了解有关房产的法律知识，运用法律的武器，圆你翩跹起舞的安居梦。
1．买房又反悔，买房人无需担责
关键词
自主选择权/没收购房款
烦心事
2006年10月，姜先生和一家房地产开发商签订了认购书。认购书中约定“如在签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”。之后姜先生交纳了2万元的购房款，其余的通过银行转帐支付。不久，姜先生的朋友有套房子有意转让，姜先生见各方面条件都不错，便决定要朋友的房子。于是他找到这家开发商，要求解除合同，并退还所交款项。但开发商表示，解除合同可以，但已交纳的购房款要没收。
那么，开发商是否有权没收姜先生交纳的定金和购房款？
律师说法
《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条明文规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”。“自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”。
《合同法》规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、经过法定程序方可行使的权力，任何组织和个人无权“没收”公民的合法财产。姜先生和开发商是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
姜先生和开发商所订立的合同中的“如在签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”条款因违反了法律的禁止性规定，是无效条款，因此开发商无权没收姜先生交纳的购房款。
2．业主违规装修，物业公司无权越级罚款
关键词
物业管理/无权实施/行政处罚行为
烦心事
段女士最近购买了一套新房，装修房屋时，她收到了小区物业公司开出的500元的罚单。原来，小区的物业公司认为其违反了不得擅自改变房屋结构的物业公司相关规定。那么，即使段女士真的违反了相关规定，物业公司有权罚款吗？
律师说法
《中华人民共和国行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业管理公司不是行政机关，也不属于《行政处罚法》规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。另外，物业公司对业主的职责主要是服务，如果业主在装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司在制止无效的情况下，应报请有关行政管理部门处理，而不能代替行政机关来罚款。
3．入住“凶宅”，买时容易退时难
关键词
物之瑕疵担保之要件不符/中介人/违反诚实义务/负损害赔偿责任
基本案情
卓先生夫妇最近通过某中介公司的介绍，买了一套别墅，并签订了协议，价款付清，房子也过户了，搬进去住之后，卓先生自邻居口中得知，该房屋年前曾发生过凶杀案，屋主难以自行出售，最后才委请中介公司出售。卓先生夫妇觉得自己花了巨款，竟然买到一间“凶宅”，中介公司又隐瞒事实未告知实情，实在心有不甘，乃要求退屋还钱，并要求中介公司赔偿损害。那么，卓先生是否能够解除契约，并退屋还钱呢？
律师说法
房地产中介人员对于委托人负有诚实义务。所谓诚实义务，即中介人员应将已知有关委托物件的事项，无论是有利或不利事项，均应诚实告知委托人。例如中介人员明知房屋坐落于道路用地、公园预定地、房屋面积不足、现有违建、他项权利存在，买卖契约之相对人显无给付能力，相对人行为能力欠缺等，均应诚实告知委托人，不得为了谋取中介报酬，而故意隐匿已知的瑕疵。中介人员如违反以上诚实义务，导致委托人受到损害，应负损害赔偿责任。
一般人如知道房屋内发生过非自然死亡的事实，必会降低购买意愿，且该房屋之价值必然将受影响。因此，买受人通过中介人员而买到这类“凶宅”，可否向中介人员及中介公司请求损害赔偿，应区分下列情形而论：
（一）如果中介人员明知该房屋是“凶宅”，为赚取中介服务报酬而故意隐瞒事实，那么该中介人员违反了诚实告知义务，应与中介公司负连带损害赔偿责任。
（二）如果中介人员不知该房屋是“凶宅”之事实，且该事实非中介人员所能知悉，中介人员对此并无调查义务，那么中介人员与中介公司不需承担损害赔偿责任。
至于买受人买到“凶宅”能否作为物的瑕疵而请求解约退款，根据现有的司法实践，一般将这种“瑕疵”作为个人的心理作用，而不是民法上所谓的瑕疵。因此，以买到“凶宅”为理由要求解约还钱，与民法上物之瑕疵担保之要件不符，法院将不予支持。
律师提醒
购房者购买房屋，最好在签约前调查房屋是否有类似问题，除非双方在买卖该房屋时，以该房屋是否“凶宅”作为是否成交的买卖条件，否则买到这类“凶宅”，想要退屋还钱，可能难以如愿。
4．因房屋瑕疵延期入住，开发商须付违约金
关键词
逾期交付/约定的方式/承担相应违约责任
基本案情
钟先生与某房产开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定了交房期限，并约定了开发商若逾期交房超过六十日，应当按房屋总价款的万分之二的比例向买主支付违约金。
在合同约定的交房日，也就是2005年9月10日时，钟先生前去收房。但是，因房屋质量存在问题，不符合交房条件，钟先生要求房产开发商对房屋进行整改，并按合同规定支付违约金。
三个月后，即2005年12月10日，房屋整改完毕，但房产开发商并未支付赔偿款项。钟先生诉至法院，要求房地产开发商按房屋总价款万分之二的标准赔偿他延期入住的损失。
房产开发商则称，房屋虽存在瑕疵，但瑕疵不能成为拒绝收房的理由。
法院经审理，判决房产开发商支付钟先生违约金1．2万余元。
法官析案
根据钟先生与房产开发商签订的《商品房买卖合同》，房产开发商负有向钟先生在规定期限内交付验收合格房屋的义务，逾期交付的，应该按双方约定的方式承担相应违约责任。
房产开发商超过合同约定期限三个月才将整改完毕的房屋交付原告，这时已超过双方约定的交房期限，所以钟先生要求房产开发商支付2005年9月10日至2005年12月10日期间的违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金的计算方式，以合同约定为准。
5．不是产权人，买卖房屋无效
关键词
房屋产权证/房屋所有权人
基本案情
李女士花25万元购买下单女士的房子。由于单女士工作较忙，便将房屋产权证原件、房屋钥匙、身份证复印件、结婚证复印件等交给了李女士，约定由李女士办理房屋过户手续。双方为此到公证处办理了委托书。
但是，李女士并未将房屋过户至自己名下，而是通过中介公司准备将房屋出售。
后来，曹先生通过房屋中介公司以30万的价格购买了李女士的房屋。李女士与曹先生签订了《房屋买卖合同》，李女士出面办理了房屋产权过户手续，曹先生取得了房屋所有权证。对此，单女士均毫不知情。
李女士因一直未收到曹先生支付的房款，所以诉至法院，要求曹先生给付房款和违约金共计32万余元。
而曹先生则称，单女士与李女士没有任何关系，并且他已向房屋中介公司交纳了全部房款，所以未向李女士支付房款。
法院终审判决，驳回了李女士的诉讼请求。
法官析案
房屋产权证是证明产权人对房屋享有所有权的唯一合法凭证，李女士虽支付给单女士25万元房款，但她由于自身的原因并未将房屋过户至自己名下，未取得房屋的产权证，因此，她不是法律意义上的房屋所有权人。
因为李女士不是产权人，她以自己的名义与曹先生签订的房屋买卖合同应属于无效合同。李女士持无效合同主张房款缺乏法律依据，曹先生没有义务向李女士支付房款，所以对李女士的诉讼请求，法院不支持。
律师提醒
李女士是否就“鸡飞蛋打要不回房款了呢？如果真如曹先生所说，他已向房屋中介公司交纳了全部款项，那么，李女士可以以单女士委托代理人的身份向房屋中介公司索要房款。若中介公司拒绝给她房款，她可以将中介公司告上法庭，要求其返还不当得利。
6．签订补充协议，为后期成功退房打“埋伏”
关键词
签订补充协议/行使合同的解除权利
基本案情
陈林与某开发商签约用公积金贷款购买了一套住房，由于开发商拖延交房超过合同约定的3个月期限，陈林向开发商要求退房。经交涉，开发商同意退房。有两个合同需要解除：一是陈林与开发商的买卖合同，二是陈林与银行的借款合同。
按照法律程序，陈林首先要与开发商解除买卖合同，在这种情况下，陈林其实面临着巨大的金融风险。购房者一旦解除合同，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外，仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。那么，陈林该怎样做，才能有效地减少损失呢？
律师支招
实际操作中我们可以通过以下手法降低风险：
1．签订补充协议防风险
（1）购房者与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。协议约定，解除合同之前，开发商必须先归还购房者的银行借款及开发商收购房者的首付款。
（2）购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。协议约定，当开发商归还购房者的银行贷款时，购房者可解除与银行的贷款合同。
2．依法行使合同的解除权利
（1）出现法定解除合同事由，开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款合同解除。
（2）开发商归还购房者的首付款，并协助办理购房者的各种相关手续。
（3）履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。
7．交易虽然违规，购房合同仍有效
关键词
权属明晰/进行交易/合同房
基本案情
2003年4月，杨先生（化名）通过拍卖行购得一栋住宅房的使用权，成交价为47万余元。该房屋规划、建设、审批手续合法，只是由于该地是部队生活用地，地方管理部门不能办理该房的房屋产权。
2005年1月15日，刘先生与杨先生签订《房地产买卖合同》一份，杨先生将该房屋以66万元的价格卖给刘先生，同日，刘先生支付了5万元定金。
两天后，杨先生通知刘先生到拍卖公司办理房产过户手续并缴交所约定的房款，但刘先生没有来。原来刘先生见房子没有产权证，又改变主意不想买了，并以“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由，向杨先生发函要求解除房屋买卖合同，并要求退回已付的定金。杨先生见状也不答应，双方协商不成，诉至法院。
一审法院认为，买卖合同系当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，因而驳回了刘先生的诉讼请求。
法官析案
本案主审法官认为，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，这是强制性规范。但从立法目的看，该条款目的在于限制权利人不明的房地产的转让，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。从该条款规范的行为对象看，是禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，并未规定除了所有权以外的其他转让行为，如使用权的转让无效。本案讼争房产系被上诉人经公开拍卖取得使用权，权属明晰，被上诉人作为拍卖竞买人转让竞买取得的权利，其对讼争房地产享有相应的处分权，可以进入市场进行交易。因此，刘先生和杨先生签订的《房地产买卖合同》应认定有效。
律师提醒
这种没有完成产权过户手续，以双方合同约定房款金额、付款时间等相关内容，并按合同约定内容进行的房屋交易，就是俗称的“合同房”交易。根据我国《城市房地产管理法》第三十五条：房地产转让，当事人应当向县级以上政府房产管理部门申请办理房产变更登记；再根据第三十七条的规定，“合同房”交易是不合法交易。
“合同房”交易在法律上不合法，但在现实生活中，还是时有发生。这类房子因没有产权，买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于，如果之后房屋可以办理产权，房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议。因此，购“合同房”应慎重行事，因为其一旦出现纠纷，是得不到法律的充分保护。
法律名词
没有产权证的房子包括开发商未交土地出让金无法取得产权证的房子、被开发商抵押没拿到产权证的房子、军地共建房、违章搭建等类型。
8．公房拆迁补偿款，长期共居人也有份
关键词
补偿款/承租人/共同居住人
基本案情
吴女士的丈夫去世得早，她与女儿住在公公承租的公房里，吴女士与女儿的户口也都在房子所在地。去年房子要被拆迁，吴女士的公公在没有经过吴女士及其女儿同意的情况下就和拆迁组签了拆迁协议，共获拆迁安置款35万元，并准备到郊区去买套房子。吴女士公公签的拆迁协议是否有效？拆迁安置款吴女士母女是否有权分配？
律师说法
根据法律规定，公有房屋的承租人为被拆迁人，房屋拆迁时，由承租人与拆迁人签订拆迁补偿协议。由此可见，吴女士的公公签订的拆迁安置协议是有效的。
拆迁公房时，补偿款应当归承租人与房屋内的共同居住人共有。如果吴女士与女儿在其他地方没有住房，而且吴女士女儿已经成年的话，那么拆迁补偿款两人都有份。
从司法实践看，如果拆迁补偿款在分割之后，承租人或者共同居住人无法在市场上购房，除非承租人与同住人协商一致分割，法院一般不判决分割拆迁补偿款。
9．家人“合资”买房，也要事先约定
关键词
登记人/出资人/所有权人
烦心事
苏先生母亲早逝，他和妹妹由父亲抚养长大。后来，苏先生接父亲与其一同生活。
自从妹妹结婚后，父亲与苏先生商量着买套房改善一下家里的居住环境。于是，苏先生便与父亲口头商量好，以父亲的名义贷款买房，首付由父亲出，以后的月供实际由苏先生负责。谁知房款刚还了过半，苏先生父亲却突然病故。
更让苏先生没想到的是，苏先生的妹妹前不久提出，新房是父亲的遗产，要分走一半。
苏先生觉得，这些年来父亲都是由自己一个人照顾，妹妹没出一分钱，现在父亲没了她闹着要分房，于情于理都说不过去。
律师说法
这套登记在苏先生父亲名下的房产，实际上是由苏先生和苏先生的父亲共同出资购买的。但由于我国对房产实行登记制度，产权证的登记人为所有权人，故该套房产应属于遗产的范畴。因此，苏先生妹妹是可以主张分得一半的。至于苏先生一直在支付的月供，由于只有口头协议而没有书面的证据，因此不能作为苏先生借给父亲的债务处理，而只能看成是苏先生每月提供给父亲的经济帮助，也就是说，这部分月供也是要作为苏先生父亲的遗产进行分割的。
现在，若苏先生想拥有这套房产的产权，就要拿出首付款的一半再加上已经还款的月供的一半，作为折价款补偿给其妹妹。
律师提醒
俗话说“亲兄弟明算账”，家庭成员“合资”购房，一定要事先签订一份书面协议，比如明确房产的登记人是谁，房产的出资人是谁，各自的出资情况如何，以免日后因家庭内部纠纷而导致不必要的经济损失。
10．房屋要出租，承租人有优先购买权
关键词
优先购买权/按份共有人/承租人
基本案情
2002年5月，黄某的父亲与朱某签订了一份租赁房屋的合同，双方约定合同期限5年。当年10月黄某的父亲遭遇车祸不幸身亡。2003年2月，朱某在未通知黄某家人的情况下，与吴某签订了房屋买卖合同，将黄某家人居住的房屋以10万元的价格卖给吴某。黄某虽然不是该房的直接承租人，但作为共同居住人，黄某的父亲去世后，黄某家人是否仍享有优先购买权？
律师说法
优先购买权是指权利人在特定的买卖关系中依法所享有的在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。所有人出售其财产时，如果第三人与优先购买人出价相同，应将财产售予优先购买权人，但在某项财产出卖之前，优先购买权人不能向他人主张任何权利。该权利能否行使，何时才能行使都不确定，而只能等到财产出售时才可以享受。优先购买权给权利人带来的是财产利益，所以侵害优先购买权属于对财产权的侵害。
目前，我国法律中规定的优先购买权主要有两种：一是按份共有人的优先购买权，《民法通则》第七十八条规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；二是承租人的优先购买权，1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》中规定，房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人朱某出卖出租房屋未在合理期限内通知黄某，已违反了法定义务。黄某可向法院提起诉讼，在朱某与吴某商定的价格内主张优先购买权。
相关链接
现实中可能会出现这样的情况，当房屋的共有人和承租人都享有优先购买权的情况下，哪一个优先购买权应当更优先？
按份共有人享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。虽然按份共有人是按份额享有权利、承担义务，但作为整个共有财产的所有人，按份共有理应维护共有财产的完整和效用，正因为此，在某一共有人出售其份额时，法律赋予其他按份共有人优先购买权以限制处分份额的行为，可见，共有人享有的优先购买权是共有权的内容。而租赁权，是基于合同产生的债权，根据民法通则，当物权和债权并存时，物权优先于债权。所以，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
当然，现代各国的立法政策都倾向于稳定租赁关系，使承租人不至于因房屋易主而无房可住，这便是“买卖不破租赁”原则的由来。我国新《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也就是说，即使租赁人没有优先权购买到房屋，只要他对房屋的租期未满，他仍然不会丧失居住权。须注意的是，上面所谈的房屋购买优先权的问题，是指“在同等条件下”，如果租赁者出价高于按份共有人的出价，这就不具备“在同等条件下”这一优先购买权的存在前提，房屋则由出价高者得。
11．没有产权证，房子“过继”法院不给撑腰
关键词
房地产转让/房产变更登记/房屋产权证
基本案情
郝某经人介绍，买下了许某的回迁安置房。郝某按合同付清了房款，同时约定，待取得产权证后，双方再办理过户手续。此后不久，郝某收房入住，几月后，房子即被法院查封。原来，许某欠他人140万元借款未还被起诉，债主向法院申请了财产保全，法院裁定查封许某名下的那套回迁房，裁定在案件诉讼期间该房屋所有权不得转移。
郝某觉得，他与许某签订的房屋买卖合同是合法有效的，自己已经按约履行了合同义务，因此自己是所购房屋的合法所有人。现房屋被查封，自己的合法权益受到了侵害，故起诉许某，请求法院确认自己是所购房屋的合法所有人。
法院经审理，驳回了郝某的诉讼请求。
法官析案
郝某所购之房是许某名下的危改回迁房屋，拆迁人虽然已经交付了房屋，但许某尚未取得房屋所有权证，而郝某、许某之间房屋买卖合同亦尚在履行中。
我国实行房屋所有权登记发证制度，房地产转让时，应当向有关房地产管理部门申请房产变更登记，房屋产权证是房屋产权的合法凭证。
目前，房屋的产权证还未办理，故郝某要求法院确认其为所购房屋的合法所有人，没有事实依据。法院驳回其诉讼请求是正确的。
12．广告宣传，管不了老业主利益
关键词
广告宣传资料/要约
基本案情
2005年6月，鲍女士以每平方米6600元的价格购买了某房产商的一套商品房，并签订了商品房买卖合同。同年7月至8月间，她在房产商的宣传资料上看到，6600元的售房价格中包含了车位的赠送使用。
于是，鲍女士拿着宣传资料找到房产商，要求房产商赠送她一处合法停车位或归还停车位自行出租费1100元。
房产商告诉鲍女士，签订商品房买卖合同时，鲍女士不知道赠送车位使用权一事，这说明她并非基于促销措施而购买房屋，双方所签的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反相关法律。
另外，商品房买卖合同仅限于房屋的买卖，不包括车位的买卖。双方签订的认购书中也已注明不包含车位。
法官析案
可以认定鲍女士与房产商在签约的过程中，鲍女士并未看到房产商有关车位内容的广告宣传资料，所以广告宣传资料并不能对她构成要约，宣传资料也未对双方买卖合同的订立及价格产生影响。
鲍女士看到广告宣传资料是在合同订立之后，现在她以合同订立之后看到的广告宣传资料为依据，要求房产商归还停车位或归还停车位出租费的请求于法无据，故法院不予支持。
13．房子无产权，离婚双方都有居住权
关键词
未取得完全所有权/归属/居住权
基本案情
小丽与王明（均系化名）两人结婚五年后，用所有积蓄买了一套价值11万余元的房子，因为购房款没有全交清，所以还没取得房产证。
不久后，他们因为感情不和准备离婚。在离婚时，王明要求住在原房中，小丽也要求住在这套房中。王明表示，双方离婚时，已达成口头协议，对共同财产进行了分割，所以不同意小丽再住在这套房中，双方为此诉至法院。
法院经审理，判决小丽与王明每人使用住房中的一个卧室，其余部分共同使用。
法官析案
承办此案的法官说，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况予以处理。
本案中，小丽与王明的房屋尚未取得所有权，他们可在取得所有权证书后通过另诉的方式解决房子的归属问题。因房屋是夫妻关系存续期间取得的，夫妻双方对这套房屋都享有居住权，所以小丽的要求合理。王明称双方对这套房屋的所有权已协商解决，没有事实及法律依据，法院不予采信。
14．不是产权人，不能获得房屋升值利益
关键词
房屋升值利益/房屋产权人
基本案情
冯某与朱某相识后一起居住在朱某承租的一套房中，两人共同生活期间，朱某以近39万元的价格买下了这套房子，但当时只支付了首付款近8万元，余款以按揭方式还款。后来，冯某与朱某解除了同居关系。
此后，二人因为房子的权属闹得很不愉快。冯某表示，自己为这房子曾支付了12万余元，现在房子他可以不要，因为房产已经升值，要求朱某给付房屋价值的60％，即23万余元。但朱某只表示可以支付冯某曾支付的12万元。两人为此闹上法庭。
法院经审理，判决朱某返还冯某12万元。
法官析案
朱某为房屋的所有权人，但依据朱某认同“可以支付冯某曾支付的12万元的意见，可以认定冯某对房屋确实也有出资。
对于具体出资数额，因朱某曾表示愿意给付冯某12万元，作为冯某对房屋的出资，冯某要求朱某给付，法院予以支持。关于冯某所说的其余出资，因为没有确切的证据，法院不予采信。
另外，冯某要求朱某支付房屋升值利益的诉讼请求，因为他并不是房屋产权人，所以法院不予支持。
15．购买农村房产风险大，赔了夫人又折兵
关键词
农民集体所有的土地的使用权/不得出让、转让
基本案情
范某系城郊某村农民，其经有关部门批准修建楼房一幢。2004年3月，范某与住在该镇的钟某（城镇户口）达成了购房协议书一份。协议约定范某将楼房卖给钟某，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由范某负责办理，钟某预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，范某将房屋交给了钟某，钟某也实际给付了范某10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，范某遂诉至法院，要求判令其与钟某签订的房屋买卖协议无效，并各自返还财产。
律师说法
按照民法的基本规定，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍，但房产的出售却有其特殊性。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，因而为法律所禁止。
1999年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。范某与钟某的房屋购销行为违反了我国法律的规定，应归于无效。
律师提醒
交易效力的不确定性是购买农民房屋最大的风险。购买农民房屋有两个法律问题：一是法律禁止宅基地使用权的私自转让，《土地管理法》明确规定，农民房屋所占土地属于农村集体所有，社员只有使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。二是农民房屋买卖不能得到房屋管理部门的确认。目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制：城市房屋有产权证，可以自由买卖；农村房屋不能办产权证，买卖也不能向有关部门申请交易登记确认。一旦发生纠纷，很难得到法律的保障。
农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合约无效。
16．房屋权属不明，拆迁照章进行
关键词
房屋产权份额/拆迁补偿和安置方案
基本案情
王某夫妇有私房一处。在拆迁前王某及妻子先后辞世，对房屋的分割未留下任何意见。王某子女共三人，该房一直由大女儿一家居住。2000年2月，某房地产开发公司批准在该地区进行拆迁，儿子和二女儿主张该房产是母亲遗产，拆迁补偿款不能被姐姐一人独占。但大女儿认为房屋一直由其一家居住使用，因此拆迁补偿款只能由她一人领取。那么，权属有争议的房屋应如何拆迁呢？
律师说法
在拆迁过程中，会出现许多类似的产权争议。对产权有争议的房屋的拆迁补偿应有两种结果：
第一种结果，争议在拆迁主管部门公布规定的拆迁期限内已解决，应按照各方当事人的房屋产权份额进行拆迁补偿。
第二种结果，争议在拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内未解决的，因城市建设的需要和拆迁的时效原因等，拆迁人不可能等到产权纠纷解决后再拆迁，则依法由拆迁人提出拆迁补偿和安置方案，报拆迁主管部门批准后实施拆迁。在实施拆迁的过程中，应当对拆除的房屋作勘察并作好记录，办理证据保全公证手续。
相关链接
在法律实践中，常见的拆迁产权争议有以下一些：
1．建成的房屋未取得产权证书，当事人各方主张房屋产权的；
2．两个单位联合建设的房屋，虽经有关部门批准建设，但联合建设的当事人未能就联合建设的房屋的产权进行约定，或者虽有约定但双方当事人仍有争议的；
3．由于落实私房政策问题导致的产权争议；
4．房屋产权人死亡后，继承人未办理继承及析产手续的房屋，在拆迁开始时继承人要求继承和析产的；
5．因房屋产权转让的过程中出现若干问题，造成产权发生争议的；
6．一方当事人虽已经取得房屋产权证书，但他方当事人已明确提出产权主张（这种产权主张一般情况下应当是向法院提起民事或者行政诉讼，明确提出产权的诉讼请求）；
7．其他产权争议的情形。
按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁产权有争议之房屋，在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内，拆迁纠纷不能解决的，由拆迁人提出拆迁补偿和安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。房屋拆迁主管部门在批准拆迁人拆迁该房屋时，应当组织拆迁人对被拆迁的房屋进行勘察并作出记录，申请公证机关办理证据保全公证。
17．夫妻离婚了，公房却分不了
关键词
公房的分配/行政管理职权范围
基本案情
唐某与孙某于2001年结婚，婚后一直居住在孙某单位分给他们的公房里。2005年，唐某因夫妻感情破裂而起诉离婚。唐某与孙某婚后生一女，现年3岁。唐某想离婚后领孩子生活，但其单位没有房子，那么，唐某能否请求法院将她现在居住的公房判归她？
律师说法
离婚时，对居住的公房应如何处理，一直是法院处理离婚案件中很棘手的一个问题。对公房的分配、分户或紧缩等，都是单位房管部门的行政管理职权范围，它涉及不到法院的强制判决问题。因此，法院是无权以判决的形式将公房判归一方居住的。如果法院作出这样的判决，一则分割了该房出租人和承租人之间合法的承租关系，二则也侵害了房产所有权人的所有权。因此，离婚诉讼中，一方是无权要求法院将对方单位分给的住房强制判归自己居住的。本案中，唐某离婚领孩子生活，自己单位无房，在此困难情况下，可与对方协商，允许有期限地居住。如协商不成，则应将公房交给对方。
法律名词
公房，是指各个单位为了解决本单位职工的住房困难，从自己的经费中抽出部分钱来盖房，然后分给职工居住的房屋。
18．自费翻修公房，扩建面积得“充公”
关键词
公房/借住/使用权/翻盖费/优先承租权
基本案情
1993年，林某将自己承租的两间公房借给朋友苏某暂住。后来，苏某在此结婚生子，并一直住了下来。
1998年，因房屋年久失修，经与房管部门协商，由苏某出资，以林某的名义对房屋进行了翻修，在翻修的时候，苏某把使用面积扩充了5平方米。
现在，林某与房管部门的合同已经到期，苏某也需腾房。但苏某表示腾房可以，但要确认他对翻盖中增加的那5平方米面积拥有使用权，同时由于他一直在该房中居住，因此他对该房享有优先承租权。
那么，苏某所提条件合乎法律条款吗？
律师说法
苏某提出的条件是没有法律依据的。在本纠纷中，苏某只可以向林某主张翻盖费，而无权主张其他权利。
第一，虽然苏某曾出资对借住的公房进行了翻盖，且在翻盖过程中房屋的使用面积还增加了，但增加面积的性质仍属于房管部门的公房，因此房管部门对增加的面积有出租的权利，而苏某却没有主张使用权的权利。
第二，苏某虽一直在房中居住，但该房的承租人是林某，苏某在此居住属借住性质，并未与房管部门形成事实上的租赁关系。因此，他亦不能对该房享有优先承租权。
19．贼入小区偷窃，合同“约定”定责任
关键词
特别约定/违约责任/保安责任
烦心事
一个月前，唐先生全家刚搬入新房，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。唐先生说，当初入住时，本来是要装防盗门窗的，但物业不同意，说小区安全问题不用担心，还有保安24小时值班。说小区阳台不许封闭，敞开式是为了小区美观。
现在住在小区被盗，唐先生是否可以要求物业赔偿损失？
律师支招
对物业公司是否承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果物业公司对保安内容有特别约定且违反了这些特别约定，必须承担约定的违约责任；如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任。
20．物业管理公司能否停水、停电，关键在业主公约
关键词
业主公约/合同关系/物业管理者授权
基本案情
某小区物业管理公司发出一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。物业管理公司称，如果该住户不能按期交款，将对该住户采取停水、停电、停天然气措施。到期后该住户仍未交款，物业管理公司遂停水停电，使得该住户无法正常生活。物业管理公司这么做合法吗？
律师支招
物业管理公司能不能以用户未缴款为由停水、停电、停气，关键在于业主公约。如果业主公约已经明确约定此项内容，业主接受后双方形成了一种合同关系，用户违约不按期交款，物业管理公司可以依照合同的规定执行。
有的物业管理公司在业主公约中约定：“物业管理者有权对欠缴费租户提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十二条、一百八十四条的规定采取减少损失的措施。”而《合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照规定的程序中止供电。”《合同法》第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”
这种约定已经给物业管理者授权，必要时物业管理公司可按法定程序中止未缴费租户或用户的水、电、暖等的供应而不负法律责任。业主们在审核业主公约时，对类似条款一定要三思而行。
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