公司背景

    新世界发展有限公司是香港的大型综合企业集团，该集团于1970年成立，自1972年起在香港上市，现为香港恒生指数成份股之一，资产总值逾1441亿港元。

    新世界发展有限公司以地产业务为基石，经过30多年的发展，经营范围扩展至香港、澳门及中国内地的四大核心业务，包括物业、酒店、基建、服务和百货，并参与多项策略性投资。

    新世界发展有限公司自1992年起进驻武汉，先后投资了常青花园、新华家园、武汉新世界中心、新世界国贸大厦、梦湖香郡等房地产项目。其中，武汉新世界国贸大厦是新世界集团8亿巨资打造，“国际商务港”式顶级写字楼，楼高212米，共57层（地下两层），地处金融一条街，法国领事馆、香港贸易发展局等多个位居世界500强企业率先进驻，被评为“2004年十大新城市地标综合体建筑”，亦是华中地区唯一一家获得此荣誉的项目。

    新世界中国地产于1999年7月在香港联交所上市，为香港新世界发展有限公司中国物业旗舰，80年代初期即活跃于中国房地产市场，资产总值约503.6亿港元，37个发展销售物业项目分布于21个主要高增长城市。

    公司特色

    与部分境外开发商在内地时隐时现的投资路径相比，已进入内地达28年的新世界集团更类似一个“愚公移山”式的传奇：进入内地20个城市，新世界集团的内地房地产旗舰——新世界中国地产的土地储备在港资开发商中位居首位，资产总值突破385亿元。但是多年的坚守却因其坚持完美的精品原则以及热衷于半公益的旧城改造项目，并未使其如其他港资开发商那样在投资波段中获得短期暴利。

    新世界集团现任董事总经理郑家纯博士曾言，作为一个中国人，在投资时当然要首选自己的国家。而且中国的经济发展潜力如此巨大，长期投资更有利于企业发展。“内地是香港的未来，也是新世界的未来。”

    1992年的北京崇文区的旧城区，一个谦和的中年人在一群人的陪同下走在狭窄的小胡同里，在显得破旧的老居民楼里，走街串巷，看到居民们连用水电都不方便，中年人站在崇文门下感慨万千。

    这个中年人就是新世界集团的董事局主席郑裕彤博士。1992年在考察了北京崇文区居民的居住现状后，新世界集团向北京市政府主动请缨，承担北京崇文区的旧城改造。

    1993年，在人民大会堂，北京市政府宣布与新世界集团签约崇文区旧城改造计划。在仪式上郑裕彤博士感言：“投资旧城改造虽然会遇到很多困难，但投资效果却是于国于民都更有利。我作为炎黄子孙，愿尽自己绵薄之力为北京做点贡献。”

    迄今为止，在崇文老城这个总建筑规模达到360万平方米的改造土地上，新世界中国地产已经在14年间投入105亿元，帮助近17000户居民进行拆迁、回迁，到2007年新世界才逐渐收回成本。但是这个工程估计至少还有5年才能完工，境外开发商从来没有人在内地进行过这样一个耗时如此之久、耗资如此之大的半公益城市营运式项目。

    在崇文改造的前期，由于当时市政配套不足，新世界首先进行水、电、路等基础设施建设，再进行房地产开发建设。当时，新世界一下子就出资12.9亿元进行崇外大街市政改扩建工程，连施工带拆迁，一下就把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成整整70米的宽道，拓展了近2倍，共长23公里的七种主管线全部到位。

    此外，由于该区老年人较多，新世界还在地下过街通道里建设了当时北京第一条有自动扶梯的地下过街通道。

    新世界中国地产北京的资深员工回忆，由于崇外大街距离世界人类文化遗产天坛很近，距离天安门广场也很近。当时一方面要在规划中必须满足北京市控制规划的要求。另一方面，旧城改造拆迁成本高，没有适当容积率，没有一定建筑高度，很难收回成本；但容积率增加和建筑高度增加，又会和历史文化名城与文物保护发生许多矛盾。于是新世界才采取从基础设施入手，采取“边拆、边建、边回迁”的策略，着手实施崇文区旧城改造。

    按照北京市规划，除70米宽的主干道外，还在周围地区配备30米～40米宽的市政交通次干道。为此，在2001年新世界又投入资金约6亿元人民币，先后参与祈年大街、南北花市大街、幸福大街等三条大街路网加密工程的拆迁工作。到目前为止，新世界在崇文老城的市政建设方面已投入资金达20多亿元，大大改善了地区市政基础设施状况和交通状况。

    针对当地的居民拆迁安置，新世界又配合北京市政府，分不同时期采取了包括实物安置、货币安置、原地回迁等安置措施，解决17000多户居民的居住改善问题。

    在进行崇文区改造的同时，1995年新世界又开始参与对天津市和平区、南开区及红桥区250万平方米的旧城改造；1998年开始对沈阳南部最大的棚户区——王家庄进行改造开发；1999年开始对济南槐荫区道德街一带进行旧城改造。经过这些年的改造开发，这些地区已经旧貌换新颜，无论在城市面貌还是经济发展上均有了较大提升。

    以崇文区为例，在新世界进驻前，这里的人均居住面积只有6.9平方米，而现在已经超过25平方米，增长近3倍；2.1万户居民住上了新楼房。沿崇外大街铺开的新世界九大标志性建筑，已将这一区域脱胎换骨为时尚的国际化生活、商业社区。

    1995年在天津启动的南开区华苑/天华里项目，则成为当时全国最大的教师村，取得良好的社会效益，在落成后被评为1998年全国优秀物业管理小区。

    企业公民的价值观

    2006年初，新世界中国地产有限公司在内地举办的第一届“中国房地产优秀企业公民推选”活动中，被评为“2006房地产优秀企业公民”，为获奖房地产企业里唯一的香港特区发展商。

    新世界的负责人表示，“新世界中国地产从20多年前在内地投资房地产开始，便将企业公民作为其中一个主要核心价值观。”他举例表示，如新世界中国地产在上世纪90年代初便参与了北京市崇文区及天津市中心和平区的旧城改造项目，还有沈阳最大的棚户区王家庄的改造，为区内危陋房居民改善了居住及生活环境。也是在20多年前，新世界中国地产首次在内地引进香港“居者有其屋”安居工程项目，其中武汉常青花园建设十余年至今已入住两万户，让市内低收入家庭安居乐业。

    从2003年开始，新世界更与联合国儿童基金会（UNICEF）联手，将惠及社会的范围从解决低收入人群的居住问题，扩展到覆盖更多的弱势儿童。2009年8月10日，“童创美好新世界——新世界中国地产与联合国儿童基金会的企业合作伙伴签约仪式”在北京举行，主旨是为联合国儿童基金会筹款，活动所筹款项将捐赠于UNICEF内地“爱生学校”的项目。自2003年起，新世界集团在内地、香港两地为联合国儿童基金会筹到的善款，已经超过了700万元人民币。在沈阳新世界也捐资建设了新城子区马刚乡新世界希望小学等。8月10日，新世界又与儿基会续签了三年的企业伙伴计划。

    除与UNICEF携手合作，全力推进以女童教育为主题的“童创美好新世界”长期伙伴计划，期望把这种关注和爱心转化成为行动，呼吁社会各界怀有爱心及责任感的热心人士共同帮助贫困失学女童实现求学梦想之外，新世界也积极地参与各类社会公益活动。

    仅在广州地区，新世界中国地产就曾经与广州地区及团市委合作，推出“点燃新希望——捐助广州2005年高考入学困难大学生”活动。也曾联合广州项目管理中心旗下的凯旋新世界、东方新世界、岭南新世界、东方新世界、东逸花园、逸彩新世界、新塘新世界等七大社区举办了以“珍惜水资源，共创新世界”为主题的节水系列活动，推出节水方案设计比赛等多项内容，使环保观念深入新世界的每一个社区。从2009年开始，新世界中国地产在广州还自发成立“新世界爱心联盟”，凝聚一班充满热情和爱心的员工，利用公司的资源和自身的专业知识，深入社区，致力为有需要的弱势社群服务，为构建和谐社会尽绵薄之力。

    作为香港新世界发展集团旗下在内地进行房地产发展的旗舰公司，新世界中国地产一直强调在努力打造优质物业项目及社区的同时，更致力于营造和谐、美好的社会环境——与联合国儿童基金会的长久合作以及不断推出的卓有成效的活动更加彰显了新世界中国地产持续扶持慈善事业和教育事业，致力于回馈社会、努力创建和营造一个可持续发展的、和谐美好的社会气氛。

    地王故事

    正当北京双料“地王”大龙地产天竺地块已竞得土地被收回、2亿元保证金被没收而惨淡收场时，新黄浦（集团）有限责任公司（以下简称：新黄浦集团）与上海新世界股份有限公司（以下简称“新世界”联手以34.1亿元总价（折算楼面地价约为5.1819万元/平方米），一举登上全国单价地王的宝座。

    如何支付快要与自己净资产等身的16.709亿元的“地王”巨款必将考验着上市公司的高管，新世界又能否避免大龙地产“鸡飞蛋打”的厄运呢？

    对于外界所担心的是否会付不起钱，新世界副总经理、董事会秘书马炳芳在接受《证券日报》记者采访时回应称，这个以项目公司去运作，应该没什么太大的问题，用项目公司去运作对股份公司没有太大的影响。

    163地块重出江湖——依然是“地王”

    2010年2月9日，新世界公告称，联合竞得后，新世界与新黄浦集团将共同设立项目公司进行后续开发。该项目公司，新黄浦集团占51%股份，新世界持有49%。按持有项目公司49%的股权来计算，新世界应承担的地价款为16.709亿元。而截至2009年第三季度，新世界总资产为39.16亿元，股东权益只有17.18亿元，货币资金有2.63亿元，资产负债率已为55.27%。

    从2009年三季报来看，无论如何，新世界是无法足额支付其应该承担的16.709亿元。新世界的此情此景，与当时北京双料“地王”大龙地产的处境一样。如何给自己“解套”，的确是需要较高的资本运作技巧，否则弄不好就成了自己的“绞索”。

    新世界是1992年6月对外公开发行股票，股票于1993年1月在上海证券交易所挂牌交易。注册地址为上海市南京西路2-88号，经营范围包括日用百货零售与批发，兼营房地产、酒店、旅游、投资咨询、成衣加工等业务。现在拥有新世界丽笙大酒店有限公司、上海蔡同德药业有限公司、新世界世嘉游艺有限公司等10多家全资或控股子公司。现任董事长为顾振奋，总经理为徐家平。

    新世界所购的163地块，2年前就曾赫赫有名。出名的不仅在于它曾经被拍卖过一次：2007年6月，南京苏宁以44.04亿元高价夺得163地块，楼板价高达6.69万元/平方米，每亩地价更是达到了惊人的2亿元，这在当时就震动了全国。更出名的则在于：由于2008年全国楼市大调整，163地块最终被退回，再一次的轰动了全国。

    据上海本地媒体报道，此次163地块34.1亿元总价，折算楼面地价约为5.1819万元/平方米，一举刷新上海单价地王纪录（此前最高纪录为2009年9月由海航在潍坊滨江一幅商业地块创下的3.65万元/平方米）的同时，也当之无愧地登上全国单价地王的宝座。

    有市场分析人士指出，新世界如此大手笔的投资或违背了某公司章程中关于重大投资的有关规定。

    根据新世界最新的2009年6月修订的公司章程第110条的规定：董事会应当确定对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易的权限，建立严格的审查和决策程序；重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报股东大会批准。

    董事会进行单项投资等运用资金不得超过最近财务年度经审计的净资产的比例为20%。

    新世界2008年末的净资产只有16.38亿元，它的20%也只有3.276亿元。与新世界应承担的地价款16.709亿元相对比，显得微不足道。而当前全国银行信贷收紧，楼市又面临着调整，各地的“地王”又受到媒体的高度关注，筹集“地王”款是难而又难，大龙地产就是明显的例证。

    那么，新世界是否违背了自己的公司章程？

    新世界副总经理、董事会秘书马炳芳表示，没有违反公司章程，“单项投资，每年都可以投资的，我们会控制在董事会权限范围之内，这个可以以项目公司去运作的。”在采访过程中，马炳芳反复提及，163地块可以项目公司去运作。

    “地王”能赚到钱吗

    对于众多媒体以163地块地面价5万多元/平方米的算法，马炳芳并不认可，“不能这样算”。

    马炳芳解释称，地面有6万平方米，地下还有4万平方米，加起来等于10万平方米。按10万平方米来算，楼板价3.2万元/平方米，按南京路、淮海路2005年末商业地产的市场价，每平方米商业建筑市场价5万元，正好还是接近2005年的市场价。

    马炳芳对未来的收益还是偏乐观的，“一般的媒体是按地面来算，地下不算，地下还有4万平方米，难道就没有价格吗？按国外的情况来看，地下也可以开商场、也能停车的，将来会有收益的。”

    对于与新黄浦集团的合作，马炳芳认为“这个是比较好的组合。”将来如何开发、新世界是否会自用，马炳芳坦言道，具体情况，我们能够公布的，都公布了，没有更多的信息可以提供了。

    另据上海地产人士透露，地产界的“项目公司”是房地产开发和资本运作的关键平台。有了这个平台，就可以“进可攻，退可守”，如转让项目公司股权，引进战略投资者等。

    光环背后

    163地块，这块风水宝地引来多家地产开发商青睐，但也曾是开发商烫手的热山芋。

    据了解，163地块位于上海外滩金融集聚带和南京路步行街东端，原址处有亨达利钟表店、轨道交通10号线站点，是近年来上海公开土地市场上位置最好的地块之一。

    早在2007年8月24日，苏宁环球旗下南京苏宁地产经过100多轮竞价后胜出，以44.04亿元的价格摘得这一地块，而这一地块也以其6.7万元/平方米单价成为全国地王。但出人意料的是，苏宁环球在次年8月份就与当地房地产局解除了163地块的土地出让合同，其土地出让款也将获全额退还。

    据苏宁环球高层的解释，退地是因为支持上海市重大工程——地铁建设。受地铁10号线建设的影响，土地交付时间大大延期，因此不能算苏宁环球单方面违约，从而能够全额退款。但业内人士认为，退地是金融危机苗头滋生的表现。开发商面临资金压力，希望将这一烫手的山芋转手。继2008年志成退回长风地块后，163地块成为因拿地价格过高遭遇市场寒冬而退回的第二幅土地。

    据了解，163地块属于上海南京东路商圈。“南京东路商圈虽然是上海市老牌商业中心，但并不是传统高端商业圈，办公氛围也不如南京西路、淮海中路、陆家嘴（22.68，0.28，1.25%）等地段浓郁，写字楼尚未形成集群效应，高端设施分布相对零散。”分析人士指出，相对于高端商业圈，南京东路一带存在一定经营风险。

    分析人士指出，短期内公司财务费用会有压力。“如果公司通过贷款解决资金问题，短期内可能增加3000万元～4000万元左右的财务费用。”财政部、国土部等五部委于2009年12月18日出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确规定开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

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