作为世界经济的“领头羊”，中国的楼市泡沫破裂将是硬破裂，要由全体老百姓来承受，这后果可比当时的日本严重得多。但种种迹象表明，政府正在采取措施，避免这种情况发生。
国情不同中国经济成全球复苏领头羊
中日两国房地产主要的不同点就在于所处的经济发展阶段不同，也就是国情存在差别。
长谷川认为，中日主要的不同点就在于，不像日本经济在20世纪80年代所处的地位，随着发达国家经济的不景气，现在的中国经济已经在引领着全球的复苏。
而在中国国内，需要维持高的经济增长速度以减少失业率，以及减少城乡之间的家庭收入水平差距。但是中国往这方面努力的同时，也形成了泡沫。
长谷川说，日本楼市泡沫的破裂主要基于两个政策，首先，政府取消了大量的资本收益税率，同时禁止短期内的资产转移；其次，由于实行了高利率的银行政策并停止了与房地产相关的借贷，导致房地产和股市的价格大幅下降。
可以看到，日本的政策并没有成功。长谷川说，这导致了日本经济在相当长的时间内处于停滞的状态。所以中国政府要抑制泡沫，应该采取兼容的政策，也就是既抑制投机行为，又能维持一定的高速发展。
他认为，在中国，尽管很难说房地产泡沫在何时能够破裂，但是它确确实实已经发生了，中国政府应该采取主动的措施，使得房价降低到一定的水平。
空置率不同空房忒多远超当年日美
著名房地产独立评论人牛刀认为，中国住宅空置率早就超过了国际预警线。即使在大规模囤积房子的时代，日本的房价泡沫破裂前的住宅空置率也只是刚刚超过5%，2008年美国住宅空置率超过3%。
中国70个大中城市现在的住房空置率是多少呢？官方对外公布的数据是15%，其实远远超过这个数字。上海、北京、深圳的住宅空置率已经超过了40%，建好了许多房子，也卖出去了，却没人居住。这不仅是对国民财富的极大浪费，也助长了全国性的楼市投机行为。
南京航空航天大学的日语外教岛本雅文认为，中日两国房地产最大的不同点是中国有土地期限。日本以私营企业为中心开发土地，中国以国企和政府为中心开发土地。
“我觉得容易带来很多问题。比如中国现在很多大城市的新住宅实际上是空着的，不说别的，没人住的新房子‘老朽化’，由谁买单？政府还是住户？”岛本雅文表示担忧。
溯源不同中国泡沫是内生性的
中国的房地产现在处在泡沫破裂前期，市场表象和社会心态与当年的日本一模一样，但本质上有区别。中国的泡沫如果破裂，后果将更为严重。
长谷川说，与日本不一样的是，中国没有汇率的问题，奥巴马访华和国际货币基金组织官员访华，都要求人民币升值，中国政府对此很谨慎，“中国土地价格上涨的原因是政府施行经济刺激政策，过多地发行了货币。”
央行公布的数据显示，截至2009年10月底，广义货币供应量余额比去年同期增长56万多亿元，增幅是29.4%。狭义货币供应量余额为21.25万亿元，同比增长34.63%。
另外，长谷川认为，日本的房价泡沫破裂后，货币体系没有崩溃，但现在中国的人民币对内大幅贬值。
他认为，日本的房价泡沫是西方国家迫使日元升值导致的。中国的房价泡沫是内生性的，是多发货币导致的。因此，中国的房价泡沫破裂的危害比日本大得多。
结局不同出口萎缩泡沫破裂将致大量失业
日本在泡沫没破裂时，国际市场相当好，所以还有足够的实力来支持泡沫，当时日本的全球贸易进出口总量增长是相当快的。泡沫破裂后，只是资产大幅缩水，比如原来5亿日元买的房降到了1亿日元。
而在中国，如果泡沫破裂，就会导致大量的人失业。在泡沫破裂前，中国的制造业的国际市场已经大幅萎缩，因此要增加就业不能靠出口，只能靠国内企业。
然而，很多国内企业在资产泡沫面前都不生产了。靠投资拉动GDP，泡沫破裂的话，投资就没法再有动力，那么就没有新的增长点来拉动社会就业。
“所以中国的房地产泡沫的破裂是硬破裂，是全体老百姓来承受的，后果会比日本更严重。”牛刀说，前不久北京的10多个在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来后再卖出去赚钱大家分。
牛刀说：“我不知道这套房子的命运怎样，但可以告诉大家，这就是房价泡沫破裂的征兆之一。”
解决之道防止崩盘先从银行信贷开刀
继国务院上月9日调整“营业税优惠政策”、本月14日“国四条”出台之后，本月17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。政府稳定房地产价格的调控措施频频发力，但牛刀认为，这些做法都难令房价“退烧”。
他认为，当时日本为遏制泡沫，颁布了《土地融资限令》，就是不允许土地融资。但是中国现在只是不允许炒地了，土地还是能拿去上市，还是能拿到资本市场去圈钱。
他举例说，一块地可能只值10亿，但拿到资本市场去就能蹿上100亿甚至更多。比如说，这块地是一个亿买来的，然后找人估价到两个亿，再靠这两个亿的估价去银行抵押贷款，还可以进行融资。
目前，开发商拿地首付款加到50%并不能遏制地价的飞涨。必须认识到这一轮房价上涨的本质不是供求关系失衡，更不是中国社会的购买力足以支撑如此之高的房价，而是货币超量发行，造成流动性泛滥。
因此，最根本的做法是银行要赶紧回收流动性，也就是第一加息，第二提高存款准备金率，越往后拖结果越糟糕。回收流动性才会对市场有影响力，就是要告诉大家，不要把钱投向那些泡沫资产，这样会使失业的人少一些。
长谷川对记者说，泡沫的形成一般都来源于一个国家的投机心理。所以政府应该创造一个“诚实、勤劳的人民能够创造财富”的氛围，并控制国内外的投机行为。
其他声音没有全国性泡沫高需求可能持续二三十年
现任中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受本报记者采访时认为，中国楼市与当年的日本楼市有很多不同，不会走日本崩盘的老路。
顾云昌说，中日两国的发展阶段不同。我国在过渡到城市化的进程中，而当时的日本已经完成了城市化的进程。所以，我们对于房子的需求很旺盛，这是我国楼市与日本楼市最大的不同。
另外我国的整个需求很大，旺盛的需求可能还要持续20—30年。目前，我国楼市不存在崩盘的问题，有能力来控制这个。
但他表示，目前我们也不是高枕无忧了。中国的发展情况在某些现象上如高房价、投资热等与当年的日本可能有些类似，这也能够警醒政府，避免泡沫破裂带来的危机。
他还说，中国和日本不仅国情不一样，调控的情况也不一样。日本对房地产泡沫是放任自流的，我国一直在对房地产进行调控，也对过度投机的市场行为进行了抑制。
日本、美国的经验及教训都已经摆在我们面前，我们能够认真吸取，这与当年的日本不同。
顾云昌同时强调，不能把北京这样的城市的房地产情况等同于全国的情况。二三线城市的房价还是比较稳定的，在合理区间，没有造成全国性的泡沫。
[追忆·综述]
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