。吴某的公司开业后效益很差。这时，吴某看到本市出租车生意十分好于是他用租赁的富康轿车做出租车生意。次年元旦期间，吴某载客时被交警发现非法跑出租，便吊扣了其驾驶执照。富康车也被扣留。吴某最终缴纳了高额罚金领回驾照及车辆。到2002年元月底，租赁公司为该车所投的保险日期已过。
还在车辆被扣期间，吴某与该汽车租赁公司曾口头约定，吴某继续按照原协议中规定的标准每月向公司缴纳租金，井保证归还原车辆时车况良好，在此前提下，租赁公司承诺不追究是某违约使用汽车的法律责任。此后的一天，吴某驾车外出连中发生车祸，他及时通知租赁公司将车拖曰。其后，吴某向租赁公司缴纳了租金。租赁公司要求吴某承担车辆维修费用。多次协商，吴某拒不承担维修费用。租赁公司连向法院提起诉讼，要求吴某赔偿因其违约使用车辆而产生的车辆修理费月厦其他损失2.5万元。
出现承租人不按约定的方法使用出租物的情况，出租人可采取的防范措施是：依法解除合同井要求赔偿损失。
《夸同法》第217、219条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”“承粗人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，吴某违反合同约定使用承租的富康轿车，必然导致向租赁公司承担违约赔偿责任的法律后果，鉴于车辆被扣期间出租方无法解除合同，租赁公司要求昊某以租金方式承担违约责任符合《民法通则》及《合同法》的有关规定。因吴某的过失导致车辆损坏的情形出现时，根据《合同法》第219条规定，是某负有损坏赔偿义务。
在实际中，也会出现承租人按约使用，致使租赁物受损的情况，出租人也以《合同法》第217、219条为由要求解除合同并赔偿损失，遇到这种情况，承租人该如何呢？方法就是依法抗辩。
《合同法》第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”根据本条规定，承租人有权按合同的规定或租赁物的性质正常使用租赁物，不应承担对租赁物的修复义务，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失并不能归责于承租人，应视为合理损耗，属于正常合理的损失，承租人不承担损害赔偿责任。承租人可依此对出租人的请求提出抗辩。
为防范此类陪阱，在签订租赁合同时，当事人应详细约定租赁物用途、使用方法。
二)转租陷阱
承租人转租可分为合法转租和违法转租两种情况。
违法转租是指未经出租人同意，承租人将租赁物租给次承租人使用，或在小动产租赁合同中未经出租人同意，约定不得转租但承租人却将租赁物转租的。为了防止违法转租，出租人应了解合法转租。
合法转租即经出租人同意的转租。其中出租人的同意分为以下两种情形：一是在租赁合同中明确规定了承租人有权转租，或是在转租前征得了出租人的同意；二是双方虽未就转租事宜作事先约定，但在承租人转租后又征得了出租人的同意。无论哪种情形，只要承租人的转租行为取得了出租人的同意，即为合法转租。
合法转租包括经出租人同意的转租或在不动产租赁中当事人未约定不得转租时承租人将租赁物的一部分转租。作为出租人，要了解合法转租及其法律关系，才可以更好地防范转租中的陷阱。
1在合法转租中当事人之间的法律关系。
(1)出租人和承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人并应因次承租人的原因而导致的损失向出租人负责赔偿；(2)承租人为转让人，其与次承租人之间的关系并无区别；(3)在出租人与次出租人间，并不存在直接的法律关系，但次承租人应直接向承租人行使应当履行的义务，承租人也可直接向次承租人行使转租人应行使的权利；(4)转租以承租人存在租赁权为基础，在承租人的租赁权因合同终止等原因消失时，次承租人不能向出租人主张租赁权，如因此次承租人不能得到租赁权而有损害时，次承租人只能向转租人请求赔偿，因此，了解合法转租的法律关系，出租人可以更好地防范转租中的欺诈行为。
2出租人面对最租人的转租可采取的防范措施。
(1)依《合同法》第224条规定予以防范。“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
案例一
瑚1年1月，周某为了从事长途货运，与顺达汽车租赁公司签订了汽车租赁合同。合同约定：顺达公司将两辆东风“五吨王”卡车出租给周某使用，租期2年，租金8万元，租期内汽车的养路费和维修费等均由周某负责，期满由通达公司收回车辆，合同自双方签字之日起生效。周某在租得汽车后开始跑运输，后因经济效益不佳，同年7月，周某将承租的2辆卡车转租给赵某，租期到2003年1月。周某将此事电话告知了顺达公目，该公司未作反对的表示。赵某在转租后的同年9月，外出途中发生了交通事故，导致一辆卡车毁损。后在该车的赔偿问题上发生了纠纷。顺达汽车租赁公司向法院起诉。认为周某的转租行为未经其同意，要求解除与周某之间的租赁合同并赔偿卡车的损失。
分析：
本案中顺达汽车租赁公司在周某提出转租时未作反对表示，且租赁合同中未约定不得转租，应视为转租合法，但对于赵某造成的卡车毁损，顺达汽车租赁套司只能请求周某赔偿损失，而不能以未经同意为由解除合同也就是说，合同仍应继续。周某赔偿损失后再向赵某追偿。
《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”只要承租人未经出租人同意转租，侵犯了出租人的所有权的，其与转承租人所签租赁合同无效。出租人可以解除合同，这样，出租人便可以利用法律，维护自己的权益。
案例二
2001年3月，某纺织品经营部租用某镇村民付某所有的，坐落在本镇街面的两间四层楼房的第一层、第二层房屋。双方签订了房屋租赁合同。合同规定：房屋月作经营纺担品，期限为三年，租金每年为1.2万元人民币，第一年的租金在合同签订时交清：以后每年的租金在前一年届满前一个月交清，不得转租。
2003年2月，因该市统一要求和规定，纺织经营部搬至纺织品市场经营，然后将房子租给了一个服装经营部开服装店，这时付某提出异议，要求终止房屋租赁合同，将房屋收回自用。纺织经营部不同意，理由是：(1)租期未满；(2)自己是跟服装经营部联营的。该联营协议规定：联营期为一年零两个月，纺织经营部以房子投资，资金和经营管理由服装经营部自责。联营期间由服装经营部交给纺织经营部1.8万元利润，纺织经营部不承担亏损。
分析：
此案中，出租人即可据224条第二款解除合同。
(2)在租赁合同中约定转租的形式和违约责任，为诉讼奠定了坚实的基础。由于当承租人声明是联营、合伙、委托经营、发包、入股等变相转租时，很难举证证明他是否真转租，真发包、入股，所以应在租赁合同中约定：“承租人转租、借用、分租、入股(联营或合伙)、发包、委托他人经营、转让、交换、继承或其他非仅承租人本人使用商铺的，须经向出租人提交书面申请，交纳手续费。经出租人书面同意。未经出租人书面同意，出租人有权解除合同。无论是否解除合同，都有权没收押金，并由承租人向出租人支付违约金。”
(3)与转承租人合作搜集证据，迫使承租人让步。追究承租人转租责任时，最难的是搜集转租证据。出租人可向转承租人(即实际承租人)晓以利害：①对转承租人有利的局面：转承租人向出租人提供承租人转租的书面合同或口头协议，出租人则重新同转承租人签订租赁合同，租金等于或低于转承租人原来所交的租金，且合同合法有效，租赁关系稳定。②对转承租人不利的局面：不提供转租证据，转承租人交租金给承租人，承租人可能欠租，造成出租人终止合同，则转承租人钱、物两空；或者出租人通过其他途径搜集证据，采取诉讼方式收回铺面，转承租人仍会目的落空。
(4)利用录音搜集转租证据。出租人在同承租人、转承租人以及他们的往来客户及工人等询问时录音，搜集转租证据。
(5)赴工商局、税务局调查取证，查实谁是实际登记人、纳税人，谁就是实际承租人。
(6)一旦掌握证据，争取了主动权，或协商，或起诉，由出租人定夺。
3次(转)承租人面对承租人的转租可采取的防范措施。
在宴际生活中，还有很多人从发展商处承租大量商铺、写字楼房间等后，做“二手房东”，他们从转承租人处收款后并不交给出租人，出租人因为收不到租金，就终止合同，收回铺房。结果次承租人钱、铺两空。怎样避免这种陷阱呢？
(1)尽量避免与“二手房东”签订租赁合同，争取与业主签订租赁合同；(2)如与“二手房东”签约，争取将其中应付给“一手房东”
的租金直接付给业主，同时与业主约定，如第三人(次承租人)已交付租盎，不得终止合同；(3)如“二手房东”拖欠租金，争取让业主解陈与“二手房东”之间租约，并与业主直接签约。
(三)租赁物使用完毕终止租赁关系，租赁物返还时的陷阱防范
《合同法》第235条规定：“租赁期间届请，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用暗的状态。”在实务中，终止租赁关系的原因多种多样，虽然一般是因租赁期限届满而终止，但也可因当事人一方行使合同解除权依{击解除合同而终止不因为租赁物灭失而终止但此时承租人没有返还租赁物原物的义务。如租赁物因承租人的原因灭失的，承租人自应负担赔偿责任；若租赁物非因承租人原因灭失的，则承租人不负责任。为丁防止承租人在租赁物灭失原因上欺诈出租人，出租人可以请有关专家鉴定。但因承租人来及时通知出租人租赁物灭失，在出租人已知租赁物灭失而无法调查原因时，也可主张承租人对租赁物的灭失承担责任。为了防止因承租人非正常或未按约定使用租赁物，导致租赁物损耗不合理的，承租人为逃脱修缮责任而欺诈出租的，出租人在承租人返还租赁物时对租赁物进行检验是必要的。
在检验时，应要求承租人共同参加，以避免发生不必要的纠纷。承租人不及时返还租赁物，如在迟延期间租赁物因意外事故或因可归责于承租人的原因而灭失的，承租人须负责赔偿，为防止承租人的欺诈陷阱，让承租人举证是必要的，如不能举证则视为其应负责。
2002年3月，宏润运输公司与大方租赁公司签订一份租赁合同，合同内客规定：大方公司租给宏润公司拖板车两辆用于运输租期从2002年4月至2002年6月，月租金8000元，并对返还事项作特别约定：宏润公司通知大方公司后，负责将拖板车开至大方公司车库。2002年6月。宏润公司未能如约返还拖板车。大方公司多次催促都没有结果。2002年7月，宏润公司在没有通知大方公司的情况下将拖板车开至大方公司的露天停车场。由于连续降雨，当大方公司采取相应措施时，两辆拖板车已不同程度地受损，大方公司要求宏润公司支付逾期租金，并赔偿由于迟延返还及雨淋所造成的损失，宏润公司同意支付逾期租金却拒绝给予赔偿损失，认为拖板车开至大方公司停车场已履行了返还义务，雨淋损失应由大方公司自己承担。双方争执不下，诉至法院。
实践中，承租人往往疏忽依约定返还租赁物这一项义务，认为租金已付给出租人，稍微迟一点返还租赁物也无妨。如果迟延返还对于出租人没有损失，出租人也不介意，那么也就相安无事。但是，更多的情况是出租人认为承租人违约，要求赔偿。对于承租人来说，最不幸的是迟延返还租赁物，租赁物恰恰在这一段时间发生毁损灭失，那么由谁来承担责任？另外，常见的还有承租人未经同意提前返还租赁物造成损失由谁承担？承租人返还的租赁物不符台合同的约定如何解决？承租人租赁期间对租赁物的改变在返还时是否要恢复原状？如果恢复原状不可能怎么办？出租人未按合同约定及时接受租赁物怎么办？出租人未接合同约定接受租赁物导致租赁物毁损灭失怎么办？这些陷阱，在实践中该如何防范呢？
1在订立合同时，对租赁物的返还事项应该做详细而明确的规定。
返还时间、地点，不能用模棱两可的语言，如“承租人使用完毕后返还”，“承租人返还租赁物于出租人处”都是不规范的合同用语，极易导致纠纷。
返还的方式也要规定明确，对于多种租赁物的返还，是一次返还还是分批返还，如果是分批退还，每一批返还的时间、地点、方式也要规定明确。
租赁物如果有从物，比如机械设备的附属设备、修理工具应一并返还。
如果双方对上述内容无约定或约定不明确，就要及时地订立一个补充协议，如果仍不能确定，就根据合同的其他相关条款或者交易习惯来确定。
2承租人有提前返还租赁物的必要时，应及时通知出租人并征得同意。
未经同意，承租人不能提前返还租赁物。即使承租人把租赁物送至约定地点，也不能认为是依约返还，而且承租人还要承担由此而造成的损失。
承租人有迟延返还租赁物的必要时，应及时通知出租人并征得同意，或者与承租人续订租赁合同。
3合同在订立中，要对返还租赁物时租赁物的使用后状态有所约定。
承租人返还的租赁物不可能与合同成立时出租人交付的租赁物完全一样。因为经过使用、收益，至少会有自然磨损和折旧。关键在于如何界定正常的使用后状态，只要承租人在租赁期间对租赁物尽到了依约定用途使用，妥善保管的义务，那么，在返还租赁物时，即便租赁物已显得破旧而且被磨损，也是依照约定原物返还。
为了履行返还义务，承租人在使用、收益中就应该注意依照约定用途使用、妥善保管。
《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”如果承租人在租赁物上增加丁有可能妨害租赁物通常使用、收益的附着物时，承租人应将其取去，恢复租赁物的原状。承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物改建、改装或增加附着物的，于返还租赁物时，应当恢复原状；承租人的行为经出租人同意的，承租人可不恢复原状，但得按出租人要求支付有关费用。
4出租人没有正当理由不能拒绝接收租赁物接收返还的租赁物后应该及时检查是否有使用、保管不当所造成的故障，以便及时行使自己的索赔权。
5约定违约条款。
6一旦发生违约，即提诉至法院。
(四)维修陷阱防范
《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”据此，凡租赁合同约定由承租人履行部分或全部维修义务的，承租人应当履行该部分或全部维修义务；凡租赁合同没有约定维修责任人的，出租人就是维修责任人。
这时，出租人应肖及时有效地履行维修义务，否则，将承担违约责任。
在租赁合同中出租人负有将租赁物变付给承租人使用收益的义务。因此，出租人交付的租赁物应符合合同约定的使用收益状态，在合同没有约定时也应使租赁物有符合其自身性质的使用收益状态。而且在租赁合同的持续期间出租人也应保持租赁物台于约定的使用收益状态。出租人交付有瑕疵的租赁物给承租人使用而使承租人不能正常使用收益的，构成欺诈。有瑕疵的指租赁物的品质或数量或其他性质不符合约定的标准或不符合租赁物通常使用的状态3.不但出租人在交付时应保证交付的租赁物没有瑕疵，于租赁物交付后在租赁关系存续期间租赁物出现瑕疵的，也构成欺诈。在租赁合同中，一般来讲，因出租人要尽到租赁物在租赁期间符台目的使用收益状态的义务，因此应由出租人对租赁物进行修缮。在承租人进行对租赁物的使用收益时，有可能在修缮费用上欺诈出租人。
防范此类陷阱，可采取下列措施：
1在租赁合同中约定租赁物维修由承租方负责。
2在租赁合同中具体约定双方各处分担的维修项目。
其原则是凡由承租人使用、保管不当引起的损坏由承租人负责，其他由出租人负责。
3在租赁合同中没有约定维修人的，出租人应及时履行维修义务。
4在出租人委托承租人进行维修和出租人未尽维修义务，由承租人自行维修的情况下。维修费用应由出租人负担，出租人对维修费用可以进行审查。
如对维修项目、原材料价格和劳务费进行审查，并提出异议，这样可以防止承租人与他人串通，骗取高额费用，实务中，常有在装修的基础上又进行维修，既为了保持租赁物的价值，也为了承租人对租赁物保持收益的状态，出租人既已同意承租人进行装修，又委托承租人进行维修，对于其中合理的费用，出租人应当负责。
案例：
某公司(出租人)与某娱乐公司(承租人)签订一份租赁合同。约定出租人某公司将坐落于市中区一幢办心楼租给承租人娱乐公司使用。建筑面积共2500平方米，承租人经装修后作为康乐中心，对外营业；年租金为80万元，按月收取；租期6年：合同生效后，承租人应一次向出租人交付20万元，作为履约保证金：
承租人不得擅自更改房屋结构；出租房屋的房地产税、土地使用税和水电费、卫生费由承租人负责交纳；除合同签订后由承租人进行营业前装修外，出租人负责房屋的正常维修，或委托他人进行维修。合同还规定了租金交付方式、违约金额、保证金的返还及解决纠纷的办法。合同签订后，双万合同进行了公证，并到房管部门办理了登记备案，出租人依约定交付了整幢楼房，承租人交付了保证金，并进行装修，经工商行政管理部门批准，乐康中心开业。在履行合同中应承租人请求，出租人委托承租人每年对房屋厦配套设备进行维修，承租人则分别与几家房屋维修公司或装修公司签订合同，进行维修，并支付维修费。
合同到期后，双方对租金、返还房屋等无异议。但出租人认为维修费是承租人与他人约定的，未经出租人同意。且费用太高。维修费包括了承租人为康乐中心营业而装修的项目的维修费用，不应由其全部承担。主张承租人所交保证金不予返还。娱乐公司向法院起诉，请求判决由出租人承担维修费，并返还保证金。人民法院审理后判决：被告某公司应承担房屋维修费用，某娱乐公司所交付的保证金应予退还。
四、费用陷阱防范
(一)承租人不按约支付租金的陷阱防范
承租人拖欠租金是指承租人延迟交租，甚至不交租金。拖欠租金是很普遍的现象，也是最让出租人头疼的事情。
案例：
某食品公司与某歌舞厅于1995年签订一份租赁合同，约定食品公司将其属下的蓝天娱乐城租给歌舞厅。协议规定：(1)租赁期为9年，自1995年6月1日至2004年6月1日，租金总计480万。
保证金应予退还。
四、费用陷阱防范
(一)承租人不按约支付租金的陷阱防范
承租人拖欠租金是指承租人延迟交租，甚至不交租金。拖欠租金是很普遍的现象，也是最让出租人头疼的事情。
案例：
某食品公司与某歌舞厅于1995年鉴订一份租赁合同，约定食品公司将其属下的蓝天娱乐城租给歌舞厅。协议规定：(1)租赁期为9年，自1995年6月1日至200年6月1日，租金总计480万。
1995年6月1日王1997年6月1日每年支付60万，1997年6月1日王2000年6月1日每年交付70万，2000年6月1日至2003年6月1日每年交付50万，交付形式每半年交付一半。(2)合同期间如承租人违约，出租人有权终止合同。协议签订后，出租人食品公司1995年5月31日将蓝天娱乐城交于歌舞厅。经调查，承租人除交付80万元租金外，自1996年起再未交付租金。为此，出租人以承租人未按期交付租金为由对蓝天娱乐城进行查封，造成承租人损失8万元，双方发生纠纷诉至法院。
在实践中，若发生类似纠纷，出租人可采取的防范措施有：
1收取承租人押金，并在每月1一5日收取当月租金，俗称“两押一租。”对于租金不是很大的，可以一次性收取完毕后再交付租赁物。
2在租赁合同中约定延迟交租的违约金计算办法及超过一定期限可以终止合同及支付违约金的金额，为诉讼打下坚实的合同基础，具体实例请参看本章（第一节）有关部分内容。
3设立专门负责的收款员，付款期满后每日催租。
4凡有欠租，必收违约金，维持合同的严肃性。
5月租金超过1万元的，应要求承租人提供保证人作保或以房屋作抵押，抵押须去房管局登记，否则无效。
6对不动产(房屋、店铺、写字楼等)，必要时可短暂停水、停电、封楼，但持续时间最长只能是1～2天，否则造成的巨大损失将由出租方赔偿。
7出租人发出律师函，或由法院发出支付令(由出租人向法院申请，交100元，经法院审查可发出)，或及时向法院起诉，并申请法院盎封。
8在签订租金条款时，应注意以下几点：
第一，为防止迟延交付租金陷阱的发生，当事人应在合同中明确规定租金支付的时间，对交付时间没有约定或约定不明确，又无法达成关于租金支付的补充协议时，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届瞒时支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二，为防止不能足额支付租金的违约情形，当事人在签订合同时，要对交付租金的标准、交付形式(按月、接季、半年支付、一年一付等)、租金的收取方式等作明确的约定。须注意的是承租人有义务按约定足额按期交纳租金，除非出现两种情况：一是因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的；二是因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的。
在这两种情况下，承租人可以要求减少租金或不支付租金。
(二)有益费用陷阱防范
有益费用是指承租人支出并因而使租赁物价值增加的费用。有益费用出租人必须偿还。为了防止承租人抬高有益费用或把原本不是有益费用的费用说成是有益费用的陷阱，出租人可以用以下条件判断它是胥是有益费用。构成有益费用的，必须具有以下条件：
1.该费用须为对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物而支出的费用。
如果仅为维持租赁物必要的使用收益状态所支出的费用则为必要费用，而非有益费用。
2须因该费用的支出而使租赁物的价值增加，如果支出的费用并未使租赁物的价值增加，则不能为有益费用。
3须承租人的改善或增设行为已经出租人同意。
如未经出租人同意，承租人不能享有请求出租人返还费用的权利，只能恢复原状。但这里的同意，不应仅限于承租人实施行为时出租人的明示同意，出租人知道承租人的行为而不表示反对的，也在法律上视为同意。因此，出租人为维护自己的利益可以在合同中约定仅在为明示同意时，承租人方有权请求有益费用返还。在租赁合同中，承租人可能以多种手段说明自己支出了很高的有益费用出租人一定要审查清楚要求出示必要的单据及证明。
三)法定费用陷阱防范
对租赁物上的税捐等法定费用负担，因所有权仍属于出租人承租人只是临时性地对租赁物进行使用收益，所以一般来讲，税捐等负担由出租人负责，如特约由承租人负责的，为防止承租人在费用上欺诈出租人的陷阱发生，出租人应让承租人负举证有关单据的义务。
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