如今的中国房地产，一线城市泡沫的存在已是不争的事实。中国楼市警惕日本式泡沫的警告，屡屡见诸报端。
虽然中日两国国情不同，但在一定程度上，也许不经意间的失足，中国就将重蹈日本的覆辙。
本报采访中外专家对中日楼市泡沫进行对比。
市场相似地价飞涨 全民进行房产投机
著名房地产独立评论人牛刀说，日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨。
因为面粉贵过面包，因此，不管有没有钱，全体国民都开始想方设法囤积房子，尤其是住宅。因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要房子。
联系到当今中国房市的实况，便会轻易地看到日本当年房市泡沫的景象正有在中国复制的迹象：上百万人从事买卖房地产，国民收入与房价的巨大落差几乎可以创世界纪录。
牛刀说，中日都存在大公司大手笔炒“地王”的现象，导致房价不断攀升。现在中国的土地价格同样是在暴涨，而由于中国房地产的产业政策、税收政策、货币政策全部都放开了，就给了炒高房价的机会。
“北京的房价已经非常高了，在短短几年时间里翻了好几倍。”牛刀说。
借钱容易中国楼市易生泡沫
日本大学经济学教授长谷川裕之教授也表示出相同观点，他说，当时的日本，贸易顺差取得大量的收入，外资大量流入，同时伴随着经济高速发展，使得个人收入剧增，银行存款过剩。
这样日本人将收入盈余用于投资股票和买房成了天经地义的事情。而这些钱就自然而然地流入了股市和楼市这两个需求最大的领域。这与现在中美两国的经济发展情况十分相似。
长谷川说，和日本当年一样，中国现在的股市和楼市上需求都很旺盛。两国人都一样很传统，都把买房当做犒劳自己辛苦奋斗的成果，而且都对“土地和住宅只会升值”深信不疑。
不仅如此，银行为了投资还轻易地将钱借给业绩不好的企业，特别是将大把大把的资金借给债台高筑的房地产公司，他们将这些钱再次投入房地产，加速了这个领域的泡沫。
在长谷川看来，尽管日本当时的房价炒得比中国还高，中国房价也远没高到那么离谱。但从另一个角度看，由于银行货币政策相对宽松，在中国，企业和个人进行融资显得更容易。
“这种金融市场的宽松更加剧了楼市泡沫。我想现在的中国似乎在走日本的老路，并且中国投资者和机构似乎比日本更投机一些。”长谷川说。
热钱相似热钱扎堆涌入吹高国内房价
1985年，“广场协议”签订后，日元兑美元的汇率由240:1升至80:1，可见日元升值的幅度之大，导致国际热钱不断涌入日本，推波助澜地进一步吹大了楼市和股市泡沫。
当市场预期转向负面时，已经赚得盆满钵满的国际热钱迅速出逃，只留下日本人自己收拾一片烂摊子。
如今金融危机的阴云仍未完全散去，作为复苏速度惊人的新兴经济体，中国也备受国际热钱的青睐。
“长期的热钱早就在楼市和股市上都有投机，当然短期的更多，这几年以来滞留在中国的热钱至少有6000多亿美元。如果这些长期、短期热钱全部集中在一个时间出逃，产生的泡沫破灭效应会比迪拜严重得多。”牛刀说。
现在，美元开始反转，热钱乘势逃离中国。
另外，牛刀认为，从市场层面分析，聚集在北京等城市楼市的热钱已经在撤出。
氛围相似心态有待调整国人相信钱要贬值
上世纪90年代初期，日本楼市泡沫即将破裂的时候，有一本名叫《炼金术》的杂志充斥着街头巷尾，这本书告诉你怎么用日元去发财。现在北京、上海、广州、深圳街头，《理财周报》《理财宝典》一类的报纸突然增多，向国民灌输的都是投机心理，比日本还要严重。
“日本的《炼金术》是私下里流通的，但咱们的这些‘宝典’都是公开售卖的。”牛刀给出了一个统计数字，日本当时的国民有50%持有股票，中国现在大概有3.8亿人持有股票。
为什么大家都去炒股呢？就是因为钱不值钱了，必须用钱来赚钱，钱才能保值、升值。
长谷川说，这跟日本当时的国民心态是一样的，就知道拿钱去赚钱，没有看到社会财富是靠劳动，是靠生产来增加的。投机不是不可以，在一个资本市场没有投机是不行的，但是全民都在投机的话国家就要完蛋了。
“人们对楼市趋之若鹜，买房需求看似旺盛，实际上是一种假象。”牛刀也认为，人们现在不是对房子有所需求，而是对货币有所需求。
“很多人根本就没有潜力去买房子，但是现在房子在涨价啊，怎么办呢？借钱，用几代人的钱交个首付，这不是社会正常的购买力，不能反映出中国国民的购买力，所以不能把它当成一种需求，实在是因为钱要贬值了，只是为了多赚钱，不买房子不行。”
牛刀说，日本当年，黄金还没有涨价，黄金价格很便宜，但现在已经涨到300%了，中国老百姓已经对货币完全不信任，大家都要去买房子，去买股票，去买黄金，这种社会心态已经比当年日本泡沫破裂的时候要恶劣得多。
楼市热词
●“狂热”：用一个词给2009年的楼市作封面标签，网上答案几乎众口一词——“狂热”。
从“低迷”到“狂热”，楼市仅用了不到1年时间。
●救市·购房券·小阳春：2008年楼市低迷不振，当年9月底起，一股救市大潮在全国范围内迅速掀起。2009年1月1日，国家、省、市多项楼市优惠政策生效执行，密集的政策利好之下，各地楼市还出现了一个拉动消费的新角色——“购房券”。于是，积压已久的刚性需求终于释放，楼市迎来“小阳春”。
●高房价·房荒·抢房：经济困难的2009年，房价的飙升幅度却超过了2007年最疯狂的时刻。两个月房价上涨50%已经成为事实。
●地王·囤地：12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块开拍，经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。囤地现象也屡见报端。
●蜗居·蚁族：红得发紫的电视剧《蜗居》成为今年最受关注的电视剧，让许许多多在大城市打拼的人看到了自己的影子。
“蚁族”也因此诞生了。那些毕业后选择留在大都市生活的低收入白领群体，最大的苦恼就是——赚钱速度永远赶不上房价上涨的幅度。
●楼倒倒·楼脆脆·楼歪歪：6月27日，上海闵行区在建的“莲花河畔景苑”一栋楼整体倒塌，被网友称为“楼倒倒”；
11月，重庆忠县出现“楼脆脆”，一幢7层楼房出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑；
随后，南京又现“楼歪歪”，江北一处小区在交付不到1年后，其中1幢楼因为地基下陷造成整栋住宅楼严重倾斜，倾斜程度超过了安全警戒线……
[追忆·对比]
聚合中文网 阅读好时光 www.juhezwn.com
小提示:漏章、缺章、错字过多试试导航栏右上角的源